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脱サラ大家の”不労所得も楽じゃない”！

[不動産探し] カテゴリの記事

全41件 (41件中 1-41件目)

ボロ戸建てへ買付を！

またまた、飽きもせず、都区内のボロ戸建に買付を入れた。今のところ、一番手だそうだ。しかし、わずかだが２０万円の指値を入れさせてもらった。（セコ！！）再建築不可の戸建てだが、利回りはそれなりにある。都区内には珍しく、超低額だったので、現金買いだ。任売らしく、債権者の社内決裁に、それなりに時間がかかるらしい。まぁ、気長に待ってましょう！昨年2月にボロ木造アパート、12月にボロ戸建て（シャアハウス用）と現金買いしてきた。レバレッジが効かないので、投資効率が悪いのだが、借金がないのは、何といっても心強い。日経２２５先物などで、ハイリスク投資をしているので、不動産は安定を求めている。何と言っても、不動産で大失敗をすると、再起不能になるので、気を付けなくては・・・。

March 25, 2013

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わずか１００万円の隠れ家・戸建

別荘ですが、わずか１００万円だそうです。値段相応？？http://resort-bukken.com/detail/41670

November 28, 2012

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大田区！８００万円戸建

大田区の８００万円の戸建情報をいただいた。しかも５DKだ！現空室！月１２万円で貸せは利回り１８％！シェアハウスにすれば、さらに高利回りも！再建築不可だが、区内の高利回りなら、問題あるまい。と夢が広がる・・・ということで、さっそく現地確認した。ガビ～～～ン！確かに家はあるが、あばら家だ。建っているのが不思議なくらいだ。とてもリフォームでどうにかなる代物ではない。そもそも、そんないい物件なら業者間で、売買されるはずだ。それが残っているのは、おかしいのかも。まして、現空室というか、住めないわけだ。少なくとも、「入居者あり」なら、多少は住める物件なのかもしれないが・・・・・転進！　 <== ランキング応援　ポチしてね。是非、応援お願いします！！

November 23, 2011

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遠くの競売入札

先日、飲み会で北海道の原野の競売を落札された方にあった。北海道電力の送電線があるので、敷地使用料（？）をもらえるそうだ。まったく、新しいアイデアだ！しかし、そもそも、北海道の競売にどうやって入札したのだろう？？？という疑問も同時にあがってきた。落札するまで、一度も現地に行っていなかったそうだ。私はこれまで入札する為に、現地の裁判所に行って、入札関係書類を入手していた。確かに、物件情報はBITで見ることができるが、入札書がないでしょう？？聞いてみると、郵便で請求すれば、親切にも送ってきてくれるそうだ。何と親切な、裁判所さん！！ということで、私も早速、前橋地方裁判所に電話し、入札書類送付をお願いした。A4の返信用封筒に、切手と送付先を書いて、封筒に入れて依頼すれば、OKだ。これで、群馬県の競売にも参戦だ！全然話は変わりますが、最近気にいっている女優さんです。村井美樹Eテレの山ガールに出ていて、明るさに感心しました。漢検１級も持ってるんだって。　 <== ランキング応援　ポチしてね。是非、応援お願いします！！

November 3, 2011

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競売の落札は？？

前回書いた、別荘の競売物件。遊び半分だからいいんだけど、落札出来ず。そもそも最低売却価格に1万円プラスしただけだが、そもそもこんな人気のなさそうな別荘をだれが、高値で落札するのでしょうね～～。結局１０件以上入札されて、法人が落札してました。別荘は、ある程度ロマンがないと売れないと思うんだけど、転売に自信があるのでしょうね。ちょっと、がっかり。　 <== ランキング応援　ポチしてね。是非、応援お願いします！！

October 28, 2011

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戸建競売　４連敗だが・・・・

先週3件、競売の開札があったが、すべて不落。ということで、今月は４連敗中。修繕費込で２０％程度を狙いたいのだが、なかなか許してもらえない。キレイにして売却する業者さんが多いせいと思っている。つまり、彼らは修繕込で５００万円を超えても、どうせ１０００万円Overで売るわけなので、もとが取れるのでしょうね。こちらは、賃貸なので、そうはいかない。まして、田舎（失礼）物件なので、高い家賃も取れないし。今週は、遊びで入札した別荘の開札があります。競売になっている物件らしく、現地に行くと、解放感がまるでない。前面道路も狭い山道なので、車のすれ違いにも、気を使う立地だ。しかし、見方を変えれば、隠れ家的な要素は満載！こちらは、最低売却価格に１万円ほど載せての入札。落札出来れば、転売予定です。 <== ランキング応援　ポチしてね。是非、応援お願いします！！【送料無料】安心できる競売物件の見方・買い方第4版

October 17, 2011

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戸建の競売

<== ランキング応援　ポチしてね。是非、応援お願いします！！----------------------------------------------------------埼玉の戸建の競売に入札していた。昨日はその開札日。落札出来ず・・・・・私の入札価格より１００万円ほど高く、落札されていた。こちらも、リフォーム代を足したうえで、ある程度の利回りを確保したいので、そうそう高値の入札は出来ない。数年前だが、千葉地裁で高値で入れてしまい、2件一緒に落札してしまった経験もあるし。早速、次の入札をしてきた。今度も埼玉県内の戸建。一週間後が楽しみだ！【中古】afb/不動産競売であなたも土地と家がもてる！女競売人横盗り【中古】afb

October 6, 2011

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中学受験　始まる＠東京

<== ランキング応援　まずは、応援お願いします！！--------------------------------------- ２月1日から東京・神奈川で私立中学受験が始まった。ニュースでは麻布中学の様子が放映されていた。一方、私は出来の悪い娘を連れて、無名校の受験に参戦。保護者は、子供が受験している間、待合室で待っている。待合室は普通は、学校の体育館や講堂だ。その間は、読書をするしかないので、買い置きしていた次の本を読んだ。【送料無料】儲かる新築アパート・マンションの作り方価格：1,575円（税込、送料別）新築アパマンの本だ。著者3人のうち、沢さん、倉茂（コテツ）さんにとは、懇親会で話したこともある。（相手は有名人だから、私のことなんか覚えてないだろうね～～）今回、この本を読んだのは、先週末に渋谷で開かれた”札幌大家の会”で、新築の話がでたからだ。関東人が札幌に物件を買うのは、利回りが高いというのが主な理由と思うが、高利回りで小ぶりな中古アパを買うのと、首都圏で１億近いが新築アパを買うのとで、キャッシュフローがあまり変わらないのでは・・・・と思ったからだ。札幌では、賃貸状況激化状態なので、いろいろと運営コストがかかる。したがって、キャッシュフローは思ったほど、伸びない。一方、首都圏で、まして新築となれば、しばらくは安定した利回りが得られる。同じキャッシュフローを得たいなら、首都圏で新築を持った方が、手間いらず　？と思えたからだ。この本では、3人の方の体験談、考え方が書かれている。それぞれ、木造、低層鉄骨、高層マンション　を新築されており、新たな視点でを知ることができた。ちょっと、お勧めの本です。

February 2, 2011

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競売の開札その２

<== ランキング応援　まずは、応援お願いします！！--------------------------------------- 昨日、今日と競売の結果がでた！不落！！安値でないと買う意味がないので、当然安く入札しているのだが・・・・・（そもそも、高く入れるお金が無い、、、、、、、）NSX松田さんの影響で、ボロ戸建のリフォームをしたいところだが、なかなか手に入らない。明日、もう一件の開札日だ。あてにしないで、待っていよう～～～～～。【送料無料】すぐに役立つ不動産競売のしくみと物件入手マニュアル価格：1,680円（税込、送料別）

January 20, 2011

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競売の開札！！

<== ランキング応援　まずは、ポチお願いします！！--------------------------------------- 娘の反抗期で、母とケンカをしている今日この頃だ。私はその仲介。思春期は難しい・・・・・さて、先週急きょ入札した競売。不落！残念。ちょうど、宝くじの当選を妄想している感じだったのだが・・・・ワリと程度のいい戸建だったせいか、私の価格よりハルカ高値で法人が落札された。でも、とんでもない田舎なのだが、ＰＡＹするのだろうか？？！！キレイな物件より、汚い方が人気がでないと思うので、そのような物件に入札すべきなのだろうか・・・・・・まぁ、一発で落札出来るようだと、高値落札になるので、ギリギリを狙って数こなすしかないと思う。法人で落札するには、履歴証明書が必要で一通千円もするので、バシバシ入れるわけにもいかないが。 <== ランキング応援　まずは、ポチお願いします！！【送料無料】プロが教える競売不動産の上手な入手法改訂第9版価格：1,680円（税込、送料別）

December 17, 2010

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戸建競売へ入札！

不動産投資のABC（エービーシー） <== ランキング応援　まずは、ポチお願いします！！--------------------------------------- FXの自動売買が、全然勝てませ～～ん！さて、昨日は茨城の競売物件（戸建）に入札。昨日が最終日であったことを午前中に気づき、入札することを急きょ決断！といっても、現地すら見ていない。入札するにしても、これからするなら法人がBetter！ということで、まず急いで法務局へ履歴事項証明書の入手に駆け付けた。法務局へ着いたのはちょうどお昼の12時過ぎ。役所だから、1時まで昼休みか？！と思っていたが・・・・・昼休みは無いらしい。しかも、住宅地にある法務局の為か、証明書をすぐに発行！えらいぞ！法務局！その足で、外環自動車道に乗り、一路、茨城物件へ！なぜか、びっくりマーク（！）が多いが・・・・・・茨城の競売申請書はあちこちの裁判所の支所ものを事前に確保していたが、今回の場所は不運にも持っていない。ということで、現地確認後、即座に管轄の地方裁判所支所へ急行！ここで、銀行振込用紙を貰わなければ。何とか、２：３０位に裁判所へたどりつけ、急いで指定の常陽銀行へ駆け込み。２：５０位に、振込完了。後は、5時までに裁判所へ提出すればいいので、余裕だ。それに、田舎の裁判所の窓口は、大変親切。これまで、個人での入札は経験済みだが、法人は初めて。記入の仕方など、細かに教えてもらった。窓口のおばさん、ありがとう！さて、物件はというと・・・・・裁判所の３点セットでは入居中のはずだったが、「転居しました」の貼紙がしてあった。ということは空き室。まぁ、それでも良かろう。物件はわりとキレイだ！本当は、住人をそのまま賃貸契約させるのが楽だが、今回はダメだ。あまりの田舎さに、一抹の不安を感じさせるが・・・・これまで、戸建競売を2件落札しているが、その経験から、今回は安値で入札。多分、不落かも・・・果報は寝て待て。安心できる競売物件の見方・買い方第4版すぐに役立つ不動産競売のしくみと物件入手マニュアル価格：1,680円（税込、送料別）

December 10, 2010

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世田谷の超高利回り物件　見っけ！

<== 応援お願いします。昨日は世田谷の木造超高利回り物件を見に行った。（こういうとき、専業大家は強い！）いつもの業者さんから、情報が届いたのだが、木造だが１０％をはるかに超える利回りだからだ。早速、自宅からチャリンコで２０分ほどで、現地へ急行！建蔽率・容積率オーバー築２０年程度前面は開発道路（いわゆるドンづまりにある）駅から徒歩18分部屋が１２平方メートルちょっとと超狭い（供用部にコインランドリーがあった）現在、8部屋中2部屋空ということで、喜んで買い付けを入れる物件とは、思われない。買って、うれしい　という感じがしない。（これ、個人的には重要！！）確かに世田谷ブランドは魅力だが、いまどき、この超狭い部屋に住む人はいるのだろうか？一方、世田谷などで問題がある物件でも、利回りはせいぜい１０～１１％程度だから、この物件は、マイナス評価を差し引いても、お買い得と言える！指値をしたいところだが、おそらくこの物件もすぐに売れると思う。融資してくれるのは、ラ○フさんだろうか・・・・

September 9, 2010

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明日は物件の契約だ！

不動産投資の健美家 <== 応援お願いします。あす、埼玉県の鉄骨物件を契約することとなった。私の物件の中では高利回りだ。もちろん、融資特約付き。頭金は１割だ。融資もOKのようだが、金融機関からは不動産屋さんに連絡があっただけなので、私は自信がないのだが・・・・まぁ、融資特約が付いているので、いいだろう。12月に現金買いした木造アパートを共同担保として、差し出すことにした。3月になり、良い物件が出てきているので、自己資金がある方はチャンス！これを足がかりに、以前に買った１０％そこそこのRCからの資産組み換えを勧めていきたいと思っている。大きなRCは、買った時の満足度は大きいのだが、実際にはメンテナンス費用がかなりかかるので、それほど儲からない。固定資産税も巨額だし。本当は築浅の木造が好ましいのだが、今回は中規模のS造だ。キャッシュフローをキープしていかねば、専業大家として生活できないので、資産価値うんぬんより、キャッシュフローが一番重要なのだ。

February 26, 2010

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都内の高利回り物件！

不動産投資の健美家 <== 応援お願いします。最近、都内23区でも高利回り物件がでてきた。鉄骨とRCとを業者さんに紹介いただいた。RCはスピード勝負とのことなので、パス。S造に買い付けを入れた。融資の頼みの綱は、人生住宅ローンさんだ。前面の私道の確認などして、紹介から3日後には買い付けをいれたのだが、既に競合状態。（当り前か？！）人生住宅ローンさんにも、他の方からこの物件が既に持ち込まれているとの話だ。どちらかというと、共担さえあればゆるいことで有名な（？）金融機関だから、持ち込み順になるだろう。なんだ、こちらもスピード勝負じゃないか！リタイアした身分なので、すぐに動いたつもりだが、スピードで負けてしまうか？？まぁ、3月までにはどんどん物件が出て来ると思うので、果報は寝て待て！といこう。

February 3, 2010

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競売の開札結果！！！

不動産投資の健美家 <== 応援お願いします。先日、千葉で入札した競売の結果が今日のBITで公開された。パンパカパ～～～ん！不落でした。私の3倍近く高く入れた法人がいたようです。信じられない！！結果一覧をみると、法人の落札が圧倒的に多い。つまり、多くの業者さん狙っている地域なのか・・・でも、基準価格を下回って落札されたものも目につくので、高めの落札ばかりでもないようだ。数年前だが、何回やっても落札できないので、高めに2件入れたら、どちらも落札してしまったことがある。物件調査の交通費はかかるが、こまめにいいものを狙い撃ちしたい。

January 20, 2010

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競売に札入れ

不動産投資の健美家 <== 応援お願いします。千葉地方裁判所に競売の入札に行ってきた。現地確認＋入札手続きなのだが、自宅を出遅れたので、3時までに銀行へ保証金の支払いをすることができず、二日にわたり、千葉に出向くことになったのだ。(寝坊したために、二度手間だ！）以前とは違い、いわゆる３点セットはネットで見れるので、便利になったものだ。それなのに、相変わらず、閲覧室には年配の人が７～８人ほどいた。ITを使えば、かなり楽になるのに・・・・・自己資金不足の私は、売却基準価格に毛の生えた程度で、入札したので、落札できる可能性は低い。何度か入れていけば、エアポケットのように安価で落札できないか？と、淡い期待を抱いている。３～４年前に2件一度に落札し、大金をはらった上に、面倒なことになった経験を生かさないといけない。というか、当時と比べれば、度胸もついたし、並の障害では驚かなくなった。なぜ、競売（特に安い戸建）に再チャレンジしているかというと、単にNSX松田くんに影響されたからだ。落札したら、自分のリフォームの練習台にしよう！！

January 14, 2010

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築古高利回りの横浜物件

不動産投資の健美家 <== 応援お願いします。業者さんから横浜の築古高利回りRCの物件情報をいただいたので、早速現地を確認してきた。放置自転車もあり、汚いと聞いていたが、確かにそのとおり。階段は鉄製でサビがひどい。全体的にちょっとチャチな作りだ。でも利回りは首都圏近郊では考えられないくらい高い。といっても１５％程度。場所は東京と横浜の間なので、確かにいいんだけどね。外装の大規模修繕や内装など修繕で１０００万円以上はかかるだろう。それでも土地も広いし、うまみはありそうだが、一番の問題として、銀行さんが「うん」と言ってくれないと思う。汚いだけなら、きれいにすればいいし、そのほうが安く買えるかもしれない。競合もすくない。でも、階段や廊下の鉄部のさびがひどいと、これは耐久性に問題が出てくるかもしれない。夕暮れ間近で、あせって見に行ったのだが、転進するしかないだろう・・・・・

October 30, 2009

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買付乱発

不動産投資の健美家 <== 応援お願いします。ここのところ、買い付けを3件ほどいれた。熊谷と自宅近隣の2件だ。熊谷は物件審査で、スルガさんで即アウト！大事な週末を使って、家内と現地確認に行ったのに～～～。あとは近所の鉄骨（全空）と築古木造アパートだ。23区のいわゆる城南エリアで、どちらも１０％以上。路線価＋αなので、資産価値を買うStoryだ。そのうち、鉄骨のほうは6件買い付けが入ったそうで、売主が金額を変更しそうとの情報。つまり、NGだ！全空なのに、なんてこった！悔しいが、売主の立場であれば、もちろんわかる。自分も立場が変われば、そうするだろう。残りの築古木造アパは、世田谷区だ。駅から遠いが　なんといっても世田谷区！外国人の方には、多少不便でも東京都の住所が人気と聞いたことがある。埼玉や神奈川の近くより、遠くの東京都なのだ。自国の人に、住所を自慢できるらしい。それと同じで、世田谷の住所は価値があると思っている。（実際、私も就職して初めて世田谷の住所になった時は、何となくうれしかったりした。単なる田舎者のひがみかも・・・・）こちらは、不動産屋さん（といっても、この業界である程度有名な方）の示唆で指値を少しだけ入れている。Close情報らしく、競合はない。銀行による整理物件なので、債権者の同意に時間がかかっている。結局、買い付け3件に対し、今生きているのは、この１件だけだ。明日、もう一件、都内郊外の新築物件を見に行くことにしている。更地物件だ。新築は一回やったことがあるが、利回りさえ最初に確保できていれば、修繕の問題はないし、入居付けもいい。当たり前だが。物件は新旧、RCやら木造やら組み合わせたほうが、リスク分散でいいのでは・・・と最近思っている。前にも書いたが、古いRCは修繕やら高額の固定資産税、エレベータ保守など、意外と経費がかかり、あまりもうからない。確かに買った時の満足感、持っている時の満足感はあるのだが。ちょっと、方針変更している今日この頃です。

October 10, 2009

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仙台日帰り　物件調査報告

不動産投資の健美家 <== 応援お願いします。昨日は仙台日帰りで、物件調査に行ってきた。仙台はちょうど「七夕」をやっていて、中心部は盛り上がっていた。仙台にはひとつ物件を持っているので、街が発展してもらわねば困る。盛り上げっているのはいいことだ！さて、物件は築20年を超えるRCなので、利回りはいいが確かに古かった。利回りがいいと、賃料を下げる余地があるので、価格競争にもある程度対抗できる。でも・・・・・・敷地内の雑草は生え放題。エントランス前の植栽はぐちゃぐちゃ。内階段なのだが、なんとウンチが放置されており、階段に臭気が充満していた。なんという管理状態だ！！！初心者だと、絶対買えない！！と思ってしまう。売る時ぐらい、せめてキレイにしたほうが高く売れるのだが。売主は東京の会社らしい。ちょっとだけ聞いたことのあるところだ。管理は当然　仙台の業者さんがされている。管理会社のパネルが貼ってあるのですぐわかる。私も自分の物件の営業に行ったことのある会社だ。この会社には管理を任せてはいけないのだと、変なところで学習してしまった。とりあえず、厳しい指値をして買い付けをいれた。すでに何件か入っているらしい。私はスル○さんは残債オーバーで融資NGなので、あとはライ○住宅ローンさんに頼るしかない。その時は、自宅を共同担保に入れることになる。ライ○住宅ローンさんは最後の切り札として取っておいた。普通の銀行さんが融資できないような物件でも、取り扱ってくれると知り合いから聞いていたからだ。今回、利回りがいいので、（といっても空室率２割以上あるが）、切り札を切ろう！ここがダメならまたまた玉砕となるのだが・・・・またまた果報は寝て待て、、、、ということか。

August 9, 2009

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買付スピード速すぎです！！

不動産投資の健美家 <== 応援お願いします。ちょっと、ここのところブログUpdateをさぼっていたのですが・・・・ちらほら、検討に値する物件情報が寄せられていたので、現地確認など行っていた。世田谷のRCが2案件あった。どちらもすぐに決まったらしい。私が検討している暇もない。昨夕、メールで横浜のいい場所の物件情報が来た。利回り１６％の鉄骨。早速今朝電話してみると、「反響がすごくて、買いあがりがあり、１０００万円以上高い買い付けが入っている」とのこと。ほんまかいなぁ～～～今日、現地を確認しようと思っていたのだが。。。。みんな買うのが速すぎ。現地確認してる？　近隣業者のヒアリングしてる？？買うにしても、頭金や諸経費は必要なので、いくらかの現金が必要なのだが、それだけ多くの人が買いに走っているということなのだろうか。確かに、首都圏で１０％を超えるものが、沢山でてきた。しかもRCも多い。私の場合、現金は限られているので、大事に行きたい。

August 4, 2009

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玉砕　2連発！

不動産投資の健美家 <== 応援お願いします。少し前に入れた千葉物件の買付けは、銀行が「物件をグリップしていないと審査できない」と言われ、そのまま玉砕した。銀行さんも、無駄な仕事はできない。業者がグリップしている物件でないと、本格審査はしないといわれたのだ。千葉物件は、融資が付いた者勝ち、つまりスピード勝負の物件だった。すっぱり、諦めるしかない。せっかく、物件案内をもらったその日に現地確認したのだが・・・。一方、先日買付けを入れたばかりの、都内の築浅物件だが・・・・案の定、満額の買付けどころか、買いあがり　もあったとの事。数千万円の指値をいれた私はお呼びじゃなかった。即OUT!。私も、利回り１０％も無くなるので、いくら築浅で家から近いとはいえ、深追いはできない。なんせ、私はキャッシュフロー狙いだから・・・・・。富裕層とは競合できない。　2連敗だ！（そもそも、買付けがすぐ通るようだと、買付け金額が甘すぎると言うことだと思う。）次の候補の千葉第二物件に買付けをいれた。破綻物件だ。こちらは、業者さんがグリップできる物件だ。早速、銀行さんに仮審査を依頼した。これは２棟一括の大規模物件（私にとっては、、、だが）なので、決済できるとCFが大きく改善できる。運用の雑務も増えるが、かなりうれしい物件だ。カミサンは、大きすぎて、負担だ！といっていたが・・・・今回も、果報は寝て待て・・・　

July 24, 2009

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不確実性の時代だ！

不動産投資の健美家 <== 応援お願いします。ここのところ、不確実な物件情報に翻弄（ほんろう）されている。どれも任売ということらしいので、上手い話と思っていると・・・・売値が決まっていない入札のように価格がじりじり上がる買い付けが通ったかどうかもわからないローン条項はつけられないといった内容で、素人大家には対応できない。昨日も新築全空の物件だが、魅力的だったので、暑い中、現地確認に行った。そこで、今日内見を依頼すると、「個人には売らない。ローン条項なし！」と宣言された。最初から言っておいてほしい。「情報をメールで配信してきたのは、そちらだぞ！」この業者さん、電話応対も、超面倒くさそうであった。あ～～～、感じワル！！！また、別物件では、入札のようになっており、要は高値で融資をつけた者勝ち！私の頼りにしている金融機関さんは、売り渡し証明書がでないと、正式審査に入らない。と言うことは、鶏と卵ではないが、この状況では、審査すらしてもらえない。どちらも現地を確認した後に知った話で、くたびれもうけであった。現金がたくさんあれば、こんなことにはならないのだろうが・・・・確実な、普通の物件情報に絞らなければならないと痛感する今日であった。トホホ・・・・

July 16, 2009

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買い付けは通るのか？？！！

不動産投資の健美家 <== 応援お願いします。前回の買い物がフルローンだったのに気をよくして、またまた買い付けを入れてしまった。（だって、仲介手数料も無しだったから、登記料と後から来る取得税を払えば良いくらいなのだ）場所は東北の杜の都。そもそも融資を受けないと買えないので、某○ルガ銀行の当地の支店に、仲介会社さん経由で仮審査を依頼した。初めての仲介業者さんだ。なにせ、これまで埼玉、千葉の２支店で残債の多さから、門前払いを受けた身の上。仲介会社さんに、「ほとんど無理と思うが・・・」といって打診した。しかし、その某○ルガ銀行さん。今回に限っては、門前払いではない。本人確認やら、条件の説明など本当に与信審査しているらしい。うれしいやら、本当？？って感じだ。私も審査書類一式を、翌日に郵送した。謄本がたくさんあり、かなりの厚みだ。ここまできたら、現地をよ～～く確認するしかない。ということで、明日は杜の都で現地確認することとなった。買い付けは多少の指値をしている。私が１番手らしいが、それよりも高い買い付けがはいったそうだ。でも、一番手を優先するよう、仲介店ががんばっている。そんなのって、ありえないと個人的には思うのだが。どうみても、一日や二日の違いなのだから、高いほうが良いに決まっている。数百万円も違うのだから。ま、物件を詳細調査しないと、銀行さんからGOが出たときに申し訳ない。行くのは、明日の土曜しかない。日曜は子供の塾の保護者会なので、はずせないのだ・・・・・・。

June 5, 2009

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危険な新米大家

またまた、書籍のご紹介を。山田式元祖勝ち組大家術　という本を読んだ。山田里志さんの本だ。なかなか人徳のある方らしい。その中で、最近のにわか大家ブームに危惧しておられた。というのは、短期間に１０％程度のＲＣを複数棟買い、リタイアするのは危険というコメントだ。まさに、私の事だ！最近でこそ、１２％以上のＲＣが散見されるが、昨年前半までは、なかなか出てこなかった。首都圏、近畿圏で、それなりの１０％のＲＣはなかったのだ。（少なくとも、私のような素人のところには、情報がこなかった）。ということで、私は昨年滋賀と湘南に各１棟づつ１０％程度で買ってしまった。危険だ！もちろん、今年であれば買わないが・・・・・・。湘南物件はまだ築１３年？程度なので、19年くらい経ったところで売り抜けようと思っている。しかし、滋賀物件はすでに古いので、最後まで持つことになる。どちらも2億円Ｏｖｅｒなので、１０％でもそれなりにキャッシュフローがでる。というか、普通のサラリーマンにしてみれば、かなり出る（と言っても過言でない）。そのキャッシュフローに目がくらんでしまった。どちらも積算評価はしているが、確かに築２０年を超えだすと、あちこち修繕費がかかる。したがってキャッシュフローはどんどん下がる。家賃も下がる。今となっては仕方ないので、キャッシュフローを使い込まず、程よく修繕を繰り返し、収益物件としての価値の低下を最低限に抑える必要がある。本に書いてあるような１８％の利回りの物件なんて、かなり田舎に行かないと無いと思う。特別な商流がないと素人には難しい。私も田舎物件にチャレンジして、平均の利回りをあげる努力が必要かもしれない。<== 応援お願いします。

April 8, 2009

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早く決めたいが・・・・　銀行さん融資して！

昨日は、都内（市部）のRC物件内覧会に行った。どんどん見学者が来ていた。老若男女。オーナーが最上階で、下が賃貸になっているオーナー住居付き物件だ。しかも駅６分。でも、霊園の町でちょっとさみしい感じ。すでに買い付けがはいっているらしく、翌日の昼までに決めてほしいとのこと。しかも、自分の好きな銀行で融資を頼んでいいが、融資NGのときはスルガさんでやること、というのが条件。つまり、絶対決めるぞ！という業者さんの方針。オーナールームは立派なつくりであった。眺めもよく且つ広い。しかし、スルガさんで融資をうけるには、利回りがかなり高くないと、Payしない。転進することとした。<== 応援お願いします。

March 15, 2009

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利回り！ vs 新しさ？

このところ、いろいろ物件を見ている。3月だからいいものが出てくると期待しているから。その中で、利回りがいいが古い物件と、新しいけどそれなりの利回りのものがある。あるいは、見た目がいいが利回りは今ひとつのものも。リタイアを目指す私としては、キャッシュフロー重視で行きたいのだが、やはり、買った後の満足感も重要だ。こんなことを書くと、投資の軸足がぶれているとコメントされるかもしれない。古いものは、売却するときに土地値が重要だから、路線価などで調べている。23区のRCでかなり利回りがよさそうなものもあるが、ボロボロだったりする。RCだとペンキを塗ったり、ドアやインターホン、ポストを変えると見栄えは良くなるが、例えば給水がやられていると、修繕費用が大きくなる。でも、23区内の土地は魅力的だ・・・・などと考えていると、決まらない。そもそも、今はサラリーマンだから、そんなに修繕に時間もかけられないが、リタイアすれば、暇なはず。新旧 vs 利回りは永遠の課題だ！<== 応援お願いします。

March 3, 2009

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店舗物件は難しい。でも・・・・

昨日も物件探しに妻と出かけた。埼玉県西部。１Fが店舗・事務所の４F建RC。エントランスなどかなりきれいで立派。ただし１Fが空いていて、家賃に占める比率が高い。つまり、１Fが埋まればおいしいが、空いているとダメダメ物件。一度水戸で店舗空室でひどい目にあっているので、学習したはずだが・・・・きれいな物件には目がくらむ。近所の賃貸不動産屋さんへのヒアリングでも、さんざんだった。前面が交通量の多い国道なので、車は多いが人通りがない。ついでに車がうるさい。車のスピードが速く店舗に入りずらい。という理由。ネガティブなことは誰でも言える。一方、物件を惚れこんではいけないと言うが。売主はかなり困っているらしく、売値が大幅に下がってきている。という事は、店舗収入がなくても１０％で回るように指値できればいいのだが。そこまで甘くないだろうか。放置プレイとしよう。その間、ほかの物件でも見てきます。<== 応援お願いします。

March 1, 2009

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任売は時間がかかる？！　年内契約断念・・・・・

12/5のブログで、今年最後の悪あがき　として、ご紹介した任売物件だが、年内はまとまらなかった。銀行の私個人の事前審査もOK、物件評価も売買金額以上。それなのに、売主側の銀行と売主本人の調整がうまく取れていないらしい。要は、金融機関がXXXで売りますよ！といっているが、売主と書面でやり取りしているそうで、時間がかかっているとの事。一応、不動産屋さんの言うことを信用している。所詮、不動産は縁物なので、それは神様の思し召しか・・・・。私の事前審査をしてもらっている某地銀は、いまのところOKだが、来年になると態度が変わるかもしれない。買えるうちに、さっさと買ってしまいたいのだが、1月に持ち越しとなった。ということで、私の会社も本日が年内最後??!!会社の納会はサボって、大学時代の友達と忘年会をすることになっている。それぞれ、某自動車会社や某電気メーカー、製薬会社などに勤務しているので、近況SHAREは面白い。皆さんも良いお年を！絶対来年は不動産のキャッシュフローを拡大させるぞ！！（ブログへの訪問ありがとうございました。来年もよろしくです！）<== 応援お願いします。

December 29, 2008

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企業城下町の物件は怖い！？

ご存知のように、あちこちで社員解雇のニュースが聞かれる。例えば、大分キャノンは１２００人の非正規社員を解雇との事。工場は大分県の国東市、杵築市近辺にある。この辺のアパートは木造でも満室が多かった（過去形か？）。ほとんど満室で、私も物件紹介を受けたり、真剣に考えた事もある。利回りも悪くない。キャノンが工場拡張計画を持っているという話も、年初に聞いた事がある。そうなると、ますますアパートが足りず、満室経営可能となる。・・・とそのときは考えた。RCの売り物件もあり、SMBCに審査依頼を持ち込んだりした。本当に、大分はアパート天国と思っていた。羨ましかった。物件探しで、四国愛媛の四国中央市や福岡県の飯塚市にも、現地確認に行った事がある。（両物件とも、SMBCで融資が付かずNGだった）。大分には行かなかったが。（東京からはちょっと遠すぎ？）。そのとき、SMBC○南ブロックの方から、地方は止めたほうがいいですよ！とコメントをいただいていた。そのときは、今回の大量解雇は想像だにしなかった。(銀行さんの言われることは、正しい。私のような、にわか大家とは融資の経験が違う。基本的に、私は無理をして融資を受けない事にしている。銀行の物件審査などのチェック機能を前向きに活用したいと思っているからだ。彼らは、融資のプロだから。よく、何とかうまく銀行融資を引き出す方法とか、聞かれるが、銀行の評価が出ないものは、将来売るときにも、次の人が融資を受けづらいので、問題となる）。その他、企業城下町といわれるところは、全国にたくさんある。栃木のホンダの工場近くを検討したこともある。確かに下請け企業も含めアパート不足だった。やはり、首都圏、近畿圏、名古屋圏か、政令指定都市に絞ったほうが、何かあったときに、インパクトが少ないと思う。一つの大学に依存している地域も同じかもしれない。<== 応援お願いします。

December 16, 2008

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今年最後の悪あがき？

今日は有給休暇をとって、家内同伴で物件を見に行った。(夕方から一応会社へ出社し、遊んでいないとアピール？！）前から依頼していた業者さんからの紹介で、静○銀行さんの融資付けパイプを持っている。私の個人属性情報もすべて出していて、基本９割融資OKとの事。残債の多い私に融資してくれるので、ありがたい。珍しい。但し、資産管理法人への融資はNG。つまり、個人で買うしかない。個人では、既に何棟か買っているので、法人にしたいのだが・・・・・。場所は埼玉の田舎の方。RCで現状１６％回っているが、築古だ。まあまあの物件だし、今どき融資を付けられる業者さんも少ない。何かあってもこの利回りなら、何とかなると判断し、早速買付をいれた。後は、売主と、銀行の正式判断待ち。これを買うと、今年４棟目のRCとなる。築古が多くなって修繕費が気になるが、埼玉なので、直ぐ見に行ける。（平日昼間で、車で１時間程度）。今年最後の悪あがきでした・・・・→結果が待ち遠しい。会社のリストラへの立候補もしているし。<== 応援お願いします。

December 5, 2008

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融資はどうやって受けるの？？

不動産業者さんから、売れ残り（？）物件のリストが送られてきた。大阪市内など、これまでなら直ぐに売れた場所の物件も多々ある。また、他の業者さんからは、木造アパートではあるが、２０％超がずらりと並んだリストをもらった。どうやら、融資がパタっととまったらしい。関西アー○ン銀行やス○ガ銀行さんでさえ、融資がとまったり、物件場所の審査が厳しくなったりしているとのこと。いま、現金で買えるひとは超強い。が・・・あいにく私は小額しかない。まして、来年の高額な固定資産税の用意もある。なんとも悔しいが、家内を説得して、小さい木造にさらに指値をしてみよう。北関東でも、入居者ありますよね？<== 応援お願いします。

November 20, 2008

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なんとか年内にもう１棟

買いたいのだが・・・。先日買付を入れたが、その回答が来た。NG.おまけにオリッ〇ス信託の他の支店に不動産屋さんから融資条件を聞いてもらっていたが、やはり、数日前に頭金2割という通達がでたらしい。ということは、オリッ〇ス信託さんは、小規模物件しか使えなくなった。スルガさんも、残債が年収の１０倍でリミットとの情報を得た。不動産でCFが出ている場合はそれも加えていいらしい。が、そのCFとは、本当のCF。満室想定のCFではなく、管理料などひかれた本当の残り。ということは、わたしは10倍どころではなく、残債が多い。う～～～～ん。やはり、2年ほど前にもどって安い木造アパートを現金で買う作戦になるのか。今週末は、目をつけている埼玉の木造アパートを内見しに行こう。<== 応援お願いします。

November 13, 2008

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融資がダメなので、掃除でもしましょうか・・・・・

最近、飽きもせず融資の打診をしているが、さすがにダメダメ。いい売り物件は増えているのに、残念！あとは現金で買える安い木造中古アパートでも、狙おうかと思っている。厳しい指値をつけて。あるいは、3月の年度末にファンド崩れが出てくるという未確認情報があるので、現金を貯めておくべきか・・・・。OLがブランド品を買わないと気が済まないのと同じで、私も物件を買い続ける病気なのかも知れない。中毒みたい？！まぁ～、融資が受けられないので、高いものは買いたくても変えないが。ということで、昨日は埼玉の東武東上線の３０００万円程度の中古アパートを見に行った。築１７年。駅１０分だが、ちょっと喜んで買うというものではなかった。東京の通勤圏内なので、需要はありそうだし、将来子供に土地を残してもいいのだが・・・・。ついでに、その先にある、自分の木造アパートの状況も見てきた。1/6が空いたばかり。土地から新築した物件。現在築4年で一見きれいだが、ろうかの天井がクモの巣だらけになっていた。急いで近所のホームセンターを探し、柄の長いホウキと殺虫剤をかって、掃除した。クモをおそらく10匹以上駆除した。これじゃ、女性は入ってくれないですね。帰りに近くのさびれたショッピングセンターで、手を洗っていると、湘南物件の業者さんから電話。買ったばかりの物件。一部屋空いていたのだが、申込みが入ったという連絡。保証人もOKらしい。これで湘南物件は満室！う～～～ん。労働すると、神様がご褒美をくれるのですね。どうやら、滋賀、仙台や湘南など、RCの大きなマンションはすぐ満室になるが、小規模物件は、なかなか満室にならない。どうしてでしょうね？？！！<== 応援お願いします。

October 25, 2008

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中古RCの１０％以上、続出？？！！

昨日は戸田（埼玉）と厚木のRC物件２件を見に行った。それぞれ築１９年、17年。さすがに古さは隠せない。★戸田は路線価が高く、外壁リフォーム済み(ペンキ）。単身者用。★厚木はタイル張り。ファミリー用。どちらもいいが、タイル張りのほうがやはりきれいに見える。キャッシュフローの出る方にしたいが、結局は融資しだい。厚木は早速、横〇銀行さんに打診している。週明け早々には一次回答が来るはず。戸田は地元信金が使えないかと思っているが、ペンキ塗っただけの19年ものは、これからの運用はちょっと厳しいかもと思っている。最近、このように売り急ぎRCで１２％～のものが首都圏でも、パラパラ出てきている。さすがに新しくはないが・・・・・。お金さえあれば（見せ金さえたくさんあれば）、買い時ですね。木造アパートも１５％以上が北関東などで、出てきている。（私は今田信宏さんのRC＋キャッシュフロー重視のコンセプトで、あと、１～２物件進めたい。その後、趣味で木造に取り組みたい）。横〇銀行さんからは、融資を受けたばかりだが、物件しだいで次もありとのことだったので、内心、期待している。<== 応援お願いします。小泉今日子『厚木』

October 19, 2008

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山梨の物件は、値段が違う？？

業者さんから情報をもらっていた山梨の物件を見に行った。鉄骨だが、かなりの高利回り。鉄骨は、築年数のわりに古く見えるんだよね～～と思いながら見ていると、オーナーらしき”ご老人”が現れた。軽く挨拶するときに、私のマイソクを見て、「これは業者が勝手につけた値段で、この値段では売れない。これでは買い手が殺到する。きちんと査定してもらってから、高く決める」とのこと。業者が勝手に値段を決めることがあるのでしょうかねぇ～。事情はよくわからないが、私相手に文句を言われても困るので、ソソクサと帰った。東京からわざわざ高速をとばして見に来ているのに、情報があてにならないのだろうか？時間とお金が！！？？紹介してくれた業者さんによると、まだ買い付けは入っていないらしい。そもそも、山梨で融資を取り付けるのは、かなり厳しい。確かに人口減少地域ではある。スルガは甲府の駅至近しか、融資しないとのこと。あとは、〇岡銀行とか、地銀とか当たるしかない。帰りは、連休３日目ということもあってか、上りの中央道は大渋滞であった。いつもトンネルで混むんだよね。国土交通省さん、わかっているのだから、なんとかなりませんか？中央道だけの話ではないけれど・・・・・<== 応援お願いします。

October 13, 2008

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売主のフェアに行った

昨日、某不動産屋で、転売を主にしている会社のフェアに行った。転売業者さんは、さぞかし厳しい状況に置かれているだろうと思っており、いい意味、期待して会場に赴いた。何十という売主物件の資料がおかれていて、自由に見ることができるのだが、悲壮感はなく、まだ利回りもそれなり。すぐ検討したくなるような物件はなかった。まだ、この会社は余裕があるらしい。これだけの売主物件を持っているということは、保持するときの金利だけでも相当あると思えるのだが・・・・・。最初から大安売りというのは、さすがに無いと思うが、あとあとで話があるかも、という淡い期待を持ち、じぶんの属性の紙を残してきた。私は残債が多いので、どのように融資が受けられるか、担当者に相談し、検討してもらうことにした。後でいい話が、飛び込んでくることを、当てにしないで待つことにします。<== 応援お願いします。

October 12, 2008

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いい物件は競争激化！！

融資が絞られた関係で、物件価格が下がってきている。東京でも、投げ売りが出てきている（らしい・・・・）。札幌で、これはいいという物件があった。たとえば・・・・http://www.kenbiya.com/realestate/155039ada築2年のRCで１２％、さらに指値も可とのことだった（他の業者経由情報）。去年だと、考えられない情報。去年は築２０年近くのRCで、この利回りがやっと出るかどうか。築2年なので、10年持っても築12年なので、容易に売却できる！！。2日間よーく検討して、状況を聞いていみると、すでに買付が１０本以上入っているとのこと。うそでしょう～～～～～。かなり悩んだのに。東京のサラリーマンが札幌の物件を買うにはスルガ位しかないので、どうしたものかと悩んでいた。キャッシュフローの計算などしたりして。キャッシュフローはこちらが便利：http://www.rals.co.jp/invest/info.htm今年の年末には、ファンド終了の物件が東京でも多々出てくるという情報もあるので、「残りものには福がある」ことを期待して、まっています。<== 応援お願いします。

September 23, 2008

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札幌は値下げが急？？チャンス到来！！

横〇銀行の融資結果がまだ来ない。さすがに期末なので、混んでいるのでしょう。Negativeな反応もないけど。ところで、健美家で札幌の新しい物件の値下げがどんどん出ている。RCがなかなかいい利回りになっている。SMBCの融資が大きく閉ざされる（た）という情報を昨夜受けたので、東京在住の私としては、融資先に苦労しそうだが、興味をそそられる。まぁ、スルガというのもありますが。やっと普通に戻ったというか、バブルが一気にはじけたというか、買える人には絶好の買い場ですね。私も参戦したが、神奈川物件の審査待ちで、動けない。本当は、神奈川物件の引き渡し前なので、信用情報に借り入れが載っていない。というこは、他行にはわからないので、２物件一緒に買えるのだ！！お金さえあれば・・・・会社も期末で超ストレス状態なので、心も体も余裕ありませ～～ん。今日は、娘（小４）のために私立中学の学園祭の下見に行くことに・・・・。<== 応援お願いします。

September 20, 2008

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融資を進める

今、融資の申し込みをしている銀行から、追加書類の依頼が、昨日から来ています。納税証明やら、固定資産税の納付Evidenceなどです。通帳のCOPYをとったり、税務署にいったりしました。この対応は、迅速にしたほうがイメージがいいので、直ぐ対応しました。きっちりしたサラリーマンというイメージは必要ですね。不動産屋さんの営業マンが言うには、「よく、共同担保を求められたりするのだが、今回はその話が出てないので、大丈夫では？？」ということです。特に利回りが抜群ということではないのですが、築浅なので、買付をいれたので、あまり期待しないで、融資結果を待っています。ところで、国金にも郵送で融資依頼をしていました。別の大規模物件のリフォームの為です。郵送後5日くらいたちますが、連絡が来ました。10/1を融資希望日にしていたのですが、今、混んでいて間に合わないとのこと。面談の日程はあとで連絡くれるようです。リフォームは早くしたいので、早くいくらまで貸してくれるのか、話をしたいです。<== 応援お願いします。

September 17, 2008

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競売ってよーく調べましょう！

4年ほど前ですが、競売で戸建に買い付けを入れたときの事です。千葉地方裁判所の、物件閲覧室で、お決まりの３点SETを確認しました。戸建で平成築。写真はそれなりですが、５００万円弱で落札できそうです。千葉市のさらに東の田舎ですので、、、。占有者ありです。早速、現地を確認しました。確かに写真どおりの家です。占有者という響きが何とも怖そうですが、その人は賃借契約なので、合法的に追い出せますね。現地を見ていたら、窓からこちらの動きを伺っているので、ざっと見ただけで帰りました。さすがに、中を見せてください、とか、住み心地はどうですか？とか、聞く勇気はなかったのです。その後、無事落札したので、占有者に会いに行きました。するとすごい剣幕で、「このぼろい家ｘｘｘｘｘ」と不満爆発でした。前の大家さんの対応が何もなかったようです。競売にかかるのだから、当たり前ですが、、、。まぁ、そんなことはいいのですが、さらに聞いてみると、この家は裏の家とつながっているというのです。思わず、のけぞってしまいました。そう！連棟式なのです。前から見ると、同見ても普通の一軒家です。後ろに別の戸建が建っているとしか見えません。それに、第一、裁判所の資料にも、戸建となっているし、連棟式とはどこにも書いてありません。図面も、戸建っぽく、書かれています。どう見ても、裁判所の人も裏まで回って調べたとは思えません。かなり、詐欺にかかったように落ち込んでしまいましたが、落札したからには、仕方ありません。また、裁判所は３点SETの内容は保証しないとの事。あくまで現地確認は自分の目と手で隅々まで、確認されることをお勧めします。ところで、この住人、最初は文句がひどかったですが、追い出されるのでは？と危惧していたらしいのです。今まで４年ほど、一度の滞納もなく問題なく暮らしています。結構いいお客様だったりして、、、、。<== 応援お願いします。

September 11, 2008

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物件契約しました！

昨日、物件契約に行ってきました。会社のあと、遠くの業者さんまで。物件は湘南エリア（その中でも田舎のほう、、）。RCの5階建て、2億ｘｘｘ万円です。利回りは１０．ｘ％なので、本来買うべきではないのかもしれませんが、築12年なのと、何といっても、フルローンの融資条件なのです。今時？？？珍しいですよね。3年前にはSMBCで、オーバーローン融資してもらいましたが、、、、。まだ本部審査中なので、結果は予断を許しませんが、担当者ベースではOKです。融資元は神奈川の大手地銀です。しかも、金利優遇つき。まさに9月決算大サービスといった様相ですね。この時期を狙ってきた甲斐がありました。売主さんも9月末までに売りたいでしょう。物件を探すときにつくづく思うのですが、最後は融資づけですよね。というこは融資づけできる業者さんと付き合うのが非常に重要となってきます。他の業者さんで、物件情報はたくさんあって、また気の合う営業マンがいるところもあるのですが、銀行とパイプが少ないのです。それだとどうしようもないですよね。潤沢にお金があるわけではないので、やはり融資づけできる営業さんと付き合うのが、大切と思っています。本部審査が待ち遠しい、、、、。

September 6, 2008

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