Happy Rich - 我、今、ここに、生きる -

アパート購入のための融資取り付けが佳境に入ってきました。

おそらくここ２日ぐらいで支店審査を終了し、本社審査に回されるようです。


今回はアパートの一棟新規購入と同時に、今までのアパートのローンの借り換えも同時に検討してきました。

というのも、現行のローンは全て変動金利であるためで、これをなんとか固定金利に借り替えて、しかもキャッシュフローは今までより増加させる、という虫のいいことをなんとか実現できないか、と考えていたからです。


本日、やっと銀行側の条件によるシミュレーションも完了し、なんとかぎりぎりの線でこの目標を達成できそうなプランができ、その内容でローンをお願いしました。


内容的には

　　＜現行＞　　　　　　　　　→　　　　＜借り換え後＞

２７年　２．３７５％　変動　　→　　（１）２３年　２．１％　５年固定
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（２）２３年　２．７％　１０年固定

（新規）　　　　　　　　　　　→　　２３年　２．７％　１０年固定

という形で、一部５年だけ固定ではありますが、大部分を１０年固定とし、返済期間も２７年から２３年に短縮し、なおかつ新規アパート分と合わせると年間キャッシュフローも現行より増やせる、というぎりぎりの選択です。


新しいアパートに関しては、購入諸費用も含めて１００％借り入れでまかない、自己資金は０です。

その条件でも、１０年固定を選んでもまだキャッシュフローがプラスになるので、そのプラス分の一部で、既存の変動金利ローンの固定金利化をはかることが出来そうです。


これを、全てキャッシュフロー側に振りたければ、全てに５年の固定を選択すれば借り換えを含めても年間１００万円程度のキャッシュフローを生み出すことができます。


しかし、やはりここは「将来の金利上昇リスクの回避」を優先し、殆どを１０年の固定とすることにしました。

逆に、固定期間を１５年にしてもキャッシュフローの増加分は減りこそすれマイナスにはならないのですが、この固定金利期間中は繰り上げ返済（一括返済も含めて）できない、という制約があることから、将来の自由度を束縛しかねない、という観点からこれは止めることにしました。

そして、一部を５年固定とすることで、その一部だけに関しては、５年後にはこの中の一部あるいは全額の繰上げ返済も可能になる余地を残しました。


これがアメリカの投資であれば、金利がこれだけ違う（２．７％　vs. ２．１％）ので、間違いなく全て５年固定を選択したでしょう。

しかし、この日本における不動産投資は、基本的に短中期（１０年以内）での売却は考えていません。

したがって、キャッシュフローが許す限り、できるだけ長い期間を固定金利として金利上昇リスクに対するヘッジとしたかったのです。


なんとかキャッシュフローと金利上昇リスクのぎりぎりの接点を見出してローンを確定しましたので、あとはこれが無事に審査を通過することを祈るばかりです。

さて、どうなるでしょうか。


しかし、結局、もともと目論んでいた今年の家計赤字対策は、「多少」改善されるだけに終わりそうです。

意図してキャッシュフローよりリスク回避を優先したような内容にしたわけですからこれはいた仕方ありません。

１０年とは言え金利を固定することができ、同時に返済期間を短縮するという両方を実現できるはずなので、それに対する代償、ということで我慢することにしたいと思います。


と言うことで、家計の赤字抑制の問題は、またもう一つ何らかの対策を講じなければならなくなりそうです。


ここ２，３日またまた円安方向に振れて来ているし、日本からの送金に対する依存度を減らし、やはりアメリカ内で収支改善を図ることが必須の状況になるでしょう。


う～ん、考えること、やることがたくさんあって、楽しいですね！