MANBOの不動産賃貸経営日記

[不動産賃貸経営] カテゴリの記事

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• 共用部の私物

  不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ今日もしつこく(?)川崎1棟マンションのネタ。＃川崎区分マンションの方は今年はかなり楽かも。昨年苦労したおかげか？昨日の期限で、入居者さんに共用部の私物の引き取りをお願いしていた。放置自転車１台については、現在、撤去に向けて進行中であるが、それ以外にもいろいろツワモノがあって、2Fのタウンページと植木鉢、3Fの段ボール兼ゴミ箱(?)が物件購入時から置かれている。3Fの段ボールについては、引き取り願いのお知らせ文を通知後、すみやかにお引き取りいただいたのだが、2Fは既に所有者が不明なものとなっているようでそのまま放置状態。引き取りの期限になり、早速、清掃業者にメールで連絡し、引き取りの依頼を行った。毎週のエントランス部の巡回清掃の時に2Fの私物も撤去してもらえるとのこと。これで大分放置物系は片付いてきたのでひと安心。後の懸案は、エントランスにゴミを捨てるマナーの悪い人に対する対処。こればっかりは、現場を押さえられる訳でもないので、共用部にマナーアップを訴える掲示物をする予定。内容についてのネタを清掃業者に伝え、後の作成作業は清掃業者の方で無料で行ってもらえる。この清掃業者はこの物件の管理会社よりもサービスが良いのである。ありがたや～。----------50位くらいには入るようになってきました。いつも1票をありがとうございます。 人気ブログランキング

  2008.02.11

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• 付帯設備

  不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ川崎1棟マンションのもうすぐ空室になる部屋のリフォームをいろいろ考えている時、ふと、付帯設備がどうなっているのかが気になった。特にエアコンは5万円前後かかるので入居者所有となると新たにつけなければいけない。賃貸の契約書を確認すると、そこには何の記載もなし。他の部屋の契約書にもエアコンについては一切記載がない。だが、引き渡し前に空室になった部屋は付帯設備になっていた事実からすると契約書がきちんとしていないだけの可能性もある。という訳で、管理担当者に至急確認を取ってもらった。なかなか入居者さんと連絡がとれず、数日経った本日ようやく回答がきた。結果は、「入居時には付いていた(=付帯設備)」とのこと。しかも、そんなに古くもないとの事。とりあえず、追加のキャッシュアウトがなくて良かった。オーナーチェンジの物件の場合は、既存の設備がいつ壊れるか分からないので運営間もない時の設備の故障、特にエアコン、給湯器あたりの故障時は結構つらいものがあります。特に所有部屋数が少ない状況であればなおさら。私の場合は、昨年は川崎区分マンションの5部屋のみで、空室を1年で4回経験したので昨年は当初の目論見程はキャッシュが溜まっていない状況。今年は、その区分マンションについては、昨年がうそのように安定稼働中なので助かっている。---------いつも1票投じていただいている方、感謝です。人気ブログランキングへ

  2008.02.10

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• リフォーム用の設備購入

  不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ川崎1棟マンションの空室予定の部屋用に設備をいくつか手配していたのが、本日、続々と送られてきた。まずは、カラーモニタ付きインターホン。これは前から絶対つけたいと思っていた。昨年、4回も空室の経験をした川崎の区分マンションの方にもモニタホンをつけたかったけども、管理人室連動のシステムを入れているので勝手に切り離す事でできず断念した。あとは、キッチンと居室用の照明。居室用はいつものナショナルのシーリングライト。キッチン用はいろいろ迷ったのだが、シンプルなシャンデリア(吊下げ式ではないもの)を選定した。おかげで、私がこのブログを書いている部屋はこれらの荷物のおかげで狭くなっている。あと、通販で買えないものでは、IKEAの990円ミラー。これは川崎の区分マンションに去年3つもつけたので、いつもリフォームをお願いする業者さんも手慣れたもの。今回は、どこに設置するか迷っているのだが、買いに行ければミラーもつけておきたいと思う。このようにあれこれと構想を練っているのだが、キッチンだけは手が出ない。高額なので。とりあえず、扉などにダイノックフィルムを貼ってごまかせるか、業者さんと相談してみるつもり。ダイノックは施工経験あるとの事だったので。-----------不動産投資の実務をもっと勉強したい方は ここから

  2008.02.09

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• 清掃作業報告書

  不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ2/7に定期清掃を実施したのでその報告書がメールで送られてきた。清掃業務の報告書があるなんて聞いていなかったのでちょっと感心した。報告書には・作業内容・物件の状況・清掃前後の写真・清掃中の写真・気になった点の報告が記載されていた。最後の、「気になった点の報告」については、私も前から気になっていた事が書かれていて、しかも、改善提案と業者見積もりも早急にやる旨が書かれていた。う～ん、管理会社以上の働きである。管理会社の管理費4%を3%に減らしてやりたいところである。今回は、この業者に出会えて良かったと感謝している。という訳で改善に向けて早速、見積もり依頼中である。こまかなところなので、費用はそんなにかからないハズ。---------不動産投資の実務を勉強したい方は ここから

  2008.02.08

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• 定期清掃のチェック

  不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ今日は会社帰りに川崎1棟マンションは(初)定期清掃のチェックに行ってきた。夜だったので、きちんとは分からなかったが、道路際に水の後が残ってたりしたのが確認できたり、居室前の廊下などは結構きれいになっていたので安心した。この物件は共用の水栓がない為、水を使った機械の清掃は諦めていたのだが、水を持ってきてまでやるんですね。大したもんです。この日は、放置自転車の識別の為の作業、第一弾を実施する事になっており、実施の形跡も確認できた。ということで２月末には目を付けていた放置自転車１台は撤去できる見込み。4Fまで上がると、一点、作業ミスを発見した。共用部の蛍光灯のスイッチがOFFになっていた。背を伸ばしても届かなかったのであきらめて業者へ連絡し対応待ち。チェックに行ってて良かった。----------不動産投資の実務を勉強したい方は ここから

  2008.02.07

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• リフォームプラン

  不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ2月の下旬に退去予定の部屋のリフォームプランを検討中である。この物件、平米は27平米とまぁまぁ大きく、バス、トイレ別でここまでは良かったのだが、一点、洗濯機置き場が室内ではなくベランダにあるというマイナスポイントがある。リフォーム時に室内に洗濯機置き場を設置する事も考えたが、昨年の引き渡しまでに2件空室が出たのが、間もなくサクサクっと入居が決まったので、あまり深く考えることもなく、それよりは、その他の設備にお金をかける方が良いと思っている。今回、高額設備で悩んでいるのが、　シャンプードレッサーあとは、壁紙、床は(お気に入りの)クッションフロアを全面貼替え、モニター付きインターホン、窓枠、ドア枠を塗り直し、などの工事。見積もりは、いつものかゆいことろまで手が届く業者さんと今回新に管理会社から紹介してもらったお勧めの業者さんにお願いするつもり。価格によっては分離発注するかも。少なくともハウスクリーニングについては絶対にいつもの業者さんにと決めている。打ち合わせするのが待ち遠しい～。今回の物件は初リフォームなので、どういうのが仕上がるか楽しみ。----------不動産投資の実務を勉強したい方は ここから

  2008.02.06

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• マンションの清掃状態チェック

  不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ川崎1棟マンションの清掃の件、先週から、毎週の後半にエントランスの清掃を業者さんにお願いしている。ゴミがあれば、清掃してもらう、なければ、何もせず。1000円/回のプランである。基本的に、ゴミのポイ捨てをする人が誰だかいるので清掃したところで根本解決にはならない。エントランスに注意を促すステッカーは貼ってあるのだが、全く効果がないので、次は、各戸への何らかの文面を書いて配布しようと思っている。どいうのが効果がありそうか分からないので、とりあえず、今回頼んだ清掃業者は、その辺のノウハウがありそうなので、メールにて確認中。明後日は、いよいよ定期清掃の日。機械清掃も入るので、どれくらいの状態になっているか楽しみ。2Fの一室が今月の下旬に空室になるので、内見者の為にもきれいにしておかないと。地味だけど、清掃は大事なサービスだと思う。---------不動産投資の実務を勉強したい方は ここから

  2008.02.05

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• 募集開始

  不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ本日、川崎1棟マンションの1室の募集が開始された。募集図面については、管理会社と何度かメールでやり取りをして内容をFIXした。カラー広告で見やすいのは良かったのだが、イマイチアピール度に欠ける。ここは、リフォーム時に導入予定の設備を説明して、図面にアピールしてもらうようにした。また、管理会社の社長の意見で、ペット相談可の図面を送ってきたのだが、これは却下しておいた。at homeなどのインターネットの検索サイトにも登録をしてもらったので、先ほど、チェックしてみたが、間違いを発見。図面の時には、和室を洋室に変えたのに、インターネットの方は和室のままだった。去年の区分の時もそうだったが、インターネットの検索サイトへの登録ミスは結構あるので注意が必要。レビューは大事です。---------不動産投資の実務を勉強したい方は ここから

  2008.02.04

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• 蓄光テープ

  不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ昨日は、新たなアイテムを一つ通販で入手した。その名もα-FLASH。蓄光テープというもので、夜光で光るのであるが、持続時間が６～８時間とかなり長い。このテープは、川崎1棟マンションの３Fから４Ｆの間の階段に貼る予定。なぜかというと、４Ｆに上がる階段の最後の方は明かりがない状態。足元が暗く階段の段差の識別に苦労する為に、このテープを貼ろうと思っている。この部分、もともと、電灯はあったのだが、以前の所有者が階段部分に屋根をつけた為に電灯部が屋根の上になってしまい、蛍光灯が交換できなくなっている。ゆくゆくは、電灯を復活する工事もやろうと思うが、それまでの応急処置用。とりあえず試しに2m買ったのだが、送料込みで3500円くらい。ちょっと高いので、この2mでできるだけ多くの段差がカバーできるよう節約して(?)、貼らないといけない。2/7に機械を使った定期清掃を入れたので、その後に貼ろうと思う。また、日記で報告する予定。カメラにとれるか一度やってみよう。-----------不動産投資の実務を勉強したい方は ここから

  2008.02.03

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• e-Tax送信完了

  不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ先ほど、確定申告のデータをe-Taxのシステムに送信した。という訳で今年も無事に(?)確定申告を乗り切る事ができた。結局、どのようにやったかと言うと。。。決算書は、やよいの青色申告からe-Tax用のデータを書きだして、申告書Bについては、国税庁のHPの作成コーナーで作成しデータをローカルのPCに保存。その後、PCにインストールしておいたe-Taxのソフトに決算書、申告書Bのデータを読み込み、それらを開いた後、「作成完了」のボタンを押す。あとは、電子署名を付与してから送信。と、いった流れ。＃文章だと分かりにくいかな。今年は、結局、60万円ちょっとの医療控除が効き、納める所得税額は 0円になってしまった。来年からは還付という事はまずないので、どれくらい課税されるのか。恐ろしい。さぁ、節税、節税。---------不動産投資の実務を勉強したい方は ここから

  2008.02.02

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• 一室退去の連絡があった

  不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ川崎1棟マンションに、早速退去の連絡が入った。２月中旬頃引っ越し予定との事。この部屋は、相場より少し安めの賃料なので、賃料UPのチャンスである。目標は6000円UP!もともと、この物件は全体的に賃料相場より安い賃料で入居されており、昨年の契約時に2室空室だったのが、引き渡し時までには、2室とも賃料UPで契約できている。この物件の部屋のリフォームは今回が初なので、どういう仕様にするか思案中。確定申告をさっさと終わらせて、リフォームに専念したいところ。----------不動産投資の実務を勉強したい方は ここから

  2008.02.01

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• 管理会社の対応

  不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ川崎1棟マンションの管理会社の対応が悪い件は先日の日記にも書いたが、あんまり動きが遅いので社長にクレームのメールを入れた。そうすると、次の日の夜遅くに清掃業者の見積もりを添付しメールが送られてきた。内容を確認したが、清掃業者の見積もりとしては、どれもイマイチ。私が見つけた業者さんの方が、コストは多少かかるけどもそれに見合う効果は見込めそうなので、結局、私が見つけた業者に依頼する事にした。メールでやりとりできるのもポイントが高い。また、共用部の私物の撤去の旨の案内文の作成も依頼していたのだが、これも全くダメ。入居者に威圧をかけるような文面だったので、殆ど、私の方で書き直した。＃使えない。。。翌日、1月15日振込の賃料明細もようやく「速達」で送られてきた。通常は、一体、何日くらいに発送するのか、今回は、忘れていただけなのか、それか、今まで作った事はなかったのか、問い合わせしてみようと思う。先が思いやれる。---------不動産投資の実務を勉強したい方は ここから

  2008.01.31

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• 感動した出来事

  不動産投資の情報源 人気ブログランキングへようやく川崎1棟マンションの清掃業者が決まってひと安心。第一回目の定期清掃実施は2/7になった。毎週1回のエントランスの清掃が入るまでの間、不心得者によって、またゴミが捨てられてるとイヤだなと思い、今日は、通勤時に寄り道してエントランスをチェックしに行った。現地に、到着して確認すると、なんだかきれいになっている。どうも、誰か掃除をしてくれたようだ。心当たりは、２月から清掃を依頼した業者。早速、その業者に確認してみた。確認した結果、その業者さん自体も何もやっていないとの事だったが、前日に、共用水栓設置の見積もりに、水道屋さんが来たとの事で、その業者さんが清掃をしてくれたのでは？との事。誰が掃除をしてくれたかは確証が得られないままだったが、ありがたい話である。（↑感動）仕事を頼むなら、こういう業者に頼むと頼んだ方も気持ちが良い。コストを絞りに絞って、安かろう悪かろうの結果になってしまうと気持ちが不完全燃焼に終わってしまう。。。２月から依頼のエントランスのゴミチェック＆清掃は日程の都合で第一回目は明日(1/31)から実施してくれるとの事。これでようやく、毎週の通勤途上のゴミチェックから少し解放される。やれやれ。-----------不動産投資の実務を勉強したい方は ここから

  2008.01.30

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• ゴム印

  不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ昨年の川崎1棟マンション購入の事を日記(当時はmixiを利用)に書いていた時、契約時のサインが大変だった旨を書いたら私のマイミクの不動産投資コンサルさんが「ゴム印」作ったら？とコメントをいただいた。それから、数か月。。。ようやく、Myゴム印が完成した。住所と氏名が切り離せる、組み合わせ式のゴム印。先日、住基カードを作りに行ったとき、区役所の近くにはんこ屋さんを見つけたのでそこで注文した。が、ここで私とした事が、失敗を犯してしまった。。。なんと、ゴム印が7000円を超えるのである！失敗とは、価格の調査を事前にしなかったので、組み合わせ式のゴム印の相場が分からない。この日はいろいろ用事があり、急いでいたのでさっさと注文してしまったのが、悔やまれるところ。帰ってからネットで調べたら、半値以下で買える模様。これからゴム印を作る人は気を付けて。--------不動産投資の実務を勉強したい方は ここから

  2008.01.29

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• 清掃業者を決定

  不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ昨年末から難航している清掃業者がやっと決まった。＃というか、タイムリミットに近かったので、今日即決した。この物件(川崎駅徒歩10分 S造のマンション 総戸数10戸)は、私が数年前からお付き合いのある顔なじみの会社(倉橋さん、猪俣さんでお馴染みの会社)ではなく、どちらかというと売買仲介専業でやってきた会社から購入した。管理はその会社で管理をするのが購入時の条件だったので腕試しに現在様子をみている。現状は、ボロボロだ。・家賃入金15日に対し、28日時点でも賃料の明細が送られてこない・1/12で更新の入居者さんが無事に更新したのかどうか連絡がこない・清掃業者の見積もり、紹介を依頼したが、いまだに見積もりが出てこない・工事実施や共用部への放置物撤去について、入居者へのお知らせを依頼したが、　原稿がいつまで経っても出てこないという訳で、賃料明細作成や更新手続き以外は自力でやっているのだが、返事は良いのだが行動に起こせない。もともと、この会社(栄○ハウジング、あ、言っちゃた)には管理をお願いするつもりはさらさらなかったのだが、売買仲介の条件だったのでやむなく任せている状態。とはいえ、PM会社のようなPM報酬7%に耐えうるほどの余裕のキャッシュフローはないので、悩むところである。なんだか、書いているうちに本題と違った方向に行ってしまったので軌道修正。清掃業者の件。先週の木曜日に見積もり依頼をして、メールで提案書、見積もりが届いたのが金曜日。＃早い！ちょっと高い気もしたが、この業者にお願いする事にした。コストは 21,000円/月 である。毎月1回の機械清掃と、週1回のエントランス部のゴミの撤去共用部の蛍光灯の交換は無料放置自転車の撤去の対応も無料。(ただし、処分費は1500円/台)この毎月1回の清掃では・共用部の床・階段手すり・扉、インターホン・PS鉄扉・電気メーター・廊下に面したサッシレール、ガラス面・消火器・集合ポスト・建物近隣の清掃など徹底的にやってもらえるとの事。そこの会社の社長さん曰く、これを毎月1回やるくらいで良いですよ、と言っていたが、私の物件の場合は、エントランスにゴミを捨てる不心得者がいるのでこの件を伝えたところ、これについては、毎週1回月5,250円でチェックと清掃を行ってくれるとの事だったので、即決した。＃この5,250円は上記の21,000円の中に含まれている放置自転車の件についても相談したところ、対応馴れしているようで、「早くやってしまいましょうよ」と逆に提案されてしまった。＃ありがたい限り。やはり、仕事というのは、なんか、こうプロ意識が必要でそういうものをもった会社や担当者がいるところにお願いしたいところである。2/1から清掃開始である。＃良かった、良かった。方や、管理会社に清掃業者の見積もり依頼をしている件はそのままキープするつもり。いつになったら出てくるか試してみようと思う。もちろん、なんらかの提案をしてきても、一切断るつもり。つもりつもった、対応の不徹底を条件に、管理費削減の交渉か、管理契約の破棄にもちこみたいところ。どうなることやら。。。--------なんか、最近順位があがってきて本人もびっくりです。1票を投じていただいている方、いつもありがとうございます。人気ブログランキングへ

  2008.01.28

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• 不動産取引のアンケート調査

  不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ今日は、前から気になっていた、「不動産取引のアンケート調査」をようやく記入＆ポストに投函した。先日の日記に書いたが、国土交通省土地鑑定委員会から送られてきたものである。土地取引状況調査票という青いアンケート用紙が入っていて、・名前・住所・契約年月日・取引価格(土地分、建物分それぞれ)・土地の実測面積・取引にあたっての感想(３択）・取引にあたっての状況等（１３択）などを記入する。１０分くらいで記入完了。そのうち、MANBOの書いたデータもこのシステムから検索できるのだろう。また、調べてみようっと。---------不動産投資の実務を勉強したい方は ここから

  2008.01.27

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• e-Taxの稼働時間

  不動産投資の情報源 人気ブログランキングへこの前、途中だったe-Tax登録の件、e-Taxホームページの説明をじっくりと読んでみた。まだできていないのは、初期登録作業のうちの電子証明書の登録がまだだった。やっぱり、午後９時までとちゃうんかなぁ～と思いつつ試してみたら、住基カードの電子証明書の情報にアクセスするまでは大丈夫だったが、データをサーバーに送信するところで、「受付システムからの応答がありません。」のエラー。う～ん、やっぱり使いにくい。午後９時までなのは何とかならんのか？と思いつつ、e-Taxのホームページをじっくり見てたら、書いてあった！「1月28日（月）～3月17日（月）は、24時間ご利用が可能となります。」との事。やった～！来週からは少し前進だぁ～！という訳で、それまでは、肝心の申告書類の入力をするとしよう。ちなみに、先日アップデートしたやよいの青色申告は、申告書Bの入力ができるようになっている。e-Tax用のデータ書き出しの範囲は申告書Bも含んでいるようである。が、やよいの申告書Bには、給与の収入、所得の記入ができなかった。＃なんと使えない。。。設定方法があるのかは不明。調べるのも面倒なので、国税庁の確定申告書作成コーナーのホームページで試しにやってみた。入力もサクサク、あっという間にできた。とりあえず、まだ、数字の再確認が終わっていないので、データは保存し、また後日、続きをやる事にした。確定申告の作業もさっさと終えたいところである。まだまだ続く。。。---------不動産投資の実務を勉強したい方は ここから

  2008.01.26

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• e-Taxの開始届出

  不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ今日は、e-Taxの開始届出を行った。手続きができるのが、午前９時からしかできないので、９時になると同時にアクセスし、作業を行った。申請用紙はPDFで、フォームとして入力できる状態のものに名前などの必要事項を記入していき、送信を実行。なんだかんだで２０分近くかかった。届出の後、e-Taxのクライアントモジュールをインストールするなどまだまだ作業は続きそうだったので、途中で切り上げ(本業の)会社に向かった。実際の申告手順についてはこれから。----------不動産投資の実務を勉強したい方は ここから

  2008.01.25

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• 清掃業者がまだ決まらない(２)

  不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ1/19の日記で、清掃業者の件について書いたが、その続き。今週の火曜日に業者から連絡があった。なんでも、依頼した見積もりが高かったので再見積り中との事。まだ、かかりそうだったので、MANBOの方も、いくつかの業者に見積もり依頼を行った。回答は２～３日で見積もりが出せるとの事。それらと、管理会社経由のものと比較してみようと思う。また、今週の月曜日に、物件の1F入口部分に、「ゴミ捨て禁止」と「カメラ作動中」のステッカーを貼っておいたのだが、その効果のほどを明日にでもチェックしようと思う。少しか効果が出てくれると良いのだが。----------不動産投資の実務を勉強したい方は ここから

  2008.01.24

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• 消防設備点検

  不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ昨年末に消防設備点検を依頼した業者から、報告書が先週届いた。今週頭に早速、物件の管轄の消防署に提出に行ってきた。消防署の場所、バスでの行き方を自宅で入念に調べ、現地へ。消防署の予防課というところが提出先なのだが、現地についた後、どこが入り口なのか分からなかった。消防車の車庫になっている横の詰め所にいた職員さんに入り口を確認し、事務所へ。建物に入ると古ぼけたどよ～んとした感じの冴えない事務スペースが視界に入った。すかさず、手前のおじさん、いや、職員さんに声をかけ、消防設備点検の報告書を提出にきた旨を伝えた。対応してくれたのは、やるきのない、いや、定年が近そうなおじさんであった。提出自体は、正、副両方の報告書に確認印を押印してくれて、副の方を返却してくれ、あっさり終了。ついでに、前から気になっていた、住宅用火災報知器設置後の消防設備点検の内容について質問した。火災報知器も消防設備点検の対象に入るのかどうかについて。結果は、「入らない」との事だった。これで、益々、消防設備士 第6類の資格を取ろうと決心がついた。この資格があれば、自分で点検＆報告書作成ができるので。消防設備点検については、点検は6ヵ月毎、消防署への提出自体は、３年に一度のみで良い。消火器の寿命がきて交換する場合は業者にお願いするとして、それ以外は自分でやった方が、コスト的にも節約になる。で、早速、テキストを買ってきたのだが、まだ勉強進まず状態。。。がんばります。願書取りにいかな。------不動産投資の実務を勉強したい方は ここから

  2008.01.23

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• e-Taxの設定

  不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ昨日、住基カードと電子証明書の発行手続きと、ICカードリーダ/ライタを買ったので、今日は早速インストール作業をしてみた。インストールの流れは、　・JRE(Java Runtime Edition)のインストール　・ICカード　リーダ/ライタ用ドライバのインストール　・利用者クライアントソフトのインストール　・ICカード リーダ/ライタの設定までが、住基カードを使用する環境の設定。ここまで、無事に完了し、いよいよe-Taxの開始届出をしようと　e-Taxのホームページへ。いくつかの質問を選んだ後、　・財務省認証局と財務省運用支援認証局の　　ルート証明書のインストールをし、開始届出（初めての方）の項目から「個人の方」をクリックすると。。。　「只今メンテナンス中です。」との文字。よ～く確認してみると、e-Taxの利用時間は　月曜日～金曜日の午前９時から午後９時 （祝日等を除きます。）との事。しまるの早過ぎ！！！会社を遅く行くか、早く帰ってこないと開始の届出も、申告もできない！ピ～ンチ！あ～あ。なんか電子申告のうま味があんまりないなぁ、何の為のシステムなのか。利用時間がせめて午後23時までに延長されることを期待します。> お役所の方はぁ～。。。(溜息)これから導入検討される方、利用時間をよぉ～く考えて導入判断してくださいね～。この続きは、、、いつになるか不明。---------不動産投資の実務を勉強したい方は ここから

  2008.01.22

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• 住基カードの取得

  不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ今日は、本業の方を休業にして、溜まった用事(10個以上)を片付けるため、横浜、川崎を駆け回り、カナリ疲れた。朝一で役所に行き、e-Taxをやるに必要な住基カードと、電子証明書の発行手続きを行ってきた。いろいろと聞いてみようと思ったのだが、役所の係の人も発行手続きはできるものの、中身があまり分かっていないようだったので、やめておいた。始めに質問した時、「私はあまり詳しくない」と言われてしまったので。所要時間は、あまり覚えていないけど、３０分～４０分くらいだったような。発行時、パスワードの入力をするのだが、カード発行用に２回、電子証明書作成時に２回の合計４回必要。カード発行用の機械は、富士通のPCに、富士通のリーダ/ライタ。システムは富士通が受注したのでしょう、たぶん。電子証明書の方はなんだかバカでかい専用機。＃どこ製だったかは確認しなかった。キーペアを作成するだけだと思うので、そんなんPCでもできるのに、こんな専用機なのは、カナリ高い額をシステム導入費として支払っているような気がする。税金で。。。ICカードのリーダ/ライタも早速、ヨドバシで日立製のを購入。材料はそろったので、明日以降、インストール作業を行ってみようと思う。続きは、また後日。-----------不動産投資の実務を勉強したい方は ここから

  2008.01.21

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• e-Taxを検討中

  不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ今年の確定申告はe-Taxでやろうかと検討している。先日、税務署からの郵便で、「e-Taxご利用のお願い」というお知らせを見て、ちょっとその気になっている。そのためには、住基カードを発行する必要がある。住基カードを入手したら、その中に電子証明書を入れてもらい、その後は、PCの設定をする。やよいの青色申告では、e-Tax用にデータを書きだす機能があるので、いろいろやってみたくなった。経過は、また後日。---------不動産投資の実務を勉強したい方は ここから

  2008.01.20

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• 清掃業者がまだ決まらない

  不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ昨年末に購入した、川崎1棟マンションの清掃業者がまだ決まらない状態なのでちょっと焦ってきている。昨年12月は売り主さん側の契約業者さんの方で清掃がされたのだが、今年1月からは、新たに業者を契約する予定。管理会社経由で見積もりを依頼中で、1/19(土)までには全て見積もりが揃い、管理会社の方でチェックを行った後打ち合わせ、という段取り。この物件は、共用部があまりない。私が今年の初めに自ら掃除をしに行った時は、40分前後で完了した。この辺を踏まえて、見積もり額の妥当性を検証しようと思う。そうこうしているうちにもう20日になってしまったので、とりあえず、また、自ら清掃に行く羽目になるかも。。。この件は、昨年12月中旬には、依頼している件なので、管理会社の対応は悪いとしか思えない。ここは、もうちょっとプレッシャーをかけよう。---------不動産投資の実務を勉強したい方は ここから

  2008.01.19

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• 会計ソフトのアップデート

  不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ私は会計ソフトに「やよいの青色申告」を使っている。去年の暮に08年版にバージョンアップし、使っているのだが、決算書の作成の時は、平成18年のフォーマットでしか出力できなかった。昨日、やよいのホームページをチェックしたら、アップデートプログラムがダウンロード可能になっていたので早速、アップデートを行った。これでひと安心。後は、もうちょこちょこっと入力と間違いチェックをすれば決算書は完了予定。しかし。。。まだ気が重い作業が残っているのであった。今年は、支払った医療費が１０万円を超えるので医療費の明細書を作らないといけないのである。今日やろうかと思ったが、せっかくの金曜日なので(?)、明日にしようっと。--------いつも１票投じていただいている方、ありがとうございます→人気ブログランキングへ

  2008.01.18

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• 初回のローン返済(3)

  不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ今日は以前の日記の続き。結果としては、契約書上には特に明確な記載はなく、「銀行所定の計算方式により」という文言に集約されていた模様。後任の銀行担当者は、「契約時にご説明が不足しており、すみませんでした」との詫びが入っていた。結局、何が一番気になったところかと言えば、通常の毎月のローンの返済額よりも高い返済額となっていた事。当初一か月は日割り計算で、今回の私の日割り対象の日数は31日。一か月まるまるなのであるが、日割りの金利で計算した１か月分の額は、月割の金利で計算した１か月分の額よりも多い結果となるのでした。金利を a % とすると　日割りの場合：a x 0.085　　( 31/365 = 0.085 )　月割りの場合：a x 0.083　　( 1/12 = 0.083 )となる。日割りの対象が30日の場合は、30/365 = 0.082 となるので、この場合は、月割で計算した１か月の額よりも少ない。31日の場合だけが多くなるのであった。かなり細かい話だが。。。-----------不動産投資の実務を勉強したい方は ここから

  2008.01.17

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• 国土交通省土地鑑定委員会

  みなさんの1票お願いします→人気ブログランキングへ先日、国土交通省土地鑑定委員会から郵便が届いた。なんでも、不動産取引のアンケート調査ご協力のお願いというもの。どうも、このアンケートの結果は、取引価格情報検索サイトのデータとして登録される模様。このシステムは、私も利用した事があるのだが、調べたいエリアの土地の取引価格に関する情報について、四半期ごとのデータが調べられるので面白い。久しぶりに、ちょっと使ってみた。川崎の1棟マンションを買ったエリアの取引事例を探してみました。120平米 商業地 容積 300% のところ、12,000万円でした。私の物件は、150平米 商業地 容積 400% で12,400万円なので、だいたい似たような価格かも。注) もちろん建物付きの価格です。でも、いろいろいじっているうちに、システムが落ちてしまった。私のせいかも！？その後、Webサーバーも反応がなくなったので、完全にお亡くなりになった模様。ごめんなさ～い！＃この場を借りてお詫び申し上げます。----------不動産投資の実務を勉強したい方は ここから

  2008.01.16

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• 川崎1棟マンションの初入金日

  人気ブログランキングへ15日は、川崎1棟物件の初入金の日だった。会社から帰宅後、インターネットバンクで額を確認。とりあえず、満額の入金だったので、ひと安心。この物件の管理会社は、滞納保証なしの会社なので＃その代わり管理費の%も少ない滞納リスクがカバーしきれていない。この辺は、その会社が滞納に関してどういう対応を取るかをよぉ～くヒアリングした上で督促に対する対応がイマイチであれば、滞納保証の導入も検討しようと思う。今年は、年初から満室↓です。　・川崎区分マンション 5戸/5戸　・川崎1棟マンション 10戸/10戸年間の稼働率の実績値は、後日、日記に書こうと思いますのでお楽しみに。-------不動産投資の実務を勉強したい方は ここから

  2008.01.15

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• 初回のローン返済(2)

  ↓クリックで1票お願いします。不動産投資人気ブログランキングへ先日の日記で、川崎1棟マンションの初回返済の額がおかしい件を書いた。銀行の担当者(契約時の担当者は異動のため、現在は後任者)から連絡があったのだが、「ご融資実行日から初回返済日までの日数に応じる旨の説明が、ご契約時に不足していたのではないかと思います。」と回答が来た。確かに、説明はなかったのであるが、契約書のどこに書いてあるのか、再度、見直してみたのだが、どこにも書いていないように思える。早速、再度、メールにて返信。「何条の項目に書いてありますか？」と。。。それにしても、電子メールが使える時代で良かったとつくづく思う。平日はサラリーマン業で自分の自由に使える時間は夜くらい、休日は、子守、長女を寝かしつけたりすると、自分の時間は夜になってしまうので。小さなお子さんがいらっしゃるパパさん大家さん、共に頑張りましょう！----------不動産投資を勉強したい方は ここから

  2008.01.14

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• 一円足りない！

  人気ブログランキングへさっきまで、会計ソフト(やよいの青色申告)と格闘していた。「不動産所得の内訳」の賃貸料の合計と、損益計算書(日々の記帳データから集計される)の賃料+管理費の合計とで、1円だけ足りない現象が起きた。もうちょっと大きな額であれば、見つけやすいのだが、1円だけ、というのはかなり発見が難しそう。。。なので、ちょっと、気持ちを落ち着けて、最近ご無沙汰していたビールとつまみでとりあえず１杯。その後、早速、レビューにかかる。MANBOはソフト系のエンジニアなので、日ごろは、プロジェクトドキュメントや、設計書、テスト関連書類のレビューには慣れているが、帳簿決算書のレビューは、まだ去年と今年のまだ２回なので、カナリ手こずった。結局、昨年末に購入した、マンションの残金決済時の賃料精算分のところで1円違っていた事が分かった。残金決済時に総額のみは明確になっていたが、各部屋毎に分けないといけなかったので、Excelを使ったのだが、その計算部分で丸め込まれていた。はぁ～、とりあえず、良かった。今日の時点での進捗は、、、後は、返済利子の土地分の算出と入力をすると一通り完成するので、その後、再度、レビューをする予定。ただ、よやいの青色申告で、決算書のフォーマットが平成18年度用なので、確定申告版のアップデートを待たないといけない。そろそろだと思うのだが。。。----------不動産投資をもっと勉強したい方は ここから

  2008.01.13

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• 敷金精算の記帳方法

  人気ブログランキングへ先日に引き続き、今日も、確定申告ネタ。2007年度は、所有物件５室中４室が一時的に空室になったので、敷金の精算が４回あった。戸数が少ないせいか、DCRは1.5を超えていても、初年度の空室は、かなりキツかった。取得税もあるので。おかげで退去時対応の経験値はあがりましたが。。。ここから本題2007年度の帳簿には敷金精算を初めて記帳するのだが、そもそもどのように記帳して良いか分からなかった。早速に、知り合いの税理士に確認。結果は。。。帳簿上としては、一旦、全額返金し、入居者負担の額を収入として計上し、原状回復費にあてた場合は、修繕費として計上する、という事らしい。私の場合、敷金は、管理業者預りなので、敷金をいただいた場合は、敷金(入金)->預り金->預け金精算する場合は、預け金->預り金->敷金(返金)と戻り、さらに入居者負担分(収入) -> クリーニング代(修繕費)かなり面倒。税理士との電話の最後に「面倒だったら(全額返金＆収入計上せず)相殺でも良いですよ」との事。＃なんじゃ、それ。でも一応、始めに教えてくれた全額返金の方法で記帳を済ませておいた。2007年度は、扶養者が一人増えたのと、医療費が10万円を超えたのと、新たな物件取得により不動産取得がマイナスになるのでかなり税金が戻ってくる。＃扶養者増についてはすでに年末調整で還付済2008年からは本格的に税金との戦い(?)が始まる。そう言えば、先日、サラリーマン流不動産投資道場のメルマガで税務関係のDVDセミナーが発売になるとの情報がきていたのでご紹介。http://www.sftd.jp/audios/016.php買ってしまいそう。。。ちょっと前に 不動産投資ハンドブック Ver.2 を購入依頼したばかりなのに。不動産投資の実務を勉強したい方は ここから

  2008.01.11

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• 人を動かすには

  今日は、直接的には、不動産の話ではないですが、概念的にはとっても大事な考え方を紹介します。サラリーマンであれば、上司や部下に対してお願いしたりする場面が多々あると思うが、単純作業については言えばやってくれるとは思うが、言っただけではなかなか動いてくれないケースもあると思う。人を動かすには、その人が行動を起こすために「動機付け」が必要である。その「動機」とは、人によってさまざま。ほめられたり、プライド心をくすぶられて動く人がいたり、怒られて動く人。。。いろいろである。たまにいるのだが、人を動かす為に、必ず「怒る」人がいるが、逆効果なケースもあるので注意が必要。その人との人間関係により深い溝を作る可能性もあるから。また、出世をしたりして、権力を得たり、お金持ちになったりすると、なんでも自分の思いどうりになると勘違い(?)し、わがまま放題にふるまったり、自分の考えは正しいと独りよがりな判断をしたりする。そういう人ほど、謙虚さが大事である。また、何事に対しても、感謝の気持ちも大事だと思う、今日この頃。共感いただければ１票お願いします。→ 人気ブログランキングへ

  2008.01.10

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• 初回のローン返済

  不動産投資を勉強するならここ→ 人気ブログランキングへ気がつけば、昨年暮れに購入した川崎1棟マンションの初回の返済日が過ぎていたので、引き落としがされているかを確認してみた。この物件の場合、諸般の事情でローンを３本に分けているので、引き落としも同日に３回。それぞれの金額を足してみると。。。金融電卓で計算した額より少し多い。ん！？ナゼだ？と思い、何回も計算したが、やはり違う。契約書に書かれていた返済金額を確認してみたが、これは、金融電卓で計算したものと同じ。次に、ローンの返済予定表を確認すると。。初回返済の額だけ異なっていた。決済日から初回引き落とし日までは、1ヵ月より少ないので金額は減ってもよさそうなのであるが、何故か利息の方が多い。という訳で、早速、融資の担当者にメールで問い合わせ中。この顛末は、また後日。----------不動産投資を勉強したい方は ここから

  2008.01.09

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• 期をまたぐ入出金がある場合の記帳方法

  昨日の日記に引き続き、帳簿づけに関するネタ。これも、去年の賃貸経営初年度での帳簿作成時に疑問に思った事。１２月に翌年１月分が引き落とされる場合　→電話料金や保険料、マンションの管理費の引き落としなど１０月分～翌３月分の入金が６月にまとめて入る場合　→あまり該当する人はいないかもしれませんが。。。のケースはどのように帳簿をつければ良いのか？疑問に思った事はないですか？考え方としては、入出金の日が定期的で継続性があり、額もほぼ一定の場合は、該当年に入出金のあったものを帳簿づけの対象として良い、という事でした。もちろん、該当年のみを対象としても良いと思いますが、そのようにすると煩雑になってしまう場合は、上記のように逃げ道があるようです。ただし、継続性に欠く場合は、税理士もＯＫしないと思います。こういう細かな事も始めは分からず、些細な事でいろいろ苦労します。-----------不動産投資の実務をさらに勉強したい方は ここから

  2008.01.08

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• 火災保険の記帳方法

  最近、いろいろなブログで確定申告ネタがホットになってきているので、今日は、青色申告用の帳簿づけのお話し。昨年度の確定申告用に会計ソフトに入力している中で疑問となった点である。「火災保険って期の途中から契約した際は、どう記帳するのだろうか？」という疑問。知り合いの税理士に確認した結果、初年度の場合、加入日から期末までの日数分に相当する額を計上するつまり、保険料が30年で90万円だった場合は、一年あたり3万円。加入日が12/1、期末が12/31とすると、 30,000円×31(日)/365(日) = 2,550円なので、初年度は 2,550円を保険料として経費計上する。残りは前払金として資産計上し、次年度以降、1年分づつ経費計上していく。という事だった。とにかく初年度は、今となっては当たり前のような事でも分からないづくし。なので、知りあいの税理士に聞くか、自分で帳簿をつけている先輩投資家に聞くのが近道である。今年も確定申告頑張ろう！-------------不動産投資の実務をもっと勉強したい方は ここから

  2008.01.07

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  共用部の清掃

  今日は、昨年暮れに購入したマンションの共用部分の清掃を行ってきた。１２月一杯までは売主さんが委託していた業者による清掃で、今月からはどこの業者にするかまだ決まっていない。１２月上旬に管理会社と打ち合わせし、数社見積もり依頼をしているのだが、年内は厳しいとの事で１月中旬までに決定する事にした。今回私が清掃を自ら行ったのは、見積もり提示額が妥当かどうなのかのデータ取りが目的。つまり、どれくらいの工数がかかるかを計りに行った。２階～４階の廊下、階段、エントランス部分で所要時間４０分程度。ホウキを玄関をササっと掃くようのものしかなかったのでそれを使ったのだが、かがみっぱなしでサッサカ、サッサカやるので、腰が痛くなった。清掃もナメテかかるとえらいことになりますので、ちゃんとした道具を使う事をお勧めします。今回の清掃で確信を得た事実が。。。エントランス部分に放置自転車とおぼしき自転車が前からあり、ずっと気になっていたのだが、良く確認したら、タイヤの空気が入っておらず、ホコリだらけ。↑コイツです。おまけに、カゴにはチラシが入り放題になっていたので、とりあえず、これは除去しておいた。早速、撤去に向けて対策を講じないと。。。---------不動産投資の実務をもっと勉強したい方は ここから

  2008.01.06

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  事業的規模じゃない方もぜひ

  今年もまた、確定申告のシーズンがやってきます。私は、昨年は、5室のみでしたが、事業的規模にする事を目指していましたので、確定申告は青色申告でやりました。たまに、事業的規模でない人は青色申告にできないといったコメントを見かけたりもしますが、事業的規模でない人も青色申告は可能ですし、特別控除の65万円はなくとも、10万円の控除は認められていますので、今まで、白色でやられていた方は青色申告をお勧めします。その場合、複式簿記のハードルを下げてくれる強力なツールがあればとっても便利です。↑やよいの青色申告私はこのソフトを愛用しています。年間サポートの宣伝がうっとおしいですが、サポートに入る必要性はあまりないかも。。。私は、その都度バージョンアップ版を買っています。現金出納帳、預金出納帳、振替伝票、出勤伝票が記入できれば、元帳も自動で作成してくれます。私は、出金があればその都度入力しているので、現時点では領収書関係はすでに記入済です。後は、決算処理と確定申告用の情報記入をすればおしまいです。なので、マメに入力していれば年明けから慌てる事もないと思います。あ、一つ言い忘れていました。これから青色申告の届けを出す場合は、次年度から青色申告でしたね。今日はなんか宣伝口調になってしまいましたが、回しモンではありません。＃念のため----------だいぶ順位があがってきました。ありがとうございます。→ 人気ブログランキングへ

  2008.01.05

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• 見逃してはいけない、建物価格

  巷の不動産投資に関する書籍などではあまり紹介されていないと思うのですが、不動産の契約前までに戦わなければいけない重要なポイントがあります。そうです、建物価格がいくらなのか、という事です。この価格如何で、今後の減価償却額が決まってくるので買い手は建物価格をある程度は高くしておきたいところ。減価償却額か低いとデッドクロス(元金返済額が減価償却額を超えるポイント)が訪れる時期が早まるので要注意です。ちなみに、建物価格の算出方法としては、・消費税額から割り戻す・公示価格、建物建築費の統計データから土地、建物の見込み時価を算出し按分する方法・固定資産評価額の土地、建物の額で按分する方法があると思いますが、この中から有利な条件のものが選べるように契約書上の対策をうたないといけないと思います。それは何か、土地分、建物分の額を明記しない事でしょう。ちなみに、こういう私は、２回の購入とも失敗に終わっています。１回目はそんな事は気にせずに購入した為。＃でも比率的にはそんなに低くはなかったので結果オーライだったかも。２回目は売り主が宅建業者だった為、仲介業者から「消費税額の記載は取る事はできない」と言われてしまったのである。。。売主が個人の場合は消費税云々は関係ないので手が打てるのではないかと思います。みなさんは、私と同じ失敗をせぬよう、気を付けてください。---------不動産投資の達人たちが勢ぞろい 人気ブログランキングへ

  2008.01.04

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• 蛍光灯の型番の見方(再)

  昨年まではmixiで日記を書いていたのだが、mixiの設定で外部のブログを使う設定にすると、これまで書いてきた日記の内容が見れなくなった。ということで、昨年末くらいに書いた日記で、メモとして残しておきたい内容を今日は書こうと思う。mixiで既に見られた方は内容同じです。スミマセン。//////////ここから川崎の1棟マンションの方の共用部の蛍光灯交換を検討している。 現在はまだ切れているものはないが、白色、昼光色が混ざっているのと、どの蛍光灯が早く切れるかは分からないので、一旦全て仕切り直したいと思っている。 交換の方法としては、 ・切れたらその都度交換 ・定期的に一斉交換 の方法があるが、 作業工数を考えると後者の方が効率的出し、蛍光灯が切れる前に全て交換するので管理の質としては向上する。 予防メンテナンスという考え方だそうなのだが、これは、３年前に通っていた不動産投資スクールで学んだ方法。 蛍光灯の色をどの色にするか迷うところなのだが、もともとアイボリー系で汚れてくすんだ感じになっているところを白色や電球色でくら～くする事もないだろうと思うのと、昼光色は昔からある色で古くさいイメージがあるので、今回は昼白色で試してみようと思う。 蛍光灯をいろいろ調べるうちに型番は何を意味しているのだろうと思い調べてみたので紹介しておきます↓。 ＃フォントがズレルと思いますがご容赦。 FL 20 SS EX-D /18 -- -- -- ---- --- #1 #2 #3 #4 #5 #1 種類 　　FL …スタータ形 　　FLR…ラピッドスタート形 　　FCL…円形 　　FPL…コンパクト形 　　EFA…電球形 #2、#5 消費電力 　　#5で実際の消費電力を表す #3 管径 　　蛍光灯の管径を表します。 　　S …32.5mm 　　SS…28mm 　　H …高出力形 #4 光色 　　D …昼光色 　　N …昼白色 　　W …白色 　　WW…温白色 　　L …電球色 EX-とつくのは3波長形 //////////と、ここまで昨年末に日記を書いた内容。コスト面を考えるなら、　FL(スタータ形)で、EXがつかない(3波長形でない)で十分だと、いろいろ調べた結果思った。ちなみに、その後、お店をいろいろ見て回っているが、電気屋さんは大抵は高機能なお高いものしか置いてない。ホームセンターではかろうじて安いタイプが置かれていた。参考になれば幸いです。---------不動産投資の達人たちが勢ぞろい 人気ブログランキングへ

  2008.01.03

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• 消防設備点検のコスト

  昨年購入した川崎1棟中古マンションについて、12月の末に消火器の設置と消防設備の点検を行ったのだが、費用を参考までに書いておこうと思う。点検の内容としては、消火器４本のみ、といたってシンプル。始めは、どこにお願いするかをいろいろ調べていたのだが、物件管理の会社(つまり清掃、受水槽の清掃、消防設備点検を一手に引き受けてくれる会社)に見積もりを依頼したところ、なんと「５万円」と返事が返ってきた。た、たった消火器４本やで～！これはおかしい！と思い、いろいろ業者をあたってみたところ、「13,650円(税込)」という業者が見つかった。＃よかった、よかった。また、この物件、私よりの前の所有者は消防設備(=消火器)の設置も、点検も何一つやってない状態だったので、今回、消火器を新規設置した。消火器は、自分でホームセンターで買って設置しよう、と思っていたが、点検を依頼する業者さんが値引きしてくれたので消火器設置もおまかせすることにした。消火器：5,250円/本消火器Box：4,200円ホームセンターより若干高めであるが、最寄りのホームセンターUnidyでは同サイズの消火器は 4,480円で売っていて、千円以内の差だったので、自らの手間と天秤にかけた結果、業者さんにお願いする事にした。＃Boxの設置はドリルで穴をあけないといけない、というのもあったので。いろいろ探せば道(コストダウン)は開けるもんだなぁ、と感じた1件である。次は、点検費用を削減する為に、消防設備士の乙種を取りたいと思っている。6ヵ月に一度の点検で、年間で 27,300円の費用がカットできるし、点検作業、報告書作成もササッとやれると思うので。今年は、占いによると「将来のための布石を打って」おいた方が良いみたいなので、資格取得に、人脈作りに良いのかなぁ(笑)なんて思っています。＃別に、占いを信じている訳ではないですが。。。人気ブログランキングへ

  2008.01.02

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