４つの自由（時間、場所、経済、行動）への道

[マンション] カテゴリの記事

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• 住宅ローン控除、住民税からも控除可能に！

  住宅ローン控除、住民税からも控除可能に！ 国から地方への税源移譲に伴い、平成19年分から所得税率が下がる一方、住民税率が上がります。これにより所得税額が減少することで、住宅ローン控除が所得税から控除しきれなくなることが考えられますが、住宅ローン控除は本来、所得税だけの制度であるため、住民税では考慮されず、結果として住宅ローン控除の既存適用者の税負担が増加する場合が生じます。　そこで、地方への税源移譲に伴い所得税額から控除する住宅ローン控除額が減少する場合においては、税源移譲前の所得税額において控除できた額と同等の負担の軽減となるように翌年度の住民税を減額する措置が講じられました。　対象となるのは、平成11年から平成18年までに居住した者で、申告をすることにより税源移譲による減少額が翌年度分の住民税から控除されます。　なお、平成19年以降に居住した者に関しては、従来どおり所得税のみで対応することとなりますので、ご注意下さい。具体的手続きは？（1）確定申告を行う者　所轄税務署に所得税の確定申告書と共に、「住宅借入金等特別税額控除申告書（確定申告書を提出する者用）」を提出します。（2）確定申告を行わない給与所得者等　市区町村役場へに「住宅借入金等特別税額控除申告書（確定申告書を提出しない者用）」を提出します。（3）適用時期　平成20～28年度分の住民税について適用されるため、申請は平成19年分所得税の確定申告から住民税減額申請書の提出が必要となります。スタートとなる平成19年分であれば、平成20年3月15日までに、（1）の場合は税務署、（2）の場合は市区町村役場へ「住宅借入金等特別税額控除申告書」を提出する必要があります。＜＜＜　　引用終わり　　＞＞＞昨年までに家を購入した人は、税源移譲分が翌年度の住民税を減額となるんですが、毎年申請しなきゃいけないんですね。なんか申請しなきゃ貰えない年金制度みたいです。オイラは気が早いので先月申請に行ったのですが、まだ書類もできていませんでした。年明けたら区役所に行ってきます。

  Oct 27, 2007

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• 港区のマンション ＩＩ

  前回の続きです。本来であれば記事の内容の時期である、１～３月のデータがあればいいですが、もっていないので、ケープタワー について住宅情報タウンズ　６／６号より。83.39平米　2LDK　31階／48階・8280万円88.33平米　2LDK＋S（納戸）　24階／48階・8680万円新築販売時は、割安感のあったマンションですが竣工から半年ほどで庶民では手の届かないような水準で取引がされています。新築時の価格が分からないのですが、単純に平均坪単価（221万）で計算すると。5585万円（48％↑）5915万円（47％↑）両物件とも短期間で50％近く上昇しているのですから、『港区内で今年１～３月に売り出された中古物件は、新築の分譲価格と比べて 35％も上昇』も納得といった感じです。今日現在の販売状況を見てみると坪単価：306～346万円。この手の物件を入手するのは、普通のサラリーマンには難しい時期になってきました。

  Jul 22, 2007

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• 港区のマンション

  週間ダイヤモンド からの抜粋（毎度の事ながら古いネタです）『首都圏の中古マンションが値上がりし始めた。　マンション購入者の為のサイト『住まいサーフィン』を運営するアクトラクターズ・ラボによると、特に都心部の上昇率が高い。たとえば、港区内で今年１～３月に売り出された中古物件は、新築の分譲価格と比べて 35％も上昇している』この記事のように都心物件の価格が急激に上昇しています。オイラが購入を検討した港区の物件だと 三井不動産の芝浦アイランドも、かなり強気な価格で販売している物件が多いです。分譲物件としては、グローブタワー、ケープタワー を昨年販売していて、特にケープタワーは立地を考えると激安で、旧価格最後のお買い得物件だと思っていたのでオイラもかなり悩んだ物件でした。『住戸は、専有面積44～167平方メートルの1LDK～3LDKで、販売価格は2,190万円～1億8,320万円。平均坪単価は221万円。今年1月にモデルルームをオープンし、11月までに全戸完売している。』現在、この条件で平均坪単価は221万円は、考えられない価格に上昇していますからね！中古の販売価格は、次回に続きます。。。

  Jul 15, 2007

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• 家づくりプロジェクト

  家づくりプロジェクトに参加していました（金曜ですが）内容としましては。■工法・構造へはどこまでコダワルのか　・ 木造と２×４と２×６　・ 鉄骨と鉄筋コンクリート ■どっちがイイ？ 工務店とハウスメーカー　・ 工務店のメリットデメリット　・ ハウスメーカーのメリットデメリット　・ 建築設計事務所のメリットデメリット　・ 価格のバランスと判断基準■家づくりはどんなコミュニケーションをとって何にコダワってみるのか　・ 営業担当や設計士とのコミュニケーション術 　・ 間取り、仕様スペックのチェックポイント　・ 会社選びの確認点、注意点通常のセミナーと違い、ディスカッション形式で参加できるのも面白いところです。（週末だと1日つぶれてしまうが、会社帰りに立ち寄れるのも魅力的）今回もレジメ無視で脱線しまくりですが、戸建てに関しての現状が少し理解できました。メンバーに大下さんが入っているので、断熱性能 について期待していたのですが、思った以上に、この件に特化した内容で大満足でした。オイラの場合は、と戸建て建設時には断熱性能にコダワッタ家をと考えているですが、他の参加者は？　どうなんだろーと考えていたのですが、みなさん断熱性能に興味があるんですね。Ｑ値、Ｃ値 についても詳しい人が多く断熱マニアの集まりでした。日本の住宅性能も早く良くなる事を希望します！

  Apr 30, 2007

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• 

  マンション　3ヶ月点検

  引渡しから3ヶ月経過しましたので3ヶ月点検を実施。指摘箇所は。１．バスルーム入り口内覧会のときに無かった補修後が入居時にありました。他の指摘箇所を直そうとして傷つけてしまったのだろうけど、あまりに仕上げが酷い。２．ドアの調整３ＬＤＫで３部屋とも締りが悪いので調整。当日、時間が無かったので１部屋は後日調整です。３．サッシュのテスリ上側のバーがガタガタするので後日調整ここは、ベランダが無い窓で、外側を自分で拭かなきゃいけないので、これがグラグラしていると怖い。

  Mar 25, 2007

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• フラット３５

  フラット３５建設費・購入価額の9割まで ご利用可能になります。融資額について、今まで、「建設費または購入価額の8割」を上限 としていましたが、「建設費または購入価額の9割」まで、ご利用いただけるようになります。銀行により３月　or　４月から対応だそうです。9割融資の開始時期について(平成19年1月15日現在)もう３ヶ月早ければ、オイラも９割借りていたかもしれません。

  Jan 21, 2007

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• 販売から２年　ＩＩ

  ウチのマンションは７０平米弱のファミリータイプですが、バスルームのサイズが1317（1.3ｍ × 1.7ｍ）と現在販売している物件とくらべるとかなり小さい部類に属します。現在だと1418以上の物件が殆どで40平米程度の単身者の物件でも1418のバスルームが付いていたりしています。今までの賃貸と比べれば1317でも足も伸ばせるし十分に広いのですが、あと10ｃｍ広ければ開放感が格段に違っていたので少々残念です。このバスルームを広くするデベロッパー側の戦略は成功していると思っています。やはり新築マンションの購入を検討する時にバスルームの広さは重要ですからね。資金的に郊外の物件しか選択肢に挙がらない家庭でもお父さんが通勤を多少犠牲にしても広くて綺麗なお風呂があれば仕事を頑張れる気がします。

  Jan 7, 2007

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• 販売から２年

  会社の近くにマンションのモデルルームができ初めて見学に行ったのが2004年の12月でした。お洒落なモデルルームに舞い上がり、値段も手頃だった事もあり営業マンのペースで商談が進み契約寸前まで一気に行きました。でも、本当に買っていいいのか？と疑問に思いその物件の契約は止めて、マンションの勉強を開始しました。その後、30件以上のモデルルームを見学したのですが、地価上昇＆マンション価格の上昇もあり、自分にとって最初のマンションより魅力のある物件は出てきませんでした。当然、最初のマンションの販売は、とっくに終了していたのですが、完成直前にキャンセル物件をデベロッパーに申し込みに行ったところ購入することができました。職場の上司の友人もキャンセル物件を購入したと聞いたので直ぐ申し込みに行ってよかったです。それで、販売開始（工事開始）から二年も経過するとトレンドも大きく変わっているのが実感します。この2年で大きく価格が上昇しているわけですが、それでも買う気にさせるために分かりやすい高級感を演出しています。最初に気づくのがトイレで、現在はタンクレストイレが普通なのですが2年前は、タンクレスが標準の物件は殆ど無かったと思います。ガイアの夜明けでもＳＩ（スケルトンインフィル）のような直近に理解できないような事にお金を掛けるより分かりやすい高級感＆利便性に走っている気がします。次回は、バスルームのサイズです。※ フージャース　ウィズのような低価格が売りのマンションは現在もタンクレスではありません。

  Dec 10, 2006

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• 引渡し

  無事、引渡しが完了しました。後は、引越しですが２００戸弱で２つのエレベーターなので結構大変な状況です。１世帯辺り１時間かかるとして原則１日に１４世帯の制限で分散し年末間続く。週末の引越しに備えて梱包しなくては！

  Nov 29, 2006

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• ローン契約

  みずほ銀行の正式な審査が通ったので昨日契約。今後、大幅な金利上昇（バブル期のような）があってもいいようにかなり保守的な内容です。物件の８割がフラット３５で、１割がみずほの変動（1.925％）フラット３５は当然、固定金利だし、変動金利がフラット３５を越える金利まで上昇するような状況になれば小額なので、その時に一括返済すればいいと考えています。今回は特徴のある物件で駄目だったのですが、ＳＢＩモゲージは、プラスαを追加すれば100％融資も可能だったんですね、最近まで知りませんでした。※年収制限あり今月末に引渡しなのでフラット35に関して、11月の金利が適用されると思っていたのですが、口座から初回引き落としとなる12月の金利が適用となるので現在はまだ金利がわかりません。今月大きく上昇したので、どうか来月は下がってくれ！

  Nov 22, 2006

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• ガイアの夜明け

  明日のガイアの夜明け「１００年マンションを目指せ～永住時代の開発戦争～」 日本のあまりにも短すぎるマンションの寿命について特集をしていますので実情を知りたい方は、是非ビデオの予約をお勧めします。－－－　以下引用　－－－実は、日本のマンションの寿命は思いのほか短く、平均３７年で建て替えを余儀なくされているのが現状である。これに比べ、欧米では築６０年、時には１００年以上のマンションが今なお残り、住民も生活を続けている。そればかりかヨーロッパでは築３０年を超えた中古マンションが、手入れ次第では買った時の値段以上の資産価値となるという。なぜ日本のマンションの寿命は短いのだろうか？そして日本のマンションが抱える大きな問題点とは？番組で検証する。【マンションは内部から老朽化する】【１００年マンションの理想と現実】【外断熱マンションで差別化を図れ】

  Nov 6, 2006

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• 確認会

  本日、確認会が行われました。内覧会 での指摘箇所の多くが無事修理されていましたが、残念ながら玄関のドア塗装が剥げていた部分の修正が荒かったので、こちらのみ引渡し日（今月末）に再度確認となりました。フラット３５で借りる予定なのですが今月金利上昇。フラット３５は契約時に金利が確定していないのでデメリットですね。

  Nov 3, 2006

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• 

  内覧会

  突然ですが本日、先週に契約したマンションの内覧会でした。この内覧会は、とても大事なイベントで素人には確認が困難なのでプロの内覧会立会いを依頼。チェックしてくれる内容は、これです。【施工精度】 各部屋の床や床鳴り、壁、天井などの仕上がり状況、ゆがみの有無などを精密機械による客観的な数値をもって確認致します。 【ホルムアルデヒド濃度の簡易測定】 ご希望の一室を締め切り、ホルムアルデヒド濃度を簡易測定致します。 【施工不良】 建具の取り付け状況、設備の取付け忘れ、ねじの閉め忘れ、ライフラインの動作確認を致します。【各種のアドバイス】 最新設備も正しい使用方法や注意点を踏まえて使用していただきませんと、その効果を発揮できません。その他、生活上で考えうる音の問題、臭いの問題、防犯に関することなどもアドバイスをさせていただきます。確認作業は２時間でした。初めての内覧会なので、とても自分ではチェックしきれないので専門家に依頼できるのは心強いです。内覧会の集中する２～３月だと予約するのも大変なので、この時期というのものんびり確認できるのも良かったです。結果としては、大きな不具合はなく、小さな傷やクロスに若干空気が入っていた程度でした。以前の日記にも書きましたが姉歯の事件以降は施工業者も購入者を意識するようになり制度が上っているそうです。指摘箇所の確認会は、再来週に行います。この日程も業者の都合で平日に業者は実施したがりますが、サラリーマンだったらわざわざ会社を休む必要もないので週末を希望すれば聞いてくれると思います。当然オイラは休みの日にしてもらいました。この手の内覧会立会いも数年前までは、業者がとても嫌がっていたのですが現在では当たり前になってきてるのを実感できたのも面白かったです。これは、ホルムアルデヒド濃度の簡易測定（１部屋を３０分閉め切って計測）

  Oct 21, 2006

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• マンションの共有施設

  は、今までイメージばかり選考して、あまり実用性がなかったように思います。特にゲストルーム（豪華宿泊施設）は、400戸で2部屋位なんで年に1回か2階くらいしか使えない計算。実際には、週末や年末年始にみんな使いたいだろうしね。それに比べて最近は、実用性のあるものが増えてきました。２９Ｆの檜風呂だったら毎日でも使いたい！

  Sep 27, 2006

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• タマゴ型浴槽

  賃貸物件　及び　古い物件に住んでいる人が新築マンションの購入に関しての楽しみの一つが広くて新しい設備のあるバスルームだと思います。今までだと半身浴をするのに便利なタイプを選択するとシェル型浴槽でした。これだと洗い場部分まで張り出すしスタイル的にも好みでなく選択しないと考えていたのですが、最近はタマゴ型浴槽なるタイプも登場してきました。こちらだと張り出しも少なくかなりスタイリッシュです。オイラが選択するなら迷わずこっち。シェル型浴槽は、子供一緒に入るには便利みたいです。

  Sep 17, 2006

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• 早期完売

  モアコーポレーション のマンション（レジェンテ）が1週間で完売しました。早期の完売ってokenzumoさんがよく日記に書いていましたが、マンデベにとって良くない事なんです。完全な価格の設定ミスで、もっと高く設定しても売れたはずなんですから。それで安すぎると思ったこのマンションの値段なんですが、そんな安い値段じゃないはずなんです。細かい数字を持っていないのですが、最上階（５Ｆ）は120平米で6,890万円と結構高価！・東西線沿線南行徳駅　徒歩10分こんな物件が飛ぶように売れるのですからマンデベは、やりやすい状況になったんでしょうね。ほんの1年前は、2005年問題もあり春先には多くの完成在庫を抱えていました。1000万単位の値引きは当たり前 なんて状況の会社も多かったのに状況は大きく変わったようです。

  Jul 25, 2006

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• スウェーデンハウス

  最近、勉強会　＆　フージャース説明会などのイベントが続き多くの投資家さんと接する機会に恵まれています。この好調な相場、みなさん資金も増えてるみたいで住宅を検討している人が多い印象を受けました。オイラの場合、住宅の購入はかなり先になってしまうのですが、最近　気に入っている住宅がスウェーデンハウス です。木製サッシュ３重窓、断熱性能 が素晴らしいのですが値段が高すぎるのが難点です。安心の50年間無料定期検診システムってのも気になります。

  Dec 19, 2005

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• 中空スラブ（ボイドスラブ）　＆　小梁

  タワーマンションのトレンド にて文書にて説明しましたが、殆どの人に馴染みが無いと思いますので興味のある人は、リンク先にて図でイメージを確認してください。中空スラブ（ボイドスラブ）工法

  Dec 4, 2005

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• タワーマンションのトレンド

  ＡＰＡのマンション　アップルタワーを見学してきました。大盛況のモデルルームで営業と話ができなかったのですが、今まで経験してない３つの点があり面白い物件となっています。１．温泉付きマンション都心のマンションでありながら、なんと地下１，０００Ｍからの温泉付です。源泉名…アップルタワー　＜東京キャナルコート＞温泉掘削深度…約1,000m泉質…ナトリウム・塩化物強塩温泉（中性高張性低温泉）効能…神経痛、筋肉痛、関節痛、冷え性、疲労回復、健康増進 詳しくは、こちら！都心の便利な場所に住んでいながら毎日温泉に入れるなんて贅沢です。メンテナンスは気になりますが、面白い付加価値。２．中空スラブ（ボイドスラブ）＆　梁あり中空スラブとは、スラブ（床のコンクリート）に発泡スチロール等を入れているスラブです。現在では、タワーマンションの多くがこの中空スラブ＆梁なし を採用してます。スラブを厚くするので梁は不要といったスタンスでマンションが多いのですが遮音性能に疑問が残ります。中空スラブは、通常のスラブと比べて80％程の性能しかないので２８０ｍｍであっても通常のスラブに換算すると２２４ｍｍの性能となり。ＬＨは、梁間面積とスラブ厚で決まる為、梁がないと８０平米のタイプだと８０平米に対して２２４ｍｍとなり、これでは満足のいく値が得られないと思います。梁ありの中空スラブ　マンションが出てきたのは個人的に嬉しいです（今までも存在しているのかもしれませんが知りませんでした）中空スラブ　＆　梁なし　　メリット　：梁がないので、リビングの開放感はバツグン　デメリット：ＬＨが心配中空スラブ　＆　梁あり　　メリット　：梁がないので、リビングの開放感はマズマズ　デメリット：ＬＨ最低限は大丈夫（物件により当然違うので購入の場合は、確認してください）中空スラブでなくとも大京のマンションは梁だらけです。業界最大手ならではの音に対するトラブル回避策と考えています。（そのかわりモデルルームでは開放感が無い＝売りにくい）※ 上記での梁とは、小梁を指しています。３．ＬＨの公開通常パンフレットに書いてる遮音性能は、ＬＬで日常生活で問題が発生しやすいのがＬＨです。ＬＬ（軽量衝撃音）　スプーンを落とした場合などの軽い音ＬＨ（重量衝撃音）　子供が飛び跳ねるなどの重い音モデルルームにＬＨ：５０と張っていました。マンデベは公表しないと思っていたので驚きでした。すべての部屋が、この性能を持っているかは不明。とても面白いマンションだと思いますので興味のある方は、是非訪問して感想を聞かせてください。ちなみにトシちゃんのＣＭやっているマンションです。　

  Dec 4, 2005

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• 日影規制

  かなり難しい内容の日影規制ですが、ネットで分かりやすいＨＰを探したところ世田谷区の資料が結構良かったのでリンク張ってみます。日影規制下記の項番はリンク先の番号です。２．規制される日影とは。　１年のうちで影の長くなる冬至の真太陽時の8:00am ～ 4:00pmまでの日影です。　（対象：8時間）４．日影の規制範囲　okenzumoさんのブログに誤って回答してしまいました。　境界線から5ｍ、10ｍラインは新しく建設するマンションではなく、影の影響を受　ける現在建っているマンションの事でした。　『冬の午前１０時～午後１時しか日が当たらないという状況が日照権の侵害に当　　たるのか？？？』　　・この条件だけでは、判断できなかったんですね。５．日影図と日影時間図　この資料がマンション建設する前に作成しているはずと言った物です。　これを見れば既存のマンションが、どう影響を受けるか判る。

  Nov 14, 2005

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• マンションの戸数は、２００戸まで

  マンデベとして２００戸を大きく超える数のマンションは作るべきではないと考えています。理由は次の通りです。１．完売が困難２．周辺環境を壊す最近は大規模マンションの建設が多く 東京建物：ファイブスター（江東区）は、671戸の物件を建設中です。これだけの規模ともなると一家４人で単純計算でも約2,700人もの人口が増加となり。もっとも顕著に現れる問題が学校不足です。2002年の江東区の記事です。枝川小学校周辺には、今春だけで約1000戸もできた。同小の児童数は一気に約２割も増えて650人。1年生が1クラス増え、日当たりが悪く会議室にしていた空き教室を改装して間に合わせた。昨年9月には36階建てのマンションができた。2年生は11月に1クラス増やした。　同小は6年後には10クラスも増える見込みだが、建設ラッシュが終われば、少子化のために学校を新設してもすぐに統廃合される可能性もある。当面は特別教室を普通教室にして間に合わせるが、数年後は校庭にプレハブ教室を建設することを検討せざるを得ないという。マンション急増 教室不足高度成長期に郊外で学校が増加したケースと違い、一時的な子供の増加でスグに少子化になるので学校の建設もできません。無理やりプレハブの教室を作って対応するなんて納得できないでしょう。こんな状況では周辺住民ともトラブルも避けられないですよね。『当ブログ（サイト）は個人的利益を目的としないものであり、その中で著作の一部分を引用しつつ出版物を紹介させていただいておりますが、内容的に著作権の侵害に当たると判断された場合は、メールにてご連絡いただければ削除させていただきます』

  Jul 21, 2005

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• マンション　『都市圏活断層地図』

  昨日も首都圏の大震災に関する番組『巨大地震は必ず来る！』をやっていまいたね。　最近とても多いように感じます。その中で 死のマップなるものを取り上げていました。これは阪神淡路大震災で軟弱地盤で多くの人が亡くなっていた事から、高橋学教授が発見したマップです。軟弱地盤とは、縄文時代に海だった場所や旧河道（大昔に河だった場所）で、名前の通り弱い地盤です。自分の家が弱い地盤に建っていても基礎工事をちゃんとやっていれば大丈夫です。（基本的にマンションは、大丈夫だと思っています）耐震基準については別の機会に書く予定。基礎工事をやるにしろ自分の家の状態を確認したい人は『都市圏活断層地図』に書いてあると思います。東京駅の八重洲ブックセンターに売っていますので確認したい人は是非！

  Jul 3, 2005

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• アーネストワンの完成物件

  先週、友達の付き合いでこのお店に遊び行ってランエボを見ていたら、正面に３ＬＤＫ　２４００万台～と怪しいノボリを発見。いくらなんでも都心で３ＬＤＫ　２４００万台～は怪しかったので早速、マンションに向かったところ、何とアーネストワンの完成物件じゃないですか。これは楽しみです。　飛び込み＆ケツカッチンだったので１０分程の滞在でしたので簡単な報告します。サンクレイドル小岩立地・ＪＲ総武線　『小岩駅』　徒歩１２分・京成本線　　『江戸川駅』徒歩　８分外観・ホワイト＆ブルーの綺麗な外観で近所の人もチラシを見ていなければ激安マンションとは思わないでしょう。価格・Ａ２０３号　　３ＬＤＫ　６３．６６ｍ　２，４８８万円リビング・サッシが低い　　この半年で２０件程モデルルームを見てきましたが、ハイサッシでないのを初めてみました。開放感演出には不利。・天井高：2,420ｍｍ　　十分な高さなのですが、ハイサッシじゃないのが残念。直床・モデルルームでは、忠実に再現されていないので、今回初めて体験できました。・スラブ（コンクリート）との間にクッション材があり、かなりフワフワする感じで違和感がありますが（フージャース　ウィズ南柏も同様の仕様）、慣れの問題だと思います。　メンテにはお金がかかる。キッチン・高級感は無いが、白を基調にした綺麗なキッチンです。・食器洗浄乾燥機　標準装備　　他社の場合、オプションですので標準装備は珍しいバスルーム　最低限必要な装備は、標準装備です・浴室リモコン（追い炊き機能付き）・浴室乾燥機・カラリ床半身浴のできる、シェル型バスタブ　標準装備　・これも初めて見ましたトイレ　・普通のウォシュレット（タンクレスじゃない）で十分でしょ。豪華装備なし　・マンションの玄関等、最近のマンションは豪華ですが、そのような点は感じられませんでした。安く提供できる理由　営業担当者　談・坪単価：１４５万（近隣の物件と比べ坪２０万安いそうです、どこと比べたんだろう？）１．相続時の税金問題で安く土地を仕入れる事ができた。２．地盤が良質で基礎工事にお金がかからなかった（確認してないです）３．土地代の高い都内ですので、モデルルームを作らず、工事期間中マンション内に事務所を作り（２Ｆ）営業を開始した。＜＜＜　まとめ　＞＞＞新興マンデベに流行っているプチ高級感は演出せず、究極の安さ＆快適装備の標準化（食器洗浄乾燥機、半身浴のできるシェル型バスタブ）により独自色をだしている。物件の小型化により、このような土地の入手に成功しているのかもしれませんね。やはり究極の安さは力強い武器になりましので、アーネストワンは買いなのかもしれないのですが、銘柄をこれ以上増やしたくないので買えません。

  Jul 2, 2005

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• フージャースのモデルルーム（周辺環境＆ローン

  前回にお話しできなかった周辺環境＆ローンについて書きたいと思います。ウィズ南柏今回は、次の仮想４人家族にてモデルルームを訪問したと設定。主人：達也　（都内勤務の３７歳）奥様：菜々子（専業主婦　３２歳）かな　（３歳）、　あゆみ（６ヶ月）あくまでもイメージですので、実際の会話ではありません。菜々子『買い物する場所は、近くにありますか？』営業『徒歩４分でマチモトキヨシ　徒歩７分でキュア・ラがあります。　この冬には、東口駅前が再開発され大型ショッピングセンターのマミーマートがオープン予定ですので、ますます便利になりますよ』郊外の駐車場100％完備マンションですので、車で行くディスカウントショップも充実しているので不便はないでしょう。達也『学校は、近くにありますか？』営業『徒歩２分で保育園、徒歩７分で幼稚園、徒歩８分で小学校、　徒歩１９分で中学校があります』菜々子『マンションの前の道（松戸・柏線）は交通量が多いけど子供の通学は、大丈夫ですか？』営業『保育園、幼稚園、小学校は、前の道を通らずに通学できますよ』小さい子供を交通量が多い道を通わせるのはいやだと思うので、マーケティング　ｏｒ　偶然か分からないのですが交通量が多い道路を通らずに通学できるのは助かりますね。中学生はいいですよね。ローンのシュミレーションに行ってみます。Ｃ２（２０７号室）　７０．５０平米　金額：２，４９８万円頭金：３００万　　年収：４５０万これは、本当に営業の人が出してくれた金額ですフラット３５（2.69％）、提携銀行（1.0％）を半分ずつ借りるパターン。（オイラだったら全部フラット３５で借りますが）月々返済額：76,338管理費　　：11,920修繕積立金： 4,970駐車場　　： 3,000-------------------月々合計　：96,228円どうでしょか？　まずまずの金額だと思うのですが危険ですが全部を提携銀行の1％（変動金利）を使えば、こんな感じです。これも35年払い。月々返済額：66,337管理費　　：11,920修繕積立金： 4,970駐車場　　： 3,000-------------------月々合計　：86,227円十分豪華なリビング、キッチン　＆　便利な周辺環境　＆　現実的な価格とくればやはり今後が楽しみです！

  Jun 20, 2005

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• フージャースのモデルルーム

  今話題のフージャース　モデルルームに週末言って来ました。女性視点のポイントをオイラが気が付くか分かりませんが少は理解できるかな？ウィズ南柏ウィズにしては珍しい駅から８分の物件です。フージャースといえば女性が主役ですので、担当者も女性と思っていたのですが、男性の方が担当してくれました。　早速質問。オイラ『このマンションの長所と短所を教えてください』営業『・ＪＲ南柏駅徒歩８分　しかも　第１種住居地域で住みやすい　・100戸で丁度いい戸数　・バス便の多いウィズシリーズの中で駅からも近く、価格的にもバランスの良いマンションです』オイラ『他のマンションと比べて弱い所を教えてください』営業『特徴がない（バランスの良い）、けして安くない価格です』オイラ『ターゲット層はどのような人ですか？』営業『ファミリー層です』オイラ『年収は、どのくらいの家庭を想定していますか？』営業『○00万　～　○00万円くらいです』答えづらい質問をしてすいません。　流石フージャースの営業担当者は自社マンションの長所＆短所　そしてターゲット層をよく把握しています。それではモデルルームのチェックです。残念ながら、このマンションも70平米が主流なのですがＡタイプ93.26平米の1つしか作っていないのが残念です、他社の場合2、3タイプ用意している物件が多い。モデルルーム玄関・トール型下足入　　棚を好きな高さに調整でき（ブーツＯＫ）、丸洗い可能な棚は便利　　・人感センサー付き玄関照明リビング　とても開放感のあるリビングは、購入者のハートを捕らえそうです。　オイラだったらアジアンモダンな部屋にしたい十分高級感のある作り。　これと対照的なのが、大京のリビングです。　梁が多く開放感がない。・天井高：2,450ｍｍ・梁が少ないキッチン・やはり女性視点で収納スペースが多いです。特に500mlの缶ジュースに合わせた収納やデッドスペースの小さな収納もありお見事。・取っ手にも工夫があるそうです。　この物件の場合は、目立たないお洒落なタイプにしているそうで、他の物件ではタオル賭けを付けた（使いがって優先）タイプとターゲット層に合わせて変えているそうです。・流行のデスポーザー無し　（個人的には、メンテナンスにお金がかかり、機能も中途半端なのでＯＫですが、奥様の反応は？バスルーム　最低限必要な装備は、標準装備です・オートバスリモコン（追い炊き機能付き）・浴室乾燥機・カラリ床トイレ　・普通のウォシュレット（タンクレスじゃない）で十分でしょ。　・こちらも戸棚が装備されているので、買いだめしたトイレットペーパーの散乱も防げるバルコニー　・スロップシンク（バルコニーは共有部で、自分で後付け不可なので、ガーデニングや靴を洗う時などに便利）その他の特徴・ペット可（ペットの種類、大きさ、頭数には制限あり）・エレベーター２機（ペット同乗可、不可）・宅配ボックス・100％駐車場・200％自転車置き場＜＜＜　まとめ　＞＞＞メリット・開放感＆高級感があり販売競争力のあるリビング＆キッチン・女性視点の装備　　・収納力、Ｃタイプの場合は、13.8％　　・スロップシンクなどお金がかからず、便利な装備・お父さんも無理なく通勤できる駅まで徒歩８分・2,500万、70.51平米で豪華に見える部屋（近隣の相場を知らないのですが）デメリット・直床工法（二重床でない）で将来、パイプのメンテナンス　または　リフォーム時にお金がかかる・普通の商談スペース　　他社（ゴルクレ、三井不動産、東京建物など）の場合は、豪華なテーブルで商談するが、フージャースでは、普通のテーブル。　　部屋が立派なので、ちょっと気になるが、これもコストダウンでしょうね。・モデルルームの外観　　最近のモデルルームは外観も良く出来ているものが多いのですが、フージャースの場合は、いかにもプレハブってイメージの建物です。　　これもコストダウン＆環境対策？　無駄なことにお金をかけなくて良い傾向なんでしょうね。上記、メリット＆デメリット（こちらは無理やり）を書いてみましたが、何となく女性視点てのは分かりました。フージャース買い増ししたいな！※ 質問は、この本の引用しています。　 失敗しないマンション選び プロが教えるチェックポイント 著者）長島　修

  Jun 14, 2005

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• マンション（設計図書）

  マンションの勉強の為にゴールドクレストに週末行ってきました。マンション購入を検討している人が日記を見てくれていると嬉しいのですが、モデルルームに数多く通う事をお勧めします。最近のモデルルームは良くできているので２～３回行ったくらいでは良い点しか見えないはずです、しかし１０回くらい通えば良い点＆悪い点が見えてくるのではないでしょうか。マンション購入を考える時点で最低限必要な書類ですが、今日は設計図書について書きたいと思います。１．用途地域２．公図３．設計図書設計図書は、マンションについて全部書いてあると言っても良い位多くの情報が記載されています。例えば。・地盤の調査＆その対策・床のコンクリートの厚さ、壁の厚さ・天井の高さ・エアコンの穴の位置・セキュリティーカメラの台数一般の人がいきなり見ても分からないと思うので、まずはモデルルームでボーリングデータを確認してみてください。これは、設計図書の中の構造図に書いてあります（１冊にまとめられている場合は最初のほうのページだと思います）確認する点・支持層（固い地盤：Ｎ値50が５ｍ以上続く）は何ｍか？・杭は、支持層まで届いているか？・孔内水位（地下水）が何ｍで出てきたか？　また　それより下に施設はないか？初めて行くモデルルームで、いきなり設計図書を見せてと頼むと不動産業界の関係者と思われ警戒されてしまいますので、２回目くらいに見せてもらうのがベスト！　O(▼∇▼)Oわくわく

  Jun 6, 2005

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• マンション購入（外断熱マンション）

  株価が気になるのはフージャースですが、自分で欲しい住宅は外断熱住宅ですので康和地所のモデルルームに行ってみました。外断熱住宅のメリットは、いっぱいあるのですが主な特徴は以下の5点です。・健康　温度差が激しい空間では結露が生じやすく、ダニやカビが発生しやすくなります。これは、アレルギーを引き起こすことにもなりかねません。そんな不健康な環境を生み出さないのが、外断熱マンション。結露が抑えられる空間で、健康的な暮らしを送ることができます。・省エネ　外断熱マンションは、普通の生活を送りながら省エネができる建物です。その要因が効果的な蓄熱機能。断熱材の内側にあるコンクリートが暖房の熱や冷房の冷気をため込み、「冬暖かく、夏は涼しい住まい」を実現します。まさに、空調コストを大幅に節約できる省エネマンションなのです・結露制御　結露は、暖かい空気中に含まれる水蒸気が温度差のある冷たいモノに触れて水に戻る現象です。この結露は「こまめに換気しないと防げない」と思われがちですが、必ずしもそうとは限りません。断熱材が外側にあればコンクリートは室内温度と同調し、結露発生を抑制できるのです。・耐久性　欧米では住まいが社会的資産として捉えられ、100 年以上も住み継がれている家屋も少なくありません。一方、日本ではコンクリート造りの建物でさえ築 30 年ぐらいで建て替え問題が騒がれています。しかし、外断熱マンションならコンクリートが日射や雨水などの影響を直接受けないため、コンクリート本来の耐久性が維持されます。・資産性　購入した住まいが短命で、暮らす人の健康面に悪害を与えるようでは資産になり得ません。コンクリート躯体の耐久性が高く、結露の抑制によって快適な室内環境が保たれる外断熱マンションなら、そういった心配は無用。資産としての価値を格段に向上させ、売買の際においても大きなポイントになり得ます。特に耐久性に関して内断熱を採用している日本の住宅の平気寿命は30年で、諸外国と比べとても短命です。・日本　　：30年・ドイツ　：79年・アメリア：103年・イギリス：141年デメリットとしてはコストが通常１～2割高くなってしまうことです。・断熱の加工が内断熱の場合、室内で行えるが、外断熱の場合足場を外に組む必要あり・窓から熱が伝わりやすい（熱柱となってしまう）ので窓とサッシの対策にお金がかかる　・サッシ：熱伝導率が1/1000の樹脂製　・Low-Eガラス採用ちなみに今回の物件では、5％上昇で抑えているコストパフォーマンスの高い物権だそうです（土地を安く買えた為かもしれません：周辺の物件と比べてかな？）購入者の為を思っている会社は多くの場合儲からないように思います。・このモデルルームの場合、駅から10分程離れている。・受付嬢がいない上記の点が大手マンデベと違い、オイラがモデルルームにいた2時間で他にお客が1組しか来ませんでした、営業力は弱いですね。さくら事務所の神尾さんイエテボリレポートご覧下さい（外断熱ではないですが外国の住宅状況）外断熱住宅増えてほしいな！

  May 22, 2005

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• クラビス　出版記念セミナー＆パーティ　

  クラビス　出版記念セミナー＆パーティが日曜日に東京全日空ホテルにて開催されました。投資方法の違う３人の不動産投資家の出版パーティです。広瀬さん、うっちゃん、束田さんそれぞれの物件購入に関しての話の後、３人共同での話で最近大地震が続いているので対策に関しても勉強になりました。その後、交流会となり不動産投資家＆オイラのような勉強中の人などが名刺交換＆情報交換会となりました。このような場を提供してもらえるのは助かります。私もそうなのですが不動産投資、株に関して職場で話しのできない人が多いので、同じ意思を持っている人の集まりは、いつも楽しみです。成功者の話しはメディアでも良く取り上げられているので情報が伝わってくるのですが、失敗例を聞く機会が普段はないので貴重な情報となります。やはり新築のワンルームマンションは客付けが難しく苦戦している様子。不動産投資家は、ひとつの失敗が致命傷となるので慎重に行かねば。。。。

  Apr 27, 2005

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