やまさんの投資日記blog

昨日、年末に続いて再び宇品アーバンプロジェクトモデルルームに行きました。

今回、すぐ近く（50ｍくらいしか離れていない）の章栄不動産のモデルルームにも行きました(章栄不動産もフローレンスマンションをアーバンプロジェクトマンションのすぐ近く（100ｍ位）に建設中なので、比較対象としました。)のでそことの比較という切り口で書こうと思います。

といっても、結局、主観的な感想文の域を脱しないと思うのですが、そこは勘弁してください。
また、不明な点、おかしなところなどあればご指摘いただければと思います。

アーバンのモデルルームに関してですが、1/7からTVCFを流した事+チラシ効果があったのか当日は混雑していました。年末訪問した時には駐車場もがらがらだったんだけど今日は満車状態でした。（駐車場の半分を撮影しました。残りも同様でした。）

1.モデルルームの混み具合について

今回、駐車場の駐車台数で比較してみました。

アーバン：15台
章栄：2台

所感
物件の場所、価格帯、宣伝の状況（TVCF、チラシの有無）、受け渡し時期に大差がない状況（アーバン：B棟、C棟2006.3受け渡しに対し、フローレンス2006.1受け渡し）でこれだけの差が出ているというのは素直に評価できると思いました。


2.接客内容について
これは、実際に両方のモデルルームに行って、営業マンと質疑応答をしました。

驚いたのは章栄不動産は別の販売会社（株式会社七帆エステート）に営業を委託していたことです。こういう営業形態があることは知りませんでした。
色々勉強になります。

所感
これは、主観ベースでしかコメントできないのですが、両社とも、自物件と競合物件（この場合、アーバン⇔フローレンスという図式になる。）の違いを明確に説明し、物件価格が安い理由についてきちんと論拠だてて説明するなど、質の高い接客であったため、優劣つけることは出来ませんでした。

因みに接客技術に関してですが、自動車業界の感覚からすると、とてもよく勉強していて感心する事しきりでした。うちの販売会社ももっと接客技術見習ってよく勉強して値引き合戦という不毛で情けない戦いから早く脱却して欲しいと思いました。（脱線してすいません…。）


3.物件の違いについて

これは、コンセプトが明らかに違い、一概に優劣はつけられませんでした。
その違いを列挙します。

アーバンプロジェクト
･部屋の広さはセールスポイントとして考慮していない。（最多販売物件は住居面積80平米前後）
･マンション内でのコミュニティスペースの質、量に重点を置いた割安マンション。特に外部から立ち入り出来ない中庭は県内初ということで、大きなアピールポイントとして好評を得ている。

フローレンスマンション
･県内初の100平米マンションということで、部屋の広さ、豪奢さを強くアピールした割安マンション。（全戸住居面積100平米、ホワイエ証明設置）
･部屋の広さだけではなく収納スペースも充実している。
･共用施設には重点を置いていない。

所感
両社商品コンセプトが明確に分かれているので優劣つけることは出来ませんでした。ただ、自動車業界の感覚からすると、商品のコンセプトを明確にすす。＝不毛な値引き競争にならず、販売側、購入側共に効率的な販売が出来、見習う点は多いと思いました。（ちょっと脱線すいません、、、。）


4.立地条件

アーバンプロジェクト
･東向きと西向き物件が半々
･建物の周辺に騒音や景観をそこねる物件がない。（但し、数年後にマンション南半分に隣接する形で小学校？が建設される予定。）


フローレンスマンション
･全戸南向き
･建物北隣にパチンコ屋、建物南部にゴミ集積場がある。

所感
全戸南向きか、立地条件の良さをどちらを選択するかになると思うんだけど優劣をどうつけるか微妙。


5.物件販売状況

アーバン
･全4棟（A.B.C.D棟）中A棟65件は完売済み。（B.C棟については今月第1期分譲販売開始、D棟についてはスケジュール未定。）

･フローレンスマンション
･販売状況は56件/77件（72.7％）

所感
進捗状況の差が、物件の人気度合いの差をあらわしているのではないだろうか。ただ、フローレンスの進捗状況を考えても完成在庫のリスクは少なそう。


以上のことから、両社割安マンションの供給というビジネススタイルであるが、部屋の内容の充実に重きを置いたマンション（章栄不動産）とコミュニティースペースの質、量の充実に重きを置いたアーバンプロジェクト（アーバンコーポレイション）というセールスポイントが明確に異なる物件を供給している事が分かりました。


その中でも、物件の特徴が際立っており、それが購入検討者にもよく理解されているアーバンプロジェクトマンションの方が優位性が高いと判断できると思いました。（モデルルームの集客数、販売状況の違いに明確に現れている。）

宇品アーバンプロジェクトでは今後7年間で総数約700戸のマンション供給予定で、その内今回は3年間で261戸販売するとの事ですが、この状況を見る限りにおいては、このビジネスの見通しは明るいのではないか感じました。