Happy Rich - 我、今、ここに、生きる -

何かに投資をしている時に、そのマーケットの変化に応じて臨機応変に手を打てるだけのキャッシュを手元に置いておく事を称して「キャッシュポジション」というらしい。

あまり一般の投資には詳しくないので、厳密にはこの意味が合っているのかわからないが、間違っていたらゴメンなさい。

以下の話は、上記の私なりの解釈に基づく話です。


不動産に投資するのは自己資金が必要だ、とよく言われます。

つまり、全額借り入れでもない限り、ある程度の頭金と手数料などの経費を捻出できるだけの現金の用意が必要、ということですが、この最低限必要な現金を、不動産投資におけるキャッシュポジションと呼んでもいいのかな、と思う。

このキャッシュポジションの金額も通常半端な額ではないので、それが一面、不動産投資に手を出すことをためらわせる一つの原因になっているとも考えられる。

それを避けるための手段の一つが、ＲＥＩＴなどの証券化された不動産投資ということも出来るかもしれないが、それでは、不動産投資の一大特徴の一つであるレバレッジが効かせられないし、第一、不動産そのものが好きな私には現物を扱う面白みがない。

ということで、ここでのキャッシュポジションの話は、現物を売買するための現金、ということに限定する。


私の場合も、不動産投資をする場合にいつも頭を悩ますのがこの頭金作りであることに変わりはない。

しかも、これだけ投資をしていると、当の昔に、本来の自己資金によるキャッシュポジションは取りようがなくなっている・・・つまり自己資金は枯渇している。


したがって、少し前からの投資は全額借り入れ、１００％　ＯＰＭ（Other People's Money)というのが実態である。


それでもある物件を買う場合、その物件を担保にして借り入れできるローンはその物件価格のせいぜい９０％。

それでも８０％を超えると保険をつけなければならないので、私の場合は常に７５％以下に抑えている。つまり自己資金（相当）で支払う頭金やクロージングコストなど２５％は、なんらかの方法で用意する必要がある。

この用意する自己資金を、前述のキャッシュポジション、と言うのなら、私の場合は、当然そんな現金の持ち合わせがないので、正確にはキャッシュポジションとは言えないかもしれない。


じゃあ、どうするか、というと、この最低必要資金をも他から借りてくることになるからだ。


先日から、これからの投資に必要な自己資金（＝他人資本だが）を用意するためにいくつかの銀行にいろいろ打診をしていたが、今日、ほぼ最終のアプリケーションを提出してきた。

これが全て認められれば、一番いいところでプライムレート－０．２５％、その他のものでもプライムレートと同金利で３２万ドルまでの現金を即座に用意できるようになる。

プライムレートは急激に上がってきているので、この部分は少なくするに越したことはないが、なにせタネ銭もなくては手の打ちようがない。

勢い、そのときの状況により、保険をかけてもＬＴＶ９０％ぐらいにしてローンを組み、残りの１０％をこの資金から供給するのがいい場合も出てくるかもしれない。


しかし、今までのように、ＬＴＶを７５％として通常のConventional Loanを組むと仮定しても、上記の３２万ドルの資金で最大＄１．３Ｍぐらいまでの新規投資が可能になる計算になる。


厳密には、こんな借り入れでまかなう自己資金をキャッシュポジションとは呼ばないのだろうけれど、これで、なんとか今後の投資のためのタネ銭は確保できるのではないか、と考えている。


もちろん、実質１００％の借り入れで、自己資金は数百ドルなんていう投資になるだろうから、ますますＣＦ的には苦しくなることが予想される。

だからこそ、一番目には物件価格をできるだけ安く買い、二番目には、それでもＣＦの出る家賃がとれる投資物件に絞り込んでゆくことがこれからは一層重要になってくる。


先日からフォークロージャ物件を見て回っているのも、そうした一番目の格安物件を仕入れる一つの活動だが、同時に実質収入を考える時の空き室率も計算に入れなければならないから、ロケーションや周辺環境も含めかなり物件選定を慎重にせざるを得ない。


現在の賃貸物件４軒のうち、一軒が来年５月には空くことになっている。

それまでには、なんとかもう一軒の投資を実現して、常時最低４軒、できれば５軒の賃貸で回して行きたいと思っている。


このもう一軒と言うのは今年の目標の中にあったわけで、今年中になんとか目処を付けたいのはやまやまだが、もしダメだったとしても来年引き続き早期に、できれば５月前までに決着を付けたいと思う。


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今日の結果　

１．　朝夕２回の瞑想　○

２．　朝一回のヨガ　　○

３．　朝夕２回の呼吸法　　○

４．　一日２リットル以上の水を飲む　　Ｘ

５．　一日１５分以上のギター練習　　Ｘ

６．　芝刈り、犬の散歩、水泳、テニス、ゴルフなど、なんらかの運動をする　　○（散歩一回）

７．　不動産ライセンスの勉強　　○（ジョージア州法規の残り）

８．　なんらかの自己啓発（読書、セミナー、勉強など）　○（「私瞑想者です。」）

９．　このブログを更新し、この記録を正直につける　　○

１０．今日の感謝

＞生きていること、そのものに感謝！