Opexが下がるうれしいお知らせ
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへすっかりご無沙汰していた、川崎区分の方、少し変化があった。変化と言っても、うれしい方の変化。収支が向上する。昨年の管理組合の総会の時に口頭ベースで話が上がった件がいよいよ議決される時が来たのだ。管理が1000円/戸下がるのである!!!区分は5戸あるので、毎月5000円分のキャッシュが増える。年間だと6万円!#税引き前特売で1万円のカラーモニタホンが6個買えるのである!#取り付け費別途かかります。下がるとは言っても、将来の積立金が不足する心配は今のところない事は長期修繕計画で試算済み。管理費の余剰金が溜まりにたまっているので、それを修繕積立金の方に切り替える。同時に、今までの管理費の額では、またさらに溜まってしまうので、値下げをしよう、という事。この値下げで、DCRが1.59に。ちなみに、収支向上後のこの物件の単年度の収支はこんな感じ。* 以下は、5戸まとめての収支物件価格 31,000,000諸経費 2,914,000購入資額 33,914,000GPI(総潜在収入) 4,080,000EGI(実行総収入) 3,876,000* 空室率 5%Opex(運営費) 1,129,829運営比率 28%NOI(営業純利益) 2,746,171ADS(年間負債支払額) 1,730,658CF(キャッシュフロー) 1,015,513表面利回り 13.2%FCR(総収益率) 8.10%CCR(自己資金配当率) 25.95%DCR(債務回収比率) 1.59 K% 5.8 BE(収益分岐率) 70.1%PB(投資回収期間) 3.9 実は、昨年購入した、川崎1棟マンションは、収支的には少し厳しく、DCR 1.3を割りこんでしまう。この物件と合算では、トータルでDCR 1.3 はキープできる状況。#ナンピン買いか?川崎区分は、試算的には優等生。収益が見込めるうちは大事にホールドしていたいと思う。こんな物件を紹介してくれたCFネッツに感謝です。---------不動産投資の実務をもっと勉強したい方は ここから