プロジェクト2888分のＸ

インヴィンシブルもなかなか頑張りますね。個人的印象としましては、あと簿価で50～150億くらいの売却で打ち止めできるんではないかという気がしますが、金融機関の態度としてはどうかと言ったところでしょうか。金ができるたびに返済しなければならない状態をいつ脱することができるのか、短期借入がリファイナンスでいつ長期になってくれるのか、その辺が注目点と思われます。本日一部返済し、さらに明日130億近いキャッシュが入りますので、これで借入金の返済をすれば、有利子負債は500億円を割り込んでくるものと思われます。ただ、資産の方も取得価格ベースで907億円まで目減りしましたので、まだLTV50％超の状態ではあります。負ののれんも124億円ほど使ってしまいましたので、のこりは数十億円とかそのくらいじゃないかと思います。

さて、本日はレジ指数の記録です。株式の個々の銘柄では、TOPIXや日経平均の動向と全く異なる動きをすることもあるのは当然です。株式の場合には、大型、中型、小型とか、業種別とかいろいろなサブインデックスもあるわけで、日経平均には負けているが同業種の中ではましな方だとか、いろいろと参照できます。しかしながら、REITでは単一の指数しかなく、そのため、独自にレジデンス銘柄のREIT指数を算出することにして、2006.11からレジREIT指数を算出しています。定義、注意事項などは、一周年の時のネタを参照願います。

本日は、3月のレジREIT指数の記録です。2月分はこちら。

日付 レジREIT指数 東証REIT指数
2010.3.1 695.20 920.46
2010.3.2 710.20 922.04
2010.3.3 721.01 926.92
2010.3.4 707.54 912.06
2010.3.5 699.98 913.06
2010.3.8 688.37 906.55
2010.3.9 675.71 897.97
2010.3.10 675.53 903.17
2010.3.11 682.98 908.47
2010.3.12 683.60 912.37
2010.3.15 696.72 919.84
2010.3.16 699.51 927.16
2010.3.17 706.73 931.38
2010.3.18 705.03 931.34
2010.3.19 703.75 929.80
2010.3.23 694.51 924.89
2010.3.24 683.87 914.62
2010.3.25 686.43 919.65
2010.3.26 691.74 930.05
2010.3.29 698.88 935.51
2010.3.30 706.92 946.82
2010.3.31 708.42 948.90

現在の対象銘柄（11種）

8956 プレミア
8963 インヴィンシブル
8969 プロスペクトリート
8970 ジャパンシングルレジデンス
8973 ジョイントリート
8975 ＦＣレジデンシャル
8984 ビライフ
8986 日本賃貸住宅
3226 日本アコモデーションファンド
3240 野村不動産レジデンシャル
3269 アドバンスレジデンス

除数

488,270,152円（変更なし）

日レジとアドレジの合併に伴って、対象銘柄が一つ減りました。また、アドレジの番号も変わっております。この日レジとアドレジの合併の際に、東証REIT指数としては少し除数を変化させていましたが、方法が分からなかったため、レジREIT指数としては除数の変更はいたしませんでした。まあ、単に２つが合計されただけですから、ことさらいじる必要もなかろうと。

で、4月はいよいよNCRがビライフに化けて登場します。しかし、東証としては特別扱いして、4月末と6月末の2回にわけて指数組入をすると言うことですから、この修正日の前日終値で除数の変更をすることになろうかと思われます。まあ、POもそうですが、新投資口が出回ってから除数の変更をした方が投信によるゆがんだ価格変動は少なくなるでしょうね。ただ、ビライフに関しては、明日以降、売り物が多くなりそうで、投信買いが入る4月下旬までがチト心配です。4月中旬くらいまでは結構下落するかもしれません。

また、4月にはインパクトは小さいですが、積水によるジョイントへの第三者割当がありますので、そちらでも除数変更があります。現時点ではそんなところですかね。

過去2ヶ月のレジREIT指数、東証REIT指数をグラフ化すると、以下のようになります。



実はレジREIT指数的には昨年12月初めくらいからずっと700ポイント前後でほとんど動いていないような状態です。この4ヶ月間で、親となる東証REIT指数的には800ポイント台後半から900ポイント台半ばくらいまで、ざっくり1割程度上がっているでしょうか。2ヶ月くらいではイマイチよく分かりませんが、ここのところ徐々にまた引き離されつつあります。