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2020.04.07
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近20年來,全國大部分城市房價漲幅較大,但部分城市房價走勢平穩。比如,山城重慶作為全國人口最多的城市,長期以來一直處於較低水平。這被稱為全國房地產市場的蕭條。當然,這種情況是由有效的當地經驗造成的。重慶市前市長黃奇帆在創新經濟論壇上分享了調控房地產市場的經驗,他指出,要控制房價,必須遏制土地投機。黃奇帆認為,只要房地產商有自有資金買賣土地,控制地價,房價就不會上漲,所以要限制開發商向銀行放貸。只要銀行資本金收緊,開發商就不會提高地價,所以房價就會下跌。

服務式住宅從市場供求來看,樓市已經進入供大於求階段。只要成本沒有大幅增加,那麼房價就會緩慢下降,我們唯一能控制的成本似乎就是地價。畢竟,在物價上漲的背景下,人工和建材成本很難不增加。土地成本絕對是房價的大頭,地價上漲必然導致房價上漲。此前數據顯示,低價房價占最終房價的6.8%!這也解釋了為什麼近兩年“地王”頻頻出現時,周邊房地產價格卻持續上漲,只要控制住地價,房價就會平穩。至於如何限制地價,黃奇帆的建議是收緊銀行對開發商的貸款。大家都知道,過去很長一段時間,地產商都是向銀行借錢買地,銀行作後盾。競價時,一個比一個高,導致房價上漲。因此,只要規定開發商在征地時不能向銀行借款,開發商就會因為缺乏必要的資金支持而變得理性,地價不會陸續上漲,從根本上解決高房價問題。

事實上,服務式住宅在這一輪樓市調控中,銀行確實做到了。自去年以來,他們一直在收緊對銀行的開發貸款,一些銀行甚至暫停了對開發商的抵押貸款。受此影響,開發商資金鏈日趨緊張,有開發商透露找到7家銀行借夠房貸順利開業。收緊開發商資金的不僅是銀行,海外融資渠道也在收縮。現在開發商不能再像以前那麼財大氣粗了,土地拍賣的價格區間越來越小。數據顯示,全國住宅地價漲幅已連續8個月收窄,表明銀行收緊對開發商貸款後,全國地價大幅回落,地價下跌,房價自然也會下跌。這也非常符合目前樓市的表現,只要這一趨勢持續下去,房價肯定會下跌。

唯一的問題是,在收緊銀行貸款後,開發商的生活條件會變得更差。事實上,今年已有400多家開發商因資金鏈問題宣布破產。如果維持現有的融資政策,未來會有更多開發商破產。對於房地產開發商來說,房地產市場最好的日子已經過去。正如萬科董事長於亮所說,房地產單邊上漲的時代已經過去,開發商要想生存,必須經受更大的考驗。至於後果,沒有人知道,但有一點是肯定的:房價飛漲的可能性是絕對不存在的。

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最終更新日  2020.04.07 18:39:57
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