某地方銀行との戦い
地方銀行S銀行から（かぼちゃの馬車ではないです）アパートローンとして借入金額：41,000,000円融資期間：30年 （2020年5月から2050年4月）借入利率：年3.3%（全期間固定金利）にて融資を受けております。物件売却による繰り上げ返済を相談したところ、残債：38,401,585円に対し違約金：22,007,848円と言われました。S銀行へは約1年前にも、借り換えによる繰上げ一括返済を相談したところ、約3,400万円の違約金を伝えられました。今回再度相談に行ったのは、他の金融機関の方とお話したときに、「固定金利でも、売却による繰上返済は違約金対象外にしている。そうでなければ、自由な不動産取引を制限することになる」と聞いたからです。S銀行の対応で納得できないのは、以下2点です。1.違約金の説明ローンのしおりには、違約金の例として、○計算の前提条件・借入金額（5千万円）、固定金利10年、借入利率6.5で借入・借入後4年を経過した時点（残存固定金利期間は6年=2,191日、残存金額45百万円）で全額繰上返済すると仮定します。・繰上返済の中途解約取引に適用される金利スワップの実勢金利が4.5と仮定します。○計算式=45百万円×(6.5%-4.5%)÷365日○違約金=5,402,465円○その他：上記の他、円短期資金市場における中途解約コストが加わります。また、市場環境により、この計算例と異なる場合があります。との記載があります。しかしながら、これは私の融資条件である30年と、例の条件がかなり乖離しており、私が繰上返済した場合の違約金よりも相当少ない違約金の例と思われます。私の条件の場合には、「これよりもかなり高額の違約金となる場合があります」という説明が必要だったのではないでしょうか。2.売却による繰上げ返済も違約金対象S銀行からは「不動産を担保にしているので、残債プラス違約金を返せることが確認できる、つまりそれに近い値段で売れる場合でなければ、当行としては売却を許容できない」と言われました。これだと当該不動産購入金額41,000,000円の1.５倍近い金額でしか売れなくなります。今の融資条件ですと、アパートに空室が出て融資の返済が難しくなった場合に、売ることもできなくなります。このよう売却による一括返済までもが違約金対象になっているのは、適切な融資条件なのでしょうか。約1年前にも金融庁の相談窓口に相談したのですが、「売却による一括返済も違約金が請求されるものなのか」を相談してみようと思います。
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