キートスファミリーの不動産投資日記

全243件 (243件中 201-243件目)

< 1 2 3 4 5

• リフォームスタート

  先週の土曜日は家族で船橋にあるＩＫＥＡに行ってきました。もちろん、アパートのリフォームグッズを購入するためです。ＩＫＥＡには以前、夫婦でフィンランドに行った際に立ち寄ったことがあります。日本版ＩＫＥＡも本場に負けないくらいの大きさ＆安さでビックリしました。今回購入したのは、照明2900円、全身ミラー990円、棚作り用資材1000円、壁掛け時計150円、シャワーカーテン550円、写真たて90円、写真たてに入れるポストカード100円、キャンドル250円など。本当はウッドブラインドかカーテンも欲しかったんだけど、合うサイズがなくて断念しました。店内にはオムツ替えスペース（無料オムツあり）、授乳スペースもあり、子供連れ家族にとってはありがたいつくり。主人は「このあたりは北欧資本の会社だねー」と感心しておりました。それにしてもいい店です。また行きます。日曜日はＩＫＥＡで買ったリフォームグッズと、ジャパネットたかたで買ったケルヒャーの高圧洗浄器と、ネットで買ったカッティングシートを積んで宇都宮へ。まずは先日届いたリフォーム見積もりの内容について詰めるため、管理会社との打ち合わせ。見積もり約20万円だったのが、自分でできるところ（パッキンの交換など）を除いていって、最終的には5万円になりました。管理会社の担当者さんも、「これはこうやってやれば簡単にできますよ」なんて親切にアドバイスをくれる。ありがたい。そのあとは、鏡の取り付け、照明の取り付け、汚れていた水周りの掃除など。棚の取り付けと、ケルヒャーでの掃除と、キッチンのカッティングシート貼り付けは時間切れでできなかった。続きはまた来週がんばろうと思う。風邪で体調の悪いのにがんばってくれた主人に感謝。帰り道、管理会社に寄って、リフォームの報告と客付けについて相談。広告費１・５ヶ月、謝礼０・５ヶ月を支払うので、安い部屋を探しているという男性が来たら優先的にすすめてくれるようお願いした。謝礼の件は、「大きな声ではちょっと・・・」と言われてうやむやになってしまったので、帰宅後、内容をあらためてメールで送信。その際、私が考えた物件紹介のキャッチコピーを伝え、ネットとマイソクに反映してもらえるよう依頼した。担当者さんはすぐにアパートに行ってリフォームした部屋の写真を撮影し、ネットの写真を差し替えてくれた。迅速な対応と「一日も早く良い報告ができるようにがんばります！」という前向きな返事をとてもありがたく、心強く思う。今回、大学4年生の入居者の方が、春に退室するという報告を受けた。マイナスに受け止めず、主人と同じ秋田出身の彼が無事に卒業して社会に出て行くことを祝福したいと思う。それにしても、管理会社の方が皆さん非常に感じが良いのには感激である。客付け担当のＴ店長、設備担当のIさんとＹさん、同じ職場にいたらいいだろうなーと思うような人柄＆仕事振り。「地方だからなのかなー。不動産やのイメージと全然違うよねー」と夫婦で語り合った。アパートを買って、土日のゴロゴロ時間はなくなってしまったけれど、その代わりに得られるものも多い。春の満室を目指して、もうしばらくは忙しい週末になりそうです。

  2006.12.21

  コメント(2)

• 管理会社から見積もり届く

  こんばんは。キートス妻です。夫は今週は出張やら忘年会やらで大忙しのようです。今日は初めて、入居者さんから電話がありました。「２０２号室の給湯器から水が漏れている」とのことだったので、早速管理会社に電話をすると、「昨日アパートに行った際に、凍結防止のために水抜きをしてきたんですよ。心配いりませんよ」とのことだった。ホッと一安心。夜８時近かったのにすぐに電話に出たこと、電話の対応がとても感じが良かったことで、さらに安心感が増しました。ところで、我が家の一棟目のアパートは、８室中４室が空いています。購入時は３室空室だったものが、最近になってさらに１室退去があったのです。そこで２週間前に管理会社を訪れた際、最近退去になった部屋のリフォームと、その他もろもろ小さなリフォームの見積もり依頼をしてきました。その見積もりが今日到着。トータルで２０万円以上になっていました・・・。予想以上だなあ・・・。自分でできるところは自分でやって、少しでも圧縮したいところ。物件を買ったのが11月上旬、管理会社が決まったのが今月頭、本当ならすぐに貸し出しＯＫ状態にしたかった（一応、最初の空き室３室はリフォーム済みなのだが、競合に勝てる個性がないので少し手をいれたいのです）ところが、思うように時間が取れない。先週末は、私が友人の結婚式（なんと会場でコテツさんに遭遇！まったくの偶然で驚く＆嬉しい縁を感じてしまった）、夫が大学時代の恩師を囲んでの会があり、アパートに行けなかった。今日はキッチン用のカラーカッティングシートをヤフオクで落札した。今週末はＩＫＥＡでの買い物＆現地でのプチリフォームを進めたい。そんでもって12月中には不動産屋めぐりも終えて、年明けに備えたい。12月に入って、私も夫もなにやらあわただしく過ごしています。そういえば、初家賃＆初引き落としもいつの間にか過ぎてしまいました。この間の賃貸住宅フェアのセミナーで、空室期間を一日でも減らすことの大切さ、シビアさを聞いたばかり。本業で活躍しながらも着実に空室を埋めていく先輩大家さんたちのブログを拝見して、自分たちの甘さを感じたりもしている。成功する人というのは、最初から成功しているものだ。我が家も春に向けて精一杯がんばりたい。

  2006.12.13

  コメント(6)

• 初めての賃貸住宅フェアー

  キートス妻です。今日はタータンと一緒に賃貸住宅フェアーに行ってきました。ブースを回りながら、「自分が大家になるなんて思わなかったな～」なんて思ってしまい、一人でニヤニヤしてしまいました。さて、フェアーの内容ですが、空室対策を勉強中の我が家としては、学ぶところがたくさんありました。一番気になったのが、３点ユニットをバス・トイレ別にするもの。あと、壁に木をくっつけて収納スペースにするもの。プラス、一階の部屋の窓に張る防犯フィルム。それとやっぱり、ネット設備かなあ。ベンディアムは戸数の関係で諦めたけれど、４戸からできるパナソニックのサービスは格安で気になった。８戸の値段を聞いてみたら、毎月1万5000円くらい。ただ、初期の工事に４８万円かかるそうだ。あと、生の浦田健さんを見られたのも収穫だったなあ。セミナーは、空室対策関係をいくつか見たのと、、東京Ｒ不動産のディレクターさんの話を聞きました。実は私、Ｒ不動産が大好きで、今の家もココの紹介です。書籍にもファミリーで登場していたりします（＾＾；）で、裏話を聞けるかなあとか思って行ったのですが、サイトの紹介がメインでした。物件を持ち込むオーナーさんとのやりとりとか、聞きたかったなあ。大勢の観衆の前だから、仕方ないのかな。帰ってきて今日のことを夫に報告していたら、明日一つ仲介業者さん向けにアクションを起こすことになった。先輩大家さんの講演で感激した部分を伝えたら、その気になってくれたのだ。タータンと一緒でちょっと恥ずかしかったけど、やっぱり行ってよかった。空室対策、がんばるぞ！

  2006.12.06

  コメント(3)

• 契約とか掃除とか

  今日は管理会社との契約のために、宇都宮に行ってきました。無事に契約を終えたあとは、アパートに戻ってもろもろのお仕事。・空室にスリッパを2足ずつ設置・１階と2階に1個ずつ消火器を設置・壊れたドアスコープを新品に交換・退去のあった部屋の掃除（最初、水周りがカビだらけでどうしようかと思ったが、カビキラーでこすったらスルスル落ちて、かなりキレイになった）・ドアについていたボロボロのプラスチックの名前入れを取って上からキレイな紙を貼る・駐車場のゴミ拾い全部きれて真っ暗だった共用部分の蛍光灯の取替えは、管理会社がすでに終えてくれていた。夜明るいだけで、かなり雰囲気が良くなった。次回来るときにカーテンとコンセントプレートをつけるために、帰り際に窓のサイズとコンセントの数も確認した。今、８室中４室あき。管理会社はすでにインターネット用の原稿を用意してあって、すぐに載せてくれるそうだ。写真が上手に撮れていたが、説明文が少なかったので、少し校正の必要があるかもしれない。帰り道、夫婦で2棟目以降をどうするかの話もした。まずは一棟目が、満室になるまで、やれるだけのことをやろうと誓った。

  2006.11.26

  コメント(6)

• 忘年会を終えて/夕方から投資家の集まりに/

  今日は夕方から、「突撃！不動産投資入門　２００６忘年会」に参加してきます。不動産投資家の先輩と直接話せる貴重な機会なので、タータンは知り合いのベビーシッターさんに頼んで、夫婦で参加することにしました。その前に、夫は空手、妻は原稿の締め切りとの戦いがあります。ブログのお仲間とも、話せる機会があれば嬉しいです。有意義な時間となりますように。・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・キートス妻です。忘年会から帰ってきました。渋谷の居酒屋に50人くらい集まったんじゃないかなあ。感想は初めてお話したコテツさんと奥様がとても素敵な方でしびれました。タータンと３ヶ月違いのＹちゃんのカワイさにもくらくらでした。前回、上野でjmさんとCASHFLOW101さんのセミナーの打ち上げに出たときは、まだ物件を持っていなかった。あれから3ヶ月、小規模ながら我が家もオーナーになり、先輩大家さんたちの話がリアルに実感できるようになった。単純に嬉しい。今回は忘年会だったので、セミナー的な時間はなかったけれど、先輩たちと話すことすべてが学びだった。うまくいっている話、うまくいかなかった話、すべてが収穫であり、自分たちの今後に生かすことができる。その上、夫婦揃ってクジに当たり、セミナーＤＶＤとＣＤをもらえることになった。特別にクジ運がいい方じゃないのに、二人揃ってあたるなんて、やっぱり不動産投資の神様に好かれているのかな、なんて思ってしまった。勉強が足りないってことかもしれないけど（＾＾；）明日は宇都宮の管理会社を訪ねて契約を交わしてくる。ついでに、共用部の電気が全部切れているので、新品を買って付けてくる予定。３棟、４棟を所有している先輩を追いかけたいけれど、その前にこの一棟を満室に向けて、がんばらねば。夫婦で夢中になれる上に、普通なら知り合えないような方たちと交流を深められるアパート経営に出会えてよかった。

  2006.11.25

  コメント(0)

• 思い込み退去

  何ヶ月か前に旧大家さんの知り合いの保証人の紹介で入居していた人が、突如出て行った。件の保証人が、入居のいきさつからいって、オーナー変更の連絡が旧大家からないのは納得できないと、小生の仲介業者に連絡してきた。「まあ、オタクにいっても仕方はないとは思うんだけど、」とのこと。解っているならそのような連絡は、この仲介業者さんにしなければいいものを。さらに、突然退去したらしい。契約によれば、一月前の通告のない退去は、一月分の家賃を払う義務がある。当然払ってもらっていないので、初めての交渉開始。＝明日。不思議なのは、入居していた年金暮らしの人とは誰も直接話していないこと。この保証人は気分次第でで知り合いをアパートからアパートへ移せる人なのか。不思議。

  2006.11.22

  コメント(2)

• 管理と税理士さん

  昨日まで家内の親友がお泊り。小生も出張で家を空けるなど忙しい一週間でした。土曜は仕事、物件確認などで、このところ行けていなかった空手に参加。ダンススタジオの一室を借りている空手教室では、瞑想しながらストレッチをしてレッスンを待っているダンスレッスン生の姿が廊下のあちこちに見られます。自分を磨くことに力を注いでいる人たちの空気がみなぎっていて、いい刺激を受けています。さて、先日、ひょんなこと＝前のブログでご紹介した関東○○会という、郷里の先輩の集まり＝で知り合った税理士の方に、個人事業主届出、また、今後の確定申告をやっていただける、とのことで、新宿の事務所まで、出張の帰りによってきました。届出＝二万円くらい、確定申告＝五万円くらい、の料金＝安くありませんか。概略の話を伺った後、近くの割烹で一杯ご馳走になりました。なんと同じ高校の大先輩で、東北大を出た後、某都市銀へ。その後窮屈な組織になじめないのが第一。また、型にはまった融資査定がイヤで、融資対象社長の人物と事業概略がいけるとなると融資枠に収まらなくても、融資申請を出したりしていたら、出世コースからすっかりはみ出したのが第二。主にこの二つの理由で嫌気がさし、十年弱で銀行をやめ、＝30年位前＝税理士事務所で修行後、独立。その間離婚経験し、合計5人の子供を育てた波乱万丈人生。なんだか飲んでいて親しみを覚える先生です。その間ホテルニューオータニで皿洗いもしたと。当時税理士事務所の給料はよくなかったが(百数十万円＝年間）、法人税法のスペシャリストになった後は、学校その他の法人税法の講師として派遣してもらい、土曜も含め、平日は五時から夜九時まで講義をこなし、事務所給与の2～3倍稼ぐことができたそう。先生、辞めた時不安でした、と聞くと、万々歳で嬉しかったと、ちょっとお酒の回った赤い頬をほころばせて即答アリ。　　今もそうだけど、自分の事業のいいところは、自分で働く時間、方向、スケジュール、すべて裁量できるのがいい、この自由があったので全然苦労したと思っていない、と力説されてました。小生も将来、この先生のライフスタイルに近づくのが夢。これからもよろしくお願いします。あと先生自身バブルの頃は、銀行の勧めにものって、総額10億くらいの不動産投資をして、かなり痛い目にも会い、今は借金も、損切りしたこともあって３億で何とかなるレベルとか。最盛期の札幌で5500万円で買ったアパートを、1600万円で損切りしたこともあったと。小生の今回の物件、元の根抵当が6000万円で、小職買値1500万円ですから、なんだか似ています。日本全国で似たようなことがわんさかあったことでしょう。面白かったのが、交際接待、あるいは物件調査の交通費といった必要経費は、一括の枠でいくら、と認めてもらう方式をとるので、細かく細かくいちいち領収書を取り揃える必要ありませんと。助かるけど、いいのかな。まだ8戸で、事業的規模の１０戸に経営規模が届いていないのが小生なのでなおさらこれでいいのかな。早く満室にして、来年は2棟目達成し、この税理士先生のようにindependentな生活に近づきたい。本日日曜は、家族でブランチを近所のフランスパン屋さん兼喫茶店で取りました。家内のママさん仲間の親子とも遭遇。結構混んでいて、やっぱりオイシイくて雰囲気のいいところには人は集まるもの。不動産物件経営にも通じますね。お昼から、minimini関連会社からの管理委託見積もり検討。敷金礼金を借主に課さない代わり、始めに修繕費を取り、残りの経費を家賃収入から管理会社がすこしづづ積み立てる形で貸主から手数料として取り、4年くらいで住人が変わった場合の内装リフォームに備える特約を申し込むことに。自分での壁紙選びなどを楽しみにしていたのは妻ですが、指定された何種類からしか選べないと知り、ちょっとガッカリしてました。費用対効果でこの特約に決めることにし、来週現地で契約します。今度の日曜は再度、宇都宮への家族往復ドライブです。最近は現地で昼を食べるラーメン屋も決まってきました。空いている部屋は、この間の話では今の入居部屋中最安値の2万5千円の家賃でなく3万円でいけるのでは、との感触。実際に部屋の内部をみて提案しますといわれました。今回の見積もりでは、一階の日当たりが悪い部屋が2室＝29000円で二階の日当たりそこそこの1室は30000円の家賃提案でしたのでＯＫ出しました。まず満室が大事。29000円でも埋まらなければまた値下げ考えます。掃除、共有部の電灯、加圧受水槽のメンテナンス元受けもお願いすることとしました。来週で経営の基礎契約がやっと完了することとなります。しくじらないよう落ち着いて、と考えてます。本日、木更津の不動産屋から、君津市の４戸ｘ２Ｋ（1室家賃5万1千円、築14年）1780万円で５０％入居物件＝中古木造アパート＝紹介ありました。いま検討するには条件よし、と思えず。でも、数週間前に事務所に言って話した我々を覚えていてくれてちょっと嬉しく思いました。縁があれば今両親が住んでいる木更津周辺で買えるかも。そしたら、元造園業社長でＤＩＹに器用な父に改装してもらい、母に掃除をしてもらって、何万円か毎月払えれば多少の親孝行にもなるし、一石何丁かになります。縁を大切にするつもりで探していればきっといい物件にめぐり合えるでしょう。真夜中の今、冷たい冬の雨がずっと降り続いています。みなさん、体調を壊さないよう、冬に向かって備えましょう。おいしい鍋も待っている季節になりました。おやすみなさい。

  2006.11.19

  コメント(4)

• 大家の初仕事

  今晩、夫は大学時代の「中古研」の仲間と食事会に行っています。「中古研」なんていうから、リサイクル市場の研究でもしていたのかと思ったら、「中国古典研究会」の略だそうです。わかりにくっ！というわけで、皆さんこんばんは、キートス妻です。11月7日付で念願の大家となった我が家（お祝いの言葉をくれた皆さん、ありがとうございます！）今日は早速、入居者あてに「新大家からのごあいさつ＆家賃の振込先変更のお知らせ」の手紙を書きました。大家の初仕事かな。手紙を書くのが好きな私がチャチャッと書いてから夫にメールで送信。夫の指示を受けて何箇所か訂正を加え、近くの郵便局から速達で出しました。家にあった茶封筒じゃ味気ないので、コスモスの絵柄のついたキレイな封筒に入れました。CASHFLOW１０１さんの影響もあり、入金先は郵便局にしました。地方なので都市銀行がないし、老人のご入居者もいらっしゃるし、物件近くに郵便局があるので一番利便性が良いかと。みなさん、期日までに収めてくださいますように。。。今週の日曜日には、管理会社の決定もかねて、宇都宮まで行ってきます。その際、ご近所と入居者さんへのごあいさつも済ませる予定です。お土産は何がいいかしら？ところで管理会社さんなのですが、じっくり比較検討して決めようと思っていたら、前の管理会社さんが「うちはこういう業務が苦手なので・・・」という理由で、一日も早く降りたいそうで、15日までには決めるように言われました。「こういう業務が苦手」って、不動産屋さんなのに・・・？　不思議だ。管理会社の目星はもうつけてあります。アポも取りました。浦田健さんの本やCASHFLOWさんの講演で学んだ管理会社との付き合い方を参考に、しっかりと空き室を埋めてもらえるようお願いしてきたいと思います。話は変わって、18歳で東京に出てきて、今までに10回以上引越ししている私の部屋選びの基準って、「友だちを呼べる部屋」でした。多少駅から遠くて不便でも、堂々と友だちを招待できる部屋。だから、場所がよくて家賃が安くても、ゴミ置き場が散らかっていたり、子供の三輪車やオモチャなんかがぐちゃっとなっているようなところは避けていました。そして、狭くても収納がなくてもいいから、こざっぱりしていてオシャレな物件を選んでいました。独身時代って、多かれ少なかれそんな部分があると思うのです。とくに大学生とか。（ちなみに、当時から部屋好きだったので、引っ越す前には３０以上の部屋を見て決めていました）大家になったら、自分が住みたくなるような部屋を提供したいってずっと思っていました。独りよがりな個性を押し付けるんじゃなくて、ちゃんと今の入居者さんのニーズにも応えながらも。今回、外装も内装もそこそこのレベルのアパートを買えたので、そんなに難しくないような気がしています。まずはIKEAで安くてかわいい照明やコンセントカバーを買う予定です。カーテンもあるとインパクトがあっていいかもしれないなあ。ちょい悪親父で有名な『LEON』のキャッチフレーズじゃないけど、お金をかけずにセンスを使って住みたくなる家を作りたいです。ここからが本番。努力の成果が入居率となって跳ね返ってくる大家業って、かなり面白いと思います。がんばるぞー！

  2006.11.09

  コメント(6)

• 次は管理

  おかげさまで念願の大家です。今週末は、土曜空手、その後友人を招いて食事会。翌日曜は宇都宮へ行って管理会社さんにあってきます。客付けの相談もしてきます。そして入居者さんにもご挨拶と忙しくなります。リフォームや細かい賃貸条件について家族会議も必要です。これから本番です。コンサルティング会社の経営陣に出世している友人に、とても久方ぶりに大家になった短文を携帯のメアドに連絡。超忙しい御仁なので返事期待していませんでしたが、おめでとう、ぜひ我が家に遊びに来て、と返答アリ。この友人、３棟ほど物件をすでに持ち、財産関連の講演もこなす、年下ながら、この道の先輩です。久しぶりに会えると思うと楽しみです。そういえば息子もまだ見てもらっていませんでした。これからだー。がんばります。激励のメッセージいただいた皆様へ、本当に、ありがとうございました。おやすみなさい。 

  2006.11.08

  コメント(2)

• てんやわんやでも

  何とかなりました。本日決済終了し、鍵も手に入れ、中古アパートのオーナーとなりました。保険料、手数料などは、振込みでも言いといわれていましたが、現場で数万円の不足であれば、領収書は持ってきていますので、銀行で引き出していただけるならお願いします。ついていきますので。と仲介業者さんにいわれ、結局現金決済しました。C社の担当Yさん、どうもありがとうございました。おかげで大家第一歩踏み出せます。15日くらいまでに管理会社きめ、現状の入居者さんにもあいさつし、と、今週末から忙しくなります。皆様方からのアドバイスと、ネットや本で得たノウハウをコレカラ実践です。躓きもあるでしょうが、さあ、スタートします。秋晴れの中、手続きが終わって、東京駅近くの某所で寿司ランチとビールの小瓶で一人乾杯。夜は家族3人で近くの居酒屋で乾杯。タータン、君のためにも父さんがんばるぞ。と決意した今夜でした。皆様、夜は冷え込むようになりました。風邪をひかないよう、おやすみなさい。

  2006.11.07

  コメント(18)

• 焦りは禁物

  明日はいよいよ物件最終決済。お金は準備しました。皆さんゲンナマに関するコメントありがとうございました。一千万円以上の現金を準備された方もいて、なんだかスゴイなと。仕事でクレームを抱えています。金額はそれほどでもありませんが双方の言い分がかみ合わず長引きそう。こういうときは、落ち着いて次善の策を粛々と提案し、公正な態度をとり続けるのが結局一番いい、という経験則に達しました。小生の場合、客先＝日本、仕入先＝ヨーロッパ、と文化文明の違いはあっても、日欧は商習慣と遵法精神の共通プラットフォームがあり、fairであることが鍵、と感じています。どのような取引も一緒でしょう。明日は間違いのないよう落ち着いて終わりたいと思います。今日は短いですがこの辺で。おやすみなさい。 

  2006.11.06

  コメント(0)

• 初めての大金

  あさっていよいよ物件の決済となりました。仲介手数料、火災保険料、登記費用、公租公課、物件残金合わせると三百万円プラスαの現金を持参と相成りました。明日、最終的に銀行で準備します。皆さん、最高で何万円現金を目の前にされたことがありますか。一億円以上の方いらっしゃいましたら、是非その体験談を書き込みお願いいたします。数千万円単位、あるいは小生のように数百万円でも結構です。宜しくお願いいたします。現金を目の前にする体験というのは、そこに人生のある側面が凝縮された瞬間が場面展開されると思うからであります。さて、秋晴れの本日、父が遊びに来て、成長著しいタータンと遊んでくれました。一緒に郷里の集まりである、関東○○会（＝○○に郷里の出身の町の名前が入ります）総会に出席するため、早朝に上京（今は千葉県在住）し、先ほど一緒に帰ってきて（会は１２時から午後４時くらいまで）今我が家で休んでいます。この会では、関東在住の○○町出身者が年に一度懇親を深めるており、今年でもう２０回以上回を重ねているようです。（小生今回がはじめて。何せ○○町は５歳までしか居りませんでした）。父に＝今回はビデオを撮って欲しい、と頼まれたのがきっかけです。なんと出し物のコーナーで、演歌と民謡にあわせ、ドジョウすくいなどを扮装して踊るから、と。子供のころは、何でも目立ちたがりで、祭りのときなど舞台で歌ったりなどしている父を、よく子供心に＝酔っ払っていて死ぬほど恥ずかしい、と思っていました。父に、ひょっとして来年はもうこの世にいないかもしれないし、タータンにひょうきんな祖父さんがいた、という記録を残したい、といわれついて行くことに。なんと、○○町出身の本物のプロのシャンソン歌手の次にステージに上がり、ギャップの大きさで親父のドジョウすくいも結構うけたりしていました。テレビでよく見る新聞の編集者（この人も○○町出身でわが母校＝高校の先輩でした）の「安倍新総理を語る」という講演もあり、また、税理士の先輩もいたりと皆さん大いに盛り上がっていました。　　後日また今日の日のことをまとめてみたいと思います。クレームの出張が続いた先週、一方では、頭には不動産の決済のこともあり、妻との会話も結構ぴりぴりしてしまい、自分の修養の足りなさを感じております。　昨日はカラテの練習に行くことができました。さっぱりしました。やはり運動の習慣はいいですね。週一回しか最近いけていませんが、なるべく二回にと思います。来週は決済、クレーム処理、と忙しいですが、二回練習参加に挑戦です。今日はみんなで夕食後、飲み会の疲れもあって、７時過ぎにうたた寝、そして１０時に起きて明日の確認や、このブログを書いたりしていたらあっという間に夜中です。皆さんおやすみなさい。   

  2006.11.05

  コメント(6)

• 管理会社の引継ぎって・・・

  祝日だというのに夫は仕事に行きました。なにやらどうにも色々あるらしく、アパートのことを相談できる雰囲気ではありません。やっと家にいると思ったら楽しみにしていたというモーツァルトの特番を見ています。彼はクラシックフェチなのです。お仕事がんばってね。そして一息ついたらアパートのことも相談させてくださいな。というわけで、キートス妻でございます。このところ、管理会社をどうするか考え中なわけですが、「最初の半年は仮契約にして、空き室を埋めてくれたら本契約にする」という案、昨日聞いた数社では残念ながら受け入れられませんでした。明日、他をあたってみます。本命のA社は、「当社は空室の分の管理料はいただきません。ですから、管理料をいただくためにも精一杯紹介させていただきます」と言っていました。契約期間は最初から２年ということだけど、熱心にプレゼンしてくれたので、前向きに検討であります。ところで、管理会社の引継ぎについて、また疑問がわいてきてしまいました。今まで、決済と同時に前の管理会社との契約を打ち切って、決済日の翌日から新管理会社にお願いするつもりでいました。でも、実際はどうもそんなに簡単に新会社と管理契約を結べるわけではないらしい。仲介業者さんは、「決済までに次の管理会社を決めておいてください」なんて言っていたけど、新しい管理会社に頼むには、一度カギを渡して中を見てもらわなければいけないんだよー（少なくともA社はそういっていた）。そして、カギをもらえるのは決済日の7日だから、その前に契約を結ぶことはできないんだよー。もし、決済日に前の管理会社との契約を解除し、新しい管理会社と契約するまでの「空白の期間」に何かあったら、すぐに対応することは困難。そりゃいかん。うーん、決済は7日だから、今月末まで（来月の家賃集金まで）は前の管理会社にお願いして、新管理会社との引継ぎの用意ができたらそちらに移行するという形にすればいいのか？「決済と同時に管理会社を変える」と思い込んでいたけれど、急ぐ必要もないような。皆さんはどうしているのだろうか。初歩的な質問で恐縮ですが、お知恵を拝借できれば幸いです。話題は変わって、よしおかたろうさんのブログで紹介されていた「いーかねっと」に我が家も申し込もうと思っています。よしおかさんは、CASHFLOW101さんとjmさんのセミナーの二次会でお見かけしたものの、直接お話したことはありません。実際に会ってみたいわ。料理と田舎好きの夫は、よしおかさんに勝手にシンパシーを感じているようです。それと今日、「3代目大家のマサさん」のブログを見ていたら、ネット環境を整えるためのお得情報が載っていました。わがアパートでも必要性を感じていたので、「ラッキー！」と思ったら、「20戸以上のマンションをお持ちの大家さん」限定であった。アチャ！　精進して出直します（＾＾；）

  2006.11.03

  コメント(6)

• 管理会社候補へ電話しました

  こんばんは。夫はこのところ本業が多忙らしく、帰宅後バタンキューといった状態です。体に気をつけてね。ということで、キートス妻でございます。昨日は昼までに仕事を済ませ、午後から物件近くの管理会社に電話でヒアリングを行いました。ごあいさつと自己紹介のあと、次のような質問をしてみました。・御社にいらっしゃるお客様は、どのような物件を探されている方が多いですか？・○○地区に管理されている物件はありますか？　ある場合、空室率は？・宇都宮市内の賃貸事情はどうですか？　Ｔ大学の学生さんの動向は？・管理費は何％ですか？・その他いろいろ、雑談一番短いところでも５分くらい、長いところでは１５分くらい話しました。その結果、電話した５社のうち大手Ａ社のＴ支店にいい印象を持ちました。Ｔ支店というのは、駅からは少し離れるものの物件に近く、お客さまの中にもうちの物件のある地域を指定する方もいるそうです（そういえばjmさんもセミナーで物件の近くの不動産屋さんがいいと言っていました）。お客さまのニーズは、「できるだけ安い物件」と「共益費と駐車場こみで4万円位」の物件が多いとのこと（うちにピッタリ）。我が家の物件の近くにあるアパートが、かなり築古にも関わらず最近まで満室だった（今は１室空き）という点にも惹かれました。あと、電話で対応してくださった女性の対応がダントツだったことも。実は、うちのアパートがある地区が供給過剰気味のせいか、幾つかの不動産屋さんからものすごーく居丈高な対応をされ、これでサービス業なのだろうかとかなり驚いたのです。そういう状況にあるってことは最初からわかっています。それでも工夫次第で勝算があると思ったから購入しました。近くには満室のアパートもあったし、何より安く買えている分、手を入れて付加価値を高めることができます。何十部屋もあるマンションではありません。8部屋のアパートの3つの空室を埋めることは、絶対に可能だと思っています。自分たちも精一杯の努力はするから、不動産屋さんにも力を貸してほしい。パートナーとしてこれからやっていくためには、相性も大切です。そういう意味でも、一番前向きな印象だったＡ社のＴ支店さんがいいかな～と思いました。今日は水曜日でお休みだったので、明日こちらのお願いを幾つか提示してみてから（おかずパパさんに教えていただいた「来年の春まで仮契約にして、空室が埋まったら本契約に変える」という方法）、どうするか決めたいと思います。それにしても、今回、不動産屋さんに電話をしてある意味カルチャーショックを受けて、新しいことを始めるってやっぱりいいことだなあと実感しました。なんというか、本業は10年やっているので、今では感性の合った人としか仕事をしなくても済んでしまう状況にあるのです。それが、不動産業界ではまったくの初心者。だから、周りの人もこちらをペーペーとして扱います。中には、こちらが東京在住の新人大家とわかった途端に、態度が変わった社長さんもいました。そういうの、なんか燃えるんです。自分はまだ素人みたいなもんなんだから、仕方ない。これから実績を積んで、知識と自信をつけて、堂々と渡り合えるようにがんばるぞ！　という感じ。そのチャレンジングな感覚が、久しぶりでワクワクします。明日は金融機関向けの引き落としの手続きに郵便局に行ってきます。お天気が良いようなのでちょっと遠回りして、タータンのお散歩もついでにしてこようかと思っています。今の季節、大好きです（＾＾）

  2006.11.01

  コメント(4)

• 管理会社をどう選ぶ

  こんばんは。キートス妻です。夫は今日は飲み会つきの打ち合わせだそうです。何時に帰ってくるかな？　ところで、11月7日に決済日が決まり、なんとなく一息ついている我が家。月末も近いということで、夫も私も本業（と子育て）に没頭していたら、先週末、仲介業者さんから電話がありました。「管理会社、決めましたか？」「え？　あ…。まだです…」「そろそろ決めないと、家賃の振込みの手続きとかありますからね」「はい。わかりました…。ご心配おかけしてスミマセン」そんなわけで、タータンの世話の合間に、物件近くの不動産屋さんのＨＰや、関連書籍の管理会社に関するページをチェックしてみました。結局、大手と迷ったのですが、仲介業者さんのススメもあり、物件近くの大学と関係の深い不動産屋にお願いしようと思います。個性のない１Ｋで、駐車場の数も足りないので、自転車で大学に通う学生さんに入っていただければ一番ありがたいのです。それにしても、管理会社さんに行く時間をいつ作ろうか。繁忙期以外は土日休みだから、客付けは他の不動産さんやにもお願いした方がいいかも…。管理費って何％かなあ？　とにかく、明日にでも電話して、詳しい事を聞いてみるつもりです。ところで、管理会社を探すために今日あらためて、近隣の不動産相場などを見ていたのですが、うちの物件、どうも家賃が相場より低いようです。１割～２割くらい。一番家賃の低い部屋なんて、そのあたりの底値並の値段です。全然ボロくないのに、ボロッボロの物件と同レベル。これなら８室中３室ある空室を埋めるのも難しくなさそう。やり方次第で家賃アップだって可能かも！　という明るい気持ちになっています。夫も私も、ギリギリになるまでのんびりしているタイプ。あまり動きがない時期だからといって放置していて、機会を損失することのないよう、明日の夜は作戦会議を開く予定です。リフォームはどうしよう、内覧者向けの手紙の準備もしなくっちゃ。去年から本やＣＤやＤＶＤやセミナーで勉強してきたことを、自分の物件にいかせるときがきて、なんか嬉しいです。がんばるぞー！　あ、その前に月末〆のお仕事が山盛りです。こっちもがんばります（＾＾；）

  2006.10.30

  コメント(10)

• 決済の日付け

  本日は関西方面に出張。帰りに名古屋で商売仲間の方々と、同乗の送迎バスを降り、居酒屋で名古屋風味噌味の効いたソースの焼き鳥を堪能。1時間半5人でビールと焼酎のボトル一つ空けて1万円でお釣りが来ました。名古屋は安くて旨い。帰宅11時前。仲介業者さんから最終決済の日時、用意する現金明細が届いていました。11月7日に決定。あと何百万か用意して持参すれば、この決済日以降、晴れてオーナーに。瑕疵補償事項も確認し、大家としての戦術を練らねば。年末までには、税金対策も勉強必要です。このアパート取得により、税金面での優遇措置ってあるはずですが。まだ勉強不足なので、税理士さんを紹介していただいて早速相談にかからないと。11月中には日割り家賃も我々のものに。いよいよ第一歩を踏み出せます。関係者のすべての方々、ブログを通じてアドバイスいただいた皆様に感謝いたします。関西方面、きれいな秋晴れでした。田園地帯に広がった工業団地でお得意様の工場竣工式がありましたが、刈り取られた田んぼや、山の色合いから秋を感じました。家内の仕事も一段落し、その分の報酬も多少入金してキートス家はこの一週間だけはミニバブル。本日疲れましたのでこれにて休みます。おやすみなさい。皆様、良い週末を。さわやかな秋を楽しみましょう。 

  2006.10.27

  コメント(5)

• 契約日決定

  融資の本契約日、26日水曜日に決まりました。これもひとえにアドバイスをいただいた皆さんのおかげです。次のステップは満室と節税です。今日は妻の友人の芸術家のパーティに行きました。芸術家も人ですね。銀座の二次会で絵画家の二人の先生と飲んでいると、つくづくそう感じました。生活感覚とお金に関する日常の必要性は、万人共通。ただ、目指している優先順位が違います。いろいろと感じて、ついでに銀座に行きつけの店（安心価格）を見つけることができた夜でした。疲れましたが、楽しかったです。いつか、投資家の皆さんと一緒に、投資話を肴に銀座あたりで飲めたらなあと思いました。おやすみなさい。

  2006.10.23

  コメント(4)

• Faxなおりました

  昨日買ったfax設定完了。仲介会社さんのメッセージやっと読めました。月曜から最後詰の作業、これで間違いなくできそう。一安心です。物件への火災保険条件も決まり、ほっとしました。アドバイスいただいた皆様、ありがとうございました。次回はもっと、しっかり余裕を持って契約まで段取りをしたいと思います。本日、妻は仕事で、午後一杯いませんでした。天気が悪くなるにつれ、タータンぐずり始め、最後は30分ほど号泣。オムツを替えて、妻をひたすら待ちました。夕食は、ぺペロンチーノにベーコンとピーマン、万能ねぎ添えを小生が仕度。おっぱいをもらった後、食卓ではタータンニッコリご満悦。やっぱり赤ちゃんには母親とおっぱいです。今回の物件が一折落ち着いたら；１）今回の総括と反省　２）年末までに空き室対策　３）次の物件の融資に関する基本スタンスの作成＝自己資金、会社設立、親からの会社への出資打ち合わせなどの素案を練る。　４）管理会社の件　５）税金対策開始、　など検討事項がありますので、プロジェクト会議(議長小生、総括委員長＝妻）での打ち合わせとなります。東京は、秋の気配のしっとりとした雨です。皆様、風邪をひかないよう。おやすみなさい。  

  2006.10.22

  コメント(2)

• やっと融資の収斂へ

  皆様、お騒がせしました。えっ！　なにがって、些細な融資にまつわる離婚問題です。夫婦間では基本合意に至りました。離婚の危機は去りました(笑)来週、最後の書類の詰と、諸契約が待っています。小生の、住所の変遷がわからないからと、住民票だけでなく、戸籍の附表の提出を求められました。ただ、ここ十数年で、都内ー実家ー留学ー実家ー都内ー海外駐在ー千葉の美浜ー家賃節約のため千葉の幕張へー結婚で都内月島ー子供生まれて都内文京区、と住所変遷。　結婚前の分は千葉の実家の戸籍の記録が必要らしいです。いろいろあるものです。来週のＬ住さんとの契約は、実家保証人（母）、妻、小生三人そろってＬ社へ。母は膝が多少悪いので、近所のホテルまで来てもらえないかと頼みましたが、よっぽどの例外以外は、Ｌ住社で願いますと。一年生の実績のない人間ですから、今回はこんなことで融資先に逆らわないことにしました。仲介業者の担当者のFax.連絡も重要事項を網羅しているので、この時期大変重要です。こんなときに、Ｆａｘ壊れてしまったので、本日、車で親子三人有楽町ビッグカメラへ。新しいの買いました。担当のＹさんご心配かけました。BrotherのＦａｘ．プリンタ、写真印刷、電話子機付きの多機能タイプ3万7千円＋税で購入。銀のＢＭＷ色のマシン。妻の仕事＝文筆関係＝で使っていたプリンタも壊れていたので思い切って購入。Brother　といえば子供の頃は、ミシンでした。いまや立派なＯＡ機器メーカー。今度この会社の凋落と復活繁栄物語の本があれば、ぜひ読んでみたいと思いました。経営者や現場担当者は、ココまで来るのに相当苦労されたと思います。ちなみに売り場では小生買った機種、売れ筋Ｎｏ１．で、Sharp,Canonといったメーカーとfaxコーナーで堂々と渡り合っていました。タータンは、親に連れまわされ、風呂に入る前に完全おねむに。そのまま今日は寝かせることにしました。一歳二ヶ月を過ぎ、成長著しい彼。妻がプリンターのためし刷りに印刷した、数ヶ月前の自分の写真を掲げて見せたら、指差してアーアッ！と反応。自分と解っているよう。買い物から帰って、夕食はチンゲン菜に、削り節の粉、オイスターソース、にんにくを混ぜさっと炒め、卵をまぶして一品を仕上げました。＝小生担当。これをメインにコンビニサラダ、残り物の肉じゃが＝妻の得意料理、でいただきました。HOROTAのシュークリームをデザートに日本シリーズを。野球は第一戦中日の勝ち。SHINJO残念でした。秋田県人のつもりの小生は、落合監督にも胴上げ期待したいし。寒い地方の球団でも日本一になれると証明してもらいたい気もするし。どっちもがんばれ。小生も明日は来週の段取りがんばります。あすは、妻が仕事の打ち合わせで午後数時間父子家庭になります。うまくいけば不動産研究タイムができますが、さもなければ、母さんが恋しくて泣く息子をあやして終わりかな？2クラスある土曜の空手のうち、本日は1クラスのみで、軽く汗をながして帰宅。fax.の買い物のためです。不動産投資にも子育てにも体力は必須。帰り際に先生から先日の昇級試験で勝ち取った(大げさか）茶帯をいただきました。(黒の前です＝でも黒と茶の間が一番遠いのが空手です。特に時間のない社会人には）。四十面をブッコいて空手を始めて2年半。まあ、目的は帯の色よりも継続による自己修練と、いい仲間を通じてのストレス発散、体力維持ですね。先生は極真のもと部門別での日本一です。先生いわく、この道場はいままでスポーツクラブと極真の道場の中間くらいの感覚でやってきたが、極真の選抜された選手は別として、一般の茶帯と比べても、皆さん基本技ではそれほど遜色ありません、と。　ただ、スパーリングはスピードでは劣っている。理由は練習でスパーリングに時間を割いて取り組めなかったから。ただし、今後はその面も拡充していけば、一般としてはいいレベルの道場になるし、そうしていきたい、と。　小生は黒帯にこだわったりするよりも、動きやスピードがすこしづづ上達していく体感が快感で、そこを追求したい。　今後不動産投資で生活に余裕ができたら、思想の勉強と、武道は時間を増やして取り組みたい分野である。きょうなど東京は23度くらいで、ちょっと動くとまだ汗ばむ陽気でしたが、朝夕は冷えてくるようになりました。会社でも風邪がはやっていて多少休む人が増えてきました。みなさま、風邪を召しませぬよう。おやすみなさい。  

  2006.10.21

  コメント(6)

• 将来の借り換え先

  こんばんは。キートス妻です。前回の日記で夫への不満を爆発させていた私ですが、あのあと冷静に状況を見つめた結果、つべこべ言ってないで現実を受け入れることが最善の方法だという結論に達しました。融資特約の締め切り延長なんて言い出したら、キリがないものね。それに、Ｌ住を勝手に悪代官に仕立てあげていたけれど、実際は保険も相場程度とわかりました。そのへんをちゃんと調べないで、一方的に夫を悪代官に従順に従う小市民と決め付けたことを申し訳なく思います（あのあと謝って、今は仲良く作戦を立てています。夫ありがとう）私ってぎりぎりになってジタバタするタイプなのかもしれません。２棟目からはチャレンジ幅を大きくしていくつもりなので、そのときは今回の教訓を生かして2人で話合える時間をいっぱい作ろうと思います。ということで、当初はＬ住に変動4.05％の30年をお願いして、状況に合わせて借り換え先を探すということで進めることになりました。夫は『オレは最初からそのつもりだったんだ～』と言っていますが、具体的な借り換え先も数字を伴わない提案だったので、私は正式な提案として受け止めていませんでした。どうしようかなー、と思い、ちょっと気が早いのですが国金に聞いてみたところ、国金はクレジットカード会社とか悪徳業者などの高利からの借り換えは可能だけど、１０％以下の金利では難しいということです。急ぐ話ではないので、金融機関研究をしながら模索してみようと思います。今日は夫の戸籍の附表をもらうため、本籍地のある町に出かけました。必要書類って本当に多いですね～。集めても集めても揃いきらないという感じ。本契約までにはキッチリとまとめておかなくちゃ。アパート経営にあこがれていた頃は、物件探しとリフォームと客付けが成功すれば、うまくいくと思っていました。でも実際は、こんな地道な作業もたくさんあるのですね。苦手な分野ですが、一つ一つ勉強しながら進めていきたいと思います。コメントをくださる先輩方、未熟なキートスファミリーですがご指導のほど、よろしくお願いします（＾＾）/

  2006.10.19

  コメント(4)

• 不動産離婚？

  キートス妻です。昨日に引き続き、今日も夫と口論になってしまいました。夫、よっぽど腹が立ったらしく、寝室ではなく勉強部屋で寝ています（＾＾；）普段は夫のすることはすべて肯定したいと思っている私なのですが、今回ばかりは家族の将来に関わる大切なことなので、「あなたの好きなのでいいわ♪」とも言っていられません。それでつい口を出すのですが、話しているうちに興奮してしまい、「その言い方はないだろ！」と怒られてしまいます。反省。口論の原因となったのは、ただでさえ変動４．０５％（３０年）という厳しい条件を出されているＬ住から、火災保険１００万円超のお知らせが届いたことにあります。そして、そのことに何の疑問も抱かず「仕方ないよね～」と電話してきた夫に「？」マークが浮かんでしまったのです。「なぜそうも、相手の条件を簡単に飲むの？」「本当にベストを尽くしてる？」そもそも国金派（１０年固定２．４％、ただし金額はＬ住より少ない）だった私。「２棟目を買うためにキャッシュフローを残したいからＬ住の３０年で」という夫の主張を聞き入れようとはしたものの、４％超で利上げの可能性もある利息に加えて相場より高いと思われる火災保険を払うことに、抵抗を覚えます。ローン特約の期日まであと１０日。これまで融資に関しては夫まかせにしてきました。正直、もっと話合うべきだったと思っています。夫はあまり器用なタイプではないので、私のほうからもっと「手伝えることなーい？」と声をかけるべきでした。ローン特約の期日って延長してもらうことができないのでしょうか？私はＬ住と国金への申し込みにしろ、火災保険にしろ、ベストを尽くしたと思えないのです。ずさんな資金計画でいたら、２０％の利回りだってすぐに吹き飛んでしまいます。今日の昼間、仕事中の夫から「Ｌ住から審査が通ったと連絡が来たよ」と電話をもらったときは、「よかったね。これで私たちもアパートオーナーね」と喜んだのです。本当は二人で乾杯したかったのに、夜になってこうして口論になってしまったことはとても残念です。夫が本業の仕事で疲れているのを知っていても、この先の目標を追いかけていくためには、「他のサラリーマン大家さんだって同じ。楽な人なんていないよ」と言わざるをえない状況があります。２棟目、３棟目と増やしていくために、夫にはがんばって欲しい。キートスファミリーの大黒柱として、実力を目一杯発揮して欲しいのです。今回の物件を諦めるつもりはありません。最終的にどんな条件でまとまるにせよ、そこからベストを尽くすしかないと思っています。でもその前に、期日までの１０日間。今の自分たちが何をすべきなのか。夫婦で冷静に話し合う必要がありそうです。そもそも不動産投資に挑戦したのは、家族のしあわせな未来のため。できるならその過程も楽しいものにしたいと思います。とりあえず、明日の朝は夫の好きな柿をむいてあげようかなあ。。。

  2006.10.16

  コメント(14)

• 本日の失敗

  休日の夜、息子(一歳）の就寝をまって、Ｌ住の金利シュミレーションを夫婦でしているうち、妻に、これが万が一通らなかったり、条件が悪すぎるとなった場合、国金の感触は？ときかれた。様々なことにかまけ、Ｌ住の長めのローンが組めそうだし、、、、といった感覚もあり、国金に必要な事業計画を小生がしていなかったことに、今夜ついに妻が”プツン”。真面目に投資に取り組む大人としては、言い訳できない事態だけに、最後は自分で自分の甘さを自覚。ただいま反省中。月刊「完全暴露！大家の財布の中身レポート」９月分を読んで、著者各位のつめの垢でも煎じて飲むように、と、妻。皆様の有益なレポート、勉強になりました。ありがとうございます。　そして更に反省。気持ちの良い秋の日を迎え、本日、日中気分転換だけはできました。皆様、いかがお過ごしでしょう。小生は、季節の変わり目で、少しのどを痛めました。息子も鼻水じゅるじゅるです。皆さんもご自愛ください。体調に気をつけ、これから、詰を誤らないよう、できることは早めの手当てを、と改めで気づかされた一日でした。このような事態は、本業でも、もし、部下が同じような事とをしでかしたら、その詰の甘さに、小生でも妻と同じ反応をするかもしれません。本業やその他人間関係で何があっても、また、すぐにスタンスと頭を切り替え、臨機応変に対応するのが、一人前の大人の投資態度。未熟です。でも今後取り返します。

  2006.10.15

  コメント(0)

• この間の三連休

  三連休は妻の実家で過ごしました。静岡の海に近いところです。一歳2ヶ月になりヨチヨチ歩きと、多少の芸を覚えた、ニコニコしっぱなしの長男タータンはアイドルでした。実は地元の祭りがあり、ぜひ見に来て、と以前から誘われていたのですが、今回初めて見物しました。結果は予想以上の規模にびっくりでした。古くからの歴史のある街ですから、同じ田舎といっても、田んぼの中の新興住宅地にある小生の実家の町とは違い、妻の地元は、由緒のある大きな屋台が20台くらい各町内ごとに練り歩き、老若男女入り乱れ大変な賑わいでした。都会に働きに出ていたり、嫁いでいった人たちも、子供づれで里帰りをして参加しています。妻も屋台の通り道や神社の夜店で、数年ぶりであった同級生たちと旧交を温め、お互いの子供や赤ちゃんを紹介し合っていました。きらめく光や人ごみのにぎやかさを体験し、息子も目をきょとん、としていました。おばちゃんに抱かれて屋台と一緒に練り歩いているうちに寝てしまったりも。夜中には、祭りの興奮があまりに強烈だったのか久しぶりのタータンの夜泣きで両親ともとまどったりもしました。豊作の感謝と来年の豊穣を願ったのが始まりであろう秋のお祭りですが、久しぶりに子供の頃の祭りを思い出し、この地域での人々の歴史や、地域の連帯、家族の絆や、妻や子供に恵まれていることへの感謝の念など、様々なことを考えるいい機会になりました。皆さんの地域では夏祭りが盛んですか、それとも秋に大きなお祭りがありますか。都会にいると、いい意味での孤独も味わえますが、地域に根ざした行事に包まれているところに暮らす楽しさもまたいいものだ、と感じた今回の連休でした。何のための投資だろう？わたしの場合は家族のささやかな生活を守るためと、自分の自己実現のための恒産を得るため、という原点も見つめさせてくれた今回の休暇でした。本日は、取引先のパーティーに出席し１０時に帰りました。パーティーでは、出席者とあいさつをしているうち、ゲストの中に、北欧駐在時代に知り合い、小生が経営に参画していた工場を買った、現地会社の経営者と数年ぶりに再開し、お互いに同じ業界での検討をたたえて、現地での再開を期しました。なんだか、懐かしい思いをすることの多いこのごろです。融資案件、最終決定まで気が休まりませんが、今夜は越し方をちょっと振り返り、子供のころの田舎での楽しかった祭りのことを夢に見たいものです。おやすみなさい。 

  2006.10.12

  コメント(0)

• 融資本申し込み

  本日午前中Ｌ住に融資を正式に申し込む。感触では、３０年はひょっとしていけそう。（予想外れたら恥ずかしいが）。金利４．０５％変動というハンデはあるが、キャッシュフローはそれなりに回るはず。（満室で２４～２５万円/月の収入は見込めるので）。あとは、１週間ほどで、担保の実家をＬ住さん実地見聞チェックなどして、結論がでるはず。国金の２．４％固定、十年で最高1000万円という条件と、キャッシュフローや支払い総金額などの比較して、コチラも最終決定に備えねば。やることは＝国金に事業計画含めた正式申込書を今週送付し、来週面談の上、Ｌ住の結果を待つ、ということ。本業もいま、大詰めで今週忙しいが気合を入れたい。！本日は、午前中のＬ住面談後、土曜の空手絵昇級試験に備え、会社でmeetingをこなした後、ｱシスタントに指示を出してそそくさと退社。７：３０～9：50まで空手クラス出席。帰りにプロントで食事を済ませ、やっと一息。もう日付が変わったので、疲れもあり今日は休みます。後ほど、3連休の報告もブログにていたします。今日は盛りだくさんでした。妻の田舎でお土産にもらったきんつばが抜群に美味しい。炭酸水を飲んで、さて寝ます。おやすみなさい。

  2006.10.11

  コメント(0)

• 初のＩＰＯ株投資大成功（多分）

  キートス妻です。先月、初めて申し込んだＩＰＯ株の購入権利に当選したことを書きましたが、あのあと無事に、予定利益を確保したうえで売却することができました。ホッ。とはいっても利益は購入価格の１割程度だから、ＩＰＯ株としては少ない方なのですが。事前にネットで初値予想を調べたり、証券会社の営業マンに聞いたりして、「あんまり上がりそうにないから、１割上がったら売ろう」と決めていたのです。結局、ピーク時で２割ほど上がったのですが、私としては予定通りの利益を確保できて大満足です。「指値」と「成行き」の意味もわからず、証券会社の営業マンにゼロからやり方を教えてもらってなんとか株デビューできました。こういうお金の稼ぎ方もあるんですね。私って世の中のことやお金のこと、何もわかっていないのね、と３０を超えて実感した次第です。これからもＩＰＯ株に申し込み続けようと思います。次はミクシーみたいな大物に当選するといいなあ。ところで宇都宮のアパートの件、夫がＬ住と国金に正式に申し込みをするようです。私は明日、印鑑証明を取りに区役所まで行ってきます。いよいよだなあ。早くアパートオーナーになりたいなあ、と夢が膨らむ今日この頃なのでした。

  2006.10.05

  コメント(4)

• さて、ほんとに融資申し込みだ

  ご無沙汰しました。このところ、本業は新規契約を巡って、お客様廻りを展開中。比較的付加価値の低い分野ながら、ココ2回ほどの四半期は、売り手市場で値上げして尚且つ数量をお断りしている状況。　　それでもヨーロッパ、バルト三国の工場は原料と運賃、副原料などの値上がりで、十分な利益が出ていません。投資環境に詳しい皆様、素材分野でのココ1年ほどの状況はどうでしょうか。小生の業界では、ここ数年続いた、とめどなきデフレがこの半年で信じられないほど反転、過去5年分の値下がりを円建て価格では埋めてしまっています。ただし、ユーロは信じられないほど対円高になりましたから、生産純益はヨーロッパ工場ではトントン。世界的地域を覆う戦争がない現在、基本的デフレは続くでしょうが、小生の業界のように、部分的には大きなゆり戻しが見られる昨今、自社での適正利益を最大化しながらも、お客様、自社ともにゲームのルールに則った、フェアーと思われる商売を展開したいと思います。閑話休題、このところ本業にかまけ、融資手続き進んでおりませんでしたが、母から依頼しておいた書類も届き、妻のサインも取り付けいよいよＬ住申し込みます。本日念のため、客先回りの合間に、再度、ＡＺＲ銀、ＩＢＲ銀にアパートローン可能性打診。前者は、一都三県以外であれば、大型物件でないとダメ、後者は遊休地活用のアパート新築以外は商品用意していない、と。やっぱりＬ住以外は、国金さんのみの可能なよう。両者、あす書類そろえ打診申し込みです。体調が悪いこと、空手昇級試験練習、新規契約（本業）など理由にして、だらだらしてしまいましたが、気合入れなおします。本日は、気温は過ごしやすかったですが、湿気があり、小雨の中重い鞄をぶら下げてあちこち訪問しましたので、背広の中は汗だく(小生汗かきです）。皆様この時期どのように体調維持に気を使っていらっしゃいますか。小生9時前に帰宅し、珍しくぐったりしました。ご褒美に、妻からバニラアイスもらいました。皆様、お休みなさい。

  2006.10.02

  コメント(0)

• ちょっと中だるみ

  こんばんは。キートス妻です。夫はこのところ、毎晩のように深夜まで仕事をがんばっています（ほとんどお酒を飲みながらのお仕事ね）帰宅するとすぐにバタンキュー状態。朝はコーヒーと野菜ジュースを飲んでから、その日の占いの順位を確認。その後、異様に長い時間何を着ていくか迷った末に（特にネクタイ）、バタバタと出かけていきます。そんなわけで、宇都宮の物件について話す時間がほとんどありません。今週は銀行にも行けないようで、ちょっと中だるみといった感じです。私もこのところ仕事の締め切りに追われており、不動産のことを考える時間が一時期に比べて極端に減っています。皆さんのブログを拝見していると、仕事や子育てに精一杯励みながらも、投資のための時間もきちんと取っていて、「忙しい」なんて言い訳にならないのがよくわかります。家族全員のんびり派の我が家ですが、この先不動産投資を本気で成功させるためには、時間の使い方を工夫しないといけませんね。ちょうど季節も涼しくなってきたことだし、まずは早起きにチャレンジするつもり。タンタン（1歳の男の子）が起きる前に目標や作戦について、定期的に意見交換できる時間がもてれば理想的なのですが…（今は夫が早く帰ってこれたときに少し話す程度）ローン特約の期日は１０月末です。期限まであと一ヶ月。少しでも条件のいい融資先を見つけるために、そして自分たちにとって最善の不動産投資法を見つけるために、がんばるぞー（＾o＾）   

  2006.09.29

  コメント(0)

• 融資へのチャレンジは続く

  Ｌ住に担保の書類を送るため、実家の母に実家の謄本を送ってもらうことにした。母は父の事業の失敗と酒癖の悪さにほとほと懲りているので、こういう事には協力はしてくれても、あくまでも昔の苦労と悪夢を思い出すのか、今日返信した旨電話連絡があった際、珍しく機嫌が悪かったと妻。同じ思いを子供のころからしていたので母の気持は良くわかる。この投資に成功して、いくばくかの報酬を渡してあげたい。＝そうしてあげうることで、成功することで恩返しをすればいいじゃない＝と妻のアドバイス。＝そのとおり。取引先と飲み会が続いているが昨日は某商社数名と銀座の近くで、入りやすいお店で食事。結構みんな株式やＩＰＯ株のことを勉強しており、中には独身時代の剰余金をすべて安い株につぎ込み、わすれた頃に1000万になっていて住宅ローンの頭金にしました、といった人も。怯んではいけないんですね。家族と自分の自己実現のために、明日もＡ銀、Ｉ銀に連絡を取ることとする。「母さん、暗いことばかり考えないでくださいね。何も父さんの事業のように無理やり力づくで家を担保に入れてローンをひっぱり、博打的な投資をするわけではありません。ああなたと私も随分と暗く切ない思いをしましたが、すべての投資がそんなに悪い結果をもたらすものではありませんよ。　キチンとローンを返したうえで、利回りの稼げる物件に投資をして、万万が一多少赤字になっても、わたしの給料で十分にカバーできるところから始めてますよ。きっと喜んでもらえる結果にします。」と唱え、実際にこのように近日中に伝えるつもり。信じて前進。家族と自己実現のために。 

  2006.09.27

  コメント(0)

• 初のＩＰＯ抽選結果

  こんばんは。キートス妻です。先月のこと。不動産投資家の先輩と一緒に、某出版社を尋ねた際、編集者さんが「株の本って一時期、出せば売れたんですよね～」なんて話をしていました。その中で、「ＩＰＯ株っていうのがあって、１００％に近い確率で値上がりするから、そればっかり専門で買って資産を増やしている人がいるんです」という言葉が気になった私。帰宅後、証券会社さんの営業さんに電話でＩＰＯ株申し込みの方法を教えてもらい、たまたま受け付け中だった一社に、オンラインで抽選に申し込んでみました。その抽選結果を今日、見てみたら、当選してました。キャー！　うれしい！　「１年に２００回くらいチャンスがあるので、全部申し込めば１回くらい当たりますよ」って聞いていたのに。初挑戦で当たるとは。「もしかしてすごい不人気の株なの？」と不安になって調べたら、そうでもないようなので、ホッとしました。なんだかもう、儲かったような気になっています（取らぬ狸のなんとやらですね（＾＾；）。最初は不動産が好きで、不動産投資の勉強を始めた我が家ですが、近頃は初の投資信託、初のＩＰＯ株と、新しい投資の分野にもチャレンジを始めています。少し前なら、考えられませんでした。これも、投資家の先輩たちのブログを拝見するうちに、心のハードルがなくなったからだと思います。この勉強が、すっごく楽しくて、人生の楽しみが増えたような気がしています。ＩＰＯで利益が出たら、何を買おうか？　証券会社の営業さんには国債をすすめられていますが、あまりに硬すぎて、気がすすみません。あ、でも本当の本当のことをいうと、トッズのバッグがほしいです・・・（笑）  

  2006.09.23

  コメント(2)

• 融資は厳しい

  那須高原では、はじめ雨にたたられました。高原の牧場と、森の澄んだ空気は、しかしながら、とても心地良い刺激を与えてくれました。二泊三日の最終日、きれいに晴れ上がり爽快な気分で元上司の別荘へ。タータンもご機嫌でいい思い出ができました。家族で始めての那須体験でしたが、十分満足しました。今度は冬のスキー＆温泉体験を、と思っています。この間、コンピュータ持参しエッジでインターネットアクセスしてみましたが、まったく不通でした。ホテルで聞いて見ましたが、ADSL,光通信インフラまだまだ届いていない由。まあ、ある意味、もうしばらく那須はそれでいいのかも。さて、融資は厳しいです。物件のある宇都宮に基盤のある、G銀、S銀、JY銀、どれも、実家や職場といった地縁がない都内在住者には、万が一の対応が取れない、コミュニケーションもその際不安、といった理由でOKもらえませんでした。JY銀の埼玉のとある支店では、物件が埼玉の支店から近いところであれば、都内在住でもOKなので、その際はまた声をかけてください、と。信託銀、都銀と６行ほどあたって見ましたが、中古木造で築１５年は５－７年しか貸せないところ多し。諸先輩のご指摘どおりでした。一人感じのいい営業マンと知り合えたのは（MU銀）収穫でした。MU信託は＝親族合計でもいいので１億くらいの資産があれば、相談に乗りますと。笑って引き下がりました。（そういえばこの件、誰かが別のブログでご指摘されていたような気がします）＝その代わりこちらもそれなりに有利な金利はお出ししていますので、と、　　ほんまかい。今のところ国金でmax.１０年の条件か、S銀子会社のL住ローンでの融資可能性あり。L住には、ポリシーとして住宅を(ある意味その価値の如何を問わず）担保にしていただかないと、（おそらく初めての人間には）なかなか融資できない、と表明された。実家分でも可、と。実家、1/3ほど小生名義になっているが、担保の件、名義人の母に電話で了承もらった。お金の世話になるわけではないが、多少忸怩たるものがある。しかし、満室の際は２０％利回りは狙える物件なので、将来は家族全体のためになるはず。提示金利は変動で4.05%, 団信ありで4.45%.=これも変動。正式申し込みの際ご希望期間は？ときかれたので、希望は３０年と答えました。金利は高いですが１０年で安い金利より、２０年で上記の金利のほうが小生にはbetterです。もちろん、正式申し込みの際は３％台の金利はお願いはします。今のところL住さんが長期のローンを組ませてくれれば、決めるしかないと考えています。望みは満室にすれば利回り２０％を狙える、というこの物件自体の条件です。いまは８室中５室入居）みなさん、属性がよいのか長期ローンで比較的条件の良い利率で借りていらっしゃる方のブログ拝見するにつけ、わが身の情けなさを感じます。しかし、第一歩を踏み出したばかりですから、ここから成功させたいと考えています。小生ちなみに個人金融資産は（自宅は借家）、ローンゼロ、現金（外貨預金多少の投資信託、個人年金含め）１１００万ほど。内100万は手付けで支払い済み、といった感じです。いい年をしてたいしたことありませんが、だからこそ、ここから飛躍したいと思います。今日は空手の仲間を家に呼んで家族とともに楽しい夕食会をしました。mainは小生が作った、チキンと野菜のトマト煮生クリーム添え。１１時半散会。楽しい話題を提供してくれ、活力を与えてくれた仲間に感謝。いろんなことがあっても日常は過ぎて行きます。楽しいこともそして、少しつらいことも。不動産投資も、長い目標を持てば成功できると信じています。週末は、融資申し込み書類の準備です。国金も来週正式に申し込みし、条件を聞きます。やっぱり４％代の金利は高い、と感じますが、これで決まったとしても、期間が長く、満室達成できれば、第一歩、小生としては成功といえるかもしれません。おやすみなさい。 

  2006.09.22

  コメント(2)

• 遅い夏休み

  一週間ほどパソコン故障にてご無沙汰いたしました。日曜；売主さんと相手方の不動産会社とお会いして契約。両者とも、満室のための情熱はなくて都合により手放す、といった感じでした。売主さんは６０代の（あるいは５０代後半？）地元で自営業をしている方で、駅前や国道沿いの熱心な賃貸仲介業者数社へ営業をかける、といった方策は思いつかない感じでした。契約は無事終了。車で帰宅。なんだか疲れました。融資に関して、仲介業者さん斡旋してくれますが、小生が持ち家でないことに関して、”ご長男でご実家に戻られる予定ですか？”と。Yesと答えました。理由付けがあれば銀行にも説明しやすいとのこと。いろいろあるものです。月曜＝秋からの新規契約の件で２社商社廻り。火曜＝クレームで神戸へ。水曜から金曜まで同じく商談＆深夜まで飲み会２回。土曜は疲れた体を引きずって空手へ。汗を流してスッキリしました。明日から一週間遅い夏休みをもらいました。一泊は木更津の実家で。あと二泊三日で那須高原へ。じっくり融資申し込むつもりです。期限は１０月いっぱい。今のところ１０年１０００万円（固定２．４％）で国金は出ますが、頭金が多すぎて、次の投資への現金確保、毎月のキャッシュフローを考えると意味が余りありません。　来週から銀行周りです。仲介業者さんと懇意というG銀、S銀は無理のよう。JY銀、ノンバンク含めあたります。１５年～２０年で決めます。決めたい。あ、っっ。皆様、那須高原お勧めスポット＆レストラン、食べ物屋さんあったら教えてください。    

  2006.09.17

  コメント(2)

• 明日は初契約

  いよいよ初契約。明日は業者の事務所に印鑑と手付け百万を持参しての契約だが、手付けは振込みでなく持参と言われた。この程度の金額であれば業界では常識なのか。でも普段は決して持ち歩かない額なので多少緊張しそう。将来物件購入何件かこなした後、数年後には、へー、こんなこともあったか、と言った感じで諸事慣れていくのかも。新鮮な今が夢に向かって一番充実して楽しいときなのかも知れない。ならばじっくり味わって楽しもう。今回の宇都宮の物件の鍵は融資。地元Ａ銀は無理とのことで、地銀のＧ銀にいま業者のかたにあたってもらっている。おなじくＪ銀や、その他の銀行にも来週早々、資料作りをして、回らなければ。物件規模としては中途半端な金額で、長めの融資を引き出すのは難しいのかもしれない。希望は1500万に対し、頭金300万で15年以上を組みたい。来週は、本業の詰め、大阪出張もあり、多少きついが、世の中楽して成功のきっけけはつかめない。労働力投入だ。！！（おっと、登録商標に違反してしまったか）今日は、どんより曇り空の湿気の多い暑い中、空手教室へ。来月中旬に茶帯への昇級試験があるので、基本技の確認と試験を乗り切る持久力をつけるためには週2回は練習に顔を出すしかない。最近は多少意識して時間を作って教室へ通っている。早いものでいい年をして空手をはじめてから2年半ほどが経った。自分でここまで続くと実は想像しておらず。今では週に1－2度、一リットルほど汗をかかないと、体調が悪いような気がしてきている。この経験で、継続は力である、と言うことを肉体的に実感。同じ時期にはじめたドンくさかった仲間が、今では驚くような切れのある蹴りをバシバシとキックミットに決めている様を間近で見ると、投資や仕事、将来の趣味にも通じる有益な経験と思う。さて、後は明日に備えて雑念を払って寝ます。皆様、お休みなさい。

  2006.09.09

  コメント(2)

• 千葉の350万円戸建

  キートス妻です。夫は今日は会社帰りに空手に寄るので遅くなるそうです。夕食の支度してないから、外で食べてきてくれるといいなあ。(こんな妻でゴメンなさい（＾＾；)ところで、しばらく前から気になっている物件があります。千葉県のK市にある３５０万円の一戸建てです。3ヶ月以上前に千葉の不動産屋さんのサイトで見つけたのですが、一向に売れる気配がありません。間取りはリフォームが必要そうですが（なぜか１階は物置とトイレと風呂という間取り）、土地２８坪、築１５年、駐車場もあります。写真で観た感じも、全然ボロくありません。普通の住宅です。我が家は今、宇都宮のアパートに集中しなければいけないのですが、どうしても気になって、昨日ファックスで資料を送信してもらいました。５分後に届いたファックスには、「隣が墓地、裏がガケです」という注意書きが。これって、どうなのでしょう。ずっと住むには気になるけれど、短期の貸家住まいなら、平気なような気もするなあ。K市は賃貸需要が多く、小さくても貸家は５万円くらいの料金設定ができるはず。少なくとも私は、墓地っていうのは平気です。あとはガケがどの程度せまっているかによるのだけど、K市って高台でもないし、めちゃめちゃ絶壁というわけではないと思うんだけど。それに、こういう物件て買う人がいなさそうだから、鬼のような指値が通る可能性も高い気がする・・・。そんなことを話していたら、「オレ、週末に見に行こうか？　でも、見ても買わないでしょ。まずはアパートが先でしょ」と夫。そのとおり。まずは銀行での融資を成功させなければいけないし、融資が成功してからも、満室にするためにやることがたくさんある。今日、jm48222さんがセミナーですすめていた「不動産投資家の盾」で注文した「不動産読本」が届いた。それを読んで、まだまだ勉強が足りないって痛感したしなあ。二つも同時進行っていうのは、金銭的にも現実的じゃありません。千葉のこの物件、興味がある方がおられればご紹介しますが、いないかなあ・・・。

  2006.09.06

  コメント(10)

• 投資の神の小さなプレゼント

  本日は、妻の知り合いの男性＝この方も不動産投資はかなり勉強されている＝と妻の親戚の女性、タータンも含め近所のT山荘でお茶。なんとこの席で欲しいと持っていた有名アパマン投資家の本をいただく事ができました。感謝多謝。きっと投資の神が不慣れで不器用な我々夫婦を哀れんでのありがたいご配慮ですね。午前中、体力維持のため始めようと思い立った1500mのジョギングも済ませた後、軽い昼食、そしてお茶の時間となりました。帰りは、隣のF.S.S.ホテルの画廊を覗き、視神経にもいい刺激を与え、美味しいパイを買って帰りました。ビールを飲んで軽く昼寝をし、さて、明日からに備える準備できました。ジョッギングは、体調悪ければ散歩に切り替えます。体を動かす習慣つくりがまず大事なようです。成功者の昨日登場したM氏も、始めはマラソンどころか、短時間の走りこみも儘ならなかった由。明日からは、本業の新契約打ち合わせで都内主要商社巡りと、物件融資のための銀行打ち合わせが待っています。間違いの無い様、神様が”慎重にシッカリやれ”と、先に書いた本を、妻の知り合いを通して我々に送ってくれた様に感じます。慎重に乗り切ります。秋の風が東京の住宅地でも感じられるようになりました。また月曜が来ます。皆さん、涼しくなりましたから、最後の残暑を乗り切りましょう。本を下さったIさん、有難うございました。 

  2006.09.03

  コメント(2)

• 北欧不動産投資家と宇都宮餃子

  昨日は、北欧で駐在時代に知り合ったM氏と天王洲アイル付近のレストランで会食。川を眺めながらテラス席で。秋の気配を感じる心地よい風と屋形船とビルの光をわららかに反射する水面を見ながらの一杯となりました。地ビール、オススメのビターな生ビールをピッチャーで。その後またまたオススメのクロビールで締め。ハーブ入りのグリーンサラダを分け合い、メインはビールを使った地鶏のグリルとホタテ料理を頼み、これまた分け合いました。美味しかった。M氏は日本向け製品の工場経営者で、この競争のはげしい、また猛烈なEuro高円安のなか成功している例外的な会社を率いておられます。たまたま競合の立場に身を置く小生ですが、時々現地か日本でお茶を飲んだり、ビールを酌み交わしながら、商売の探り４０％、北欧や家族の共通の話題６０％くらいで話をするのがここ１－２年の習いとなっています。なんとこのM氏、不動産投資の先輩でありました。北欧の氏が本拠を置かれている国では、租税負担率が高く、小生が駐在のときはいわゆる付加価値税（日本の消費税に相当）２２－３％であったと思います。所得税も当然高く、同族企業経営者、会社所有者の大半は、ほとんど、がっちり課税される給料は形ばかりの金額しか取りません。その代わり、課税最高額が低い株主配当金として稼ぐのです。しかしながら、この配当は、会社の資産の合計額の１０％を超える事ができないため、（たしか？？うろおぼえですが）M氏に、地元紙に発表される高額納税者リストの中から、ウチの会社のownerの分（M氏含め）過去数年間チェックしたら、事業のワリにウチの会社がどれだけいい資産持っているか否か、健全に儲かっているか否か分かるよキートスちゃんワッハッハ、、、、ナドドいわれたことを思い出します。小生が、M氏から見ればホンの小さい投資を始めようとしている事、またその動機と将来像を聞かされたM氏は、「キートス君、なかなか子供のためにもいいこと考えてるじゃないの。実はオレも不動産は多少あるんだよね」と。どのくらいですか。と小生。「まったく自分向け、個人会社で持っているのは北欧現地で三億円分くらい。コレは都心のマンションがほとんど。あと、日本では関西、東京、越後湯沢にそれぞれ一箇所。計三箇所。これらは来日時の事務所兼宿泊接待施設でもある。よって、北欧事業会社にそれぞれ１０万円から1〇数万円/月くらいで別勘定で貸付している。本業ポシャッテも、日々のキャッシュフローと資産そのものは、管理会社で別運営をし、将来に備えている。　　日本在住者ではないし、全てのキャピタルゲイン、不動産所得は、日本でなく現地管理会社の利益管理としているので、最高でも２８％くらいの税率かな。」とのたまわる。金持ちはやはり最低限のことくらいはしているんですな。本業でも軽く年数千万は配当を得ているM氏、不動産も中々です。最近本業で買収した会社が、近くの町にofficeビルを持っていて、コレの再開発も楽しみだとか。ん～、まだまだオレはスケール小さすぎる、と感じました。もっと志、大きく持つぞ！それからM氏、最近の趣味はマラソンとクロスカントリースキー。この分野も超一流。日本への出張はまず、東西のマラソン大会へのエントリーを決めてから組むそう。年に日本、北欧合わせて5－6回のフルマラソンと今年は年二回の１００ｋｍマラソン計画しているそうです。50代にしてマラソンは3時間代で走ると。オーシ、オレも空手がんばるドー。仕事は体と気力が充実しないとヘタル、特に事業家はね。とM氏。今度はタータンと妻込みで屋形船に乗ろうと誘われました。おもしろいかも。千里の道も一歩から。小生M先輩からいい刺激をもらい、数年後には互角に話せるようになるぞ、と決意も新たに本日を迎え、宇都宮の物件見学に出かけました。車にて。空手教室は中級者クラスのみで終わりにし、早退。12時30分家族三人で宇都宮へ。宇都宮の物件、結論は正式申し込みをすることに。現状満室でないのは、仲介業者さんと我々ともに、「土日休みで、平日5:30にはバッチリ連絡が取れなくなる業者にまかせっきりにしているのが大きい」と感じ、積極営業でがんばれば、このあたりの相場で十分満室狙える、との結論に。そうなれば表面利回りは１９％＋α狙えます。ただ、築15年木造ではSMBC融資無理。OX信託Bも力を入れていないエリアで、木造の比較的小額物件は苦しい。地元A銀も限界アリ。仲介業者さんの知り合いがいる地銀は可能性ありとのことで来週早々その銀行と面談となった。比較的長めでまあまあの利率（コレからは固定か！）がでればGO,さもなければこの物件とは縁がなかったかと、、、。近状の女子学生に妻がインタビュー。曰く１）ここら辺学生多し。バス便わるくてもみんなバイク、車使う。２）駐車場は5千円出せば近くにすぐ見つかる。わたしも借りてます。３）私は3万8千円（駐車場別）の部屋なので、3万円であのアパートなら人来ると思いますと。とにかく、申し込んでみよう。帰りは駅前不動産屋で地場賃貸価格チェック。その後地元ラーメンと宇都宮名物餃子を食べて一路東京へ。妻が今日の私の誕生日祝いにお寿司を取ってくれました。バナリパのセーターももらえました。期待していなかったので嬉しい。有難うございます。タータンを健康に生んでくれて、また、今日私が日々がんばれるのもカミサンのおかげです。疲れました。シャワーして寝ます。皆様、良い週末を。

  2006.09.02

  コメント(2)

• ２回目の買い付け

  キートス夫、出張から戻りました。この間、少し動きがありました。昨日、出張先へ妻から連絡あり。宇都宮市内で８戸１５００万の物件が出たので見に来ないかと、不動産やさんから電話があったという。私はどうにも間に合わないので、妻とタータンに新幹線で宇都宮に向かってもらう。結果、妻が仮の買い付けを入れて帰ってきた。今回は物件を見たのが夜の８時だったので、見えにくいところもあったろうから、土曜日にもう一度じっくりと見て決めてくれればいい、と言われたそうだ。ということで、土曜日にもう一度宇都宮に行くことになった。間取りと写真は見たものの、やっぱり実物を見ないとわからない。楽しみだ。今回の物件、去年２３００万円で売り出されたものが、今年に入って１９００万円に値下げされ、昨日１５００万円に下がったそうだ。平成３年築、８室中５室入居。利回りは満室で１９・２％。駐車場を入れると２０％になる。相場よりかなり下げても埋まれば１７％は固い。宇都宮市内ということで、銀行の融資も確実。頭金２割で、うまくいけば２０年も可だという。妻はネットに掲載されているのを知っていたが、８室中３室入居になっていたので何か問題があるかと思ってスルーしていたという。こういう間違いもあるのだなあと思う。ただしこの物件、市内とはいってもバスで２０分の住宅街。バス停は近いが、コンビニ等はない。駐車場は３台で、日当たりも悪い（北側道路で南には住宅）。そして気になるのが３室の空室。このアパート、冷蔵庫や洗濯機、電子レンジまで備え付けてあり、大家さんはそれなりに努力していたように思えるのだ。それでも埋まらないのだろうか？聞くところによれば、管理会社が５時半に電話をしても誰もいないようなところだったらしい。それだけが原因ならいいのだが。土曜日に行ったときは、近くのアパートの空き具合をチェックしてみようと思う。妻は、シンプルな外観とこざっぱりとした内装を気に入ったようで、工夫次第で埋める自信があるという。電球をオシャレなのに替えたい、ドアを塗りたいと早くも妄想を膨らめている。那須の物件の指値が通らず、諦めたところに出会ったこの物件。縁があるようにも感じるのだが、果たしてどうなるだろう？

  2006.08.30

  コメント(6)

• 利回り１７％は合格ラインか？

  キートス夫は今日も出張中。妻とタータン（１才男子）は寂しいです。ところでキートス妻、月曜日は尊敬する不動産投資家の先輩とともに、某出版社を訪ねました。過去に商業出版の経験があるので（不動産投資とは無関係のジャンル）、こうして、編集者さんと著者候補さんを引き合わせることなどもときどきしています（お仕事じゃなくて趣味みたいなものね）その帰り道、喫茶店で先輩と不動産投資についてお話することができました。２４０円のサンドイッチをつまみながら過ごす、とっても贅沢な時間。検討中の物件についてちょいと相談してみたところ、師匠はどうも微妙な表情。「何棟見ましたか？」と聞かれ「１５棟くらいです」と答えると、またまた微妙。「不動産投資家として成功されている先輩たちのアパートは１７％程度が多いので、１７％あれば合格ラインかと思って。この物件も１７％を超えるように指値を入れたんです」という私の言葉にも、否定こそしないものの、「フム～」という雰囲気であった。（もちろん、築年数や地域によっては１１％位でもアリ、という注釈も踏まえての話）もっと上を目指せよキートスファミリー！　君ならできるよキートスファミリー！ということか。「初心者なんだから、そのへんでいいんじゃない？」なんて言わない師匠の本気のアドバイスに感謝しなければ。「キートス妻さんはいい大家さんになりますよ」という言葉も嬉しかった。それにしても、勉強を始めたばかりの頃に出たセミナーでは、「１０％以上ならまずまず」なんて話であった。専門書籍にも、「地方なら１０～１５％」なんて書いてある。１７％でも微妙だなんて、最初からメジャーリーグ級の高いステージに飛び込んだのかもしれないな～。そんなことが我々にできるのかな？　なんて不安もありますが、どうせなら目標は高いところに置いた方がいいですよね。そのために、もっと勉強しなくては。家に帰って「金持ち父さんの若くして豊かに引退する方法」の３０９ページを読み直して、いろんなことを考えました。不動産投資の世界に足を踏み入れたばかりの我が家、こうして先輩方からアドバイスをいただけることをとても幸せに思います。

  2006.08.29

  コメント(4)

• CASHFLOWさんとｊｍさんのセミナーを終えて

  キートス夫、今日は岡山に出張です。岡山の中古アパートを見るんだといって、はりきって出かけました。というわけで、キートス妻でございます。昨日はjm48222さんとCASHFLOW101さんのセミナーに行ってきました。結果、行ってよかった。代金２万円の元は十分にとれました。とくにjmさんのITツールの活用法は、すぐにでもマネしたいと思ったし、資金調達の話もとても参考になりました。奇をてらわない投資法が逆に新鮮だったし、思考を現実化するための意志と行動力を目の当たりにして、自分もがんばるぞ、という気持ちにさせてくれるお話でした。ちなみにjmさんは、写真で見るよりずっとソフトな印象でした。NHKの歌のお兄さんみたい。穏やかな語り口が印象的で、「この話し方だから、不動産屋さんも銀行も協力したくなっちゃうんだろうなあ」と妙に納得でした。CASHFLOWさんは、サングラスを外すとキューピーさんのようにカワイイお顔の方でした。そして声はクレイジーケンバンドのKENにソックリ。CDセミナーを聞いたときも似ていると思ったのですが、昨日はそれを実感しました。セミナーでインパクトがあったのが、所有物件のスライド。利回り３０％以上、１００％以上なんていうから、ボロボロかと思っていたら、全然そんなことはありません。リフォームで価値を上げる具体的なイメージが湧いたし、指値を入れるコツを学べたことも大きな収穫でした。あと、入居者さんや周りの協力者をどんどん巻き込んでコストを抑えていく方法も、参考になりそうです。それから、今回の一番の収穫は、不動産投資を語れる仲間ができたこと！今回のセミナーは主催者の方のお人柄なのか、穏やかな雰囲気の方が多かった。不動産の世界ってギラギラしてるのかなあと思っていたのですが、そんなのは偏見でした。ゴメンなさい（＾＾；）懇親会で偶然にも『お宝不動産』の沢孝史さんと隣り合わせになり、同郷（静岡県です）ということもあってか、丁寧なレクチャーをいただけたことも、とてもラッキーでした。それにしても、今回思ったのは、自分の基準を固めることの必要性。我が家の状況を少し話しただけでも、それぞれの方から異なるアドバイスをいただく。もちろん、どれも正論で、とってもありがたいこと。たくさんの方法がある中から、自分たちが何を選択して、どこに向かうのか。そこを固めないと、ずっと迷いは消えないだろう。成功している方たちは、それぞれに自分基準があってブレがない。キートス家の軸をどこに置くのか。夫が帰ってきたらまた作戦会議をすることにしよう。

  2006.08.27

  コメント(4)

• 明日はセミナー

  今晩はキートス夫は長野に出張中なので、キートス妻が書いています。明日は上野に、CASHFLOW101さんとｊｍさんのセミナーを聞きに行きます。１歳の子供がいるので迷いましたが、お会いしてみたかったお２人なので、ベビーシッターさんを頼んで参加することにしました。ｊｍさんは写真どおりのイケメンなのか？CASHFLOW１０１さんは、講演中もサングラスを外さないのだろうか？今からそんなことを考えながら、ワクワクしています。懇親会にも参加予定です。子供ができてからこういう場からはしばらく離れていたので、ちょい緊張。不動産投資について情報交換できる仲間ができたらいいなあ。（今はまだいないのです）ところで、水曜日にプチ指値で買い付けを入れた栃木県の物件は、不動産やさんから、「手を入れたばかりの物件なので、３０万円程度しか値引きできない」と電話がありました。となると、利回りは１５・４％。現状１２．８％である。リフォームしたばかりで、あと数年は手をいれなくてもいいとはいうものの。。。２年間の保証がつくとはいうものの。。。この地域で、他に１７％台や２１％台の物件を見てしまったせいもあり、満室１５・４％という数字は微妙な線に感じる。今回が初めての買い付け。焦ることはない気もする。夫が帰ってきたら、相談してみよう。話題２６月に私が個人で買ったN証券の投資信託が現段階で１・５％増えている。営業マンから「ご主人もどうですか？」という電話がきたので、「不動産を購入する予定なので、お金がいるのです」と言ってお断りした。この先も順調に増えてくれますように。話題３アパートを買うまで洋服は買わないと決めていたのに、今日バナナリパブリックのファミリーセールに行ってしまった。仕事に着ていって元を取ればいいよね。７０％オフだからいいよね。３着だけだからいいよね。投資信託増えていたからいいよね。と言い訳ばかり浮かぶ。私って自分に甘いわ。。。

  2006.08.25

  コメント(7)

• 初めての買い付け

  夜の１１時までメインバイヤーと新規契約プレ交渉の飲み会at東京都千代田区某所某割烹。３人で２万円也。現地工場動向、採算状況、バイヤーからは市場動向、採算状況、お互いに譲れるところと譲れないところ、酒を飲んで笑いながら握手。机の下でキック（笑）。でもお互いに気心が知れているので楽しい。さて、今日初めての買い付け証明を発行。丁と出るか半と出るか。これは序の口で、銀行との交渉など本番はこれから。でも正式の証明書を発行してとても興奮。その他、目ぼしいもの、頭の中にあるものを整理して、第２弾、第３弾を考えていこう。今週末は出張、３泊４日。銀行へのプレゼンテーション書類の作成・提出、本業の契約の交渉、地方都市での物件探索。目白押し。つぶれないようにがんばろう。第二、第三候補、千葉、そのほかの物件の情報もぬかりなく。おそらく、買い付けを入れた物件は５０％程度の確率と考えた方がいいだろう。本日のご褒美。ブラックコーヒーと、お歳暮にもらったマンゴーシャーベット。

  2006.08.23

  コメント(2)

• 忙しくても前に進もう

  昼間は、次の契約のメインカスタマーとの会議。夜は別の取引先との打ち合わせで、日本橋の店にて京料理のおばんざいと季節の刺身をいただいた。週末は岡山出張になった。土曜日のCASHFLOW１０１さんとｊｍさんのセミナーに参加したかったが、代わりに妻に参加してもらうことにする。定例の空手は休み。タータンはベビーシッターに預けることになる。不動産投資の勉強を始めて、週末に物件を見に行くのが楽しみになっていたので少し残念。せっかくなので、岡山の物件も見てこようと思う。 那須の物件については、不動産屋の担当者から丁寧なメールが届く。最初はネットの情報を見て問い合わせをしたのがきっかけ。それを受けたYさんという若いハンサムな男性が我々のお世話をしてくれている。大変親切な方に出会えて、ありがたい。Yさんの力も借りてぜひ良い物件を手に入れたい。

  2006.08.22

  コメント(0)

• 仕事も投資も、忙中閑有り

  今週は、会社の我がチーム，（と言っても３人しかいないが）私を除いて皆長期出張にでる。（１人二週間、もう１人は三週間）この間、次期契約（１０月からの契約）交渉、現状の契約済みの品物の出荷チェック、クレームならびにドキュメント処理、オーダー変更に、自身の短期出張をこなさねばならぬ。この会社に移って、１年のサイクルの移り変わりを経験し、仕事と、国内外の同僚のクセ、お客様の傾向などが頭に入ってきたので、コンピュータにエッジをくっつけて機敏に動きながらこなせば、何の問題も起きないだろう。かえって、ある程度の時間の制約条件が、仕事の効率を生んでくれる場合もあり、この緊張感をもって、投資も積極的に考えたい。このような忙しいときに、時に出先でふっと息を抜ける時間が作れたときの読書や音楽鑑賞は何物にも代えがたい。明日については、読む本と、評論誌は鞄にいれた。昼休みには好きな音楽誌の最新号を買い、コーヒーとお気に入りのチーズサンドで昼食、コンサート評を読みながら午後のアポイントをいれ、meetingは17:00から一時間。それから飲み会。10時前には終わりたい。その間、家内に電話で物件の相談。詰めを急がなければ。さて物件だ。黒猫にゃおーさんご指摘物件は、現金で全額突っ込めない我ら夫婦には融資が確かにきつそうである。千葉のボロい物件は、業者の方に色々聞いてみると新しい情報があった。表面利回り18％台はあるものの、まず空き部屋の直しに通常以上のコストが要る。賃貸契約に敷金がゼロの様。連帯保証人も課していない。入居者も外国の独身男性、お年寄り、長年住んでいる独身男性（中年）、あとは若いカップル。審査は事実上フリーパスの様。千葉のいわゆる田舎で、近くに多少の企業工場や工業団地を有しているところでも、人口が毎年漸減しているようなところは、敷金、保証人やその他の入居条件は、この程度は普通か、とも思う。迷うところである。保証人がない場合、滞納リスクは将来高いと見なければならないであろう。利回りと地元での賃貸条件の常識ライン、滞納リスクのバランスをよく考え結論を出さなくては。表面利回りが高いので、ぼやぼやしすぎるとチャンスはなくなってしまうであろう。決断のタイミング、リスクと利益の見極め、これらは不動産投資のみならず、全ての仕事の判断の際と共通する側面が大いにある。初心者キートスとしては大いに悩むところである。

  2006.08.21

  コメント(0)

• 

  栃木県で６物件視察、初の買い付けなるか

  去年から不動産投資の勉強を開始。これまでに関係書籍を読んだりセミナーに行ったりするだけでなかなか行動に移せなかったが、子供も１歳になったことだしこの夏から本腰を入れることにした。ＣＡＳＨＦＬＯＷ１０１さんら不動産投資の先輩に刺激を受け、ブログをつけることにする。このブログが、我が家の不動産投資成功の軌跡になることを祈る。今日は栃木県のＮ市で中古アパート６物件を見学。利回りは２１％台（１Ｋ８気筒）、１７％台１（３Ｋ６気筒）、１５％台３（いずれも２ＤＫ６気筒）、１１％台１（２Ｋ４気筒）。すべて平成４年以降築。状態も良い。土曜日に千葉県のＴ町でボロボロ物件（平成元年築、１８％台）を見て、高利回り物件はそれだけの理由があると思っていたが、探せばいいものもあるようだ。最初は２１％台の物件が気に入ったが、８戸中４戸が空室。この地方には１Ｋの需要が少ないらしい。調べてみると家賃設定も２万９０００円とこの地方の１Ｋにしては高いようだ。今日見た中で、利回り１５％台のＰという物件が気に入った。築１２年６気筒１７８０万円。一軒に初の買い付けを入れてみようと思う。 昨日のＴ町の物件も数字だけ見ると魅力だ。鬼のような指値を入れてみたい気もするが、ちょっとドキドキ・・・。ＣＡＳＨＦＬＯＷ１０１さんのＣＤを聞きなおして勇気をもらおうか。今週末は千葉の山奥、栃木の高原と家族３人でロングドライブ。１歳になったばかりのタータンがいい子にしていてくれたことに感謝。

  2006.08.20

  コメント(9)

全243件 (243件中 201-243件目)

< 1 2 3 4 5