shionの日常雑多 ---日々が修行の日々---

[不動産屋に行く前に] カテゴリの記事

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• ＤＫとＬＤＫの広さの定義

  久々に不動産ネタを。不動産業界には曖昧な用語が多いことで有名です。アパートとマンションはどう違う？バルコニーとベランダはどう違う？このあたりは以前にもブログに書きました。覚えている方も……まずいないでしょう（爆今回はＤＫとＬＤＫの広さについてちなみに、Ｌ＝リビング（居間）、Ｄ＝ダイニング（食堂）、Ｋ＝キッチン（台所）です。えと、念のため。ストレートに考えると、ＬＤＫとは「ごはんを作って、食べて、食後にくつろぐ部屋」になります。それなりの広さが必要になるハズです。しかし、不動産広告等で「ＬＤＫ」となっている物件を内見すると、「アレ？　テーブル置いたらイッパイじゃん！」というコトも少なくありません実際に計ってみたら４.５帖くらいしかなかった事も。イヤ、これじゃ「ＤＫ」じゃん、「Ｌ」つけちゃダメじゃん……みたいなね。不動産業者側の気持ちも分からないでもないんです。ＬＤＫって表示しただけでお客さんが増えるし、逆に、ＤＫと表示しただけで物件が良くても内見に来なくなるんだもん。内見すれば絶対気に入る！　という強い物件なら、無茶ぶりでもＬＤＫと表示するのも一つの手です。結果、お客さんも喜んでくれるわけだし。しかし、何でもいいから内見に来させたいというような、ある意味のダマし目的で表示するのは良くないですね。さてさて。今回、（公社）首都圏不動産公正取引協議会という、長い名前の団体からのお達しにより、ＤＫとＬＤＫの広さの基準が出来ました。これにより客観的な判断に基づく表示がされるようになったわけです。その基準とは。１居室（寝室）・・・・・・ＤＫ４.５帖、ＬＤＫ８帖２居室（寝室）以上・・・・ＤＫ６帖以上、ＬＤＫ１０帖以上このようになりました。妥当な線だと思います。細かいことを言えば、３居室以上のファミリータイプでもＬＤＫ表示が１０帖というのは狭いですが、さらに細分化して規定するほどの内容ではないので、結局はこれで妥当なんだろうなと。蛇足ながら、上記の「１帖」の広さは１.６２平方メートル。業界団体で定めた広さだそうです。（畳業界？）この畳１帖は１.８ｍ×０.９ｍです、尺からメートル換算なので約ですが。団地間（だんちま）と呼ばれる、公団などに使われる小型の畳もあり、これは１.７０ｍ×０.８５ｍと一回り小さいです。もっと小さい畳もありましたが、最近は減ったみたいです。６帖と表示してあるのに、実際に計ったら５帖位の広さしかない……とかダマされたっぽくて不評だからかも知れませんね。こういった客観的に判断できる基準が出来ることは良いと思います。そういえば。洋室でも「○帖」と表示することが多いですが、個人的には違和感（？）もあります。ただ、日本人なら畳の数で表示された方が広さの実感が沸くというのがあります。フリーリングの板の数で言われも分かんないし。……と、まあ、こー書くと、なんの面白みもない文章ですなー。オチもないし。ちょっとオチを探しに、演芸ホールへ行ってきます。なので、またしばらくブログの更新が滞ります。キャッホーーーイ♪

  2011年12月15日

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• 更新料は有効【最高裁】

  「更新料は有効or無効？」高裁の判決が分かれていたことで、ここ数年、賃貸業界では特に注目の的でした。今年７月に最高裁の判決が出て、更新料は「有効」ということになりました。もちろん、借主（消費者）へ一方的に大きな負担を課すような内容は無効としています。（財）不動産適正取引機構　判例検索ページ東京界隈では、２年更新・更新料１ヶ月という内容が多いと思います。私が手掛けている物件もほとんどこの内容です。（0.5ヶ月というのもありますが）この内容であれば、消費者の権利を一方的に害しているとは言えないので、更新料の内容が契約書にきちんと記載されていて、明確な合意がとれていれば違反ではない、との判断でした。最高裁の判例（確か京都？）では、「１年更新・更新料２ヶ月」という契約だったそうですね。東京界隈の感覚に変換すると「２年更新・更新料４ヶ月」になるので、先の例に比べると４倍の更新料になります。これだと確かに高いわなぁ～と思いますが、現地の感覚では「普通」だったのだろうと思います。（ここ数年の裁判で変わってきたとも聞きますが）最高裁ではこういった契約については高額だとして、無効という判断をしているようです。もちろん、個別の契約については、それこそ個別の契約の内容次第になるで、一概には言えませんが。そーいえば、６～７年前。大阪へ転勤する人からの依頼で新大阪のワンルームを検索したことがありました。礼・敷10ヶ月とか保証金12ヶ月とか、東京界隈の感覚では有り得ないほどの数字に驚いた覚えがあります。（今もそうなのか知りませんが）現地の業者さんに話を聞くと、その代り家賃の金額が安いのだという。確かにその界隈の賃料相場はえらく安かったと記憶しています。このあたりは地域柄や慣習というところでしょう。礼金等は低い賃料を補うための金銭という、原則的（原始的？）な目的を果たしているともいえますし。ただ、まあ……。最高裁では支払い総額の高い・安いで判決を下していないので、一般の取引の場面では戸惑いも感じます。例えば、先の例で「１年更新・更新料２ヶ月」と「２年更新・更新料１ヶ月」を比べると、２年ごとで比べると３ヶ月分の差になりますよね。『１年更新・更新料２ヶ月』＝２年で賃料24ヶ月+4ヶ月＝28ヶ月分の支払い『２年更新・更新料１ヶ月』＝２年で賃料24ヶ月+1ヶ月＝25ヶ月分の支払い「１年更新・更新料２ヶ月」の方の家賃が約11％安ければ、支払い額はほぼ同じになる計算です。（賃料を安くすればお客さんの目に止まる確率があがる）更新料○ヶ月の「○」の数値によって、単純に消費者へ高額な負担を強いているとは言えないのですが、そのあたりは判決文はさておき、実際の取引現場まではなかなか浸透しません。……そーいえば、逆のケースはつい先週ありましたね。大家さんが「更新料は有効だと最高裁で出たんだから更新料を２ヶ月に上げろ！」と連絡してきました。借り手市場で賃料が低いもんだからどーにか取ろうとしているんでしょうが、最高裁で有効だからといって、入居者さんには更新せずに他の部屋へ引っ越すという選択権もあります。更新料２ヶ月にしたら次の入居者も二の足踏むだろうしなぁ。いろんな解釈が混在して紛らわしいので、礼金や更新料という文化はナシにしてしまえばいいのに。みんなで「いっせいの、せ～！」で礼金・更新料ナシにして賃料に転嫁すれば、誰も損をしない。今回の最高裁でスッパリと否定してくれれば良かったのだけど。（ムリは承知の助）土地値の高騰による賃料との乖離なんて、もうすっかりなくなっているんだから。最高裁の判決の「意味」を、イチイチ説明しなきゃならんのがめんどうくせーなー、と言ってはいけないんだろうけどね＾＾；

  2011年08月04日

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• 不景気なう

  家の売却、動機に「資金難」が多くなりました。一昨年あたりまでは「買い替え」が多かったんですが、やはり不景気という事でしょうね。資金難の内容は、やはり「月々のローンが払えなくなった」というのが多いです。しかし最近になって増えたなぁと実感（？）するようになったのは、ローン返済のない物件を売却して「現金にしたい」という案件。具体的には、売却代金をそのまま生活費に充てるという内容です。持家だと生活保護が受けられないので、背に腹は代えられないという事情です。ツイッターなら 不 景 気 な う　とかってつぶやいときゃいいんだろうけど、ブログだとイマイチだなう？（謎さて、いかがでしたでしょうか　このＨＰは人気blogランキングへ登録していますいまは？？位あたりにいますお楽しみ頂けたらぜひクリックして下さいね＾＾

  2010年10月04日

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• となりのクレーマー防止条例（国分寺市）

  「生活音等に係る隣人トラブルの防止及び調整に関する条例」という国分寺市（東京）の条例が平成21年12月1日に施行されました。詳しくは国分寺市ＨＰ「生活音に係る隣人トラブルの防止及び調整に関する条例」をご参照下さい。簡単に言うと、日常の生活音を出す人に対して迷惑行為をする人を制限する条例です。迷惑行為については「つきまといや待ち伏せ」「著しく乱暴な言動」「連続した電話やメール」「汚物などの送付」などがあります。……ええと、上記の例は実際に起こった事実です。ええ、もうね、「汚物送付」なんかも実際に発生したそうですよ。どんだけスカ○ロフェチなんだかねぇ＾＾；こういったことから、この条例は「となりのクレーマー防止条例」というカンジなんだと思います。となりのト○ロではないあたりが現実世界は悲しいやら寂しいやらムニャムニャ……。ちなみに、騒音を出した側を取り締まる条例は多くの自治体にありますが、騒音に文句を言った側を取り締まるの条例は日本初との事です。この条例は国分寺市のあるマンションの住人などの嘆願書が元になって制定されたそうです。前述した通り、そのマンションでスカト……、ナニがあったか想像に難しくないですね。ああ、背筋がうすら寒いわ（－－；――住宅での騒音を表す単位に「Ｌ値」というものがあります。下記はＬ値の「程度」を示す例で、数字の大きい方が音も大きくなります。　Ｌ-55はどれくらいかというと、上階の「スリッパ歩行音が聞こえる」くらい。　Ｌ-60だと、「スリッパ歩行音がよく聞こえる」くらい。　Ｌ-65だと、「上階の生活行為がわかる」くらい。　　　 Ｌ-65だと、上階が新婚さんだったりすると毎晩困っちゃうな、でへへ げ ふ ん げ ふ ん ！――いつだったか、平成１ケタ年の頃に、Ｌ-60程度の生活音がうるさいという訴えが棄却されました。（確か東京地裁）それが一つの基準となり、「Ｌ-60未満の生活音は騒音とまでは言えない」とされています。ところが、共同住宅の日常生活では、「スリッパ歩行音が聞こえる」（＝Ｌ-55）でもブーブー言う人も少なくありません。実際、前述の嘆願のあった国分寺のマンションでは、エアコンやシャワー程度の音でも前述のスカ○ロ……もとい、迷惑行為があったそうです。怖いですねぇ。なんだか、今回のタイトルを「となりのスカト○ロ」でいいじゃん、などと世を儚みながら思ってしまいましたノ_＜。我ながら末期ですねぇ。（←でもどこか他人事さて、いかがでしたでしょうか　このＨＰは人気blogランキングへ登録していますいまは？？位あたりにいますお楽しみ頂けたらぜひクリックして下さいね＾＾

  2010年05月20日

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• 自殺物件の一考察 <回答編>

  前回の日記（出題編）はこちらいきなりですが、クイズの回答から述べちゃいます。解説やらウンチクやらはその後で。Ａ～Ｃのうち、瑕疵物件に該当するのはどのマンションだと思いますか？　Ａ……飛び降り自殺を行ったマンション　Ｂ……実際に致命傷を受けたマンション　Ｃ……死後に落下して発見されたマンション【回答】　Ｃマンションあくまでも三者択一、狭義としての回答です。実は、広義としては三棟とも瑕疵物件になるんですよね。（後述）では、解説いきます。まず「狭義」としての瑕疵物件。自殺などの出来事は、建物にまつわる『嫌悪すべき歴史的背景』として、心理的瑕疵（かし＝キズ）となります。「心理的＝気持ち次第」とすると、買手個人の感じ方や受け取り方で、瑕疵の有無や程度が大きく左右されてしまいます。そこで裁判では、心理的瑕疵の程度の判断に「一般的にはどう感じるか？」といった客観性も加味されます。「一般にはどう感じるか？」という観点では、瑕疵の度合いはＡ＜Ｂ＜Ｃという意見が多いそうです。Ａは、飛び降りた場所というだけだからとして、嫌悪を感じる人が少ないようです。自殺者がＡマンションに関係性が深かったり、怨嗟の念でもあれば話は別ですが。Ｂは、致命傷を受けたとはいえ建物の壁面に接触しただけだからとして、嫌悪感が弱かったり感じないという人も一定数います。ただし、接触した壁と隣接している部屋については、瑕疵有りという意見が圧倒的です。そういう意味で、Ｂはマンション自体の瑕疵というよりも、特定の部屋（専有部分）のみ瑕疵物件になると考えられます。Ｃは、死体発見地点が建物の裏側など普段は視界に入らないような場所だったとしても、常に全員が通る一階部分だと「同じ目線（高さ）で近い」という見方があり、嫌悪を感じる人が相当数いるそうです。エントランス前や駐輪場など視界に入るような場所であれば確実に瑕疵に当たるとされています。なお、これら裁判資料等の公的な情報ではなく、類似のケースも含めた非公式な情報なので、公平さ・正確さには疑問もあります。ただ、一般的な感覚としてはそう的外れでもないと個人的には感じています。前述のような理由で、クイズの回答は Ｃマンション となりました。さて、では「広義」としての瑕疵物件について。「狭義」ではＡマンションが最も瑕疵物件に該当しない（しにくい）となりました。しかし、医師の書く死体検案書には「自殺したところ」としてＡマンションが明記されます。死体検案書の書き方によれば、高所からの飛び降り（自殺）の場合、飛び降りた場所が明確に分れば、その飛び降りた場所（起点）が「死んだところ」になるそうです。本件では遺書の見つかったＡマンションが「死んだところ」として間違いありません。このため、Ａマンションは瑕疵物件となります。Ｂマンションはどうでしょう。自殺者が転落中に接触した「壁面」は共有部分です。共有部分は全ての部屋（専有部分）に附随する権利なので、その共有部分の瑕疵も同様に付随すると考えられます。このため、壁面に隣接した部屋だけではなく、Ｂマンション自体（全体）も瑕疵物件となります。Ｃマンションは瑕疵物件という事で、反論の余地はほとんどありません。しかし、かなり強弁すれば、１．自殺の発生（起点）した物件ではない　２．死体遺棄等の事件性のない死体の発見場所に過ぎない　の二点から、「嫌悪すべき歴史的背景」があるとまではいえないので瑕疵物件ではない……というくらい。（例：エントランス前の公道上で死亡交通事故があればその物件は瑕疵か？→否　　同例で、被害者が公道から敷地内へ跳ね飛ばされた場合は瑕疵物件になるか？→否　　の準拠として）繰り返しになりますが、かなり強弁すればこうなります。……金銭的利害が絡むと人間って怖いもので。「強弁」をゴリ押そうなんて話もある訳で。今回のクイズ仕立ての裏面でどのような現実があったのか……筆が向いたらＵＰします。――ものっそい薄汚れた大人の事情が薄っすらと見えてきませんか？さて、いかがでしたでしょうか　このＨＰは人気blogランキングへ登録していますいまは？？位あたりにいますお楽しみ頂けたらぜひクリックして下さいね＾＾

  2010年04月13日

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• 自殺物件の一考察 <クイズ付き>

  不動産用語に「瑕疵物件」（かしぶっけん）という言葉があります。瑕疵とはキズという意味で、いわゆるキズモノ物件の事を指します。マイナスイメージを薄めてか、「ワケあり物件」という表現もあるみたいですね。同じ「ワケあり」でも、切り落としのカステラとかとはレベルが違いますが。瑕疵にもいくつか種類があり、その中には「目に見えない瑕疵」（＝心理的瑕疵）というものがあります。これは自殺や殺人などの死亡事件・事故があったものなどを指します。不動産取引の上ではとても扱いが難しいです。今回はそんな一例をお話します。ぜひ皆さんにも一緒に考えてみて頂きたいです。【編集部・注】下記の本文は、前述のような瑕疵物件についての内容です。本文では、架空の瑕疵物件についてとしています。あまりドロドロとした内容にはしていませんが、人によっては気分を害す可能性もあるのでご注意ください。不評なようなら削除します。最後には久々の不動産クイズもあります。なお、いつものお笑いの要素は、今回は完全休業です。【以下本文】最近のマンションは広い敷地に高層マンションをドーンっと建てる事が多いですね。しかし一昔前までは敷地いっぱいに建てる事もしばしば。そういったマンションが外壁をこすり合わせるように立ち並んでいる光景は、今でもよく見かけます。あるところに、Ａマンション・Ｂマンション・Ｃマンションという、３棟のマンションが密接している場所がありました。各マンションの間は２～３ｍ程度、場所によっては１ｍ程度のところもあるくらいです。この３棟は別々の分譲会社で販売された全く別々のマンションで、関係と言えば「お隣りさん」というくらいです。――ある日、Ｃマンションの敷地内で転落死体が発見されました。警察などの調べでいくつか分った事がありました。その人はＡマンションの屋上から飛び降りました。地面近くまで落ちたところでＢマンションの外壁に激突しました。その反動でＣマンションの敷地へ落下しました。Ａマンションの屋上には遺書もあったので自殺だったようです。その人はＡマンションの居住者や関係者ではなく、全く無関係でした。Ａマンションの屋上の扉は施錠されており、管理上の不備は見当たりません。その人は身軽だったようで、非常階段から外壁の雨どいをよじ登って屋上へ上がったようです。なお、Ｂ・Ｃマンションも同様の状態なので、特にＡマンションが上がりやすかったという事はありませんでした。遺書があった事から、Ａマンションから飛び降り自殺をした事に間違いありません。解剖の結果、その人は、Ｂマンションの外壁に激突した際に受傷し、それが致命傷になったようです。Ｃマンションの敷地へ落下した時にはすでに亡くなっていた事になります。簡単にまとめると下記のようになります。　Ａ……飛び降り自殺を行ったマンション　Ｂ……実際に致命傷を受けたマンション　Ｃ……死後に落下して発見されたマンション冒頭述べましたが、自殺のあった物件＝瑕疵物件（ワケあり物件）とされています。ではＡ～Ｃのうち、瑕疵物件に該当するのはどのマンションだと思いますか？さて、いかがでしたでしょうか　このＨＰは人気blogランキングへ登録していますいまは？？位あたりにいますお楽しみ頂けたらぜひクリックして下さいね＾＾

  2010年03月08日

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• ブー、フー、ウーは三匹の大家さんです （違ッ

  「不動産の表示に関する公正競争規約施行規則」という長い呪文（？）がありまして。その中に「マンションの定義」という記述があります。それによればマンションとは、「鉄筋コンクリート造りその他堅固な建物であり、一棟の建物が共有部分を除き数個の部分に区画され、各部分がそれぞれ独立して居住の用に供されるもの」となっていました。竜王でも一撃で倒せそうな長い呪文ですね。ちなみにアパートの定義は、「マンション以外の建物であり、居住の用に供するために賃貸するもの」となっていました。スライムベスくらいなら一撃でイケそうですね。簡単に分けると、マンション＝「コンクリ造等の共同住宅」アパート＝「マンション以外の賃貸物件」というところでしょうか。【例】ブー、フー、ウーは三匹の子ブタです。ブーのワラの家、フーの木の家、ウーのレンガの家でいえば、ブーとフーはアパートで、ウーだけマンションと言えます。といっても、彼らの家は共同住宅でも賃貸物件でもありませんが……。――冒頭の「不動産の～～施行規則」は広告などを行う際に、業者が不適切な表現をする事を制限する為のものです。消費者の事を考えるととても大切なことだと思います。もちろん、違反した場合には罰則規定もあります。……さて。私もこの違反を犯してしまう時が来ました。今回、とある ボロ アパート を広告掲載する事になったのです。そのアパートの名称が、※ ※ ※ ※ マ ン シ ョ ン （※は伏字）……逃げらんねぇ。これは逃げらんねぇよ、ママン！！！――とうとう年貢の納め時が来たようだ orz ガ クマジメな話では、このケースなら違反にはならないハズなのでそのまま掲載。あるいは、『マンション』という部分を削除して『※※※※』だけ掲載するか。……あ、すっごい久々に不動産屋っぽいブログを書きました＾＾；さて、いかがでしたでしょうか　このＨＰは人気blogランキングへ登録していますいまは？？位あたりにいますお楽しみ頂けたらぜひクリックして下さいね＾＾

  2010年02月17日

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• あなたならどうする？（不動産売却）その４

  不動産売却の話の４回目です。前回の選択肢Ａの記述に続きまして、今回はB～Dまでイッキに行きたいと思います＾＾ぜひともお付き合い下さいｍ(__)ｍさて、まずは設問のおさらいを。【問題】査定１０００万円のマイホームをどうにかして「満足のいく内容」で売却したい。（満足のいく内容＝残債1300万円の完済と現金700万円を手元に残す）Ａ・家に１０００万円相当の品物を付けて２０００万円で売るＢ・家に座敷童子が出るというウワサを流して２０００万円で売るＣ・家に３５００万円かけて新築同様にリフォームして５５００万円で売るＤ・俗世を儚んで仏門に入るＡの選択肢「家に１０００万円相当の品物を付けて２０００万円で売る」ですが、これは「高級品である必要はない」や「品物である必要はない」等と前回は記述させて頂きました。ちょっとした発想の転換でイケる訳です。しかし、いかに発想をバンバンテンカンしても限界はあると思いますし、どーにもならないケースも多いと思います。そこでＢの選択肢「家に座敷童子が出るというウワサを流して２０００万円で売る」を考えてみましょう。この文章のまま読むとアヤしげなカンジ がありますが、これはある意味でのイメージ戦略を行う事です。Ａでは付加価値を付けるでしたが、Ｂで付けるのはイメージです。例えば、岩手県には座敷童子が出ると評判の旅館があります。その旅館の予約は一年先まで一杯だそうで、それより先もなかなか取れないそうです。しかし座敷童子という要素がなければ取り立てて特徴のないフツーの旅館です。もちろん、それでも十分良い旅館なんですが、だからといって一年先まで予約が一杯にはならないでしょう。この旅館は「座敷童子」という要素によって、他の同等の旅館以上の人気がある訳です。仮にこの旅館が売却に出されたら、恐らく、相場以上の価額で取引されるでしょう。余談ですが、私はこの旅館に一度でいいので泊まってみたいです。 （←妖怪とか民俗話好きなんです＾＾）さて、座敷童子が実在するかしないかはさておき、この旅館には泊まれば男性は出世し、女性は玉の輿に乗るなどの「イメージ」があります。（もちろん、実際に効果があるかどうかは別です）このイメージは原則として初期投資は不要（＝タダ）です。こういった要素をどうにかして自宅売却に付加することは出来ないでしょうか。といっても、ウソやデマは 絶 対 ダ メ です。これは人としてＮＧです（-"-# ）ええと、どーしても（▼▼メ　なコトをやりたい人は、まず重要事項説明書と契約書にXXXXのOOOOを......↑ウソとかデマでも大丈夫な方法をコッチョリ書いたんですが、不心得者がマネすると困るので削除＾＾；もしも、座敷童子のような出世や玉の輿や、あるいは縁結びや子宝・安産などの縁起の良いイメージ（神社的イメージ？）が付加出来れば一番良いと思います。和室の木目に大黒様のような模様が～～とか、この家に住んでから出世したり宝くじが当たったり～～とか。縁起の良い家は買った方も嬉しいですしね＾＾"縁起モノ"のほかには"癒し系"というのもアリかも知れません。森や川（滝の方がいいけど＾＾；）が近ければマイナスイオン効果とか、皇居より西方面なら龍脈で心身ともに健康になるとか。（風水で言う龍脈は富士山から皇居まで伸びていると言われているそうです）あるいは最近は「頭の良くなる間取」も人気なので、子供が難関校に合格した～～というのも効果アリかも知れません。いずれにしてもマスコミ（せめてクチコミ）などで一般への認知が高くないと難しいです。さて、「イメージ戦略はウサンクサイ（－"－ ）」・・・と感じる方も多いのではないかと思います。逆イメージ戦略は簡単なんですけどね。あのマンションは今年に入ってもう３組も離婚してるよ、とか・・・そこでＣの選択肢「家に３５００万円かけて新築同様にリフォームして５５００万円で売る」ですが、これは一言で言って投資です。ＡとＢが付加価値を高めるパターンだったのに対して、Ｃでは家自体の価値を高めるパターンです。これは「リフォーム渡し」という昔からあった手法の応用になります。リフォーム渡しとは？事前に決められた箇所のリフォームをしてから買主へ引き渡す事。一部リフォームから全面リフォームまでいろいろある。売主はリフォームする事でその分高く売れ、買主はリフォーム業者へ依頼する手間など不要になる。以前はリフォームしてあるとその分高く売れましたが、今はそうとも限りません。例えば、リフォームに３００万円かけても２００万円アップでしか売れなかったとか・・・。そこで単に新品にリフォームするのではなく、いくつか手間を加えます。まず、最近のトレンド「安全性」の向上を目指します。例えば、バリアフリー・耐震補強・ハウスシック対策など。これらのキーワードは間取図面で見ただけでも買い手の目を十分引きます。言葉は悪いですが、"キーワードに飛びつく"お客さんも結構います。また、古い家なら特に新しい設備にリフォームし、グレードも出来れば高くしたいところです。外断熱・オール電化・全室ＬＡＮ配線・アイランド型キッチン・一体型トイレなど。指紋認証はいらないような気も･･･どーでしょ？＾＾；これらはリフォームというよりもイノベーションという内容になります。リフォーム工事の着工は、買主が決まってから（＝売買契約後）とします。そうすれば、万が一、買主がなかなか見つからなかった場合も安心です。また、着工を遅らせる事により買主側の意向をリフォーム内容に反映させることも可能です。もう一歩進んで、リフォーム業者と予算上限を決めておいて、その予算内であれば買主側の希望の仕様でＯＫというのも有効です。（フリープラン制）この辺りになると、地主とハウスメーカーが組んで行う建築条件付売地（指定の工務店で建物を建てるという条件付きで取引される売地）などと同じカンジになります。Ａ・Ｂは一個人として行う内容ですが、このＣはある意味では事業者として行う内容になります。信頼の出来る専門家とコラボして、確実に利益を上げたいところです。最後に。Ｃの選択肢「俗世を儚んで仏門に入る」ですが、これはいわば世捨て人です。出家すれば老後の心配も減りますし、煩悩と縁も切れます。別に宗教法人を作って非課税所得にて７００万円分節税しよう意味では（以下略げ　ふ　ん　げ　ふ　ん　！　バチ当たりやなぁ（－－；さて、いかがでしたでしょうか　このＨＰは人気blogランキングへ登録していますいまは？？位あたりにいますお楽しみ頂けたらぜひクリックして下さいね＾＾

  2007年03月01日

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• あなたならどうする？（不動産売却）その３

  不動産売却の話も今回で３回目です。当初の予定では今回で完結だったのですが、説明足らずを直していったら長編になってしまいました＾＾；あまり長いと読むのも大変かと思いますので、今回は選択肢Ａの記述だけにします。次回には完結にしたいと考えてますので、あと少しだけお付き合い下さいｍ(__)ｍさて、前回の日記の最後に以下の設問をお出ししました。【問題】査定１０００万円のマイホームをどうにかして「満足のいく内容」で売却したい。（満足のいく内容＝残債1300万円の完済と現金700万円を手元に残す）Ａ・家に１０００万円相当の品物を付けて２０００万円で売るＢ・家に座敷童子が出るというウワサを流して２０００万円で売るＣ・家に３５００万円かけて新築同様にリフォームして５５００万円で売るＤ・俗世を儚んで仏門に入るこの設問を見て、「え～、これはムリじゃない？」と思った人も多いのではないかと思います。パっと見は、確かにムリっぽく見えると私も思います。でも、ここで「ムリ！」 と見限るコトが一番 損 になります。もちろん、ど～～～～～～～～やっても「ムリッ！（＞_＜ ）」・・・というケースも少なくありません。しかし、あらゆる可能性を検討せずに見限るには、不動産ってゆーのは高額だと思いませんか？少なくとも私はそう思います。いま現在、相場より高く売却を考えている人、あるいは将来売却を考えている人は、ご自分の資産を改めて見つめ直してみてはいかがでしょうか。ではどうすれば良いのか？上記の選択肢A～Dを使って具体例を挙げてみます。Ａの選択肢「家に１０００万円相当の品物を付けて２０００万円で売る」ですが、一言に「１０００万円相当の品」といってもいろいろあります。皆さん、試しに「１０００万円相当の品」を想像してみて下さい。・・・。・・・・・・。（←想像中）・・・・・・・・・・。（←想像中っ！）・・・・・・・・・・・・・・ﾊｧﾊｧ（´Α｀ ）（←間違って妄想うわなにするやめグハッ（*ε*( ○=(-"-#)）一部お見苦しい点がございまして大変失礼致しましたｍ（__）ｍ （編集部一同）さて、「１０００万円の品物」って、皆さんはどんなモノを想像しましたか？私はまず絵画や彫刻などの美術品を想像しました。あとは、家に付けて～～というコトじゃなければ、高級外車とか貴金属類とか。仮にこれらを付ける事が可能な人なら、これで今回の売却話はＦＡ（ファイナルアンサー）です。しかし１０００万円相当の絵やら彫刻やらを持っている人はそう多くないはずです。また、前回のブログで北原香津奈さんからコメントを頂いたように、１０００万円の家に１０００万円の物をつけて売ってもお得感がありません。ではどうするか？ここからが発想の転換になるわけです。 （←何だかエラソーでスミマセンｍ（__）ｍ）「１０００万円相当の品」とは必ずしも高級品である必要はありません。さらに、付加出来るモノは各人各様でしょうから、万人に対して等しく１０００万円相当の価値がなくても構いません。もちろん単品でなくても構いません。一式（セット物）でもいいですし、直接的に関連していないモノとモノの複合（？）的な価値でも構いません。例えば、エアコンやＴＶなど家電製品を一式を付ける（残す）のも有効です。家具や調度品を付ける（残す）のも有効です。これは「居抜き」（いぬき）といって、飲食店等のテナント募集の際に昔から使われている手法の応用です。「居抜き」とは？前の借主が使っていた厨房設備やエアコン・テーブル・椅子などをそのまま次の借主へ貸す事。前の借主は撤去や処分費用が、次の借主は初期の設備投資費用がそれぞれ抑えられるメリットがある。電化製品などは新規で購入した場合は配線やら設定などで手間がかかる場合もあるので、高齢者の方や機械の苦手な方にとって「そのまま使える状態」というのはメリットになります。また、家具類は大きさや重量がある事も多いですし、ホームセンターからの配送では受け取りの時には在宅していなければなりません。高齢の方や単身者などにとってはメリットになるのではないでしょうか。もちろんアヤしいメーカーの製品やボロボロになった品物を残していったところで、あまりありがたくはありませんけど＾＾；この方法では、処分費（売主）や初期投資（買主）、あるいは輸送費（それぞれの引越し代）などのコスト節約になります。モノの売却による利益だろうと必要経費の削減による利益だろうと、最終的には同じ利益（＝この場合は手元に残るお金）です。それにエコロジーの観点からも「居抜き」は有効ではないでしょうか。また、「１０００万円相当の品物」とは、必ずしも「品物モノ」である必要もありません。例えば、前述の家具・調度品を付ける場合、家具・調度品自体の価値だけではなく、家とその家具・調度品一式がきちんとコーディネイトされていれば、更に価値は増すでしょう。あるいは生活しやすいように機能的に配置されている場合など。こういったデザイン性や機能性が付加価値になる訳です。一例として、マンションのモデルルームで使われていた家具を丸ごと買い取ったり、あるいはそのコーディネイトや配置をそのまま自分の部屋に使うお客さんも割といます。家具類のコーディネイトにはある程度の商品価値があります。どんなに良い家具類でも、家とまったく合ってなければ宝の持ち腐れになります。その家に「住みたくなる」ようなコーディネイトが出来れば、十分付加価値になると思います。私のように、カーテン選びを大失敗して相方にボロクソにけなされるような人には十二分に価値が・・・この他、付加価値によって高く売れたという実例を。売主さんが花を飾るのが好きで、家のあちこちに花瓶や一輪差しを置いていて、買主さんは家の中の花瓶や花のコーディネイトに感銘を受けて高く売れたとか。挿絵作家さんが自宅に飾っておいた何枚かの絵（作品未満）も付ける条件で高く売れたとか。買主さんが書斎と蔵書を気に入って、蔵書ごとを条件に高く売れたとか。庭の樹齢ン十年だかの松の木とその枝振りが見事で高く売れたとか。（"松の家"の販売図面には「樹齢○十年の松の木　一見の価値アリ！」などと書かれていたり）これらはそれぞれ希少性はあったものの、金銭的な価値としては、家が高く売れた分には及びません。こういった直接的に家の価値を上げる要素でなくても、発想の転換をする事により、家の価値を上げる要素になる可能性もあります。また、要素は１つだけではなく、いくつも積み重ねていって、最終的には希望する売却価額（今回の例では２０００万円）を目指したいところです。「ウチには何にもないわ・・・（Ｔ_Ｔ）」と嘆かずに、もう一度見直してみてはいかがでしょうか＾＾長くなってきたので、今回はここまでにして次回に持ち越しです＾＾何となくハナシがまとまっちゃって、これで終りにしてもダイジョーブな気もしますが（違次回はまったく別ネタになっても誰も気付かない指数１２０％どうなる事やら、次回、乞うご期待＾＾さて、いかがでしたでしょうか　このＨＰは人気blogランキングへ登録していますいまは？？位あたりにいますお楽しみ頂けたらぜひクリックして下さいね＾＾

  2007年02月27日

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• あなたならどうする？（不動産の売却）その２

  前回の日記の最後に以下の問題をお出ししました。【問題】２０００万円で売りたいと思っていたマイホームの査定額が１０００万円だった場合、あなたならどうしますか？１）あくまでも２０００万円で売り出す２）諦めて１０００万円で売り出す３）ローンを残したくないので１３００万円で売り出す４）値上がりするまで待つ５）何もかも忘れて秋葉原でヲタク世界に没頭するええと・・・、個人的には５がオススメです、いやマジでっ！！！！！！！げ　ふ　ん　げ　ふ　ん　！･･････さてさて。１～５の内容を１つずつ見ていきましょう。１の選択肢は、こういう問題っぽく出されると選ぶ人はほとんどいません。「そりゃ～、査定額の２倍とか１０００万円上乗せで売れるわきゃーナイってぇ～＾＾」みたいな。しかし現実はというと、こういった選択をする人が意外にも多いです。（株）しおんでーたばんく社（謎♪） のデータによると、１割～２割弱くらいの人はこの選択をします。なぜかというと、手元に残そうとしている７００万円は、「用途のあるお金」（例えば老後の資金等）という事情がある事が多いからです。「残したい」というよりも「残さなければならないお金」というところですね。年金基盤が著しく不信感を感じさせる今日では、ごく当たり前の考え方と言っても過言ではありません。このため、こういう人は２０００万円で売る事に強い執着を持ちます。もちろん売れるわきゃーナイです（←毒舌気味）"回し"にされる内見ばかりで、買付も入らないまま売り出し期間だけズルズルと長くなっていく･･････というお約束パターンです。奇跡的に売れるケースもありますが、これは特殊な事情がある人か、相場を知らない人のどちらかというところでしょう。２の選択肢「諦めて１０００万円で売る」はあまり選ぶ人はいません。１割程度ではないでしょうか、２の２０００万円～～よりも少ないかも知れません。最大のデメリットはローン（残債）が残ることでしょう。逆に、最大のメリットはスピード（早期成約の期待が大きい）という点です。ケースバイケースになりますが、長期間かけて高値で売るよりも短期間で安値で売却した方が、ローンの金利やら管理費など維持経費やら手間やらがかからないだけお得になる場合も少なくありません。いわゆる"損切り"ですね。「残債」と「スピード」を天秤にかけてよーく考える必要があります。３の選択肢「ローンを残したくないので１３００万円で売る」は、これが一番人気（？）のようで、選ぶ人が６割くらいと圧倒的に多いです。ローン（＝リスク）が残らないという安心感と、実際の査定金額に近いという現実感を併せ持った"折衷案"と感じられるからでしょう。これはバランスの取れた現実的な選択とも見えますが、厳しい見方をすれば、実際には期待するほど効果はありません。なぜなら、３は売り手から見るとバランスの取れた選択ですが、買い手から見れば相場より ３００万円高い 物件　になってしまうワケです。この「高い」という一点に限っては、１の選択肢「２０００万円で～」とまったく同じ訳です。そして一番最悪なパターンが、売れるまで時間がかかった上に１０００万円近くまで値引きさせられるケースです。大数の法則という訳ではありませんが、選択される頻度が多いせいか、この最悪なケースを招き寄せる売主さんを数多く見てきました。ただ、バランス型とか折衷案的な"中道"のメリットももちろんあるので、ご自分のマイホームが買い手市場なのか売り手市場なのかをしっかり把握していれば、この選択肢のメリットを享受出来ると思います。４の選択肢「値上がりするまで待つ」ですが、これは今更言うのもナンですが、まず期待できません（キッパリ）世論のせいか、バブル期の「値上がり神話」（不動産は際限なく値上がりするモノだ）に対して今は「値崩れ神話」（不動産が値上がりしないモノだ）が定着しています。何となく定着しすぎているというか、バブル期の「不動産は値上がりするモノだ」という思い込みのベクトルが、今は180度方向を変えてまた突っ走っているような感も受けます＾＾；こういう要素もありますが、でもやはりまだ値上がりを期待して売却を先延ばしにしても、一般住宅では、期待通りの結果はなかなか出ないと思います。心の声→（将来の売却益（キャピタルゲイン）を見越してマイホームに人気の物件（タワー型マンション等）を購入する人もいるようですが、収益還元法（DCF法）だと割に合わないので売却益が出る価額では残念ながらまず売れません＾＾；）５の選択肢「アキバでヲタク没頭」ですが、これが私の一番のオススメでうわなにするやめグハッ（*ε*( ○=(･_･o)　ハァハァ、こ･･･この選択肢はまあお察しとゆーコトで割愛しますorzさてさてさて。１～５の選択肢のうち、どれもイマイチと感じられたのではないでしょうか？きっとどれを選んでも「仕方ないから・・・」的な妥協するような感覚があると思います。仮に、成約した場合でも２や３では損したような、それでまあ仕方ないみたいな、あまり気持ちの良い状態にはならないかと。まあ奇跡的に２０００万円で売れたらハッピー×２ですが「それでもどうにかして満足する結果を得たい」と考えるのも自然ではないでしょうか。そこで、前回に続いて問題です１～５の選択ではなく「６番目の選択」として、以下のＡ～Ｄのうち１つを選んでください。Ａ・家に１０００万円相当の品物を付けて２０００万円で売るＢ・家に座敷童子が出るというウワサを流して２０００万円で売るＣ・家に３５００万円かけて新築同様にリフォームして５５００万円で売るＤ・俗世を儚んで仏門に入るさて、いかがでしたでしょうか　このＨＰは人気blogランキングへ登録していますいまは？？？位あたりにいますお楽しみ頂けたらぜひクリックして下さいね＾＾

  2007年02月15日

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• あなたならどうする？（不動産の売却）

  ここしばらくの暖冬の異常気象に釣られて不動産ネタを書いてみました（謎最後に選択式の設問がありますが、特に専門知識が必要なモンではないので、ぜひ気軽にご参加ください＾＾書き終えてから気がつきましたが、この設問はそのまま心理テストにありそう（実際あったはず）な内容でした。心理テストの診断内容は覚えていませんが、もしもご存知の方がおいででしたらメールでコッチョリ教えて下さいｍ（__）ｍ例えば、あなたが何かの事情でマイホームを売却する事になったとします。いくらで売れるか分かりませんが、希望としては支払うモノは支払って、そして少し手元に現金を残したい、と多くの人は考えます。仮に、住宅ローンの残り（残債）と諸費用で１３００万円、手元に７００万円を残す目論見をします。合計２０００万円で売れればＯＫという訳です。あなたが不動産業界に何ら関わりのない一般の方であれば、ご自分の家がいくらで売れるか正確に把握しているはずもありません。そこで業者に査定を依頼する事になりますが、これは概ね、希望より低い金額である事が多いです。（↑この辺は人間心理、なんでしょうねぇ＾＾；思ってたよりもかなり低い査定額にオドロキとシツボウを覚える事も・・・。）さて、「２０００万円で売れればＯＫ」と自分では計算しているマイホームの査定額が、例えば１０００万円と言われたらどうでしょうか？手元に現金を残すどころか、住宅ローンを返しきれず借金が残ってしまう訳です。あなたは「そんなバカな！」と思うかも知れません。もしかしたら「もういい！おタクみたいないい加減な業者には頼まん！！」などとアタりたくなるかも知れません。そして他の業者へ査定を依頼し、ほぼ同じ査定額を提示され、現実を痛感する訳です。「そら見たコトか　ﾌｯ･･･（-＿- ）」とは思ってもクチには出しません（▼▼メこちらのダークなハラの中 が伝わらずとも、いくつかの業者からの査定額がほぼ同じであれば、あなたがどんなに疑り深い人であっても、それ（１０００万円）が相場だと分かるはずです。２０００万円で売りたいと思っていたマイホームの査定額が１０００万円だった場合、あなたならどうしますか？１）あくまでも２０００万円で売り出す２）諦めて１０００万円で売り出す３）ローンを残したくないので１３００万円で売り出す４）値上がりするまで待つ５）何もかも忘れて秋葉原でヲタク世界に没頭する備考：１～５ともに多少の値引きや上乗せ等の条件も含みです。また、「６）その他」とゆーのもアリなんですが、これは次回の話の中核にしたいとゆー理由でカットしました＾＾；さて、いかがでしたでしょうか　このＨＰは人気blogランキングへ登録していますいまは？？？位あたりにいますお楽しみ頂けたらぜひクリックして下さいね＾＾

  2007年02月08日

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• 国土交通省のヒトは見ないでぇ（（（*ノ_ノ

  日にちが開いちゃいましたが、前回の続きです。今回は、「『田んぼ』をもらってもお咎めナシ」という現代の謎（？）を解き明かしてみましょー＾＾まず、不動産業者がもらえる報酬額（仲介手数料）は、上限額が法律で決められています。賃貸の場合では家賃１ヶ月分までとか、売買の場合は売買価額の３％＋６万円までとか。例えば、ものすご～～～～～～く手間がかかったからといって、「手数料は２ヶ月分（または６％＋１２万）でお願いしますね（▼▼メ」などとしちゃーダメなんですね、残念ながら（ぇんで、担当者ボーナス田　ん　ぼはどーでしょーか。実は、これは契約成立の報酬（仲介手数料）という名目で動くお金ではないんです。だから法律上は問題ないんです。ええ、 無　問　題 モーマンタイ　で　す　と　も　!!（▼▼メ・・・などと大フォントで叫ぶ程のこっちゃあナイですが＾＾；もうチョイ細かく書いてみましょー。まず『田んぼ』とは、お客さんと不動産業者間や、または業者間でのお金のやり取りではありません。業者から担当者個人へのお金のやり取りなんです。貸主側（または売主側）の業者から借主（または買主）を探してきた業者の担当者個人へ支払われます。カンタンに言えば、企業から一般人への紹介料みたいなモンです。担当者個人にしてみれば、『田んぼ』と同額の手数料を勤め先に入金して歩合をもらうより、直接、お金をもらった方が手取りは良いです。（例：【手数料で会社に１０万円入金→歩合は３万】＜【『田んぼ』で１０万】）なお、支払った方の業者の経理処理は、交際費や紹介料や宣伝広告費（後述）などの名目か、少額なら使途不明金扱いにしているところもあるそうです。（しとふめーはヤバくね？＾＾；）もちろん、受け取った担当者の勤める業者の方には、入金自体がない訳ですから、経理処理は一切ありません。他にも各社各様と言っても差し支えないくらいの実務的な手法がいくつかあるようです。こうして、カンゼンに水面下で『田んぼ』のやり取りが行われている訳です（▼▼メいやー、ジツにイカンですなー、ええ、イカンですともー　（←やや棒読み調さてさて。『田んぼ』という一種の慣習は、「法律上は問題ない」などという表現は正しくないのかも知れません。せいぜい「法の抜け道」か、あるいはグレーゾーン金利の不動産版（？）みたいなカンジでしょうか。具体的には『田んぼ』のどの辺に違法性があるのかとゆーと、業者が受け取る仲介手数料と、担当者が受け取る『田んぼ』の合計額が法律で定められた報酬額の制限を超えている、という辺りでしょうか。もし借主（買主）側の業者が、自社の担当者の『田んぼ』の受け取りを公認していたら、確実に違法というコトになると思います、タブン＾＾；ちなみに、前回に日記に書いた「ご担当者様に○万円ボーナス！！」と明記した業者は、支払う側ならば法律に違反しない（報酬制限を超える金額の受け取りや請求等の違法行為に当たらない）というコトだろうと思います。出来れば物件確認の電話口でコッチョリささやいて欲しいんですけどね。マイソクに明記じゃあ会社にモロバレだから＾＾；最後のまとめで。報酬額の制限は、お客さん（一般消費者）に不当な費用負担をかけないためにあります。貸主（売主）側の業者が自分の利益を削って『田んぼ』を支払う分には、そして担当者が適正な斡旋の結果に受け取る分には、法律上も商道徳上も何ら問題ないかと思います。（社則を除いて）しかし、業者が『田んぼ』の費用をお客さんに負担させたり、担当者が自分の利益のためにその物件へお客さんを強引に誘導するというのは、大いに問題アリかと思います。仮に、法律違反でなくても、これは十分、商道徳に反すると思います。だから、こんなクリーンな営業マンの私に『田んぼ』をくらはいｍ（__）ｍ よろぴくですべっ、べつに田んぼがほしくてきれいごとを書いた訳じゃないんだからねっっオチに苦しんだら取り合えずツンデレ頼み＾＾；さて、いかがでしたでしょうか　このＨＰは人気blogランキングへ登録していますいまは？？？位あたりにいますお楽しみ頂けたらぜひクリックして下さいね＾＾

  2006年12月14日

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• 国土交通省不動産業課には見せられないかも？

  約１ヶ月のご無沙汰でしたｍ（__）ｍ皆さん、お元気でお過ごしでしょうか？？私は元気です。（おサイフ以外は＾＾；）更新がなかったのは、別に体調を崩したとか忙しかったとかネタがなかったとか、そーゆーワケではないのでご心配無用です＾＾何かの拍子で更新しない日が続き、それが気付いたら１ヶ月ほど経ってしまっていた・・・とゆーカンジです。とゆーワケ（？）で、久々に更新してみました。しかも、久々の不動産ネタです＾＾お楽しみ頂ければ幸いです。楽天ブログを開設した頃に「不動産会社の営業マンは家を売ると田んぼがもらえる♪」という話をUPしました。読んでみたい人はコチラ→「田んぼGET？」（04.11.6）この手の『田んぼ』話はどこの業界でも多かれ少なかれあると思いますが、特に不動産業界では割とポピュラーで古くからある慣習です。もちろん、『田んぼ』は不動産業法に違反してるんですけどね＾＾；なので、全面的に禁止している不動産会社も多いですが、"暗黙の了解"的に黙認している会社も結構あります。そう、今まで『田んぼ』の慣習は「全面禁止」や「黙認」といった形でした。こーゆーものも時代と共に変化していくモンです。それが 自然な流れ というモノなのかなと思います。全てではありませんが、最近のマイソク図面にはこんな記述もあります。ご担当者様へ○万円ボーナス！！！し、自然な流れ・・・てか、短絡過ぎるだろ、ソレ！！！思いっきり「違法な支払をします！！！」という趣旨を大フォントでがっつりと書いちゃってるってワケです。すごいねぇ、しかし・・・＾＾； 書くかフツー？[ 補足説明 ]マイソク図面とは？家賃や間取図や契約条件等を記載した業者向け販売図面の俗称のひとつ。不動産屋の店先に釣り下がっている間取図面のコトだと思って下さい。業者はこの図面を他業者へ配布し、受け取った業者は一部を修正してお客様へ紹介するさてさて。前述の内容だけだと、慣習とは言え違法行為をデカデカと明示している業者がいるという事になります。その業者が何のお咎めもないとなれば、良識ある皆さんには「国土交通省は何をやってるんだ！」とお感じになったのではないでしょうか？どーすればお咎めナシで悪さできんの？＿φ（▼▼メ）←と感じた人もいるかもですが（ぇお咎めがないのにはある秘密があるのです。秘密解明（？）は次回のお楽しみで＾＾さて、いかがでしたでしょうか　このＨＰは人気blogランキングへ登録していますいまは？？？位あたりにいますお楽しみ頂けたらぜひクリックして下さいね＾＾

  2006年12月01日

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• お砂場を一人で占領して、道具も一人で独占して、そして一人で遊ぶ子供は勝ち組か？

  先日、ある飲み屋での隣のグループの会話。どうやら不動産会社の社員で、話題は勝ち組・負け組についてのようだ。Ａ「オレ達は大手○○社だぜ？勝ち組だよ、勝ち組」Ｂ「そうそう。街の仲介屋とは違うよ」Ｃ「でも勝ち組ってほど給料もらってないですよ？」Ａ「そりゃあダブ手をバンバン決めてけばいいんだよ」Ｂ「よそじゃウチほどブツないからダブル決めらんないしね」shionのナゼナニ不動産講座ミンナにはナイショだぜ( ≧∇≦)ｂ「ダブ手」とは？業者が売主から物件売却の依頼を受け、その業者が買主も見つけて契約を成立させた場合、売主・買主の両方から手数料を得られます。この手数料が２倍になる仕組みを通称「両手」あるいは「ダブ手」（ダブル手の略)といいます。（注・これは違法ではありません）昔からこの「両手」（私はダブ手とは言わない）については賛否両論（？）でした。営利企業である以上は自社の増益を計るのは至極当然です。しかし、多くの業者がソレを狙って物件情報をナイショにし、その結果、成約に時間がかかったり安い額でしか売れなかったという問題が生じました。この問題に対処すべく1988年に国土交通省が「レインズ」という業者専用データバンクを作り、物件情報を登録する義務を業者に課しました。（一定の物件を除く）お陰で業者はシブシブ（？）と物件情報を登録するようになり、それを閲覧した他の業者は自分のトコのお客さんに物件を紹介するようになりました。こうして規制の目的である「抱え込みを防ぎ広く購入希望者を探す」が実現できるようになった訳です。私が不動産業界に入ったのが約10年前なので、その頃は業界全体の風通しが良かったのだろうと思います。それがここ数年でまた変ってきました。レインズの恩恵として、客付（買主から物件探しの依頼を受けた業者の通称）は他社の物件情報を、物元（＝売主から物件を預った業者の通称）は他社のお客（買主）と契約するチャンスを得ました。両手が出来にくくなった代わりに成約率が上がった訳です。もちろんこれは売主と買主にとってもメリットがありました。関係者全てに嬉しかったこの蜜月関係（？）も「インターネット」の普及により終りを迎えました。・・・ええと、少し話はそれますが。インターネットの普及は業界全体に大きなメリットとビジネスチャンスをもたらしました。後述する内容はそれを否定する訳ではなく、いわばその陰の部分と思って下さい。さてさて、インターネットの普及により、お客さん（買主）が不動産情報を直接入手出来るようになりました。不動産業者はＨＰを開設し、物件情報を掲載してお客さん（買主）を取り込みに走りました。ここまではおっけぇ　です。先にも述べましたが、元々、不動産（仲介）業界には両手狙いで物件情報をナイショにするのが常套手段であり、営利企業であるからには自社の増益を図るのは至極当然です。しかも、インターネットのお陰で買主と直接接点が持てるようなった今、なぜ他社と手数料を分け合わなければならんのか？・・・と考えるのも至極当然です。しかし、レインズ登録という義務がある以上は物件情報をナイショにするのは困難です。そこである"賢人"(?)がある手法を考え出しました。以前日記に書いた「物件確認の電話」を受けた時の"賢人"の対応です。プルルルルル・・・プルルルルル・・・・ガチャ賢人「ハイ、○×不動産です」業者「△□不動産と申します。物件の確認よろしいでしょうか？」賢人「ハイ、どーぞ」業者「○○町の土地はまだありますか？」賢人「売止でーす」業者「いつまで売止ですか？」賢人「未定でーす」２週間後・・・プルルルルル・・・プルルルルル・・・・ガチャ賢人「ハイ、○×不動産です」業者「△□不動産と申します。物件の確認よろしいでしょうか？」賢人「ハイ、どーぞ」業者「○○町の土地はまだありますか？」賢人「申込み入ってて売止でーす」業者「いつまで売止ですか？」賢人「未定でーす」１ヵ月後・・・以下同様あーんど、他の業者や物件でも「未定」がえらく多くなった。特に土地か古屋っぽい中古戸建で。shionのナゼナニ不動産講座ミンナにはナイショだぜ( ≧∇≦)ｂ「売止」（うりどめ）とは？購入申込（買付）が入って物件の売却を一時止める事。売止期間は大体１～２週間程度で、その間に買主側は物件調査や資金繰り（ローン事前審査）や契約日の日程調整等を行う。この期間が契約日未定のまま１ヶ月続くなどという事は通常ありえない。賢明な読者諸氏ならばお気付きでしょうが、前述のレインズで義務付けられているのは物件情報の登録であって、客付業者へ物件情報の提供をする義務ではない。また、物件の仲介を成立させた（＝契約した）場合には成約事例の登録が義務付けられているが、申込（買付）の段階では登録義務はないのである。前述の例では、申込（買付）が入っているというのが仮に真っ赤なウソでも外にはバレないので、この時点では何ら法律に反していないのである。こうして多くの業者が"賢人"の後を追い「売止でーす」＆「未定でーす」を連発するようになりました。ああ、なるほど～！さすが賢人！！正にコロンブスの卵ダネ！！！なーーーんちって （ｂｙ死語）この売止云々の手法はレインズ登録義務の導入の前も後も使われていた伝統的（？）な手法です。さすがに導入以降は露骨に止めておくのもヤバかんべぇよと言う事で、せいぜいブツを預った週の週末までとか翌週とか１～２週間がいいとこ。私の経験上、これくらいの期間なら売主さんからフツーにＯＫもらえるんです、わざわざナイショにしなくても。だが最近は前述の例のように自社で成約するために１ヶ月以上でも売止にしておく事が多いようです全部とは言わないが、某不動産業者のある支店では９割方の物件が売止で、しかもブツによっては２～３ヶ月程も売止のまま。当然、売主さんにはホントの事は言えないから「なかなか申込（買付）が入らない」とか「１番手の申込のお客が話を進めない」などと話をしているようです。物事には"程度"ってモンがあろうよ（－－；。こんなやり方をする業者が上位を占める業界です、不動産業界は（－－；物件を抱え込んで自社付けする事ばかりに気が行って、他の業者が持ってきた「早期成約」や「好条件の買付」といった売主さんの利益をもないがしろにする。おいおい、こいつぁ立派な背任行為だぜィ？あまつさえ同業者が減ればブツをもっと抱え込めるとでも考えているのかも知れませんね。同業各社とも"生き馬の目を抜く"ような戦いを繰り広げているので、その結果、破れて倒産するのは摂理であり勝者を恨む筋ではない。しかし、最近の抱え込み行為はその表現にあてはめるにはあまりに幼稚に思えるし、まるで程度を知らない子供のような行為にも感じる。こういう業者と話すたびに『お砂場を一人で占領して、道具も一人で占領して、そして一人で遊ぶ子供』の姿と重なって見えてしまいます。これで儲かった人でも儲かった以上は勝ち組なのかねぇ？（＠｡＠ ）れっ、れいさいきぎょうのひがみなんかじゃないんだからっ！！・・・などと流行り（？）のツンデレで締めてみました（はぁと（・・・ホントに流行ってんの？コレ＾＾；）さて、いかがでしたでしょうか　このＨＰは人気blogランキングへ登録していますいまは９９位あたりにいますお楽しみ頂けたらぜひクリックして下さいね＾＾

  2006年06月05日

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• 社会人として高度な仕事をする前に人として初歩的な言動をしているかい？

  ここ最近、同業の不動産屋の、恐らく20代くらいの担当者の電話の応対がどうも引っ掛かります。ン～、なんだろう？？むかーし、オッサンやオバチャン達が「最近の若いモンはクチのききかたを知らん！（－"－# ）」とよく言っていましたが、これとはチョット違うみたいです。え？オッサンになった証拠だって？それを言っちゃあオシマイよ（Ｔ_Ｔ）さて、私が引っ掛かっている点と言うのは・・・ダイジョーブ、ダイジョーブ、チョ～ＯＫっすよぉ～・・・などという某缶コーヒーの昔のＣＭのような口調にではありません。会話の所々で妙に間が空くところです。例えば、不動産屋が日常的に行う「物件確認の問い合わせ」という電話の場合。プルルルルル・・・プルルルルル・・・・ガチャ相手「ハイ、○×不動産です」私　「△□不動産と申します。物件の確認よろしいでしょうか？」相手「ハイ、どうぞ」私　「○○マンションの１０１号室はまだありますか？」相手「ありますよ」・・・というのがどの業者でもまあ普通のパターンだろうと思います。では私が引っ掛かるパターンとは。プルルルルル・・・プルルルルル・・・・ガチャ相手「ハイ、○×不動産です」私　「△□不動産と申します。物件の確認よろしいでしょうか？」相手「・・・・・・・・・・・・」←無言私　「・・・あの、物件の確認なんですがよろしいですか？」相手「ハイ？どうぞ」←やや不機嫌なイントネーション私　「○○マンションの１０１号室はまだありますか？」相手「ありますよ」う～む、文章では再現しにくいかも知れませんね＾＾；補足情報（？）として、「～～確認よろしいでしょうか？」に続く相手の返事として、「賃貸ですか？売買ですか？」とか、（←賃貸と売買の部門が分かれている場合「どの物件～？」とか、（←フランクな街の不動産屋系「何を見てます～？」とか、（←ネットやレインズ等どの媒体を見ての問い合わせですか？という意味こんなパターンがあります。とりあえず 無言ってのはねぇべよ（－－； と思ってしまいます。　・・・って、アレ？こう思うのはもしかして私だけ？（・_・； 自覚ナシのマイノリティ？さて、無意味に検証好き（？）な私は、「無言の人」に当たった時に次の３パターンを試して反応を見てみました。１．こっちも無言２．「聞こえてますか？（－"－ 」とややキレる３．相手に構わず確認したい物件名を告げる１の反応プルルルルル・・・プルルルルル・・・・ガチャ相手「ハイ、○×不動産です」私　「△□不動産と申します。物件の確認よろしいでしょうか？」相手「・・・・・・・・・・・・」←無言私　「・・・・・・・・・・・・」←無言（しばらくお互い無言）相手「・・・・モシモシ？」←やや不機嫌なイントネーション私　「モシモシ？」相手「どうぞっ」←かなり不機嫌なイントネーション私　「○○マンションの１０１号室はまだありますか？」相手「ありますよ」２の反応プルルルルル・・・プルルルルル・・・・ガチャ相手「ハイ、○×不動産です」私　「△□不動産と申します。物件の確認よろしいでしょうか？」相手「・・・・・・・・・・・・」←無言私　「聞こえてますか？（－"－ 」←軽くキレる相手「ハイ？どうぞっ！」←かなり不機嫌私　「○○マンションの１０１号室はまだありますか？」相手「ありますよ」←かなり不機嫌３の反応プルルルルル・・・プルルルルル・・・・ガチャ相手「ハイ、○×不動産です」私　「△□不動産と申します。物件の確認よろしいでしょうか？」相手「・・・・・・・・・・・・」←無言私　「○○マンションの１０１号室はまだありますか？」相手「ありますよ」←フツーの口調う～ん・・・・・・・ビミョ（－－；１つのパターンあたり10人位ずつ試しましたが、ほとんどこんな反応でした。１はお互い無意味に時間を浪費してるし、２は無意味にケンカ腰に・・・。無言の人を相手にする時は３のように相手に構わず自分の用件を述べるのがベターのようです。・・・でもサ・・・コレって人としてどーなんだろう？この検証をしている間に気がついたのですが、このような「無言の人達」は何も考えてなくて無言でいる訳ではないみたいでした。もちろんこちらの言う事を無視している訳でもありません。彼らは、「～物件の確認よろしいでしょうか？」という問いかけに対して、「ハイ、どうぞ＾＾」と頭　の　中　で答えていたのです。だから「無言でいる事」とは、彼らにとっては私の次の発言（物件名や部屋番号等）を待っている状態な訳です。・・・そんなんワカンネェヨ　orz金も名誉も愛もいらない、代りに誰か私にテレパシー能力を下さいさて、いかがでしたでしょうか　このＨＰは人気blogランキングへ登録していますいまは？？？位あたりにいます検索する時はCtrl+Fを押してウィンドウを出して「shion」で検索してみてくださいお楽しみ頂けたらぜひクリックして下さいね＾＾

  2006年05月15日

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• 激！不動産ロボが征く～ＦＤＯ-３号の戦い６（後編）～

  第６話　不動産ロボと天使の舞い降りる場所？（　後　編　）※ 編集部からのお願い：13歳未満の方や気の弱い方はご遠慮頂くか気を落ち着けてからお読み下さい。内容を修正したので一応削除線いれてみました↑まだ前編をお読みでない人はこちらからどうぞコツ　コツ　コツン？屋上から音が・・・鳥かな音は私(ＦＤＯ－３号)の真上を通り越し後方（中庭の方）へ移動していったコツ コツ・・・・・・ットン音は端の方で一旦止まり"何か"を乗り越えたようだった乗り越え・・・って、まさか手すりを！？バッと後を振り向いた中庭の方向ださっきと変わらず柔らかな光が差し込んでいるどこからか鳥のさえずる声も聞こえるホントに天使が舞い降りてきそうだ気のせいか・・・？そ の 瞬 間"天使"が舞い降りたぐ　し　ゃき、き、きゃぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁ!!!!下階からの悲鳴で私(ＦＤＯ－３号)は我に返った"天使"・・・てかオッサンが落ちた。イヤ、マジデおおおおおおおおおおおおおおおおおおおお落ち着けオレ！手すりからそろりと首を出して下を見た血まみれのオッサンがよじ登って来る!!!(￣□￣;)う、うわあぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁ!!!!なぁんてオカルティな現象はなかった代わりにより一層リアリティ満載な現象 がそこにあった中庭に面した管理人室前に２人のオバちゃんがいた抱き合うようにしてヘタリこんでいるそこでいつものようにおしゃべりしていたのだろうそして２人の視線の先には赤く染まった"天使"が横たわってた片手と両足があらぬ方向へ曲がっている糸の切れた操り人形のようだこんなスゴい場を私(ＦＤＯ－３号)に仕切れと！？逃ゲチャダメダ　逃ゲチャダメダ　逃ゲチャダメダ　逃ゲチャダメダ　逃ゲチャダメダ　逃ゲチャダメダ　逃ゲチャダメダ　逃ゲチャダメダ逃ゲチャダメダ　逃ゲチャダメダ　逃ゲチャダメダ　逃ゲチャダメダ　逃ゲチャダメダ　逃ゲチャダメダ　逃ゲチャダメダ　逃ゲチャダメダ逃ゲチャダメダ　逃ゲチャダメダ　逃ゲチャダメダ　逃ゲチャダメダ　逃ゲチャダメダ　逃ゲチャダメダ　逃ゲチャダメダ　逃ゲチャダメダ逃ゲチャダメダ　逃ゲチャダメダ　逃ゲチャダメダ　逃ゲチャダメダ　逃ゲチャダメダ　逃ゲチャダメダ　逃ゲチャダメダ　逃ゲチャダメダ逃ゲチャダメダ　逃ゲチャダメダ　逃ゲチャダメダ　逃ゲチャダメダ　逃ゲチャダメダ　逃ゲチャダメダ　逃ゲチャダメダ　逃ゲチャダメダ逃ゲチャダメダ　逃ゲチャダメダ　逃ゲチャダメダ　逃ゲチャダメダ　逃ゲチャダメダ　逃ゲチャダメダ　逃ゲチャダメダ　逃ゲチャダメダ逃ゲチャダメダ　逃ゲチャダメダ　逃ゲチャダメダ　逃ゲチャダメダ　逃ゲチャダメダ　逃ゲチャダメダ　逃ゲチャダメダ　逃ゲチャダメダ逃ゲチャダメダ　逃ゲチャダメダ　逃ゲチャダメダ　逃ゲチャダメダ　逃ゲチャダメダ　逃ゲチャダメダ　逃ゲチャダメダ　逃ゲチャダメダ逃ゲチャダメダ　逃ゲチャダメダ　逃ゲチャダメダ　逃ゲチャダメダ　逃ゲチャダメダ　逃ゲチャダメダ　逃ゲチャダメダ　逃ゲチャダメダ逃ゲチャダメダ　逃ゲチャダメダ　逃ゲチャダメダ　逃ゲチャダメダ　逃ゲチャダメダ　逃ゲチャダメダ　逃ゲチャダメダッタラダメッ!!!!（LIVE中継：脳内指揮所ヨリ）感情負荷値上昇！感情制御間に合いません！！現状維持を最優先！ダメです！ＦＣＳ完全に制御不能です！なんですって！？まさか・・・暴走！？（↑この間0.5秒）ヴゥゥゥゥゥィィィィィィン!!!感情制御装置ＦＣＳが臨界稼動している........カ　チ　。あ、なんかのスイッチが入ったよ、ママン♪ＯＫ！把握した天使さんがアハハ ＼(＠_＠)/ ･･･などと現実逃避してるバヤイじゃない開き直りスイッチの入った私(ＦＤＯ－３号)は叫んだみなさん！部屋の中へ戻って下さい！！赤いオッサン見て気絶でもされたら手間が増えるジャマイカ　←ダークな心の声そして１階まで駆け降りた･･････脚部サスが具合悪かったのも忘れてねオバちゃん達はまだ固まっていたそこはちょうど"砂かぶり"というか正に"血かｂ (略そんなナイスロケーションにいたのでは無理もないオバちゃん二人を管理人室へ連れて行き座らせたアワアワ言ってるが今は放置プレイ･･･もといそっとしておこう管理人室から警察と消防へ通報するまずは救急車を呼ぼう「怪我人ですか？火事ですか？」「身動きしてないのは怪我人ですか？」「・・・では救急車を向かわせますね（微怒）」ごめん、バカにしてる訳ぢゃないんだＴ_Ｔ次に警察に電話しよう「事故ですか？事件ですか？」「屋上から人が落っこってきたのは事故ですか？事件ですか？」「・・・では事故として出動します（微怒）」ごめん、バカにしてる訳ぢゃないんだＴ_Ｔそうこうしているうちに警察と救急車が到着した会社にも連絡したので課長が来るだろう全部終わった頃合を見計らって・・・OK,それが我が社の社風だ今さら何も言うまい（-_-# ）・・・こうして全てが片付いた帰り道一息つくために喫茶店に入ったブレンドを頼み、タバコに火を点ける煙を肺の奥底まで吸い込み、そしてストレスと一緒に吐き出すテーブルの下では足が震えて始めた今日は脚部サスの具合が悪かったからだろうタバコを持つ手も震え出した腕部のダンパーの具合も悪くなってきたようだ普通ならば緊張が解けて震え出したというところだろうしかし私(ＦＤＯ－３号)は違っただってロボットだもん緊張する神経なんかナイナイ♪・・・・・・明日一番でメンテナンスに行こうこうして"天使"との出会いは終わったもう誰も中庭の事を「天使が舞い降りて来そう」と言わないホントに"天使"が舞い堕ちた降りたからそして中庭の事が話題に上がる事もなくなったちょっと・・・いやかなりホロ苦い想い出 だ征け！ＦＤＯ-３ふどーさんロボ！！負けるな！不動産ロボＦＤＯ－３号！！たくさんのお客さんがお前を待っている！！！・・・・・・かどうかは分からないさて、いかがでしたでしょうか書き直したらビミョーなオチになってしまいましたこのＨＰは人気blogランキングへ登録しています検索する時はCtrl+Fを押してウィンドウを出して「shion」で検索してみてください１６２位くらいをうろついていると思いますお楽しみ頂けたらぜひクリックして下さいね＾＾

  2006年02月25日

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• 激！不動産ロボが征く～ＦＤＯ-３号の戦い６（前編）～

  第６話　不動産ロボと天使の舞い降りる場所？（　前　編　）もう１０年も前になるだろうか"天使"と会ったのはあの時の事は今でも私(ＦＤＯ－３号)のメモリーにハッキリと残っているちょっと・・・いやかなりホロ苦い想い出 だ私(ＦＤＯ－３号)に搭載されているＦＣＳがフル稼働する程の・・・いきなりだが、ここで説明しよう☆ＦＤＯ-３号とは？☆秘密組織『すばらしい住まい機構』（Ｆine Ｄwell Ｏrganization　略してＦＤＯ）が長年のアヤしい研究の末、完成させたのが全天候型不動産営業ロボット「ＦＤＯ-ｘ」シリーズ。本機はシリーズ中、最も"つぶし"が効く３号機（汎用型）である。通称「ふどーさん」号　　←(○旦○)→　ム～ン！　不動産業界の小さな悪と闘いながら、日夜営業活動に励むスーパーロボである。そして某大手賃貸業者の『空飛ぶ少年』を一方的にライバル視している・・・。征け！不動産ロボＦＤＯ－３号！！たくさんのお客さんがお前を待っている・・・・・・かどうかは分からない初めての人や詳しく知りたい人、読み返したいというモノ好き(?)な人はこちらを第一話　不動産ロボと死人の邸？第ニ話　不動産ロボと地獄の門？（前編）第ニ話　不動産ロボと地獄の門？（後編）第三話　不動産ロボとツボタン星人の謎？第四話　不動産ロボとヒミツの部屋？（前編）第四話　不動産ロボとヒミツの部屋？（後編）第五話　不動産ロボと暴力の塔？（前編）第五話　不動産ロボと暴力の塔？（後編）更にここで説明しようNew☆ＦＣＳとは？☆感情制御装置（Ｆeelings Ｃontrol Ｓystem　略してＦＣＳ）の事。 本来、ロボットに感情は不要だが、特定のケースでは人間と同様の感情（人情）が必要になる。また逆に感情を一切消さなければならないケースもある。このようなケースに遭遇する可能性の高いＦＤＯ－３号にのみ本システムは搭載されている。なそ、本体内のアルコール度数が増すとＦＣＳが異常稼動するのは仕様である。ロボット三原則に抵触する事もしばしばだがそれもまあ仕様という事で・・・。10 years ago...私(ＦＤＯ－３号)は担当しているマンションの巡回をしていたこのマンションは１階～屋上まで吹き抜けになっているそして１階部分はちょっとした中庭がある回廊と各戸が中庭をぐるりと囲んでいる真上から見るとちょうど「回」の字のような形状だ吹き抜けで屋根もないので日が高い時間帯には光が優しく差し込む雨の日には傘が必要だがそれを不満に感じる者はいない中庭に計算して設置されたダウンライトに照らされて光 の 雨が降り注ぐからだその光景は「天使が舞い降りて来そうだ」と言われている程だ今は残念ながら晴天であるそれでも昼下がりの光が差し込む中庭はなかなかの景観だ多くの担当者は中庭を囲む回廊からこの景観を眺めながら巡回するしかし私(ＦＤＯ－３号)はそんな非効率的な事はしないだってロボットだもん美的感覚なんかナイナイ♪なので回廊をサッサと一周して上の階へ上がるこれを９回繰り返せば最上階に到着だ気のせいか、脚部サスペンションの具合が悪いな･･･orz（ﾊｧﾊｧこうして最上階まで巡回が終わったあとは屋上の巡回だ屋上へ上がる階段には施錠されたフェンスがあるええと鍵は・・・とポケットの中を探す（ゴソゴソコツ　コツ　コツン？屋上から音が・・・鳥かな音は私(ＦＤＯ－３号)の真上を通り越し後方（中庭の方）へ移動していったコツ コツ・・・・・・ットン音は端の方で一旦止まり"何か"を乗り越えたようだった乗り越え・・・って、まさか手すりを！？屋上から聞こえた怪音の正体は？そして"天使"との関係は如何に？次回「不動産ロボと天使の舞い降りる場所？（後編）」乞うご期待征け！不動産ロボＦＤＯ－３号！！負けるな！征け！不動産ロボＦＤＯ－３号！！たくさんのお客さんがお前を待っている！！！･･･かどうかは分からないTo be continued...さて、いかがでしたでしょうか久々の「不動産ロボ」シリーズです（ホント久々･･･この後、ＦＤＯ－３号の身に何が起こるのか？次回をお楽しみに＾＾このＨＰは人気blogランキングへ登録しています？？？位くらいをうろついていると思いますお楽しみ頂けたらぜひクリックして下さいね＾＾

  2006年02月16日

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• 近隣トラブルが増えたねぇ・・・

  昨年の７月下旬の事になりますが、リンクして頂いていたのりちょｗさんが日記をお休みするとご連絡を頂きました。原因は、リアルでの心配事が元でサイトを運営していくような気持ちになれない・・・といった事だったと記憶しています。そののりちょｗさんから昨年１２月、正式にサイトを閉鎖する事にしたと私書箱へご連絡を頂きました。トラブルの方は落ち着いたとの事（とても良かったです）ですが、復帰するようなお気持ちにはなれなかったそうです。実　に　寂　し　い　━┳━　。　━┳━　思わずでっかいシクシク顔で泣いてしまうくらいです。（誰です？うっとーしーとかって言っているのは？？）のりちょｗさんへ。先日は私書箱メールありがとうございましたｍ（__）ｍ返信しようと思ったのですがすでにサイト閉鎖されており、また、私書箱メールの送信元に表示されたメアドへの返信は失礼にあたるかと思い差し控えさせて頂きました。遅くなりましたが、これにてお返事とさせて頂きます。当時は色々と大変だったと思います。トラブルの方は落ち着いてホント良かったです。またしばらくして気が向いたらブログ復帰して下さいね。楽しみにお待ちしています（＾＾）ノ~~さ　て　。タイトルにもありますが近隣トラブルについて。最近はホントに増えましたねぇ。ＴＶ等でも取り上げられていますし、皆さんの中にも経験した事がある人がいるのではないでしょうか。少し前にＴＶで話題になっていたのは「元ＮＨＫ職員の男性が半径200ｍ以内に所有する４軒のゴミ屋敷」のあの話。「"生ゴミ屋敷"は片付けたとか"５軒目"の存在が明らかになった～～」など続報もあるようですね。所有者の男性は現状が異常だという認識はないようです。しかし「ゴミも混ざっている」などとコメントしている辺りちょっとは自覚もあるようです。以前、ちょっとの尺度について心理テスト風の日記をＵＰした事がありました。皆さん、覚えておいででしょうか？（覚えていてくれたら嬉しいな（はぁと))「ちょっとの尺度」は人それぞれ違いがあり、その違いに差があればある程、摩擦が生じる可能性が高かったりします。また、人間心理として「自分がフツー」と思うものなので、神経質（orずぼら）な人から見たら標準的な人もずぼらな（or神経質な）人となってしまいます。マンション・アパートのトラブルでポピュラー（？）なものの一つに『騒音トラブル』があります。上階の子供の足音がうるさくて下の階の入居者が「ウルセー！」と怒鳴ったり天井をドンドン叩く・・・なんて話はよく耳にしますよね？私は仕事柄、この話はイヤと言うほど聞きますし、その対処もしなければなりません。トラブルやクレーム処理の基本はまず話を聞く事です。下階の住人の言い分を要約するとこうです。上の階の子供の足音がうるさい。夕方頃に帰ってきてから夜中寝るまでずっとドタバタ。常識的に考えてひどい。上階の住人の言い分はこうです。言い聞かせてはいるが子供に足音を立てずに歩かせるのは無理。夜中までと言っても９時か遅くとも10時には寝る。常識的に、これ以上音を立てるなとか早く寝ろとか言う方がおかしい。この場合、実害よりも上下階の住人の常識の尺度に差があるのが原因の場合もありますが、そこにフォーカスしてしまうと困った事に水掛論になってしまいます。夜９時～10時が「夜中」と言えるのかどうかとか、問題になっている足音の大きさとか。なのでマンション管理の実務面ではその点についてはスルーせざるを得なくなります。（正直、相手してらんないしね＾＾；）音の大きさと言えば、騒音被害を受けている側から「どれだけ音が響くか聞きに来い！」と言われる事がよくあります。しかし不思議なモノで、こういう言い方をする人の所へ聞きに行くと大体７割くらいの割合で大した騒音ではありません。こういうタイプの人は「音がうるさくてたまらない」のではなく、「音が聞こえてイライラするのがたまらない」という事のようです。このような場合も決して「こんくらいの音でナニ言ってるんです。アンタの耳はイヌ並ですか」などと真実を告げてはいけません（謎もちろん「ああ、これはひどいですね。私のコウモリ並の耳にガンガン響きますよ」などとグルーヴを共有してもいけません（謎その２また、この逆のパターンで騒音を出している方にまったく自覚がない場合もあります。隣接した部屋全てに聞こえるくらいの音量で深夜TVやステレオをかけていても、「それは生活音でしょう？それともワタシにTVを見るなっておっしゃるんですか？」とおっしゃる御仁もいらっしゃいます。。謹んで高性能補聴器を進呈したくなります。騒音トラブルは真剣に取り組めば取り組むほど一つの"真実"に辿り着きます。その"真実"は、多くの人は気が付いていないかあるいは絶対に口外する事はありません。う～ん、でも今日は気分がいいのでこの"真実"を皆さんに特別にお教えしましょう。でもでも、絶っ～対に誰にも言わないで下さいね。その"真実"とは・・・上の階と・・・下の階の間には・・・１と1/2階があって、そこでは・・・小人さん達が遊びまわっている♥･･･って、そんな身近なワンダーランドはいらんわっ！ノ-~-）ノ ┻┻ネタがスベった気するのでマジメな話に戻そうと思いましたが、長くなって来たので一旦切ります＾＾；続編は近隣トラブルと管理について書こうかなぁと思っています。気長にお付き合いくださいましｍ（__）ｍさて、いかがでしたでしょうか　このＨＰは人気blogランキングへ登録していますいまは252位あたりにいますお楽しみ頂けたらぜひクリックして下さいね＾＾

  2006年02月02日

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• ザ・不動産くいず　Part１【解答編】

  『ザ・不動産くいず　Part１』にお答え頂きありがとうございましたｍ（__）ｍ今回はその解答編をお届けします。もしもまだ問題は読んでいない人は前回の日記をご覧になってから以下をお読みくださいね＾＾今回の問題は４択で、回答してくれた人数は６名です。１．Ｂさんは実は地主または大家だったから２．Ｂさんは実はボケちゃってて分からなくなってるだけだったから３．Ｂさんは実は管理人ではなかったから４．Ｂさんは実はすでにこの世の住人ではなかったから１と答えた人・・・・２名３と答えた人・・・・４名2・4と答えた人・・・０名１を選んだお二人は「正解は３っぽいけどあえて１を・・・」というカンジでしたね。さて、この賭け事で言うところの"逆張り"が吉と出るかどうか楽しみです。余談ですが、４を期待している人も３人くらい見受けられました。このお三方は私と同じ熱い魂ソウルをお持ちです。おろ？いま嫌そーな顔した人、一歩前へ出なさい！ 罰としてチューしてあげますっ！！ （ﾏﾃﾏﾃ・・・・・・・・・・・・・・・・・げふんげふん、さて。気を取り直して話を元に戻して、各選択肢ごとに簡単な解説と正誤を見てみましょう１．Ｂさんは実は地主または大家だったから『地主』とは土地を貸す人を、『大家』とは建物を貸す人の事を概ね指します。賃貸マンション等は地主さんや大家さんが自ら維持管理をしている場合もあります。しかし本件のマンションは２棟とも分譲タイプ（＝売買物件）なので地主や大家はいません。従って誤りです余談ですが、本件が賃貸物件の場合、「まあ大家さんのやる事だから･･･＾＾；」とウヤムヤになってしまう事も多いようです。大家さんは賃貸入居者からちょっとジャイアン視されていたりします。２．Ｂさんは実はボケちゃってて分からなくなってるだけだったから高齢者を雇用する管理業界にあっては割と真剣な悩みであったりもします。ウワサでは午前中に掃除したところを午後また掃除してしまう管理人さんもいたとか・・・。どんなに敬老精神に富んだ人でも毎日これでは困るでしょう・・・というか管理会社にクレームつけるでしょう。なので設問の「職務怠慢ではなくみんなが納得する理由」にはあてはまらないでしょう。従って誤りです３．Ｂさんは実は管理人ではなかったから分譲マンションは１棟ごとに管理組合が結成されます。本件のリバ～IもリバーIIもそれぞれ管理組合を結成し、管理会社とそれぞれ管理委託契約を締結しています。団地型ではなく単棟型なので、管理について２つの管理組合の間には何の関係もありません。「分譲会社も管理会社も同じだけど、ウチは管理人派遣の契約してないんですよ」Ａさんはこう言われてナットクしましたとさ、めでたしめでたし。従って正しいです４．Ｂさんは実はすでにこの世の住人ではなかったからよくある１コだけ絶対間違いとゆー"お約束"の選択肢です。従って誤りです余談ですが、これは他の会社の人から聞いた話が元になっています。そういう意味では実話です。この元ネタは今夏の「死怨のホラーショウ」に登場するかも知れません＾＾とゆーワケで正解は３です。正解者は・・・pikari☆さんnohmaさんかむろ9365さんゆきぞう2003さん皆さん、拍手（ ＾_＾）ノ☆ﾊﾟﾁﾊﾟﾁﾊﾟﾁ次回もお楽しみに＾＾さて、いかがでしたでしょうか　このＨＰは人気blogランキングへ登録していますいまは１８６位あたりにいますお楽しみ頂けたらぜひクリックして下さいね＾＾

  2006年01月13日

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• ザ・不動産くいず　Part１　

  新シリーズ「ザ・不動産くいず」の第一回目です。今年も懲りずに新シリーズをバンバン出していきます。過去のシリーズは・・・どうしたモンかな＾＾；もしも過去シリーズや新シリーズのリクエストがあればお願いしますｍ（__）ｍ話を振ってもらえると嬉しいです＾＾さて、「ザ・不動産くいず」では主に日常の些細な事柄を元に出題していきます。某行列の出来るナントカとか某じゃっじカントカのように法律主体ではなく、専門知識がなくても解けるような内容にしたいと思っています。皆さん、お気軽にお付き合いくださいｍ（__）ｍＡさんはリバーサイドステージI（仮称・以下「リバ～I」と略称）というマンションの１戸を購入し居住しています。この隣には同じ会社が分譲したリバーサイドステージII（仮称・以下「リバ～II」と略称）というマンションが建っています。両方とも築１０年程で間取や戸数等ほぼ同じ規模のマンションです。違いといえばIには管理人室が無いのにIIにはあるというくらいです。Ａさんがリバ～Ｉを中古で購入し入居したのは約１年前。不安に思っていた建物構造関係やご近所との関係には何の問題なく、まずまずのマンションライフを過ごしています。しかし１つだけ気になっている事があります。管理人の仕事ぶりについてです。管理人のＢさん（７０歳）はリバ～シリーズの分譲会社系列の管理会社の管理人さんです。Ｂさんは朝、通勤してくるとリバ～IIの内にある管理人室で会社の制服に着替えます。定時の９時頃には外に出て、最初にリバ～IIのエントランス周辺の掃除に取り掛かります。次にリバ～IIの共用廊下や階段を掃除します。これが終わる頃にちょうどお昼になるので１２～１３時まで昼休みを取ります。午後からリバ～Iの掃除を始めるのだろうと思って見ていると、１３時過ぎても管理人室から出てきません。入居者や宅配便などの対応はきちんと行っているので中で居眠りをしている訳でもなさそうです。いつ掃除を始めるのか見ているうちに時間がどんどん過ぎ、いつの間にか夕方17時になりました。Ｂさんは定時になったので着替えてさっさと帰っていきました。Ａさんは最初、Ｂさんは歳も歳だし疲れてこういう日もあるだろうと暖かい目で見ていました。しかしこれが毎日となると話は別です。不審に思ったＡさんは、Ｂさんの仕事ぶりを１ヶ月ほど観察しました。その間、Ｂさんは前述の業務を繰り返すだけで１度もリバ～Ｉの掃除をする事はありませんでした。「これは常習的な職務怠慢だ！」と確信したＡさんは、さっそくリバ～Ｉの管理組合の理事達へこの件を通報しました。ところが理事の全員がこの件をすでに知っていて、なおかつ職務怠慢などとは思っていませんでした。他の入居者へ話してもみんな役員達と同じ意見でした。Ａさんは疑問に思いましたが、その理由を聞いて納得しました。さて、ここで問題です。管理人のＢさん（70歳）がリバ～Ｉの掃除をしなくても職務怠慢にならないという理由はなんでしょう？下記の１～４の中から適当なものをひとつ選んでください。１．Ｂさんは実は地主または大家だったから２．Ｂさんは実はボケちゃってて分からなくなってるだけだったから３．Ｂさんは実は管理人ではなかったから４．Ｂさんは実はすでにこの世の住人ではなかったから注：このクイズは"登記クイズ"の時のように答えは隠されていません。悪しからず（-_-）☆ヒント☆リバーサイドステージIもIIも共に分譲マンションだという事。昔からの"しがらみ"に関係のないＡさんが納得するような理由とは。☆深読みする人用のヒント☆管理規約及び管理委託契約は団地型ではなく一般的な単棟型です。さて、いかがでしたでしょうか　このＨＰは人気blogランキングへ登録していますいまは？？？位あたりにいますお楽しみ頂けたらぜひクリックして下さいね＾＾

  2006年01月11日

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• ちょっとした登記ネタ３（解答付きクイズなし）

  前回、前々回に引き続き登記ネタです。まずは前回のクイズの問題からもう一度見てみましょう。【 問　題 】住所の"つながり"を上記の方法で調べても"つながらない"場合があります。その場合はどうすれば良いでしょうか？（今回は４択です）１．住所移転等の経緯及び移転登記原因（売買等）の経緯の陳情書を登記官へ提出する２．戸籍法第三条2項に則り、法務局又は地方法務局の長から市区町村長へ戸籍事務に関する勧告を申請する３．市区町村長から不在籍・不在住証明書を発行してもらい登記申請書に添付する４．登記の受付で心をこめてゴネる オウ!ネェチャン、ドーニカセイヤ!（▼▼メ↓ヒントこの問題を解くのに常識は不要です。たとえば今まで住民票の移動や登記などをどうやったかなど。えてして引っ掛かるのは知識の豊富な人です。はっきり言って難しいようで簡単です。３択でもいいくらいです。番号で回答して下さいね。正解は３番です。「こんなん分かるわけないぢゃないかっ！」という人もおいでかと思います。そこでもう一回『ヒント』の、特に『矢印』をよーく見て下さい。どうでしょう？え？何のことかわからないって？？ではサービスで↓ヒントこの問題を解くのに常識は不要です。たとえば今まで住民票の移動や登記などをどうやったかなど。えてして引っ掛かるのは知識の豊富な人です。はっきり言って難しいようで簡単です。３択でもいいくらいです。番号で回答して下さいね。前回の日記の冒頭でも「最後だけ読んでも解けるように出題します」とビミョーな伏線も仕込んでおきました＾＾えと・・・（アレ？冷たい視線をカンジる・・・（・｡・;））スッキリ出来なかった人はトゲトゲのボールをshionまで思いっきり投げつけて下さい。（死なない程度に・・・ノ_＜。）余談ですが・・・。１番はまったくのデマカセ。（ぁ　２番は実際にこういう条文はあるものの市民から申請制度などはありません。４番は実際にこういう人は多いのですが、この場合は３番の書類を取得してネ♪と窓口のおねいさんに説明されます。-----------------------------------------------------------------------さ　て。正解の不在籍・不在住証明書とはなにか？任意の住所（登記簿上の住所）に申請者（売主）の戸籍も住民票も存在しないという証明書です。滅多に使う事ない書類だと思います。（私は登記関係以外の使い道を知りません＾＾；）登記では、この書面により登記簿上の名義人（売主）を否定する事が出来るようになります。この『否定』とは、記載ミスや錯誤（勘違い）などいったところです。これにより訂正（住所地変更）登記を行う場合には権利書（または登記済証）の写しを申請書に添付しなければなりません。権利書等を持参する事でその不動産の所有者という証明になる訳です。なおこの登記は権利の移動がないので実印（＆印鑑証明書）は必要ありません。もし必要だとしたら、登記簿上の住所と印鑑証明書の住所（現住所)が違うからこの変更登記をするのですから本末転倒になってしまいます。余談ですが、この変更登記をするには登録免許税が「不動産の個数×１,０００円」かかります。土地が１区画（１筆）で建物が１軒なら２,０００円です。司法書士の先生に変更登記だけを頼むと報酬＋諸費用で５万～10万円くらいとやや割高のようです。売買などの所有権移転登記と一緒に頼めば諸費用（出張費や印紙代）の分が安くて済みます。その場合の変更登記についての報酬は１万５千円程度のようです。住所変更登記だけなら簡単なので、社会勉強がてら自分で登記手続きをするのも良いですね。やってみると意外と簡単です＾＾といっても、引越しのたびに住所変更登記をするのでは大変ですが＾＾；また所有権移転の登記も、もしも親族や親しい友人間での権利移転なら自分達でやってみるのも良いでしょう。司法書士に依頼すると登録免許税（＝税金）以外に数万～数十万かかるので、費用を削るならばこういう部分をお勧めします。決してコンクリ使用量とか鉄筋の本数とかを削らないように（マテこんなコト書くと司法書士の先生に怒られちゃいますが＾＾；しかし一般的な売買契約の場合は必ず司法書士に依頼しましょう。司法書士の先生へ気遣ってのフォローぢゃあないですよ、いやホントに。自分で登記手続きをやって、万が一、書類不備などで引渡しの日に所有権移転が出来なかった場合は契約不履行です。残代金の受け渡しはこの移転登記と同時履行なので行えないし、もし損害が出たら相手へ賠償しなければなりません。最悪は契約解除になって更に損害賠償の請求をされます。契約解除だからとっても不動産屋さんへ支払った仲介手数料は返ってきませんしね。（かわいそうだけどね＾＾；）こんなご時世のせいか、司法書士に依頼せず自分達で登記しようとするお客さんがいます。費用を抑えたいという気持ちは分かるんですけどね、気持ちはね。で　も　ね　・　・　・　前述のような危険性も知らず、登記について事前に下調べもせず、「登記って市役所に売買契約書を提出するだけでしょ」「それくらいで数十万も払いたくないから自分でやりますよ」などと言い放てるぶっとい神経はあ　ね　は　な　み　・・・って、そこまでぢゃないか・・・（-ｗ-；-----------------------------------------------------------------------さて、いかがでしたでしょうか　このＨＰは人気blogランキングへ登録していますいまは８２位あたりにいますお楽しみ頂けたらぜひクリックして下さいね＾＾

  2005年12月08日

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• ちょっとした登記ネタ２（解答＆クイズ付き）

  前回の日記のクイズはいかがでしたでしょうか？設問自体がイマイチだったので答えにくかったのではないかと反省しておりますｍ（__）ｍさて、必要書類の中でチョット気になる点とはどこでしょうか？正解は「住所のつながりが分かるもの」です。　ヒントの"あぶり出し"に気付いてもらえれば大丈夫かなぁと安易に出題したワケですが。気付かなかった人は、前回の日記の「ヒント」の行をドラックしてみて下さい。スッキリ出来なかった人はトゲトゲのボールをshionまで投げつけて下さい。（出来ればお手柔らかに・・・ノ_＜。）なお、下記は解説＆トリビア的な記述です。（＋軽いネタが１コ）今回のクイズだけ見たい人はズズーっと最後の方まで飛ばして下さい。それでも解けるように出題します＾＾-----------------------------------------------------------------------クイズの答えが「住所のつながりが分かるもの」というのは一応のご理解を頂けると思います。しかし多くの人は「でも"つながり"って一体ナニ？」とチョット気になりませんか？？これは不動産を取得して登記をした後に引越しをした人が必要になるモノです。１回も、あるいは１回しか引越しをしていない人には無用のモノです。（後述）どういうコトかというと文章にすると長いので、下記のチャート（っぽい）表をご覧下さい。。【住所のつながりが必要になる理由】１．所有権移転登記をするには所有者の印鑑証明書が必要　　　　　　　　　　　↓２．印鑑証明書には現住所が記載されている　　　　　　　　　　　↓３．現住所と登記簿上の住所が違うと本人確認が出来ないので移転登記できず　　　　　　　　　　　↓４．登記簿上の住所を現住所へ変更する登記が必要になる　　　　　　　　　　　↓５．登記簿上の住所に住んでいた本人という証明が必要　　　　　　　　　　・・・とゆーワケです。う～ん、イマイチ分かりにくいかも知れませんね。まあ例えば・・・竜王を倒すには勝手に民家へ侵入して家捜しをする必要がある・・・と同じデスッ！（ｷｯﾊﾟﾘジョーダンはおいといて　 （ドラクエネタは不発っぽいし・・・ノ_＜。ここでは「所有権移転登記をするには登記簿上の住所に住んでいた証明が必要」とだけ思って下さい。ところで、前回の日記でyukiさんから「売主の場合は実印で、買主の場合は認め印。認め印でOKなんでしょうか」というコメントを頂きました。売主・買主で印鑑に違いがあるというのもちょっと気になりますよね？？（私も最初はそうでした）これは例えば「ダマされた場合、フツーは権利を取られてしまう（＝損する）が、逆に権利をもらう（＝得する）のは少ない」という事情があります。だから損する（＝所有権を渡す）方は、偽造されにくい実印をもって意思表示するという事です。なお、実印を使う場合は印鑑証明書を添付する必要があります。なぜなら相手側（登記の場合は登記官）にしてみればその印鑑が実印かどうか分からないからです。前述チャートの１で印鑑証明書が必要になるというのはこういった事からです。話は戻り、「登記簿上の住所に住んでいた証明＝住所のつながり」とはどうやって証明するのでしょうか。まず第一に住民票です。住民票には現住所と共に前住所（「○○町○番○号より転入」など）が小さく記載されています。前住所＝登記簿上の住所 ならばこれでＯＫです。前述の「１回しか引越しをしていない人には無用」というのはこのコトです。住民票で"つながらなかった"場合。第二に戸籍謄本（抄本）です。住民票は住所についての証明なのに対して、戸籍は親族関係の証明です。本来は住所地の証明には使いませんが、戸籍の作成や移動時などに"住所"が記載されます。こうして記載された住所のうちのどれかが登記簿上の住所と一致すれば証明と出来るワケです。もちろん、本籍地が登記簿上の住所であれば何の問題もありません。余談ですが、前回の日記でかむろさんから「戸籍はどこでも作れる」というコメントを頂きました。役所へ問い合わせたところ、原則として一定要件を満たせば可能だそうですが過去へ遡っては作成できないとの事でした。戸籍が出来た日が登記された日付より前ならば当然「住所のつながり」の証明になります。登記後に作成された戸籍でも、婚姻などの整合性が確認出来れば証明になり得るそうです。私も知らなかったコトなので勉強になりました。かむろさん、問題提起をありがとうございましたｍ（__）ｍ更に余談ですが、この辺の話を掘り下げていくと"なりすまし"（＝犯罪）の話に発展しそうなのでここで切っておきます。手口につながる内容を書くとマネをする不心得者がいるそうなので（＾＾；話は戻り、住民票でも戸籍でも"つながらなかった"場合。　　第三に戸籍の附表（ふひょう）です。文字通り戸籍に附属する書類で、これには世帯主と家族の住所移転の経歴がほぼ全て記載されています。これが必要になるのは引越しの多い人や入籍・離籍等の戸籍の移動があった人が多いです。また、本人の戸籍の附表で住所が"つながらなかった"場合、親の戸籍の附表を調べると"つながる"事があります。これは婚姻や養子縁組をして戸籍を抜く前に不動産を取得した場合に多いかと思います。さて、皆さんお待たせしましたｍ（__）ｍこ こ で 問 題 で す住所の"つながり"を上記の方法で調べても"つながらない"場合があります。その場合はどうすれば良いでしょうか？（今回は４択です）１．住所移転等の経緯及び移転登記原因（売買等）の経緯の陳情書を登記官へ提出する２．戸籍法第三条2項に則り、法務局又は地方法務局の長から市区町村長へ戸籍事務に関する勧告を申請する３．市区町村長から不在籍・不在住証明書を発行してもらい登記申請書に添付する４．登記の受付で心をこめてゴネる オウ!ネェチャン、ドーニカセイヤ!（▼▼メ↓ヒントこの問題を解くのに常識は不要です。たとえば今まで住民票の移動や登記などをどうやったかなど。えてして引っ掛かるのは知識の豊富な人です。はっきり言って難しいようで簡単です。３択でもいいくらいです。番号で回答して下さいね。-----------------------------------------------------------------------さて、いかがでしたでしょうか　このＨＰは人気blogランキングへ登録していますいまは１３３位あたりにいますお楽しみ頂けたらぜひクリックして下さいね＾＾

  2005年12月06日

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• ちょっとした登記ネタ１（クイズ付き）

  みなさん、こんばんは。"アッガイを造らせたら日本一"と名高い造型師shionです。とりびあネタとして、２ちゃんねるでは「アッガイ」を「アガーイ」と表記（発音？）するそうです。また、その頭でっかちで短い手足という風貌から「幼女」キャラとしての不動の地位を得ているそうです。・・・・・・さて、皆さんはお忘れかもしれませんが、私の本業は不動産業です。アッガイ造りの副業として不動産屋をやっている訳ではありません。念　の　為　（－－；　（自分でも最近忘れ気味なので・・・）-----------------------------------------------------------------------今日のネタは不動産登記・・・というよりもその下準備について。といっても、不動産に興味ない人にも楽しんで（？）いただける内容なのでご安心を。不動産を売り買いした時に『登記』をします。これを『所有権移転登記』（しょゆうけん いてん とうき）といいます。読んで字の如く、モノを所有する権利を移転する登記です。この『所有権移転登記』をする為には申請書といくつかの添付書類が必要です。【売主の場合】○住民票または戸籍謄本（※住所のつながりが分かるもの）○権利書○印鑑証明○実印【買主の場合】○住民票○認め印印鑑は書類ではありませんがこれも数に入れて、必要なのは売主さんが４つで買主さんが２つです。売主さんの方が２つ多いといっても、１つはすでに手元にあるはずの権利書ですし、印鑑証明書も住民票と同じく役所で取れます。そう言う意味では労力は売主・買主ともに大差ないでしょう。ここで問題です。上記の必要書類の中でチョット気になる点があります。さて、それはドコでしょうか？ヒント　カッコ内の※印　-----------------------------------------------------------------------さて、いかがでしたでしょうか　このＨＰは人気blogランキングへ登録していますいまは２３９位あたりにいますお楽しみ頂けたらぜひクリックして下さいね＾＾

  2005年12月02日

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• 白金の大家さんはシロガネーゼか？

  皆さんは『大家さん』にどのようなイメージをお持ちでしょうか？私のイメージは・・・・・・・・・・・・・仕事上、差し障りがあるのでコメントを控えます（ぁさて、『シロガネーゼ』といえば皆さんどのようなイメージをお持ちでしょうか？？そして、そのイメージは大家さんのそれとイコールでしょうか？？否一般的なイメージとしては・・・大家さん＝かっぽう着でお出かけ　（ぇシロガネーゼ＝ドレスでお出かけ　（ぇそして大家さん≠シロガネーゼではなかろうか！ （ヲイヲイイメージは違えど白金でアパート経営をする大家さんは確実に存在する。かっぽう着で家賃の集金に行く大家さんが・・・。以下は、白金でアパート経営をする大家Ａさんの差別と偏見に対する闘いの記録である（注：←大嘘-----------------------------------------------------------------------さて、いつも通りのさむい"つかみ"（前述）は置いといて。以下はマジメな内容ですのでご安心を（？）先日、今年上半期の新築と中古マンションの駅別下落率の一覧表を見ました。備考：対象は東京・神奈川・千葉・埼玉のサンプル数の多い450駅、徒歩10分以内の専有面積30ｍ2以上のファミリーマンション。数字は新築と中古との乖離（かいり）率（＝新築の分譲価額を100として中古マンションの希望価格及び築10年の理論価額の割合）（（株)東京カンテイ調べ）【　価格下落の小さい駅　】１．白金台　三田線　　98.7％　２．品川　　山手線　　98.0％３．石川町　根岸線　　96.5％４．白楽　　東横線　　92.6％５．調布　　京王線　　92.0％６．表参道　銀座線　　90.0％　７．志茂　　南北線　　89.6％８．辻堂　　東海道線　89.5％９．西新宿　丸の内線　89.4％10．洗足　　目黒線　　89.3％【　価格下落の大きい駅　】１．戸部　　京浜急行線　　48.4％２．京王よみうりランド　　　　　　　相模原線　　　58.2％３．本庄　　高崎線　　　　58.9％４．南橋本　相模原線　　　59.0％５．新八柱　武蔵野線　　　59.6％６．本駒込　南北線　　　　60.0％７．新横浜　横浜線　　　　60.5％８．東川口　武蔵野線　　　60.9％９．越谷　　東武伊勢崎線　61.0％10．鴻巣　　高崎線　　　　61.4％『お値段が安くなりませんのよ、ｵﾎﾎﾎﾎ～（＾ノ｡＾)』部門の第１位は白金台。10年経ってもほぼ値下がりナシとはさすがシロガネ！ってカンジですね。コレでもかと言わんばかりにピカピカとブランド力が輝いています。『お値段がココまで落ちちゃうのかよ、ｸｩ～･･･（＞_＜）』部門の第１位は戸部。え～～～と・・・・フォローしようがないのでノーコメントで（ぁなどと冗談はさておき。（冗談？理論上とは言え10年で価値が半分以下になってしまうのはかなりイタいですね。おそらくこの内容だと固定資産税評価額の下方修正も追いつかないので高いままだろうし。shionのナゼナニ不動産講座　ミンナにはナイショだぜ( ≧∇≦)ｂ・・・あ、すごく久々な気がする。この講座・・・「固定資産税評価額の下方（または上方）修正が追いつかない」とは？不動産を持っている人が毎年支払う市町村税に「固定資産税」というのがあります。この税金は、アナタのウチは土地がいくらで建物がいくらの価値があるから税金をこれだけ払いなさい、とゆーモノです。「価値がいくらあるか」の評価基準が３年ごとに見直しされるんですが、取引相場（実勢相場）がず～～っと上昇or下降しているような地域だと、見直し時点ですでに評価がずれてしまっている事があります。また次に見直されるのは３年後ですから、その間の固定資産税は不動産の実際価値よりも割高（または割安）になるというコトです。このズレに３年ごとの見直しが追いつかないまま何年～十何年も続けば、実際の価値と評価基準との差が大きくなり理論上は税金を多く（少なく）納付している状態です。急激な変動には負担調整措置（地法341条・他）が発動される訳ですが、急激ではなく少しずつ慢性的に上昇・下降をし続けた場合には起り得ます。なお、前述の戸部のデータは地価の変動ではないので、この「～～修正が追いつかない」とは本来意味が違いますが、50％超もの価格下落があるならば、地価も慢性的に下落しているはずなのでこのような表現を使いました。この辺をきちんと書こうとするとかなりの文字数になるので省略します。話は戻り、前述のデータは「アレ？戸部ってそんなに落ちるような場所かなぁ？」と私は感じます。何か特別な因子によってデータ上の数字は低くなっているような気がします。なお、このランキングの対象にならなかった駅も多いようです。その中には戸部よりも下落率が大きい駅やマンション自体がないような駅もあるでしょう。必ずしも最下位と言う訳ではないので戸部駅周辺にお住まいの皆さん、あまりガッカリなさらないで下さいね＾＾さて、前述のランキングは「新築と中古マンションの価格の乖離（かいり）率」です。【 乖離（かいり）とは？ 】「乖離」とは「かけ離れている」という意味です。投資関係としては、転換社債やワラント債の時価がパリティ（＝理論上の基準価額）から何％かけ離れているかを表す時に「パリティ乖離率」などと使われます。「乖離」自体は専門用語ではないはずなのですが、これ以外では見かけないですねぇ？？その駅（地域）で新築か中古のマンションの取引をする時の参考に使います。さて、白金や戸部で新築か中古マンションのどちらを買うとお得か？を軽く比べてみましょう。白金は乖離率は高い＝新築と中古がほぼ同じ値段で流通しているので、どうせ買うなら新築ですね。戸部は乖離率が低い＝新築が割高または中古が割安なので、中古を買う方がいいですね。では自分の不動産を売る時を考えてみるとどうでしょう？白金は乖離率が高い＝強気で高く売れる戸部は乖離率が低い＝叩き売るしかない強気で売れる白金の方がいいように思えますね。でも戸部の中古マンションならば元々割安で購入しているので、売却する時に叩き売りでも被害は少ないですね。さて、皆さんは白金台と戸部のどちらに住みたいと思いますか？「住めるものなら…」というご意見も含め白金に住みたいという人の方は多いかと思います。『シロガネ』というネームバリューもあるし。「住めるとしても別に住みたかねーよっ」と思う小数派(変わり者系）は私以外にもいるかと信じますが。　（貧乏人のヒガミぢゃあないですよ、ええ、ないですともT_T)日本の国民性とでもいうのか、自分で使う（実需）場合はやはり新品（新築）の方を好む人が圧倒的に多いです。と言うことは、マイホームマンションを買うなら中古相場が（も）強い白金の方が良いかも知れませんね。（お財布具合を考慮しなければ・・・）ここでもう一つ質問です。では投資マンションを買うとしたらどちら？という質問ではどうでしょうか？「うぅ～ん、買えるんならやっぱり白金かしらん？10年しても価値下がらないしぃ」「そ～よねぇ、まさか半分以下まで落ちる戸部でなんか買えないわよねぇ」～～とどっかの保険のCMのように答える人が多いのではないでしょうか？それは正解でしょうか？それとも不正解？・・・・・・・・・!・・・・・・・・・!!!!!　（もうええっちゅーに）　正　解　で　す　わざわざ大フォントで言うほどではありませんが＾＾；細かく言えばこれは正解と言うよりも"正論"です、というところです。実需の場合と違って投資の場合は投資対象の資産価値の減少は大きなマイナスとなり得ます。例えば、自分で好んで住んでいるマンションがいくら価値が下がったところで住み心地には何ら変化はありません。ところが、投資マンションの場合はいずれ換金（売却）する訳ですから、資産価値の大幅な減少は正に致命的です。資産価値が下落しない、または下落しにくい地域（例えば白金台）で投資物件を購入する事は損失リスクの回避・制御にあたります。また、何かの事情で急きょ換金しなければならなくなった場合でも、価額設定に割安感を持たせる事が出来れば（＝そう出来るだけの相場ならば）短期間で換金する事も出来ます。安全性や将来の選択肢の確保にも良いでしょう。もちろん、安定した資産運用と収益も期待できます。で　も　ね　・　・　・そーゆートコ（例えば白金台）の物件って・・・みんな　高　い　ぢゃん？　べらぼうに（＞｡＜）　この不景気のご時世、一般人じゃあフツー買えませんよねぇノ_＜。なので自己予算に合わせてある程度相場の安い地域を選ぶ事になります。と言っても、戸部に限らず中古相場が安い地域って何となく怖くありませんか？自分が買ってからたった10年したら資産価値が半分になったなんてゾっとしますね。（-ｗ-；）ここでちょっとした考え方の変換です。築10年で半分まで下落したという事はどういう事でしょう？安く仕入れられて長く運用できるという事です。仕入値が低ければ利回りが期待出来るし、木造建物と違ってあと25年は貸せます。（築35年以降は建替えの話が出るので、それが換金と長期保有の分岐点のひとつの目安になります）また、初期投資費用が少なくて済むし、その分を最新設備へのリフォーム費用に回すのも可能です。もしも見込み違いで真っ赤な赤字資産になったとしても、投資資金が少ないのだから損切りによる痛手も少ないでしょう。でもそうは言っても利率の高い国の国債（アルゼ○チン国債とか）を買うようで、ちょっとしたハイリスクハイリターンな気がしますよね。こういった不安要素を払拭する為に、私は投資家さんへ「地域ごとの"売買相場と賃料相場の乖離（かいり）率"を把握すること」と提案しています。『売買相場と賃貸相場の乖離率』略して「買貸乖離率」（読み：ばいたいかいり率）と言います。不動産業界にいる人や不動産投資家の人もあまり聞いた事のない言葉かと思います。この「買貸乖離率」とは何か？・・・長くなってきたので後日に持ち越しです。（ぁいやぁ、ここから更に書くと眠くなるブログのお手本になっちゃうし＾＾；誰ですか、「もう手遅れ(-_-)Zzzz」とか言っているのは？？試験に出るポイントなんだからちゃんとノートに書いておきなさい（-~-） ではではｍ（__）ｍ-----------------------------------------------------------------------さて、いかがでしたでしょうか　このＨＰは人気blogランキングへ登録していますいまは１８４位あたりにいますお楽しみ頂けたらぜひクリックして下さいね＾＾

  2005年11月14日

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• 新規事業で・・・？

  前回の日記でFP試験合格と書き、皆さんからお祝いのお言葉を頂きました。ありがとうございますｍ（__）ｍそのFP（ファイナンシャルプランナー）ってなんぞや？　という話もそのうちUPしようと思います。その時はまたお付き合いください＾＾さて、本業の不動産業について。ここしばらく業績が芳しくなく、何か新しい手を打ちたいと考えています。不動産（仲介）業界自体も、近いうちに客付業者が食えなくなっていくだろうとも言われています。（なぜ食えなくなっていくかについてはまた後日UPしようと思います）風が吹けば倒れてしまう零細企業の弊社としては、仲介部門以外に新たな収入の"アテ"をつける事が急務となってきました。ここしばらく頭をヒネっていくつかプランを練っています。ｳｰﾑ（－－；ポイントとしては初期投資が不要または少額ですぐに収入に結びつくことです。え？誰ですか？「なにムシのいいコト抜かしてやがんでぇ！」なんて言ってる江戸っ子は。（注・幻聴です）確かにムシのいい言い草だと思うのですが、実はウチのような零細企業のささやかな台所事情からすると致し方ないところでもあったりしますT_Tこういった次第で、楽天内にもう一つブログを開設してみようと思っています。こっち（shionの日常雑多）はほとんど趣味（？）のブログですが、新設の方は完全に業務用といったカンジにするつもりです。もちろん、フツーの業務用不動産ブログにしても効果ないので、他との差別かも含めちょっとしたヒネリを加えるつもりです。新ブログの成否は後日皆さんにご報告しますね＾＾-----------------------------------------------------------------------さて、いかがでしたでしょうか　このＨＰは人気blogランキングへ登録していますいまは１１８位あたりにいますお楽しみ頂けたらぜひクリックして下さいね＾＾

  2005年10月31日

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• 

  大家はツラいよ　～～マンション経営の虚構と現実１～～

  性懲りもなく新シリーズを始めてみました。これが評判の長編シリーズになるかどうかは私の文章力と、何より皆さんの暖かいご支持によるかと思います。（誰です？一回目でコケるだろうなんて予想してる人は？？私自身そんな気がしてますが・・・） なお、私の日記は長文が割と多いので、このシリーズは短編でまとめてみたいと思います。ちょっとしたチャレンジです＾＾----------------------------------------------------------------------大家さんはお金持ちマンションのオーナーは儲かっている・・・なんて誰が言ったのでしょうか・・・Ｔ_Ｔマンション経営の定番といえばワンルームマンションでしょう。玉数（件数）が多いという点でＮｏ.１でしょう。また、少ない初期費用で始められるし返済リスクも低くて済むし、とっつきやすいという事でＮｏ.１でしょうね。マンション投資・経営術の某書籍では「２００万円から始める～～」等としてワンルームマンション経営を勧めています。マンション経営の初心者さんはぜひ安いワンルームからどうぞ＾＾・・・と言いたいところですが、しかし。では２００万円で買えるそのマンションとはどんなマンションか？相場が安い地域のマンションである事はまず間違いありません。（他にも諸事情ありますがここでは省略）売買相場が安い　≒　家賃相場も安い　＝　収入が少ない　とゆー公式が成り立ってしまうワケです。ここで注意したいのは、収入が低くても利回りは高いという事象がありえるという事です。単純計算で、２００万円で買ったマンションを相場並の月２万円の家賃で貸し出せば利回りは１２％です。この数字は割と良い利率に入るでしょう。（管理費等は勘案せず）この数字にマドワされて買う人もきっといますね・・・（－－；敢えて、ダマされたとは言いませんが。さて、この物件（買値２００万円・家賃２万円）をダマされたワケでなくマドワされて買ってしまった人はどうなるか。初めての入居者が決まってから毎月、少ないながらも家賃収入が入ってきます。その後何事もなく１年が過ぎて、２年経ち、家賃専用の口座の残高は４８万円（２万円×２４ヶ月）になりました。この調子であと６年ちょい経てば同じくらいのワンルームがもう１戸買える。（\_\）ｳﾊｳﾊ～などと明るい投資計画を立てていたある日、管理を任せていた不動産屋から連絡が入ります。「入居者さんから（賃貸契約の）解約の申し出がありました。後日、原状回復の費用の見積をお送りします」いくらかかるか不安に思いながらしばらく過ごしていると、１ヶ月した頃に不動産屋から封書が届きました。ビリビリと封書を破り、取り出した見積書には「御見積金額１２０,０００円」とババーンっと書かれていました。原状回復費用が家賃の半年分以上もかかるとなるとなかなか納得いかないものです。文句のひとつも言ってやろうと不動産屋に問い合わせます・・・が、しかし。担当者の説明を聞いているうちに確かにこれくらいかかってしまうのも仕方がないと納得出来ました。費用には預り敷金２ヶ月分（４万円）を充当して、残りの８万円を自腹で払うことにします・・・が、しかし。今回は入居者の過失等による補修内容がなかったので、敷金は入居者へ全額返還。そして原状回復費用は全て大家さん負担となるとの事でした。（国土交通省ガイドラインに則り）入居者引っ越すと１２万円（家賃半年分）の出費かぁ。なんか儲かった気がしないぽん・・・orz最後にまとめを。２００万円のマンションを２万円で賃貸に出した場合、利回りは１２％です。（前述）２年で解約され１２万円の原状回復費用がかかった場合、利回りは９％になります。２年間で手元に残ったお金は３６万円です。もし１年間で解約された場合は利回り６％、手元に残るお金は１２万円です。更にもし入居期間中にトラブル・・・例えば設備故障→設備交換や家賃滞納→夜逃げなどとなればまっかっかの赤字に転じるかも知れません。特に、投資対象が低額物件の場合で、一般的な利回りの『数字』にマドわされ収入の『金額』を失念した場合によくあるケースです。特に、原状回復費のように不動産相場に左右されない固定（定額）経費を忘れていると、解約時に重くのしかかってきます。経営状況が順調でも儲かっていない（儲かりにくい）物件も多いのです。大家さんはツラいよ！(Ｔ_Ｔ)・・・・かな？【注意】冒頭で某書籍の「200万円から始める～」という記述を批判するかのような表現を使いましたが、これはその書籍の良し悪しではなく本文への導入部としての表現です。この書籍は、不動産業者さんや投資家さんからすればやや物足りないものの、これからマンション経営を始めたいという人にはぜひ一読して欲しい内容の書籍です。ただし、これ１冊だけでなく、他にもいっぱい読んでから始めて下さい。200万円からはじめるマンション投資術-----------------------------------------------------------------------さて、いかがでしたでしょうか　短くまとめるつもりが割と長文なのは気のせいという事で・・・このＨＰは人気blogランキングへ登録していますいまは１１９位あたりにいますお楽しみ頂けたらぜひクリックして下さいね＾＾

  2005年09月21日

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• 汚れたどじょう？

  どんぐりコロコロ～どんぐりこ～お池にハマってさぁ大変～どじょうの汚染で裁判だ～民事と刑事で裁きましょ～♪な～んて、童謡でも歌われていてお馴染みですよね、土壌汚染って♪・・・あ、申し遅れました♪皆さん、はじめまして。"さすらいの詩人"詩音（しおん）です♪不動産と童謡のコラボレーションを目指して世界を旅しています♪皆さん、今日は"詩音ワールド"を満喫して下さいね♪-----------------------------------------------------------------------・・・スベり気味なので 元のキャラに戻します＾＾；（不動産屋なのに笑いに敏感だったりします）久々のブログですが、今回のネタは「土壌汚染」です。「土壌汚染」って一般にはあまり耳慣れないかと思います。読んで字の如く、工場などから有害物質が漏れ出して土を汚染してしまうコトです。この有害物質とは人体に有害なのは言うまでもありませんが、特に自然と土に還る性質ではない（あるいは還りにくい）物質のコトでもあります。例えば水銀とか、蛍光灯に入っていて話題になったポリ塩化ビフェニル（ＰＣＢ）など。こういった物質を扱う頻度の高い施設（電気電子・金属・化学製品など製造工場やガソリンスタンド、クリーニング事業所、研究所など）の敷地や近隣の土壌は汚染されている可能性があります。土壌だけではなく、地下水や本下水等に流れ込み更なる汚染拡大につながる訳です。・・・このまんま進めていくと環境問題トークに発展して、この論文（ブログ）で自民党の公認をもらいそうなので終りにします＾＾（はぁとさてさて、このブログは一応不動産系（のつもり）なので業界内の話をしてみましょう。昔はなかったのですが、今では「法令に基づく制限」の一環として「土壌汚染」について重要事項として説明しなければなりません。購入者への説明は具体的には「土壌汚染の"調査"の有無」となるでしょう。（細かく言うと「指定区域内で土地形質変更する者は知事への届出」の有無の説明、となるかと思いますが）これが義務化された理由は、工場などの跡地が分譲されるケースが増えたという事でしょう。しかし、実際には汚染の件数やその度合いが深刻という事であり、その原因は政府のずさんな指導と企業のいい加減な管理体制によるところが大きいでしょう。・・・おっと、政府批判をしてしまったので自民の公認はもらえなそうですね＾＾；（共産党の公認でももらうかな・・・）余談ですが、私の地元にあった農薬工場（結構大きい）では、長年に渡る水銀漏れで大規模な土壌改善（土の入れ替え）工事を行いました。以前は周辺の住民や工場の従業員の何人かが若くして病死しているそうです。もう昔のコトで病気と水銀の因果関係は調べようもなかったとか。この跡地には今では大型マンションが建っています。入居者はこういった経緯までは知らないんだろうなぁ・・・。（因果関係の証明されない病死じゃ説明義務に入らないしね（－－；）前述のマンションは事件にはなっていませんが、実際に事件になったケースもあります。有名な土壌汚染事件といえばやはり「大阪アメニティパーク事件」（ＯＡＰ事件）ではないでしょうか。一時期、ニュースやワイドショーを賑わせましたね。（すぐ消えましたが）【事件の経緯】三菱マテリアルと三菱地所が、三菱マテリアルの大阪精錬所跡地（大阪北区）にＯＡＰという複合施設（マンション２棟、ホテル、公園など）を建設。両法人は、この施設の土壌からヒ素やセレンなどが検出されているコトを知りながら、マンション購入者には何ら説明をしなかったという事件。【事件の経過及び結果】○損害賠償マンション購入者で居住継続者には購入額の２５％を支払い、売却希望者には鑑定価額に１０％上乗せで買い取る。（総額で７５億円）○刑事処分宅建業法違反で書類送検（３５条・重要事項説明義務違反、４７条・重要な事実の告知義務違反）ただし、分譲当時の汚染に関する法整備がなされていなかった事や補償の合意がなされた事から執行猶予処分とされた。○社会的制裁両法人の社長の辞任これは名の通った一流企業が起こすとは思えないような事件です。零細企業や個人なら気持ちは分からないでもないかも知れません。親戚のオジさんがやってた精錬工場が倒産して、汚染してる工場跡地をなんとか売却してくれと頼まれ・・・とね＾＾；汚染調査や土壌改善工事の費用がバカにならないので、個人ではかなりの負担になります。しかし三菱マテリアルは倒産して工場を閉鎖したわけではないし、これくらいの費用は出るハズなんですけどねぇ(－－；なお、参考までにどれくらいお金がかかるか。例えば、３００坪の土地でカンタンな土壌汚染検査をするとします。数ヶ所から深さ５０ｃｍの土を取り出し検査すると、それだけで約１００万円くらいかかります。汚染の可能性アリとなったら本格的な調査を行う訳ですが、ボーリング（掘削）調査で約２００万円からの費用がかかるそうです。汚染されていると判明した場合、土壌の入れ替えを行うとしたら、その土地をもう一個買えるくらいの費用がかかるとも言われています。（と言っても、汚染の程度や広さや地域（相場）にもよりますが）という事は、きちんとした形で売るとしたら相場の倍以上でなければ赤字になってしまう訳です。この土地が１坪あたり１００万円ならば、相場並なら３億円で売れるところを、６億３００万円以上でなければ赤字という事です。ＯＡＰの土壌改善工事にどれくらい費用がかかったのかは知りませんが、おそらく７５億円（損害賠償額）でお釣りが出ると思います。しかも信用まで失墜させてるんだから＾＾；以前、まだ私が新人営業マンだった頃、本社のおエライさんに「どじょうのように泥臭い営業が大事だ」とアドバイスされた事があります。スマートな営業スタイルに見られがちだった私にとって、これは正に金言でした。後年、「泥臭いどじょうはＯＫだけど汚れてるどじょうはＮＧ」と変化（進化？）した事は言うまでもありません？？？皆さんも、どじょうはきれいにしましょう。（変なまとめでナンですな＾＾；）-----------------------------------------------------------------------さて、いかがでしたでしょうか　このＨＰは人気blogランキングへ登録していますいまは１４１位あたりにいますお楽しみ頂けたらぜひクリックして下さいね＾＾

  2005年09月16日

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• チェーン物件？

  今日、ふと思い出しました。私は不動産屋だったっけなぁ・・・すっかり忘れてました（^^ゞちなみに、日記を遡ってみたら最後の不動産ネタから２ヶ月も経っていました。イカンイカン・・・（－－；-----------------------------------------------------------------------アイデンティティを取り戻した（？）ところで今日のタイトル「チェーン物件？」について。・・・の前にちょいと前説（？）を。皆さんはチェーンメールというのをご存知でしょうか？チェーンメールとは「このメールを＊人に転送して下さい」と要請する手紙の事です。まあ不幸の手紙の電子メール版というところです。語源は、鎖のように連続して続く様子から連鎖（チェーン）と呼ばれるようになったようです。略してチェンメとも言ったりします。（若者言葉ですなぁ）※なお、チェーンメールを受け取った場合は絶対に転送してはいけません。無制限に増大するチェーンメールによりネットワークに負荷がかかり通信速度が著しく低下するので厳重に禁止されています。「電子メールのガイドライン」（RFC1855 ネチケットガイドライン）にはインターネット利用権を無効にすると明記されています。ちょっとしたイタズラ心であってもご注意あれ。さて、タイトルの「チェーン物件」という言葉は完全に私の造語です。語源はチェンメと同じく物件が連鎖している事からです。と言っても、別に連棟式の建物のように物理的に連続している訳ではありません。どういう事かというと「投資物件を連鎖して購入する事及びその手法」の事です。「チェーン物件」というよりも「不動産投資のチェーン化」というところでしょうか。具体的にはどういう事か？まずは不動産投資の一例を。まだまだ不景気の影響が残る昨今、少額でも不動産投資が出来ないかと検討するお客さんが増えました。例えば、不動産投資（マンション経営）をやりたいが投資に回せる資金は４００万円しかないという人も多いでしょう。４００万円＋ローンで購入できる物件価額は、頭金２割として、最大２０００万円くらいです。ありったけの自己資金を注ぎ込んだ結果、『手持金０円』と『２０００万円の不動産』と『１６００万円のローン』が手元に残る訳です。平均的な利回り（年１０～１５％）であるとして、毎年２００～３００万円程度の家賃収入が期待できます。（ここでは利回り等は重要ではないのでバッサリ省略）この家賃収入でローン返済、設備等の管理・維持費用、税金等を賄う事になります。なお、入居者がいない期間が長ければ大きな赤字になり、ローン返済できずに手放す（＝残債残り）ようなリスクもあります。抵当が目一杯についた不動産には新たに抵当権の設定はまず出来ないので、この時点では更に不動産を買う事は難しいでしょう。これに対してチェーン物件の場合。方法としては意外ととシンプル（？）です。１：物件Ａを現金で購入２：物件Ａを抵当に融資を受け、その資金で物件Ｂを購入３：物件Ｂを　　〃　　　　　　　　〃　　物件Ｃを購入　　以下、同じ要領で繰り返し最初に現金で物件を買う事で「抵当のついてない物件」を入手するのがミソです。これがチェーン（連鎖）の起点になる訳です。例えば４００万円で物件Ａを買い、それから家賃収入を得ながら次の物件を探します。この時、家賃収入は自己資金に充当し、万が一空室になってしまってもローン返済がないので耐える事ができます。（リスク回避）手頃な物件が見つかったら上記２の方法で購入します。家賃収入は同じく自己資金へ充当、万が一空室になっても物件Ａの家賃収入でほとんど相殺が出来ます。ＡＢ両方とも同時に空室になった場合でもローン返済は１戸分ですし、それに２戸同時にという可能性は低いです。（リスク回避）４００万円程度の物件でローン返済はせいぜい毎月２～４万円でしょうから、十分耐える事が出来るでしょう。更に物件Ｃ（３件目）、物件Ｄ（４件目）・・・と買い増すごとにリスクは分散され収入は安定してきます。利回り（％）は同じでも、資産が増えれば手元に入ってくる金額は大きくなります。チェーン物件が１戸４００万円×１０戸＝４千万円で平均利回り１０％とすれば４００万円の収入ですね。先に述べた不動産投資の一例の場合、空室＝大赤字とリスクは高い割に、２千万円の１０％で２００万円しか（！）収入がありません。（ハイリスク・ローリターン）元手はどちらも４００万円程度ですから、これは大きな違いになるでしょう。チェーン物件は元手が少なくても、借り入れ超過することなく短期間で多くの不動産を取得する事が可能です。リスク分散の効果もありますし、採算性の悪い物件は途中で切り捨てる事も出来ます。４００万円程度だと１Ｒや１Ｋ～ＤＫクラスになると思いますが、ある程度の戸数に達したら２～３ＤＫクラスや１棟アパート・マンションや事業用物件なども仕入れたいところです。需要の異なる物件種類も加える事でリスクを更に分散できます。（いわゆるポートフォリオです）銀行も、融資枠一杯の物件を買う場合や一度で数戸買う場合よりも、良い評価をしてくれる事が多いようです。（前者は給与所得と物件評価等で審査しますが、チェーンの場合はそれに加え不動産所得＋手持資産も審査に加味）チェーンの悪い点。最初のうちはリスクを散らし切れず厳しい局面もありえるし、赤字が発生する可能性もある事。中途半端なところで止めると儲けが少ない割に管理等で手間や出費がかかる。戸数が多いので相続手続きが煩雑になる。大まかにはこんなところでしょうか。-----------------------------------------------------------------------うーん、久々に不動産屋っぽい事を書いたらイマイチですなぁ＾＾；実際にやるにはもっと細かいコト（査定や計算式も）まで書かなきゃいけないし。今日の日記にはコメントつきにくいだろうな（と予測してみる）あ、念のため。連鎖と言ってもぷよぷよじゃないからね＾＾；-----------------------------------------------------------------------さて、いかがでしたでしょうか　このＨＰは人気blogランキングへ登録していますいまは１６３位あたりにいますお楽しみ頂けたらぜひクリックして下さいね＾＾

  2005年08月20日

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• 保証会社の一例？

  今日の日記は、某サイトで相談された内容とそれに私がつけた回答をＵｐしてみました。もちろんそのままという訳にはいきませんので、相談内容の方は原文を元に作り直し、私の回答も一部修正を入れました。もしも某サイト運営者や本件の相談者からクレームが来たらすぐに削除しますけど＾＾；　まずは前説です（謎今回は最近の風潮でもある保証会社について。保証会社による連帯保証付の賃貸契約、増えましたね～。「連帯保証人不要システム。当社指定保証会社がお使い頂けます！」みたいなキャッチコピーで。「無職の方、収入が少ない方も安心」というのも見受けますが、傍で見てるほうが不安になるような気が・・・＾＾；それはさておき。保証会社とは、借主が家賃を滞納した場合、借主に代わって貸主へ支払ってくれる会社です。これは以前は連帯保証人が代わって支払っていたのですが、不況の影響もあってか連帯保証人までも支払不能なケースが増えました。そこで、不動産会社や貸主は滞納リスクを回避するために保証会社に借主を保証させるようになりました。保証会社は借主から保証料をもらって保証契約をします。もしも滞納が発生したら保証会社が代わりに家賃を支払い、その支払った分の家賃＋金利を借主へ請求します。こういった契約を保証委託契約と言います。（他称あり）今後は更に普及するかも知れないので、皆さんに参考にして頂ければ幸いです。私も危ない橋を渡る（日記にＵＰ）甲斐もあるというモノです（謎　-----------------------------------------------------------------------【相談内容】更新時に保証会社を変えられますか？ 賃貸マンションに住んでいます。連帯保証人には父になってもらいましたが、他にも不動産会社の指定の保証会社で連帯保証委託契約を結びました。ところがここで父が保証会社に対して不信感を持ちました。「賃貸住宅協会（仮名）の連帯保証代行制度に変更できないなら、今度の更新でワシは保証人をやめる！」と言い出しました。父は保証人が嫌だというよりも、どうやらこの賃貸契約を更新するなという意味のようです。言われてみれば、遅延損害金は割増額は年率２９.２％とまるで高利貸しのようです。私も不安になってきました。そこで・・・（１）更新の時に保証会社の変更は出来るものなのでしょうか？（２）なぜ不動産会社は保証料や利率の高い保証会社をわざわざ選ぶのでしょうか？賃借人側には選べないのでしょうか？なお、収入が低いからという事なら、夫婦合算なら保証会社を使わなくても大丈夫なくらいの収入はあります。（３）夫婦合算で審査しないのには明確な根拠はあるのでしょうか公営住宅は夫婦の所得合算で判断するのにおかしいと思います・・・。分からない事が多くていろいろ書きましたが、宜しくお願いいたします。 -----------------------------------------------------------------------【回答】shion0851　不動産業者 相談者の方のご苦労が偲ばれます。ご相談の内容から察するに、ご契約をした不動産会社と保証会社は提携関係にあるようですね。不動産会社と保証会社の関係について。通常、保証会社の内容等を精査した上で提携を結んでいるので、わざわざ他の保証会社を使う理由がありません。なぜなら、他の保証会社を使う場合には、その会社の信用状況もいちから調べなければならないので、実務面でおそろしく時間と手間がかかります。更に保証会社側からも不動産会社を審査をした上で提携しますし、その提携条件にはノルマ（月に何件の保証案件を出すというノルマ）が課せられる場合もあるので、大手不動産会社でも複数の保証会社と提携する場合もせいぜ２～３社でしょう。お父さんが推している「賃貸住宅協会（仮名）の連帯保証代行制度」については、なぜそこまでお父さんが推していらっしゃるのか疑問です。その協会や制度が悪いという訳では決してありませんが、そこまで推せるほど権威のある協会でもないし優れた保証内容でもありません。遅延損害利率が高利貸しのようだとの事ですが、遅延損害の利率はどこでも高いので、それが法定金利を超えていなければ問題はないでしょう。保証の委託契約という性質を考えれば高いのも妥当なようにも感じます。しかし保証料が割高だと更新するたびに負担があるのでその点は検討した方が良いでしょう。。連帯保証について、不動産会社（あるいは貸主）指定の保証会社を使う事が「契約の条件」になっている事が多いので、もし不満があるならば引っ越すしかないでしょう。これは家財保険なども同じです。借主側で探した保証会社を利用するのも応相談としている不動産会社や大家さんもいますが、結局はその保証会社の内容を確認する手間があるのであまりいい顔はしないでしょう。前置きが長くなりましたが。（１）（２）について。前述のような事情があるので難しいでしょう。ただし、不動産会社によってはすんなりＯＫするところもあるので相談してみてはいかがでしょう。（３）について。入居者の審査基準は各社各様です。保証会社をつけるかどうかは収入によって決める場合もありますが、最近の風潮では『収入に関わらず保証会社をつける』傾向にあります。これは不況の影響を受けてのことで、連帯保証人と保証会社で二重の保証をつけておけば安心という事です。夫婦合算については、例えば入居後に離婚した場合でも建物賃貸借契約は解除されずに住み続けられる訳ですから、実際にはそれほど現実的な審査基準でありません。公営住宅で収入合算が採用されているそうですが、公営住宅は主に低所得者層を対象にしているのでこの場合は現実的な審査方法になります。不動産は個別性が高いので、物件ごと・契約ごとにそれぞれ違う条件が付く事が普通です。ご相談内容を読む限り、本件の不動産業者が不当な対応をしているようには思えませんが、実際には不当な内容である事もあります。よく内容を確認して、きちんとした説明を受けられないようならば引っ越した方が良いでしょう。参考になれば良いのですが。長文失礼しました。 ----------------------------------------------------------------------いやぁ、ホント長いですね＾＾；しかもブログでは久々にまともな文をＵＰしたような気が・・・。やはり笑いの要素は必要だと再認識しました（謎-----------------------------------------------------------------------さて、いかがでしたでしょうか　このＨＰは人気blogランキングへ登録していますいまは？？？位あたりにいます（かなり深海っぽい＾＾；お楽しみ頂けたらぜひクリックして下さいね＾＾

  2005年06月13日

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• 男子禁制！女の園？

  東京郊外の某市に女性限定のマンションがあります。間取は全室ワンルームの、よくある分譲タイプのマンションです。そこには中年女性の管理人さんがいます。女性のお客様をご案内した際、私は立ち入りを断られました。「ウチのマンションは男性は一切立ち入り禁止。不動産屋さんも管理会社も女性社員以外は入れませんヨ」ああそうさ、私はおとこのこさ！（マティ！心の叫びはさておき。空室の鍵もこの管理人さんが一括して預かっているそうです。「内見もアタシがやりますよ」管理人さんは嬉しそうに胸を張って言いました。この時、私は元付業者へ連絡をとっている最中。もちろん「ではお願いします」とは言えません。なぜって元付業者に無断で室内に入るわけには行かないからです。そして何よりこの管理人さんには内見させる"権限"がないからです。しかしご厚意には謝意を示したいのが私（＝偽善者）の習性。「ありがとうございます。でもいま業者さんと連絡を取っているところなので、そしたらお願いします＾＾」返って来た言葉は意外でした。「まあムダだと思いますけどね」むだ？無駄？？ＭＵ-ＤＡ～～～！？どうやら管理人さんの機嫌を損ねたようです。そして分かりました。この管理人さんが越権型の管理人さんだという事が。【越権型管理人】（えっけんがたかんりにん）規約や会社マニュアルよりも『アタシがルールよっ！』的な管理人。ナワバリ意識が異様に強く、オーナーや管理会社（雇用主）と言えども勝手にはさせない。前述の場合、自分が「鍵を持っている」という事で、内見させる権限も持っていると"思い込んで"いる。なにより肝心なのはこの型の管理人さんがいるマンションは住　み　に　く　い　という事です。まあそれはさておき、管理人さんにお客様の内見案内をお願いします。私はもちろん外で待ってるだけ。１０分ほどしてお客様と管理人さんが戻ってきました。２～３言、社交辞令的な挨拶を交わしてその場を離れる。お客様に感想を聞いてみるとまあ想像通りの返事でした。「あの管理人さんって"いつも"いるんですか？（＾＾；」どうやら管理人さん、アレコレ聞いてきたみたいです。ちなみにこのお客様は今時の『干渉されたくないタイプ』です。「あと、壁とかにアルバイト募集の貼紙とかあって女子寮みたい（＾＾；」３０過ぎの女性にはちょっと適さない"内装"ですね。一応聞いてみます。「いまの物件、どうです？」「絶対イヤでしょう」や　は　り　・　・　・　（＾＾；"回し"だからいいんだけどね余談ですがこのマンションは空室率が高いです。-----------------------------------------------------------------------女性限定のマンションはそう珍しい訳ではありません。でも今回のように管理人が立ち会っても男は立ち入り禁止というのは初めての経験でした。管理人不在時は仕方ないとは思いますが・・・。今はそういうのが普通になったのかな？と思いながら、そういう物件は契約したくないとも思ってしまいます。建物内や室内の状況が分からないと仲介判（契約書の仲介者欄への押印）は押したくないです、怖いので＾＾；こういうのはユ○マットレディスにお任せしましょう（マテ蛇足ながら。元付業者にさりげなく聞いてみたら、管理人さんには少し困ってるらしい。「悪い人じゃないみたいだけど、チョットねぇ・・・」だそうです。-----------------------------------------------------------------------さて、いかがでしたでしょうか　このＨＰは人気blogランキングへ登録していますいまは５５位あたりにいますお楽しみ頂けたらぜひクリックして下さいね＾＾

  2005年04月10日

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• 回顧しながら手を抜いて

  パソコン内のマイドキュメントを整理していたら、以前発行していたメルマガの記事が出てきました。ファイルの更新日時は『2003/01/14』で、かれこれ一年以上経つんですね、早いなぁ・・・（-_- ）←遠い目（・・・もっと前だったような気もしますが・・・）このファイルを見つけたのも何かの縁。この日記にも掲載してみましょう。そういう"運命"だったんです（地域によってはこれを「手抜き」とも言ふ^^;）以下はメルマガ記事を転載（一部注意書きアリ）-----------------------------------------------------------------------皆さんこんにちは。当メルマガ発行者のshionと申します。このメルマガは私が経験した事や感じた事を書いていきます。皆さんからのご意見やご感想なども掲載し、この場が発行者と皆さんとのコミュニティになれば嬉しい限りです。なお、本文では文語よりも口語を優先しますので見苦しい点があるかも知れません。加えて発行者の文章力の問題もありますので、予めご了承下さい。今回のボヤきは「短期賃貸借保護制度の廃止」について。一般の方はあまり慣れ親しみない熟語の複合体（？）ですが、賃貸住宅に住んでいるほとんどの人が、実はこの制度によって保護されているんですよ～。「短期賃貸借」とは、皆さんが部屋を借りる時に締結した『賃貸借契約』（他称様々(^_^;)）の事を指します。（契約期間が3年以内の建物賃貸借）すなわち「部屋の賃貸契約を保護する制度」という意味です。具体的には、競売などで大家さん（所有者）が変わって立ち退き請求を受けた場合でも、契約期間中は今まで通り住み続ける事が出来るように保護される制度です。この「短期賃貸借制度」が来年7月末で廃止されるのです。（注：すでに平成16年7月末で廃止されています）廃止後に賃貸借契約をした場合は突然立ち退きを請求されてしまう可能性もあります。もちろん、「今日中に出て行け！」と急に言われても困ってしまうので、一応は6ヶ月間の明渡猶予期間が設けられていますけど。一般的な契約では貸主からの解約申し入れ期間は6ヶ月とされていますから、考えようによってはそれほどゴムタイな内容ではないなぁ･･･ってそんなコトはないですっ！この制度廃止では期間はともかく「正当事由」（その部屋を大家さん自己使用する正当な理由）が必要ないし、なにより敷金の返還をしなくてよくなっているのです！！なんて悪法だっ！抵当権やら競売やらは借主にはまったく責任がないじゃないかっ！（怒）なのに敷金返還（ガイドライン）では借主を必要以上に保護している･･･。「これでバランスが取れて良いネ♪」と笑っている官僚のカオが目に浮かぶ・・・（>_

  2005年04月09日

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