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2017.05.09
カテゴリ：カテゴリ未分類
こんばんは！
仕事が遅い、たまにヤル気がない 大日本☆ふんどし王子です！ わかってるなら、がんばれやｗ こと大日本☆ふんどし王子です！ さて、連休前に質問を頂いておりました。 （遅くなってごめんなさい） ブログで、紹介したいと思います。 （○○は、ぼかしております） ⇒回答ね はじめまして。遅くに大変失礼いたします。 私、○○と申します。 いつも健美家ブログより拝読させていただいております。 ⇒ありがとうございます！ 先のブログより、「実践と勉強の両輪を回すことで・・・」の件がとても心に響きまして、ぶしつけながらメールを送らせていただきました。 不動産投資を志すも、浅い知識と良い？不動産屋さんに出会えず日々悶々としております毎日です。 只今、二つのエリアで物件を探しております。 一つは、○○（九州のどっか）（リタイア後の移住地）でのアパート購入を目指しております。親戚に当たる不動産屋さんがおりますが、なかなか高利回り１物件が無く待ちの状態でおります。住まいが 福岡ではないので、オ○ックス銀行での融資を検討しておりますが、福岡の平均賃料（１ｋ）25000円で８戸ですと、すべてを引いて手元に約２万から３万ほどしか残りません。厳しい経営になると思います。 ⇒厳しいと思います。 返済比率５０％を考えると１０万のＣＦは欲しいところ もう一つは、現在住んでおります○○（関東のどっか）で中古アパートを探しております。 只今、賃貸住まいで、こちらのマンション大家さんから管理委託の不動産屋を紹介されてます。 ここの社長さんは新築が一番と勧められました。まだ具体的には進んでおりません。 但し、私の住む○○線エリアは新旧アパートが乱立しておりまして、近年空室がかなり見受けられます。 融資は地元の信金等で行けそうですが、何分新築となりま すと融資期間がかなり長くなりそうです。いずれ出口戦略をしっかり計画しないとなりません。 ⇒新築を企画しても思うのは、とても大変ですｗ 長期間戦う間取り（ローンも長いですし）や、 入念なエリアマーケティングが必要です。 今後もライバルが増えるのはコワいですねー そして、新築は『総額』も大きくなる傾向があります。 そこで貴方様にアドバイスをお伺いいたしますが、新築アパート購入か、中古アパート購入かいずれがよろしいのでしょうか？ 大変抽象的な質問で申し訳ございません。 この７年以内に、３棟から４棟を所有したいと思っております。目標年収が、６０万円を目指したいと思っております。 よろしくお願いいたします。 ⇒目標年収は月収でしょうか？年収なら楽勝ですが・・・ 年収の場合は関東圏の３００万の戸建を１つ買って 月５万で貸して、年間の売上６０万 そして、もうひとつ、 経費をカバーする為に３００万の戸建を買えば終了ＯＫです！ （そして、ワタクシは関東圏の地理感覚ゼロｗ） ・・・・そして、そもそも論を書きます！ スタート時、大事なのは『死なない事』それだけです。 まずは、現金買いか、 住宅ローン、マイカーローン程度の支払い程度の 借入（返済額）をオススメします！ 戸建でも、区分でも、アパートでもいいです。 本業から補填が出来て、生活に影響にないレベルならＯＫです。 不動産投資は始めないと、はじまりませんから。 もちろん、投資本を１００冊読む勢いは大事です（せめて３０冊） 最初は、キャッシュフローが出て、 本業で返せる範囲の返済で、 失敗してもリカバリーが出来る事が大事だと思います！ 仮に失敗しても、本業で補てんしつつ、 『損益通算』で税金は帰ってきますし、 減価償却、経費計上で、サラリーマンにはないメリットが付いてきます。 （これが早く始めるメリットです） そして、借金返済の『元金部分』は強制的な積立金とも取れなくもありません。 あとは、買った値段で売れればベスト、 買った値段で売れなくても、最低○○で売れるとか考えて買う、撤退を考えて買う。 これが大事です。 つまり、『最悪』を想定して、 許容できるならなんでもＯＫです。 やればわかりますｗ 身銭を切れば、学びは加速します。 （思ったより、儲かる儲からないなど） 最初は、中古か新築ではなく、『撤退』が出来るか？ 撤退できなくても、『生き延びれるか？』を考える事が大事です。 ちゃんと入居がついていれば、返済も進みます、 すると残債も減って撤退も可能です！ 仮にわたくしが、都会で若く貸家（アパート）住まいなら フラット３５で住宅ローンを組み、 『自分大家さん』（最初の入居者は自分で、自分が大家さん）になり （３５年固定１％台とか現在の奇跡で融資も緩い） 『住宅ローン控除』を受け取りつつ、 民○とか、間貸し（シャアハウス）して 小遣い稼ぎと、節税！ 将来、九州に移住するときには、丸々賃貸に出して （フラット３５なら届け出だけで賃貸可能姉） キャッシュフローを得ます。 売るときも『実需』向けで売れるので 投資商品と違った分厚い市場で売ります。 （ここ大事） 売って現金化するのもよし、 （買った値段で売っても、返済分手元に残る） アパートに住んでいたより浮いたお金を しっかり貯金して決戦に備えてもよしです！ そして、知識と感覚が身につけたら、 アパートや、マンションに手を出してもいいと思います。 まずは、住宅ローン、セカンドハウスローン、 安い金利と、長期の借入で、死なない勝負をしませう！ 今日は寝ますが、また、思いついたら書きます！ では♪  不動産ランキング お気に入りの記事を「いいね！」で応援しよう
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