不動産投資する私の続・夜明け日記

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  メンヘラ息子、ビリギャルを越える？！

  こんにちは。夜明け女です。中学２年で鬱病を発症して以来(現在は双極性障害Ⅱ型の診断)ほとんど学校に行けず、通信制高校を卒業しておりました。親身な先生との出会いがあり一念発起。一年の浪人生活を経て、このたび合格通知が頂けました！最初の記述模試で英語偏差値39を叩き出したメンヘラ息子(低っ)それが半年後には偏差値60まで上げてきて本番に突入しました。息子の憧れの東大王、井沢さんが高校時代に付箋を使う学習法だったのを真似して、英国社すべての参考書がこの状態(笑)書籍というより命を吹き込まれて生命体のようになった参考書たち。私がしたのは息子のお気に入りの高級付箋を買いまくることと、生活サイクルの管理くらいでした。病気で不登校が長く、体力がない息子。最初は1日2時間しか勉強出来ず、模試に参加すると疲れて半日寝込む。健康な一般的な受験生なら1日10時間くらい平気で勉強出来ちゃいますが。息子なりに受験直前は6時間程度まで集中出来るようになりました。出席日数が足りずに地元の普通高校をやめることになった頃にはこんな日が来るなんて想像出来ませんでした。その時その時で、誰かの助言や助けがあり、そこからまた出会いがあり、気付きがあり。無理に何かをしたわけではないのに、自然と現在地に流れつきました。関わって下さった方々のおかげで未来が開けました。とても、とても、ありがたく思っております。

  2023.02.27

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• こんな物件、探しています

  こんにちは。夜明け女です。私の住む農業が基幹産業の地方都市。人口は減る一方なのに、新しい賃貸物件がバンバン建てられてます。新しいのはおしゃれなデザインの木造が多くて、エアコン付き、駐車場完備。1LDKがメインですね。家賃は５万円台後半。設備や広さを考えると決して高くないです。この街はもともと新築があまり無かったせいで、古いアパートの家賃が高め安定だったんです。だから、古い所からの転居需要はそれなりにあるはずです。でも、今年も新築が建ってるし、ちょっと供給過剰な気がしますよ。以上、前置きが長かったですが。さて、札幌の地下鉄駅徒歩圏の1階車庫の木造単身物件、売り物件でよく見かけますよね。家賃表を見ると駐車場が空いてるパターン、多くないですか？以前は駐車場がないと話にならなかったのに、本当に今のヒトって車に乗らないんですね。家賃が３万円くらいの単身アパートに住む層は自家用車を持たないんでしょうね。私も地下鉄駅近に木造古アパートを持っていますが、３つの駐車場は自転車置場と DIY作業場と物置としてそれぞれ貸してますもん。家賃３万円台の安アパートなので、変な住人がいますよ、やっぱり。管理会社を入れてるからストレス少ないですけど。それで、私が求めるのは広くなく、駐車場もない単身物件。広いと家賃が高めになっちゃうんで。駅近で交通の便が良く、徒歩圏の買い物がしやすい立地。古くて安い家賃になると変な住人が増えるので、新しめで家賃は４万円台が目安。家賃５万円台になると駐車場が欲しいヒトが増える印象。駐車場は土地代と除雪等の手間&金が必須だから嫌なの。結果として利益を圧縮すると思う。なので、私は単身用は家賃４万円台の広くない、新しめの駐車場無し物件を探しています。

  2023.02.04

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• スレート屋根カバー工法でいく！

  こんにちは。夜明け女です。年末に決済した古家ですが、雨漏りしてるんです。軒に穴があるのかネコが入り込んだりして。これまでの経験上、中途半端なことをすると、やり直しになりかねないので、屋根に関しては根治療法つまり葺替えすることにしました。この古家は周囲の再開発が終了する8年後を目安に建て替えを考えてるので、高額な屋根葺替えはもったいないのですが。足場を組むので、ついでに外壁塗装もするし、案外十年以上使うかもしれません。さて、で、今回、屋根の葺替えではなく、現在の屋根の上に上貼りするカバー工法でいくことにしました。年代的に屋根材にはアスベストが含まれてるはずなので、葺替えだと廃材の処理費用が高額になりそうで。それは建物全てを解体する時まで後回しにしたくって。​工期も短くて済みますしね。工事費用もその分安上がり。１平米１万円はカバー工法も葺替えもほとんど変わらないです。差は現在の屋根の解体費の分の有無ですね。​足場は15~6万円。今回は雨漏りの他に破風板が朽ちてたり、木工作業が加わるので追加10万円。葺替えもカバー工法も共通で必要な防水シートが1平米1000円。こんな感じ。

  2023.01.29

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• 狭い所が好きなのは

  こんにちは。夜明け女です。繁忙期に入りつつありますね。おかげさまで予約も入れれば満室です。これからの退去報告が来てるので一瞬の満室(笑)さて、私が提供している単身向けの部屋はいずれも30平米前後です。昔は学生向けの狭いワンルームが大量にありましたが、学生向けも１DKがあたりまえとなり、１LDKも贅沢ってほどではなくなってきましたね。狭い部屋は嫌われてるってことですね。世の流れに反しますが、私は狭い部屋が好きなんですよ。広いマンション、広い一戸建てとかには興味がなく。クローゼットや押入を見ていると「ここに住めないかなー？」と妄想してしまいます。皆さん、そんなに広い所がお好きなんですか？広いと所在無いというか、落ち着かないと思うのですが、、、、狭くて暗いの、落ち着きません？あの圧迫感、気持ちいいですよねって変態ですか？犬や猫だって、ウサギやハムスターだって狭い所がすきじゃないですかー。野生の本能だそうですよ。外敵から身を隠せるから、安心してエサを食べたり休んだり出来るっていう。結論狭い所が好き → 野性的。動物的。広い所が好き → 都会的。近代的。

  2023.01.20

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  ゴミ処理費用

  こんにちは。夜明け女です。年末の大掃除、皆様、佳境に入っていらっしゃる時期でしょうか？お見苦しい写真で失礼致します。先日決済した古いおうち。売主さんが病気持ちの方でして、「片付けられないから、お後よろしく」ということで、売主さんが１０万円、責任を感じた仲介さんが１０万円、ゴミ処理費用を出してます。リフォーム業者さんに出してもらったゴミ処理の見積、いくらだったと思います？なんと７５万円！！ ギャー！！責任を感じた仲介さんが自社でよく使う業者さんを紹介してくださいました。出てきた見積額は、なんと２７万５０００円！！え？？？なんでこんなに差があるの？いや、ありがたいことですけど。相見積もりって大事ですね。

  2022.12.29

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• 本日、決済日

  こんばんは。夜明け女です。本日、東京23区の土地持ちになれました。と言っても、隣の駅は別の市です。23区の西の果て(笑)今回のボロ家には先日まで暮らしてた売主様の家財&ゴミ&家電が放置されてます。生活されてたので家の中は数枚の写真でしか見ておりませんでした。本日、鍵を貰って突入です。冷蔵庫はなぜかいまだ冷えてるし、洗濯機に洗濯物も残ってますよ(爆)ゴミもほこりもすごいんですが、競売で落札した家も似たような荒れ具合だったので、見慣れているというか、、、雨漏りで一部天井が落ちてたりもするんですが、「あら、結構いいお家じゃん」と思える私は変態さん。リフォーム業者さんにも見てもらって、その場でどういうふうにリフォームするか話し合い、決まったことを黒マジックで直接かべに書き込んでいきます。どうせクロスは張替ますからね。それを写真に納めておきます。言った言わないを防げますし、目で見てわかるの大事です。まずは見積を楽しみに待つことにします。200万は越えるよね～

  2022.12.15

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• 雪のふらない土地へ

  こんにちは。夜明け女です。ついに初雪が降ってしまいました。これから来年の3月まで雪との戦いです。数年前まで札幌の地下鉄駅近いマンションを終の棲家にしようと思っていました。除雪とか、雪の重みで家が傷むとか、そういうのはもう卒業したいなと思ってましたから。首都圏物件をチェックするようになってから、そもそも雪が降るような寒い地域がもう無理かも？と。東京で４、５年生活したことがありますが、エアコンがあればそこそこ快適に過ごしてたような気がします。(当時は夏になると光化学スモッグの注意喚起の外宣カーがやって来て、田舎者としては恐れおののいておりましたが)空気の悪い所で暮らすのって、子育てなら避けたいけど、もう私は残すとこ死ぬだけだし(笑)雪の降る地域は建築費用が高いです。体感的に5割増し(木造のお話)。そのぶん家賃が高くなるわけじゃないから逆さやですよ。最近の札幌の地価と建築費の高騰を見ると、大型化で対抗出来る大家さん以外、新築する意義がないように感じてしまいます。つまるところ、私の出る幕は完全になくなりました。大きいモノは好きじゃないし。中古価格は上がってて、そこそこ家賃の取れてる物件は以前よりだいぶん利回り低下してますから、融資を受けて買っても手残り少ない、、、、自己資金がっつり投入出来る、建て替え用土地狙いや減価消却狙いのプロ大家さんじゃなきゃ旨味が感じられそうにない、、、、と、いうことで、私はシッポを巻いて逃げ出します。今もなお新築チャレンジし続けている北の大地の大家さん仲間はホント大きくなられたんだな、と感心しております。

  2022.11.18

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• 優里の「レオ」

  こんばんは。夜明け女です。不動産とは全く関係ありませんが。シンガーソングライターYouTuberの優里さんが最近お気に入り。飼い犬の犬目線で語られる歌詞が秀逸な「レオ」ペットショップで買った仔犬にレオと名付けた飼い主さんと飼い主さんを大事に思いながら共に成長したけど、先に寿命が来てしまった飼い犬レオの物語。ペットを飼ったことがある人なら誰もがこの歌を聞いて涙腺崩壊。たぶん。今年の1月に可愛がってたワンコを亡くしました。子供の頃に野良犬に足をかじられて以来、大きな犬は当然恐ろしいし、仔犬にもビビってしまう私。びくびくしてるのが犬にも分かるのか、これまで飼い犬にすら嫌われて吠えられてきました(泣)ところがなぜか私を気に入って懐いてくれたメスの仔犬がおりました。若くして妊娠し、動物病院でみてもらったら小さな体の初産なのに五匹も赤ちゃんがいることが分かりました。犬って安産のシンボルですけど、ウソばっかり。三日三晩苦しんで、破水したのに赤ちゃんが出てきません。見守ってるメンヘラ息子も体調を崩したのか、ここんとこ頻繁に腹痛を訴える、そんな状態でした。結局、病院で帝王切開。吠える元気もないほどやつれた仔犬と二十日鼠のように小さな赤ちゃん五匹を家に連れて帰りました。犬も人間の赤ちゃん同様、3時間ごとに授乳が必要なんです。術後の包帯でぐるぐる巻きになってる母犬は絶対安静なので、私がひたすら調整ミルクを赤ちゃん達にシリンジで飲ませました。未熟な赤ちゃん達はうまくミルクを飲み込めないので、成長に必要な規定量を飲ませるのに時間がかかります。五匹目の赤ちゃんの授乳が終わる頃にはもう一匹目の赤ちゃんの次の授乳タイムがやってきます。私、寝る暇がないんですけど(泣)母犬はその間、どんどん衰弱していきます。世話するメンヘラ息子もどんどん体調をくずしていきます。仔犬の帝王切開から3日目の晩についに息子が倒れて救急搬送。体調をくずして何度も腹痛をおこしていたのは「急性盲腸炎」だったのです。息子を病院におまかせしてようやく帰宅した時、ゲージの中で母犬は動かなくなっていました。びっくりして抱き上げると、まだほのかにあたたかいんです。でも、もう呼吸していなくて。かわいそうに、痛くて苦しくて心細かったろうにたった一人で旅立たせてしまいました。母犬から栄養たっぷりの初乳をもらうことなく、難産で産まれてきた赤ちゃん達は弱々しく、一匹、また一匹と亡くなっていきました。盲腸切除手術を終えてメンヘラ息子が退院してきた頃には赤ちゃんは二匹になってました。その二匹は今や成犬です。母犬代わりに世話してきた私にとても懐いています。私に甘えてじゃれてくる、その顔立ちに亡くなった母犬の面影を見つけます。私に初めて懐いてくれたあのコはここにいるのだと確かに感じられるのです。

  2022.11.12

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• 平成29年 → 令和4年 札幌路線価 上がり具合

  こんにちは。夜明け女です。先日、札幌の小さな貸家の路線価がこの５年間でおおよそ１.５倍になってたことに驚いた私。そこで、私が気になってる札幌市内の他の地域も同じように平成29年から現在で路線価がどうなっているのか調べてみました。家を買ったり建てたりする前提で土地を見てるので、駅前の幹線道路ではなく、1本奥に入った駅近住宅地の数字を見ています。地下鉄栄町駅  71000円 → 100000円 (思ったよりお高めでした。郊外の始発駅、結構需要があるの かも)地下鉄東区役所前駅  105000円 → 135000円(さすが人気駅。もともとそこそこ高いせいか爆上がりではないのね)ちなみにこの東区役所前駅から徒歩8分ほどに物件を持ってるのですが、51000円 → 66000円 、、、安くね？(泣)地下鉄澄川駅  71000円 → 100000円厚別区青葉１丁目 再開発されて移転してきた札幌学院大学の南側 66000円 → 97000円(おお！さすがの再開発地域。地下鉄新札幌駅、JR新札幌駅のダブルアクセス。買い物先や医療機関も豊富で良いところですよね。新千歳空港からもアクセスいいし、もっと高くてもいい気がします)手稲区前田２条１１丁目 JR手稲駅北側 54000円 → 69000円(郊外とはいえ安過ぎな気が。全国から研修医が集まる有名病院のお膝元。区役所は目の前、小学校は隣、ショッピングセンターはすぐそこ。山も海も近くて子育て&リタイア世代にぴったりよ。今回、調べた中で最も路線価爆上がりだったのは再開発地域に建ってる私の新しめの貸家でした。75000円 → 150000円！ 驚異のジャスト２倍！いったい札幌、どうなっているの？

  2022.10.25

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• 路線価って爆上がりしてたんだ？

  こんにちは。夜明け女です。首都圏物件の融資が、なかなか思ったように進みません。仮承認が通ったところは金利がお高い、、、金利１%くらいで進めてくれてるところは、売地の上に載ってる古家が違法建築(建蔽率、容積率共にオーバーしてる)である点で引っ掛かってる、、、その銀行から「他に担保設定出来る所有物件はないか？」と聞かれて、ずいぶん前に現金買いした札幌の古い貸家の資料を提出しました。すると「札幌の物件だけで担保設定して融資の話を進める」との連絡が。あの小さな古家にそんな価値があったっけ？そう思って今年の路線価を調べてみたら、確かに土地だけで融資額を超えている！この古家を私は平成26年に買いました。そのときの路線価は分かりませんが、平成29年からは調べられます。平成26年 不明 → 平成29年 85000円 → 令和4年 125000円！ひー！こんなに値上がりしていたなんて！！？ここ最近は札幌の不動産価格が上がり過ぎてて、かつての価格を知ってる身としては全然食指が動きません。逆に言えば、過去に買った物件の含み益が上がりまくってるって訳ですよね？それにしても路線価ベースでこんな高騰してるとは思いませんでした。ちなみに、今回購入予定の首都圏物件の路線価の変遷も見てみました。平成29年 330000円 → 令和4年 370000円 あら？微増レベル、、、、それじゃあ、札幌のこの高騰具合、どういうことなの？

  2022.10.22

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• 2人の野球少年

  こんばんは。夜明け女です。ただ今、プロ野球ドラフト会議の真っ最中ですね。先日の日記「続 さよなら秘密基地」で登場した野球少年。メンヘラ息子より一つ年下の小学生時代からの友だちですが。本当にプロ野球選手になりました。あの子がプロ野球選手になるなんて。いっしょに遊んだ近所の子がプロ野球選手になるなんて。きっと明日になったら街中にお祝いの垂れ幕が下がりそう。田舎なもので、、、息子にはもう一人、同学年の仲のよい野球少年の友だちがおりました。その子は小学生の頃から体格がよく、身体能力も高く、見るからに選ばれしアスリートという風格がありました。そして本人も「将来、プロ野球選手になるんだ」と目標を掲げてました。同じ小学校の仲間ですから、みんなご近所。親同士も知り合いです。あの子はプロを目指してるって知ってるし応援していました。そして遠くの街の野球強豪高校に進学していったのも「彼なら当然」という気持ちでした。甲子園出場するような強豪校で彼はレギュラーがとれないまま最後の夏が終わりました。あの身体能力を持つ彼でも補欠だなんて、野球の世界は厳しいんですね。それなのに、小学校中学校時代はそんなに目立つこともなかった秘密基地の少年が。野球部の人数が少なすぎてチームを作れないので、駅向こうの中学校と合同でなんとか野球を続けてたような状態で。別の野球強豪校に進学して1年生からレギュラー入りし、こんな華々しい結果を迎えるようになるなんて。うちのメンヘラ息子同様、今春、高校を卒業したはずのもう一人の野球少年。この街に帰ってきませんでした。息子も連絡出来ません。彼はどこへ行ったのでしょう。

  2022.10.20

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• セカンドハウス住宅ローンって

  こんにちは。夜明け女です。今回、契約済みの首都圏物件は自己使用の予定もあり、セカンドハウス住宅ローンの扱いで審査中です。東京の不動産屋さんが私の確定申告等の資料をあちこちの銀行に持ち込んで、複数行で平行して審査を受けてるのですが。今日、そのうちの一行から電話がきました。まあ、私は大家さんですから、投資目的であっては困るって話ですよ。銀行の担当者が言います。「本人か家族の住民票を購入する家に移せるか？」息子の進路先に寄るので未定。確約出来ません。就活が終わった娘が配属によっては住みたいって言うけど、これまた不確定。住民票や水道電気の支払の証明が絶対条件だ、と言います。「逆なら良いんですよ」「融資がおりて、住みはじめてから、転勤になったなどで賃貸することになっても問題ありません」この銀行では上記は問題なしの判断だそうです。ただしフラット35 を使った住宅ローンなら、不可となるそうです。「１度も住むことなく、賃貸されるのはナシです」正直、そうなる可能性も無くはないわけで、、、ふと、思い付いて聞いてみました。「セカンドハウスとうたってるからには、住民票を移さずとも住んでる証拠があればいいんですよね？」担当者は「そうですね。水道電気の支払の実態があれば」今回の物件は築古のボロ家ですから、購入してもリフォーム必須なんです。リフォーム中は水も電気も使うので、購入後すぐに私の名義で手続きするつもりでした。私の見立てでは2ヶ月、手直しや微調整があれば3ヶ月に渡ってリフォーム作業が入るだろうと思ってました。「この間の水道電気は私の名前での使用になりますよ」これを使いましょう！と、いうことになりました。良かった、良かった(はーと)

  2022.10.13

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• 戸数が多いのって面倒くさい？！

  こんにちは。夜明け女です。北の大地の田舎者のたわごとですが。ここのところ首都圏ばっかり見ています。部屋は狭いが家賃は高い。いいなぁ。こんなに狭かったら修繕費が安くて済むよね。雪が降らないから、凍害や雪害に備える経費要らないし。毎年、毎年、除雪費用が10万単位でかかるし、住人さんからの苦情&要請が冬に集中、天気予報の雪マークを見るたび気がきじゃない、、、昔は「都会で稼ぐ1万円も田舎で稼ぐ1万円も同じ1万」「同じ1万なら田舎の方が利益出しやすい」そう思ってやってきたし、実際そうです。そうして、ある程度まで拡大してきました。当然、戸数が増えてますから、管理費用がかさんできます。入退去やトラブルに伴う連絡や判断&手間も増えてきます。田舎のボロ貸家3軒分の家賃を首都圏なら1軒で稼げます。首都圏の貸家は田舎のボロ貸家の7軒分のお金出さないと買えませんが。手間が1/3になるのっていいなぁ。利回り星人から立地重視に舵をきって久しいですが。今、また、新たな境地に目が向きはじめました。利益率を捨てて、気楽さを取る！北の大地の物件を売りまくって現金作って、首都圏に投入。戸数も借入もガッツリ減らして、のほほん経営。子育ての終わりも近付いてきたし、学費の目処がたてば、あとは野となれ山となれ。戸数が少なければ、暇つぶしと健康の為に自主管理出来るし。借入もほとんどなければ、時間に終われず、のんびり好きなようにリフォーム作業して遊べるし。戸数を十分の一にするって、結構いいと思うんだけど。

  2022.10.06

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• セットバックをしなくてよくなる？

  こんにちは。夜明け女です。今回の首都圏物件はパッと見、整備された4mの公道に接道してるように思われました。今って便利ですよね。ネットで簡単な道路台帳が見られます。物件のすぐ手前までは道路幅員4.1mなんですけど、私の物件の前から3.5mと狭くなってたんです(泣)セットバックって道路中心線から互いに等しくさがるから、25cm敷地後退すればいいのね？それがですよ、今回は50cmさがれと言われるの！？例外があるんですって。向かいの敷地が線路や河川等の場合は動かしようがないから、一般市民が全部かぶってさがらないとダメだそうで。言われてみれば確かにそうなんだろうけど。今回は狭小地。ただでも狭いのに50cmも削られなんて。実勢価格3桁万円の損害よ！？ひどいわ～(泣)不動産屋さんが教えてくれました。10年近くかかる大規模な再開発が始まってます。今回の物件の道路をはさんだ真向かいもそれに該当しています。行政の担当者も明言は出来ないのですが、再開発後は向かいの敷地の状態が大きく変わるので、その頃にはセットバックする必要がなくなる可能性が高いとの見解だそうで。ぱぱぁぁ～☆目の前が開けます。現在のボロ家を建て替えずに、ただ待ってりゃいいのね？いや、もう、なんというか、私、運が良いわ～？よかった、よかった (はーと)

  2022.09.29

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• 契約を急げっ！！ その２

  こんにちは。夜明け女です。今日、手付金を振り込んで、明日には上京ですよ。いや、もう、なんなの？このスピード感。東京でのランチやディナーの約束も取り付けて、スケジュールもりもり、、、、不動産屋さんも契約書を作成しながら、行政に確認して、現地をチェックして、私や売主さんに連絡して、とフル回転。こんな状況で進んでいるので、後からあとからポロポロ出てくるんですよ。売主さんも知らなかった私道持分とか。セットバックやら。地域の開発計画やら。公道だと思ってたら、実は大地主の私道だったとか。その間にも、他の不動産屋さんから購入希望者がどんどんやってくるようで。まだ、ネットに情報が載ってますからね。そうしたら、ですよ。売主さんが強気になってきたんです。最初は「荷物が多くて引っ越し作業に時間がかかりそうだから、引渡しまで余裕が欲しい」そうおっしゃってたんです。それが、、、「残地物はそっち負担で片付けて」セットバックの関係で土地面積が３平米ほど小さくなることが判明したので、不動産屋さんが面積相当分の減額を常識的なレベルで提案したのですが、断固拒否。私に先を越されて、ものすごく残念がってる購入希望者があとに控えてるらしく、売主さんとしては「文句があるなら、買うのやめれば？」ですよ。契約交わすまでは、全ては口約束、どんな風にも話が変わる可能性があります。この調子だと現金買いの横槍が入る可能性だってなくはありませんし。善は急げ、契約も急げ！なの。

  2022.09.28

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• 契約を急げっ！！

  こんにちは。夜明け女です。つい先日、買付を入れた首都圏物件。「やったー！一番手！」と喜んでいましたが。一般媒介の物件だった為、あちこちの不動産屋さんが自分のお客を連れて殺到してた模様、、、(爆)ただ、私の不動産屋さんが売主さんから一番最初に相談を受けていたので、他の業者さんより情報のアップが1日くらい早かったのです。加えて、不動産屋さんて火曜日や水曜日が定休の所が多いじゃないですか？月曜日の夜にアップされた物件情報を私は見てました。しばらく考えてて、木曜日の朝一番に購入希望の入電。その時点では確かに私は一番手だったようですが。そして、不動産屋さんが売主さんとようやく連絡がついた午後には他から内覧予約がすでに複数入ってる状況になってたのでした。売主さんが入居中の家だったので、私はもともと中を見る気がありませんでした。「見なくていいです。私、買います！」私の不動産屋さんはそれなら今すぐ買付証明書を売主さんに持って行って全部ストップさせます！と。「契約はこっちに来られますか？」「はい！いつでも行きます！」「じゃ、1週間後でやりますか」内心、「え？1週間後ってめちゃくちゃ早くないですか？」「飛行機、とれるかしら？」と思ったのですが。結果、その判断は「吉」と出ました。続きます。

  2022.09.27

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• 首都圏物件、買付入れました！

  こんにちは。夜明け女です。数日前からネットに登場していた首都圏物件。投資家が飛び付くような価格じゃないので、残ってました。以前からチェックしていた立地で、まあ、お高い地域ですよ。だから、区分所有をイメージして探してたんですが。それは小さなボロ家がある小さな土地。坪単価的には妥当な価格。ただし狭小地のおかげで、富裕層でなくとも手が出る価格帯でした。そのあたりの土地柄に憧れてる人たちの争奪戦になってもおかしくなかった物件なのですが。この物件を実需用に考える一般人には土地が小さ過ぎて、どんな家が実際は建てられるか、ハウスメーカーや建築家に相談しないと買えないんだと思います。投資家にも一般人にもビミョーな物件なんでしょう。不動産投資を始めたばかりの私はかつて利回り星人でした。そこから、利回りを捨てて好立地にこだわるようになりました。田舎の貸家と札幌市中央区の貸家を比べても、土地の価値ほど家賃に差がつきません。でも、札幌市中央区の貸家は土地値の上昇に従って含み益が年々増えています。今回の首都圏物件もそんな位置付けです。不動産屋さんに確認しました。「ローンが通れば必ず買います。それまでは現金買いの方が現れても順番を待ってもらえますか？」「当然です。順番は守りますよ」やったー。一番手だ！！

  2022.09.22

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• 続 · さようなら、秘密基地

  こんにちは。夜明け女です。10年ひと昔って言いますが。それくらいずいぶん前に「さようなら、秘密基地」というタイトルで記事を書きました。自宅近くの空き地にまだ小さかった息子が友達と近隣のゴミ捨て場からガラクタを運んできて「秘密基地」を作ったけど、土地所有者から苦情がきて泣く泣く撤去した。そんなお話でした。その空き地に今はお洒落な注文住宅が建っていて。小さかった息子は１７８センチのメンヘラ男子となり。一緒に基地を作った息子の友達は今季のドラフト会議で指名が噂されるプロ注目の野球青年となっていて。この街の人口は減り続け。大学が撤退し、高校もひとつ、そしてまたひとつ無くなることに。専門学校もなくなったっけ。ひと昔って、本当に、その頃には思いもつかなかった変化を迎えるものです。当時、私はこの街の地価が利用価値の実情に比べて高過ぎると思っていました。それから地価はどんどん下がり、ひと昔前と比べて今や半額。私としてはやっと現実に追い付いた！なのですが。この街は豪雪地帯で、大雪になった翌年は目立って人口が減ります(笑)除雪がつらくなった高齢者が自宅を売って、都会のマンションに引っ越していくのです。そんな古くからの市民にしてみれば、売っても二束三文の値しかつかない自宅に青息吐息。なんか、悪い変化ばかりみたいですが。昔なら高くて手の出なかった駅前に住むとか、結構いいと思います。JRが撤退する事はまず無い地域なので、JRを自家用車並みに気軽に使えるようになるなんて、スゴくないですか？プロ野球ドラフト会議を来月にひかえて盛り上がってる近所に、ふと思い出して振り返ってみましたよ。息子の友達も息子本人も、若い人たちの未来の輝かしさって、みんなの希望になるなぁ。次なるひと昔も楽しみです。

  2022.09.21

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• 狭小地探究

  こんにちは。夜明け女です。首都圏の狭小売地の検索にはまってます(笑)25平米以上あると嬉しいなぁ。街の雰囲気のよい住宅地に惹かれるのですが、低層住宅地で40/80が結構多いのがネック。その上、外壁後退の条例があったりして、「物置小屋しか建たん、、、、」と絶望する日々。土地の間口2m50cmくらいの駐車場か？っていうのも多いですよね。資金が豊富じゃないから変な物件ばかり見てます。条件がキツいほど何とかしたくなる性分で。区の環境条例とか読み込んで、つけ入る隙がないか考えました(爆)区の条例は建築基準法より優先されるのですが。ある区の条例に「10平米以下の新築、増築、移転は区への申請不要」の文言を見つけました。この10平米にまつわる制限、よくある文言なのですが、たいていは「新築」が含まれていません。いいの？勝手に新築してもいいのね？！建築基準法の範囲におさまるなら、10平米の新築、増築を繰り返して、この区の条例に縛られない建物が出来るってことですよね？さっそくチラシの裏に碁盤の目をひいて、一階が10平米の建物を書いて見ました。階段におそろしくスペースをとられて、トイレとシャワールームしかないようなお家が書けました、、、、(泣)でも、でも。IKEAプロデュースの10平米アパートが以前、話題になったじゃないですか？壁厚があるから、新築の10平米と専有面積10平米を同列には語れませんけど。狭小の可能性を大いに感じるわけですよ。

  2022.09.02

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• バイクハウスの夢が散りました(泣)

  こんにちは。夜明け女です。去年、古いテナント物件が空いて、思案しておりました。1階だし、窓もほとんど開かないし、暗いし。立地は悪くなくて、何人かに見て貰ったけど、道路付けから店舗は厳しいと言われておりました。そこで私、思い付いたのです。都心のバイクハウスってどうかしら？もともとの造りがほとんど土間だったので、広い土間でバイクや自転車の整備が出来るし、土間に続くリビングからお気に入りのバイクを眺めるって素敵じゃないですか？で、バイク乗りの知人に見て貰って、アドバイスを受けながら全面的なリフォームをしたんです。玄関ドアを高さと巾のある観音開きに入れ換えたり。住めるように水回りも新設したので、リフォーム費用は300万近くかかりました。近所に有名バイクショップもあるし、期待してたのに、なかなか決まらないんです。ターゲットがピンポイント過ぎるんでしょうか？たまに様子を見に行くと、床にバイクのタイヤ跡があるので、バイカーが実際にバイクを乗り入れてみたりしてたんでしょうけど。そんな私のバイクハウスに先日、ついに申し込みが入ったのです。どんなバイクをお持ちの方かしら？と思ったら、お相手は本州のレンタル倉庫の会社でした。小さな区画わりがいくつもある図面を用意されて、都心で個人向けの貸し倉庫をしたいと。新設した水回りは使わないから人が入れないように塞いでしまうそうです(泣)立地が良いから様々な利用価値があるのねってことで良いように解釈することにしましたが。リフォームする前に借りて欲しかったです(泣)私の300万円、死に金でした、、、(号泣)

  2022.08.05

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• 自動運転と脳ドック

  こんにちは。夜明け女です。「脳ドック」初体験しました。子ども達から常々「ママは普通じゃない」「脳ミソ調べてもらった方がいい」と言われてたもので。身内の言うことは素直に聞くタイプなのです。さて、診断結果は良好で問題無しの太鼓判を頂いたのですが。私が変なのは年に一回あるか無いかの頻度なのですが、自動運転しちゃうんです。車を運転していて、眠気はないし、居眠りした覚えもないのに、気がつくと目的地と違う所に着いちゃってるという、、、そこまで長時間の話でなくとも、カーブだらけの山道を運転していて気がつくとなぜかカーブを曲がりきってる、とか、、、運転中じゃなく、複数人で卓を囲んでお茶してる時にもありました。私のコップの飲み物がなくって、空のコップを手にしてたのに、気がつくとコップにお茶が入っていてびっくりしたら。周囲がそんな私に驚愕、、、空のコップにお茶を注いでもらって私はお礼の会釈までしていたらしいのですが、全く記憶がないのです。居眠りしているわけじゃなく、意識がないまま自動で行動しているのか、瞬間的に記憶が抜け落ちるのか。ドクターに今回の脳ドック受診で器質的な問題が発見して貰えるかと思っていた旨を伝えたら。私のような「自動症」はてんかんやナルコレプシーで起こるけれども頻度等、典型的でないため診断つかないと。てんかんやナルコレプシーであれば、すでに交通事故を起こしていておかしくないそうで。私の眠りに就く状態も「入眠」というよりは「気絶」に近いそうで。頻度が少な過ぎて脳波を取るのも難しいと。今回、生まれて初めてMRIをとりました。機材や固定されるのに緊張するし、頭の回りでガンガン音が鳴るし、ひー！怖いよー！っと思っていたら、また記憶が落ちました。寝落ちなのかしら。眠かったわけじゃないけど。ここで脳波を取って貰っていたら何らかの診断がついたかもしれませんね。

  2022.06.20

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• 東京２３区内物件競り負け

  こんにちは。夜明け女です。物件検索が三度の飯より好物な私。首都圏物件は基本、南海トラフの影響を受けにくいことを念頭に見てました。よって、川近く、中洲、埋立て地等は避けてました。が、地盤の悪い河川至近で結構理想的な物件を発見しちゃいました。これはスピード勝負と直感し、南海トラフの影響を頭フル回転で想像。その結果、十年以内に起こるとされている大地震で浸水し、ぐちゃぐちゃになったあとに新築する道筋が見えました。すぐ不動産会社に電話しました。ずっと話し中で繋がりません。仕方なくメールで「買います」と買付も入れました。あとから不動産会社からメールがきましたが、すでに購入者が決まったとのこと。まあ、初動が30分遅かったですね。でもでも、年に数回、こんな興奮する物件に出会えます。こんな面白いもの、やめられませんわ(はーと)

  2022.06.19

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• サブリースの契約書を初めて見た！

  こんにちは。夜明け女です。お安い区分所有物件を見つけて問い合わせてみたら、サブリース中の物だけど、契約解除出来ると言われて買付を入れました。悪名高い？サブリースだけど、数年前に国からも契約時にデメリットの説明を必ずすべし等の指導が入ったりして風向きが変わってきてますよね。物件資料として、現在のサブリースの契約書が送られてきたので見てみたら、、、、借り主なんだから「解約はこちらから自由に出来るけど、オーナーからはダメよ」って言うわけですよ。まぁ、賃貸人の立場をとる以上、そうですよね。賃貸人なら賃貸人らしくしてりゃいいものを、家賃は契約期間内でも事情によっては変更を言い出しますからそのつもりで！とか。転借するための賃貸契約ですからと宣言してるのは良いとして、入居者が退去したら家賃2ヶ月分は払わんよって。(家賃保証の建前で存在するのがサブリースなのに、それじゃ自主管理状態と変わらないよね？)びっくりしたのが「秘密保持」の条項。プライバシーの侵害における常識的な内容なら分かるのですが。サブリース会社の社員や修繕等で関わってくるであろう関連業者の名前や技術、やり方についてコピーを取ったり他言することは出来ない！のですって。これ三年前に締結された契約書でした。こんな自分達だけに都合の良い契約書を作るような厚顔無恥な輩が管理物件数最大級の企業だなんて信じ難い、、、バカなのかな？企業である以上利潤の追及は当然です。それでもある程度はWin-Winを社会正義として目指すものだと思うのですが。サブリース契約を解除しても、今度は管理会社として彼らと契約しなければならないそうで。管理契約の期限が満了したら、ようやく好きにして良いって。こんな誠実さの欠片も感じない企業とは関わりたく無いので今回の買付は取り下げて貰いました。契約書の中に「リフォーム修繕の見積回答や支払遅延があればサブリース会社側から契約解除申し渡す」というような内容がありました。これを逆手に取って放置しといて、あちらからサブリースを外して貰うよう仕向けるのも良いかもしれませんね。違約金の記載は無かったし。契約書の内容を葵の御紋のようにふりかざす輩でしょうから、こっちだってやってやる！倍返しだ！と以前の私なら息巻いたかもしれません(笑)

  2022.06.07

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• 横領事件　参考人になりました！？

  こんにちは。夜明け女です。昨年度は物件売却で利益が出ちゃうので、あえてマイナス決算にすべく、百万単位の大きなリフォームを3件も実施しました。その際にお世話になった営業マンが業務上横領事件をおこした！とリフォーム会社から連絡が来たのです。会社の専務から「お客様に直接の被害はありませんが、信用問題なので説明に伺いたい」そう言われて、昨日、お会いしたんです。横領の手口は工事代金を現金で払うという客に対して、本来は経理と社長しか使用禁止のパソコンで勝手に領収書を発行して現金を自分の懐に入れていたという。(シンプル)専務曰く「会社としては工事代金はすべて振込入金でお願いしてるんです」そこで、工事代金請求書と振込入金の額が合わないお客をピックアップしていて私を含む７件が該当したと。いや、もう、びっくりしましたよ。だって、私、その営業マンに「高額ですし、会計担当の女性がいる時に事務所にお越し頂いて、工事請負契約書の記入もお願いしたいです」って言われたんです。わざわざ第3者のいる場でお金のやり取りして、そのまま懐に入れるって、大胆不敵！ちなみに業務上横領って、会社としては懲戒免職にするくらいで弁済されないことも多いのに、やった本人はクビになるくらいで「ヤリ得」なんだそうです。被害額が１千万円を越えるレベルになってようやく刑事罰に訴えることが出来るそうです。軽微な横領を繰り返して転職をしまっくっても前科が無いので、会社としては危ない人材に気付けないようです。今回は１千万円の大台に載ったので実刑判決になるでしょう、と。つきましては警察から事情聴取の電話が行くのでよろしく。営業マンが出した請求書と領収書の現物確認も後日あるはずなのでご協力お願いしますって。専務にそんな事情を伺っていて、ふと、「そういえば、ここも御社でリフォームして頂いたんですよー。その時は工事の契約金の形で１０万円くらい渡しましたねぇ」専務の表情が変わって「その時の請求書と領収書を送って下さい」あ、８件目の被害、発覚、、、

  2022.03.26

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• Google先生は敷地の入口まで

  こんにちは。夜明け女です。Googleで経路案内して貰えるのって、とても便利ですよね。方向音痴な私にとってはもう救世主ですよ！息子の大学受験でも大いに活用。これで数ヵ所の受験会場に出向きました。都心の施設ではなんら問題なかったんです。が、ある日。ちょっと郊外の大学へ電車を乗り換えつつ向かいました。緊張からか途中で腹痛を訴える息子にトイレ休憩をとりつつ受験会場に到着、、、、思ったより時間がかかってしまったけど、間に合った、、、、っと思ったら！広大な大学敷地の入口に着いただけで、受験会場の校舎は敷地の一番奥！体調不良なのに１０分も走ってなんとか試験に間に合わせた息子。汗だくでゲロりそうだったそうです。Google先生の到着予想時間って施設敷地の入口までですよね、確か。すまん、息子よ。私の時間設定がそもそも間違えてたわ。これってデジャヴ、、、、自分の受験の時のことを思い出しました。本場前日に受験会場の下見に行くよう担任の先生に言われてたんです。受験会場の大学はよく知ってる場所だし、めんどうくさくて下見に行かなかったんです。受験当日、北海道大学の門をくぐって青ざめる私。敷地が広大過ぎる、、、、受験会場の校舎まで走りまくってなんとか間に合わせた私。あの日から何十年も経っているのに、また、やっちゃったわ。人間の本質って変わらないのね。

  2022.02.26

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• 告知事項有り！

  こんにちは。夜明け女です。今回、購入することになった区分所有。市価の半額には理由がありました。実需メインの不動産サイトに普通に出ていた物件です。「告知事項有り」まぁ安いものには訳があるってやつですよ。住人さんが病死、孤独死されてます。「告知事項」のガイドラインで住人の病死、孤独死は今の日本ではあたりまえすぎて明言の義務は無いそうです。「告知事項」にひっかかるのは特殊清掃の有無だそうです。住人さんが孤独死された物件を前にも買ったことがあるのですが、その時は真冬の札幌ですぐに発見されたため、建物には何のダメージもなく、ただ線香臭いだけでした。で、今回。夏の首都圏で数週間後に発見されたそうで、、、、お悔やみ申し上げます、、、、、で、特殊清掃のお世話に。特殊清掃後の状態って初めて見ましたが、匂いが移ってるものは基本、全部剥がしちゃうんですね。フローリング、壁紙、エアコン。いわゆるスケルトン状態です。雑な感じの。仲介業者さんからは床の下地にもシミが残っちゃってるので現状ある下地もはがしてリフォームした方が良いかもしれません、と言われました。そう？全然気にならないですよ！思ったけど口にしませんでしたが。霊感があるわけでは無いのでしょうが、入るのが嫌な部屋というのがたまにあるんです。買付は入れたけど内覧して嫌な気分になったら取り下げようと思ってました。陽射しが優しく感じられる気持ちの良い部屋だったので問題無しです。自分の直感を信じてるので進むまで。ちなみに「告知事項有り」の物件は３年程度人が住むとその後賃貸では告知義務は無くなるとのこと。売買の場合はずーっと告知義務が残るそうです。

  2022.02.14

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• 首都圏アタック開始します！

  こんにちは。夜明け女です。東京23区内の駅１０分以内を目標にいろいろ物件を探してきました。2年近く検索しまくってきたので昨今の相場についてはだいぶん分かるようになっておりました。現金買いの小さなものばかりですが。貧乏性の私にもグッとくる物件がついに現れたのです。東京都下ではありますが23区内ではありません。土地付きがよかったのですが区分所有です。新耐震基準のものがよかったのですが耐震検査を受けてるアラフィフ物件。しかし相場の半額、買うしかない！他人様の手が入ってないものほど利益が出せるので、ばりっとリフォーム済みのものなどは事情があって売り急いでる以外に旨味がありません。ボロボロ大歓迎、小汚ない見た目ほど価格が押さえ気味になるし。自分で取捨選択して金額をコントロールしながらリフォーム出来るし。何よりリフォームの作業は楽しみですから。決済は今月末でしょうか？売り主様は一般人なので対面での決済、また上京しないと、なのです。縁もゆかりも無い街なので、これからネットでリフォーム会社を探します。小さな区分所有なので実験と人脈作りに役立てられたら、お買得物件というだけでなく、首都圏への貴重な足掛かりになりそうです。ハザードマップをチェックしても台地だし大丈夫そうでしたよ。

  2022.02.12

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• 雪で死にかける

  ​こんばんは。夜明け女です。豪雪地帯で有名な当地。除雪で亡くなる方が毎年ニュースになってしまう土地柄です。さて、昨年も大雪だったのですが、高速道路が​大雪通行止めになった日に車で出かけて死にかけました。その日は高速道路が止まっていたため国道が渋滞していました。Uターンしようにも上りも下りも道路に車があふれ、身動きが取れません。この国道に平行した広域農道があることを思い出しました。以前、ゴールデンウィークに混雑した国道を避けて走ったことがあったのです。農道に向かう脇道に入って住宅街をぬけていきます。農道といっても片道１車線づつの結構広い道路です。ほとんど行き交う車もなく、快調に飛ばしておりました。、、、、が、なんだか雪が深くなってきて、、、でも私の車は４駆だし、もう少しで農道を抜けきるのが分かっていたのでアクセル全開。スピードを落とせば雪に埋まって動けなくなる。それも分かっていたのです。農道の終わりの交差点がすぐそこに見えているのに運が尽きました。交差点の５０メートルくらい手前で既に埋まってしまった車がいたのです。その後ろにもう１台。そして私。広い農道がその頃には積もった雪で車1台がようやく通れるくらいになっており、気がつくと私の後ろにも数台たまってしまいました。埋まった車を助けようにもどうにもならず、夏場は水田が広がるだだっ広い雪野原を風が吹くと遮るものが無いため横から雪が流れてきます。農道に並んだ車はどんどん雪に埋もれていきます。これ、結構な恐怖なんですよ。本当にみるみる埋まっていくんです。真っ白に塗り込められていくような。パニック映画で船底に穴が開いてどんどん水が上がってくるのに似てるかも。私が警察に救助要請の電話をしました。警察からは大雪のためにあちこちで救助要請がきてるが対応出来ない、歩いて行ける建物があれば避難するよう伝えられました。遠くにポツンと農家が見えます。連なった車のドライバーさんたちに伝言してまわっていると、、、遠くから雪煙をあげてこちらに向かってくる車？が。除雪キットを装着した巨大なコンバインでした。農家さんがたまっている車に気がついて助けに来てくれたのです。コンバインの後について農家さんの駐車場に無事避難することが出来ました。人様の親切のおかげで生きてます。​

  2022.01.14

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• 

  照明を注文したら、、、

  こんばんは。夜明け女です。１０日ほど前に楽天市場でおしゃれな照明を注文しておりました。納品予定日になったのに届かない、、、と思っていたら。ビミョーな日本語のメールを受信。なんか残念なクリスマスでした。

  2021.12.26

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• 連絡下さい！

  こんばんは。夜明け女です。機械音痴の癖にスマホをいじくり回していたら、起動させられなくなってしまいました。ショップで「強制的に初期化したら動かせるようになるかもしれません」「中のデータは保障出来ません」無事起動出来ましたが、電話帳が消えました(泣)私の携帯番号を知っていらっしゃる皆様、大変お手数ですが、携帯番号にショートメールでご連絡願います。親兄妹や家族、地元の業者さんくらいしか分からなくなってしまって、、、、どうぞよろしくお願いいたします。

  2021.12.01

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• コバエ離婚？

  こんにちは。夜明け女です。先日のコバエが大量発生したアパートの件。実は未解決なんです。業者さんが現地調査した際に「これはコバエではないけど、自分にもわからない」ということで衛生研究所に持ち込んで調べてもらうことになったのです。虫を特定しないと対処法も分かりませんからね。で、現在調査中なわけですよ。昨日、アパートの住人さんから電話がありました。長引いちゃってるから退去の連絡かしら？と恐る恐る出たところ。離婚して奥様がアパートを出ることになったから、保証人を妻の父親から自分の父親に変更したいとのことで。ご主人の転勤で二人で引っ越してきたばかりなのに。ご主人は自衛隊にお勤めで、週末くらいしかアパートに来ないんです。その間、奥様は専業主婦でおひとりで暮らしていて。思うに、コバエのせいで引っ越したいとかもめてほとんど家にいないご主人と家でストレス溜めてる奥様の間の温度差がすごくなっちゃって決裂したんじゃないかと。10日ほど前に奥様の両親(隣町に住んでる)が泊まりにきて「夏になったらどれだけコバエが増えるかわからない」って話になったと雑談で奥様が言ってらしたし、、、このアパートに引っ越してくる前もなぜかご主人と一緒じゃなくて、奥様は隣町のご実家に住んでたんですよね。お子さんいないご夫婦なのが不幸中の幸い？

  2021.11.05

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• 首都圏アタック！

  こんにちは。夜明け女です。一昨年あたりから首都圏の物件に買付けを入れてみたりしてきました。契約寸前まで行った時もあれば、買付け１番手になった時もありました。が、購入に至らず。先週、久しぶりに西側の小さな物件に買付けを入れました。資金力に乏しいので小さな物件なのは毎度のことですが。首都圏の物件に手を出す際に意識してることがあります。一番は今後確実に起こるだろう大地震で土地がダメにならなさそうであること、です。中洲、埋め立て地、海岸近く、海抜が低い、崖を切り崩して造成された、等々は避けます。地震で被害を受けそうな古い区分所有も、所有者の大半の了解を得ないと建て替え出来ないので避けます。再建築可であること。地震や火災で建物が使えなくなる可能性が高いですからね。首都圏の場合、災害を契機に法整備されて現在とは違ってくるだろうとは思いますけど、時間がかかるでしょうからね。最寄駅徒歩１０分以内希望、１５分まで許容。車社会じゃないし、雨天時はつらいでしょ？上記を考慮すると、私が買えるのは小さな物件どころか「激小」ですよ。いちおう、小屋くらいは建てられる、なんとか人間も住めるかなってレベル。私は狭小不動産マニアなので、誰にも貸せなかったら自分が住むから良いや！と思って買付け入れてます。

  2021.10.22

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• コバエ大量発生！どうして！？

  こんにちは。夜明け女です。地元で5年前に新築した木造アパート。新築時からの入居さんが６月に引っ越しされて、９月下旬に新しい入居さんがやってきました。当然、美装済みのきれいなお部屋に入居して頂いたんですよ。入居されてまだ２、３週間なのですが、「コバエがすごくわいてきてます。」「コバエホイホイで数十匹もとれる状態です。」とSOSがきました。生ゴミ放置や水周りを不潔にしているわけでもないのに、こんなことははじめてです。懇意にしている仲介店舗スタッフに相談したら、地元の害虫駆除業者を紹介してくれました。業者さんが言うには。「空き室期間中に水周りの管から水が抜けて乾燥した状態の所に虫がついた」「人が住み始めて生活排水等で流された虫や卵が管の中で移動して、最近の残暑であちこちから羽化した」「生ゴミ放置等が原因の時は消毒薬の散布で１万円くらい」「管の中で発生してる時は水周りの全ての管の洗浄消毒が必要で３万円くらい」今回は３万円コースですよ(泣)今まで空室に美装を入れた時、排水口をラップでふさいで下さる業者さんがたまにいました。管の水が減ると臭いがあがってくるから、防臭のためだとばかり思っておりましたが。虫が入るのを防ぐことも出来てたんですね。良い勉強になりました。

  2021.10.14

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• 不動産の先生

  こんばんは。夜明け女です。リフォーム費用の融資を受けるべく、先日、金融機関に行ってきました。はじめてお会いする担当者だったのですが。お会いするなり「働きながら不動産賃貸業をされてきて、ここまで大きくしてきた最初はどうやって始められたんですか？」大家さんに興味があって、物件の融資審査なんかをしていても具体的に自分ならどう始めたらいいかわからない、とおっしゃいます。金融機関にお勤めされていて属性もお給料も良いでしょうに、将来の家計に余裕が欲しいとおっしゃいます。今は金融機関の社員でも副業で大家さん出来るんですね。職場にきちんと届け出れば問題無いそうです。時代は変わったなぁ。専業大家やリタイアを目指してる訳じゃないそうなので、住宅ローンを使って賃貸併用住宅を建てるのをお薦めしておきました。まだお若い担当者でしたが、住宅ローンなら５０００万でも通りますっておっしゃるので。私自身は単身者用の安い区分所有の現金買いからスタートしました。大家業の勉強の為にまずは自分も小さな区分所有の現金買いをしてみたいとおっしゃってました。融資申込の書類を渡して帰ろうとしたら、連絡先をメモした名刺を渡されました。「また色々教えて欲しいので、よろしくお願いします」私、不動産の先生になっちゃったようです。

  2021.10.09

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  外壁リフォーム「塗り絵」

  こんにちは。夜明け女です。 今年は赤字決算じゃーっとばかりに色々やっております。 築35年越えの物件の外壁リフォームを雪が降る前に終らせるべく準備中。 新築の時もそうなのですが、 毎回、自分でお絵描きした建物図を何枚もコピーして、塗り絵します。 初期の頃からこのスタイルでやってきて、なかなかイメージ通りにならないものの、経験的に築古は色のコントラストをはっきりさせた方がボロさが目立たないような。 幼い頃から絵を描くのが好きで学校の授業中もついつい描きたくなるんですよ。 ノートの端に落書きするくらいじゃ満足出来ず、教科書の下に画用紙おいてガッツリお絵描きしてたりしました。 小学生の時に学校代表して展覧会に出品することになり、私だけ通常授業を免除されて国語や算数の時間も絵を描いてました。 私は絵を描く人になるんだ！と思って大きくなりましたが、高校生の時に上には上がいることを思いしらされ美大を受験することなく、普通のOLさんになっちゃいましたが。 大家さんになって、絵で伝えることが出来ることに結構助けられてます。 人生無駄なものはないって本当ですね。

  2021.10.04

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• このご時世にすぐ埋まる

  こんにちは。夜明け女です。地元は地方都市なので人の動きが繁忙期以外、本当ににぶいです。コロナ禍となって繁忙期でも今ひとつ活気がありません。それなのに、実家に帰る、転職する、とコロナ不況の影響を受けたと思われる退去があるわけで。１度空いたら次に埋まるまで長い、長い(泣)さて、私の主戦場は地元と札幌なのですが。１年前に購入した築浅の単身者用RC５階建て。単身者なのに入居が安定してて私が購入する１年前から今まで退去ゼロ。ここに来て初めて退去者が出ました。退去理由は転勤と同棲とコロナ禍に全然関係ないのに、なぜか一挙に3戸空き。たまたま重なっただけですけど、ショックは大きい。繁忙期じゃないし。物件が有り余ってる札幌ですよ？このRC物件の周囲でも新築があちこちで建てられてる状態ですから。管理会社と相談して３つも空いてる今だからエアコン導入工事してテコ入れする計画でおりました。が、あっと言う間に3戸とも入居申込が入りました。(エアコン、関係なかった。)最後に空いた3戸目のお部屋なんて引っ越し前後で予約が入り、空き期間がほとんどありません。このコロナ禍のご時世に。物件飽和状態の札幌で。この勝因は一も二もなく物件の実力だろうと思いました。立地が良い、女性に不安を感じさせない明るい街並み、築10年近いけど管理が良いから雰囲気が良い、部屋が過不足なく小綺麗にまとまり間取りが工夫されてるので、住んでも人を呼んでも満足度が高そう。家賃設定も含めてバランスが良いんだと思います。良い物件を手に入れられて、所有してる私も満足度高いです。ありがたいなぁ。

  2021.10.01

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• 今年は赤字でいく！と決めた

  こんにちは。夜明け女です。今年初旬にアパートを1棟売却しました。その現金を使って次の物件を買うつもりだったのですが、いっこうに欲しいものが出てきません。買えないなら、繰上返済に回してキャッシュフローを上げた方が良かろう、と思いつつ今日良い物件に会えるかも？明日出会えるかも？とずるずる来てしまってます(爆)そうこうしているうちに古くからのテナントや、コロナ不況の退去や滞納が出てきました。人の動きが悪いこともあって、空室期間も延びてます。古いテナントの空き物件のリフォーム見積が百万単位のスゴいので出てきてるし。外壁工事をしたい建物もあるし。今年の暑い夏のせいでエアコン設置工事もやったし。家賃収入が例年より落ちているのに、これはキツい。が、せっかく例年より収入が落ちているんだから今年は赤字にしやすいんだ！と気がつきました。今年初旬のアパート売却は長期譲渡ではありますが売却益がガッツリ出ちゃってます。賃貸経営本体の赤字で売却益を圧縮出来るチャンスです。もう喜んで外壁工事もやっちゃうし、更に追加のエアコン設置工事もやっちゃうし、息子に白色専従者給料満額出して、自動車免許も取らせちゃう。使えるものは何でも使うの。赤字だってありありのあり！です。

  2021.09.18

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• 専従者給与

  こんばんは。夜明け女です。我が家は夫が主体の自営業者で、私は青色専従者給与を貰ってる身です。経費計上してるものの、ほとんど仕事してなかったりするのは「専従者あるある」ですが。私、ガッツリ働いておりますよー。さて、私も大家さん、自営業者のはしくれです。私に奥さんがいたら専従者給与出せるのにーと思っておりました。はた、と気がつきました。うちには息子がいるじゃないですか！？調べてみたら。全日制なら学生は専従者になれません。しかし、定時制なら「可」なんですって！去年の秋から通信制高校(定時制より更にスクーリングが少ない)に転校していますから今年は息子に専従者給与出しても良いんだわ！そして進学予定の大学は夜間の2部。更に４年間専従者給与を出せちゃうわ。息子には在学中に経費で宅建を取らせる予定だし、その後、民泊の管理業者登録してもらう計画なの。バリバリの専従者ですよー。でも、いろいろ事情があって白色なものですから白色専従者給与は年５０万までなんですって。それでも嬉しい！使えるものは使わせて頂きます。

  2021.09.03

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• 不動産の価値

  こんにちは。夜明け女です。ある不動産コラムニストの方が書いてらっしゃいました。不動産の価値はいくつもあって、その価値がたくさん見えている人が成功するのでは。おぉ。御意。土地の価値ひとつをとっても、広さが万人向けで売却しやすい、とか接道がよくて容積率いっぱいの建物が建てられる、とか２筆に分けて売却出来る、とか再開発予定で価値上昇が期待出来る、とか単純に価格の高い、安いじゃない目のつけどころがたくさんあるわけで。私は自分の弱小大家さん具合を自覚してるので、人気駅近のお買得物件なんかの川上情報が私に回ってくることなど無いと思っています。大家さん仲間がいらない、あえて手に取らないようなモノを利用出来ないか？と考えるのが好きだったりします。土地の価値という視点なら形状が悪くて建てられるものが想像しにくい、とか小さ過ぎて使い道がわからない、とか解体費が大きくなりそうな古家が残ってる、とかそもそも接道してない、とか前面道路が位置指定のない私道で融資がつかない、とか一般的にマイナスの価値であればあるほど、買いたいというライバルが減り、価格が下がります。考える時間の猶予を味方にして、良いアイディアが浮かべばラッキー！自分だけの好物件が安く買えるじゃないですか。長考し過ぎて、価値に気付いた誰かに買われて無くなっちゃうこともままありますが(笑)考えることが楽しいの。つまるところ、考える余地がたくさんあるというのが不動産のオモシロさ。オタク心が刺激されて止みません。

  2021.09.01

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• 鬱病中学生その後 (発症から5年)

  こんにちは。夜明け女です。５年前の９月。当時中学２年生だった息子が鬱病になりました。運動部の顧問教師のパワハラを受けてのことでした。言葉が出なくなり、母親の私に伝えたい事はノートに書いてくるのですが。字がうまく書けず、文章を作ることも大変なようで、3行くらいを数時間かけて書いてました。動画やゲームが大好きだったのに、見ることが出来なくなりました。光るもの、動きの早いもの、音がするものが苦痛だそうで、童謡を歌ったり、なぞなぞしたり、すごろくなんかで二人で遊んで過ごしました。定期テストだけ保健室登校で受けましたが、中学２年は発症後全休でした。中学３年進級をきっかけに登校出来る日が出てきました。しかし、体調の良い時期と鬱状態になる時期が繰り返されるようになり、息子の病状はいわゆる躁鬱病と診断されます。初期は躁と鬱が半々でしたが、じきに７割がた鬱状態になりました。運と本人の気力で卒業旅行や学校祭をはじめとする学校イベントを全クリし、卒業式も無事参加出来ました。高校受験はたまたま本命受験の１週間前に躁状態になり、無事地元の高校に合格出来ました。滑り止めの学校の入試の時は鬱で家から出られなくて不戦敗。どうなるかわからない体調の波まかせの生活。せっかく入学した高校でしたが、休みがち。去年の今頃、出席日数が足りなくて留年決定。助言を受けて通信制の高校に転校することに。おかげさまで全てのスクーリングを終えて、高校卒業の目処がたつところまできました。長年の試行錯誤で息子に合う薬の組合せも見えてきました。健康な高校生に比べて圧倒的に疲れやすいものの、趣味のゲームや動画編集も楽しそうです。発症のきっかけになった運動をずっと避けてきたのですが、オリンピックに触発されて、久しぶりに私とプレーしてみたところ。息子は自分でも意外なほど楽しかったそうです。楽しめる自分を発見して嬉しかったそうです。週に数回、私とプレーするのが習慣になりました。大学でサークルがあったら、また、やってみようかな。医者になりたかった息子は病気で将来の希望が大きく変わってしまいました。たまに死にたくなっちゃったりもします。それでも、病気を抱えたままでも続けられそうな大学を探して受験準備をしています。それなりにどうにかなるもんです。周りのサポートと本人の努力あってのものですが。おかげさまで友人に恵まれてる幸せな息子です。

  2021.08.24

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• 0.4メガ大家

  こんにちは。夜明け女です。 よく耳にする「メガ大家」の定義ってよく分かってなかったのですが。 所有不動産１０億越えをさすようですね。 私的には家賃収入１億越えかと思ってました。 んじゃ、私ってどのくらい持ってるのかしら？と思い、所有物件の概算を出してみました。 ４億ってとこでしょうか。 借入残高も見てみましたよ。 １億９千万。 好立地の古い木造物件を多く持ってるし、新築は全部土地を現金買いしてから建ててるので含み益が大きいんです。 10年以上前に買った土地なんて昨今の売り情報を見るに価値が倍くらいになってますからね。 当時も現金で買い叩くようにしてましたから相場より安い買い物だったので尚更です。 今持ってる不動産に入れた現金は８千万くらいかしら。 単純計算で１億３千万の資産が増えてますね。 子供たちが乳幼児だった頃からコツコツ、危ない橋は渡らず、「こりゃお得！」とひらめいた物件ばかり買ってきました。 毎月のキャッシュフローの一部で家や車、子供たちの教育費に。 そうやって使っていても資産が増えて。 メガ大家さんにはとうてい及ばない資産状況ですが、じゅうぶんですよ、私には。 数字が苦手なので、あんまり大きいとよく分からなくなっちゃうし。 0.４メガ大家さん、万歳！です。

  2021.07.28

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  カムイミンタラ

  こんにちは。夜明け女です。アイヌの方々がその昔、「神々の遊ぶ庭」と名付けた場所です。カムイミンタラヒグマの生息地の意味でもあるようですが、本当に広大で神秘的でそこここに神様が集っていそうでした。不動産の神様もいたかもしれません(笑)探しまくっておりますので、どうぞ私に「好立地」な物件をお与え下さい。

  2021.07.23

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• 小さな木造物件が好き

  こんにちは。夜明け女です。利回りを追いかけるのは卒業して、立地重視に舵をきって、もう10年くらいになるでしょうか？急速拡大に興味がないので、購入時は毎度がっつり現金入れます。以前は築古の土地値物件をあさっておりましたが、そういう所に住んでる方々は低収入だったり、高齢者だったり、なんか面倒くさくなりがちで。新しめの物件を狙うようになりました。立地が良くて、新しめ。そんな物件は「お高い」と相場が決まっていますから、弱小大家の私が買えるのは小さな木造物件に落ち着くわけです。家賃収入もここ数年は足踏み状態。高利回りだけど、古かったり、立地が郊外の物を処分して、駅近の新しい物に入れ換えると家賃収入は単純に減っちゃいますからね。でもいいの。２０年もやり続けた時間のおかげで、借金の返済は進んでいるし、所有物件の土地の価格は高騰しているし。物件を売ると手残りごっそり！それを安定経営すべく、好立地の小さな木造物件にぶちこむの。家賃収入が減っても、需要のある立地に安定経営出来る物件が増えていく方が私には心地よいんです。おかしな入居者や、変なトラブルと縁遠くなり、実質的に不労所得に近付いていますから。還暦も見えてきてますからね。無理せずのんびり、楽しくやっていきたいの。

  2021.07.14

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  3点ユニットバス解体リフォーム終了

  こんにちは。夜明け女です。３点ユニットバスを風呂トイレ別にするリフォームが無事終わりました。写真左のユニットバスの位置がもともとは洗濯機置場でした。段差の奥が３点ユニットバスだったのですが、奥にトイレ個室を造り、引戸で仕切って手前を洗面所にしてます。これがウワサの？「小さな洗面化粧台」ちっちゃ！上の収納はミラー扉付きで壁に埋め込んで貰ってます。下台は物入れになってます。下台の取手がおしゃれなんですけど、私はここにタオルをぶら下げたいので後日取り替えるつもりです。３５センチ巾のこんなトイレ手洗器みたいなのですけど、混合栓がもともとセットになってるのってスゴくないですか？今回、壁紙の色にはじめてブルーグレイを使いました。アンティークな感じのカフェとかでありますよね。白を組み合わせるの。やってみたかったんです。イメージ通りになってスゴく嬉しいです。【送料無料】幅35cmミラー水栓排水付白手洗器木目柄トイレ壁掛け収納セット Ambest VR731D 洗面器 手洗い鉢 収納 組立完成品 防水 洗面ボール 洗面シンク 収納 洗面台 新築 改築 建て替え リフォーム 水まわり

  2021.07.06

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• 解体現場へ行ってきた

  こんにちは。夜明け女です。130万かけて3点ユニットバスのトイレ風呂分離リフォームがいよいよ先週末から始まりました。築４６年の古～いマンションのため、当時の詳細な設計図が残っておらず、具体的な寸法は解体するまでわからない状態でした。昨日は必要箇所の解体が済んだ現場で工事担当者を交えて打合せ。既存の排水口が利用できるので、床上げが１５cm未満で済むとか天井高は２１５センチは確保できるとか。造作する壁厚も決定。現在の廊下スペースに侵出してユニットバスを入れるのですが、狭くなるとはいえ一般的な廊下巾７６センチは確保できるようで一安心。工事担当者がこの壁をいじるので、こんな追加作業は簡易に出来ますよ、と色々提案してくれる方でした。説明も分かりやすく、有能。これまで打合せしてきた営業マンも有能で親切。初めてのリフォーム内容ですが、不安無くたのしめてます！あー、スケルトン状態の写真を撮ってくればよかったなぁ。

  2021.06.16

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  小さな洗面化粧台

  こんにちは。夜明け女です。築古区分所有のリフォームがいよいよ始まります。古いマンションで管理組合に住居の詳細な図面が残されてないため、実際の所、解体してみないとわからないのですが。3点ユニットバスを解体して、そこにトイレと独立した洗面スペースが欲しいんです。壁の厚みを考慮すると洗面化粧台の入る幅が３５～４０センチくらいになっちゃうそうで。一般的に戸建てなら７５センチ、賃貸物件なら６０とか５０センチの洗面化粧台セットを入れますよね。探しましたよ、小さいの。トイレの手洗器には流用出来そうな小さいものたくさんありますけど、ボウルの奥行がしょせん手洗用で小さくて気に入りません。せめて洗面器のサイズが欲しいじゃないですか。トイレの手洗器は水だけの単水栓になっちゃうし。洗面にはお湯も欲しいからやっぱり混合栓が付けられないと。で、これです。【送料無料】幅35cmミラー水栓排水付白手洗器木目柄トイレ壁掛け収納セット Ambest VR731B 洗面器 手洗い鉢 収納 組立完成品 防水 洗面ボール 洗面シンク 収納 洗面台 新築 改築 建て替え リフォーム 水まわり価格：29520円（税込、送料無料) (2021/6/4時点)楽天で購入​おしゃれで価格も良心的。４０センチ巾タイプもあるそうです。​

  2021.06.04

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• 札幌　解体費アップ！？

  こんばんは。夜明け女です。今日、不動産仲介業者さんを訪問した際に教えて頂きました。この春、４月１日から札幌市のアスベスト対応基準が引き上げられたそうです。アスベストというと錆止めや断熱のために吹き付けたものを指すように思ってましたが。北海道内ではまだ札幌のみのようですが、建築材にアスベストが練り込まれているものも対象になったとのこと。サイディングや断熱ボード等、今までアスベストの飛散防止の対象外だったものがそうです。築２０年以上の建物はほぼ該当する材料が使われているそうです。ここ４、5年に新築されたものはさすがに問題ありません。つまり札幌市内における解体費が４月１日からほとんどの場合において高くなったということです。古家解体の更地価格に影響がありそうですね。

  2021.05.27

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• 物件を売りました　その1

  こんにちは。夜明け女です。ここ最近、たて続けに所有物件を売却しました。その１は古い区分所有(１DK)市場を見るに２５０～２８０万円で売買されてるものです。私は２７０万オーナーチェンジで手放しました。手放した理由は管理が悪かったからです。区分所有は管理を買え！と言うじゃないですか。買った時から管理が悪いのはわかってましたが、常々狙っていた人気立地のものだったので、つい買っちゃったのです。私が買った時は外壁の大規模修繕中でした。これが長期修繕計画によるものではなく、タイル落下事故で市から修繕命令を出されたからでした。これにより、毎月の修繕積立費が次の総会で大幅アップすることが決まってる状態でした。投資向けの単身用がほとんどのせいもあって、管理修繕費の滞納も未解決のまま数部屋分が長年積み重なっておりました。そんな状況だったので当時空き室だったこの部屋は前オーナーが売り急いで１７０万で売り出されました。賃貸人退去以降、遠方のオーナーだったのでオーナー自身中の状況が分からない、仲介業者も遠方で内覧は出来ませんと言われました。部屋内部が崩壊してても文句を言わない約束で１４０万にして貰い購入。書類は全て郵送のやり取りで、振込決済後に鍵が送られて来ました。小さな単身物件ですからフルリフォームしてもたかがしれた金額です。どうやったって損しない金額で買えたので「どんなボロでも、ばっちこーい！」と部屋に入りました。拍子抜けするほど、ごく普通に小汚ないだけの退去部屋でした。おかげさまでボロもうけ。入居募集してお家賃貰いながら、のんびり希望金額で売れるのを待ってました。こんな小さな築古区分所有の売買で100万近く抜けるのは本当にありがたいことです。

  2021.05.25

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• どんな物件を買おうかな？

  こんにちは。夜明け女です。小さな区分所有をオーナーチェンジで先日売却しました。来月はアパート１棟の売却も控えています。よって来月末にはちょっとした現金が手元にあるはず。そこで只今思案中なのですよ。この現金を使ってどんな物件を買うか？せっかくの現金ですから現金でしか買えないものにするか？もしくは頭金にして大きめ物件を融資で買うか？正直、大家業は拡大から安定&安心の方向を目指していて。大きめ物件なら利回りは無視して立地と建物そのものに満足出来るものがいいし。現金購入なら、借地物件、再建築不可、容積率オーバーなんかの融資が使えないけど立地が魅力的なもの。土地の形状に癖があって売れ残ってるのを買い叩くのも好きです。首都圏に物件を持つことに憧れがあって、去年は契約直前まで行ったりもしました。見ないで買付いれたこともありました。一番手だったのに、内覧した人に売りますって言われて終わりましたが。南海トラフの発生を考えれば、首都圏より地元の方が安全なんですけど。雪と人口減と平均所得の低さに希望がないんだもの。そんなこんなをいろいろ考えつつ、今日もハザードマップと照らし合わせながら物件調査しています。

  2021.04.24

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• 退去続出！

  こんにちは。夜明け女です。昨年から売り出してた所有物件ですが。ここにきてバタバタと買主が決定。アパート１棟に区分所有。売却で毎月の返済がなくなりますが、手残りの12万円も無くなってしまうのが悲しい。そこに追い討ちをかけるように長期間の入居者の退去予告が来ました。9万のテナント、6万の法人寮、、、、、出ていかれてもコロナのご時世、同じようなお客はもう来ませんよ～(泣)ボイラー交換の連絡も来たよ(泣)壁のひび割れも見つかったよ(泣)隣地トラブルで境界線上の物の撤去、新設とか(泣)怒濤の春。不動産の神様。私にもう少し優しくして下さい。

  2021.04.14

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