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2005.04.09
カテゴリ：不動産投資
私がアメリカの不動産投資を始めたきっかけは、単に不動産屋さんからの勧めに乗った、というだけのものだった。
当時はまだサラリーマン駐在員だったので、キャッシュフローを追い求める必要もなく、単純にローン返済が毎月できて、ＣＦがマイナスにならなければいい、ということで無謀にも15年の固定でローンを組み、賃貸収入は殆ど全額ローン返済に回していたものだ。 結果的にはその2年間あまりでＥｑｕｉｔｙが積みあがり、今日のＣＦを支えることになったのだが、当時はそんなことを考えても居なかった。 それから退職を視野に入れて投資を拡大することになったわけだが、昔のようにずぼらな計算で良し、とするわけには行かない。 かなり綿密に計算してはいたが、やり方そのものは自己流であった。 その後、本当に退職を決めるに当り、当然生活費の手当てを考えざるを得ず、そこから本当に真剣に投資利回りやＣＦを計算する、あるいは計算するための基礎条件を押さえ、その評価手法を研究する、という段階になったように思う。 これもまだ始めてから一年少ししか経っていないので、今現在でも一軒投資するたびになんらかの新しい気付きや、評価のやり方なりが出てきており、まだ完成されたものとは言えない。 だからこそ、昨年から今年にかけて一年もたたずに２軒の投資をすること自体についてはある程度危惧もあった。 つまり、私が現在用いている評価手法なり基準なりが、本当の意味での評価になっていなかったらどうなるか、というリスクについての懸念である。 そういったこともあり、まず投資対象は自分がわかる範囲、つまりここアトランタの周辺に限って、土地勘があるところ、その地域の評判がある程度わかるところ、というところに限定して、投資している。 そろそろもう少し広い目で、米国全体に目を向けるべきか、という考えが浮かばないわけではない。 しかし、まだそのリスクを背負うだけの基盤が確立していない、というのが正直なところだ。 例えば、定期的に送られてい来るＮＹのRedacさんのレポートに毎回、物件情報が載っている。 例えば、こんな例だ。↓ ********************************************** １．一軒家 ◆白い柵に囲まれたとても可愛い家。新浴室でMove-in-Condition. 価格と経費 ---------------------------- 物件ID: WC-S4913 希望価格: $799,000 固定資産税: $9,105 物件 ---------------------------- タイプ: Single Family House 間取り: 3ベッドルーム 2バスルーム 面積: 1558 スクエア-フィート 敷地: 0.17 エーカー 車庫: 1車庫 Attached ---------------------------- 燃料: Gas 冷房: Central 暖房: Hot Air 設備: Deck, Family Room, Skylights エリア情報 --------------------------- 最寄駅: Rye/New Haven Line 車で5分 学校区: 小学校/Milton 高校/Rye 現在、ウエストチェスターで最も人気のある高級住宅地。 上品なダウンタウンのショッピング通り、 市営のビーチ、ゴルフ場などを有する。公立学校のレベルも高く、 ESLプログラムも充実している。 １９２８年に開園した遊園地「プレイランド」は ロングアイランド湾も眺望でき、ライの夏の風物詩である。 一戸建て、タウンハウス、等の不動産は、どれも高めで賃貸物件も少ない。 マンハッタンへはニューへブン・ラインで約４０分。 ２．コンドミニアム ◆ミッドタウンの中心部、ホテル街に建つ24時間ドアマン、 コンセルジェ付きコンドミニアム ◆オフィス、レストラン、バーなどすべて近くにあるので 単身赴任の利便性を最も求める方に人気 価格と経費 --------------------------- 物件ID: M-S98474 希望価格: $430,000 管理費(月): $405 固定資産税: $381 建物 --------------------------- タイプ: Condo 総戸数: 207戸 35階建て 施工: 1986年 設備: Concierge, Door Man, Garage 最寄駅: レキシントン線 51丁目 徒歩5分 物件 --------------------------- 間取り: 0ベッドルーム 1バスルーム 面積: 448 sqft 向き: N ************************************** こんな例を見ると、とても投資には見合わないと感じてしまうし、賃貸料のレベルを確認しても合いそうにない。 多分、こういった一軒家やコンドというのはやはり価格が高いだけ、投資効率としては悪くなっているのだろう。 やはり、日本もそうであるが、賃貸を柱に考えるなら、需要の多い、中低価格物件からの投資にならざるを得ないようだ。 その場合に鍵になるのが、テナントの選別、ということになる。 低所得者向け、あるいはせいぜい中所得者向け、という物件であれば、入居する人もそれなりの所得レベルであるはずだ。 だとしたら、賃貸の後のフォローと言うことで考えると、家賃滞納リスクや居座りなのでのトラブルのことも考えなくてはならなくなるだろう。 こういったところまで手を広げるには、まずリーガル的な防衛手段を講じる、つまり法人の設立を経てからでなくては怖くて手が出せないと感じている。 くしくも、今年初めの「本年度の目標」に中に、この法人化の検討を始めることをうたっている。 そろそろ、一度は考え始めた法人化を再度検討してみる時期に来ているのかもしれない。 お気に入りの記事を「いいね！」で応援しよう
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