匠コンシェルジュ　エスクローおじさん

旅行ネタはこの位にして、本題へ。

今週号の『東洋経済』に『地主がレオパレスを提訴～トラブル多発のアパート経営制度』という特集が掲載されています。

概略は、アパートを建てる時にレオパレスが家賃を１０年間保証しますと言ったが、実際は２年更新で家賃が下がってしまったのは、詐欺まがいの営業だというもの。レオパレスだけでなく大東建託やハウスメーカーも同じ営業だと書いています。

この話は、さんざん議論されている話ですが、なかなか地主さんに浸透していないので、私もセミナーの度に注意を喚起しています。

『東洋経済』の記事も十分ではないので、ここで再度書きましょう。

家賃保証は、例えば１０年間という期間であれば「１０年間家賃を支払うことを保証している」制度です。決して「支払う家賃の額を保証している」わけではありません。

先日も弊社のお客様に対して、レオパレスが「家賃の下落が心配なら、公正証書にしてもよい。」と言ったそうですが、この担当者と営業部長に「借地借家法第３２条を知っているか？」と質問したら、答えられませんでした。

第３２条は「賃料の増減請求権」を定めており、家賃が経済状況から見て不相当となった場合は、下げることができるという内容です。仮に公正証書にした場合でも、この条文は生きることになるので、何の役にも立ちません。

どうしても、家賃を下げられるのが嫌だという地主さんは、家賃保証契約を定期借家契約でおこなえば、この規定を廃除することができます。これしか家賃の下落を避ける方法はありません。（東洋経済もここまでは書いていない）

しかし、もし１０年間の定期借家契約をした場合、この期間に物価が大幅に上昇することになって、周辺家賃が倍になるようなことがあっても、家賃は上げられません。定期借家契約に５年間が多いのは、そういうリスクを避ける意味があります。

結論から言うと、家賃の下げが怖い地主さんは、そもそもアパート経営なんかに手を出してはいけないということです。

東洋経済の地主さん側に立った記事にも一定の理解は示したいと思いますが、営業マンにそそのかされて何億円もの借金をして始める事業に、勉強もせずに簡単に乗せられる地主さんもいけません。