匠コンシェルジュ　エスクローおじさん

昨日は、都心部で路線価が上昇しているにもかかわらず、実勢価格は大暴落という話を書きました。

今回の都心部の地価上昇と暴落は、ファンドバブルとかレバレッジバブルと言われています。低金利で借り入れをしてビルを購入し、リニューアルしたり新築して賃貸し、投資効率を上げて収益性を増し、最終的に高く転売するという不動産ファンドがその主役でした。

先日東京の不動産鑑定士と話したとき、「この時代に、まだ十分利用できる建物を解体し、新築しまくったファンドは逆行している。」と話していました。

確かにビルの収益性を向上するには、古い建物では限界があり、解体して新築した方が楽な場合があります。

しかし、ここでファンドに対する融資が厳しくなったことで一息ついて、新築ではなく本来のビルの価値を最大限に上げるというプロパティマネジメント（ＰＭ）の本格的な出番がやってきたのではないかと思います。

私は前回のバブルは、日本の金融がグローバル化する産みの苦しみで発生したと考えていますが、今回のバブルは、グローバル金融の尺度が徹底する産みの苦しみによって発生したと考えます。

おおよそ収益還元法とかＤＣＦ法とかＰＭが周知されてきたと思いますので、これからはそれに基づく正しい評価で不動産も運用されていくと思います。

ファンドバブルに浮かれた人を横目で見て、地に足がついた不動産投資をしましょう。