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2013.12.06
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状況によってさまざまなのですが、例えば次のような方法が挙げられます。

1.売れるものは予め売却しておく
 代々、土地を相続してきた地主の方の中には、このような土地に特別な思い入れがあってなかなか売却に踏み切れないという方もいます。しかし、土地には、目に見えない「相続税」という借金がぶら下がっているといわざるを得ません。相続財産に占める不動産の割合が高く、金融資産が少ないのであれば、納税資金のために土地を思い切って売却するという手段もあります。相続発生後に売却しようとしても、いざとなると売却先が見つからず、納税できないということもあり得ます。
 この場合、土地を売却した父には、譲渡に係る所得税・住民税がかかります。税率は、その土地の所有期間によって違います。原則として、譲渡した年の1月1日において、所有期間が5年を超えるのであれば長期譲渡に該当して20%(所得税15%・住民税5%)の税率、5年未満なのであれば短期譲渡に該当して39%(所得税30%・住民税9%)の税率となります。
 また、土地を引き継いだ相続人が譲渡した場合、相続開始から3年10ヶ月以内の譲渡のときには、相続の際に納めた相続税のうち土地に対応する部分の金額は取得費に加算され、譲渡所得が少なくなります。また、長期と短期の判定は、相続した日から譲渡日までを所有期間として行うのではありません。亡くなった父の取得日を引き継ぎます。

2.借入金により賃貸物件を建築する
 借入金により建物(賃貸物件)を建築すれば、概して評価引き下げとなります。その理由は、相続税における建物と土地の評価については、建築価額や時価ではなく、建物については固定資産税評価、土地については路線価によって、評価することになるためです。
 そして、建築した物件を他人に賃貸すれば、地主の権利は制限されますので、さらに一定の減額があります。
手持ち資金を基に賃貸建物を建築した方の例を紹介します。この方は、4,000万円の預金のうち、2,000万円で建物を建築、2,000万円で土地を取得しています。
この場合、建物については、固定資産税評価により評価され、一般的には建物の固定資産税評価額は建築価額の7割程度、すなわち1,400万円です。さらに、この建物を他人に賃貸しますので、借家権割合が30%なら30%が減額され、貸家の評価980万円となります。
土地については、路線価により評価され、一般的には路線価は時価(公示価格)の8割程度となりますから、相続税評価額は1,600万円です。さらに、この土地の上にある建物を賃貸していますので、この土地は貸家建付地として評価されて、借地権割合が70%なら70%×30%(借家権割合)=21%が減額され、1,264万円となります。
このようにして、この例の場合には、相続税評価額合計は当初の4,000万円から2,244万円となり、すなわち1,756万円の評価減となります。
なお、借入金によって土地建物を購入した場合には、借入金の分だけ相続財産をより圧縮する効果が期待できます。

3.小規模宅地等の特例を活用する
 被相続人の住んでいた宅地等を同居の親族等が相続し、引き続き居住して保有する場合は、特定居住用宅地等に該当し、240平方メートルまで80%の減額を受けることができます。
 しかし、相続人の中には、既に結婚して、親と同居せずに、別の場所に一軒家を持って暮らしている方もいるのではないでしょうか。この場合には、その方は同居親族でなく、3年以内家なき子にも該当しませんので、特定居住用の小規模宅地等の特例を受けることが困難です。
 そこで、自宅を改修し、自宅兼賃貸併用物件を建築するという選択肢もあります。これは、自宅で特定居住用宅地等の減額を適用することができないなら、せめて自宅兼賃貸物件にすることによって、貸付部分については貸付事業用宅地等の減額を適用しようとする方法です(事業継続・保有継続要件があります)。さらに、借入金によって建築すれば、相続財産をより圧縮する効果があります。
 上記は、積極的に資産運用を行う方法です。ほかに、例えば、3年以内家なき子に該当しないなら、相続人である息子が、自宅を賃貸に出して借家暮らしをしたとします。そして、3年経過した後に相続が発生すれば、3年以内家なき子に該当することとなります(被相続人に配偶者や同居親族がいない場合)。
 このように、生前から小規模宅地等の特例の要件整備を行うことも、相続対策の一つです。






最終更新日  2013.12.06 09:37:10
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