ウタウの投資記録

キャピタルゲインについて考える。

まずは、ダヴィンチの自己投資額の推定を行う必要がある。この額とインセンティブフィーを計算した際の売却利益率からキャピタルゲインを推測することとなる。

ブラインド・プール型

　バリスタ（2002.9運用開始）：
　　運用資産額：推定107.6（以降単位は10億円）
　　LTV　70％
　　自己投資：4.0
　　売却益（含み益）21.5
　　インセンティブフィー4.3
　　キャピタルゲイン2.2=(21.5-4.3)*4.0/(1-70%)/107.6

※バリスタの運用額の推定額の算出は以下の通り。
　2004.12での総資産額129.0。（2005.12中間決算説明資料より）
　2005.3オフィスファンド４に資産売却　22.3（*120%=26.7）
　2005.6運用資産額107.6と仮定
※自己投資については、エクイティ360億に対して、45億出資（2004.12中間決算説明資料より）から運用資産額に対しての比例按分した結果
※売却益やインセンティブフィーについては「ダヴィンチの収益構造の分析を試みる（１） 」を参照

　ムーンコイン（2004.12運用開始）：
　　運用資産額：142.5
　　LTV　75％
　　自己投資：3.5
　　売却益（含み益）28.5
　　インセンティブフィー5.7
　　キャピタルゲイン2.2=(28.5-5.7)*3.5/(1-75%)/142.5

※2005.12中間決算説明資料より、運用資産額

プレリート型

　オフィスファンド１（2003.1運用開始）
　　運用資産額：11.8
　　LTV　65％
　　自己投資（推定）：0.8
　　売却益（含み益）2.4
　　インセンティブフィー0.6
　　キャピタルゲイン0.3=(2.4-0.6)*0.8/(1-65%)/11.8

※自己投資（推定）の算出は以下の通り。
　プレリート１号から4号の自己投資額26億円、合計総資産額が405億円（2004.12中間決算説明資料より）
　自己投資（推定）＝運用資産額*合計総資産額*26億円


よって確認できるキャピタルゲインは、

ブラインドプール型4.4
プレリート型1.2

合計5.6（10億円）の売上があると思われる。
利益率を44%とすると、5.72
発行株式数307千株で考えると、EPS 8,026

ちなみに自己投資額の合計は10.6。
B/Sの自己投資額を見てみると、
　投資その他の資産　9,711（百万）。固定資産では9,833
と近い数値が出てきている。

他のファンドやプレリートについて、以下に示す。
　イル・カヴァーロ（2002.1運用開始）、ミコノス（2004.4運用開始）
　　運用資産額：推定7
　　LTV　70%
　　自己投資　3
　　売却益　14
　　インセンティブフィー　0.3
　　キャピタルゲイン　0.1

　プレリート
　エクスチェンジファンド（2004.4運用開始）
　　運用資産額：推定7.7
　　LTV　65%
　　自己投資　0.5
　　売却益　1.0
　　インセンティブフィー　0.2
　　キャピタルゲイン　0.1

　オフィスファンド２（2004.5運用開始）
　　運用資産額：12.7
　　LTV　65%
　　自己投資　0.8
　　売却益　24
　　インセンティブフィー　0.6
　　キャピタルゲイン　0.3

　ファンド・オブ・ファンズ（2004.6運用開始）
　　運用資産額：推定7.7
　　LTV　65%
　　自己投資　0.5
　　売却益　1.6
　　インセンティブフィー　0.4
　　キャピタルゲイン　0.2

　オフィスファンド３（2004.9運用開始）
　　運用資産額：推定17.3
　　LTV　65%
　　自己投資　3.3
　　売却益　3.1
　　インセンティブフィー　0.8
　　キャピタルゲイン　0.1
　※自己投資は2005.12中間決算説明資料

　オフィスファンド４（2004.9運用開始）
　　運用資産額：推定26.7
　　LTV　65%
　　自己投資　2
　　売却益　20
　　インセンティブフィー　0.4
　　キャピタルゲイン　0.0
　※自己投資は単なる推定