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2017年02月17日
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カテゴリ:民泊


今年は、通販大家さんとしても、今迄にない投
資対象をリリースするつもりでいるのですが、
その中の一つが、「合法民泊」です。

「合法民泊」って「民泊」じゃないんじゃない
の?なんて言われそうですが、実際、その通り。
”合法”なのですから、「旅館、ホテル」と同じ
宿泊施設な訳ですが、”民泊”ってワードが余り
に大きく、便宜上も商売上も”使わないのは勿体
ない”って事で敢えて使っています。

この投資対象ですが、今迄にないほどの収益性
を持っているのですが、「運営」と言う課題を
どう乗り越えるか?が重要な鍵です。
運営と言う点では一時期、雨後の筍の様に数を
増やした「シェアハウス」よりも、その重要性
は高いと言えますね。

実績もあり有能な運営会社さんとのアライアン
スを軸に組立てを考えていますが、何とか新年
度までには第1弾を出したい、と考えています。

今日も、ある有能なエンジニアの方と民泊の付
加価値に付いて意見交換をしたのですが今後は
立地やハードの質は勿論の事、この付加価値が
成否を決める大きな要素となるでしょう。

近い内に”合法民泊絡み”のイベントも開催する
つもりなのですが、今回は、セミナーやら勉強
会みたく堅いものではなく「ミートアップ形式」
のフランクなものが良いのでは、と考えていま
す。





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最終更新日  2017年02月17日 15時34分35秒
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2017年02月15日


先月末、急きょ訪比してきました。
上の写真の様に投資先や現地の知人らとの楽
しい集まりなんて機会もあったのですが、今
回の訪問の目的は、何と言ってもビジネス。

私がフィリピンで何をしているのか、は過去
複数の記事を書いてきましたので、ここでは
割愛しますが、そのスケールは徐々に膨らん
できて、現在はEV自動車の開発事業もお手伝
いしています。

「フィリピン」と言うとどうしても「眉唾」
感があるらしく、国名を聞くだけで眉間に皺
を寄せる方もいらっしゃるので、今回も通販
大家さんのスタッフの他には本当に親しい友
人、知人にしか伝えませんでした。

しかし、日本でのイメージとは異なり、特に
ビジネス面での注目度はもの凄い勢いで拡が
り続けています。
私自身、今回の訪比でも”それを”非常に強く
意識させられました。

何故、そんなにまで(主にビジネスで)強く
注目されるのか?
まず、人口の伸び。
昨年度の統計ではついに1億人を超えたとさ
れていますが、(国土の特徴からも)カウン
トされていない数も多い様で、実際には日本
の人口並みだとも言われています。
そして、何より注目するべきは人口ボーナス
期(生産年齢人口がその他の人口の倍以上い
る状況)の長さです。
多分、この先、70年程度続くものと考えら
れます。
それに加え、生産年齢層の方々を中心とした
もの凄い”消費欲”。
これは、現地に行ってみないと判ってもらえ
ないでしょうが、月に2回ある給料支給日の
後は多くのショッピングモールが人で一杯に
なるほどです(日本のバブル期以上です)。
残念ながら、我が日本では今後、こんな状況
になる事はまず、あり得ないでしょう。

そして、まだ、力勝負ができる市場環境。
これも、既得権益に多くを牛耳られてしまっ
た日本では、もうあり得ませんね。

私ごときが、どこまでやれるか?は全く判り
ません。
でも、男としての何かが突き動かすのです。
まだ、大手を振って仲間作りを呼び掛ける状
況にはありませんが、これからもフィリピン
情報を発信していくつもりです。





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最終更新日  2017年02月16日 12時57分13秒
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2017年02月12日
前回の記事と矛盾するところもあるかも知れ
ませんが、予めご了承を。
先週末から複数の金融機関幹部の方々と直接
お会いしてお話を伺う他、電話での情報収集
を試みました。
まだ、全体像が見えてくるには至りませんが
概ね、金融機関の融資に対する考え方の現状
が見えてきました。

やはり、大手金融機関を中心に金融庁からの
指導が入っており、それに沿って(多くの金
融機関が)不動産担保融資に付いて急激に減
らそうと言う事ではなく、ソフトランディン
グさせようとしている様です。
とは言っても、金融機関にとって他に適正な
融資対象が出てこない以上、結果的に不動産
担保融資が急速に縮小するとは考え辛い、で
も今までの様に出す事も出来ない・・・

では、どうする?
前回も書きましたが、間違いなく偏りますね。
”高属性の方には、おなか一杯まで貸し、そう
でない方には貸さない若しくは、相当に厳し
い条件を付ける”

ただ、面白い情報も入ってきました。
ある金融機関が金利は3%程度と低くないもの
の審査自体は緩めの融資商品を出す準備をし
ているらしいのです。
償還期間20年としてもイールドギャップ7%
超の物件なら勝負できますね。

また、資産保有法人での取り組みには積極的
な金融機関もあります。
これは、私的には金融庁からの指導の抜け目
狙いだと思っていますが、決して悪い事では
ないので、税対策も含めて、このスキームも
研究しておくべきですね。

実は、今月中に一つ地銀に融資の持ち込みを
する予定です。
その中でお知らせするべき情報がありました
ら、また、お知らせします。





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最終更新日  2017年02月14日 22時24分27秒
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2017年02月03日
今年に入ってから、幾つかの金融機関関係者
とお会いし、また、今月もこれから四行程度
のご担当や役員クラスからお話を伺う予定で
す。
今のところの感触ですが、表面的には昨年同
様です。
しかし、現実的には一部の金融機関を除いて
「後ろ向き」に変化していると思います。
これは、金融庁からの指導が大きく影響して
いるのでしょうが、各金融機関でも、少し
「やり過ぎた感」を感じている様にも思えま
す。
ただ、そうは言っても、どの金融機関も不動
産担保融資以外には、適正な融資先を見付け
る事は困難な様ですので、各四半期末のタイ
ミングでは、出しざるを得ない、のが実情で
しょう。

但し、誰にでも出すなんて事は考えられませ
んね。
物件の評価も厳しくなっていくでしょうし
相手先の信用状況(属性)も相当に厳しく評
価するでしょう。
結果、今迄ならギリギリ融資を受けれた方々
が受けれなくなり、属性の高い方々にはお腹
一杯まで出してくる、要するに融資の世界も
大きく二極化が進むと考えられます(併せて
ロクでもない販社の淘汰も進むでしょう)。

皆さんにとっても、融資絡みは最も注目する
べきものでしょう。
2月の末位に、もう少し細かい情報を書くつ
もりです。





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最終更新日  2017年02月05日 18時20分31秒
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2017年02月01日
カテゴリ:自己啓発
最近、「マインドフルネス」って言葉をよく
目にしませんか?
昨年の秋頃、金森代表からもこの「マインド
フルネス」に付いて色々と教えてもらったの
ですが、その際は特に強い興味を持てずに何
となく言葉のみ覚えた程度でした。
しかし、最近は、かのGoogleが社員の意識改
革に取り入れたり、幾つもの大会社が「マイ
ンドフルネス」を活用した研修を取り入れた
りと今、最も注目されているキーワードにな
りました。

幾ら注目のキーワードだと言っても、この
「マインドフルネス」と言う言葉、いざ日本
語に訳そうとすると中々、良い言葉が見つか
らず、漠然としたイメージしか湧いてこない
のではないでしょうか?
実は私も同様なのですが、最近は「今ある事
今起こっている現実をそのまま、ありのまま
に受け容れ、それに対処、対応する事」と考
える様にしています。
言葉で書くほど実際は、簡単ではなく、思う
様には自分の心をコントロール出来てはいな
いのですが、今年は一年掛けてでもこの「マ
インドフルネス」の境地に達してみたいと考
えています。

何故って?
今年は不動産投資家にとっては、今迄の手法
が使えなくなったり、買うべき物件が見付け
られなかったり、相当にストレスを感じる一
年になると思われるからです。
また、既に大家さんとして事業をスタートし
ている方々にも入居率の低下や運営スキーム
の多様化等々とこちらもストレスだらけとな
るでしょう。
でも、こんな時に焦ってみても物事が良い方
向に進む事はありません。
辛い時、厳しい時期だからこそ、足下を良く
見て、そして固めてから進むべき道筋を見極
めるべきです。
その為に「マインドフルネス」、この概念が
きっと役立つ事でしょう。





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最終更新日  2017年02月05日 18時01分54秒
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2017年01月19日
通販大家さんではお陰様で、一昨年から現在
に至るまで相当数の商業用太陽光発電所を販
売させて頂きました。
ここに至るまでは、代表の金森がメガクラス
に投資した他、私も0.6Mの高圧を連携し、こ
の投資対象の優位点と起きうる危険性のある
問題点を常に検証し改善法を見付けながら携
わってきました。
多分、ここまでの事をしながら販売してきた
販社は、そう多くないでしょう。

しかし、この投資対象にも「賞味期限」があ
ります。
今日は、この点に付いて説明しておきたいと
思います。

なぜ、今、そんな説明をしようとするのか?
ですが、実は太陽光への投資に付いて、結構な
勘違いをされている方が少なくない様で、先日
もある会員さんから「太陽光は年々、買取単価
が下がるので対象として見ていない」と言うご
意見を頂いたほか、この偏屈者の私が敬愛する
数少ない有名大家さんのブログにも「この買取
単価の下落と太陽光関係業者の倒産が増えてい
る事」をリンクさせたコメントが書かれており
「こりゃ、誤解をされるかも?」って思い立ち
この機会に誤解を払拭しておこうと考えたから
です。

まず、先にも書きました通り、この太陽光発電
所と言う投資対象には残念ながら「賞味期限」
があります。
理由は皆さんも知っての通り、「買取単価」が
年々、下落していくからです(下限はあるので
しょうが)。
現在、私の考えるところでは「@24年+消費税」
までは十分に投資対象として有効です。
いや、投資対象として購入を検討するべきだと
考えています。
確かに当初の単価からすると、かなりその額が
下がった事は間違いない事実ですが、その間の
ハードの能力向上と価格の下落は、かなりのも
ので、特にモジュールの能力向上には正直、目
を見張るものがあります(詳細は、ブログでは
書きたくないので個別相談等で直接、お問い合
わせください)。
その結果、「@24円+消費税」でも十分な利回
りが確保出来るのです。
近々、開発予定のものですが、設備稼働率に一
定のストレスを負荷しても利回り11.0~11.5%
程度のシミュレーションが出ています。

そうそう、ここで説明の必要はないとも思いま
すが、どうも勘違いをされている方がいるので
書いておきますが「買取単価は毎年度、下がっ
ていますが、ID取得時に決まった単価は、予定
の期間に稼働したものに付いては、それより20
年間、その額が保証されます」
中には、「稼働中の発電所まで毎年、買取単価
が下げられれてしまう」と思われている方がい
らっしゃる様ですが、そうではありません。

次に上述の通り(私も敬愛する)有名大家さん
の最近のブログで「太陽光関連業者の倒産が急
激に増加している」との記事が掲載され、業界
の実態を知らない方がこの記事を読むと、「業
者が倒産するほど、太陽光の世界も大変なんだ
?」なんて思われてしまいそうですが、これは
ちょっとニュアンスが違います。

良く個別相談等でもお話ししている事ですが
残念ながら、太陽光関連の業者さんはポッと
出が多く、中には様々な点で問題を持つ業者さ
んも存在していました。
その様な業者さんには、当初より「儲けられる
だけ儲けたら会社を潰してトンズラ」的に設立
されているもの少なくなく、いわゆる計画倒産
に近いケースがあります。
その様な業者さんの販売した物件には、そもそ
もハード的、設置状況にも問題があるものがあ
り、挙句に倒産されてしまっては、その後にト
ラブルが起きても対応すらしてくれないでしょ
う。
なので、私としては以前より「通販大家さん」
と縁があり購入してもらえれば嬉しいが、待
機されている会員さんも多いので、実際には
他の業者さんにもアンテナを張っておく事を
勧め、その際の注意点や質問事項をお話しして
きました。
要するに何を買うのか?と同様に誰から買う
か?が重要なのです。

残念ながら、今後、太陽光に関するトラブル
が顕在化する事が予想されます。
しかし、これはどの投資対象でも同様です。
これをもって太陽光発電所を投資対象から外
すのは、余りに勿体ない事です。
太陽光をもっと知りたい方は、どうぞ、私や
北村の個別相談にお越しくださいね。





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最終更新日  2017年01月19日 17時20分54秒
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2017年01月14日
前回のブログでも書きましたが、どうも今年
は様々なジャンルで新たな動きが生まれる等々
波乱含みの一年になりそうな気がします。
そんな環境下で、私達、個人の不動産投資家
は何を狙い、買って行けば良いのでしょうか?
とても難しく、とても重要な問題です。
私自身は、一人の不動産投資家であると同時
に投資対象を選び出し、それを販売する側の
人間でもありますので、この問題に付いては
相当に真剣に、そして深く考えています。

今まで通りに中古を軸とした「収益一棟もの」
で良い物件≒買うべき物件が出てくれば、それ
はそれで良い事だと思いますが、どうも最近
の状況を見ると結構な有名どころの業者さんで
さえ、相当に苦戦しているようですでの、そう
そう簡単には良い物件を掴む事は叶わないで
しょう。

では、通販大家さんは?
私達もさすがに苦労はしています。
しかし、私達は何時でも業界の誰よりも早く
様々なジャンル、時には不動産とは無関係と
思われるものまで勉強を始めています(※あ
る程度の確証が持てないと販売には至りませ
んので、誰よりも早く販売をスタートすると
言う訳ではありません)。
なので今年、進むべき方向もある程度は見え
ているつもりです。
中でも不動産絡みであれば、相当に強い個性
のある物件やインバウンド絡みの物件≒イン
バウンドで活用出来る物件には、かなりの注
目をしています。

また、大きな収益性や安定性が認められるも
のの、規模が大き過ぎて個人で持つには荷が
思い案件を小口化し複数で所有、運営する様
なスキームにも大きな将来性がある、と踏ん
でいます。

何れにして常にアンテナを張り巡らし勉強す
る姿勢を持っていれば、必ず良い投資対象は
あるものです。
皆が苦戦している時こそ、大きなチャンスが
隠れています。
今年も一緒に勉強して行きましょう!





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最終更新日  2017年01月19日 16時11分08秒
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2017年01月03日
カテゴリ:自己啓発
ドナルド・トランプ氏のアメリカ大統領就任
やらなにやらで2017年は年初より荒れ模様の
スタートとなりそうですね。
大家業に目を向けてみても、これと言って大
きなプラス材料は多くなく、どちらかと言う
とマイナス材料の方が目立つでしょう。
しかし、昔からよく言う様に「ピンチの後に
はチャンスあり」いやいや、「ピンチだと思
っている状況にこそチャンスが隠れている」
ものです。
私自身が思うに(勝手に思い描いているので
すが)、大家業にとっての2017年は「個性や
独創性≒ユニークさ」がキーワードの一つに
なるのではないでしょうか?
物件作り、部屋作り、大家さんとしてやり口
手口、スキルにも”他とは違う何か”を持たな
いと生き残れないと感じています。
実際にターゲットの志向性も脱没個性に向か
っているのは間違いなく、その証拠に地方だ
けでなく都内でも個性の薄い「昔からよくあ
るタイプのアパート」の苦戦が目立ってきて
います。
発表された各データにも、その傾向が出てい
る様ですね。

私、また、通販大家さんとしては、今年は大
きな課題を克服するべく年初から頑張ってい
ます。
正月明けから「吐き気がするほど」様々な事
を考え、そして動き出しています。
2017年も宜しくお願いいたします。





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最終更新日  2017年01月15日 15時39分46秒
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2016年12月30日
さてはて平成28年もいよいよあと1日を残
すばかりとなりました。
「通販大家さん」の会員の皆様には、今日
の内に今年の総括をし、来る平成29年を良
い”歳”として頂きたいですね。
もう、そろそろ来年の話をしても鬼に笑わ
れる事もないでしょうから、(収益)不動
産市場、賃貸業の平成29年を私なりの視点
から書いておきたい、と思います。

不動産市場も賃貸業界も間違いなく”進化と
淘汰”いや”淘汰と進化”とした方が適切でし
ょうか?この二つが同時に進む一年になる
と思います。

進化するのは、賃貸テクニックと賃貸スキ
ームの多様性。
淘汰されるのは、力のない物件と販売業者
そして、大家さん。
特に大家さんの淘汰は否応なく進むと思い
ます。
何でもかんでも他人任せ、そして何か事が
起きたら、すべて他人のせいにする様な大
家さんが市場から追い出される動きが一気
に強まるでしょうね。
その代わり、力のある大家さんは逆にチャ
ンスの扉を拡げて行くと思いますよ。
大家さんの世界でも本当の”力勝負”の時代
が来るのです。
怖いけど、楽しみでもありますね。

実は金森実業では、来年は新しい投資対象
に乗り出すつもりいますし、やる気のある
方々に、少しでも多くのチャンスをお渡し
出来る様、頑張るつもりです。

皆さん、来年も良い年にしましょう!
私たちと一緒に生き抜き、勝ち抜く大家さ
んになりましょう!





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最終更新日  2016年12月30日 23時07分43秒
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2016年12月18日
カテゴリ:カテゴリ未分類

相変わらず”買うべき物件”が少ないですね。
でも、前回も書きましたがオーナーや管理会
社のアイディアと努力次第で儲かる物件≒お
宝物件に変えられる物件も少なからずありま
すよ。
例えば、先月末のメルマガで紹介した”金沢市
中心部のテナントビル”なんかも、そう言った
物件です。
最近、金沢を訪れた方なら判ると思いますが
日本人、外国人の区別なく、本当に人が増え
ています。
それこそ、新幹線の延伸前とはまる別の都市
の様な有様です。

この物件は、そんな”観光都市金沢”の正にそ
の観光の中心的存在である”兼六園”から徒歩
圏の恵まれた立地にあります。
そもそもは地元の法曹界のセンター的役割の
事務所が入っていたビルで、ものも確りして
いますし、周辺環境も抜群。
現地を見た際には私個人が購入を考えた位
良い物件です。
実は、私が購入を考えた理由を言いますと
これからの日本は様々な分野で外国人を受け
入れる事になるのは疑う余地もありません。
既にこの動きは多くの都市で顕著になり始め
ており、特に大都市圏では外国人留学生の為
の”日本語学校”がドンドンと開校しています。
今回の物件は丁度、その日本語学校や、やは
り留学生用の各種・専門学校の校舎にピッタ
リなのです。

金沢市周辺には、お土地柄もあってか、外国
人向けの教育施設は数えるほどしかなく、都
市や周辺経済圏の規模を考えるとこれから多
くの施設が出来てくるでしょう。
その先駆けとして、この物件の立地は非常に
価値があるのです。
なので、私、若しくは金森実業で購入し、ま
ずは日本語学校からスタートしたい、と考え
た訳です。

では、何で実行しなかったのか?
このブログでも何回かさわりだけ書きました
が、私が金沢市内の物件でちょっと苦戦して
いる事で手が回りそうもないからです。
私が苦戦しているのは、何も物件的な問題や
金沢市に問題があるのではなく、私のちょっ
とした思い違いや元の管理会社との方向性の
違いが原因ですので、その事で今回の物件を
諦める理由にするのはお門違いではあるので
すが、如何せん、私の身体は一つしかなく
更に金森実業の関連企業で群馬県内に2か所
目の福祉施設の開所が迫っているので、今回
は諦める事としました。

こう言ったアイディアと努力次第でお宝に変
える事の出来る物件もそろそろ数が少なくな
ってきています。
是非、チャンスを見逃さない様にしてくださ
いね。






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最終更新日  2016年12月30日 10時30分23秒
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