|
|
|
2024.05.07
カテゴリ：経営
長野県の元公務員の専業大家パスカルです。 10年に一度の取引は毎週やって来る！ ブログ継続のモチベーションになります。1クリックお願いします。 不動産投資ランキング ツイッターやってます。覗いてみてください。 stand.fm始めました。聴いてみてください。 "Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio" 返済比率について考えてみました。 わたくしの勝手な仮説ですから、穏やかな気持ちで斜め読みしてください。 こんな5人の大家さんがいたと仮定します。 A大家さん：返済比率70％ B大家さん：返済比率60％ C大家さん：返済比率50％ D大家さん：返済比率40％ E大家さん：返済比率30％ 不動産賃貸経営の経費率を30％と仮定します。 経費率30％は、税金、金利、火災保険、共用部電気代、通常の原状回復費、交通費等の、通常の賃貸経営に必要なお金ということにします。 A大家さん：返済比率70％ ＋ 経費率30％ ＝ 100％ 利益率 = 0％ B大家さん：返済比率60％ ＋ 経費率30％ ＝ 90％ 利益率 = 10％ C大家さん：返済比率50％ ＋ 経費率30％ ＝ 80％ 利益率 = 20％ D大家さん：返済比率40％ ＋ 経費率30％ ＝ 70％ 利益率 = 30％ E大家さん：返済比率30％ ＋ 経費率30％ ＝ 60％ 利益率 = 40％ A大家さんは、返済と経費で100％使い切ってしまうので、空室も大規模修繕も許容できません。A大家さんは、別に事業をしていたり、資産背景があったりすると思います。私からすれば、とてもうらやましいA大家さんはここで卒業です。 E大家さんは、返済比率30％ ＋ 経費率30％ ＝ 60％は、利益率が40％ですから、空室率がとんでもなく大きくならない限り安泰です。本当にうらやましいE大家さんもここで卒業です。 ※『利益率』という言葉は適切ではないかもしれませんが、話を分かりやすくするために『利益率』という言葉を使います。ご了承ください。 残った3人の大家さんについて考えます。 B大家さん：返済比率60％ ＋ 経費率30％ ＝ 90％ 利益率 = 10％ C大家さん：返済比率50％ ＋ 経費率30％ ＝ 80％ 利益率 = 20％ D大家さん：返済比率40％ ＋ 経費率30％ ＝ 70％ 利益率 = 30％ 利益率は、B大家さん×３ ＝ C大家さん×1.5 ＝ D大家さん C大家さんの利益率は、B大家さんの1.5倍あります。 D大家さんの利益率は、B大家さんの3倍あります。 かなり大きな利益率の違いですよね。 ストレスをかけて空室率5％と仮定すると、 B大家さん：返済比率60％ ＋ 経費率30％ ＋ 空室率5％ ＝ 95％ 利益率 = 5％ C大家さん：返済比率50％ ＋ 経費率30％ ＋ 空室率5％ ＝ 85％ 利益率 = 15％ D大家さん：返済比率40％ ＋ 経費率30％ ＋ 空室率5％ ＝ 75％ 利益率 = 25％ C大家さんの利益率は、B大家さんの3倍あります。 D大家さんの利益率は、B大家さんの5倍あります。 空室率を加味すると、利益率の違いはさらに大きくなりました。 さらにストレスをかけて空室率10％と仮定すると、 B大家さん：利益率 = 0％ C大家さん：利益率 = 10％ D大家さん：利益率 = 20％ Ｂ大家さんは、本当に厳しくなりますね。 世の中の大家さんで、返済比率70％以上の大家さんはかなり少ないと思います。 返済比率30％以下の大家さは、一定数存在すると思います。 すでに全部または多くの物件の返済が終わった大家さんか、現金購入を繰り返している大家さんが多いと思います。 ですから、世の中の多くの大家さんは、B大家さん、C大家さん、D大家さんだと思います。 わたくしの仮説では、『利益率』の違いや『空室率』の許容範囲の違いは、 B大家さん、C大家さん、D大家さんでは大きく違います。 B大家さんより、C大家さん、D大家さんの方が、全てにおいて余裕がある事は間違いなさそうですね。 利益率がここまで違ってしまうと、B大家さんとD大家さんでは、不動産投資の話をしても、わかり合えないことが多くありそうですね。 色々書きましたが、仮説ですから笑って読んでください。 おしまい。 パスカルの健美家コラム ぺんたさんとの対談【第1回】 ぺんたさんとの対談【第2回】 ぺんたさんとの対談【第3回】 ぺんたさんとの対談【第4回】 健美家 大家列伝 前編 健美家 大家列伝 後編 お気に入りの記事を「いいね！」で応援しよう
最終更新日
2024.05.07 00:00:15
コメント(0) | コメントを書く
[経営] カテゴリの最新記事
|
|
