プロジェクト2888分のＸ

東証REIT指数は2003.3.31のJ-REIT時価総額を1,000ポイントとして指数化されたインデックスです。このとき既に上場済みであったのはプレミアまでの６銘柄。今や40銘柄ですからわずか３～４年で隔世の感があります。

これだけ増えてきたら、東証業種別株価指数のようなサブインデックスがJ-REITにあってもいいかなと思ってきました。例えば、レジデンシャルREIT指数とかオフィスREIT指数とかそんな奴ですね。特に、レジデンス系銘柄の動向が気になります。アコモデーションが走っていますので、それにつられて、一部銘柄がポジションを上昇させたような気がしていた時期もありましたし、昨今のJ-REIT全体の急激な上昇にはついて行っていないような気もして、実際に指数として俯瞰してみないとなんとも言えないところです。

しかし、株式の場合は銀行と自動車メーカーなど、はっきりとした違いがあり、証券コード協議会が定める33業種のどこかに分類されているわけですから、まあ、サブインデックスを算出すべき集合も明らかなわけですが、J-REITはなんといってもそれぞれよく似ています。オフィス特化型とかレジデンス特化型と言い切っている銘柄は分類可能ですが、そうでもない複合型も多く、分類の定義もないでしょうから、東証がREIT指数のサブインデックスを算出するようになるとは思えません。そこで、独自にレジデンスREITの指数を計算することにしました。レジデンスを選んだのは、オフィス系は時価総額も大きく、結局のところ東証REIT指数とそれほど乖離しないと思われるためで、ちょっと異なる挙動を示しそうなレジデンス系の動きを見てみたいからです。

算出方法ですが、各銘柄の時価総額に保有レジデンスの割合（0～100％）をかけて、その合計を算出するというのが、一番レジデンスの動向を正確に表すものだとは思うのですが、物件売買のたびにレジデンスの割合が変わるし、これはとても面倒です。よって、単純にレジデンス系銘柄の時価総額の和とすることにしました。

レジデンス系銘柄の考え方もいろいろあって、100％の特化型は当然組み込みますが、運用方針では商業施設も入っているのに、未だに100％レジデンスで運用しているビ・ライフのような銘柄もあり、基準が必要です。そこで、ポートフォリオの50％以上（取得額ベース）がレジデンスである銘柄をレジデンス系銘柄と定義して、これらの時価総額の和をもって「レジREIT指数」とすることにしました。むろん、時価総額は何千億円にもなって大きすぎますので、適当な除数で割りますが。

レジデンス系銘柄は現在以下の13銘柄です。

8956 プレミア
8962 日本レジデンシャル
8963 東京グロースリート
8965 ニューシティレジデンス
8969 プロスペクトレジデンシャル
8970 ジャパンシングルレジデンス
8973 ジョイントリート
8975 ＦＣレジデンシャル
8978 アドバンスレジデンス
8980 エルシーピー
8984 ビライフ
8986 リプラスレジデンシャル
3226 日本アコモデーションファンド

数としては全体の1/3ほどありますが、小型のものが多いので、時価総額としては全体の1/8ほどになります。なお、東証REIT指数との比較という意味で、JASDAQのスターツは除いてあります。

注意事項は以下の通り

１．東証とはなんの関係もございません。簡単に計算できるので私自身の知的財産とも思っていませんが、個人的利用以外はお断りします。責任持てません。
２．新規銘柄、公募増資の際の処理（除数の修正）は東証指数算出要領に従います。
３．第３者割り当て増資の際の処理（除数の修正）は東証指数算出要領に従いません(笑)。１週間後とかに修正が正式なやり方のようですが、これだと面倒で忘れるからです。気が付いたときに処理します（いいかげん）。
４．投資口価格としては終値を使います。引け際に大量の売り買いが交錯して、終値と特別気配値がずれることがまれにあり、東証指数算出要領では特別気配を優先しますが、私は終値（Yahooの表示データ）を優先するということです（調べるのが面倒だから）。
５．レジデンス系銘柄の取捨選択は気が付いたときに変更します（いいかげん）。とりあえず、注意すべきはプレミア、ジョイントリート（現在レジデンス系）、クレッシェンド（現在非レジデンス系）あたりです。これらは、ポートフォリオの50％前後がレジデンスで境界線上にいます。
６．数値の正確性は一切保証いたしません。いいかげんにやってますから。
７．Yahoo!FinanceにJ-REITポートフォリオを組んであり、そのデータをコピペすることによりエクセルが自動的に算出してくれる仕組みですので、Yahoo！の不具合、自分の不具合(笑)にて算出できない日もあるでしょう。そんな日があっても、再計算はしませんし、また、飽きたら勝手にやめます。悪しからず。

実は、上の方針に基づいて、11/17から既に算出を始めています。最初の日を1,000ポイントになるように除数を設定してもよかったんですが、親となる東証REIT指数の値にあわせることにしました。よって、半端な数値からスタートしています。また、最初はプレミアがレジデンス系と思っていなかったため、プレミア以外の12銘柄で始めました。11/21に気が付いて、上記５．のいいかげん方式に従って組み込みました。また、ニューシティの公募増資がありましたので、上記２．の方針に従って、11/22の終値で除数を修正し、現在、除数は324,626,427円になっています。とりあえず、次に除数を変更するのは、銘柄の入れ替えがない限り、12/19ころに行われるはずのニューシティの第３者割り当て増資のときだと思います。

11月17日 1,781.77
11月20日 1,774.77
11月21日 1,774.02
11月22日 1,769.20
11月24日 1,779.46
11月27日 1,782.61
11月28日 1,769.23
11月29日 1,765.18
11月30日 1,780.42
12月1日 1,772.92
12月4日 1,783.67
12月5日 1,798.17
12月6日 1,822.92
12月7日 1,822.17
12月8日 1,826.74

こうやってみると、親となる東証REIT指数は一時1,900を超えて急激にあがっているわけですが、レジデンス系は穏やかですなあ。ということは、これ以外の銘柄、特にオフィス系は東証REIT指数以上のパフォーマンスであがっていることですが、まあ、そのくらい見ていれば分かるか・・

昨日の東証REIT指数＝1,891.39、レジREIT指数（独自算出）＝1,826.74、単純平均利回り＝4.31％、加重平均利回り＝3.47％。