神奈川の土地専門店

[犬でも分かる不動産用語集] カテゴリの記事

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• 位置指定道路

  最近、食べ物ねたが減ったせいか、アクセス数が減っています食べ物ねたに、頼っていた部分があったようですとういうことは、本質的なブログの内容が「うすい」ということです内容もうすけりゃ、頭もうすい　こんにちは「ぺらっぺらっ」篠原です　濃いのはアルコール濃度と髭です下はいいから上にくれ～さて、先日、右前方からこんな声が・・・「あっ発注しちゃった」さほど気にしていなかったのですが、あえてわざと発したなとも取れる言葉に、ちょっと返事をかましてみました。「なにが」話を聞いてみるとこうです。今月の「土地探しセミナー」が、１２月の２３日（水）の祝日に開催されます（こんな日に誰か来てくれるのだろうか）そのチラシを発注したそうなのですが、今回のチラシは、新しくなってまして、そのチラシにこんな文字が・・・「土地探しマニュアル差し上げます」「へぇ～」・・・・「そんなのあるの」「ない」「ないって」「できる」「あんた鬼だねぇ」と、まあこんな会話がありましたと、言うわけで、マニュアル本を作ることになったわけですよまた、髪が抜けそうですさて、今日は久しぶりにテーマで書きます今日は、「犬でもわかる不動産用語集」です今日は、「位置指定道路」について位置指定道路とは、私道で幅員が4m以上あって、特定行政庁から位置の指定を受けたものをいいます。開発道路とも言いいます。建築基準法の接道義務（幅員４ｍ以上の道路に、２ｍ以上接道）に従って、この条件を満たしていない場合、家を建てる人は私道を作って、道路の位置指定を受ける必要があるのです。位置指定を受けることで、私道が建築基準法上の道路として扱われるようになります。この道に敷地が2m以上接していれば、接している土地に建物を建てることができるようになるわけです。これが、位置指定の意味です。位置指定道路」という名前を使うときは、建売業者が、宅地の開発を行い、その時に新しく出来た道路のことを言う場合が多いですね。その場合は、「開発道路」ともいいます。テーマにそって書くのは久しぶりですねぇさて、今日も頑張ってご案内

  2009.12.05

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  私道に気をつけろ

  壊れていた、会社の石油ファンヒーターを、念力で直してみましたいま快調に作動してますこんにちは「エスパー」篠原です今日の夜から、快適な会社宿泊生活が始められますこの念力で、自分の髪・・・・念力を与えようと、髪の毛にふれると・・・３本抜けましたこんな念力いりませんからーーーーーーさて、昨日は、会社に出勤していない私ですなぜか、朝から火災保険の件で、葉山のお宅にご訪問そのあと、OBさんから頼まれていた、隣の空き地からの越境してきている草木の伐採についての相談を解決するため、横須賀の法務局に行って、地主さんを探し、突撃訪問伐採のお願いをしてきましたそのあと、近隣の土地をみて、夕方からは、午前中に訪問していた葉山のお客様のところへ、料理会に行ってきたわけですつまり、その近辺で、仕事をしていたわけなんですそんな、料理会にお伺いした葉山のお宅で、いかしたやつに会いましたこいつですこの哀愁漂う背中、そして、アフロヘアーを思わせる頭もしかして・・・もしかして、このお方は鎌倉の大仏なんだか気になるんですよ、このお方料理している間も、そばに置いていたんです。すると・・・「めだかが見たい」とおっしゃるので見せてあげましたとても楽しい二人の時間でしたじゃなかったOBさんとの時間こんな感じ今回、２組のお客様との食事回でした、本当は、もう一組参加予定でしたが、葉山会の一員である「けいともね」さんが、インフルエンザの影響で参加できませんでした残念です次回は是非参加していただきたいと思っていますさてさて、今日は、「犬でもわかる不動産用語集」の日です今日のテーマは「私道」１０区画くらいの新しい分譲地で、位置指定道路などの場合、道路の持分を１／１０づつ持ったりしますが、これは私道です。「私道」の場合、持分を持っていればまだいいですが、道路の持ち主が一人しかいない場合（自分以外の個人または法人等）通行の承諾と掘削の承諾は、必ず書面でとっておきましょう道路の地主さんがどんなに良い方でも、その方がずっとその道路の権利を持っているわけではありませんからね　通行する権利、水道管などの工事をする際の掘削の承諾は、持ち主が変わっても、引地がれるように、承諾書を取っておく必要があります金融機関によっては、前面が私道で、持分が無い場合や承諾書が無い場合、住宅ローンが借りられない金融機関がありますので気をつけましょうね「私道」は、道路の保守管理や補修もその持ち主がおこなうことになりますので、購入の際は、頭に入れておく必要がありますさて、来週は、先ほどでてきた「位置指定道路」についてです

  2009.11.21

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• 全てが必然

  最近、頭を使うことが増えています。頭使いすぎて、脳が汗をかいていますたまに、脳が拒否反応をしめして、眠りに入りますこんにちは「ほぼ現実逃避」篠原です「現実頭皮」ではありません。現実の頭皮のことは考えたくありません　これもまた「現実逃避」昨日も、いろんなことを考えていました←寝てますけどものを書くことが増えてきましたもともと、物書きになるのは興味があったし、なりたいとも思っていましたので、もしこの状態で進んでいくと、夢をかなえることができるのかもしれません不動産屋になりたいと、子供のころから思っている人はいないと思います生活のために選んだ仕事ですが、結果的に、この仕事をしていて、今の流れができているなら、これは必然で、自然の流れだったかもしれません不動産屋になったことで、色んな方と出会って、友達になれましたどんな仕事でも、人と出会うことはできるでしょうが、こんなに永く人とお付き合いできる仕事は、そうそうありません。ものを書く気持ちを、目覚めさせてくれたのも出会いがあったからですし、とても自然だったことからすると、私はその流れに乗って、頑張るしかないのですまあ、これだけ楽しく仕事をさせてもらっているわけですから、それだけでも頑張る価値はありますよねおっと前置きが長くなってしまいました今日のテーマは「犬でもわかる不動産用語集」今日は、「４３条但し書き」です販売図面をみると、備考欄のところに、「４３条但し書きの許可を要す」みたいなことを書いてある場合があります以前にもお話したとおり、家を建てるためには、建築基準法上の幅４ｍ以上の道路に、２ｍ以上接していないと、建築ができません。これは、建築基準法第４３条に書いてあるのですが、この条文には続きがあります。「ただし、建築物の周囲に広い空地（くうち）があり、その他これと同様の状況にある場合、安全上支障がないときは、この限りではない」というもの、これに該当するものが「４３条但し書き」と、いうんですねぇ４３条の条文にある「ただし」以下の事柄なわけです。この「ただし」以下は、「幅員があって、周囲に空地があって、避難経路としても問題ないといえるような、通路に関しては、道路としては認めてあげないけど、まあ、例外ですけど、家は建ててもいいよ」ってことです。もともと４ｍ以上の道路がなぜ必要かといえば、緊急車両が入れるようにという理由がありますから、道路でなくても、それを満たしていれば、そこに家建ててもいいんじゃないってことですまぁ、実際のところ現地に行ってみると、どうみても「道路としか使えないんですけど」って感じですけどね建築する場合には、許可をもらわないとできないということも覚えておいてください。また、金融機関によっては、住宅ローンが出ない場合もありますので、ご注意をさて来週は「私道」についてです

  2009.11.14

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  なぜだ！！

  最近、ブログのアクセス数が極端に減っていますなぜなんだろう←内容がつまらないんだよこんにちは、「へたれブロガー」篠原ですブログが、生活のいち部となっている今、アクセス数が減ると、やけに落ち込みますどうすれば・・・さて、昨日は、お客様と待ち合わせで、久しぶりに「ららぽーと」に行ってきましたいい天気でした会社から近くにあるのですが、あまり来ることはありません「ＩＫＥＡ」もすぐそばにあるのですが、一度も行ったことがありません用がないんです「ららぽーと」で昼食に誘われましたが、時間がなかったので、冷たく立ち去ってきましたそこから、いろんなところに写真を撮りに行き、銀行へ書類の提出しに「武蔵新城」駅へあいかわらず、あっちこっちバタバタですさてさて、今日のテーマは、「犬でもわかる不動産用語集」今日は、「建築基準法上の道路」です。家を建てるためには、４ｍ以上の道路に２ｍ以上接していないと、建築もしくは再建築ができないという話を、前回しましたじゃあ、その接している道路が、「どんな道路でもいいのか」と、言うとそうではありません。接してなければいけないのは、「建築基準法上の道路」です。道路には、道路法上の道路と建築基準法上の道路があります。道路法上の道路に接していても、建築できない場所があります。例としては、自動車専用道路（高速道路など）です。ですから、道路に２ｍ以上接しているからといって、単純に、建築できるわけではありません「建築基準法上の道路」に接していなければ、建築もしく再建築できないのです。また、「建築基準法上の道路」でなければ前回お話した、セットバックをとる必要もありません土地を購入するときは、こんなところにも気をつけましょうまぁ、私たちが調査しますから大丈夫ですけどね次回は、「４３条の但し書き道路」についてお話します

  2009.11.07

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• 今日はセットバック！（鬼の週末が始まります）

  メガネをはずすと、ほとんど見えません裸眼だと、０．０１です朝起きると、たいていどこにメガネがあるかわかりません目が見えないことの他に、もうひとつ原因があります酔って寝るため、どこにメガネを置いたか、覚えていないことが多いからですばたばたと、「あれメガネ　メガネ、メガネェ～どこ～」こんにちは、「お酒には、めがねぇ～」篠原です今日も、小説書きながら、机に頭をつけたまま寝てましたメガネはなぜか足元に・・・・額には赤い丸印が慌ててメガネ探すと、椅子で踏みつけるところでした　メガネがなくても慌てないようになっています。いつものことだからさて、昨日は半日以上出っ放しで、土地を見たり、契約のための調査などをしていました今日からの４日間、３日連続で、ご契約そして、土地のご案内が２件、建物が１件、交渉が１件、鬼の４日間が始まりますとりあえず初日から寝不足ですさてさて、今日のテーマは「犬でもわかる不動産用語集」です。今日はこちら「セットバック」　はいご一緒に「セットバック」発音の仕方は、お会いした方にお教えします現行の法律では、道路の幅が４ｍ以上の道路に、２ｍ以上接していない土地には、建物を建てることができませんですから、専用通路のある旗状の敷地などでも、専用通路の幅は、２ｍ以上あります道路に２ｍ以上接していないと、建物が建てられないからですそして、道路の幅員は４ｍ以上ないといけません。なぜ４ｍなのかというと、緊急車両などが入っていける道であるようにするためにです。ただ、この法律ができたのも、都市計画法が施行されてからですつまり、それ以前にも、建物は建ってたわけで、道路幅が４ｍ未満のところに建っている家などいくらでもありますじゃあ、いまの現行の法律では、その土地に建っている家は、再建築ができないのか・・・それでは困ってしまいますねそこで、セットバックという方法があるわけですセットバックは、４ｍ未満の道路で、再建築や新築をする場合、その道路幅に応じて、セットバックしなさいということです。例えば、道路幅が３ｍだった場合、中心で振り分けられますので、真ん中から、１．５ｍずつ両サイドにわかれます。そしてその道路に接している土地はあと５０ｃｍずつ下がるわけです。そうすることで、４ｍ幅の道路を確保していきます。自分の敷地を５０ｃｍずつ道路に提供するわけですが、その提供した部分は、所有権はありますが、使用することはできません。セットバック部分に、車置いちゃだめですし、建物の建築はもちろん、植木鉢をおくこともできません自分の土地でありながら使用できない土地です。しかもセットバック面積は、建ぺい率、容積率に算入されませんので、１００平米の土地で。１０平米のセットバックがある場合、建ぺい率と容積率は、１００平米－１０平米＝９０平米に対して計算します。本当は、１００平米×４０パーセント＝４０平米の建築面積なのに、９０平米×４０パーセント＝３６平米になってしまいますところで、道路の片側が、川やがけだった場合、そちら側にセットバックが取れませんので、その場合は、片側にのみセットバックが取られてしまいます　つまり、１ｍ道路から下がるようになってしまうわけです実際に、自分たちが建てたい建物が建てられない場合がありますので、注意が必要ですねさて、次週は、「建築基準法上の道路」について書きたいと思います

  2009.10.31

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  建ぺい率、容積率

  ダイエットしているにもかかわらず、体重が若干増えましたすでにリバウンドしたわけではありません。筋トレをしているので、筋肉がついて体重が増えてきました脂肪より、筋肉のほうが重いですからねこんにちは、細マッチョ篠原です見たい方は、拝観料として、米焼酎の鳥飼をロックで二杯いただきます←誰が見るかしかし、このダイエットを妨害するかのように、お客様から、こんなものをいただきましたワッフルサンドでございます朝ごはんにいただきましたこのため今日のカロリーはひかえめにしなければなりませんただ、今日はご案内、昼食はしっかり取る予定ですさて、今日のテーマは「犬でもわかる不動産用語集」今日は、「建ぺい率、容積率」ですよく耳にする言葉ですよね。まず、建ぺい率ですが、建ぺい率は、敷地面積に対する建築面積の割合のことですが、ここで間違いやすいのが、建築面積＝１階の面積ではないということです建築面積とは、簡単に言うと上から見た面積（投影面積）ですつまり、１階と２階がずれている場合や１階より２階が広い場合、上から見ると当然建築面積は１階の面積だけよりも増えてしまいます。これが建ぺい率です建ぺい率に含まれる代表的なものは、外部階段です。２世帯住宅などは気をつけたほうがいいです。出窓は、床から３０センチ以上の高さで、外壁からの出が５０センチ以下なら算入されません。ビルトインガレージは算入されますそして、容積率ですが、これは、総延床面積です２階建てなら、１階と２階の面積を足したもの、３階建てなら、１階、２階、３階を足したものです。外部階段は算入されません。ビルトインガレージも全体の面積の５分の１までなら、算入されません。さて、建ぺい率、容積率で気をつけたいのが、セットバック面積です。例えば、１００平米の土地で、１０平米のセットバック部分が含まれている場合、セットバック部分は、建ぺい率、容積率に含まれませんので、実際の計算は、１００平米ではなく、９０平米になってしまいます。ですから、建ぺい率が４０％であれば、普通であれば１００×４０％で建築面積は４０平米になるはずですが、セットバックがあるため実際には、９０×４０％で３６平米になってしまうわけです。さて、この「セットバック」てなにかこれは、次週、ご紹介します

  2009.10.24

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• 用途地域

  先日、子供たちと会ったときに、末っ子の３年生になる娘が、運動会でリレーの選手になったと聞きました中学二年の、長女は、小学生のときからリレーの選手ですこんにちは、カモシカ親子篠原です　私も、リレーの選手でした見えないかもしれないどただ、この栄光を引きずって、長女の幼稚園の運動会に父兄で参加したときのリレーは、３回転びました頭だけが先に走ります体がついていかないを、自分では理解したくないのですずいぶん前からおやじになっていたようです長男は、自閉症で、スポーツはチョット苦手のようですが、ちゃんと教えれば、絶対に早くなるはずですこんにちは、再登場、カモシカ親子篠原ですさて、今日のテーマは「犬でも分かる不動産用語集」です。先週からの続きで、今週は「用途地域」用途地域と言われても、ピンとこない方も多いと思いますけど、「第１種地層住居専用地域」と聞くと分かる方は多いと思います「用途地域」とは、都市計画法の地域地区のひとつで、用途が混ざり合うことを防ぐのが目的です。例えば、工場の真ん中に、家があったり、住宅地の真ん中に工場ができたり、呑み屋街ができたりなどを防ぐ目的があります。大枠としては、住居、商業、工業の利用を定めているんです。用途地域は１２種類あります。第１種低層住居専用地域第２種低層住居専用地域第１種中高層住居専用地域第２種中高層住居専用地域第１種住居地域第２種住居地域準住居地域近隣商業地域商業地地域準工業地域工業地域工業専用地域この１２種類ですね。用途地域が指定されると、目的に応じて下記のようなものが設定されます。建物の種類建ぺい率容積率高さ制限（第１種、第２種の低層住居地域）前面道路幅員別容積率制限（道路幅員に乗ずる数値）道路斜線制限隣地斜線制限日影規制このほかに、北側斜線制限が、第１種、第２種の低層住居および中高層のそれぞれの地域に適用されます。ああーー　難しくなってきましたねようするに、先ほど書いたとおりで、色んな建物が、混在しないよう、むやみやたらに変な建物が建てられないように、住居系は住居系、商業系は商業系といった具合に、近い用途のものは、集めようってことです自宅の目の前にランドマークタワーが建っても困りますからね「キャー　日が当たらない」そうならないように、色んな規制をかけているわけですさて、来週は、もう少し細かく、「建ぺい率」「容積率」について、書きたいと思います

  2009.10.17

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• 市街化区域と市街化調整区域

  「あれ？昨日何してたっけ？」と、考え込んでしまいましたいけませんねぇ　最近、物語や文章を考えることが多くなったので、現実と空想が、入り乱れているときがあります。おはようございます。妄想癖、篠原です昨日は、朝一番でご案内でしたその後、土地の決済（引渡し）がありまして、終了後、スタバでお客様と、ティータイムそのあと、別のお客様が検討されている、逗子の土地に関して、元付け業者（売主側の仲介屋）さんと打ち合わせをしてきましたそんなこんなで、戻ってきたのが夕方一日が過ぎていくのが早いですさて、今日は土曜日、今日のテーマは、「犬でもわかる不動産用語集」です前回は、「都市計画区域」でした。今回は、その続きで、「市街化区域と市街化調整区域」です。「市街化区域」の定義は、「既に市街化を形成している区域」および「おおむね１０年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」であり、少なくとも「用途地域」が定めれれます。まぁ簡単に言うと、「ここのあたりは、町作っちゃうよー、でも計画的にね」と、言う地域です。第一種低層住居専用地域などの用途地域が定められているのは「市街化区域」だけです。それに対して、「市街化調整区域」は、「市街化を抑制する区域」で、用途地域を定めないことが原則です。要するに、「ここは街づくりしないからねぇ、なんでもかんでも建てちゃいけないんだよ」と、言う区域です。ただ、前回もお話したとおり、この法律ができたのが、昭和４３年それ以前から、調整区域に指定された地区にも、人は住んでいたわけで、建て替えやらができなくなっては困りますし、ましてや「調整区域」指定されたことで、土地の価値が大幅に減少することは許せないことですですから、そういった場合の救済処置も当然、設けられています。「市街化調整区域」には、用途地域が定められていませんが、建築や再建築が可能な地域では、第一種低層住居専用地域に準ずるのが一般的ですところで、前回、都市計画区域が、国土全体の２５．７％という話を書きましたが、「市街化区域」はそのうちの４％足らずなんです少ないと思いますが、いまは少子化で人口も減っていってるし、温暖化対策もしなきゃいけないから、これから増えることはないでしょうねぇさて、来週は、「用途地域」についてご説明いたします

  2009.10.10

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  都市計画区域

  昨日は、ほぼ１日を、会社で過ごしました夕方近くから、現在お客様が検討中の土地に行きましたなぜかと言うと、すぐ近くに、気になる建物があるからです　その建物の平日の様子を、時間を変えて、何度か足を運びましたが、特に変わったことは無い様子。ご近所さんに話が聞ければと思ったのですが、運悪く留守宅ばかり休日にもう一回行こうかな～その後、こちらも別のお客様が検討中の逗子の土地の調査で、横須賀にある県土木事務所に行ってきましたこちらが事務所しかし、私が欲しかった情報は手に入りませんでしたさて、今日は土曜日、今日のテーマは「犬でも分かる不動産用語集」第一回目からは、皆さんがよく手にする販売図面に書いてある事項について説明していきますね今回は「都市計画区域」について、都市計画区域は、昭和４３年に制定された、都市計画法に基づいて決められています。昭和４３年か、まだ３歳だ←お前そんなに昔から生きてんか「都市計画区域」とは、都市計画制度上の都市の範囲のことです。なんと、この「都市計画区域」、日本の国土の２５．７％しかないらしいです。ただし、この２５．７％の中に、人口の９１．６％の人が住んでるということ、ひしめき合って住んでるんですねぇ都市計画がなぜ決められたかを簡単に言うと、あっちもこっちも簡単に色んなもの建てられたら、街並みも悪いし、よくわかんないものも建っちゃうし、ちゃんと決められたとおりの建物を、決められたところに建ててねって、感じでしょうかそして、これをもう少し、細かく区分けしたものがあります。「線引き」て言うんですけどねこの線引きされたのが、みなさんがよく耳にする「市街化区域」と「市街化調整区域」です。ここから、この二つを説明すると長くなってしまうので、来週にこのじらし方がいやらしい←ただ単に時間が無いだけじゃんあっ明日はいよいよ小説だ

  2009.10.03

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