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2005年01月28日
テーマ：建築屋が物申す(61)
カテゴリ：住宅コラム
昨日は失礼しました。
ＵＰした時点で確認した時には、画面表示できてたのですが・・・・・ 夜にURLを訂正しましたので、もう一度コピー＆ペーストしてください m(_ _)m この週末にでも土地探しの皆様もおられると思い、より多くの方に誤魔化されられないように急いでお知らせしたかったのですが、ミスってしまい申し訳ありません。 罪滅ぼしという訳ではないのですが、もう少し詳しく説明することにします。 ややこしいかも知れませんが、損をさせることは書いてません。 我慢して最後まで読んでくださいね。 --------------------------------------------------- 不動産を売買するときに適用される法律に、宅地建物取引業法（略して、宅建業法）があります。 この法律の中では、広告・契約についての制限の決まりがあります。 まず、『広告について』説明します。 ★１．開発許可を必要としない宅地の売買の広告 広告はＯＫ ★２．開発許可を必要とする宅地の売買の広告 開発許可を得た後でないと広告できません。 「開発許可申請中」と書いても広告できません。つまり、違反広告です。 ★３．建築確認を必要とする建物付き宅地の売買の広告 いわゆる出来上がってる建売住宅を買う（土地と建物をセットとして売買する）する場合は、建築確認申請の許可を得た後でないと広告できません。 「確認申請中」とか「確認申請をうけてませんから、売買契約は建築確認申請の許可を得た後でしかできません」と書いても広告できません。これも、違反広告です。 ★４．建築条件付きの宅地の売買の広告 建築条件付きの宅地の売買とは、「一定期間を定め、その間に建物の請負契約を締結すること」を条件（＝建築条件）として、宅地の売買をすることをいいます。 ですから、宅地の売買契約締結後に、確認申請をおこないます。 建築条件付きの宅地の売買の場合は、まずは「宅地の売買を主と」して考え、広告はできます。 但し、「建築条件付きの宅地」と「宅地の売買価格」の両方を明示しなければなりません。 「建物+宅地のセット価格」も明示できますが、あくまで「宅地の売買を主と」ですから、「建物+宅地のセット価格」よりも「宅地の売買価格」の方が大きく明示しなければなりません。 --------------------------------------------------- 次に、『契約について』書きます。 ★Ａ．開発許可を必要としない宅地の売買の契約 契約締結はＯＫ ★Ｂ．開発許可を必要とする宅地の売買の契約 開発許可を得た後でないと広告できないくらいですから、開発許可を得た後ならば契約締結はできます。 ★Ｃ．建築確認を必要とする建物付き宅地の売買の契約 Ｂと同じ考え方です。確認申請許可を得た後ならば契約締結はできます。 ★Ｄ．建築条件付きの宅地の売買の契約 建築条件付きの宅地の売買とは、「宅地の売買を主と」ですから『宅地だけの売買契約締結』を先にできます 。建物の請負契約との同時契約（セットで契約）をしなくてもよいのです。 建物の請負契約は、４で述べた一定の定めた期間ならいつでも契約してもよいのです。 その上、「建物を建築すること」が「宅地売買の条件」でもありますから、建てる気がなくなれば『宅地の売買契約』を解除（解約）できます。 忘れてはいけませんよ！！ ---------------------------------------------------- なぜ、昨日、急いで書いたか分かってもらえましたか？ 『仲介手数料』の損得に繋がるからです。 ３で述べた、確認申請の許可を得ているのであれば、『宅地』+『建物』を同時に契約することができます。 しかし、『建築条件付きの宅地の売買』では、『宅地』+『建物』を同時に契約することができますが、同時にしなくてもいいのです！！ この違いが、仲介手数料を得するか損するかの分かれ目ですよ。 『宅地』+『建物』を同時に契約するということは、業者は『宅地』と『建物』の両方から仲介手数料を請求できます。 『建築条件付きの宅地の売買』では、同時にしなくてもいいのでから、『宅地』だけの契約なら、業者は『宅地』の分しか仲介手数料を請求できません。 建物分はあとで請負契約として締結すれば、請負契約には仲介手数料を請求できません。 いいですか！！『建築条件付きの宅地の売買』は『宅地』+『建物』を同時に契約したら損するだけです。 また別々に契約したのに業者は確認申請の許可を得た後に、土地付き建物の売買契約書、または、不動産売買契約書（建売り住宅の契約）に差替えしようとしてきても、拒否ですよ。 する必要ありません。別々の契約で有効です。 差替えするということは、『宅地』+『建物』を同時に契約するということ同じ。つまり、業者は『宅地』と『建物』の両方から仲介手数料を請求できます。 長くなってしまいましたが、これが不動産業界の世界です。 知っているのと知らないのでは、何十万、何百万も余分に払わないといけなくなってしまいます。 最後までお読みいただきありがとうございます。 ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ しぶとく、今月いっぱいアンケートしてます。 個人を特定できない匿名にしあります。 「内容充実のため」のアンケートですので、何卒ご協力お願い申しあげます。 --------------------------------------------------- ご質問等のメールは、こちらまで。（ウイルス対策のためリンクしてませんので、コピー＆ペーストしてください） makemyhouse@yahoo.co.jp 本音で綴る建築屋まで ---------------------------------------------------- ★ 人気blogランキングに若者になった気分で参加してます ★ 読んでいただいた足跡の代わりにクリックしていただければ大変うれしいです。 ご協力よろしくお願いしますm(_ _)m 励みになります。 ↓ お手数かけますが、暖かいお心で１クリックお願いしまーす♪ ----------------------------------------------------- 掲示板の活用もしてくださいね。 お気に入りの記事を「いいね！」で応援しよう
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