プロジェクト2888分のＸ

J-REITの高騰が止まりませんね。本日も指数高値を更新し、2,100ポイントを越えました。大発会の日に2,000ポイントを越えたばかりですが、わずか２週間で100ポイント以上上がったことになります。1,800ポイントを越えてからは不連続と思えるほど傾きがきつくなり、違和感だらけの今日この頃です。単純平均利回りも４％を割り込みました。まあ、これはだいぶ前にかつてあったことかもしれませんが、加重平均利回りは3.1％と、多分過去最低更新中ですね。NBFが186万越えれば2％割れですからねえ。見てみたい気も・・

さて、12月の月間売買動向が東証から発表になっていました。

東証：投資部門別売買状況

年間の主要４部門（銀行、投信、個人、外国人）の売買動向は以下のグラフのようになりました。むろん、上が買い越しです。



12月には、野村の日本不動産投信が設定されましたので、投信部門は大きく買い越していることは予想されましたが、306億円の買い越しでした。投信は普段は比較的コンスタントに100億円前後の買い越しでしたので、これでも突出して大きくなった方ですが、日本不動産投信は12月中に資産残高500億円を突破していますので、これが新たに加わった割にはやや小さめとの印象です。

日本不動産投信の基準価額の動向を調べてみると、東証REIT指数にまるで負けており、ひどい成績ですので、まだかなりのキャッシュを保有しているのかもしれません。日本不動産投信の設定日12/18を基準にすると、1/18までの1ヶ月で東証REIT指数は8.4％上昇していますが、投信の基準価額は10,513円と5.1％の上昇に過ぎませんから。

投信もこのように通常期に比べるとむちゃくちゃ買い越しなんですが、驚きは外国人です。法人個人あわせて615億円の買い越しで、投信の倍以上、しかも外国人は銘柄選んで売買しますから、東証REIT指数も上がるし、2極化も進むはずです。昨今の異常な上昇の主犯はおおむね外国人であることが分かりました。1ヶ月で、時価総額の１％以上買い占めちゃそりゃ上がるわな。売買代金全体では3千億円以上が外国人によるもので、これは委託取引全体の40％以上の割合で、むちゃくちゃ存在感もでかいです。投信なんか10％で、これを含む日本の法人合計でやっと外国人と肩を並べるくらいですからねえ。でもまあ、これは12月のみの話ではなく、ずっと存在感でかいんですけどね。ひどいときになると、委託取引の過半が外国人になっちゃったりして。

さて、この外国人ですが、いったい今後どうしようと言うのでしょうか。その点が分かりません。いまは、外国人同士でチキンレースしているというか、ババ抜きしているというかそんな感じで、売り玉が底をついた日本の個人は傍観者に回っているといった感じが否めませんが、今後の方針はどうなのでしょうか。高値で投信や個人に売りつける？それとも、NBFの利回りが長期金利前後になるまでまだまだ買い集める？単に長期保有のインカム目的で、安定的長期株主になる？いつまでも、こういった売買ゲームを続ける？全く読めません。The answer is blowin' in the wind.

どちらにせよ、拡大してきたとはいえ、まだ５兆円そこそこの市場規模です。あまり派手に売ったり買ったりしてかき回さないで欲しいですねえ。もし外国人が一転売り越しに転じて、ひと月で600億円も売り越したりしたら、直滑降で下落するでしょう。おまけに、投信の狼狽売りが重なるかもしれません。こうなってくると、外国人があまり持っていない銘柄に逃避するしかないですかね。でも、最近は2極化が極まってきたので、どんどん割安感がつのるばかりの下位銘柄にも個人か銀行か分かりませんが、買いが入ってきているような感じです。あとはJASDAQのスターツしかないか？(笑)

本日の東証REIT指数＝2,113.71、レジREIT指数（独自算出）＝1,950.19、単純平均利回り＝3.99％、加重平均利回り＝3.14％。