Happy Rich - 我、今、ここに、生きる -

昨日の不動産投資の件で、一応検討評価してみました。

結果は・・・・

かなり厳しいものになりました。

購入価格、諸経費、月額賃貸料、年間総運営費を計算し、次に自己資金、借入金金額、ローン金利、返済期間を変数として、

NOI：ネット収入
TPC：購入時総コスト
MOS：年間キャッシュフロー
DCR：NOI対ローン年間返済額比率
CCR：実質投資額に対するリターン
FCR：負債を考慮しない場合の収益率
BER：収益分岐率
PP：投下資本回収期間
K％：リバレッジ評価指標

などを計算するワークシートを、ローン返済用ワークシートをリンクして、いろいろやってみましたが、、、、厳しい。

まず、自己資金０で、と昨日の日記に書いたのですが、それではにっちもさっちも行かないことが分かりました。

まあ、考えてみれば自己資金０で投資をして、がんがん儲かるのであれば誰でもすぐ金持ちになれますよね。（考えるまでもないか。）

ほとんど借り入れを予定していましたが、このローン条件によっては、下手をすると年間キャッシュフロー（MOS）がマイナスになってしまい、これでは今の私の状況ではやっていけません。（キャッシュフローが欲し～い！）

大きくプラスにならないまでも、ややリスクを見ても少しプラスぐらいにならなければ。（できたら少しと言わず・・・）

また、DCRも自己資金が少ないと１に限りなく近く、自己資金０では１を割ってしまい話にならない。

FCRすなわち負債を考慮しない場合の実質収益率は７％台でまあまあなのだが、Loan　ConstantのK%が現在の金利水準ではかなり高くなってしまうので、このままではリバレッジも効かない。

そして、自己資金を多くすると、当然のことながらキャッシュフロー面は改善して、DCRも大きくなり最低ラインの1.3を超えることは超えるようになる。

しかし、反面、当然のことながらPP（投下資本回収期間）が13年とか15年とか長くなってしまう。

そして何よりも、自己資金１０％ぐらいではBER（損益分岐率）が９０％ぐらいになってしまい、先日書いた私の投資基準である８０％の空き室率でもキャッシュフローがプラスになること、というのを満足しない。

ローン条件やら、賃貸条件などそれぞれをいじると、すべての指標が計算されるので、これらをああでもない、こうでもないといじっていたが、全てを満足する解は見出せなかった。

ということは、購入金額をかなりアグレッシブに見て、賃貸条件もあわよくば、と言う数字を入れ、なおかつローンの条件を交渉して、目標の金利以内で借りられるかどうか、あるいは、最低金利であるインタレストonlyのローンとしてキャッシュフローを最大化し、その利益を最短で元金返済へ当ててゆく、というようなやり方しかなさそうである。

つまり、ここ当面は、この投資物件からのキャッシュフローは全く期待せず、すべて元金返済にまわし、何年か辛抱する。

すると物件価格も上昇して含み益も増え、ローンバランスも減って、もっとずっとましな状態になる、というのを待つしかないか。

いずれにしても、日本と違って、ローン金利が高いので、やはり日本のようにキャッシュフローを生み出す投資というものは非常に難しい。

いきおい、この間の不動産屋が言っていたように、Appreciation（値上がり益）重視の投資になってしまうのかな、という気がする。

でも最低限、値上がりせず、あるいは値下がりしても耐えられるだけのキャッシュフローは確保しなければならない。

これだけは、日本であのデフレの恐怖を味わった人間の最低限の知恵だと思うからだ。

追記：ここで評価した詳細は、後ほどフリーページの2005年投資物件その（１）のところに追加する予定です。