【確定申告】よ～く考えよう！お金は大事だよ！

リョンパパですぅ～～～。今朝も雪がちらついていました。去年の予想では、今年は暖冬だなんて言ってた時期もありましたっけ。２月に入って、そろそろ確定申告の準備に入らなければなりません。去年は大失敗してしまって、所得もないのに大幅に所得があったとみなされてしまいました。私は不動産屋なのに、もう・・・　どうしてこんな失敗を・・・って失敗なんです。それは・・・「自己居住用財産売却の３０００万円控除」についてです。リョンパパが銀行さんのご指導の元に任意売却をしたのが、平成１４年の一月のこと。だから、去年の確定申告で申告しなきゃならなかったんです。実際には買った価格のおよそ、１７００万円のマイナスでした。マイナスですよ～～～。詳細は言えませんが、買った値段より１７００万円安く処分しなきゃならなかったと言うことです。はい。でも、もちろん抵当権には足りませんから、リョンパパの手元には１円たりとも入りません。まあ、これは当たり前のことですけどね。ところが・・・・数回の引越しの中で「土地の売買契約書と建物の請負契約書」を紛失！本当は３０００万円控除を使わなくても、赤字だから課税されないのですが、契約書がないので「原価」を証明する書類がありません。しかたなく、３０００万円控除を使った訳です。ここで、不動産の譲渡税の解説を少し・・・自己居住用財産の３０００万円特別控除制度と言うのは・・・自分の居住用の不動産（もちろん土地、建物ともになりますが）を売却した場合、売却価格と原価（購入した価格＋経費）の差額が３０００万円までなら、譲渡税（国税）を課税しないという制度です。じゃ、普通、不動産を売ったらどれだけ税金がかかるのでしょうか？個人が土地や建物を売却し、利益（譲渡益）が発生したら、その利益に対し所得税と住民税がかかります。この利益のことを「譲渡所得（金額）」と税法では言います。まず、最初にこの譲渡所得を計算することから始めます。譲渡所得　＝　譲渡価格　－　取得費　－　譲渡費用　－　特別控除となります。注：譲渡価格（売買契約した価格）　　取得費　（売却した不動産の購入額（建物は減価償却後になる）　　　　　　（購入時の仲介料）（購入時の立退き料、移転料）　　　　　　（売買契約書の印紙代）（登録免許税、登録手数料）　　　　　　（不動産取得税）（建物の取り壊し費用）など　　譲渡費用（売却の際の売主が負担する仲介料）　　　　　　（売却に伴う広告費、測量費）（契約書の印紙代）　　　　　　（売却に伴う立退き料、建物解体費）など　　特別控除（居住用財産の３０００万円特別控除）　　　　　　（特定住宅地造成事業へ売却の１５００万円特別控除）　　　　　　（長期譲渡所得の１００万円特別控除）など次に、譲渡した年の１月１日時点での所有期間が　　５年を超える場合・・・　長期譲渡所得　　５年以下の場合・・・・　短期譲渡所得（５年ちょうどはこちら）では、長期譲渡所得の税金の計算をしてみます。　　平成１５年分までは、譲渡所得に一律２６％を乗じた額が税金です。　　（そのうち、所得税２０％：住民税６％）　　しかも、長期譲渡の場合は１００万円のｔ特別控除が使えます。問題の短期譲渡所得は次の通りです。　　次のうち【高い方の額】が税額となります。（所得税のみ）　　（住民税は都道府県税は３％、市町村は９％に置き換えて計算）　①短期譲渡所得×４０％＝所得税額　②イ　（短期譲渡所得　－　５０万円　＋　課税総所得）×累進税率　　ロ　課税総所得　×　累進税率　　ハ　（イ　ー　ロ）×１１０％　＝　所得税額非常にややこしいのですが・・・ぶっちゃけて言うと・・・　５２％くらい税金で持っていきますよ～～～　ということです。居住用財産の３０００万円特別控除は期間は問いません。ただし、買主が一定の親族の場合や、一度使うと３年間は使えません。この便利な３０００万円控除を使いました。別に利益が出たからじゃありませんよ～～～前述の通り、１７００万円の大赤字なんです。しかも、一円も手元には入っていきません。だけど、当初の売買契約書や領収書、請負契約書を紛失したため・・・まともに課税されると・・・５００万円以上の税金を払うはめになるのです。だって、１０００万円で売っても５００万円近くが税金ですよ！！！この場合（買った金額の証拠がない場合）の原価は一律５％です。つまり、売買価格の９５％にまともに税金がかかります～～～～リョンパパには、もう選択の余地がありませんでした！で、３０００万円控除をぽちっとな！！！税務署「はい。では、これで【所得税】はかかりませんのでご安心を」ああ・・・　リョンパパは、プロなのに・・・重要なことを見落としていました。あのね・・・確かに、【所得税】はかかりませんよ。確かに。でもね。特別控除を使うと・・・【所得として計算はされるんです！！！】だから、ある用事・・・児童手当の件で所得証明を取りに行って・・・「ぎょえええええ～～～～～　なんじゃこりゃあああああ！！！！」なんと！　リョンパパの所得額が実際より１０００万円以上も超える！うわああああああ！！！その後、矢継ぎ早に「児童手当の打ち切り」の通知「所得超過により・・・・」だって！　一円ももらってないのよ～～～って、役所に行っても、県庁に行っても、ついでに国に直訴しましたが・・・ダメでした・・・・担当者も「気の毒ですね・・・」と言いながら・・・「毎年、同様の陳情をされる方が、必ずいらっしゃいますが・・・」「うん、うん、そうでしょ！」「制度始まって以来、一件も認められたケースを私は知りません」がががが～～～～～ん！！！でね・・・　児童手当だけじゃないでしょ・・・いろいろ連動するでしょう・・・あああ・・・　もう、地獄でした。奥方様には、「大ばか者！！！」呼ばわりされるしあなたも、不動産を売る時には・・・「よ～～～く考えよう！！！　お金は大事だよ～～～」リョンパパの教訓でした。