某地方銀行との戦い

地方銀行S銀行から（かぼちゃの馬車ではないです） アパートローンとして借入金額：41,000,000円融資期間：30年 　　　　（2020年5月から2050年4月）借入利率：年3.3%（全期間固定金利）にて融資を受けております。物件売却による繰り上げ返済を相談したところ、残債：38,401,585円に対し違約金：22,007,848円と言われました。S銀行へは約1年前にも、借り換えによる繰上げ一括返 済を相談したところ、約3,400万円の違約金を伝えられ ました。今回再度相談に行ったのは、他の金融機関の方とお話し たときに、「固定金利でも、売却による繰上返済は違約 金対象外にしている。そうでなければ、自由な不動産取 引を制限することになる」と聞いたからです。S銀行の対応で納得できないのは、以下2点です。1.違約金の説明ローンのしおりには、違約金の例として、○計算の前提条件・借入金額（5千万円）、固定金利10年、借入利率6.5で借入・借入後4年を経過した時点（残存固定金利期間は6年=2,191日、残存金額45百万円）で全額繰上返済すると仮定します。・繰上返済の中途解約取引に適用される金利スワップの実勢金利が4.5と仮定します。○計算式=45百万円×(6.5%-4.5%)÷365日○違約金=5,402,465円○その他：上記の他、円短期資金市場における中途解約 コストが加わります。また、市場環境により、この計算 例と異なる場合があります。との記載があります。しかしながら、これは私の融資条件である30年と、例 の条件がかなり乖離しており、私が繰上返済した場合の 違約金よりも相当少ない違約金の例と思われます。私の条件の場合には、「これよりもかなり高額の違約金 となる場合があります」という説明が必要だったのでは ないでしょうか。2.売却による繰上げ返済も違約金対象S銀行からは「不動産を担保にしているので、残債プラ ス違約金を返せることが確認できる、つまりそれに近い 値段で売れる場合でなければ、当行としては売却を許容 できない」と言われました。これだと 当該不動産購入金額41,000,000円 の1.５倍近い金額でしか売れなくなります。今の融資条件ですと、アパートに空室が出て融資の返済 が難しくなった場合に、売ることもできなくなります。 このよう売却による一括返済までもが違約金対象になっ ているのは、適切な融資条件なのでしょうか。約1年前にも金融庁の相談窓口に相談したのですが、「売却による一括返済も違約金が請求されるものなの か」を相談してみようと思います。