家づくりコンサルティング１０００本ノック！

[家づくりコンサルティング] カテゴリの記事

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• Ｓ○Ｉモ○ゲ○ジ！もっとお客様の方を見てくれ！

  先日、新築して半年の相談者が来た。相談内容は『現在、２年固定の変動金利で住宅ローンを組んでいます。これから１０年間は子供の教育費も掛かる時期ですが、新聞を見ていると金利が上昇しそうなので心配になりまして・・・』その方は金融機関の言いなりで住宅ローンを組んでしまっていた。このような住宅ローンの借り換えの相談に応える為、Ｓ○Ｉモ○ゲ○ジというところで、金融機関の一括審査の提携をしている。この相談者も長期固定ローンに借り換えを希望していたので、審査打診をしていた。昨日、Ｓ○Ｉモ○ゲ○ジから『返済実績が１年無いので無理です。』という連絡があった。《金融機関によっては返済実績が１年未満でも借り換え対象になるのに、おかしいなぁ？》と思った。さらに『来年の４月にもう一度審査申込みして下さい。』通常、ローン審査・申込みからローンの実行まで２ヶ月くらいかかる。今、審査・申込みをしておいて、来年４月融資実行では駄目なのだろうか？その様に聞いてみると、『3月までのキャンペーンは使えませんが・・・』《来年4月に審査開始しても一緒じゃないか！》Ｓ○Ｉモ○ゲ○ジ担当者の判断ではなく、金融機関の判断が欲しいので、金融機関に確認してもらって、再度、電話をもらうことになった。その結果、『各金融機関の判断によります』とのこと。Kuma006『そう、その審査をして欲しいの！』金融機関の審査が駄目だったら仕方が無い。Ｓ○Ｉモ○ゲ○ジ担当者の感覚で決められては、相談者の金利上昇のリスクは高まってしまう。少しの金利差でお客様の家計が大きく変わることを認識して欲しい。この相談者、低金利の内に借り換えできれば良いのだが・・・。人気blogランキングへ←いつもクリックありがとうございます。　　　　　　　　　　　　　　

  2005.12.09

• ＰＨ社部長さんの家づくりに対する思い。

  先日、ＰＨ社の部長さんとお会いする機会があった。その方は１級建築士、宅建、ＣＦＰの資格を持っている凄い方だった。お客様により良い家づくりを提供したいという気持ちから、自分を磨いていくうちに気がついたらこれだけの資格を取っていたらしい。その部長さんは私のＨＰ（ブログではないですよ）を見てくれて、『ぜひ会いたい』ということで事務所まで来られた。今までは価格を前に出したチラシで集客していたけど、ＴＨ社等の登場で価格競争が激化し、価格メインのチラシでは対抗できなくなってきたらしい。そこで、今までと違った家づくりの提案が出来ないかと考えているところ、私のＨＰを見たということだった。すっかり部長さんと目指すべき家づくりコンサルティングの話しで盛り上がった。部長さんの目は大きく輝いていた。住宅業界は２０年前の営業スタイルがいまだに残っている。まるで亡霊に取り付かれたようだ。原因は当時活躍していた営業マンが、今では部下を指導する立場になり、昔、自分たちが成功したやり方をそのまま押し付けているからだ。しかし、ＰＨ社の部長さんは違った。もの凄く勉強熱心で、行動力もある。『この方と一緒に家づくりコンサルティングを磨き上げていけたら、きっと素晴らしいものになっていくだろうなぁ』と期待できる出会いでした。人気blogランキングへ←いつもクリックありがとうございます。　　　　　　　　　　　　　　

  2005.12.08

• 家づくり資金をもらうと税金が掛かるようになる！？

  今の税制では今年の１２月中に住宅購入資金をもらって、来年３月１５日までに家を建てれば、５５０万円または３５００万円（制度が２つあります）までの援助金は贈与税が掛からない。（一定の条件が必要）この制度は今から家を建築しようとする人には間に合わない。来年４月以降に家づくりをする人は、１１０万円までの援助金までしか税金ゼロでもらうことはできない。しかし、昨日の日経新聞によると、どうやら延長することで調整がすすんでいるらしい。どうも、姉歯建築士の事件で、マンションや建築業界が痛手を受けることに配慮した動きの様だ。まだ本決まりではないが、来年以降に資金援助をしてもらって家づくりを考えている方にとっては、家づくり敗者復活戦になりそうだ。今日は、同じ事務所でＦＰのＳ君と焼肉を食べに行こうと言っていた日♪覚えているかな？人気blogランキングへ←いつもクリックありがとうございます。　　　　　　　　　　　　　　

  2005.12.06

• 家づくりの際は、登記の名義人に注意！２

  相談者と会って話を聞いてきた。土地の購入は今年５月。資金は奥様のお祖母さんに出してもらっていたが登記はご主人さん名義にしていた。kuma006『このままでは贈与税が掛かってきますよ。』相談者『しっ、知りませんでした・・・』ご主人さん名義にしている方が、後々面倒なことが無いと考えていた。確かに、お祖母さん名義の土地に自分達が住むと、相続が起った時にトラブルになる可能性もあるので、贈与税を払ってでも名義人を確定させておくことが必要な場合もある。しかし、今回のケースでは知らなかっただけだった。土地を取得して来年の申告期限までなら「錯誤」で名義を変えることも可能なので、その方法をお知らせしておいた。今回の登記名義の件について、不動産業者からはなんのアドバイスも無かったらしい。当然、ご主人さんのお金で土地を購入するのだろうと思ってしまったかもしれないが、お客さんは素人なので、少し注意をしてあげて欲しいと思いました。人気blogランキングへ←いつもクリックありがとうございます。　　　　　　　　　　　　　　　　

  2005.12.05

• 家づくりの際は、登記の名義人に注意！

  『贈与のことでお聞きしたいことがあるのですが・・・』先日、この様な問い合わせがあった。この相談者はこれから家を建てる予定。先日土地を購入し、これから建物の計画を進めるところだった。問題は土地の名義人。土地購入のお金は祖母から出してもらっており、相談者本人名義で登記していた。このままでは贈与税が掛かってしまうという噂を聞いての相談だった。土地の価格は２０００万円ということなので、７２０万円の贈与税を支払わないといけない。不動産の登記名義人はお金を出した人の割合で登記するのが基本。ただし、住宅資金贈与の特例などが使える場合は別である。贈与の特例は今年中に資金をもらって、平成１８年３月１５日までに住宅を建てないと使えないが、この相談者の場合は建築が間に合わないようだ。しかし、贈与税を全く支払わないで済む方法がある。土地購入の時期や今後の段取りの問題があるが、今日、この相談者の家に行くことになっているので、その辺りを確認しなければいけない。家づくりの際の名義にはくれぐれも注意しておきましょう！人気blogランキングへ←いつもクリックありがとうございます。　　　　　　　　　　　　　　　　

  2005.12.04

• 家づくりの不安、第1位【手抜き工事】７７％

  ヒューザー・姉歯建築士の件でも騒がれているが、手抜きや偽造といった問題はこの業界では後を絶たない。だから、家づくり希望者も手抜き工事が心配になるのだろう。私は住宅・不動産業界に10年以上いたが、現場では『手抜き』と言うよりも『ミス』が結構あったと思う。現場の職人さんや設計は悪いものを作ろうとしているのではないのだが、人間なのでどうしてもミスは出てしまう。それをチェックして手直しさせることができれば問題無いのだが、隠蔽体質の会社であれば大きな問題になる。《実際、営業マンにミスを発見されてしぶしぶ手直しする工事監督もいました。もし、私が気が付かなかったら・・・》ミスの隠蔽工作は手抜き工事よりも遥かに多いと思う。構造部分で人的なミスが出にくい施工環境を、施工業者がどの様に行なっているか、家づくりの際には注意してくださいね。人気blogランキングへ←いつもクリックありがとうございます。　　　　　　　　　　　　　　　　

  2005.11.30

• 金利１．２％の２年固定住宅ロ-ンで大丈夫？

  「２年後、ローンの更新はどの様にしたら良いでしょうか？」という相談者が来た。「２年後に金利が上がっていたら、変動・固定どちらで更新しても高い金利になりますよ。」相談者の顔が引きつった。kuma006「２年後にまとまったお金が入る予定はありますか？」相談者「ありません・・・」もしも、２年後に金利が２％上昇していたら、月１１万６千円の返済は１５万５千円くらいになってしまう。しかも、金利が２％の上昇でおさまる保障はどこにも無い。相談者にはお子様が２人いて、これから１０年間が最もお金が掛かる時期だった。kuma006「お子様の教育資金が必要な間は、金利上昇によって家計負担が左右されないようにしたいですか？」相談者「そうしたいです！」住宅ローンを借入して間もないので、すぐに借り替え出来るかは金融機関の審査次第だが、１０年固定金利の住宅ローンで借り換えできるところを探すことになった。住宅ローンの借り替えには諸費用が掛かるのでもったいないが、今回のケースは仕方が無い。最初に住宅ローンを組む時に、お子様の教育資金などの支出を考えて、住宅ローンを選択していれば良かったのだが、目先の金利に引っ掛かってしまっていた。今後の金利上昇のリスクから守ってあげようと誓った出来事でありました。人気blogランキングへ←幸せな家づくりを祈願してクリック！　　　　　　　　　　　　　　　　

  2005.11.28

• 家づくりの前に、家計の意識改革で数千万円が救われる！

  先日の家づくり相談者の中に、毎月の支出で何に使っているか分からない支出が十数万円もあるご夫婦がいた。「収入－支出＝貯蓄」の考え方の家計で、収入と毎月余っているお金は結果として把握できるが、支出は何に使っているか思い出せない。何に使っているか分からない毎月のお金のことを「使途不明金」と呼ぶ。今のまま使途不明金を使い続けると、50年間で○千万円以上のお金が闇の中へ消えるとお伝えした。そこで、家計の考え方を「収入－貯蓄＝支出」に切り替え、先に資産形成可能な金額を引くことを勧めた。キャッシュフロー表で資産の推移を確認すると、当然もの凄い違いが出る。ご夫婦とも「今月からがんばろう！」といって帰っていかれた。家計の考え方ひとつで将来のゆとりが大きく変わる。正しい家計で、幸せな家づくりをしてもらうことを願いました。人気blogランキングへ←幸せな家づくりを祈願してクリック！　　　　　　　　　　　　　　　　

  2005.11.27

• 所得税増税（最高税率４０％）で家づくりの影響は？

  平成18年度から所得税が増税になる。今年までは所得税は2割引きしてもらっていたが、平成18年度は1割引きになり、更に翌年は割引きが無くなることが決定した。（定率減税廃止）また、所得税率は最高３７％から４０％へ上がる。これから家づくりを考えている方にとっては、住宅ローン返済が心配になるところだろう。実は、家づくりを考えている方にとってチャンスなのだ！住宅ローンを組んで家を建てる方には「住宅ローン減税」という所得税控除がある。所得税は最高30万円まで（平成18年建築の場合）が住宅ローンの残高に合わせて返ってくる。（10年間で最高255万円）今回の増税は家づくりをしない人に負担してもらって、住宅ローンで家づくりをした人には税金は返してあげるから、税負担は要りませんという様にも取れる。住宅ローン現在は年々縮小していて、平成16年に家づくりをした人は10年間で最高500万円の節税ができたのが、平成17年では360万円、と縮小して、平成21年には廃止という予定になっている。サラリーマンにとって、政府の増税に備える手段は今のところ住宅ローン減税しか無いと言っても良いと思う。家づくりをしながら節税する。これから家づくりをする人にはやっぱりチャンスだ。人気blogランキングへ←幸せな家づくりを祈願してクリック！　　　　　　　　　　　　　　　　

  2005.11.26

• 金利が急上昇するかも！？

  日銀の福井総裁は、金利を低く抑える政策（量的緩和）を止める発言をしている。量的緩和とは、市場に出回っているお金の量を増やす政策のことで、日銀がコントロールできる。世の中のお金の量が増えると、金融機関はお金がダブつくので低い金利ででも貸したくなる。その結果、低金利につながる。今は家づくりを考えている方にとって、住宅ローンを組む絶好のチャンス！しかし、この量的緩和という政策を止めるという発言がどんどん発表されている。しかも、日銀の福井総裁は驚くべきことを言っている。「量的緩和を先延ばしすればするほど、長期金利の急騰など、大きな反動がくる。」（平成17年11月23日、毎日新聞記事より）2001年3月に導入された量的緩和政策は、もうすぐ5年を迎える。すでに量的緩和を先延ばししすぎている。今から量的緩和を解除しても、相当大きな反動として金利が急上昇するという意味にも取れるのではないだろうか？これから住宅ローンを組む方、変動金利で住宅ローンを組んでしまっている方、量的緩和の前に出来るだけ長い固定金利で金利を確定させておきましょう！人気blogランキングへ←幸せな家づくりを祈願してクリック！　　　　　　　　　　　　　　　　

  2005.11.25

• 姉歯建築士許せません。

  家づくりの夢を奪う大変な事件が起きている。殺人未遂事件として逮捕して欲しいくらいだ。これでは安心して家づくりなどできない。何を信じて良いのか分からなくなる。設計・施工・検査は同じグループ内でするのではなく、お互いをチェックする責任を法律で決めないと解決できないと思う。人気blogランキングへ←幸せな家づくりを祈願してクリック！　　　　　　　　　　　　　　　　

  2005.11.24

• 境界明示をしたら家が建たなくなってしまった！

  私が住宅営業マンだった頃に家を建てて頂いたＩさんが、来年の弟さんの結婚を機に、隣りの敷地に家づくりを考えている。私は住宅メーカーを辞めているので、この話しは前職の後輩Ａくんが担当しており、Ａくんから昨日聞いた話だ。Ａくん「kuma006さん、Ｉさんの弟さんと契約して建築着工直前なんですけど、大変なことになっていまして・・・」kuma006「Ｉさんの近所の人は意地悪だったからそのことか？」Ａくん「そうなんです」Ｉさんの敷地は少し入り込んだ敷地で、建築基準法上の道路に４Ｍ未満の幅の私道で10Ｍほどくっ付いてその先に敷地がある。その私道をの一部を意地悪な隣の人が所有している。今回は私道の件でやっかいなことになっていた。Ｉさんが家を建てるときも意地悪な隣の人が私道に張り出して石積みを置いてくるともらしていた。今回、弟さんの建築にあたって、私道の境界を確定させて後々のトラブルを防ごうと考えていた。Ｉさんは境界明示をする際、意地悪隣人は現在の道路幅の真ん中が境界と主張して譲らなかった為、そのラインでしぶしぶ承諾していた。その行動が今回の問題に繋がってしまった。Ｉさんが家を建てるときは私道の隣に空き地があったので、空き地に工事車両をとめて工事をした。しかし、今は空き地には建物がたっており、工事車両をとめる事はできない。私道を通るときは意地悪隣人の所有地部分を通行することになる。工事着工前にＡくんが近隣挨拶に行った時、意地悪隣人はこう言ったらしい。意地悪隣人「自分の私道部分を勝手に通るなよ。」Ａくん「そのお願いに伺ったのですが・・・」意地悪隣人「絶対ダメ！」工事車両が通れなかったら工事ができない。現在は工場発注も中止しているらしい。今までの近所付き合いの過程がどんなものか詳しく知らないが、こんな意地悪をして何の得になるのだろう？今後どうなっていくのか、Ａくんから報告があったらまた記事にしていこう。人気blogランキングへ←Ｉさんの弟さんの幸せな家づくりを祈願してクリック！　　　　　　　　　　　　　　　　

  2005.11.23

• 頑固おじいさんの家づくり反対の本当の理由。

  「まだ住めるのにもったいない。建て替えは反対！」とおじいさんから言われて、家づくり計画が前に進まない夫婦が相談に来られた。築４０年で水廻りも傷んでおり、家も若干傾いていると言う事だった。現在の家はおじいさんが建てた家で、現在は息子さん家族と同居している。おじいさんには貯蓄は無く、年金収入のみ。借家はあるが障害のあるお姉さんに貸しており、家賃はもらっていない。年金は基礎年金だけでそれだけでは毎月の生活費は足りず、息子さんにお小遣いを貰っているとのことだった。そのことは息子さんの奥様は見て見ぬふりをしていたそうだ。ご主人も自分の父親がお小遣いを貰っている姿を人には見せたくないという気持ちもあったと思う。建て替えになるとおじいさんの部屋は綺麗に使いやすくなるし、土地の空きスペースを使って駐車場として近所の人に貸すことで、おじいさんの収入の足しにしてあげようと息子さん夫婦は考えていた。しかし、おじいさんは「自分の建てた家を壊すな！」の一点張りで、家づくりの話しは全く聞こうとしないらしい。いろいろ話しを伺っていると、おじいさんは家を建て替えることで自分の部屋も含めた設計がいるので、息子さん夫婦に金銭的な負担を負わせることを心配しているのではないだろうかと思った。息子さん夫婦にとってはいつかは建て替えしないといけない。低金利の今は絶好のチャンス。おじいさんには建て替えをすることを勿体無いと思うのではなく、今の低金利を逃す事の方が、よっぽど勿体無いということを理解して欲しい。おじいさんの「息子夫婦の世話にはなりたくない」という気持ちもあるようだが、それならば話しを避けるのではなく、よく話し合って頂きたい。頑固おじいさんが耳を傾けてくれるようになって、家づくりが進むと良いのだが。人気blogランキングへ←幸せな家づくりを祈願してクリック！　　　　　　　　　　　　　　　　

  2005.11.20

• マイホームの売却損で住宅ローンが○○○万円残る住み替え家づくり相談

  親の介護が必要になったので、築３年のマイホームを売却して親の敷地内に新築を建てたいという相談者がいた。自宅の売却損は○○○万円。この残債を含めた住宅ローンを借りれる金融機関を探さなければならない。相談者は金利の事もよく知っていて長期固定金利のフラット３５を希望していた。しかし、フラット３５は現住宅ローンの借り替えは出来ない。借り替え住宅ローンを利用できる金融機関で、フラット３５と併用できるかの審査が必要になってくる。建築計画は某住宅メーカーで検討しているが、住宅ローンの話しは無いまま契約を迫られていた。住宅営業マンの早く契約をしたい気持ちも分かるが、お客様の不安にしているところを解消する提案や行動をして欲しいと思った出来事でした。人気blogランキングへ←幸せな家づくりを祈願してクリック！　　　　　　　　　　　　　　　　

  2005.11.19

• お父さんの許可無しでは家づくりが進まない！の結果

  「や」の付く自由業系のお顔をもつお父さんの許可が出たようだ。１１月１２日日記掲載の家づくり相談者から連絡があった。相談者「家を建てることになりました。ありがとうございます！」最後に住宅メーカーが若干ではあるが値引きを搾り出し、お父さんの顔が立ったようだ。お父さんは一旦値引き要求をしたものだから、１円の値引きも無ければお父さんの威厳も無くなる。実際のところ、某住宅メーカーも精一杯の値引きを提示していたが、さらに設計や工事、外構、インテリアから少しずつ値交渉をして何とか若干の値引きをかき集めてきたようだ。そのおかげで契約に至ったのだから某住宅メーカーの各担当者も値引きはしたが喜んでいるだろう。たまに値引き要求をするだけしておいて契約しないお客様もいる。これでは住宅営業マンはたまったものではない。社内ではこんなうわさが流れてしまう。各担当部署「あの営業マンは値引き要求をしつこくしてくるが全く契約してこない奴だ。あいつの値引き要求にはもうのらない。」設計や工事などの各担当者も現場の職人さんや業者さんに無理な値交渉をしてくれているのだ。それで契約にならなければ、各担当も業者さんから無能力扱いされてしまう。今回は「お父さんのおかげで○万円の値引きになったんだぞ！」ということで契約になったらしい。みんな幸せになれて本当に良かったと思いました。人気blogランキングへ←幸せな家づくりを祈願してクリック！　　　　　　　　　　　　　　　　（おかげさまでもうすぐ100位に入ります！）

  2005.11.16

• 家づくりコンサルティングが次の家づくり相談者を呼ぶ

  「家を建てるなら家づくり専門ＦＰのコンサルティングを受けて来い！」と会社の上司に言われてきました。今日の相談者は、以前家づくりコンサルティングを受けた方から勧められてやってきた。現在の住まいは社宅であと３年以内に出なければならなかった。３年の間にマイホームを購入できれば良いと考えている様だった。保険の見直し等で家計をスリムにし、現在の金利での建築可能価格をお伝えした。早く家を建てることは問題なかったので、この予算内で土地と建物のコーディネートをしてもらう様、住宅メーカーに頼もうということになった。今までもマイホームは欲しかったけれど、いったい幾ら位の買い物まで可能なのかが分からなかったので、なんとなく先送りしていたのであった。そんな時、上司から家づくり専門のＦＰの話しを聞かされ、「お前も絶対受けて来い、ためになるぞ！」と言われたそうだ。幸せな家づくりを世の中に広める仕事が、また少し進んだ気がしてうれしくなったできごとでした。人気blogランキングへ←幸せな家づくりを祈願してクリック！　　　　　　　　　　　　　　　　（おかげさまでもうすぐ100位に入ります！）

  2005.11.13

• 親の顔を立てる家づくり

  昨日の家づくり相談者は若いご夫婦。マイホーム契約直前に親御さんから「待った！」が入った。理由は「もっと値引きしてもらえ！」だった。この若夫婦、もう何ヶ月も住宅メーカーを検討しており、出精値引きの交渉を済ませたあと、建築予定地の所有者であるお父さんのところへ「契約します」という報告をしに行った時の出来事だった。お父さん「最初に持ってきた見積もりで契約する奴がどこにおるか（鬼）！」・・・？　確かに親御さんの前には最初の見積もりだが、すでに出精値引き後の価格。なんとなくおかしな雰囲気になるところを迫力で押しのけてきた。お父さんは見た目が「や」の付く自由業系の迫力あるお顔立ち。息子さん夫婦はお父さんに逆らうことが出来ないようだった。私が家づくりコンサルティングに行くことになった理由は、値引き以外の方法でお父さんを納得させて欲しいとの依頼だった。若夫婦から住宅営業マンに相談したところ私に依頼がきた。住宅営業マンも一緒に親御さんのところへ行った。その営業マンは新人。お父さんの顔の迫力にビビリながらこう言った。「ご夫婦とは○日（もう過ぎていた）までに決断して頂けるという約束でこれだけの値引き決済を頂いております。これ以上の値引きはできないんです（涙）！」文章で書くと簡単に思える言葉だが、あのお父さんのお顔の前で言い切ることは大変勇気のいることだ。私は息子さん夫婦を思いやる父親の気持ちはよく分かった。少しでも息子さん夫婦の役にたってあげたいという父親として当たり前の思いを感じた。このお父さんは迫力で値引きさせる方法しか思いつかなかったようだ。そこで、失敗しない家づくりの考え方のお話しをお父さんにしてあげた。kuma006「生涯住居費を抑えることが大切です。生涯住居費の中には建築費・メンテナンス費・返済利息の３つがあります・・・」やはり今は低金利を活用する時代。金利が上がらない内に家を完成させ、ローン金利を確定させるだけで数百万から1千万円以上の生涯住居コストを抑えられる。お父さんにこうお話した。kuma006「低金利でローンを組むために、家づくり計画をスムーズに進むようサポートしてあげることも息子さん夫婦の負担を大きく減らすことにつながりますよ！」建築予定地はお父さんの名義。建築中のトラブル回避はお父さんにも協力いただいたほうが良い。お父さんの顔を立てる為にも、息子さん夫婦には「僕たちの為に土地を用意してくれてありがとう（礼）！」という気持ちをお父さんに伝えて欲しい。お父さんの顔を立てて良い家づくりにしてもらいたいと願いながら私だけ先に帰った。この結果は近日中に分かると思う。人気blogランキングへ←幸せな家づくりを祈願してクリック！　　　　　　　　　　　　　　　　（おかげさまでもうすぐ100位に入ります！）

  2005.11.12

• 33歳で家づくり資金5000万円を貯めた！

  23歳で結婚し、10年後の目標を『両親との２世帯住宅をキャッシュで建てる！』という目標を達成した夫婦がいる。その夫婦は共働き。１０年間は奥様も働く意思を決めていたそうだ。１０年先の家づくりを達成する為に、毎月２５万円とボーナス毎回５０万円、年間４００万円（奥様の給与全部とご主人の給与からの貯蓄分）を貯蓄にまわし、残ったお金で生活するように決めていたそうだ。先に貯蓄を引くと生活費が苦しくなる月もある。光熱費をできるだけ削減する為にＴＶのコンセントを抜いたり、買物のときはポイントカードを最大限活用したり、色々な工夫をしてしのいだそうな。そして、貯蓄計画をより効率よくする為に、投資の勉強をして年間平均５％の利回りで運用できたおかげで、１０年間で１０００万円の運用益がプラスになって、合計５０００万円の貯蓄になっていた。この奥様、家計に魔法を掛けるカリスマ主婦として雑誌に紹介されたほどの方だった。私が入社したての２３歳の時は、１０年後のプランなんて全く考えもしなかった。３０歳でファイナンシャルプランナーの資格を取って初めてライフプランを考えるようになった。この夫婦は早くからお金の価値観に気付き、目標を立てて実行した結果、大きな資産を築きあげることができた。自らファイナンシャルプランニングだ！　本当に素晴らしく感心した。世の中この様な夫婦ばかりだと私の仕事は必要なくなるかも・・・と少し心配になりました。人気blogランキングへ

  2005.11.10

• ゼネコン社員が住宅メーカーで家づくりを検討すると・・・

  「住宅メーカーの見積もりが高いんです」家づくり相談に来た方はあるゼネコンの社員。材料単価に詳しいので、自分の仕事の経験からそう思うのであった。見積もりが高い理由を相談者はこう付け加えた。「宣伝費や展示場出展費とかの経費が大きいからだと思うんです。」その通りなのだ。住宅メーカーの展示場出展費は、家賃だけで100万円/月前後。モデルハウスの建築費や光熱費・リース代・営業人件費・間接費なども考慮すると、1千万円/月以上の経費が掛かることになる。その経費はどこから回収するかというと、住宅展示場に来場して成約するお客様から。だから住宅メーカーの見積もりはゼネコンの見積もりよりも割高になる。ゼネコンと住宅メーカーのビジネス形態は違うので、単純に比較してはいけない。しかし、住宅展示場や宣伝広告費の経費を見積もりからある程度引くことの出来るテクニックがあることを私は知っている。そのテクニックはいつかブログで公開しよう。人気blogランキングへ←幸せな家づくりを祈願してクリック！

  2005.11.09

• 家づくり計画が進まない理由（続き）。

  家づくりの資金計画を考えるときに肝心なことは、１．今後の支出　２．今後の収入　３．現在の資産　から自分たちのライフプランにあった建築可能予算を考えることであり、他人の建築費を参考にしてはいけない。資産形成には2種類ある。お金（金融資産）と住宅（不動産資産）。この2つのバランスは大切だ。自分たちの家計からはいくらローン返済ができて、現在の金利でいくら借り入れできるのか、頭金にいくら出せるのかによって家づくり予算は決まる。家計の無駄をしっかりリストラし、現在の低金利を活用すれば、思ったより家づくり予算は多くなる。そうなれば現実の価格と予算は近くなり、マイホーム計画は大きく進むことになる。住宅メーカー営業マンの心の声が『その予算ならなんとか提案可能だ！』と思わせないと、納得のいく住まい提案は出てこないのだ。人気blogランキングへ←幸せな家づくりを祈願してクリック！

  2005.11.08

• 家づくり計画が進まない理由。

  「私たちの家づくり予算は○○○○万円です」という相談者は多い。理由は「会社の上司はそれくらいの価格で家を建てたから」とか「建売住宅のチラシをみてそれくらいかと・・・」という内容がほとんど。その予算は希望する土地相場＋建築相場とかけ離れていることが多い。住宅メーカーの営業マンの心理はこうなる。営業マン『出来るだけ予算に近づけるため、土地が安いところを紹介しよう』こうなると紹介される土地物件は不便なところばかりで、全く購入したい気持ちにならない。その結果、建築時期がずるずると延びてしまう。建築時期が延びると家計にも良くない。賃貸住まいの家庭では家賃負担が積み重なる。金利上昇が始まったら総支払額が数百万～1千万円以上増える場合もある。肝心なのは「自分たちの生活で資産形成にまわせるお金はいくら？」ということで・・・（すみません、研修講師の時間に遅れるので続きはまた後ほど！）人気blogランキングへ←幸せな家づくりを祈願してクリック！

  2005.11.08

• 研修講師の仕事に遅刻する～っ！

  今朝はかなり焦った。　今日はＦＰ講習の講師の仕事で滋賀県の草津に行かなければならなっかた。職業訓練の科目のひとつにファイナンシャルプランニング科があり、ＦＰ資格を目指して就職に役立てようとする内容の仕事だ。場所はある職業訓練専門学校。すでにこの科目は9月から始まっており、1月の試験に向けてほぼ毎日講義がある。私は不動産分野の講師で行く事になっていた。事前に講座を請け負っている会社の担当者からこんな連絡が入っていた。担当者「ある先生が講座の日程を間違えてしまい、職業訓練専門学校の職員の方を怒らせてしまいました。くれぐれも日程・時間の間違いの無いようにおねがいします！」講義の後、奈良で家づくりコンサルティングの相談者と会う予定になっていたので、車で行く事にしていた。前日に移動時間をカーナビで確認して30分のゆとりを持って出発することにした。今朝、予定通り出発・・・、近畿道が渋滞10km！ナビの到着時間を見ると、みるみる講義が始まる時間に近づいていく！「やばい！」渋滞の車を横目に、高速道路の路肩を颯爽と走り抜けていく車があった。「うらやましい！」　でもＦＰは警察に捕まって罰金を払う可能性がある様な行動はとらない。じっと渋滞の後ろにへばりついていた。30分が過ぎると何故かこれまでの渋滞は何事も無かったように走り出した。「渋滞の先は何も無いやないか～っ！」渋滞の原因って分からないこと多いですよねぇ。なんとかぎりぎり5分前に滑り込みセーフ。今日はマジで焦りました。明日も同じ場所で講義があり、その後家づくりコンサルティングがある。明日はもう少し早く出発するようにしよう。

  2005.11.07

• １００万円の税金を取り返した家づくり！

  現在住んでいる土地・建物を売って、新たに土地と建物を購入する方で税金を取り返したい方は必見です！最近の地価は下がり続けている為、土地を売る時には売却損がでるケースがほとんど。売却損がでると申告をすれば所得から損失分を引いてくれる。大きな損失の場合は売却の年の所得税はゼロになることも多い。同時に、新たに土地・建物を住宅ローンで購入する場合は住宅ローン減税という所得税をまけてくれるありがたい制度もある。しかし、今まで住んでいた不動産を売却した年と、新たに不動産を取得した年が同じ場合、先に売却損を引いて、まだ所得税が掛かる場合は住宅ローン減税で税金が戻ってくるしくみになっている。実際は、今まで住んでいた不動産の引渡時期と、新しい不動産が完成する時期を同じにすることが多いため、２つの控除を使って所得税が返ってくることは少ない。しかし、ここからは知っている人だけが得をする。不動産の売却時期は「引渡の時」か「契約の時」どちらでも選べるようになっているのだ！例えば、来年、家が完成する人は、今年中に今住んでいる不動産を売却する契約を交わしておけば、来年に不動産を引き渡しても、今年の所得から売却損を引くことができ、来年からは住宅ローン減税を最大限活用できる。以前、相談に来られた方は夫婦共働きでお互いの所得税は５０万円だった。不動産は夫婦共有名義。先程のテクニックを使って申告をしてもらい、夫婦の所得税合わせて１００万円を取り返すことに成功！今年も残りわずかです。土地を売って住み替えたい方、うまく税金を取り返して下さいね。（節税のテクニックは様々な要件が必要なケースがありますので、必ず専門家に相談しましょう！）人気blogランキングへ←幸せな家づくりを祈願してクリック！

  2005.11.02

• 住宅営業マンにお勉強

  明日は大手住宅メーカーの営業マンに、家づくりコンサルティングの研修に行く日だ。その為、今日は研修資料のメンテナンスで一日が終わろうとしている。営業マンは「どうやって家を売ってやろうか」と考えている。でも、それではなかなか買ってくれない。売ることを目的とせず、家づくりを希望するお客様の夢を叶えるパートナーになって欲しいものだ。その為には、お客様のライフプランを実現するような家づくり提案をして欲しいと思う。明日は私の家づくりコンサルティングの思いを伝えたい。住宅メーカーがただ単に「家を売る」のではなく、「家づくりの考え方を売る」という発想に変わってきつつあるのは嬉しいことだ。その発想が家づくり希望者を幸せにし、そして、住宅メーカーの信頼も厚くなっていくことだろう。

  2005.10.31

• 今日は家に帰れない。

  今日の家づくり相談者は3組。夜は京都である住宅関連会社のＡさんとお食事の予定。帰りが遅くなりそうなので宿をとっている。Ａさん、お願いです。宿をとってるからといってあまり飲み過ぎないようにしましょうね。

  2005.10.29

• 家づくりの時に困る預金口座名義

  預金口座名義を娘さんの名前にして、貯蓄をしている方がいた。相続税対策の為らしい。　その家はお父さんは亡くなっており、お母さんが自営業。娘さんは店の手伝いをしているが所得の申告はしていなかった。そして娘さん名義の口座には、長年貯蓄を続けたおかげで約５０００万円の残高が！この貯金を家づくりに充てたいのだということだった。このケースは非常にヤバイ。この方がやっていたのは、相続税対策ではなく贈与税の脱税だ！家を建てると「お尋ね書」という紙が税務署から届くことがある。そこには「いくらで家をたてましたか？」「どこから誰のお金で支払いましたか？」といった内容を書かなくてはいけない。そして「お尋ね書」の内容に税務署職員が疑問を感じれば調査が入る。税務署職員「娘さんに所得が無いのに、どうして５０００万円の貯金があったのだろう？」と普通は気が付く。税務署職員「このお金はどうしたのですか？」娘さん「母が私名義の口座で積み立てたお金です。」税務署職員「つまり、もらったということですね。では贈与税を支払ってください。延滞税も含めて・・・」娘さん「えーーーーっ！」お母さん「なんでーーーーー！！」というところまで想像してしまった。こういったケースでは、娘さん名義のお金は実際は誰のお金なのかを整理しないといけない。娘さんが自分の口座にお金が振り込まれていることを知っていたか？口座の管理や印鑑は誰が管理していたか？等で贈与とみなすかどうかが判断される。幸い、この方の場合、ただ単に娘さん名義の口座に積み立てていただけだったので、もとの所有者（お母さん）名義に預金を移し替えることにした。この作業も慎重に行なわないといけない。家づくりの前にこの様な対策を打つことができて良かった。預金口座名義を借りて家づくりの貯金をしている方、一歩間違えればとんでもないことになるので気をつけて下さいね。

  2005.10.28

• 家を建てたい方にとってショッキングな事がおこるかも！

  家づくりを考えている方にとっては、本当にショックなことがついに起ってしまいそうだ。最近の新聞では「量的緩和解除」の時期について頻繁に議論されている。これは馴染みある言葉に置き換えると「金利を上げる時期」についての議論ということになる。金利が上がる時期はいつか？　最近の新聞記事によると、来年２００６年半ばというのが最も有力ということだ。住宅ローンの金利は、ローン申込みをした時ではなく、家が完成した時の金利で確定する。家の完成が金利上昇してからになってしまうと大変な額のお金を失うことになる。例えば、２５００万円を３５年返済で借りた場合、金利差でどれくらいの総支払額が変わるのかと言うと、金利　　　　総返済額２．５％　　３７５４万円３．５％　　４３４０万円４．５％　　４９６９万円と、１％の金利差で総返済額は数百万円単位で膨らんでしまう。２％の金利差で総支払額が１２００万円も増えるということだ。家づくりの頭金として一生懸命貯金をしていても、家を建てる時に金利が上がっていたら、今までの苦労は一体どうなるの？って感じではないでしょうか。家づくりは出来るだけ無駄な利息を抑えたいですね～。

  2005.10.27

• 家づくりの不安

  　昨日の相談者の保険は素晴らしかった！　学資保険はすべて高金利時代に加入したもので、学資保険だけで必要最低限の教育資金は確保できていた。また、個人年金や養老保険も超高金利時代に加入したお宝保険だった。　生命保険もちょうど良い保障内容で、転換内容も終身保険部分に転換されていたので問題ない。　民間の保険会社では解約返戻金を転換して定期保険に充当している保険証券をよく目にするが、このタイプの転換は本当にかわいそうだ。　相談者は住宅ローンを組むことで、貯蓄があまり出来なくなる心配をしていたが、現在加入している保険が立派な貯蓄だということに気がついていなかったのだ。　今日は前職の上司とゴルフに行った。スコアはボロボロ。ショートホールで「体操競技の満点得点」「今年の日本シリーズの1～3戦目までのロッテの得点」つまり10点をたたくなど、とほほなゴルフでした。　だれかゴルフ教えて～！

  2005.10.26

• 家の契約をしてから不安になる・・・

  今から合う相談者は「マイホームの契約はしたけれど、返済が心配になってしまった」という内容のようだ。事前に送ってもらっている家計の内訳をみると、子供の教育費の割合が凄まじい。子供3人、小・中・高と更にお金が掛かる時期なだけに、不安があって当然だと思う。さて、どの様なコンサルティングができるか・・・

  2005.10.25

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