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[全101件]
こんにちは！なまけものジジイです。 北海道のリフレッシュ旅行から帰ってきた。 乗り換えの羽田で豪雨のために 帰りの飛行機が大幅に遅れてしまった。 多少のハプニングはあったが 何事もなくリフレッシュ旅行は終わった。 本日からまたビジネスに勤しむ日々が始まる。 旅行に行く前に「売物件」の看板を出していた 物件は不動産屋の若き代表取締役が 日曜日に隣と裏の住人から満額で 買付けを貰ってきていた。 いずれも購入したい気が満々のようだが 売却の金額が2千5百万円なので 銀行のローンが通るかが問題だ。 銀行ローンが通ってしまえばＯＫなのだが 簡単に売れてしまうと 値付が間違っていたのではないかと思ったりする。 もう少し高くしておけばよかったのかな？ （強欲な ジジイだ。） 22日に購入した少し田舎の物件も まだ正式に売りに出してはいないが ワタクシのところに出入りしている業者が どうしても案内させてほしいと言ってきているので 特別に本日の午後から案内を許可したので この物件にも買付けが入るかもしれない。 売れてなんぼの業界なので どんどん売れる事は良い事だ。 さっさと資金を回収して次に行ける。 「取らぬ狸の・・・・・・・・」 にならなければ良いが！
こんにちは！なまけものジジイです。 今月購入を予定していた 2軒の戸建物件の決済が終わった。 一度に2軒の購入になると ワタクシの寂しい懐では間に合わないので 借用書の要らない現金を寄せ集めなければいけない。 そう 家庭内融資だ！ いろんなところから現金を 法人の口座に集合させる。 何とか購入資金の◎千万円を集めたが いざ銀行で現金を引き出そうとすると 窓口の新人のお姉さんに 「登記簿謄本を持って来い。」 ｢身分証明書を持って来い。｣ とうるさいことを言われる。 ワタクシ、いつも顔パスなので 「後ろに座っている代理に聞いて来い。」と やや大きめの声で言うと びっくりした支店長代理が飛んで来て 新人には規則どおりにやらせているので 申し訳ないと謝りながらてきぱきと処理してくれたが ワタクシ、このところ軽度の金欠病を患って 預金通帳の数字が少なくなっているので 銀行さん、人間見てんじゃない！ 購入した物件は売らなければいけないので 月末の北海道旅行から帰って すぐに売りに出す予定だが とりあえず、18日に決済した物件に 「売物件」の看板を出していたら 隣と裏の居住者から 購入したいので話を聞きたいと 連絡があった。 ワタクシは不在だが今度の日曜日に 不動産屋の若き代表取締役が 話しに行く。 もしかしたら、営業活動もしないで 売れてしまうかもしれない。 農地地域さんと kumaさんから質問があったので 簡単にお答えしておきます。 あくまでも元不動産屋の考えですので 絶対に悪用しないでください。 使用借権の物件が時々ですが競売に出てきていますように 建物のみに抵当権をつけて融資をする金融機関はあります。 住宅金融支援機構も敷地が借地でも融資可能です。 敷地に抵当権を付けずに 建物のみに抵当権をつけることができます。 しかし、地主が申込本人の配偶者または直系親族の場合は 絶対に抵当権の設定が必要になります。 逆から考えれば姻族の場合は 抵当権は付けなくても良いと言う事になります。 たとえば、山田太郎さんの場合は奥さんの親の土地に 自宅を建てて親が亡くなって 奥さんが相続した場合は抵当権が付かないままです。 借地とは地上権・賃借権・使用借権とありますが 金融機関によって対応は違いますが 住宅金融支援機構の場合は使用借権の場合は 必ず抵当権の設定を求めてきますので 山田太郎さんも始めは賃借権で借りていて 途中で奥さんの親に地代が払えなくなり 賃貸借契約を解除され無権限となったが 相続により奥さんが土地の所有権を取得して 山田太郎さんに無償で貸したとも考えられます。 住宅金融支援機構もその辺はわかっていて 借地人が地代を払わなかったときは 機構が借地人に変わってお支払いする事も検討しますので 賃貸借契約を解除する前には 機構にご連絡くださいと呼びかけています。 しかし、わざわざ連絡する人は？？？ ワタクシの経験では親戚の土地を借地だと言って 住宅金融支援機構から融資を受けて家を造り その後地元の金融機関に借り替えた方がいます。 その際の手続きでいつの間にか賃借権がうやむやのなって 使用借権になったりする事もあるようです。 上記の考えはあくまでもワタクシの個人的な考えで 山田太郎さんが この筋書きを実行したと言っているのではありません。 新田次郎さんは何も勉強しないで落札したのが大間違いです。 おまけに、強制執行をかけて （どこで強制執行の事を知ったのか興味があります。） 追い出してしまったのはまずかったのではないかと思います。 ワタクシが知っているだけでもこのような事案は数多くありますよ。 落札して払い込みが終わって相手のところに連絡をして初めて 使用借権なんて何の権利もない事に気が付いて 弁護士に相談して、とりあえず高い金を払って依頼したが 結局どうにもならなかった。 このような事は誰も教えてくれないし 自分の恥をブログなどで発表する落札者もいないので 一般の方の目に触れないだけです。 山田太郎さんの残債務ですが これはチャラにはなりません。 無担保債権として残りますので金融機関から請求されます。 資産があれば差し押さえもされます。 しかし、何もなければ取る事が出来ません。 時効まで5年間逃げきれば逃走成立です。 あとは、時効の援用をするだけです。 住宅金融支援機構はだめですが一般の金融機関なら 不良債権をサービサー（債権回収会社）に売却します。 金融機関からの売却金額はかなりの低額なので サービサーと交渉して 僅かな金額を支払って終わらせる事も出来ますね。 しかし、交渉は本人か弁護士でないと出来ませんよ。 もしも、初めから筋書きが出来ていたとしたら 刑法の詐欺罪に該当すると思いますが 払う意思があって数年間支払っていた場合は 本人が認めない限り詐欺罪で立件するのは 難しいのではないでしょうか。 この手の物件は胡散臭いものが有りますので 近寄らない事が一番です。
こんにちは！なまけものジジイです。 お隣の県で面白い？競売事件が終了した。 山田太郎さん(仮名)が奥さんの土地に 自宅を建てて生活をしていた。 しばらくして、山田太郎さんが 住宅ローンの支払いをしなくなったので 債権者から競売を申し立てられてしまった。 この時の競売は奥さんの土地には 抵当権が付けられてなかったので 山田太郎さん名義の建物のみの競売で おまけに敷地の利用権は使用借権だ。 こんな危険が一杯の物件に 入札者はいないだろうと思っていたら お馬鹿な新田次郎さん(仮名)が落札してしまった。 話し合いをすれば良いものを 新田次郎さんは強気で 山田太郎さん一家を 強制執行で追い出してしまった。 これに激怒した山田太郎さんは 地主である奥さんに 土地使用相当損害金の請求と 建物収去土地明け渡し訴訟を起こさせ。 原告勝訴の判決を取った。 そしてそれをもとに建物を競売にかけた。 この建物2回目の競売登場となったが 今回の土地の利用権は無権限だ。 使用借権も無権限も 実務上ではそんなに違いはないが 使用借権なんて書いてあると 何か利用権があるみたいで 新田次郎さんのようなお馬鹿な投資家が 引っかかってしまう。 山田太郎さんの考えは この建物は自分で建てたものだし まだ、まだ新しい建物なので 強制執行で取り壊すのはもったいないから 競売で奥さんか親戚の者に落札させ 取り戻そうと考えたと思う。 もしかしたら家を建てたときから 山田太郎さんは このシナリオを考えていたのかもしれない？ お馬鹿な新田次郎さんが邪魔しなければ 前回の競売事件で 3回目くらいまでがんばって 最低落札金額が下がってきた頃を見計らって 落札する考えだったのかもしれない。 多少計画が狂ったが最後が良ければ ま～～～良かったて事になるのかな。 念のために！ ワタクシ、この競売事件に関して 一切のかかわりは有りません。 ワタクシが絵を描いた？？ なんてメールや電話をしてこないでくださいよ。 ワタクシ、法律に触れるような事や 危険が危ない事はしません。 ワタクシ善良な一市民です！
こんにちは！なまけものジジイです。 先日、ワタクシのところから少し離れた 人口13万人くらいの都市の競売で 築古のアパートが次順位に大差をつけて 1100万円と少しで落札された。 落札したのは個人の投資家さんだ。 この物件、8世帯のうち入居しているのは1世帯だけだが 落札金額で満室想定利回りは28パーセントくらい回る。 実はこのアパート、8ヶ月前にワタクシが 任意売却を依頼された物件だ。 2階は3室が雨漏りをしていて 階段や外壁も傷みが激しい。 道路付にも問題がある。 ワタクシが債権者へ出した 査定値は600万円だが ワタクシなら半値の300万円でも買わない。 人口が減少している地区のボロアパートを 債権者は800万円以下では 抵当権の抹消に応じないと言って来たので 仕方なくレインズに800万円で載せていたが 結局買い手が付かずに ワタクシが手を引いた物件だ。 それが競売では1100万円以上で落札された。 債権者は大喜びだろうが 落札した投資家さんは大丈夫なのだろうか？ 債権者の希望値で ワタクシが800万円で売りに出していた時に買えば 300万円も安く買えたのに もったいない。 屋根の修理・外壁の修理・階段の修理・室内のリフォーム など考えて勝算があると思ったのだろうか？ それとも行き当たりばったりで？ 最近の不動産投資ブームで｢めざせサラリーマン大家｣ 「競売で資産を作ろう。」「アパート経営で勝ち組になる。」 など不動産投資入門書や情報があふれている。 確かに成功する人もいるが不動産投資はそんなに甘くない。 すべて自己責任の世界だ。 海千山千で素人さんより美味しい情報を持っているはずの 不動産業者さえ失敗して破綻していくこの時代に 何の武器も持たない素人投資家さんが 生き残るのはかなり難しいと思う。 少なくともこんな物件に 利回りが良いと言うだけで飛びつくのは無謀だ。 不動産ブログで活躍していた大物投資家さん？が 飛んだとのうわさも聞く。 ワタクシのところにもローンが払えなくなった 投資家さんが相談に来るが ほとんど手の打ちようが無い場合が多い。 物件を買う場合はもう少し勉強して買って欲しい。 命の次に？大切なお金ですよ。
こんにちは！なまけものジジイです。 ワタクシが身近なものたちとやっている 「みんなで儲かろう作戦」に参加させて欲しいと 数名からメールをもらった。 結論から言うと参加はすべてお断りする。 この作戦は少なくても800万円 多くなれば2000万円以上の現金が必要だ。 多額の現金が動くので ワタクシが信用できる人間だけでやりたい。 知らない人は入れたくない。 購入した不動産の権利は登記識別情報が 司法書士から直接送られるので 購入した人には不安はないだろうが この作戦は購入しただけでは終わらない 転売して利益を出さなければいけない。 購入した物件を3～4ヶ月で転売する為には 相続物件や緊急に現金が必要な物件・任意売却物件 等から転売に適した物件を探さなければならない。 この物件を選び出すのも大変だ。 現在参加している連中にあてがう物件を 毎月3件程度探すだけでも苦労しているのに ワタクシ、知らない人を儲けさせる為に プレッシャーを背負ってやる気はまったくない。 素人さんを勧誘して儲けているブログを見かけるが ワタクシのブログは儲けを狙って 素人さんを勧誘するブログではありません。 「みんなで儲かろう作戦」は ワタクシが購入したい物件を選んだ残りで まだ200万円くらいなら差益が取れそうな 物件を身近な人に紹介しているだけなので 「ワタクシの身近にいる人たちだけで儲かろう作戦」 に名前を変えよう。
こんにちは！なまけものジジイです。 賃貸の物件は満室でまったく動きがないので 何もする事がない。 しかし、売買の方は今月中旬に決済する 2軒の戸建物件の資金繰りでやや慌しい。 購入する2件の物件の場所は少し離れているが 2件とも開発団地の中で 6メートル以上の南面道路に面している。 閑静な開発団地で敷地が60坪～70坪くらいで 南側6メートル以上の道路に面していると 売却価格を少し高くしても売れる。 「取らぬ狸の・・・・・。」 だが2軒の売却利益で 今年の生活費と旅行代はなんとか賄えるだろう。 この物件の決済が終わったら月末から 恒例の春の北海道旅行に出かける。 今回も納沙布岬・野付半島・知床など 道東方面を回ってくる。
こんにちは！なまけものジジイです。 昨年の競売はワタクシの地方では かなり激しい競争が繰り広げられた。 今年も物件が少ないために激戦が続いている。 モラトリアム法なんてわけのわからない法律を作って 死にそうな奴に無理やり人工呼吸器を付けて 治療もせずに延命させるものだから 競売にかかる不動産が極端に減ってしまった。 競売物件数は前年に比べて大幅に減少した。 ワタクシの実感としては30～40パーセントくらい 減ったような気がする。 おまけに日本の政治は訳のわからないことになっていて まったく先の希望が持てない マイホームの夢はあるけれど景気が悪くて とても3000万円も4000万円もする 新築は買えないので、仕方なく 毎月の家賃より少ないローンの支払いで終わる 1000万円～1300万円程度の中古物件を探す人が増えてきた。 その影響でこの価格帯はなおさら物件が足りないようだ。 今日から巷ではゴールデンウイークとやらで 休みに入っているようだが、ワタクシは事務所で 債権者の皆さまへラブレターを書いている。 「恋しい恋しい債権者さま、 この不良債権もう200万円ほど安くなりませんでしょうか？ 安くしていただけば買い付けが取れます。 ワタクシの幸せのために良く考えてちょうだいね。」 なんて文章を書いて多くの債権者に発送する。 まったく暗い仕事だ。 ｜一覧｜Recommend Item
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