四谷　一（はじめ）のページ

為替投資と不動産投資を同じように考える

為替投資と不動産投資を同じように考える。

私は、マージンＦＸ（為替通過証拠金取引）を使って、
為替に投資しています。その考え方を不動産投資と比較して考えてみます。

　　　　　　　　　為替投資（注）　　　不動産投資
　運用利回り　　　　　５％　　　　　　　７％
　調達金利　　　　　－０．１％　　　　－３％
　運用コスト　　　　－０．１％　　　　－２％
-----------------------------------------------
A)ＮＥＴ運用　　　　＋４．８％　　　　＋２％

　自己資本比率　　　　８％　　　　　　　３０％
B)レバレッジ　　　　１２倍　　　　　　３．３倍

C)=投資額に　　　　＋５８％　　　　　＋６．６％
　対する利回り
　(A×B）

（注）マージンＦＸで豪ドルに投資

上記のように、不動産投資に比べ為替投資のほうが
有利なのではないかと考えております。

尚、上記は一般的な例ですので、

・不動産投資に造詣が深く、高い運用利回りの物件（１５％程度）を
　みつけることができる。
・銀行から信頼があり、調達金利を低くすることができる。
・管理面でアドバンテージ（自分に知識がある、信頼できる管理会社に任せている）

などの条件が整えば、不動産投資が優位になるケースもあるかと思います。

尚、マージンＦＸでは、調達金利が０．１％（あるいはそれ以下）となっており、
個人でありながら、銀行並みの信用力を持つことになります。

そのリスクとして、為替が一定以下に下がって証拠金が少なくなると、
追加の証拠金投資が必要なります。
不動産投資では、不動産価格がいくら下がっても、
追加資金を要求されることはありません。

マージンＦＸでは、追加証拠金が必要となるリスクがありますが、
逆に貸し手からすれば、貸し金をとりっぱぐれる心配がないので、
資金を、ずっと低い金利で貸す事ができるのです。

最後に、不動産投資では、売り手と買い手に情報の非対称性があるように思います。
つまり、物件を既に持っている人の方が、これから買おうとする人より
投資対象に対する情報が多く、買い手は注意が必要でしょう。
また、不動産業者から買う場合でも、少なくとも彼らと互角以上の知識がないと、
買えないように思います。なぜなら、プロである彼が買わない物件・価格を私たちが
買うことになるからです。