マンション老朽化の波
建て替え阻む「反対」の壁
生活設計的には・・
マンションは買わない方がいい。
マンションは所有しない方がいい。
自分の頭で考える生活設計。
ネット上で発見した記事です。
親から相続した
築40年超のマンションに住む
※築40年超・・。
30代のＤ男さんは
近い将来の建て替えを望んでいる。
しかし、
マンション住人の多くは高齢層で、
建て替えに反対している人も少なくない。
管理組合などの場で話し合っては
みたいが、どうすれば
建て替えを決められるのだろうか。
老朽マンションは全国的に増えており、
Ｄ男さんのような悩みを持つ人は多い
ようです。
国土交通省の推計によると、
建築から30年以上が経過したマンション
の戸数は2014年に140万あります。
これが５年後には200万、
20年後には466万に増えます。
※10年前に買って住んでいる人は
皆、この466万戸の中に
含まれていきます。
建て替えを進めるにあたっての
法的知識は重要になっています。
まずマンションに関わる
決議事項について整理しましょう。
金額が管理規約に明示されていない
管理費の値上げなど、
比較的簡易なものは原則、
マンション全体の過半数が賛成すれば
成立します。
「普通決議」といいます。
一方、重要度が高いために
マンション全体の４分の３以上の賛成を
必要とする「特別決議」もあります。
例えば階段を壊してエレベーターを設置
するといった場合です。
共有スペースを改築する場合、
これに該当することが一般的です。
マンション全体とは
「区分所有者と議決権それぞれ」
を意味します。
複数戸を持つ人がいると、
所有者の数と議決権の数が一致しなく
なります。
議決には両方の基準でみて
一定以上の賛成が必要ということです。
建て替えは特別決議に含まれ、
法律では特に５分の４以上の賛成が
求められます。
これだけの同意を得るのは決して
簡単ではありません。
マンション法務に詳しい篠原みち子弁護士は
「計画が持ち上がった後、
10～20年かかることも珍しくない」
と言います。
仮に決議がいったん成立したとしても、
一部の住民があくまで反対し、
退去を拒むことも考えられます。
そうした場合、一定の手続きを経て
反対者の所有権を買い取る
「区分所有権売渡請求」
という方法もありますが、
こじれて裁判に至る場合も多いそうです。
所有者から部屋を借りて住んでいる人が
居座ったりすると話はさらに複雑です。
建て替え決議をしても
「借家権」をもつ賃借人を
強制的に立ち退かせることは
原則できないと考えられているからです。
※これは決定的な難問になります。
反社会的勢力なんかが介在
してくると、とんでもない
コスト負担が発生します。
マンションの建て替えは、
みなが納得するまで話し合いを続けることが
前提になります。
老朽化が深刻になる前、
早めに対策を議論する場を設けることが
大切になります。
篠原氏は
「建て替え以外にも、修繕計画の見直し、
敷地売却など複数の選択肢を挙げ、
それぞれの利点や
必要な費用を丁寧に検証していくとよい」
と助言しています。
※購入当初には気づかなかった
コスト負担が徐々に増して
いくことを認識することになる。
ちなみに
老朽化したマンションを丸ごと売却する
という選択肢もあります。
※普通に考えれば、
そんな選択肢は・・無い。
法改正により今年12月から、
耐震性が不足する場合、
５分の４以上の賛成で建物・敷地を売却
できるようになります。
※そんなもの、だれが買うの？
従来、売却には全員の賛成が必要でした。
建て替えが実現しない場合の
最終的な手段という位置づけです。
※売買は相手があって成立する。
（当たり前）
勝手に「最終手段」と言っても、
相手がいないのに・・
有効な手段であるわけがない。
※こんな心配を抱えないために、
当初から・・
マンションを買ってはいけない。
マンションを所有してはいけない。
もし・・所有しているなら、
まともな価格が付く内に、
売却してしまいたい。
年数の経過とともにコスト負担が
増大するのがマンション。
一戸建ての比ではない。
なぜか？
「共用部分」の保守・管理があり、
「構造躯体」の保守・管理があり、
月日の経過とともに、その
ボリュームが非常に大きくなる。
町内の道路や水路や橋や電柱等を
町内の皆の責任で保守・管理する
ようなものです。
一戸建てには無い特徴・・です。
生活設計的には・・
マンションは所有しない方がいい。
すごい存在感 ・・です。
自分の権力延命のために分けのわからない
選挙をしようとする政治屋が小さく見えます。
家計改善したい？
きちんと生活設計したい？
なら・・方法は、
1 支出を減らす。
2 収入を増やす。
これだけだ。 他には無い。
（各種業界にだまされないように）
支出を減らすなら・・（できるだけ）
1 生命保険に加入しない。
2 借金をしない。
3 経費を払わない。
これだけでいい。すごく かんたん。
見違える人生になる。
『うまい話は無い』
『「常識」は業界が作っている』
『専門家の足し算で、
人生設計はできない。』
マンションは将来お金がかかる ・・か。
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