数値指標その１
築年数と利回を語るのに数値指標は欠かせませんここは割と得意分野、間違っていたらガシガシ突っ込んでください早速ですが、ずばり結論からいいます木造の場合、安全に廻せる目安利回を算出すると・新築２０年ローン利回 10%・築５年越１５年ローン利回 12%・築１０年越１０年ローン利回 16.5%という計算になります（ちなみに、私は上記指標を「安全ボーダー」と呼んでいます）・自己資金3割・金利3.6%・入居率100%・月々返済ローン額が家賃収入の半分という条件で計算しました入居率100%はありえないので、実質収益は 利回 * 空室見込率で見込まなければならないことを忘れてはいけませんつまり、現実利回はもっと厳しいということです 東京の物件を見ている方なら分かるかと思いますが、愕然とする数値ですね頭金を入れること、金利を少しでも安くすませることで少しは緩和できますたとえば国金から金利1.5%で借りることができた場合、築10年物件10年ローンで利回15%が安全ラインボーダーとなります数値指標について話し出すと長くなりますね詳しい算出根基は次回に廻したいと思います★おまけ：エクセル豆知識金利計算も、税金の利子分計算も、エクセルで十分計算可能です試験に出る金利計算関数（ここがポイント）=PMT(利率,期間,現在価値) 返済額=PPMT(利率,期,期間,現在価値) 返済額内元金分=IPMT(利率,期,期間,現在価値) 返済額内利子分使用例1400万を年利3.6%、15年ローンで組んだとき、月々返済額 =PMT(3.6%/12,15*12,14000000)=1007221400万を年利3.6%、15年ローンで組んだとき、10回目(10ヶ月後)の返済時元金額 =PPMT(3.6%/12,10,15*12,14000000)=60379同時期の利子分 =IPMT(3.6%/12,10,15*12,14000000)=40394当然の事ながら、PMT = PPMT + IPMT になります
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