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武田つとむファイナンシャルプランナー事務所　岩手盛岡駅前

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2009年01月の記事

全27件 (27件中 1-27件目)

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リフォーム・・というか、新しく建てる・・というか

住宅への思い、ビミョーに異なるかも・・顧問会員のＴさん（20代）　　　（相談：ライフプランニング）今日・・顧問会員に成り立てのホヤホヤ・・です。年間顧問料の36,000円を入金しました。久々の・・20代・・です。　（　新婚・・まだ1年未満　）今年か来年、住宅をリフォーム予定・・と聞いています。今日の盛岡は、吹雪、吹雪、・・です。夕べからの風と降雪・・盛岡は積雪20センチ。（　山沿いは50数センチとか・・　）そんな悪天候をついて、Ｔさん（夫）は一人で来所しました。（　2日前には奥さんが赤ちゃんと来所しています　）奥さんからの電話では、今日・・ご主人が顧問料を持参・・。（　今度の火曜日は、奥さんとお母さんが来所予定　）Ｔさん「あの・・今・・持ち合わせが3万円しかないんですが・・。」武田ＦＰ「　・・？　36,000円を頂いたらヒアリングシートをお渡しして、　火曜日においでの時までに書いてもらうつもりでしたが・・。」Ｔさん「あ・・、んじゃ・・その辺でおろしてきます。」吹雪の中・・車で出かけ、戻ってきました。・・で、・顧問会員の説明・マイホーム建築支援の説明ひと通りの説明を終えて、じゃあ・・顧問料を・・と、武田ＦＰ「お釣りはないように・・に、なっています？」Ｔさん「あ・・いや、万円札・・だけです。」当事務所・・、商品販売をしていないので、ほとんどお金のやり取りが無く、現金を置いていません。私のポケットを探りましたが、千円札は3枚しか・・。（　1万円札はあるんですよ　　・・念のため　）Ｔさん「あ・・、んじゃ・・くずしてきます。」武田ＦＰ「あ・・何回も、スミマセン。」Ｔさん「あ・・いえ。」またまた・・吹雪の中を、近くのコンビニへ・・。なんだかんだ・・で、年間顧問料を入金いただきました。晴れて、「顧問会員のＴさん」・・に、なりました。「自宅をリフォームしたい。」・・と聞いている件について、武田ＦＰ「リフォームを計画されているようですね？」Ｔさん「リフォームというか・・新築というか・・。」・・？　先日の奥さんの話では・・、「お父さんが・・どうしてもこの家は残したい・・と　言っているので、もう私たちは・・リフォームと　いうことで納得しています。」・・だったんですが。家族の中で・・ビミョーに考え方がちがう・・かも。う～～ん、意見調整、意思統一、・・色々必要かも。（　今日・・分かったことですが、Ｔさん（夫）はムコさん　）Ｔ家の建物は、古い農家住宅のようです。柱や梁（はり）は、太くて頑丈なモノのようです。お父さんは絶対に残したい・・ようです。・・でも、寒い。間取りは使い勝手が悪い・・ようです。以前にも・・似たようなケース、お手伝いしています。まずは・・家計の現状診断から・・です。生命保険にはドップリ浸かっているようですし・・。Ｔさんのライフプランニング（生活設計）　進行状況　　　1　ヒアリング　　　　　　　家族状況・家計収支・資産・職歴ほか　　　2　家計の現状診断　　　　　　　　診断資料（小冊子）　問題点把握　　　3　生活設計　シミュレーション　　　　　　　設計資料（キャッシュフロー表ほか）　　　4　実行支援　　　　　　　商品選択や処理（金融商品・保険・ローンほか）　　　　　　　住宅・不動産・相続等の段取り・手続き　　　5　事後チェック　　　　　　　計画の実行・・進行状況、必要に応じた修正《　消費者の方へ　》　質問・感想など気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。（　具体的な質問の際は、できるだけ詳しい情報提供を　）《　業界の方へ　》　コメントを頂く場合は所属・姓名を名乗り、私同様・・個人が特定できる状況で、正々堂々とお願いします。読者の参考にもなるので、敬意を表してきちんとお返事します。（　匿名コメントは削除：無駄な手間隙はご遠慮下さい　）

2009/01/31
相続対策？自分年金？プチ・アパート経営のお話

「アパートで自分年金を」・・で、だまされないように。顧問会員のＮさん（80代）　　　（相談：金融資産・不動産運用設計・相続設計）Ｎさんは、2ヶ所に「プチ・アパート」を所有しています。以下の写真が・・その内のひとつです。プチ・アパート・・、かわいい・・でしょ。（　一般の宅地サイズの土地で可能・・です　）Ｎさんの保有資産は圧倒的に金融資産が多い・・です。元々金融資産を億単位で保有しているので、相続が発生すれば大変な相続税を負担することになります。相続財産の評価額を少しでも減らしたい場合に・・「お金の置き場所を変える」という方法があります。金融資産は原則額面通りの評価ですが、同じ金額が不動産に変わると、何割かの評価減になります。このアパート建築は、Ｎさんのキャッシュを土地・建物（アパート）に置き換えたものです。資産評価を減額できて、家賃の累積で納税資金準備もできます。「プチ・アパート」マイホームサイズの小さな土地を購入して、上下2世帯だけの小さなアパートを建築しました。サイズが小さいことのメリット・相続後の資産分けが容易。：大規模アパートは分割が難しい。・売却が容易。：将来・・事情が変わって手放すことになっても、　　　　　　　　　　総額が小さいので売りやすい。1ＬＤＫ－2世帯　　それぞれの世帯が車を2台ずつ駐車できます。ザックリと要約すると、土地代1,500万円、建築費（諸費用込み）1,500万円、・・合計3,000万円。家賃収入・・11万円/月、132万円/年　　　（　建築業者3社で提案競争　）Ｎさんはこれと同規模のプチ・アパートを、同時期にご自身所有の小さな土地に建てました。（キャッシュで）なので、家賃収入はこれら2棟のアパートで・・4年間で1,000万円を越えます。　　(^^ゞ（　永遠にこの状況が続くわけではない・・ことに注意、　　　時間の経過とともに効率は必ず落ちます　）Ｎさんの場合は相続対策ですが・・、アパート経営は「自分年金作り」としても有効な手法・・です。毎月・・一定額の収入があると、非常に助かります。・・が、業者（建築・金融）まかせはお勧めできません。その理由は・・、1　大規模事業になりがち　　　建築業者は規模が大きい建築ほど儲かります。　　　金融業者は規模が大きいローンほど儲かります。　　　規模が大きいほど、本人のリスクが高まります。2　建築工事費が割高になる　　　大手業者は当然・・経費率が大きく価格も高い。　　　さらに・・お任せでは市場原理が働かず高い買い物に。　　　収益事業で工事費が高いことは、経営上致命的。3　家賃保証や一括借り上げで損の上塗り　　　初期のコスト負担が、とんでもなく多額になる。　　　立ち上がり時点の保証金額が継続する・・のではない。　　　保証を求めれば負担が伴うのは、どの分野でも同じ。『自分年金を作るアパート経営』・・を堅実に行なうためには、以下のように考えましょう。1　小規模で充分　　　月・・10～15万円の確実な入金があれば充分です。　　　状況が変化した時でも、売却がしやすい・・です。　　　ただし・・1世帯2台の駐車場は確保しておきましょう。2　現金でやる　（　あるいは・・できるだけ少ない借金で　）　　　「借金が相続対策になる」・・は、マチガイです。　　　利息負担は以外にばかにならない・・です。　　　怪しげな金融資産に投資するよりは、堅実です。3　「まとめて借り上げ社宅」・・は、やらない　　　社宅として借り上げてもらうと安心感がありますが、　　　その会社の状況によっては一気に空室になるリスクが。　　　ある企業の社員に依存するポジションは避けたい・・です。4　だれかに任せることはしない　　　建築業者にお任せ・・は、もちろんダメ。　　　不動産業者・・も、懇意にしている業者を紹介するだけ。　　　裏で「紹介料」が払われる。（その分が経費に上乗せ）5　複数の業者に見積りを依頼　　　収益物件を造るのだから、無駄な経費は払わない。　　　市場原理を働かせて、リーズナブルに建築しましょう。　　　できれば・・3社以上に見積りしてもらいましょう。・・で、安価に建築できれば、収益は向上します。環境の良いところに50～60坪程度の土地を持っている人は、建築費1,500万円程度でプチ・アパート経営が可能・・です。あるいは・・ある程度の現金がある人は、Ｎさんのように・・小さな土地を買ってやっても、3,000万円前後で・・可能です。・・が、立ち上がり時の収益は、ずぅ～～っとは続かないことを織り込み済みで・・考えておきましょう。当然・・入居率は落ちるものです。一旦空けば・・埋まるのに時間がかかるようになります。10年先、20年先、・・同じように儲かるわけがありません。「収入は、8掛けまたは7掛けで充分。」・・程度に考えて経営していけば、ストレスも溜まりません。Ｎさんのライフプランニング（生活設計）　進行状況　　　1　ヒアリング　　　　　　　家族状況・家計収支・資産・職歴ほか　　　2　家計の現状診断　　　　　　　　診断資料（小冊子）　問題点把握　　　3　生活設計　シミュレーション　　　　　　　設計資料（キャッシュフロー表ほか）　　　4　実行支援　　　　　　　商品選択や処理（金融商品・保険・ローンほか）　　　　　　　住宅・不動産・相続等の段取り・手続き　　　5　事後チェック　　　　　　　計画の実行・・進行状況、必要に応じた修正《　消費者の方へ　》　質問・感想など気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。（　具体的な質問の際は、できるだけ詳しい情報提供を　）《　業界の方へ　》　コメントを頂く場合は所属・姓名を名乗り、私同様・・個人が特定できる状況で、正々堂々とお願いします。読者の参考にもなるので、敬意を表してきちんとお返事します。（　匿名コメントは削除：無駄な手間隙はご遠慮下さい　）

2009/01/30
新たな相談者が・・生命保険と住宅リフォーム？

6ヶ月の赤ちゃん同伴・・でした。電話で問合せをいただいたＴさん（20代）、赤ちゃん同伴で午後2時に来所・・。（　ママと赤ちゃんの2人で　）Ｔさん「あの・・午前に電話したＴですけど、　車は・・どこに置けばいいですか？」初めていらっしゃる方は皆さん迷う・・ようです。いつも・・「事務所の真ん前に置いてください。」・・と、お伝えするんですが・・なぜか・・。ゆったりと駐車できるスペースがありますが、事務所前は「歩道」のように見えるのかも・・。赤ちゃん・・、テーブルの上にあお向けになって、首をねじ曲げて・・まばたきもしないで・・じぃ～～っと、武田のおじちゃんを見つめます。　（　女の子・・です　）（　首・・痛くないかぁ～？　）時々・・佐々木ＦＰが登場して、恐る々々・・抱っこ・・。・・で、大雑把な相談内容の確認と、顧問会員や生活設計の説明を行いました。相談内容は、主に以下の内容でした。・自宅のリフォームを考えている。　築40数年の農家住宅。　とにかく寒い。設備が古い。　間取りの関係で、来客時はお風呂から出られない。　お父さんがガンコで、建て替えは不可。　（　お父さんがいると、いつもこのパターンになります　）　家族全員がリフォームで合意。・生命保険を何とかしたい。　ＪＡにお任せ状態。　夫の友人の奥さん（生保レディー）にお任せ状態。　家族全員・・内容をよく分かっていない・・ようです。　（　かなりのお金たれ流し・・が、想像できます　）「まず・・足元をしっかり固めてから・・。」何をやる場合でもまず、現在の家計の問題点を把握、対策を考えた上で・・将来の見通しを立ててしまいます。ライフプランニング（生活設計）・・です。土台ができてしまえば、マイホーム計画の見通しも立ってきます。マイホームに投入できる金額も見えてきます。・・そんなお話を、キャッシュフロー表を見せながら・・。（　セミナー用の資料を、よく使います　）『生命保険はお任せでお金大量たれ流し　・・の人がマイホームを検討。』このようなケースは、割りに簡単に見通しが立ちます。〇生命保険の解約返戻金が、自己資金に。　大量にたれ流している人ほど、　多額の返戻金が返ってきます。　（　すでに大損はしていますが・・　）　このお金がマイホームの自己資金に充当できます。〇保険料支払いの負担が消える分が、ローン返済に。　徹底的に生命保険を整理セイトンすれば、　毎月の保険料は・・一家族数千円で済みます。　浮いた保険料分の数万円がローン返済に充当できます。　・・結果、そんなに家計負担が変わらずに建築できます。Ｔさん・・、ご家族で話し合っていただいて、後日またおいでになることに・・。その際に顧問会員になれば、さっそくヒアリング・・です。《　消費者の方へ　》　質問・感想など気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。（　具体的な質問の際は、できるだけ詳しい情報提供を　）《　業界の方へ　》　コメントを頂く場合は所属・姓名を名乗り、私同様・・個人が特定できる状況で、正々堂々とお願いします。読者の参考にもなるので、敬意を表してきちんとお返事します。（　匿名コメントは削除：無駄な手間隙はご遠慮下さい　）

2009/01/29
不安・・やっぱり医療保険に入った方がいいかも

「お元気でした？」　「はい、元気です。」顧問会員のＳさん（60代）　　　（相談：金融資産・不動産運用設計・相続設計）資産家のＳさんのところには、色々な業者や金融機関が営業に訪れますが・・、ムダにお金をたれ流さないよう・・、当事務所がケアしてあげています。大手住宅メーカーＤ社も頻繁に訪問して盛んにアパート建築を勧めていました。お決まりの営業トークは、「相続税対策になる。」・・です。Ｓさんの全資産とキャッシュフローをチェック、これからの相続税の推移を見てあげましたが、リスクを犯して対策を施さなくても何の問題もありません。・・で今、新たなアパート建築をすることもなく、Ｓさんは「相続」に関しては何の心配もしていません。そのＳさん（妻）から・・午前に電話が入りました。Ｓさん「ご無沙汰していますぅ♪　〇〇のＳです。」武田ＦＰ「あらぁ～♪　お久しぶりですぅ。お元気ですか？皆さん。」Ｓさん「はい、元気です。」武田ＦＰ「・・で、どうされました？」Ｓさん「実は・・4日前に夫が入院して・・。」武田ＦＰ「・・、元気じゃない　・・じゃないですか。　(^^ゞ　」Ｓさん「あはっ、そうですね、元気じゃない・・ですね。（笑）」循環器系の病気で急遽入院されたようです。Ｓさんのお住まいの〇〇市では対応できる病院がなく、盛岡市の総合病院に入院したそうです。Ｓさん（夫）は太って・・おいでです。　　(^^ゞ　Ｓさん「それで・・相談したくて電話したんですが・・、　なんか不安で・・入院してしまってからで何だけど、　医療保険に入っておかなくて大丈夫でしょうか？」『医療保険は不要』　・・私、何度も説明したんですが・・。武田ＦＰ「はい、何にも心配いらないですよ。高額療養費制度で　1ヶ月の自己負担は8万円とか9万円で済みます。」Ｓさん「心配・・ないですか？　入院は、　1ヶ月ぐらいになるって言われました・・けど。」武田ＦＰ「んじゃ・・今月から来月まで足かけ2ヶ月ですね。　自己負担の総額は、17～18万円ぐらいで済みます。　逆に・・これから60代で医療保険に加入したら・・、　それぐらいのお金は保険料であっという間に無くなりますよ。」『保険料は捨て金』　・・です。一定期間の保障をお金で買います。期間経過後、そのお金は無くなります。みんなが損をすることで成り立つ・・のが、保険のしくみです。（　損をするモノには、できるだけ参加しない方がいい　）Ｓさん「あれ・・って、後からお金が戻るんでしょ？」武田ＦＰ「いえ、事前に手続きをしておけば・・、最初から　自己負担金額は先ほどの金額で済みます。　入院した今月の内に手続きを済ませましょう。」〇高額療養費制度（　こうがく　りょうようひ　せいど　）医療費が高額になった時、一定の自己負担限度額を越える分は、健康保険から給付されます。　（　数ヵ月後　）事前に申請しておけば、当初から負担は自己負担限度額だけで済んでしまいます。『標準負担額減額認定証』（　ひょうじゅん　ふたんがく　げんがく　にんていしょう　）・・申請してこれをもらい、病院に提出しましょう。（　入院したその月のうちに　）どこに申請する？・社会保険の場合・・社会保険事務所　　　　　　・国民健康保険の場合・・市町村の国民健康保険課武田ＦＰ「・・で、ご主人・・今・・具合はどうなんですか？」Ｓさん「ん～～ん、元気、元気、うるさいぐらい。（笑）」武田ＦＰ「それならよかった・・です。　手続きはすぐしてください。　お大事に・・。」知識があれば・・不安を感じることはありません。知識がないと・・業者の話で不安が増幅されます。　大きな不安を抱えた人ほど、大金をたれ流します。Ｓさんのライフプランニング（生活設計）　進行状況　　　1　ヒアリング　　　　　　　家族状況・家計収支・資産・職歴ほか　　　2　家計の現状診断　　　　　　　　診断資料（小冊子）　問題点把握　　　3　生活設計　シミュレーション　　　　　　　設計資料（キャッシュフロー表ほか）　　　4　実行支援　　　　　　　商品選択や処理（金融商品・保険・ローンほか）　　　　　　　住宅・不動産・相続等の段取り・手続き　　　5　事後チェック　　　　　　　計画の実行・・進行状況、必要に応じた修正《　消費者の方へ　》　質問・感想など気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。（　具体的な質問の際は、できるだけ詳しい情報提供を　）《　業界の方へ　》　コメントを頂く場合は所属・姓名を名乗り、私同様・・個人が特定できる状況で、正々堂々とお願いします。読者の参考にもなるので、敬意を表してきちんとお返事します。（　匿名コメントは削除：無駄な手間隙はご遠慮下さい　）　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

2009/01/28
医療費控除、収入って？所得って？何？なに？

給与所得控除？所得控除の額の合計？なに？メール顧問会員のＺさん（30代）　　　（相談：ライフプランニング）家計の現状診断後・・、ただ今問題の大きい生命保険を整理セイトン中です。メールをいただきました。武田様、お久しぶりです。　Ｚです。先週土曜に、〇ニー生命の家族収入保険の契約に行ってきました。　たぶんＯＫだと思います。３月帰省時に、住宅ローン控除の手続きに行くので医療費控除もないか、領収書を計算してみると８万円近くあって・・・ "医療費控除に関する"　武田さんのブログを読みました。２０年分の源泉徴収票が来たので、計算してみましたが武田さんの言われる　"収入金額"　とは源泉徴収票の　"給与所得控除後の金額"　のことでしょうか？そして　"給与所得控除額"　とは源泉徴収票の　"所得控除の額の合計額"　のことですか？まとめると、源泉徴収票でいう（給与所得控除後の金額－所得控除の額の合計額）×０．０５で計算したものが１０万円以上なら却下でうちの去年の医療費は８万円なので、医療費控除はなしということですね？うぅ・・　「まとめると・・」って、なんにも・・まとまっていない・・。お話が・・シリメツレツ。　　(^^ゞ「所得金額」って何か？・・が分からなければ、「医療費控除」のことが分かりませんので・・、それでは・・まず、サラリーマンの「収入」や「所得」ってなに？・・のお話をします。まず、「源泉徴収票」を眺めてみてください。左側から順番に・・数字が書かれています。その意味を示します。1　『支払い金額』　：　これが『収入』です。　　「年収はいくら？」・・といったら、これのことです。2　『給与所得控除後の金額』　：　これが『所得』です。　　収入から経費を引いた金額が、所得！　　自営業の人は経費を引き算できますが、　　サラリーマンは基本的にそれがありません。　　その代わりに「収入の額」に応じた「給与所得控除」　　が認められています。　　その引き算を終えた後の金額がこれです。　　（　会社の総務・経理の人が計算・記入します　）　　　　『医療費控除額』こ関係してくるのは、の数字！3　『所得控除の額の合計額』　：　所得からさらに引き算。　　所得税の課税価格を計算をする際に、　　さらに・・引き算していいモノが色々あります。　　（　いっぱい引き算できれば、所得税も少なくて済む　）　　・社会保険料控除　　　・小規模企業共済等掛金控除　　・生命保険料控除　　・地震保険料控除　　・配偶者控除　　・配偶者特別控除　　・扶養控除　　・基礎控除　　・雑損控除　　・医療費控除　　・寄附金控除　　　・・等々があり、　　『医療費控除額』がある人は、確定申告書の　　この欄に数字を記入して控除を受けることになります。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　4　『源泉徴収税額』　：　所得税の額です。　　2から3を引いた額が課税金額になります。　　その額に所定の税率をかけて税額が決まります。だから・・、3の金額が大きいほど、税金を節約できます。「医療費控除」ができそうな人は、がんばってみましょう。ちなみに・・「小規模企業共済等掛金控除」・・、「確定拠出年金」の掛金がまるまる全額、ここに記入できます。　（　助かります　）・・で、Ｚさんの場合・・医療費控除はできるか？　　前回も書きましたが・・基本は以下です。　　『医療費控除額』・・の対象になるのは、『所得金額の5％を越えた金額』・・と、『10万円』・・の、いずれか少ない方の金額を越えた分・・です。なので・・、・サラリーマンでも所得の少ない人・自営業の人・・等々は、控除額が大きくなる可能性があります。かかった医療費が50万円の場合・・、所得金額が200万円以上の人は、50万円－10万円＝40万円　・・が、医療費控除額に。所得金額が・・100万円の人は、100万円×0.05＝5万円　・・なので、50万円－5万円＝45万円　・・が、医療費控除額に。所得金額が・・50万円の人は、50万円×0.05＝2.5万円　・・なので、50万円－2.5万円＝47.5万円　・・が、医療費控除額に。　　　　　　　　　　　　　Ｚさんは、所得が200万円以上です。　　　　去年1年間の医療費が8万円弱・・です。　　8万円　－　10万円　＝　マイナス2万円はい、分かりますよね。医療費控除の対象にはなりません。　ザンネン！　　　　　　これを機会に・・「源泉徴収票」の意味を理解しましょう。　　　　　　　　　　　　　　　　　　もし・・税務署に行くのなら、「確定申告書の手引き」をもらってきて、しっかり読んでみましょう。確定申告の記入過程をなぞることで、源泉徴収票のしくみが理解できます。お金を払って下手な本を手に入れるよりいいですよ。タダ・・だし、分かりやすく書かれているし・・。所得税のしくみについて理解が深まります。どんな分野でも・・「知識が無いために損をする」そんなことがよくあります。Ｚさんのライフプランニング（生活設計）　進行状況　　　1　ヒアリング　　　　　　　家族状況・家計収支・資産・職歴ほか　　　2　家計の現状診断　　　　　　　　診断資料（小冊子）　問題点把握　　　3　生活設計　シミュレーション　　　　　　　設計資料（キャッシュフロー表ほか）　　　4　実行支援　　　　　　　商品選択や処理（金融商品・保険・ローンほか）　　　　　　　住宅・不動産・相続等の段取り・手続き　　　5　事後チェック　　　　　　　計画の実行・・進行状況、必要に応じた修正《　消費者の方へ　》　質問・感想など気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。（　具体的な質問の際は、できるだけ詳しい情報提供を　）《　業界の方へ　》　コメントを頂く場合は所属・姓名を名乗り、私同様・・個人が特定できる状況で、正々堂々とお願いします。読者の参考にもなるので、敬意を表してきちんとお返事します。（　匿名コメントは削除：無駄な手間隙はご遠慮下さい　）　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

2009/01/27
畑をつぶして住宅建築、たらい廻しに負けないで

色々なお役所が立ちはだかります。顧問会員のＭさん（30代）　　　（相談：生活設計・マイホーム建築）今日午前、Ｍさん（妻）とお父さんに同行して・・、〇〇土地改良区に相談に行ってきました。現在の家の隣の畑にマイホーム建築をしようとただ今・・計画中です。家に連続する小屋を残すことが前提なので、現在の敷地に建築するのは、空間的に無理です。　　　※Ｍさんちの小屋　　　一般の家の物置小屋のように小さくありません。　　　農家の小屋です。農機具・自動車・・等々が納まり、　　　倉庫としても利用されるものなので、　　　一般の家そのものよりもむしろ大きい・・小屋です。顧問会員のＫさん（40代）の場合も、現在の自宅はそのままで、隣りの畑に建築しましたが、建築日程に大きく影響するような手続きはありませんでした。　　　※参照　　　「ＦＰ支援：住宅と不動産」の　　　「実際の建築事例（写真）」・・が、今回のＭさんのケースはまったくちがいます。『農業振興地域』・・という大きなハードルが・・。農業を奨励・推進する地域です。他の用途としての利用を排除する地域です。これを何とか解除できないか？・・が勝負どころです。すでにＭさん（妻）とお父さんの2人で、その相談に・・〇〇市の農政課に行っています。そちらで・・「今・・国の事業があって来年3月までは、　なんともならない。さらにその後・・県の事業計画が　出てきそうなので・・〇〇土地改良区で確認して。」・・と言われ・・、今日の改良区行きになりました。改良区の職員・・私に、「不動産・・とかの、業者さんですか？」武田ＦＰ「いえ、私は何かの業者ではなく・・親戚です。　相談を受けて心配して・・くっついてきました。」（　Ｍさんの親戚になってしまいました　(^^ゞ　　）国の事業と、まだあやふやな県の事業の説明を受けましたが・・そのことはあまり問題ではないかもしれません。現に・・Ｍさんの近所で、ここ数年のところで田んぼを潰してマイホーム建築をした家が数件あります。その事例の場合は、どうやって農振解除できたのか？そこを徹底的に探ることが一番かと思います。そこを確認できるのは、やはり・・農政課のようです。そして、基本的に『農業振興地域』の解除を判断できるのは、やはり・・農政課・・のようです。そのＯＫを出す時に、改良区の意見を求められる・・ということのようで、基本的に農政課がＯＫなら、改良区として異論を挟むことは無い・・らしい。農振解除のＯＫを得て、今度は農業委員会に農地転用の許可を取る・・という流れのようです。結論・・、農政課でＯＫなら・・後は単純事務作業。たらい廻しにあっていますが、全体の構成が見えてきています。・・で、また日を改めて・・私もいっしょに農政課へ行きます。また、「あ・・親戚です。」　・・と言って。他の人が解除できた理由を徹底的に確認をして、（　行った日に確認は無理かもしれませんが　）・Ｍ家も可能ならＯＫ・不可能が判明したら、別の建築方法を考える。・・で、いいと思います。お役人も・・同じ部署に永遠にいるわけではありません。自分が経験していないことは分からなかったりします。行って・・過去の案件を調べるよう仕向けたいと思います。経験の範囲の助言でたらい回し・・、たまりません。Ｍさんのマイホーム：進行状況　　　（望ましいマイホーム取得の順序）　　　　　　1　家計の現状診断・問題点把握　　　2　ライフプランニング（生活設計）　　　3　資金・ローンの目安を立てる　　　4　土地探し・土地売買契約　　　5　展示場ほか見学　　　　　6　事前手続き・住宅プラン検討・作成　　　　　7　住宅会社・数社が提案競争　　　　8　業者決定・請負契約　　　　　9　着工～上棟　　　　　　　10　完成・入居　　　　　11　住宅ローン返済開始《　消費者の方へ　》　質問・感想など気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。（　具体的な質問の際は、できるだけ詳しい情報提供を　）《　業界の方へ　》　コメントを頂く場合は所属・姓名を名乗り、私同様・・個人が特定できる状況で、正々堂々とお願いします。読者の参考にもなるので、敬意を表してきちんとお返事します。（　匿名コメントは削除：無駄な手間隙はご遠慮下さい　）

2009/01/26
「生命保険の利率」と「預金の金利」は、別もの！

「下手な定期預金より得」・・ではない。先日・・読者からの質問にお答えしました。「おバカな我が家の生命保険、どうかｱﾄﾞﾊﾞｲｽを・・」2009/01/22　・・を参照。お返事コメントが入りました。がんばるぞ！さん・・です。ｱﾄﾞﾊﾞｲｽ本当にありがとうございました！！！！やはり我が家は、おばかさんでしたね。。２％確定だと思い終身を契約しましたが違うのですね。。　まだ、その辺が何故かわからないのでしっかりソニー生命の方に説明を受けようと思います。顧問契約をしたいと思っているのですが、こちらは遠方になりメール会員になると思います。ただ、主人がメールにての相談に疑問を持っており説得してからお願いしようと思います。その折はお願い致します。上の文章の・・「2％・・ウンヌン」の部分・・は、先日の相談の中で・・、「積立利率変動型終身」(最低2%確定利率と聞いたので　　下手な定期預金に入れるより良いと思いました。)・・の文章に対して、以下が私のコメントでした。　　　★一般の人は、終身保険は不要。　　　★「生命保険の利率」と「預金の金利」は、別！！　　　　「下手な定期預金より得」・・なんかじゃない！　　　　こういう勘違いをするおバカさんが多い。　　　　（　勘違いさせる保険屋さんも多い　）　　　　「払ったお金が」最低2％で運用される・・のではない！　　　　「払ったお金から経費を引かれた分が」・・なので、　　　　なんにもお得ではない。　うまい話なんて・・ない！　　　　その引かれた分から、営業マンの給料等に充当される。　　　　定期預金から・・銀行員の給料分が引かれることはない。　　　　勘違いさせて保険を売る営業マン、お互いに言っている。　　　　「おヌシも、悪・・よのぉ～。」・・と、理由もきちんと説明したつもりでしたが、「その辺が何故かわからない・・」ということでしたので、反省しつつ・・さらに説明します。●　一般の人は、終身保険は不要。　理由1　50代以降は死亡保障は不要。　　　末子が生まれた時に最も大きな保障が必要になり、　　　その後・・徐々に必要額が減ります。　　　30才前後で子どもをもうける一般的なケースでは、　　　40才代半ばでゼロ（不要）になります。　　　死亡保障が必要なおおよその目安は、　　　末子誕生から15年前後・・と覚えてください。　　　不要な時期に保険料を払うということは、　　　その保障に相当するお金を捨て続けることになります。　　　「保険」と名がつけば、必ず「お金を捨てる」部分がある。　　　※例外　：　相続対策を考慮する人は必要。　理由2　生きている内に使いたいお金が死後に。　　　業者の言いなりになって、お金を後ろに後ろに・・　　　送り続けた結果、かんじんな現役時が貧乏に。　　　そんな家計が顧問会員でも時々見られます。　　　　　　夫も妻も・・個人年金や終身保険や・・　　　おまけに特約てんこ盛りで・・やっていて、　　　現役時の50代に超ビンボー・・というケースです。　　　教育資金に支障をきたしたりします。　　　しっかり・・将来のキャッシュフローを考えないと・・。　　　つつましく、つつましく・・生活して、　　　老衰で死んだ後・・大金をもらってどうするの？　　　お金の置き場所（時間的な）を、しっかり考えましょう。●利率が高いから保険が有利・・ではない。　理由1　「保険の利率」と「預金の金利」は別もの。　　　世の中には、うまい話は存在しません。　　　確実に他より有利な商品は存在しない・・んです。　　　（　国策での優遇税制商品は例外　）　　　「預金の金利」は、預けた金額そのものに適用されます。　　　「保険でいう利率」は、まったくちがいます。　　　「払ったお金」・・をそのまま運用する利率ではなく、　　　「払ったお金から経費を引いた分」・・の運用利率になります。　　　（　一旦・・元本割れ！した金額　）　　　　　　経費・・というのは、以下のようなモノです。　　　（　保険の種類によって、比率は異なる　）　　　・新契約費　：　代理店や営業マンの手数料・歩合　　　・集金費　：　保険料の集金に要する費用　　　・維持費　：　契約の維持管理に要する費用　　　これだけのモノを引き算して残ったお金の運用です。　　　なので・・、預金は0.5％、保険は2％、・・だとしても、　　　「保険がだんぜん有利♪」・・と考えるのは、おバカさんです。　理由2　保険会社破綻時、貯蓄性保険は減額に　　　数十年先までの長期の契約です。　　　その間に保険会社が破綻したらどうなるでしょう？　　　過去の破綻例では・・、　　　掛け捨ての保険は被害がほとんどありませんでした。　　　（　定期保険等　）　　　逆に貯蓄性の保険はモロに減額になっています。　　　（　個人年金・養老保険・終身保険等々　）　　　ひるがえって、預金は1金融機関当たり　　　1千万円とその利子分が保証されています。結論、「貯蓄と保険は、別に考える。」　・・です。それから・・私のアドバイスを「売り手側」の保険屋さんに確認？・・やめてください。何とか契約を継続させるために、一生懸命説得します。・・言いくるめられるに決まっています。なお・・当事務所は、「顧問契約」・・は、しておりません。顧問料が360万円とか、36万円とかであれば、きちんと「契約書」を交わします。・・が、年間顧問料は・・3、6万円です。だれでも本格的ＦＰ相談ができるよう低料金に・・。消費者のためのボランティア活動・・です。なので・・顧問会員には領収証を渡して終わり。メール顧問会員は振込み控え保存で終わり。・・です。《　消費者の方へ　》　質問・感想など気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。（　具体的な質問の際は、できるだけ詳しい情報提供を　）《　業界の方へ　》　コメントを頂く場合は所属・姓名を名乗り、私同様・・個人が特定できる状況で、正々堂々とお願いします。読者の参考にもなるので、敬意を表してきちんとお返事します。（　匿名コメントは削除：無駄な手間隙はご遠慮下さい　）

2009/01/25
マイホーム建築、ハードルが多すぎ長い道のり？

農地にマイホーム建築・・って、大変です。顧問会員のＭさん（30代）　　　（相談：生活設計・マイホーム建築）今日・・建築予定地を確認しにおじゃましてきました。実際に建てる場所・・の確認。（　外で立ち話　）お宅におじゃまして・・、これからの手続きのお話。ご家族で役所に聞いて廻った結果・・、「改良区の許可を取るのは・・来年の4月以降になる。」「そこからさらに数ヶ月・・各種事前手続きが・・。」せっかく・・盛り上がっていたのが、1年以上も先になりそう・・ということで、ちょっと・・盛り下がった感じに・・。事務所にもどってから・・、昔のことを思い出しながら、色々調べました。何人かの人にも確認しました。土地改良区の関係で、何かが1年以上も先になる・・のような経験がありません。電話で確認した人たちも、同様の話をしていました。（　説明した人の勘違い・・？　）一応・・念のため、月曜日に確認に行きます。Ｍさん家族に同行して、〇〇土地改良区へ・・。私の印象では、今年の建築が可能なのでは？・・です。事前手続きは、以下のようになる・・と思います。●そのまま畑をつぶして勝手にマイホームを建てることはできません。（　農業を奨励する地域、他の用途は不可　）農業振興地域の解除手続きが必要に・・。　　　農業振興地域の整備に関する法律（農振法）　　　〇〇市農林部農政課へ。　　　年4回の受付を行ない、解除手続きには　　　おおむね4ヶ月を要する・・ようです。　　　※3月の受付に間に合わせたい・・ところです。●農振の解除が済めば、さらに・・農地を宅地に用途転用する手続きが必要・・です。　　　農地転用　：　農業委員会へ。●さらに・・これまで利用してきた「水」の清算が・・。Ｍさん家族が建築予定の土地は、半分が「田」、半分が「畑」・・になっています。その「畑」の部分に建築を予定しています。・・が、謄本では・・全体が一つの土地で、「地目」（土地の種類・用途）は・・「田」です。「水」の清算が必要です。　　　〇〇土地改良区へ。　　　（　ここで、土地改良区が登場　）トータルで・・事前手続きは、5～6ヶ月で済むのでは？ま・・とりあえず、月曜日に改良区に行ってから・・です。Ｍさんのマイホーム：進行状況　　　（望ましいマイホーム取得の順序）　　　　　　1　家計の現状診断・問題点把握　　　2　ライフプランニング（生活設計）　　　3　資金・ローンの目安を立てる　　　4　土地探し・土地売買契約　　　5　展示場ほか見学　　　　　6　事前手続き・住宅プラン検討・作成　　　　　7　住宅会社・数社が提案競争　　　　8　業者決定・請負契約　　　　　9　着工～上棟　　　　　　　10　完成・入居　　　　　11　住宅ローン返済開始《　消費者の方へ　》　質問・感想など気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。（　具体的な質問の際は、できるだけ詳しい情報提供を　）《　業界の方へ　》　コメントを頂く場合は所属・姓名を名乗り、私同様・・個人が特定できる状況で、正々堂々とお願いします。読者の参考にもなるので、敬意を表してきちんとお返事します。（　匿名コメントは削除：無駄な手間隙はご遠慮下さい　）

2009/01/24
医療費控除、医療保険に入ってないから助かる♪

税務署・市役所・県庁・・と、廻ってきました。事務所関連の例年の書類届出で、役所廻りをしてきました。そのついでに・・税務署で所得税の申告書類ももらってきました。私は・・「確定申告書Ｂ用」です。それと・・「収支内訳書（不動産所得用）」さらに・・医療費控除ののために、「医療費の明細書」の袋・・も、もらいました。　　　※「確定申告書Ａ用」　　　　給与所得のみ、公的年金のみ、　　　　等々の人はこちら。これから徐々に資料を整理していって、確定申告書を作成することになります。・給与所得　私は無報酬で事務所を運営しています。　佐々木ＦＰからもらった私の源泉徴収票は収入ゼロ。　(^^ゞ　年間顧問料：3、6万円では私の給料は出ません。　（　商品販売なし！消費者の味方！・・は、実は辛い　）　※佐々木ＦＰの源泉徴収票は、まともな収入のモノです。・不動産所得　アパートを所有、一応収入がある・・ことになっています。・・で、医療費控除のお話。「医療保険には加入するな！」・・私はいつも言っています。我が家では・・当然のことながら、民間の医療保険には加入していません。母（80代）は、ここ1～2年・・入退院をくり返しています。自宅にいるよりも入院した方がお金はかかりませんが、それでも一応・・「医療費」というお金を負担しています。入院しても・・健康保険制度で助かっている上に・・、さらに・・「所得税を返してあげますよ。」・・という所得税の制度が、「医療費控除」です。（　ありがたい・・お話です　）こんな・・ありがたいお話を拒否している人たちがいます。どういう人たちかというと・・、民間の医療保険にガッチリと加入している人たちです。　　　　　※加入すれば、だいたい損をします。　　　　　　みんなが損をして成り立つのが「保険」・・です。　　　　　　受け取るお金より多額の保険料を払います。医療費控除は・・まず、以下の算数をします。【　支払った医療費　】　－　【　保険金で補てんされる金額　】「保険に入っていてよかったぁ♪」（　払った保険料より少ない受取額で大喜びして・・　）多額の保険金を受取った人は、その分を引かれて控除対象額が無くなったり、かなり少なくなったりします。（　大損・・です　・・もったいない　）　　　　　※1粒で2度まずい　　　　　　医療保険にてんこ盛りで加入している人は、　　　　　　・医療保険そのもので損。　　　　　　・医療費控除でも損。　　　　　　・・と、二重の損を毎年しています。　　　　　　（　おバカさん・・です　）私の場合は・・「保険金等で補てんされる金額」は全くないので、しっかりと・・医療費控除させていただきます。「医療保険に入ってなくて・・よかったぁ。」　・・です。あと・・医療費控除でよくある勘違い。「医療費が10万円を越えた場合」・・にだけ、医療費控除の対象になる・・という勘違いが多い。『医療費控除額』・・の対象になるのは、『所得金額の5％を越えた金額』・・と、『10万円』・・の、いずれか少ない方の金額を越えた分・・です。　　　　　※所得金額＝収入金額　・・ではない。　　　　　　サラリーマンの所得金額は・・、　　　　　　収入金額から給与所得控除額を引いたモノ。　　　　　　自営業者は・・、　　　　　　収入金額から経費を引いたモノ。なので・・、・サラリーマンでも所得の少ない人・自営業の人・・等々は、控除額が大きくなる可能性があります。かかった医療費が50万円の場合・・、所得金額が200万円以上の人は、50万円－10万円＝40万円　・・が、医療費控除額に。所得金額が・・100万円の人は、100万円×0.05＝5万円　・・なので、50万円－5万円＝45万円　・・が、医療費控除額に。所得金額が・・50万円の人は、50万円×0.05＝2.5万円　・・なので、50万円－2.5万円＝47.5万円　・・が、医療費控除額に。《　消費者の方へ　》　質問・感想など気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。（　具体的な質問の際は、できるだけ詳しい情報提供を　）《　業界の方へ　》　コメントを頂く場合は所属・姓名を名乗り、私同様・・個人が特定できる状況で、正々堂々とお願いします。読者の参考にもなるので、敬意を表してきちんとお返事します。（　匿名コメントは削除：無駄な手間隙はご遠慮下さい　）

2009/01/23
おバカな我が家の生命保険、どうかｱﾄﾞﾊﾞｲｽを・・

いつもこちらで勉強させて頂いております！無料相談は原則・・やっていませんが・・、例外の公開相談を！　・・と、おバカさん家計が登場しました。どうやら・・生命保険の相談のようです。しかたないから・・コメントします。　(^^ゞ（　グリーン文字★は、私のコメント　）初めまして!こんにちは^^　がんばるぞと言います。　　　★こんにちは。いつもこちらのHPで勉強させて頂いております！そして、私はきっと武田さんのおっしゃる、おばかの一人です（笑）　　　★　・・の、ようです・・ね。今回、唯一の例外相談のことをHPで見まして我が家の内情を赤裸々に告白致しますのでおばかな我が家の改造の為、そして、皆さまの情報となればとの思いですので、どうかどうかｱﾄﾞﾊﾞｲｽをお願い致します。　　　★分かりました。家族構成・主人･私　28歳　　息子1歳　　子供は希望3人です。　　主人は財団法人に勤めておりますが、　　今後の経済状況で先行不透明･･･　どこもですよね。　　　★雇用・所得不安・・、各分野に・・。　　　　のん気にお金をたれ流している場合ではありません。・年収　支払い金額￥4，010，795　　だいたい月のお給与が￥195，000くらいです。　　毎月の収支ですが、頑張って節約をして赤字無　　　★赤字無し、・・これは素晴らしいです。　・借金は住宅ﾛｰﾝのみ　残高￥17，956，267　　20年固定2.465%(固定期間終了後通期0.9％優遇）　（ここのｱﾄﾞﾊﾞｲｽを見て、昨年11月に　　　　　　　ﾈｯﾄS銀行に借換えしました!)　月払い￥54，636　ﾎﾞ払い￥108，766　　　★ちなみに・・「通期で金利優遇」というのは、　　　　何の意味もありません。　（　お得でも何でもない　）・車は昨年、2台あった車を今後のことを考え　新車の軽を現金で買い1台にしました。　　　★思い切りましたね～。　素晴らしい。　　　　生涯の車の費用、ばかになりません。さて、おばか発揮です（笑）　　　★来た・・来た・・。我が家の保険は会社の保険以外、全てｿﾆｰ生命です。　　　★全てを保険会社1社で加入・・という状況は、　　　　その会社・営業マンの言いなり・・ということ。　　　　（　カモ・・とも言います　）主人　医療保険と死亡が一体(会社の共済)　1年更新型　死亡1000万　入院￥5000　　ｹｶﾞ\8000　月￥2，450　(40歳から￥3200になります。10年毎に\750UP）　　　★死亡保障の必要額は把握不能なのでコメントなし。　　　★医療保障は不要。その分の掛け金は、たれ流し。　　　　　　　　医療保険（120日型・成人医療特約付入院\5000）　月￥3，845　60歳済　総額\1，476，480　　　★医療保険は不要。保険料は、たれ流し。　　積立利率変動型終身700万　年払￥66，332　60歳済　総\4，245，248　(最低2%確定利率と聞いたので　　下手な定期預金に入れるより良いと思いました。)　　　★一般の人は、終身保険は不要。　　　★「生命保険の利率」と「預金の金利」は、別！！　　　　「下手な定期預金より得」・・なんかじゃない！　　　　こういう勘違いをするおバカさんが多い。　　　　（　勘違いさせる保険屋さんも多い　）　　　　「払ったお金が」最低2％で運用される・・のではない！　　　　「払ったお金から経費を引かれた分が」・・なので、　　　　なんにもお得ではない。　うまい話なんて・・ない！　　　　その引かれた分から、営業マンの給料等に充当される。　　　　定期預金から・・銀行員の給料分が引かれることはない。　　　　勘違いさせて保険を売る営業マン、お互いに言っている。　　　　「おヌシも、悪・・よのぉ～。」　生前給付保険(ｶﾞﾝ診断時支給）300万　月払￥5，721　60歳済　総額\2，196，864　　　★医療保険と同じで不要。　　　　保険料を払ったつもりで、貯蓄を増やせ。私　医療保険(120型･女性医療特約付）　月￥4，040　60歳済　総\1，551，360　　　★・・だから、医療保険はいらない。　　　　保険料を払ったつもりで、貯蓄を増やせ。息子　主人の保障が少ないので、積立利率変動終身15年　　払済･250万で学資保険の代わりにしています。　前納済\279，873　残金は、年払￥93，760　残総額￥1，120，127　　　★夫の死亡保障は、区別して準備する。　　　　教育費の準備を・・こんなものでやらない。　　　　（　保険屋さんのペースになっている？　）　　我が家の預金は、恥ずかしながら昨年、車と　住宅ﾛｰﾝの借換した為に30万と寂しいものです。　　　★生命保険を『清算』することで、　　　　貯蓄は驚異的に増えていきます。　　　　●『見直し』・・は、おバカさんがやる。　　　　●『清算』・・は、賢い人がやる。　また私の隠し財産があります。。　個人年金保険220万　ﾘｰﾄ40万　ｲﾝﾄﾞ8万　（全てガタ落ち･･･）　　定期預金50万　　　★　・・・　。　　　　詳しい情報がないので、コメントなし。　　　　どうかどうかｱﾄﾞﾊﾞｲｽ宜しくお願い致します。家計改善のための基本的な考え方は・・、『生命保険には加入しない』　・・です。（　頭に・・できるだけ・・が付きますが　）勤務先の共済の掛け金総額（捨てるお金）は、書かれていないので、それ以外の保険料総額を足し算すると・・　1千万円を越えます。保険に加入していなければ、このお金がまるまる残る・・ということです。生活設計が非常に楽になります。この家計状況で必要な保険は・・、〇火災保険〇自動車保険〇夫の生命保険（死亡保障のみ：特約はいっさい無しで）ヒアリングを行なわない公開相談では・・決定的に情報不足なので、夫の死亡保障必要額の把握はできません。・・が、夫婦の年齢・家族構成等々から、おそらく・・保険料は月額3千円前後で済みます。年間保険料：4万円弱　・・これが必要経費（捨てるお金）。それも一生ではなく、今から15年前後で不要に・・。なので、家計の必要経費として捨てるお金は・・、（　年間4万円なら　）4万円　×　15年　＝　60万円　・・で、済みます。勤務先の共済に払っているお金を、夫の生命保険に充当すれば・・済んでしまいそうです。あとの・・〇ニーの保険料分の金額は貯蓄に・・。・・ガンガン、貯蓄が増えていきます。貯蓄額が大きいことが、将来の安心に・・。生命保険は・・、保険屋さんが言う・・『住宅に次ぐ出費』ではなく、『軽自動車に次ぐ出費』・・なんです、実は。今・・保険料でたれ流しているお金のほんの一部、たった・・3、6万円を捨てれば、保険に限らず全分野で確実に生活設計ができて・・将来の見通しが立ちます。3、6万円・・って？当事務所の年間顧問料・・です。お金は有効な捨て方をしないと・・。数百万円も捨てようとしていたんだから、安いもの。（　・・コマーシャルでした　）《　消費者の方へ　》　質問・感想など気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。（　具体的な質問の際は、できるだけ詳しい情報提供を　）《　業界の方へ　》　コメントを頂く場合は所属・姓名を名乗り、私同様・・個人が特定できる状況で、正々堂々とお願いします。読者の参考にもなるので、敬意を表してきちんとお返事します。（　匿名コメントは削除：無駄な手間隙はご遠慮下さい　）

2009/01/22
土地を買いたい♪ 気迫は前面に出さない方が・・

気迫を前面に押し出して・・・頑張ります！メール顧問会員のＡさん（30代）　　　（相談：ライフプランニング）マイホーム建築に向けて・・、ある土地の購入を検討中です。昨日（1/20）のブログ記事参照。『「ここでも良いかな」・・という土地が見つかった』また・・メールをいただきました。（　グリーン文字★は、私のコメント　）武田様ご回答ありがとうございました！＾＾現在話を聞いている２、３の工務店さんに一度土地を見てもらおうと思います。　　　★ぜひ、工務店は・・できるだけ多く　　　比較検討してください。　　　できれば・・5社ぐらい。　　　色々なところの話を聞いている内に　　　自分の目が肥えてきます。　　　・自身を持って選択できるようになります。　　　・お得な価格で建築できます。　　　住宅ローンの比較検討もしなくては・・・（当たり前ですが）土地の購入は初めてなので商談は緊張しそうです＾＾；「この土地を買いたい」という気迫を前面に押し出して・・・頑張ります。　　　★前面に押し出さない方が・・いいかも。　　　状況が正確に把握できていないので、　　　確定的なことは言えませんが・・、　　　土地購入に関する一般的なお話を・・。　　　不動産屋さんが売買の仲介ではなく、　　　その土地の売主の場合、　　　さらには・・宅地造成してからなかなか　　　売れないで残っていた土地の場合は、　　　「買いたい♪」・・という気迫は前面に　　　押し出さない・・方がお得です。　　　（　同時に購入希望者がいる場合は別　）　　　売れずに残っている土地に関して　　　問合せをもらえば・・、　　　「おっ、なんとかこのお客さんで決めたい。」　　　・・と、不動産屋さんは考えます。　　　「どうしようかな～、あっちの土地とこっちと　　　　どっちがいいかな～？」　　　あるいは・・、　　　「今・・土地を買ってしまって、大丈夫かな～？」　　　・・とか・・お客さんが迷っていたりすると、　　　「少々値引きをしても、このお客さんで決めたい。」　　　・・のような発想を、不動産屋さんはします。　　　せっかく、お客さんが現れました。　　　このチャンスを逃がすわけにはいきません。　　　不動産屋さんは、土地を購入して宅地造成・・　　　結構な借金をしている可能性があります。　　　その「金利負担」から早く開放されたい、　　　そのようなケースがけっこうあります。　　　なので・・気迫を前面に押し出すと・・、　　　せっかくの値引きのチャンスを自らつぶす　　　・・ことにもなりまねません。　　　なので・・あくまで検討中というスタンスで・・。　　　このことは、対・・不動産屋さんだけでなく、　　　対・・工務店でも同じことです。　　　「もう・・あの土地で決まり♪」・・という態度は　　　見せないことです。　　　工務店と不動産屋さんは、時に深い繋がりが　　　あったりして、情報が筒抜けになります。高気密高断熱住宅であるKさんのお宅、素敵ですね！私たちも出来る限り家づくりを頑張って快適な住宅の施主になりたいです。　　　Ｋさんの場合は、かなりマニアック？・・。　　　断熱性能を突き詰めれば・・あのように　　　開口部（窓等）が小さめな、独特な特徴の　　　外観の家になります。　　　あそこまで・・性能数値にこだわった家は、　　　当事務所では・・Ｋさん宅1棟だけです。　　　他の方々でも・・「充分暖かくて快適♪」　　　・・と、満足しています。数々のアドバイス本当にありがとうございました。また今後ともよろしくお願いしますm（._.）m　　　不動産屋さんや工務店のペースに　　　振り回されないように・・慎重に。　　　今後の経過・・楽しみにしています。　　　がんばれ！Ａさんのライフプランニング（生活設計）　進行状況　　　1　ヒアリング　　　　　　　家族状況・家計収支・資産・職歴ほか　　　2　家計の現状診断　　　　　　　　診断資料（小冊子）　問題点把握　　　3　生活設計　シミュレーション　　　　　　　設計資料（キャッシュフロー表ほか）　　　4　実行支援　　　　　　　商品選択や処理（金融商品・保険・ローンほか）　　　　　　　住宅・不動産・相続等の段取り・手続き　　　5　事後チェック　　　　　　　計画の実行・・進行状況、必要に応じた修正《　消費者の方へ　》　質問・感想など気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。（　具体的な質問の際は、できるだけ詳しい情報提供を　）《　業界の方へ　》　コメントを頂く場合は所属・姓名を名乗り、私同様・・個人が特定できる状況で、正々堂々とお願いします。読者の参考にもなるので、敬意を表してきちんとお返事します。（　匿名コメントは削除：無駄な手間隙はご遠慮下さい　）

2009/01/21
「ここでも良いかな」・・という土地が・・その2

『　「ここでも良いかな」・・という土地が見つかった　』・・の続き　・・です。４）高断熱高気密住宅について　　現在いろいろな高断熱高気密住宅工務店さんの　　構造見学会等を見て回っています。　　その中で　　新住協のグラスウールを断熱材に用いた住宅、　　FPの家のウレタンパネルを断熱材に用いた住宅　　に興味をひかれています。　　Q値の差は０．２～０．５以内で　　FPの家の方が高性能住宅と言えそうですが　　恐らく２００～３５０万円程度高いものになりそうです。　　果たしてQ値がそんなに変わらない住宅に　　違いはあるのでしょうか？　　断熱材はこだわった方が良いですか？　　・・・FPとは関係が無いですが、　　よろしければご回答をよろしくお願い致します。　　　★1回目のメールで言っていた「高断熱・高気密」　　　　・・は、本当の高性能住宅のことだったんですね。　　　　（　どこの業者も言うセールストーク・・ではなく　）　　　　当事務所がある岩手の場合は、寒さ対策で　　　　高性能住宅を志向する住宅会社がいくつかあります。　　　　顧問会員のＫさん（40代）も2年前に、　　　　「無暖房の家」・・とまではいきませんが、それに　　　　近い数値を出す・・高性能な住宅を建てました。　　　　燃料費をいくらで済ませられるか・・冬が楽しみ。　　　　（　　Ｋさん・・かなり、マニアック・・です　(^^ゞ　　）　　　　この・・Ｋさんの家を建てた時は・・、　　　　坪単価は55万円に届きませんでした。　　　　もちろん・・坪60万円以上を提示するところもありました。　　　　（　だから・・しっかり、複数の業者を比較して　）　　　　Ａさんのところは場所柄から、冬の暖房ではなく、　　　　夏の暑さ対策・・でしょうか？　　　　断熱の方法や断熱材については、　　　　それぞれメリット・デメリットがあります。　　　　業者にきちんと説明させましょう。　　　　各業者・・営業ですから・・　　　　自分の工法のメリットは・・それぞれが　　　　真剣に説明します。　　　　他の工法のデメリットもしっかり説明します。　　　　（　勉強しているところは　）　　　　できるだけ多くの業者の話を聞いて、　　　　自分で整理セイトン・・していきましょう。参考までに・・、以下の写真は顧問会員のＫさん（40代）が建てて住んでいる、こだわり・・の、高性能の家です。暖房をほとんど使わずに・・、煮炊きや人の体温で・・。なお・・断熱性能だけでなく、自然素材・ムクの素材にもコダワッて建てています。（　これで・・坪54万円で仕上がっています　）入り口右側の風除室から玄関に入ります。　左の入り口は食品庫・・キッチンへつながっています。約65坪の家です。リビング・ダイニング・キッチンからの景観が素晴らしい・・。Ａさんのライフプランニング（生活設計）　進行状況　　　1　ヒアリング　　　　　　　家族状況・家計収支・資産・職歴ほか　　　2　家計の現状診断　　　　　　　　診断資料（小冊子）　問題点把握　　　3　生活設計　シミュレーション　　　　　　　設計資料（キャッシュフロー表ほか）　　　4　実行支援　　　　　　　商品選択や処理（金融商品・保険・ローンほか）　　　　　　　住宅・不動産・相続等の段取り・手続き　　　5　事後チェック　　　　　　　計画の実行・・進行状況、必要に応じた修正《　消費者の方へ　》　質問・感想など気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。（　具体的な質問の際は、できるだけ詳しい情報提供を　）《　業界の方へ　》　コメントを頂く場合は所属・姓名を名乗り、私同様・・個人が特定できる状況で、正々堂々とお願いします。読者の参考にもなるので、敬意を表してきちんとお返事します。（　匿名コメントは削除：無駄な手間隙はご遠慮下さい　）

2009/01/20
「ここでも良いかな」・・という土地が見つかった

1月末には不動産会社と交渉しようと・・。メール顧問会員のＡさん（30代）　　　（相談：ライフプランニング）昨年・・9月に、家計の現状診断を終えています。フルタイムの共稼ぎ家計・・です。子どもは現在1人ですが、第2子も想定してキャッシュフロー表を作成しています。潤沢・・な、家計です。収入の割りに・・支出は堅実なレベルなので、貯蓄残高がどんどん増えていきます。老後もそんなに貯蓄が減らずに推移します。このキャッシュフローなら、マイホーム取得しても・・何の問題もありません。メールをいただきました。（　グリーン文字★は私のコメント　）こんにちは。ご無沙汰しております。マイホームの土地探しをしていたものの適当な土地が見つからずマイホーム計画が停滞していた我が家でしたが年末になって希望学区を広げたところ「ここでも良いかな・・・」という土地が見つかりました。１月末には売り主さんの不動産会社と交渉しようと思います。そこで下記のとおり質問がありますのでよろしくご教授下さいm(._.)m１）土地は南道路、日当たりも申し分ないです。　　気になる点は北側の土地が空き地で　　南側が崖（擁壁無し）であることですが　　同じ空き地に面している分譲地５区画（建築済）、　　古くからの家屋が２、３件あること、　　数年前に地震があったが、この地域の土砂崩れは　　聞かなかったことから　購入に踏み切ろうと思っています。　　他に確認した方が良いことがありそうでしたら　　お教え下さいm(._.)m　　　★状況がよく見えません。　　　以前の土地のように資料を添付することはできませんか？２）資金計画は下記のとおりにしようと　　漠然と考えているのですが妥当でしょうか？　　（高断熱・高気密住宅にしようと考えているので　　　坪単価を高めに設定しています）　　また、残しておく現金はいざという時のための　　１年分の生活費・住居費ローン費で良いでしょうか？　　土地代　　　　〇〇〇万円　　建物代　　〇〇〇〇万円（坪単価約６０万円）　　諸費用等　　　　 300万円　　　　　手持ちの現金　　　（生活費〇〇万円＋ローン8万円）×12ヶ月＝〇〇〇万円　　★「高断熱・高気密」は特別なことではなく、常識・・です。　　　特別に高い・・と考える必要はありません。　　　一般的な住宅なら、坪60万円にはなりません。　　　（他の高くなる要因がなければ・・ですが）　　★「建物代　〇〇〇〇万円」の中に　　　「外構工事（カーポート・物置・舗装・フェンス・植栽・・等々）」　　　の費用も計上しなければなりません。（　200万円前後？　）　　　なので、面積×坪単価・・で単純に考えることはできません。　　　・・が、坪60万円で考えておけば、　　　外構工事もカバーできるかもしれません。　　　どの程度の住宅になるのか分かりませんが、　　　充分に満足できる建物で坪50万円台前半で建築可能です。　　　　（　きちんと複数業者を比較して　）　　★残すお金はＯＫ・・ですが・・、　　　上記の予算に対して、資金繰りは・・？　　　　（　自己資金、ローン等　）３）住宅ローンを決定するのは建設費用が　　　固まってからで大丈夫でしょうか？　　★順序が逆・・です。　　　　住宅会社は、受注額を大きくしようとします。　　　建て主は、あれも欲しい、これも欲しい・・となります。　　　・・結果、背伸びした総額に決まります。　　　そして、背伸びして住宅ローンを組みます。　　　　苦しい人生が始まり、苦しい老後が待っています。　　　返済額の目安（月額・年額）　⇒　ローン総額　⇒　　　　住宅計画総額（土地・建物・諸費用）　　　できるだけ・・現役中に完済できる計画を、　　　当初から立てましょう。またまた・・メールをいただきました。こんばんは、〇〇県のＡです。早速返信頂きましてありがとうございました。（相談させていただけて本当にありがたいです。　ありがとうございます。）１）土地について土地の画像及び土地測量図を添付送信しますのでご覧下さいm(._.)m　　　★はい・・これなら、よく分かります。　　　　日当たりの良さそうな土地の後ろ（北側）の　　　　土地が一段高くなっています。　　　　（　約5ｍの高低差？　）画像で見ての通り、土地の後ろが崖になっています。何かこの崖のことでチェックする事はありますでしょうか？　　　★1度目のメールの「土砂崩れ」の表現から・・　　　　後ろに山の斜面が控えているのかと思っていました。　　　　たいした高低差でもないので、生命にか係わるような　　　　大災害が発生するわけでもなく、問題ないと思います。　　　　（　斜面の角度が分かるよう・・別の位置の写真が　　　　　　あれば、なお・・よかったですが　）２）資金計画について　　坪単価５５万円に修正、外構工事の費用計上しました。　　　　　　★はい、ＯＫ・・です。　　　　坪単価は・・、特別な設備や建具や仕上げ・・等々を　　　　しない限りは、高性能な住宅でも坪55万円ぐらいで　　　　建てることができます。　　　　外構工事も、やりようでは多額になります。　　　　一般的なサイズ・内容では・・200万円ぐらいは　　　　みておいた方がいいです。　　また、資金繰りについても下記のとおり考えています。　　これで大丈夫そうでしょうか？　　　土地代　　〇〇〇万円　　建物代　〇〇〇〇万円（３８坪程度／坪単価５５万円で計算）　　外構工事費用２００万円　　　　諸費用等　　　３００万円　　　　　手持ちの現金　　　（生活費１６万円＋ローン８万円）×１２ヶ月＝２６４万円　　　（計〇〇〇〇万円・手持ち現金除く）　　資金繰り　　　自己資金　〇〇〇〇万円　　　住宅ローン　　〇〇〇万円　　　★もちろん、だいじょうぶです。　　　　すごい・・です。自己資金比率：78％　　　　（　住宅ローンは、総額の22％　）　　　　この資金繰り・・なら、一般的な諸費用は　　　　300万円なんて高くなりません。　　　　せいぜい・・150万円程度です。　　　　（　借入額に比例して、諸費用も多額になる　）　　　　残りの150万円は、家具代等に充当できます。３）住宅ローンについて　　＞＞返済額の目安（月額・年額）　⇒　ローン総額　⇒　　　住宅計画総額（土地・建物・諸費用）　　返済額の目安　月額８万円程度　　　１０年程度で返済したいと考えています。　　ローン総額　〇〇〇万円　　住宅計画総額　〇〇〇〇万円　　で大丈夫でしょうか？　　　　　★もちろん、だいじょうぶです。　　　　私が注意したいのは、自己資金の割合が少ない人。　　　　Ａさんの場合は、返済額8万円程度なら、　　　　10年もかからずに完済！　・・できそうです。　　　　繰上げ返済が可能な人は、想定返済期間より　　　　少し短い・・「固定金利期間」を選ぶのがお得。　　　　Ａさんは、5年固定10年返済・・とか。　　４）高断熱高気密住宅について　　　※以下・・字数オーバーになるので、　　　　『　「ここでも良いかな」・・という土地が・・その2　』　　　　・・に続きます。《　消費者の方へ　》　質問・感想など気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。（　具体的な質問の際は、できるだけ詳しい情報提供を　）《　業界の方へ　》　コメントを頂く場合は所属・姓名を名乗り、私同様・・個人が特定できる状況で、正々堂々とお願いします。読者の参考にもなるので、敬意を表してきちんとお返事します。（　匿名コメントは削除：無駄な手間隙はご遠慮下さい　）

2009/01/20
家、見せましょうか？お陰で実現したんですもの

ご両親の安心材料になるなら・・顧問会員のＳさん（40代）　　　（相談：生活設計・マイホーム建築）昨年・・マイホームが完成して、新居でめでたく新年を迎えています。メールをいただきました。（　グリーン文字は、私のコメント　）Ｓ(妻)です。お久しぶりです。新しいお家は快適です(^^)去年の今頃、武田さんのホームページとにらめっこしながら会員になろうかどうしようか迷っていたのが遠い出来事のようです。　　　※よくある女性名の迷惑メールと勘違いして　　　　サクジョしそうになった・・あの、　　　　問合せメールを頂いてから1年なんですね。　　　　・・にしても、あれから・・すごいスピードで　　　　マイホームが実現してしまいました。実はまだ、不動産取得税の免除の書類、提出できてないんです(ToT)土日は閉庁なのがよくないと思うんですよね...。私は休暇がないので行けないし、夫は忙しすぎてムリだし...。追徴されるのは嫌なので、はやく持っていってすっきりしたいんですけどね。　　　※何が何でも自分で・・と　　　　考えることはないですよ。　　　　使えるものは何でも使わないと・・。　　　　第1候補は、家を建てた住宅会社の　　　　営業マンのＫさん・・です。さて、最初で最後(かもしれない)確定申告ですが...。うちの場合、私は給与のみの所得なので国税庁のホームページのガイドに従って書類作れば良いのですが、問題は夫のほう。〇〇も〇〇として申告しなくてはいけないようです。　　・・　中略　・・平日に出向くのはムリなので、2/22か3/1に〇〇の７階(ですよね...？)で確定申告...となると思いますが、どのぐらい時間がかかるものなのでしょうね？　　　※「書き終わっている人はどうぞ。」　　　　・・って言われて、提出してすぐ帰れますよ。　　　　領収書をゴチャゴチャ持っているけど、　　　　どう書いていいか分からない人が、　　　　マンツーマンで延々とやります。　　・・　中略　・・そうそう。今日久しぶりにホームページを見に行きました。これからお家を建てる予定のMさん、どちらにお住まいでどこに建てようとしてるのかわかりませんが、家、見せましょうか？　　　※おぉっ・・、そうですか？　助かります。　　　　昨日（1/19）の日記・・参照。　　　　「うちはＦＰ事務所で、住宅会社ではありません。」いまだプチダンボールハウス状態ですし、お見せできない部屋もありますが(^^;ただ、全く知らない人に見せるのも気持ち悪いので、お名前と住所ぐらいは教えてほしいですが。　　　※それは・・もちろんです。...でもあんまり参考にならないかも知れませんねぇ...。ま、ご両親の安心材料になるなら、家自体は参考にならなくても協力はします(^^)　　　※これから建てようとしているＭさん（30代）と、　　　　建てて住んでいるＳさん（40代）、　　　　マイホームのサイズや内容は全く異なります。　　　　ただ・・Ｍさんのご両親の疑いを晴らすためには、　　　　有効かもしれません。　ありがとうございます。　　　　私は口先だけで・・本当は建築の支援なんか　　　　やったことがないのではないか？　　　　・・のような疑いを持たれているのかも。なーんたって頼りになるおじ様のおかげで、１５年来のやぼーが実現したんですもの。　　　※はい・・奥さんの結婚依頼の野望・・、　　　　当事務所が係わることで・・妄想がエスカレート、　　　　暴走した結果・・ものすごいスピードで、　　　　マイホームが実現、入居してしまいました。Ｓさんのマイホーム、見学させてもらうことになるかもしれません。その時は、よろしくお願いします。Ｓさんのマイホーム：進行状況　　　（望ましいマイホーム取得の順序）　　　　　　1　家計の現状診断・問題点把握　　　2　ライフプランニング（生活設計）　　　3　資金・ローンの目安を立てる　　　4　土地探し・土地売買契約　　　5　展示場ほか見学　　　　　6　住宅プラン検討・作成　　　　　7　住宅会社・数社が提案競争　　　　8　業者決定・請負契約　　　　　9　着工～上棟　　　　　　　10　完成・入居　　　　　11　住宅ローン返済開始《　消費者の方へ　》　質問・感想など気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。（　具体的な質問の際は、できるだけ詳しい情報提供を　）《　業界の方へ　》　コメントを頂く場合は所属・姓名を名乗り、私同様・・個人が特定できる状況で、正々堂々とお願いします。読者の参考にもなるので、敬意を表してきちんとお返事します。（　匿名コメントは削除：無駄な手間隙はご遠慮下さい　）

2009/01/20
うちはＦＰ事務所で、住宅会社ではありません。

『係わった建物』・・に共通の特徴は無いし、『うちが建てた建物』・・は、存在しません。当事務所の『立ち位置』、理解してもらうのには時間が・・。顧問会員のＭさん（30代）　　　（相談：生活設計・マイホーム建築）1/17（土）の午後に・・ご夫婦で来所、打ち合わせしました。第2子・第3子やマイホーム建築を想定した、生活設計・キャッシュフローについて・・。その後・・自宅でご両親とお話されたようです。メールをいただきました。こんにちは。先日も色々と丁寧に説明していただきありがとうございました。さっそく両親とも話し合いをしまして、明日にでも　　・・　中略　・・以前、両親は家を建てることにあまり乗り気ではないような感じでしたが、昨日今日と話し合った感じでは、どうやら真剣に考えているようで安心しました。ただひとつ、両親がなぜか頑固にこだわっていることがあります・・・それは、武田さんが実際に建築支援して建てた家を、一軒でもいいから遠目で見てみたいというのです・・・私と嫁さんは「個人情報だからそれはできないよ」とか、「もし自分が家主の立場なら　アカの他人に教えてほしくない！」などと言葉を尽くして説明したんですが、母親は「ちらっと遠くから見るだけでもいいんだよ。　それで武田さんの建てた家の雰囲気がわかるでしょ。　普通のハウスメーカーなら見せてくれるのに、　見せられないというのは変じゃない？」と、なにやら妙な疑いまでもっているような・・・そもそも建築支援した家が、武田さんの個性を色濃く出してるわけでもないから、見たところで意味がないと言ってるんですが、どうやら両親は実際に建てた家を見ることで何か安心するものがあるようです。私には理解できない感情なんですが・・・私の力不足のせいで、武田さんに不愉快な思いをさせてしまうようで申し訳ないです・・・〇〇の保険販売員や銀行員は信用できても、ファイナンシャルプランナーという馴染みのない肩書の人は信用できないものなのでしょうか・・・こんなところで早くもジェネレーションギャップを感じるとは、正直先行き不安です・・・ということで、ダメもとでお尋ねしますが、武田さんが実際に建築支援された家をほんの少し拝見することはできないでしょうか？コソコソとのぞき見るわけにもいかないと思いますので、家主さんの了解を得なければならないと思いますが、可能であれば家の外側だけでも見学させていただければと　・・・ホントすみません・・・　　・・　中略　・・それでは、色々お願いして申し訳ないですが、よろしくお願いいたします。不愉快な思い・・に至ることは、全くありませんのでご心配なく・・。2つの世代が同居するマイホームを検討する時は、もう・・必ずと言っていいほど、何らかの問題が・・、これはもう・・当然に起こる・・と考えた方がいいと思っています。で・・今回のお話は、ご両親に・・まだ、当事務所の「役割」や「立ち位置」を理解いただいていないために発生したことだと思います。・・ので、その辺の説明をしておきます。●当ＦＰ事務所の立ち位置　当事務所は、「売る側」ではなく、「買う側」です。　「　消費者の側に立つ　＝　商品販売をしない　」　・・これは、事務所設立以来の変わらない考え方です。　保険や金融商品を販売しないのと同様に、　マイホーム等の建築に関しても、「受注」は行ないません。　（　ハウスメーカー等の建築受注業者は「売る側」　）　マイホーム建築で「買う側に立つ」・・とは・・、　「素人がプロと折衝する」・・マイホーム建築を、　当事務所が素人側に付くことで、　「プロ対プロが折衝する」・・カタチを作ることです。　確実に・安心して・リーズナブルに建築できる　・・そのようなバックアップをしてあげることです。　業者の言いなりにならない状況作りをします。　（　繊細は「マイホーム建築支援」・・参照　）　なので、当事務所が「受注して家を建てる」ことは　ありませんので、　『武田さんの建てた家』・・は、　もともと存在しない・・んです。●係わって建てたマイホームの雰囲気　『私が係わると・・こんな雰囲気の家になる。』　・・ということは、まったくありません。　『家は、こうでなければならない。』　・・という考え方もしていません。　顧問会員の多様な夢・希望・考え方等を尊重しているためです。　これまで・・係わって建築されたマイホームは、　それぞれの顧問会員の個性が色濃く反映されています。　建てる住宅会社も異なるので、雰囲気はそれぞれ違います。　だから・・『武田さんの建てた家の雰囲気』なんて存在せず、　それぞれの顧問会員の個性が『家のカタチ』・・になっています。　本当に・・それぞれ、まったく別の建物・・になっていますよ。●マイホームの実績を見せる？　住宅会社はもちろん、過去の実績を積極的に見せます。　新たな受注を取るために、自社の建物の良さを訴えます。　受注するため、売るための営業行為・・です。　（　私も住宅会社時代・・、積極的にそうしていました　）　ひるがえって・・当事務所の立場はまったくちがいます。　ＦＰ事務所として、顧問会員の個人情報を聞き出しています。　保険会社や銀行等が得る個人情報とは、　まったく次元のちがう・・深くて細かい情報です。　親戚や知人にも話さない情報までをも聞き出しています。　　なので、「情報」の扱いは非常に慎重になります。　一般消費者の生きた教材になるように・・と、　毎日・・ブログで顧問会員の内容を記事にしていますが、　個人が特定されないよう・・細心の注意払っています。　建てているマイホームの写真を掲載しながら、　その家計の内容にまで踏み込んでいます。　建てて住んでいる顧問会員の家を案内すると・・、　この家は実は・・〇〇に住む〇〇さん・・と、　個人が特定されてしまい、個人情報が漏れてしまいます。　なので、ご案内することは・・していません。●過去の建築事例ファイル　今回のお話をお聞きして、何か別の方法で対処　できないか？　・・と考えています。　写真・間取り・・等々を整理したファイルを作って、　説明に使用できるようにしようか・・と思っています。　（　もちろん・・個人情報が漏れない状況で　）　建築受注する側であれば、　とっくに用意していたんでしょうが・・。　　　　　住宅メーカーの社員時代とちがって、　まったく・・その気はありませんでした。まずは・・ご両親に、当事務所の「役割」や「立ち位置」を理解していただくことから・・作業を進めます。Ｍさんのマイホーム：進行状況　　　（望ましいマイホーム取得の順序）　　　　　　1　家計の現状診断・問題点把握　　　2　ライフプランニング（生活設計）　　　3　資金・ローンの目安を立てる　　　4　土地探し・土地売買契約　　　　　5　展示場ほか見学　　　　　6　住宅プラン検討・作成　　　　　7　住宅会社・数社が提案競争　　　　8　業者決定・請負契約　　　　　9　着工～上棟　　　　　　　10　完成・入居　　　　　11　住宅ローン返済開始《　消費者の方へ　》　質問・感想など気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。（　具体的な質問の際は、できるだけ詳しい情報提供を　）《　業界の方へ　》　コメントを頂く場合は所属・姓名を名乗り、私同様・・個人が特定できる状況で、正々堂々とお願いします。読者の参考にもなるので、敬意を表してきちんとお返事します。（　匿名コメントは削除：無駄な手間隙はご遠慮下さい　）

2009/01/19
将来の見通しを立てて、いよいよ住宅建築計画へ

子どもをあと2人、さらにマイホームも・・。顧問会員のＭさん（30代）　　　（相談：ライフプランニング）今日午後・・、ご夫婦で来所。作成してあったキャッシュフロー表等の説明・・です。子どもをさらに2人・・もうける、来年・・マイホームを建築する、そんな内容を現状のキャッシュフローに上乗せしました。・・結果、Ｍさん（夫）が70才代で貯蓄が底をつきます。生涯では・・数百万円の資金不足です。（　たいへんな事態・・です　）そんな資料を見ても・・Ｍさん夫婦、気にしません。「マイホーム建築では、親の援助があるから・・。」「子どもの手が離れたら、働くから・・。」元々・・奥さんが生涯・・専業主婦の場合ののキャッシュフローなので、確かに家計改善はカンタン・・そうです。たとえば・・手取り５万円/月でも・・5万円×12ヶ月×20年＝1,200万円！・・です。作成資料を持ち帰って・・、子ども費・妻の収入・親からの住宅援助・・等々を、あらためて吟味してもらいます。・・で、Ｍさんは来年・・マイホーム建築予定です。Ｍさんの顧問会員期間は、今月末で終了！・・です。「マイホーム建築のお世話を頂くということで、　2月からの顧問料は・・12,000円でいいですか？」　　　※年間顧問料は以下です。　　　　・一般　：　36,000円　　　　・特別　：　12,000円　　　　　（　建築や不動産売買を当事務所を介して行なう　）Ｍさんのこれまでの相談は一般の生活設計でしたので、36,000円をいただいていました。2月からは、ハッキリと「マイホーム建築」を目的としてアドバイスしていくことになります。・・ので、顧問料は12,000円でＯＫ・・です。　　　2月以降のＭさんは・・　　　（相談：ライフプランニング）　・・ではなく、　　　（相談：生活設計・マイホーム建築）　・・に。Ｍさんが予定しているマイホームは、70～80坪・・の、大きな建物です。建物サイズと建築価格のイメージをつかんでもらうために、過去の顧問会員が建てたケース2件で説明。（　どちらも・・約70坪のマイホーム　）複数の住宅会社に提案競争をしてもらって、選んだので・・一般的に考える価格よりも、かなり・・リーズナブルに建てることができたモノ・・です。　　　・一般的な価格より、数百万円・・得。　　　・大手メーカーより、1～2千万円・・得。　　　　（　大手では・・5～6千万円台になりそう　）建物サイズと価格のイメージは、つかんでもらえたと思います。建てる場所を決めてもらえば・・、建築予定地の事前作業をお手伝いしていくことに・・。（　法的手続き等々・・色々あります　）Ｍさんのライフプランニング（生活設計）　進行状況　　　1　ヒアリング　　　　　　　家族状況・家計収支・資産・職歴ほか　　　2　家計の現状診断　　　　　　　　診断資料（小冊子）　問題点把握　　　3　生活設計　シミュレーション　　　　　　　設計資料（キャッシュフロー表ほか）　　　4　実行支援　　　　　　　商品選択や処理（金融商品・保険・ローンほか）　　　　　　　住宅・不動産・相続等の段取り・手続き　　　5　事後チェック　　　　　　　計画の実行・・進行状況、必要に応じた修正《　消費者の方へ　》　質問・感想など気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。（　具体的な質問の際は、できるだけ詳しい情報提供を　）《　業界の方へ　》　コメントを頂く場合は所属・姓名を名乗り、私同様・・個人が特定できる状況で、正々堂々とお願いします。読者の参考にもなるので、敬意を表してきちんとお返事します。（　匿名コメントは削除：無駄な手間隙はご遠慮下さい　）

2009/01/17
マイホーム取得と子どもの誕生・・その将来は？

人生の三大資金の内の2つだから大変・・。今週の仕事は・・今日・・金曜日までの佐々木ＦＰ、お願いしていた仕事を完了させて、先ほど　「お先しまぁす。」・・帰宅しました。その仕事は・・、顧問会員２人分のシミュレーションです。　　　顧問会員のＭさん（３０代）　　　　　　（相談：ライフプランニング）　　　顧問会員のＮさん（３０代）　　　　　　（相談：ライフプランニング）マイホームを取得した場合の、一生のキャッシュフロー表の作成ほか・・です。新たな子どもの誕生も加味したりして・・。２人の顧問会員の現状診断は終わっています。・・ということは、現状のまま推移した場合のキャッシュフロー表は、すでにできています。そのキャッシュフロー表に新たにマイホームと子どもが上乗せになります。人生の三大資金は、住宅資金、教育資金、老後資金、・・です。この内・・2つの要素がドン、ドォ～ン！・・上乗せに。（　数千万円・・単位で　）　　　マイホーム建築での「住居費」は、数千万円、　　　「子ども費」だって・・１人当たり2千万円・・とか、　　　たいへんな総額になってしまいます。当然・・現状診断時点のキャッシュフローは、見る影もないものになってしまいます。　（　当然です　）だから・・生活設計が必要になります。　　　その影響の程度は、その人の現在の状況によって、　　　かなりちがったものになってきます。　　　【　影響度合いが低い人　】　　　・賃貸住宅住まいで、家賃レベルが高い人　　　　　マイホーム取得によって、家賃負担が無くなります。　　　　　高額な家賃の生涯総額は、数千万円になります。　　　　　それが・・建築費・ローン利息・税・・等に置き換わる　　　　　ので、さほど・・影響がない場合もあります。　　　・お金を大量にたれ流している・・おバカさん　　　　　生命保険の過剰加入で、生涯の保険料総額が　　　　　２千万円を越える・・ような人がザラにいます。　　　　　このようなおバカさんは、生命保険を清算する　　　　　ことで、２千万円近いお金が浮いたりします。　　　【　影響度合いが高い人　】　　　・現在・・住居費の負担がない人。　　　　　親と同居とか家賃負担のない社宅住まい・・とか、　　　　　ほとんど・・「住居費」を負担することがない人が、　　　　　マイホーム取得をすると・・「住居費」がまるまる　　　　　そのままで・・キャッシュフローに上乗せになります。　　　　　何かに置き換わるのではなく、そのまま増額に・・。「なんとかなるだろう。」・・と、現在の生活そのままでマイホーム取得する人の気が知れません。当事務所に相談に来るケースで多いのは・・、「なんとかなるだろう。」・・で始めた人たちです。「ローン返済が苦しい・・。」事後相談が、圧倒的に多い・・んです。あらかじめ・・生活設計した上で始めれば、どう・・ということはないんですが・・。事前に相談に来るケースは、かなりの少数派・・です。「ファイナンシャル・プランナー」・・と書かれた名刺を持って歩く住宅会社の人を時々・・見かけます。「生活設計してあげた。」・・そんな話、聞いたことがありません。「キャッシュフロー表を作成してあげた。」・・もちろん、聞いたことがありません。『なんちゃってＦＰ』　・・です。　（　モウシワケナイ・・ケド　）この「なんちゃって」さんたちがしっかり勉強してもらえば、消費者も安心してマイホーム取得できる・・んですが。生活設計できる実力がつけば、営業成績だって伸ばせる・・んですが。家計の現状診断を通じて問題点を把握すれば、マイホーム建築の費用捻出は、そんなに難しいことではありません。営業マン個人レベルではなく、法人としての住宅会社の取組みの問題かも・・。うちの事務所に相談いただければ、社員のスキルアップのお手伝いをしますよ。困って、うちに相談に来る人を減らすために・・。　　　ただし・・あくまで、生活設計の手法の勉強の　　　お手伝いはできますが、特定の企業と　　　特別の関係を作ることはしません。　　　　　　顧客の紹介とかは、もちろんありえません。　　　あくまで・・立ち位置は消費者側です。消費者の相談を受けるＦＰ事務所としても、事後相談・・よりは、事前計画からのお手伝い・・の方が、やりがいや楽しみがちがいます。《　消費者の方へ　》　質問・感想など気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。（　具体的な質問の際は、できるだけ詳しい情報提供を　）《　業界の方へ　》　コメントを頂く場合は所属・姓名を名乗り、私同様・・個人が特定できる状況で、正々堂々とお願いします。読者の参考にもなるので、敬意を表してきちんとお返事します。（　匿名コメントは削除：無駄な手間隙はご遠慮下さい　）

2009/01/16
生命保険必要額は住宅取得で減るとは限らない

常識は、実は・・鵜呑みにはできません。【　一般常識　】「マイホーム取得では、住宅ローンを借りる際に　団体信用生命保険に加入する。　もしローン返済者が死亡しても、　保険が降りて・・以後の返済は消える。　・・なので、生命保険の保障額は、　その分を減額することができる。」マイホーム取得の時期は生命保険の見直し時期。『住宅取得をすると、生命保険必要額が減る。』・・というのが通説になっています。本当にそうでしょうか？　・・というお話です。生命保険の死亡保障必要額は・・主に、以下の項目の値が大きい人ほど・・少なくて済みます。・貯蓄額・厚生年金に加入している本人の勤労収入・配偶者の勤労収入・高校生以下の子どもの数・勤務先からの死亡退職金逆に・・以下の項目の値が大きい人ほど・・多額の保障が必要になります。・生活費・住居費・教育費・趣味・レジャー費・車の費用・負債今・・顧問会員のキャッシュフローを作成中です。マイホーム取得を想定したシミュレーション・キャッシュフローです。顧問会員のＮさん（30代）　　　（相談：ライフプランニング）Ｍさんは現在アパート住まいで、住宅取得のシミュレーションは、土地を購入しての新築・・ということになります。その際に・・住宅建築で「生命保険必要額」が減る要因と、増える要因を見ると・・【　減る要因　】・生涯の家賃負担が無くなる。　（　住居費　）【　増える要因　】・建築費に自己資金を充当、貯蓄が減る。　（　貯蓄　）・固定資産税等の負担が発生する。　（　住居費　）ところが・・現実の問題として、アパート住まいの家族で大黒柱の夫が亡くなったら・・遺された妻は、子どもを抱えてどう行動するでしょうか？（　一生・・アパート暮らしをするでしょうか？　）Ｎさんの場合は・・「実家に帰る。」・・でした。死亡保障必要額を算出するため、ヒアリングを行なった結果です。このように・・戻る実家がある人は、そのように行動するのが現実的（当たり前）・・です。「一生・・家賃を払う」・・わけではないということです。結果・・、Ｎさん（夫）の現状での死亡保障必要額は、マイナス約3,500万円！・・です。（　生命保険は不要・・ということ　）そのＮさんが・・マイホームを取得するとどうなるか？上記の【減る要因】は、元々存在せず、【増える要因】だけを考慮することになります。『住宅取得をすると、生命保険必要額が増える。』ことに、Ｎさんの場合はなります。常識と反対の状況になってしまいます。（　実は・・増えるケース、以外に多い　）ま・・それでも、Ｎさんの場合は、まだ・・しっかりシミュレーションをしていませんが、現状でマイナス3,500万円ですから・・、保障が必要になることはないと思われます・・が。Ｎさんのライフプランニング（生活設計）　進行状況　　　1　ヒアリング　　　　　　　家族状況・家計収支・資産・職歴ほか　　　2　家計の現状診断　　　　　　　　診断資料（小冊子）　問題点把握　　　3　生活設計　シミュレーション　　　　　　　設計資料（キャッシュフロー表ほか）　　　4　実行支援　　　　　　　商品選択や処理（金融商品・保険・ローンほか）　　　　　　　住宅・不動産・相続等の段取り・手続き　　　5　事後チェック　　　　　　　計画の実行・・進行状況、必要に応じた修正《　消費者の方へ　》　質問・感想など気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。（　具体的な質問の際は、できるだけ詳しい情報提供を　）《　業界の方へ　》　コメントを頂く場合は所属・姓名を名乗り、私同様・・個人が特定できる状況で、正々堂々とお願いします。読者の参考にもなるので、敬意を表してきちんとお返事します。（　匿名コメントは削除：無駄な手間隙はご遠慮下さい　）

2009/01/15
生命保険料 10分の1作戦開始！いよいよです。

年間100万円を、10万円以下に。メール顧問会員のＺさん（30代）　　　（相談：ライフプランニング）現状診断を終え、修正計画も作成し、いよいよ・・具体的な作業に入ります。　　　Ｚ家の保険料は、約100万円/年です。　　　生涯・・賃貸住宅・・の予定です。　　　夫は35才会社員、妻は専業主婦・・です。メールをいただきました。（　グリーン文字は私のコメント　）武田様、佐々木様、修正資料ありがとうございます。お手数おかけしました<(_ _)> ５９００万円、１７年間の収入保障保険、探してみます。　　　17年・・という設定は難しいかもしれませんが・・、　　　　　　20年にしかならないと言われたら、それはそれで　　　契約しておいて・・17年後に解約・・でＯＫです。お世話になってる代理店に収入保障保険の見積もりと解約の件で電話したところ "医療保険は残した方がいいよ、今からは、自分のことは自分での世の中になっていくよ" なんて　なだめられながら見積もりが出る時間まで、主人とまた相談しておきますと電話を切りました。賢い消費者になるには、負けない様にしないと(；一_一)　　　「自分のことは自分での世の中に」・・は、　　　もう・・すでに・・なっているからこそ、　　　しっかり・・生活設計を考えましょう。　　　医療保険などで、のん気にお金を　　　たれ流している場合ではありません。　　　（　保険屋さんが儲かるだけ・・です　）それと、５～６万円×８年間の私の収入があれば大丈夫という事が分かり、ほっとしています。年をとってから働くより、少しでも若いうちに働き他に５００万円貯めようと決めました。就職先を探します。８年間は必死にがんばります。目的もあるので出来そうです。　　　がんばれ、がんばれ！　将来の見通しが着きました。これから、行動（保険解約・就職活動）に移ります。保険等、また経過をご連絡致します<(_ _)> 　　　生命保険の清算　作業順序は以下のようにしましょう。　　　1　夫の死亡保障以外の保険は、とっとと解約。　　　　　（　妻の生命保険すべて　夫の医療保険　等々　）　　　2　収入保障保険の見積り依頼　（複数の保険会社へ）　　　3　最も有利な収入保障保険を選んで、契約。　　　4　現在の夫の死亡保障保険を解約。　　　　　（　・・結果、保険は夫の収入保障保険のみに　）　　　の順序でまちがいないように・・。　　　よろしく、お願いします。Ｚ家の保険料約100万円/年は、夫の死亡保障のみに絞ることで・・、10分の1以下の約9万円/年にすることができます。当然・・、キャッシュフローが劇的に変化します。「保険に加入していない不安」・・よりも、「貯蓄が少ない不安」・・を感じることができる、まともな感性を・・持ちましょう。Ｚさんのライフプランニング（生活設計）　進行状況　　　1　ヒアリング　　　　　　　家族状況・家計収支・資産・職歴ほか　　　2　家計の現状診断　　　　　　　　診断資料（小冊子）　問題点把握　　　3　生活設計　シミュレーション　　　　　　　設計資料（キャッシュフロー表ほか）　　　4　実行支援　　　　　　　商品選択や処理（金融商品・保険・ローンほか）　　　　　　　住宅・不動産・相続等の段取り・手続き　　　5　事後チェック　　　　　　　計画の実行・・進行状況、必要に応じた修正《　消費者の方へ　》　質問・感想など気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。（　具体的な質問の際は、できるだけ詳しい情報提供を　）《　業界の方へ　》　コメントを頂く場合は所属・姓名を名乗り、私同様・・個人が特定できる状況で、正々堂々とお願いします。読者の参考にもなるので、敬意を表してきちんとお返事します。（　匿名コメントは削除：無駄な手間隙はご遠慮下さい　）

2009/01/14
生涯・・賃貸住宅、辛いところでしたが何とか・・

何とか見通しが立ちそう・・です。メール顧問会員のＺさん（30代）　　　（相談：ライフプランニング）家計の現状診断の結果は、悲惨な将来・・でした。老後の資金不足・・最大で2,900万円！現状のまま推移すると大変・・ということです。　　　Ｚ家の保険料は、約100万円/年です。　　　生涯・・賃貸住宅・・の予定です。　　　夫は35才会社員、妻は専業主婦・・です。その後・・色々な修正案を施して、今日・・その結果の資料ができました。メールに資料を添付して送りました。そのメール文章・・です。こんにちは。修正した資料ができましたので、送ります。1　キャッシュフロー表2　キャッシュフローグラフ3　基礎データ　No.3　収支4　基礎データ　No.5　生命保険5　将来の死亡保障必要額　　　　・現在　　　約 5,300万円　　　・10年後　約 1,500万円　　　・20年後　約－500万円　（　不要！　）いただいた修正内容でいくと、生涯のキャッシュフローで最終的な資金不足額は・・約500万円に減りました。（　現状診断では・・ピーク時で約2,900万円の不足　）もちろん、生命保険はすべて解約！・・が前提です。これで、妻が手取り月額5～6万円程度で8年ほど働けば・・解決できる金額までになりました。必要な生命保険は、夫の死亡保障のみ！・・です。なお・・夫の死亡保障は、今から17年後（52才時点）あたりで必要が無くなります。（加入して・・その時点が来たら解約）所得税を考慮して・・受取り総額5,900万円になる「収入保障保険」で・・複数の保険会社から見積りを取って比較してみてください。（　その経過をメール連絡ください　）よろしく、お願いします。現在の死亡保障必要額が5,300万円・・というのは、かなり高額なレベルです。生涯・・賃貸住宅・・という前提だと、このように異常にに高い金額が必要になります。（　死ぬまでの家賃を計上するので　）・・結果、50代でも死亡保障が必要に・・。マイホームを持つ一般の人の場合はだいたい、40代で生命保険が不要な時期が来ます。それぞれの家計で異なりますが・・、生命保険が不要になる時期が必ず来ます。Ｚさんも終身保険に加入していますが・・、そんなことをして・・必要なお金を後ろへ後ろへと・・送っていると、生活設計が成り立たなくなります。このような状況を・・私は、「お金の置き場所をまちがっている。」・・と言っています。「時間的な置き場所」・・を。現役時に使いたいお金、老後の生活費にしたいお金、・・を、死んだ後にもらうようにしてしまっている人、すごく多い・・ですよ。相続税の心配のいらない・・私たち一般庶民に、終身保険は必要ありません。Ｚさんのライフプランニング（生活設計）　進行状況　　　1　ヒアリング　　　　　　　家族状況・家計収支・資産・職歴ほか　　　2　家計の現状診断　　　　　　　　診断資料（小冊子）　問題点把握　　　3　生活設計　シミュレーション　　　　　　　設計資料（キャッシュフロー表ほか）　　　4　実行支援　　　　　　　商品選択や処理（金融商品・保険・ローンほか）　　　　　　　住宅・不動産・相続等の段取り・手続き　　　5　事後チェック　　　　　　　計画の実行・・進行状況、必要に応じた修正《　消費者の方へ　》　質問・感想など気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。（　具体的な質問の際は、できるだけ詳しい情報提供を　）《　業界の方へ　》　コメントを頂く場合は所属・姓名を名乗り、私同様・・個人が特定できる状況で、正々堂々とお願いします。読者の参考にもなるので、敬意を表してきちんとお返事します。（　匿名コメントは削除：無駄な手間隙はご遠慮下さい　）

2009/01/13
今日・・2009年初の新規顧問会員になりました

相談は生活設計、将来の見通し確立・・です。顧問会員のＯさん（30代）　　　（相談：ライフプランニング）今日・・それも　つい・・さっき、顧問会員に成り立てのホヤホヤ・・です。（　新規顧問会員、本年第1号・・です　）　　　1/10（土）にメールをいただきました。　　　「顧問会員になりたい。」　　　・・で、今日の13：30・・ということに。　　　なので、顧問会員になったＯさんのことを、　　　3連休の佐々木ＦＰはまったく知りません。　　　（　明日・・出勤して知ることに・・　）13：30　ご主人のみで来所。（　共稼ぎの奥さんとは休みが一致しません　）年間顧問料の36,000円を入金、さっそくヒアリングに入りました。・・が、提出書類もまだ不足状態・・、ヒアリングも現在記入できる範囲だけにして、お持ち帰りしてもらいました。Ｏさん夫妻・・子どもはまだで、アパート住まいです。（　夫：30代　妻：20代　）生命保険加入状況は・・、・夫：個人年金と生命保険。（四角い保険・・ザンネン！）・妻：加入していない。（オーケー、オーケー！）実家は夫婦ともに同じ市・・です。夫は長男なので、定年後は実家に戻ります。結婚して・・まだ子どもがいない内から生活設計を考えるのは、すごくいいこと・・です。（　微笑ましく・・感じてしまいます　）「結婚したら生活設計♪」・・と意識すれば、「お金のたれ流し」が少しでも減るんですが・・。　　　もちろん、生活設計を保険屋さんに　　　相談したんでは、「飛んで火にいる夏の虫」です。　　　「なんちゃって生活設計」にだまされてしまっては、　　　元も子もない・・ことになってしまいます。　　　（　なんちゃってＦＰにチューイ、チューイ　）ライフプランニングを考える上で大きな要素は・・、・子ども費（教育費）・住居費・老後資金・・はい、人生の3大資金です。現状診断段階からリクエストをもらいました。子ども出産予定・・、・2010年：第1子・2012年：第2子・・子ども費としてキャッシュフローに登場します。住居費・・、Ｏさん「退職後は実家に戻るつもりですが、　今で築後20年なので・・そのころには、　建て替えか大規模リフォームに・・。」武田ＦＰ「大規模リフォームで5～600万円か、　建て替えだと1千数百～2千数百万円とか　・・ということになりますね。」Ｏさん「現役時に・・実家とは別に住宅を建築　・・というのはどうなんでしょうか？」武田ＦＰ「住宅ローンの返済が終わるころに定年退職、　その後・・売るか貸すか・・ということに　なるかと思いますが、売却価格も賃貸価格も　多くは望めない時代になっているでしょうね。　慎重にかつ具体的に検討していかないと・・。」生涯賃貸住まい・・というケースだと、老後の住居の確保に色々な問題が考えられますが、Ｏさんの場合は帰る実家があるので安心です。　　　【　生涯賃貸住まいの人の生命保険　】　　　死ぬまでの「賃貸料」が保障の対象に計上　　　されるので、必要保障額が莫大になります。　　　保険料の支出面でも・・もったいない。　　　古くてボロでも・・マイホームがあるということは、　　　色々な意味で安心なことです。武田ＦＰ「現状診断が終わってキャッシュフロー表が　できてしまえば、そこから先は・・　リクエストに応じて、シミュレーションを作成　することができます。　色々試して、検討してみましょう。」ヒアリングシート・・がんばって記入してもらって、次回また・・来所いただきます。Ｏさんのライフプランニング（生活設計）　進行状況　　　1　ヒアリング　　　　　　　家族状況・家計収支・資産・職歴ほか　　　2　家計の現状診断　　　　　　　　診断資料（小冊子）　問題点把握　　　3　生活設計　シミュレーション　　　　　　　設計資料（キャッシュフロー表ほか）　　　4　実行支援　　　　　　　商品選択や処理（金融商品・保険・ローンほか）　　　　　　　住宅・不動産・相続等の段取り・手続き　　　5　事後チェック　　　　　　　計画の実行・・進行状況、必要に応じた修正《　消費者の方へ　》　質問・感想など気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。（　具体的な質問の際は、できるだけ詳しい情報提供を　）《　業界の方へ　》　コメントを頂く場合は所属・姓名を名乗り、私同様・・個人が特定できる状況で、正々堂々とお願いします。読者の参考にもなるので、敬意を表してきちんとお返事します。（　匿名コメントは削除：無駄な手間隙はご遠慮下さい　）

2009/01/12
住宅建築すると、生涯のキャッシュフローは・・？

「マイホームと生活設計」の相談が2件顧問会員のＮさん（30代）　　　（相談：ライフプランニング）今日・・午前、チビちゃんを含めて3人家族で来所しました。家計の現状診断は終わっていて、生涯・・安心の状況は把握できています。生命保険の「お金たれ流し」状態を清算すれば、さらに余裕の家計になります。これで強気になった奥さんからメールで、シミュレーション作成依頼を受けていました。・3年後に第3子が生まれた場合・マイホームを今年・・取得した場合・マイホームを3年後に・・取得した場合子どもはともかく・・、マイホーム取得をシミュレーションする場合は、具体的な設定が必要になります。土地代・建築費・諸費用・・等々。特に建築費は、どのような生活をしたいか？・・から始まって、諸々の要望を確認しないと、金額を想定することができません。・・で、今日・・来所いただきました。Ｎさんは、ごちゃごちゃした住宅地ではなく、郊外の自然に囲まれたところが希望・・です。（　アウトドア派　・・です　）「あんまり自然の中でも・・子どもたちがかわいそう・・。」・・ということで、妥協できそうな土地を数年前から目星を付けています。武田ＦＰ「その土地・・道路はどちら側ですか？　南・・とか。」Ｎさん「　・・・　。　」南向きの土地・・とか、方角が分からないとマイホームのプランニングはできません。Ｎさんのマイホームに対する要望は・・？夫　：　庭でバスケットができること。　　　（　マイホームの希望・・？　）妻　：　どの部屋に行くにもリビングから・・という間取り。　　　　できれば・・平屋。　（　平屋は高くなりますが・・　）Ｎさんの場合、一般の人よりも安く済む要素があります。一般的には・・外構工事で200万円とかかかりますが、実家で外構用の素材を仕入れ・卸ししているので、仕入れ値の材料代だけで済みそう・・です。工事は自分たちでする・・そうです。ローン返済計画は・・、年100万円までならＯＫということですので、希望の住宅取得が可能・・そうです。現状のキャッシュフロー表から・・、　・住居費　総額　：　約2,700万円　・生命保険料　総額　：　約900万円これらが・・マイホーム取得費・ローン利息・固定資産税等々に置き換わります。（　行けそう　・・です　）その・・目星をつけている土地の繊細を確認してもらってから・・シミュレーション作成へ・・。（　確認が難しいようなら、私が行ないますが・・　）Ｎさんのライフプランニング（生活設計）　進行状況　　　1　ヒアリング　　　　　　　家族状況・家計収支・資産・職歴ほか　　　2　家計の現状診断　　　　　　　　診断資料（小冊子）　問題点把握　　　3　生活設計　シミュレーション　　　　　　　設計資料（キャッシュフロー表ほか）　　　4　実行支援　　　　　　　商品選択や処理（金融商品・保険・ローンほか）　　　　　　　住宅・不動産・相続等の段取り・手続き　　　5　事後チェック　　　　　　　計画の実行・・進行状況、必要に応じた修正顧問会員のＭさん（30代）　　　（相談：ライフプランニング）午後から・・ご夫婦で来所。かなり間が空いて・・しばらくぶり・・です。おみやげ♪　・・いただいてしまいました。りんごチーズケーキ♪　・・ありがとうございましたぁ。（　事務所のおやつに・・　）家計の現状診断終了後、生命保険をきちんと整理セイトンしたようです。・夫　：　5本の内、2本解約。3本は減額して継続。・妻　：　6本すべてを解約。オーケー、オーケー♪　・・です。・・で、Ｍさんもシミュレーション依頼・・です。・2009年　：　第2子誕生・2010年　：　マイホーム建築・2011年　：　第3子誕生やはり・・子どもの設定はかんたんですが、マイホームはある程度のことが確認できないと、シミュレーションの作成ができません。・・ので、その後はマイホームの打ち合わせ・・です。Ｍさんは、大規模な建替え・・ということで色々お話をしましたが、制約が多くて具合が悪く・・最後は・・隣りの敷地に建てる話に・・。・制約がないので、自由なプランニングができそう・・。・解体工事の数百万円がかからず、安く済みそう。・仮住まいや家具の仮置き等の煩わしさを省略できそう。70～80坪の大きな家になります。住宅会社が提案競争したら・・、見積りの上下差が2,000万円はつきそう・・です。　　　　　実際・・そうなんですよ。　　　　　平気で大きな価格差がつきます。　　　　　「お金のたれ流し」が一瞬で起こります。　　　　　きちんと比較検討しないと、　　　　　生涯の大損！・・になってしまいます。住宅展示場を数十社・・も、見て廻っているようです。カタログもたまりにたまって・・。営業マンがうるさく訪問しているようです。（　当然・・ですが　）「建てる時はＦＰ事務所を通じてやる。」「ＦＰ事務所の方へ行ってください。」・・とか言ってもらえば、来なくなります・・が。ご夫婦の要望をひと通り確認した上で、一応の予算と資金繰りが把握できたので、来週・・シミュレーションの作成に入ります。Ｍさんのライフプランニング（生活設計）　進行状況　　　1　ヒアリング　　　　　　　家族状況・家計収支・資産・職歴ほか　　　2　家計の現状診断　　　　　　　　診断資料（小冊子）　問題点把握　　　3　生活設計　シミュレーション　　　　　　　設計資料（キャッシュフロー表ほか）　　　4　実行支援　　　　　　　商品選択や処理（金融商品・保険・ローンほか）　　　　　　　住宅・不動産・相続等の段取り・手続き　　　5　事後チェック　　　　　　　計画の実行・・進行状況、必要に応じた修正《　消費者の方へ　》　質問・感想など気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。（　具体的な質問の際は、できるだけ詳しい情報提供を　）《　業界の方へ　》　コメントを頂く場合は所属・姓名を名乗り、私同様・・個人が特定できる状況で、正々堂々とお願いします。読者の参考にもなるので、敬意を表してきちんとお返事します。（　匿名コメントは削除：無駄な手間隙はご遠慮下さい　）

2009/01/10
老後資金準備はこれでいい？・・独身女性の場合

401kは・・ぜひ利用すべき制度？読者からの公開無料相談・・です。Ｑさん・・3回目。　　　1回目は、2008/12/24（水）　　　「シングル女性に多い、気軽過ぎるマンション購入」　　　2回目は、2008/12/27（土）　　　「扶養家族を抱える独身女性の生命保険選びは？」　　　Ｑさんの相談概要　　　〇　Ｑさんは40代のシングル女性（アラフォー？）　　　　・70代の母と2人暮らし　　　〇　住まいはマンション　　　　・4～5年前に中古マンション（築3年）購入　　　　・この夏、住宅ローンを完済　　　〇　生命保険　　　　・お金のたれ流し改善計画中　　　　・死亡保障の必要額：532万円（自分で計算）　　　　・対応商品の選択、加入＆解約　　　〇　老後の生活設計　　　　・公的年金の受給額：11万円＋α （自分で計算）　　　　・退職金が出ない場合、年金と蓄えで80才手前まで　　　　・確定拠出年金はどうか？　　　　・投資信託はどうか？　　　　・終身保険は必要か？　　　　・80才以降の長生きリスクに対処するには？今回・・取り上げるのは、ご自身の老後準備についての質問です。以下は頂いているメールです。文中でコメントしていきます。　（　グリーン文字　）　　　顧問会員の場合は、当事務所が現状診断して　　　色々な試算を終えて、内容を全て把握していますが、　　　このケースはご本人の言う内容が前提・・です。　　　（　従って、きめ細かい助言が難しいのが辛い　）次は私の老後なのですが、５６歳の１２月で退職前提のキュッシュフローでは退職金を当てにせず８０歳手前までは年金と蓄えで暮らせます。金利０パーセントの計算です。ただし毎月の生活費は持ち家がマンションの為やや高めの17.5万円を予定。年金はあくまで試算に過ぎませんが老齢基礎+厚生で１１万+αとみています。資産運用方法に401ｋの個人型掛金限度１万８千円もこれから検討したいと考えています。（武田様は条件が違うので６万８千円でしたね）これは是非利用すべき制度でしょうか。　　　★401k （　確定拠出年金　）は、ぜひお勧め。　　　　老後資金準備で定期預金や投資信託等を　　　　検討する前に、優先的に利用したい制度です。　　　　最大のメリットは、掛け金が全額所得控除。　　　　所得控除で節約できる税金の額・・が、　　　　確実な運用益になります。　　　　掛け金限度額1.8万円/月だと、年21.6万円。　　　　仮に所得税率が10％の人の場合、　　　　21.6　×　10％　＝　2.16万円　・・運用益10％　　　　仮に所得税率が20％の人の場合、　　　　21.6　×　20％　＝　4.32万円　・・運用益20％　　　　現在の日本で、リスク無しでこの運用益は得られない。　　　　お得な制度は最優先で利用したいですね。投資信託は二年ほど前より経験あります。（アクティブ型で損益更新中）　　　★アクティブ型の投信は、お勧めできません。　　　　パッシブ運用　　インデックスファンド　　　　　　：市場全体の値動きに連動した収益を目指す運用　　　　アクティブ運用　　　　　　：市場平均を上回る成果を目指す運用　　　　高い運用手数料（信託報酬）を取って、　　　　それなりの仕事をしているわけではありません。　　　　パッシブ運用に勝ち続けるアクティブ運用の　　　　投信は、歴史上も存在しません。　　　　仕掛け人や販売者等の売る側だけが確実に儲かり、　　　　消費者は高い手数料の分、収益が目減りします。　　　　銀行や証券会社が盛んに薦めるのは、　　　　この・・儲かるアクティブ運用の投信。（当たり前）　　　　買ってはいけません。この他にネットバンク金利1％の定期預金を現在実施中。　　　★ネット定期・・ＯＫです。　　　　ただし・・期間が長期のものは避けて。ネット証券でノーロードのインデックス型投資信託もこれから購入を検討予定です。　　　★ネット証券のインデックス投信。　　　　どうしても投信を買いたいのなら、こちらがお勧め。　　　　それも運用手数料の安いところを比較検討して。兄弟は一人いますが私より長生きするとは限らず親族も少ない身の上です。このような場合、最低限の終身保険は買っておく方が良いのでしょうか。　　　★終身保険には加入するな。　　　　・保険は大勢の人の損で成り立つ。　　　　・保険には加入しないことを優先して考える。　　　　・終身保険が有効なのは、資産家だけ。　　　　自分の老衰死の後のことが心配なら、　　　　できるだけ貯蓄を増やすことを考えましょう。退職金が出た場合、まず退職後に国民年金に加入し残りの期間の掛金全て払います。幾らか残れば、医療費の補填として貯蓄や持ち家（マンション）の部分改修に使いたいです。８０歳以降の長生きリスクに対処するにはどうしたら良いか悩んでおります。　　　★平均寿命以上の長生きに備える　　　　ひたすら・・貯蓄を増やすことです。　　　　（　まちがっても、保険で・・とは考えない　）　　　　思うように貯蓄が増えない場合は・・、　　　　最後の手段として、日常生活費に　　　　メスを入れていくことになります。顧問会員にお答えする場合は、現状診断のキャッシュフロー表を見ながらコメントできるんですが・・それができないのが辛い。ちなみに・・日常生活費にメスを入れたことはありません。最後に付け加えます。当事務所の顧問会員の現状診断の結果が、Ｑさんのように・・「老衰で死亡するまでの資金が不足しそう。」（　キャッシュフロー表を作成した結果　）・・な状況だとしたら、リスクを取った資産運用はさせません。投資は余裕資金でやるもの・・です。最終的なキャッシュが足りない・・ということは、「余裕資金が無い」・・ということです。余裕資金の定義として・・「2年分の生活資金があれば。」・・とか、「半年分の生活資金があれば。」・・とか言って、「それを超える分が余裕資金。」として投資に向けさせようというのは、都合の良い・・「売る側の論理」です。そんなドンブリ勘定ではなく、きちんと作成したキャッシュフロー表で具体的に・・「余裕資金が無い」状態なら、こつこつと着実に貯蓄を増やすことを考えるべき・・です。Ｑさんの場合も・・、金融機関の話を真に受けない・・ことです。（　言いなりになっているように・・見えます　）《　消費者の方へ　》　質問・感想など気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。（　具体的な質問の際は、できるだけ詳しい情報提供を　）《　業界の方へ　》　コメントを頂く場合は所属・姓名を名乗り、私同様・・個人が特定できる状況で、正々堂々とお願いします。読者の参考にもなるので、敬意を表してきちんとお返事します。（　匿名コメントは削除：無駄な手間隙はご遠慮下さい　）

2009/01/09
収入保障保険、55才満期で大丈夫でしょうか？

55才満期で見積もりをお願いしましたがメール顧問会員のＡさん（４０代）　　　（相談：ライフプランニング）12月に、家計の現状診断を終えています。これから・・生活設計に入っていきます。並行して・・ご本人はもう、実行作業に入っています。生命保険で不要なモノは解約！・・へ。やれるところからドンドンやっていいんです。モタモタしていると、自動引き落としでお金が奪われてしまいますから。今年・・初めてのメールをいただきました。明けましておめでとうございます。昨年はいろいろとお世話になりました。今年もよろしくお願いいたします。昨年末に現状診断を出していただき、年末に保険屋さんに収入保障以外の分の解約手続きをお願いしました。 29日に引き落としがあり、今日解約の手続きをすれば一度口座から引き落とされるものの後日戻ります・・・との事で急いで解約手続きを取りました。健康ならば現在の収入保障保険を減額するよりは、新しく保険に加入した方が安くなるという事でした。そして解約手続きの際、収入保障保険の見積もりを持ってきていただきました。内容は↓ ■55歳満期 ■年金月額　100,000円 ■月額保険料　3,140円 ■契約日から１ヶ月間の年金受取総額　15,600,000円 ■満期前の５年間の年金受取総額　6,000,000円 ■　　　　〃　　　　の一括受取額　　5,786,200円　となります。 55歳満期で見積もりをお願いしましたが、それで大丈夫でしょうか？月額保険料が3,000円を下回る設定も可能との事でしたが、半月払いか年払いになるとの事でした。主人も今の所健康ですし、これでいいんじゃないのかなぁ～と思ってしまいましたが、いかがでしょうか？ご意見をお聞かせ頂けると助かります。それではよろしくお願いいたします。新年明けましておめでとうございます。今年もよろしくお願いします。収入保障保険は、逓減定期保険と並ぶ合理的な三角形の生命保険です。　　　※三角形の生命保険　　　　時間の経過とともに保障額が減る。　　　　実際の死亡保障必要額も、将来に　　　　向けて減るので、理にかなっている。　　　　保険料が圧倒的に安く済む。　　　　一般的に・・　　　　収入保障保険は、年金受取り。　　　　逓減定期保険は、一時金受け取り。●複数の保険会社の見積り比較を「1,500万円の保障で、保険料3,000円」（　Ａさん（夫）は、40代前半　）・・と聞いたら一般の方は、「安い♪」・・と思うかもしれませんが、私の印象は・・「ちょっと高いんじゃ？」　・・です。同じ収入保障保険でも保険会社によって、もっと安い保険料になるかと思います。現在の保険屋さんに義理立てする必要はありません。人生の必要経費として・・これから長年に渡って捨て続けるお金です。捨てるお金はできるだけ少ない方がいいに決まっています。〇ニーや〇リコからも見積もりを取ってみてください。（　ただし、ことわっておきますが・・　）当事務所は保険屋さんと一切の関係・・ありません。●55才満期でいいか？「もう少し長くしなくて大丈夫・・？」・・という趣旨の質問かと思います。Ａさんの死亡保障必要額・・、将来に向けてどうなっていくか？佐々木ＦＰに試算してもらいました。（　もちろん遺族年金等も考慮　）・・結果、10年後　：　マイナス　 190万円15年後　：　マイナス1,370万円マイナス・・って、どういうことかというと、生命保険（死亡保障）は要らない！・・ということです。Ａさんの場合は、7年目前後で死亡保障は不要になる・・と推量されます。Ａさんの場合、50才になる前の40代でもう、生命保険は要らなくなる・・ということです。実は・・こういうケース、すごく多いんです。読者の皆さんはこの事実を知っておいてください。（　保険屋さんにだまされないよう・・に　）『50代以降は、生命保険は不要』　・・なケースが多い。　　　　　【顧問会員のメリット】　　　　　死亡保障がいくら必要か？・・だけでなく、　　　　　将来のある時点でいくら必要か？不要か？　　　　　・・まで分かってしまいます。　　　　　ムダなお金のたれ流しをストップできます。　　　　　（　事務所コマーシャル　・・でした　）なので・・「55才満期でいいか？」と聞かれれば、「もう少し長く・・。」・・ではなく、「そんなに長く、お金をたれ流すことはないですよ。」・・という答えになります。最短の期間は、保険会社や商品によってちがうと思いますが、「7年でお願いします。」・・は、おそらく無理だと思います。・・ので、比較検討して保険料の安いところで、最短期間の設定で契約しておいて、中途解約！　・・ということでいいと思います。Ａさんのライフプランニング（生活設計）　進行状況　　　1　ヒアリング　　　　　　　家族状況・家計収支・資産・職歴ほか　　　2　家計の現状診断　　　　　　　　診断資料（小冊子）　問題点把握　　　3　生活設計　シミュレーション　　　　　　　設計資料（キャッシュフロー表ほか）　　　4　実行支援　　　　　　　商品選択や処理（金融商品・保険・ローンほか）　　　　　　　住宅・不動産・相続等の段取り・手続き　　　5　事後チェック　　　　　　　計画の実行・・進行状況、必要に応じた修正《　消費者の方へ　》　質問・感想など気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。（　具体的な質問の際は、できるだけ詳しい情報提供を　）《　業界の方へ　》　コメントを頂く場合は所属・姓名を名乗り、私同様・・個人が特定できる状況で、正々堂々とお願いします。読者の参考にもなるので、敬意を表してきちんとお返事します。（　匿名コメントは削除：無駄な手間隙はご遠慮下さい　）

2009/01/07
問い合せメールが。新年の顧問会員・・第１号に？

ぜひ、顧問会員にしていただきたく・・メール顧問会員になるかも？・・の〇〇さん　　　（相談：ライフプランニング）新年早々・・メール問合せをいただきました。武田務様はじめまして、〇〇といいます。昨年末に保険を見直そうと思いＮｅｔ検索していたところ偶然「武田つとむファイナンシャルプランナー事務所」のブログを拝見しました。まさに、「おばかさん」のわが家を根本から変えるため是非、顧問会員にしていただきたくご連絡いたしました。相談内容は主に・保険・教育資金・住宅ローン　　　です。家計の支出に関して、細かく把握できていないのですが大丈夫でしょうか？（今からでも...と思い家計簿をつけ始めました）よろしくお願いいたします。新規に顧問会員になる方は、だいたい・・このように入ってきます。私の返信メール・・です。こんにちは。　新年早々のメール、ありがとうございます。> 家計の支出に関して、細かく把握できていないのですが> 大丈夫でしょうか？・・だと思います。　細かく把握していたら、おバカさんにはならないですよね。（失礼！）そのような方の場合は・・、　　　Ａ　年間収入　　　Ｂ　年間支出　　　Ｃ　年間貯蓄額　　・・の、Ａだけは確実に分かっていて、Ｃもだいたい検討がつくでしょうから、Ａ　－　Ｃ　＝　Ｂ　　・・で　Ｂの金額をおさえます。その金額を、ヒアリングシートの「支出項目」に割り振ってもらいます。ということで、よろしければ・・これからの流れは、以下のようになります。1　年間顧問料：36,000円　入金　　　その日から翌年の前日までの、　　年間顧問会員になります。　　入金確認次第、「ヒアリング・シート」を　　メール添付で送ります。2　家計の現状診断　　ヒアリングを行ないます。　　（　だいたい1度では終わりません　）　　再ヒアリング、再々ヒアリングを行ないます。　　・・で資料を作成して、家計の現状診断を行ないます。3　具体的な個別の相談　　現状診断を終えれば、　　まずご自身の将来を見ることができます。当事務所も顧問会員の内容を　　しっかり把握できた状態になります。　　あらゆる質問・相談に対応できる状態・・ということです。　　（　個別のアドバイスを行なうことができます　）　　くれぐれも、現状診断終了前の相談や質問は　　行なわないようお願いします。　　（　お答えのしようがありません　）●ブログ記事掲載について　　ご存知のように・・日々のブログ記事に、　　各顧問会員のでき事を掲載しています。　　「できるだけ多くの消費者に、　　　生活設計の意識に目覚めてもらう。」　　これが・・私のライフワークであり、　　当事務所の運営目的ですので、　　ブログを利用して顧問会員の具体的な事案を　　取り上げてコメントしています。　　（　内容が具体的なほど、読者の参考になります　）　　もちろん個々の顧問会員個人が　　特定されない取り上げ方をしています。　　名前はイニシャル、地名はいっさい出さない、・・等々。　　それでも（警戒して？）、　　「イニシャルを変えて」とか注文が付く場合もあり、　　リクエストに応じた取り上げ方をしています。　　そこで、確認します。　　ブログ記事に取り上げること自体は、ＯＫですか？　　ＯＫの場合、特にリクエストはありますか？●振込口座は、以下です。　　・・　省略　・・またまた・・メールをいただきました。武田務様早速のお返事、ありがとうございます。是非、メール顧問会員にしてください！！> ブログ記事に取り上げること自体は、ＯＫですか？> ＯＫの場合、特にリクエストはありますか？ＯＫです。その際イニシャルを適当に変えてください...入金は来週になるかと思いますが、振込次第メールにて連絡いたします。よろしくお願いします。・・とまあ、こんな感じでみなさん顧問会員に・・。「イニシャルを適当に変えて・・」・・は、ちょっと辛いんですが・・。名字そのままのイニシャルなら間違いようがないんですが、「適当に変えて」いると・・、だれがだれだか分からなくなりそう・・で。〇〇さんの顧問料入金を確認次第、ヒアリングシートを添付送信します。まずは・・家計の現状診断からです。どんなキャッシュフロー・グラフができるか楽しみです。　　　ダンナが死んで、ヨメも死ぬまでの、　　　生涯の貯蓄残高を棒グラフで表すグラフです。　　　（　夫婦の生涯が一目瞭然！・・です　）百人百様・・色々特徴のあるグラフができます。これを眺めて、歓声を上げるのもＦＰ事務所の楽しみ・・です。〇〇さんのライフプランニング（生活設計）　進行状況（　まだ会員ではないので、着色ナシ・・です　）　　　1　ヒアリング　　　　　　　家族状況・家計収支・資産・職歴ほか　　　2　家計の現状診断　　　　　　　　診断資料（小冊子）　問題点把握　　　3　生活設計　シミュレーション　　　　　　　設計資料（キャッシュフロー表ほか）　　　4　実行支援　　　　　　　商品選択や処理（金融商品・保険・ローンほか）　　　　　　　住宅・不動産・相続等の段取り・手続き　　　5　事後チェック　　　　　　　計画の実行・・進行状況、必要に応じた修正《　消費者の方へ　》　質問・感想など気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。（　具体的な質問の際は、できるだけ詳しい情報提供を　）《　業界の方へ　》　コメントを頂く場合は所属・姓名を名乗り、私同様・・個人が特定できる状況で、正々堂々とお願いします。読者の参考にもなるので、敬意を表してきちんとお返事します。（　匿名コメントは削除：無駄な手間隙はご遠慮下さい　）

2009/01/06
生命保険バトル？　ドル建て終身vs逓減定期

保険屋さんに、完全に洗脳された？読者から・・年末にコメントが入っていました。はなパパさん・・からです。（　お待たせ・・しました　）はじめまして。　生命保険に関して質問です。プル生命さんから、ドル建て終身保険の話を頂いてから、保険の勉強をし始めて、こちらにたどり着きました。とても勉強させていただいています。こちらで知った逓減定期保険のことを調べてみたのですが、どうしてもわからないので、書き込みさせていただきました。私は今30歳で自営業なのですが、とりあえず、今回、葬式代+αとして、月8，400円程度(＄1＝100円で)の30年払いで7万ドルの保障という商品を提案されました。この商品は為替リスクが大きいとは思うんですが、とりあえず、そこは考えないとすると、60歳で解約時に340万ほど返ってきます。これに対して、ソニー生命の逓減定期保険をみると、30年間、最後600万の保障で月々4000～5000円のようでした。かりに、逓減定期保険に加入して、↑との差額の3000～4000円を毎月積立ながら、運用していったとして、60歳のときに、340万近くまで増やせるかと考えると少し難しいかなと思います。30～60歳までは保障がある生活、それ以降はなしというスタイルで比較をすると、60歳で終身の商品を解約するのと、逓減定期保険の保障(30年で組んだら)が終わるのと、同じ状況になると思います。だとして、そのときに手元に残るお金が終身のほうが多くなる可能性が高いと思ってしまうのですが、どこかずれていますか？？あとは、葬式代+αは、いつか"必ず"かかるものなので、解約はしないとして、計300万ほどの支払いで、"必ず"700万弱でも返ってくるのであれば、逓減定期＋差額を運用というスタイルよりも保障の面でも、運用面でも効率的なのかなと思っています。今まで、掛捨ての共済に入っていただけだったのですが、子供が生まれて真面目に保険のことを調べ始めて、武田さんの考え方に影響を受けています。アドバイスお願いします。こんにちは。　情報不充分ながら・・お答えします。生命保険に関する質問・・かな？・・と思ったら、資産運用の損得の問題のようです。（　営業トーク・・に洗脳され切った・・様子です　）物事を考える時はできるだけシンプルに・・。●保険料＝捨て金保険は、「一定期間の保障をお金で買う」・・しくみです。払った保険料は、期間が経過すれば無くなります。　　　貯蓄性の保険の場合であっても、　　　保障に相当するお金は、　　　期間の経過とともに無くなります。だから・・シンプルに考えれば、「できるだけ保険には加入しない」・・が、大前提です。保険でしか対応できない場合にしぶしぶ加入・・です。（　一家の大黒柱の死亡保障のみ　）●終身の死亡保障は、不要。今30才で子どもが1人～2人・・という場合、一般的には・・45才前後で死亡保障は不要になります。（　当事務所顧問会員の一般的な計算事例　）・子どもが独立するまで・60才まで・終身・・などと、保険会社の言いなりで保険料を払っていると、結局・・大金をたれ流すことになります。　　　【一般的でない人】・・相続税のケアが必要な、　　　不動産・金融資産を抱える資産家の場合は、　　　終身の生命保険が有効な対策になります。シンプルに考えましょう。大黒柱の死亡保障のための保険料は、その家族のための必要経費ですが、それでも捨てるお金は最小限におさえましょう。（　必要な金額を、必要な期間だけ　）60才までの30年間も保険料を払って、お金を捨て続ける・・、そんなありえない前提で比較検討するのは、保険屋さんのトーク・・そのまんま・・です。●保険と貯蓄は別物ごっちゃに考えるから・・「保障も確保できて、有利な資産運用にも・・。」・・なんて、とぼけた話にだまされます。シンプルに考えましょう。世の中に、うまい話はありません。「保険」と名が付けば、何らかの保障や保証や補償をしてもらうために、そのコストを負担します。別のコスト負担をしながらの資産形成ですから・・、普通に考えれば・・効率が良いわけがありません。払ったお金が100％運用に廻らないで、効率の良い結果は得られません。　　　はなパパさんのところに来ている営業マンの　　　給料や、保険会社のその他経費や利益などが、　　　払った保険料から引かれます。　　　はなパパさんの預金から、銀行員の給料や　　　銀行の利益が引かれることは、全くありません。だから、「保険で貯蓄や資産形成」・・は、損なんです。（　もちろん、葬式代の準備も　）学資保険・子ども保険・個人年金保険・養老保険・そしてもちろん終身保険も。ただし、利率の良い時期に契約した保険は例外です。（　今は最低利率の時期だということを忘れるな　）●為替リスク＝丁半博打保険屋さんは、為替リスクをしっかり説明することはありません。説明すると商品が売れませんから・・当然です。文面にあるように、サラッと触れるだけで・・あとは・・いかに有利な運用かを訴えています。為替リスクを考えない前提・・では全くダメ。しっかりそのリスクを考えましょう。「30年後に、"必ず"〇百万円戻る。　さらにその先の死亡時に、”必ず”〇百万円戻る」・・わけではありません。ドル建てである以上、為替リスクは常に付きまといます。為替次第で・・その”必ず”は、簡単に吹き飛びます。円で受取って・・ナンボです。これからのドル・・、どうなっていくでしょう？今現在でさえ・・これまでの世界の基軸通貨としての地位がグラグラと揺らいでいます。30年後のドル。　50年後のドル。「さあ！　丁か！半か！」　半世紀の未来に賭けた大博打！・・だれにも、分かりません。●逓減定期保険の保険料・・高すぎない？逓減定期保険で・・保障額が書かれていませんが、30才男性の保険料月額が4千円～5千円というのは、ずいぶん高い・・という印象を持ちました。保険屋さんが、勝手に設定した高い保障金額を前提に考えているのでは？当事務所の顧問会員の場合・・保障額次第ですが、この世代では保険料月額が2千円～3千円台です。顧問会員になれば・・キッチリと必要保障額を計算してあげるんですが・・。どちらにしても・・プロが素人を洗脳するのは、実にカンタン・・なんです。保険屋さんが言うことは疑ってかかる・・ぐらいの姿勢が必要ですよ。では、考え方をシンプルにまとめます。●保険には、できるだけ加入しない。●大黒柱の死亡保障だけ、しぶしぶ加入。　（　必要額だけ　必要な期間だけ　）●終身の生命保険は不要。●保険と貯蓄は、スッキリ分ける。●為替リスクは大きい。　”必ず”・・は、無い。以上！　・・です。参考になった・・でしょうか？《　消費者の方へ　》　質問・感想など気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。（　具体的な質問の際は、できるだけ詳しい情報提供を　）《　業界の方へ　》　コメントを頂く場合は所属・姓名を名乗り、私同様・・個人が特定できる状況で、正々堂々とお願いします。読者の参考にもなるので、敬意を表してきちんとお返事します。（　匿名コメントは削除：無駄な手間隙はご遠慮下さい　）

2009/01/05
将来の見通しが立ったので、さらに子どもを産む？

明けまして、おめでとうございます。今年も・・愚直に消費者サイドのＦＰ業務を行います。顧問会員のＮさん（30代）　　　（相談：ライフプランニング）Ｎ家は、夫婦に子ども１人の３人家族です。（　これから第２子が誕生します　）12月末に、家計の現状診断を終えています。将来に渡り、問題のないキャッシュフローです。堅実な家計の割には太っ腹な生命保険を除けば・・。生命保険を清算することで、さらに良くなります。（　「見直し」ではなく、「清算」・・です　）Ｎ（妻）さんは、保険の販売をしていました。当然・・Ｎ家でも加入していました。新年早々・・メールをいただきました。（　グリーン文字は私のコメント　）Ｎです。明けましておめでとうございます。今年もどうぞよろしくお願いいたします。　年末に現状診断をしていただいたおかげで、気持的にもスッキリとした新年を迎えることができました。　だんなが仕事柄、夜早く寝てしまうもので（子供とほぼ一緒・・・）なかなか資料を見せながら話すことができなかったんですが、年末にやっと話せる時間を見つけ我が家の状況を把握してもらいました。　マイホームのことも、『何年も先の話』という感覚から解き放たれたようでビックリしてました。　　　　・・　中略　・・　そして、早速１２月３０日にだんなの加入していた保険（２本）を解約してきました。　あと、〇友生命も解約したので返戻金をご報告します。　　　・・　中略　・・合計　90ウン万円でした。そして保険料は０円になりました。　　　　　　　　よかった、よかった。　　　　　これで、キャッシュフローがさらに良くなります。　自分の売っていた保険とはいえ、戻りが思っていたよりも良くてビックリしちゃいました。　　　　　ま・・たれ流したお金も大きかったんですが・・。　　　　　だいたい保険屋さんは自爆で・・たれ流しを・・。　(^^ゞ　この修正後のデータで教えていただきたいことがあります。　　1　現在の状況で家を建てて、３年後に　　　　第３子が生まれた場合のキャッシュフロー。　　2　あと３年貯金をして家を建てて、同じく３年後に　　　　第３子が生まれた場合のキャッシュフロー。　　　　　シミュレーションのリクエストをいただきました。　　　　　まだ・・第2子もいないんですが・・。　　　　　将来の見通しが立ったら、急に強気に・・。　(^^ゞ　　現状診断をしてもらって、マイホームの夢も遠くないということが分かり喜んではいるんですが、この生活の仕方で行けばあと１人位子供を産んでも大丈夫なのかな～という気持ちが出てきまして、一応それを想定したシュミレーションもお願いしたいです。　まあ、２人目もまだ出てきてない状況で考えるのもおかしいかなとは思ったんですが・・・。　よろしくお願いいたします。　　　　　リクエストされたシミュレーションには、　　　　　いきなり大きな要素が2つも入ってきました。　　　　　1　マイホーム取得　　　　　2　第３子　　　　　人生の３大資金の２つが、ドンドォ～ンと・・。もちろん・・シミュレーション作成には、このままでは・・データ不足です。1　マイホームの予算は？　　　土地代はいくら？　・・金額の設定。あるいは場所と坪数。　　　建築費はいくら？　・・建物の坪数か間数（〇ＬＤＫ等）でもＯＫ。　　　諸費用は？　　　　・・上記2つが決まれば当事務所で計算可。　　　　　　　　　　　　　　　　（　資金計画書を作成します　）2　第3子の費用は？　　　第2子と同様に考えていい？佐々木ＦＰは、1/7（水）が仕事初めです。データをもらったら、さっそく・・作業に入ってもらいます。Ｎさんのライフプランニング（生活設計）　進行状況　　　1　ヒアリング　　　　　　　家族状況・家計収支・資産・職歴ほか　　　2　家計の現状診断　　　　　　　　診断資料（小冊子）　問題点把握　　　3　生活設計　シミュレーション　　　　　　　設計資料（キャッシュフロー表ほか）　　　4　実行支援　　　　　　　商品選択や処理（金融商品・保険・ローンほか）　　　　　　　住宅・不動産・相続等の段取り・手続き　　　5　事後チェック　　　　　　　計画の実行・・進行状況、必要に応じた修正《　消費者の方へ　》　質問・感想など気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。（　具体的な質問の際は、できるだけ詳しい情報提供を　）《　業界の方へ　》　コメントを頂く場合は所属・姓名を名乗り、私同様・・個人が特定できる状況で、正々堂々とお願いします。読者の参考にもなるので、敬意を表してきちんとお返事します。（　匿名コメントは削除：無駄な手間隙はご遠慮下さい　）

2009/01/05

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