マイホーム建築費用が
70万円増えて、落ち込んでいます。
自分の頭で考える生活設計。
〇顧問会員のMさん(30代)
(相談:生活設計・マイホーム取得)
今日、建築業者と
打ち合わせがあったようです。
その報告の電話・・
「地盤調査の結果、地盤が弱いので
改良工事が必要だと言われました。
地盤改良工事に70万円が必要になる。」
・・と、言われたそうです。
夫は落ち込んでいる・・そうです。
よその話としてはよく聞く話ですが、
当事務所が係わったケースでは、
まったく初めてのケースです。
本当に地盤が弱いのか・・?
工事には本当に70万円もかかるのか・・?
地盤調査に関しては、
色々良くないウワサも耳にしていますので、
つい・・疑いたくなってしまいます。
地盤調査の方法にもよるようです。
当事務所が係わるケースでは、
だいたい「表面派探査」が多いので、
「地盤が弱い」という結論は出てきません。
「スエーデン式」の場合は、
「地盤が弱い」という結論が出やすいようです。
「地盤調査会社=地盤改良業者」
・・なんていう信じられない構図の場合は、
調査結果に意図的な操作が加えられる
・・なんていうことも、考えられます。
建築業者と口裏を合わせていて、
後にお金がキックバックされる
・・なんていう場合は、もう・・無法地帯です。
恐ろしい業界・・ということになります。
住宅会社と契約する前に確認しよう。
「御社では地盤調査の方法は、
『表面派探査』ですか?それとも・・?」
もし、「スウェーデン式」の場合は、
「地盤調査は『表面派探査』でお願いします。」
と言って、
了解してもらってから契約しましょう。
調査費用が1~2万円増えますが、
契約後に70万円も費用が増える可能性は、
かなり低くなります。
スウェーデン式サウンディング調査
(SWS試験)
木造住宅でよく使われる方法で、
先端がキリ状の器具に荷重を掛け、
25センチ下がるまでに、
ハンドルを何回転させたかによって
地盤の強さを表すN値を推定します。
深度10mまで測定することができます。
費用は比較的安価で、
1箇所を調査する場合2万円ほどです。
通常は5箇所を調査するので、
その場合の費用は5~8万円ほどです。
※武田FPのイメージは3万円台。
SWS試験による地盤調査は、
作業スペースが1平米程度、
1箇所につき30分程度の時間で行えるので、
手軽に採用されます。
※武田FPのイメージでは、
「地盤改良が必要です。」
という、
費用がかかる結果が出やすい。
ボーリング調査(標準貫入試験)
ボーリング調査は
最も基本的な地盤調査方法です。
しかし、木造住宅ではあまり使われていません。
先端にサンプラーを取り付けたロッドの上に
63.5kgの重りを76センチ自然落下させて
打撃します。
サンプラーを地面に30センチ
めり込ませるのに要する打撃数を
N値といい、このN値によって地耐力が
わかります。
同時にサンプラーで土を採取し、
砂質土なのか粘性土なのかを調べることが
できます。
正確な地盤調査ができる反面、
かなり費用が掛かるため、
※武田FPのイメージは10万円以上。
RCの中規模以上の建物を建てる場合は
この方法を使って地盤調査をしますが、
一般の木造住宅では使われていません。
表面波探査法
表面波探査法は、
地表から地中に向けて、振動波を発信し、
地盤の硬さを調べる方法です。
硬い地盤ほど振動波が速く伝達する性質を活用し、
振動波の反射時間によって、
地盤が硬いか柔らかいかが分かります。
費用はスウェーデン式サウンディング調査と
ボウリング調査の間ぐらいで、
※武田FPのイメージは5万円台。
スウェーデン式サウンディング調査よりも、
正確な調査結果が得られます。
※武田FPの経験では、過去に
「地盤改良が必要です。」
という結果が出たことはない。
Mさんのマイホーム:進行状況
1 家計の現状診断1/30 ・問題点把握
2 ライフプランニング(生活設計)
3 資金・ローンの目安を立てる
4 土地探し 売買契約3/28 決済5/28
5 展示場ほか見学
6 住宅プラン検討~4/21 図面作製5/1
7 住宅会社・数社が提案競争5/15
8 業者決定・請負契約6/27
9 事前手続き
10 着工 8/?
11 完成・入居 2/?
12 住宅ローン返済開始
この土地に建築します。
《M家の概要》
現状診断時点のキャッシュフローグラフ。
家族 : 5人家族。
30代会社員の夫。
30代専業主婦の妻。(後に働く)
幼児×2 & 赤ちゃん。
希望 : マイホーム取得
収入 : 夫 591万円/年(手取り474万円/年)
住まい : 賃貸(家賃7.9万円)
生命保険加入状況
夫:なし。
妻:なし。
子:
1 学資保険(かんぽ)
94万円払って100万円
受け取る。(・・予定)
2 学資保険(かんぽ)
153万円払って150万円
受け取る。(・・予定)
2つとも、解約しました。
死亡保障必要額 検証結果
(単位:万円)
現時点 10年後
夫: -403 -814
妻: -77 608
「必要額」から「手当可能額」を
引いた結果なので、
マイナスは不要・・ということ。
地盤改良が必要? ・・っと。
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