Happy Rich - 我、今、ここに、生きる -

[不動産投資] カテゴリの記事

全335件 (335件中 1-50件目)

1 2 3 4 5 6 7 >

• 今年度、最初のピーク

  　試練の年になるはずの２０１２年、今すでに３月に入りましたが、なぜか不動産業が忙しい。　明日には、今年最初の家の購入契約。そして今度の日曜日か月曜日には、賃貸契約。　そして、個人的な物件のレントも大詰めを迎えています。　今日は、朝から本業をサボって（笑）不動産屋に徹しておりました。この購入契約と賃貸契約の二つが終われば、それで昨年の全不動産エージェント収入を上回ります。　一方では、エージェント業ではない不動産業の方は苦しい状況が続いているのですが、少なくとも片方が好調で、悪い方を支える形にならないとどうにもなりません。　　本業のソフトウェアの販売の方も、今一つ伸び悩んでいる中、娘の大学進学で物入りな今年の家計経済を救えるのは不動産エージェント業しかない！（かな？）　でも、やっぱり他の二つも立てなおして、本業、第一副業、第二副業とも好調！と言えるようになりたいものです。　あ、あとは日本の不動産も！　　ちょっと円安傾向になってきたので、こちらは入居率でなんとかカバーしたい、いや、して欲しい。　この２月、３月は入退去が重なる時期。　今年は５部屋退去で、３部屋入居。　あと残りは２部屋。と言っても、日本の管理会社にハッパをかける以外、できることはないのですが。　でも頑張ってほしいなあ・・・・・。

  2012.03.16

  コメント(0)

• 確定申告、終了しました

  　　このところ、日記をさぼりっぱなしです＾＾；いえ、何もしていないわけではないのですよ、いろいろと有りまして・・・・　その「いろいろ」の中の一つは、実は１０日ほど前から日本に来ております。つまり、この前の日記を書いたのがアメリカで、翌日から日本に来ていました。　この時期の日本行きは、当然、「確定申告」が主目的です。ただ、今回は、いろいろと私の両親のこととか義父の件、とか、皆、高齢なのでいろいろありまして、確定申告がなくとも日本に来ていたかもしれません。　いずれにしても、今年の確定申告、今日、私個人の青色申告分と、両親の白色申告２件、提出して、一応終了しました。　自分の分は、帳簿を整理して税理士に出し、最終確認と清書・電子申告をお願いしているので、実質は先週中に終わっていたんですが、両親の分は、全て手計算（と言っても、PC上のエクセルでやっていますが）なので、時間がかかりました。　いや、時間がかかったのは、１００枚以上に及ぶ、両親の「医療費控除」に関する整理と計算でした。　本人３割負担にしても、二人合わせて１１０万円の医療費！　入院は二人合わせて５回！！　とにかく、見積もり書・請求書・領収書の山です・・・・私個人の方は、アパートの入居状況が一昨年より良かったため、収入が増え、かつ、高校生の扶養家族に対する控除が、高校無料化のあおりかなにか知りませんが、２５万円も減っているために、申告税額が大幅アップ！！　昨年の税額の約倍でした（泣）　始め、え！なんでえ？と思ったのですが、中身を見ると間違っていない。　高校生の扶養控除減額は知りませんでしたので、これはショック（笑）　高校無料化によって、なんの恩恵も受けていませんので、単に税額が増えただけ・・でも、まあ、税金をたくさん払って、日本国に貢献できる、という喜びをかみ締める事に致しましょう（笑）

  2012.02.06

  コメント(0)

• いつまで続く？この極貧生活

  　　　アメリカのTax Returnの申請資料が出来ました。毎年頼んでいる税理士に今年も作成してもらったわけですが、今年も実質所得は〇百万円のマイナス・・・・どういう計算なのか良くわかりませんが、税金が天引きされているサラリー収入に加え、まだ税金を支払っていない不動産収入や不動産屋としてのコミッション収入、それに日本の確定申告結果を付けて申請したわけですが・・・・・なんと、サラリーマン給与から天引きされていた所得税が全額戻ってきて、さらに〇十万円の上乗せが加えられた税が還付されます。つまり、実質所得がマイナス〇百万円という悲惨な計算結果から出てくる税額は超マイナス。このマイナス分だけでも普通のサラリーマンの年収以上になるのだから、これはもう極貧というしかない。それもこれも、皆、例のサブプライムとリーマンショックのダブルパンチで不動産投資が失敗したツケが続いている、ということだが・・・・。ということで、今年も、成績が良く無ければもらえない息子の奨学金はもちろんダメだが、もう一つの「極貧家庭向け」の、世帯収入の基準のみによって支給される奨学金の方は間違いなくもらえそうである。これを喜んでいいのか悲しむべきなのか・・・・はやくこの「極貧」生活から脱出しなければ・・・・。　あと２，３年かかるかな？

  2011.05.04

  コメント(2)

• 「ローン破産物件」狂想曲

  　　　アメリカの不動産市場、ある意味活気を呈している。私の家の周辺でも、売却物件が右から左へ動いていて、私のクライアントなど、すでに３度も購入申し込みをしているが、そのたびに数件の同時申し込みがあって、比較して蹴られたのだろう。結果的に購入できていない。しかし、これをもってアメリカの不動産市場が回復してきている、とはとても言えない。というのは、これらの盛んな売買の中身に問題があるからだ。その内容は？と見ると、すでにローン破産して銀行に抑えられているもの、不動産の税金を納められず政府所有となったもの、そして、売っても初めからローンの残額が返済できないと分かっているもの（ショート・セールという）の三つが大半だからだ。まともに市場に出て、まともな価格で販売されているものはほとんどない。というより、まともな価格付けをしても売れないから、まともでない、つまり相当に思い切った値付けをしないと、上記のような物件があふれている中ではなかなか売れないのだ。先週も一つオファーを出したが、すでに先客があり、交渉中だ、とのこと。こういう場合、ほとんど最初の客に行ってしまうので、こちらに回ってくるだろう、という期待は捨てて、すぐに別の物件を当たっていた。そして、今日、もう一軒の家を見て、その購入申し込み（オファー）を出す事に決定。これで４軒目だ。こうなると、もう売却希望価格など、あってもないようなもの。その価格の満額で申し込みをしても、ほとんど買える可能性はない。つまり、みな満額以上の価格でオファーを入れるのである。そうなると、問題は、どれだけ売却希望価格に上乗せすれば、たとえ何件もの同時オファーがあったとしても、その中で勝ち残っていけるか、ということになる。一種のオークションみたいになっていて、売却希望価格というのは実質、最低入札価格みたいな感じになっている。とにかく、「勝」たなければ意味がないし、同時に「高すぎる」値段で勝っても、これは本末転倒でもちろん意味がない。まだまだ「安い買い物だった！」といえる値段で、しかも、いくつか重なるであろうオファーの中で最高のオファーを出す、という、互いに相反する条件を満足する、ぎりぎりの価格を提示しなければならない。さて、今回はどうなるだろう？　そろそろ決まって欲しいものだが・・・・。

  2011.05.03

  コメント(2)

• アメリカのTax Return 一応終了

  　　　　やっと・・・。今日、なんとかアメリカのTax Returnの準備を終えました。準備というのは、一応ちょっと申告内容が複雑なので（というか、入れたい資産ロスがたくさんあるので。笑）税理士を通して申告していて、そこへの提出が終わった、ということです。まだ、これから税理士との間で質疑応答が何度かあり、内容を精査した上で申告をすることになるので、もう一、二週間でしょうか。でも、まあ、とりあえず一度は自分の手を離れて、あとは税理士からのコンタクトを待つばかり。いつもながら、ついつい後回しになってしまい、申告期限を守れた試しがありません＾＾；その結果は、もしTax Returnがあってもそれが振り込まれるのが遅くなる、というだけだし、もし追加納税が必要だったら、それは出来るだけ後の方がいいし・・・（笑）さて、今年はどうなるんでしょう。昨年の不動産処分がどういう形でこのTax Returnに影響するのか、全てはそこにかかっています。

  2011.04.16

  コメント(0)

• 持ち家か、賃貸か？

  　　　先日、別のブログで、商売でやっている家の話を載せたら、こんな時に軽々しくて不謹慎だ、というコメントを頂戴した。私としては、これで生活をしている商売の話なので、いくら東日本大震災の影響で家をなくした人が大勢いたとしても、商売の話をすることが不謹慎だとも思わないんですが、人それぞれですね。　で、今日も土曜日なので、本業の方はお休み、ということで、副業の不動産屋稼業に出かけておりました。今度日本から来る某企業の駐在員の方のために、事前にあちらこちら家を見て回って、その家の内部をビデオで撮影し、それをこの方に日本で見ていただいて、もし気に入ったなら来る前に仮押さえをしておこう、というものです。で、出かけてビデオを撮ってきました。結論から言うと、今まで５軒ほど見てきましたが、今回の家が一番よさそうです。ということで、個人的には、この家が一押しということで、クライアントの方に連絡しておきます。　⇒　「リンロンの一押し」物件しかし、これぐらいの家が月１４万円もしない・・・。私も家のローンをそのくらい払っているし、それ以外にメンテナンスやら税金や保険など、自宅だといろいろかかる。壊れたら修理も自前でやらなければならない。そう考えると、自宅でローンを払うよりも、こういったところを借りて住んだほうが経済合理性から言うと正しい選択なんだろうな、と思えてくる。どうせ、一生アメリカにいるわけではないし、「持ち家」ということにどれだけの価値があるのか、ということも考え直したほうがいいかもしれない。

  2011.03.27

  コメント(0)

• 不動産のBuy one Get one Free！

  　　　日本で言えば、「半額セール」とでも言うのでしょうか。ここアメリカでは、広告の釣り文句は「Buy one Get one Free!!]です。つまり、一つ買えば一つはただ、ということで、一見半額セールと同じように思えますが、やはり違います。買うほうかすると、必要なものが半額で手に入るのと、必要もないものがもう一つ余分に来る、ということを考えると、「半額セール」の方がいいに決まっています。ということは、お店の側からすると、この「Buy one Get one Free」というのは半額セールよりも有利なんでしょう。しかし、このBuy one Get one Free！、普通は例えばお菓子とかファストフードとか、衣料品とか、靴といった、まあ低額のものの宣伝に使われる。ところが今日来た不動産の広告にも、このBuy one Get one Free！の文字が！！なんでも、ローン破産した物件を銀行が所有しているのだが、そういった物件の処分セールのようだ。例えば、１）北ジョージアのマウンテンビューの区画　＄９９００から　（元の売値は＄８９９００、つまり元９００万円ちょっとだったものが８０万円！）２）２４００坪以上の広大なマウンテンビューの区画　＄１９９００ポッキリそして３）４０００坪以上の、小川が流れる区画　Buy one Get One Fee！で＄１４９００！（約１２０万円で８０００坪＠＠）という、もう世も末のような価格（笑）さらに！４）４０００坪以上の敷地に、１２０平米のログハウス付きでなんと＄３９９００（約３５０万円）なんてのもある。この森林地帯、そんな辺鄙なところにあるわけではない。アトランタから車で１時間から１時間半、国立公園があり、季節にはますの渓流釣りや鹿の猟ができたり、トレッキングコースもいたるところにある。そして、やはり近くの町までは車で２，３０分ということと、アトランタに近いので一頃は別荘地として人気だったところだ。それが今やこんな値段。アメリカの不動産不況はまだまだ続きそうだ・・・・

  2011.03.03

  コメント(0)

• 昨年の分まで修正申告

  　　ばたばたと先週計算した確定申告の計算結果を、遅まきながら、申告書に記入していた。母の分を終わり、正式な申告書に記入したあと、父の分に移る。下書きをちょいちょいと書いて、いざ正式な申告書に記入の段になって、念のため、昨年まで父が記入していた申告書を見ながら、書いていったのだが・・・・と、減価償却費の計算がどうしても、昨年の父のものと合わない。いろいろと資料をひっくり返して、検証してみると、どうも、昨年までの父の計算が違っているようだ、との結論に至る。早速父に電話して、違っている内容を確認したら、どうも、計算ミスらしい。結局、私の計算の方が正しかったのだが、問題は、昨年のミス。税金が増える方向だったら放っておく、というのも手だが、計算ミスによって、収入を相当過大に申告していた。ということは、きちんと申告すれば、昨年にまで遡って税金が戻ってくる、ということだ。早速計算してみると、２万５千円も戻ってくる、という結果になった。間違っていたのは、毎年かわらないはずの減価償却部分なので、今年も昨年に倣って、間違って申告していたら、２年で５万円近くも税金を多く払うところだった。今年はきちんと正しい数字で申告し、昨年の分は２月１６日までは、修正申告が認めれられているので、ちゃんと申告することにした。正式に申告するのを遅らせていたのだが、こうなると、あせって申告しないで良かった。いろいろ、自分でも計算間違いをしていたので、ちょっと慎重になって、念のため、ということで、昨年のものと比較しながらやったわけだが、そのおかげで間違いが見つかった。こういうのを「怪我の巧妙」とでもいうのだろうか。他の計算間違いがなく、さらっとやっていたら気づかなかったかもしれない。まあ、とにかく、今年から父母の申告を代理で申請することになったが、代理でやった価値があった。ちょっとしたお小遣いぐらいにはなりそうだ。

  2011.02.06

  コメント(0)

• 嬉しい悲鳴

  　　　明日から日本へ行かなくてはならないと言うのに・・・・今日になって、いつもはほとんど何もないか、あっても一ヶ月に一件ぐらいの依頼しかない不動産エージェント業に、一度に３件の依頼が集中してしまった。一件は、日本から駐在で来れられる人の賃貸物件のお世話。この案内日はなんと私が日本に滞在している真っ只中。一件は、家を買いたい、というお客様のオファーおよびサポート。今まで結論を出さなかったのに、今日になってオファーを出したい、と連絡が・・・そしてもう一件は、逆に今住んでいる家を売りたい、というお客様。　この件も、昨日から急に降って湧いたような依頼がありドタバタと・・・。こんなに集中したことは、過去５年エージェントをやっているが、ほとんど経験なし。本業でやっているわけではないし、宣伝も広告もなにもしていないため、私が不動産エージェントをやっていることすら知らない人が多いためだが・・・しかし、よりによって、こんな帰国直前の日に集中するなんて・・・・・ともあれ、ありがたいことではあります。　年頭にこのブログにも書いた、今年の目標のうち、この不動産エージェントに関する目標は、もしかしたら今年前半で達成できるかもしれません。

  2011.01.26

  コメント(0)

• 今年の数字目標

  　　自分の趣味などは別に数字目標は設けないが、仕事だけは目標があってもいいだろう、と思って、なんらかの数字を考えてみた。で、一応、１・本職　：ソフトウェア販売　⇒　２０１０年比１００％以上、目標売り上げ５０万ドル突破！２．副業　：不動産エージェント　⇒　取り扱い件数５件以上、コミッション収入１万ドル突破！！３．大家業　：日本アパート　平均入居率９５％確保　　　　　　　　アメリカ　⇒　不良資産整理継続、完了なんか、３．のアメリカ不動産だけ元気出ないが仕方がない。今年で、なんとか、アメリカ不動産投資のリーマンショックの影響から脱出したいものだ。日本の不動産に関して言えば、全て新築物件だったのだが、そろそろ築５年や６年になろうとしている。通常でも小さな補修はやっているが、主としてテナントの入れ替えに伴う室内補修が大部分。今年当たりから、１０年目ぐらいを目処に、通常の補修以外に全ての物件の、外部と共用部分を含めた大規模修繕に向けた積み立てを始めなければならないだろう。年１００万円で４，５年で４，５００万円の積み立てをしておくぐらいの気持ちで居たほうがいいかもしれない。これは結構しんどいが、その時が来て、資金不足で手が打てないと建物の老朽・劣化が加速するだろうから、ここは「必要経費」扱いでやるしかない。そのためにもアメリカの「本業」「副業」を頑張らなくては・・・

  2011.01.07

  コメント(0)

• 2010年　日本の不動産の稼働状況まとめ

  　　久しぶりの、「ビジネス・起業に関すること」のテーマでの書き込みです。年が明けて、２０１０年度の日本の投資不動産の稼働状況を一年分まとめてみました。概要から言うと、昨年は入居率としては今までで一番悪かった年となりました。１月から１２月まで、２８室全てが満室のつきはとうとうなく、２部屋から４部屋まで、常に空き室がありました。空き室ではなくとも、入居後一ヶ月のフリーレントなどをつけた関係で、実質入居率は９０％をわずかに切って、８９．５％。　フリーレントも入居とカウントして初めて９０％以上をキープしている状態でした。それに比べて、今年はなかなか滑り出しがよく、今の予定で行くと３月からは２８分の２７室、空き室は１室のみになる見込みです。この残り一室も、二駅に徒歩１０分程度のアパートで、部屋も２階の角部屋なんで埋まるのは時間の問題だと楽観していますが、どうなりますか。ここがここ１、２ヶ月の最繁時でテナントさんが決まれば、まずここ一年は、悪くても入居率９５％ぐらいは維持できると見込んでいます。また、２００６年以来の投資回収も、今年の確定申告が終われば結果が出ますが、これらのアパートを購入したときに行った投資回収分析の数字を大分上回っています。まあ、投資検討をしたときは見込み入居率を８０％として計算したので、上回って当然ですが、賃貸料の引き下げを含めての数字だったので、この５年間で、賃料が下がってきたものの、この購入前投資検討を上回る数字で推移しているのはラッキーでした。投資検討時、純投下資本回収率を年5.15％と見込んでいたのですが、実際は７％強になっています。ローンの元金返済分を含めた、実質資本回収率で言うと、検討時が12.25％と見込んでいたものが、実際は１４％強で推移しています。ということは、約７年で、投下資本を全て回収できる計算になります。このまま行くと、来年２０１２年までで、ほぼ全初期投下自己資金を回収できるだろうと期待しています。そこまで行けば、早期退職して、思い切って不動産投資に踏み込んだ意味があった、と言えるかもしれません。アメリカの不動産投資は悲惨な結果に終わっているので、今となってはこの日本の投資が生きてきています。これこそ、卵を別々のかごに入れた結果でしょうが、すぐに、「日本」というかごに全部入れておけば、なんて欲が出てしまうのが悪いところですね。ここは、半分は残った、ということで幸運に感謝すべきでしょう。

  2011.01.05

  コメント(0)

• 久しぶりの不動産の話

  　今日は、自主的に仕事をさぼって「人間・釈迦」という本を読んでいました。まあ、本のことはともかく、午後になって３時ごろ私の家の一軒を借りているテナントさんから電話。いわく、「クーラーを入れたんだけれど、全然きかない！！」で、仕方がなく、いつも利用している業者に電話して直しに来てもらいました。４時から６時の間に来る、との話だったので、すぐにその家に駆けつけ待つこと２時間。すると、７時ぐらいになりそう、とのお電話。７時ちょっと前に業者が来て、いろいろとチェックしたところ、案の定、冷却ガスの漏れによる、ガス不足。直すついでに年間保守契約をしました。しめて＄３６０。午前中には、このサブデビジョン（団地）の自治会費の支払い（＄２６７／半年）が有ったので、今日だけでこの賃貸一件に関して合計＄６２０強の出費。う～ん、痛い・・・・・・でも、余りにも業者を待っている時間が長かったんで、その家に居る４匹の犬たちとも仲良くなり、おまけに、時間が遅くなったんで、夕食を一緒に、ということで、今までご馳走になってきました＾＾；テナントの家に上がりこんで、一緒に夕食をご馳走になる大家なんてそうはいないだろうな、と思いながら、ビールを飲みながら歓談を２時間ほど。テナントさん夫婦とそのご姉妹２人との食事でしたが、初めていろいろな話ができて、ずっと親密な関係を築けました。これも、エアコンの不調があったからこそ、ですね。出費は痛かったけど、テナントさんとの人間関係がぐっとよくなり、これはこれでよかったんではないか、と、今は思います。

  2010.06.12

  コメント(0)

• 全面撤退　－　戦線縮小

  　昨日、以前からの楽天を通じての知人である原田みかおさんよりコメントをいただいた。そう言えば、最近は「不動産」に関する日記は書いて無いなあ、と改めて思い出し、では、と、今の現状をちょっとだけ書き記して置こうかと・・・まあ、書いていない理由の最たるものは、当然、ぜんぜん順調じゃない、ってことなんですが（笑）、どれほど順調じゃないか、ということについてはまだ、結果が出ていないのでかけない部分もあるわけです。当然、サブプライム問題からリーマンショックへ、それから始まった不動産不況の影響をもろに被ったアメリカ不動産投資なんで、だいたいのところは、どなたも予想がつくと思うのですが、私の場合も大方の流れと同じで、２００４年から２００６年にかけて拡大した投資戦線が完全に裏目に出て、それは結構悲惨な状況になりました。で、結論から言うと、現在は住んでいるジョージア州以外の投資からは全面撤退し、ジョージア州の物件も最小限にしていく方向にあります。かつて、２００７年度には州内、州外ひっくるめて、大小１０軒の投資物件をかかえるまでになりましたが、やはり行き過ぎの面もあって、昨年度から縮小方向に転換しています。現在もまだその途上なので、最終どうなるかわかりませんが、少なくとも来月５月末までには、これら１０軒のうち、６軒の処分を終わり、残り４軒、そして、この残り４軒も、機会があれば、処分をする方向です。ということで、リスク分散という形で、日本とアメリカの双方の不動産に投資したわけですが、残念ながら「アメリカ」というカゴに入れた卵は、突然の地震の影響でほとんど割れてしまった、という結果です。日本というカゴに入れた卵はまだ無事で（笑）、いまだに分散した片方は残っているわけですが、こちらもホコリがたまりカビも生えてきそうな雲行きなので、近々何か掃除するなりの手を打たなければならないかも知れません。しかし、不動産投資による所得を「不労所得」などと誰が言ったんでしょう？

  2010.04.28

  コメント(14)

• サブプライム問題の私的総括

  なんて仰々しいテーマにしてしまいましたが、内容はたいしたことはありませんので悪しからず。昨年から米国のサブプライム層に対する融資の焦げ付きから世界に影響するサブプライム問題に発展したことは皆さんご存知です。その過程で、まさにその渦中にあった私に対して多くの方がご心配をいただきまして非常に恐縮です。中には、「まだ生きているか？」とか「首をつって死んでしまったのでは？」とか、非常にありがたいお言葉もいただいております。しかし、正直言って、今回のサブプライムローンの問題は、私自身にとっては悪い面ばかりではなくいい面もあり、どちらが大きいかと言えば、確かに悪い方が大きいのですが、それはそれで今までのやり方を見直しさせてくれた、という教訓として前向きに捉えることも出来ないことではありません。悪い方に出た影響としては当然のことながら所有物件の価格上昇が止まり、もしくは値下がりし、思い描いていた年率平均３％の資産増加が達成困難なこと。そして、その不動産価格上昇を担保とした借り換え戦略が破綻したこと、などが挙げられます。この後者は、結構影響が大きく、当然不動産投資の拡大戦略は頓挫し、それにもまして、キャッシュフローが厳しい物件においては保有しているだけで損失が拡大する、という面ももちろんありました。しかし、反面、昨年からの景気減退に対する対策として相次いで利下げが行われ、結局連続１７回、４．７５％も最低時から上がった金利が、ここへ来て３％も下がってきた、というのは非常に大きな影響、それも良いほうへの影響ももたらしました。ほぼ８０％を固定金利にしているとは言え、残りの２０％が変動金利であるがため、この利下げの影響は半端ではありません。しかし、先に書いたように、借り換えによる不動産投資拡大戦略そのものはここでいったん休止せざるを得ず、ここはじっとインカムゲイン確保のための体力を増強する時期となったことは確かです。これは考えようによっては良かったのかもしれません。加えて、このドル安・円高の基調も、日本でのインカムゲインを背景にアメリカのキャピタルゲイン投資に振り向けてきた私にとっては非常に大きな追い風となっています。まだ総括するのは早すぎますが、あと２、３年はこの基調が続きそうな予感がするので、そうであれば、この時期こそ、今後の投資形態をもう一段安定化に向けて考える余裕を与えられた、という風に前向きに解釈するべきでしょう。再度言いますが、悪い影響の方が大きかったのは確かです。しかし、それを結果として悪い時期だった、とするのか、かえって良かった、と思えるようになるかは、まだ今後のやり方しだいだと思っています。一応、今の時点での総括でした。

  2008.03.29

  コメント(6)

• 結局は新品交換に

  一昨日、テナントの家のウォーター・ヒーター（給湯器）が水漏れしているのをなんとか食い止めた話を書きましたが、今日テナントさんに確認してみると、なんとまた水が漏れ始めているとの事。こうなったらなまじっか素人療法は怪我のもとです。とうとう業者に連絡を入れてきてもらいまいした。来てもらって見て貰うと、案の定、これは寿命だから代えた方がいい、との御宣託。まあ、えてしてこうなるものです。が、平均寿命が１０年ぐらいの機器を２０年も使ってきているので、ある意味では納得できないでもない。ここで修理しても、すぐまた水漏れが起きるかもしれない、ということを考えると、ここは思い切って交換か、ということで・・・・ジャーン、思い切って新品に交換！ガス菅をはずしたり、給水・給湯菅を半ばで切断し、つないで溶接、といったことも含めて、新品の給湯器に交換しましたが、３時間がかりぐらいで、機器代、労賃含めて１０万円ぐらい。またまた出費が発生してしまいましたが、これでしばらくは精神上は落ち着いて過ごせそうです。

  2008.03.26

  コメント(3)

• 久しぶりの「大家」業

  今日はイースター・サンデー。全員がクリスチャンじゃないはずのアメリカですが、それでも流石に大統領が聖書に宣誓する国、どこもかしこも休日気分で催し物もここかしこで開かれています。なのに、こちらは、午前中の教会礼拝が終わったら、レントしている家の一軒に直行。昨日電話で、キッチンの流しについているガベージ・ディスポーザルが不調で、時々動かなくなる、とのことで見に行ってきました。見に行ってきたとは書いたものの、だいたい原因もわかっています。行って見ると、案の定、なんでもかんでも生ゴミをこのディスポーザーに入れて流していたようで、その流しの下部にあるパイプが完全に生ゴミで詰まっています。日本でこういったディスポーザー（生ゴミを細かく砕いて下水に流してしまう機械）に慣れていないせいでしょう、これを生ゴミ処理機と間違えている人が結構います。とにかく、配管を全てはずして中を清掃。本当はこんなことはテナントの責任で、私がやる筋合いのものではありませんが、そこはそれ、「人のいい大家さん」ですから、文句も言わずに小一時間、これと格闘したあげくに清掃終了。これで一件落着と思いきや、「あの～、ついでと言っては何ですけど・・・」と、給湯器から水が漏れているので見て欲しい、と・・・見てみると、こちらの方が深刻。これは別にテナントさんのせいではなく、単純に機器の劣化。いちおう応急処置をして明日の月曜日に業者を手配しよう、といったん帰ってきましたが、自宅の給湯器を見ていてふとひらめく。なんだ、パッキンが劣化しているところにキャップを買ってきてつければ良いのじゃないか？そこで、またまたホームデポに赴いてキャップを購入して再度このテナントさんのお宅に。一応、これで水漏れは止まりました。業者を手配しなくて良かった。ということで、昨日の芝刈りに続いて、今日の日曜日も仕事です。まあ、一難さってまた一難、というのが仕事の本来の姿でしょう（笑）さあ、明日から、今度は本職の「営業」。この土日に韓国や中国からいくつかメールが入っているので早速対応しなければなりません。のんびりやっている割には、考えてみると一週７日、一日２４時間働いている気になってきます。

  2008.03.24

  コメント(0)

• 不動産投資の利点

  火曜日朝一番で税理士に帳簿類を渡した今回の確定申告。今朝電話で確認したら、もう出来たそうです。たった二日で。流石に、帳簿がしっかりしていると早いものです（ほんまかいな～・・笑）で、結局今年の申告所得が出てきたのですが、ほぼ期待どおり。こればっかりは最終決算までしないと分からなかったので出るまではヒヤヒヤでしたが、想定範囲内であったので一安心。しかし、この時ばかりは不動産投資というもののありがたみを感じます。月々のキャッシュフローもさることながら、税控除できる費目の多さと大きさ、そして、その結果としての実質収入に対する税率の低さ。年に一回、ドカンと所得税がくるので、サラリーマンとはちがって、これが大きいとかなりの打撃を受けますが、これは別に不動産投資でなくとも確定申告している人はみな同じ。要は、その打撃の大きさがどれだけ緩和されるか、という問題でしょう。その点、不動産投資におけるクッションの多さには毎回感謝しています。さて、今年は、昨年まで有った不動産取得税などがなくなるので、実質収入はアップしそうですが、その反面、徐々に実行税率は上がるはず。今年と同じ感覚でいたらあとで後悔するかも。少しはたづなを締めていかなければ。

  2008.02.28

  コメント(0)

• 確定申告終了

  日本に帰ってきてから3日。日曜日には家から一歩も出ず、朝6時からパソコンとにらめっこでした。と言ってもインターネットアクセスはなしに、です。昨年一応、弥生会計の「青色申告」を使って確定申告したので、今年もその延長で、と軽く考えていました。ところがところが、去年新しいパソコンに買い換えていて、こちらのパソコンにこのソフトをインストールしないまま日本に持ってきてしまいました。しかしあとで気づいても後の祭り。税理士さんと話をした結果、エクセルで取引記録、現金出納帳、預金出納長などを作成してくれれば、それでやりましょう、ということになり、この２日間はこのエクセル表を作成するのに費やしました。それも今朝出勤前の２時間で、一応のチェックも入れて終了。貸方、借方の振り分けや費目の割り当てなど、かなり記憶が薄れているままに、昨年の帳簿類を見ながらの手作り帳簿です。流石に、専用ソフトを使っていれば絶対に間違わないような、各帳簿間の記帳のずれがかなり発生しましたが、それもなんとか修正が済み、今朝一番で税理士に提出してきました。あとは、なにかあれば、それに対する対応をするだけです。提出目標は来週月曜日。あと実質４日ですが、なんとかうまく行ってくれることを祈りつつ・・・

  2008.02.26

  コメント(2)

• 

  収益不動産で悠々自適？

  よく、賃貸不動産などの収益不動産で退職後は悠々自適、なんて宣伝文句を見かけますが、実際はとんでもない、というのが実感です。それはそこそこうまく行っていても、の話で、これがうまく行くとは限らないのも不動産の怖いところ。今月になって、日本に所有するアパートの一軒で相次いで退去の申し出。まあ、三つの大学に近いアパートでテナントの大半は学生、ということで、毎年この季節は入れ替えが発生するのは仕方がない。しかし、そのような立地なので、あとからあとから学生需要をあてこんだ新築アパートが建ち、２年目ぐらいまではそれほどでもなかったのが、いまや激戦区・・・この３月までの新学期移行期間を逃すとテナントが集まらない危険性がある。こちらはアメリカに居るので、管理・募集をしている会社の尻をたたく以外はなにも出来ないのが歯がゆいところだが、今度の出張時には菓子折りでも持って営業所の激励にでも行こうか、と思っている。そうこうするうちに、今日電話で、こちらの賃貸のテナントさんから今年途中で日本へ帰国になる可能性が強い、という連絡をもらった。(写真の家は関係ありません）一応３月までの契約なのだが、その後は一年契約の延長ではなく、月々の契約に切り替えたい、との相談。それはそれで仕方がないが、こちらの人の移動最繁期は5月から7月。この時期を逃すと売るにも借り手を捜すにも手間取ることが多い。こちらも日本と同様、時期をのがすと苦労しそうだ。さて今年はどんな状況になるだろうか。少なくとも「悠々自適」とは程遠い状況であることは確かです。

  2008.02.07

  コメント(0)

• 慈善事業じゃないけれど・・・

  どうも昨年から因縁のあるテナントさんが続いているようです。昨年の日本人のテナントさん、最後の家賃も早期解約金も払えないまま他の州に就職先を決めて出ていったがどうなっただろうか・・あの後、電話のひとつもない。そして昨年末からは、今度はアメリカ人のテナントさんが滞納中。実は１１月分の一部からもらえていない。もうすでに2ヶ月分とちょっと、今度の２月初めに２月分の支払いが発生するので、そうなると３ヶ月以上の滞納。本来なら、ここまでに来る前に、すでに立ち退きを要求したいところなのだが、このテナントも前の日本人（この方は日系企業からの突然の解雇だったが）以上に事情が悲惨。子供は障害児、本人も障害持ち、だんなも事故で障害を負い時間給の仕事を失職したのが昨年の１１月。１１月には甥が死に、１２月には親がCCI（集中治療室）入りしたが、保険はなし。その親が先週亡くなった。親の遺産などは当然のことながらなく、本人の医療保険も打ち切られそうな状況のなかで、私に対する負債はすでに３０００ドルを超えている・・・この家を追い出しても、恐らく出て行くところもなく、今の収入だと貸してくれるアパートも多分ないだろう。しかし、こちらも慈善事業をしているわけではないし、現実に月当たり＄１５００ぐらいのローンや税金や保険を支払っているので、いくら相手がかわいそうな状態にあるからと言って、このままではこちらまでデフォルトになってしまう。そんな難しい状況のなか、昨日２時間ほどこのテナントさんと今後のことについて話をしてきましたが・・・話をしていると、ともすると自分自身が慈悲も涙もない残酷な「大家」さんに思えてきたりするからたまらない。でも、このまま行って、私がローンを払えずにデフォルトに嵌ったりしたら、結局はこの家が銀行の手に渡って処分されることになり、そうなったら私やテナントの意志とは無関係に、無条件で家を明け渡すしかなくなる。私が月々＄１５００ぐらいの余計な支出が痛くも痒くもないほど金持ちだったら別だろうけれど、そんな余裕はもともとないし。しかし、結局は自分の結婚指輪を指して、今支払えるのはこれしかない、といいながら指からその指輪を抜くテナントの奥さんを見ると、とても今週中に出て行ってくれ、とも言えず・・・しかし、人のことを心配しているうちにこちらにも火が点き始めているのも確か。さて、どうしたものか・・・・・アメリカ人だったら、こんな時は、そんなテナントの状況などお構いなく、事務的に処理をするんだろうなあ、と思いつつ・・・・・

  2008.01.28

  コメント(8)

• 不動産投資セミナー

  久しぶりに不動産ネタです。日本の宅建でもそうでしょうが、アメリカではリアルエステートエージェントのライセンスを取ると、初年度２５時間、それから毎年最低６時間の継続教育（Continuous Education)コースを取らなければいけません。昨年は２５時間のセミナーに参加するのも嫌なので、それ相当のWebオンラインコースで商業不動産を勉強しました。で、今年は６時間だから、ということで、３時間のコースを二つ申し込みました。一つは、Discover The Benefit of investment、投資の長所を知ろう、というもので、もう一つはJump start your business plan in Action、という奴で、これは自分の不動産ビジネスを法人化しよう、というものです。これらは、先日移籍したブローカーの特典ですべて無料。で、今日は早速、一つ目の「不動産投資の長所を知ろう」というセミナーに参加してきました。前半は、NOIやらROIやらCAPレートやらのおなじみの話で、それも今時でも「場所さえ選べば」という条件付で、「買うときに利益を出す」そして年２～４％の値上がりを前提にした計算で、なんだかなあ、という感じでした。しかし、後半は、Tax上の利点とか、それを最大限に生かす１０３１Exchange（買い替え特例）の説明がその専門家からあり、これはなかなか有意義でした。如何に１０万ドルの収入を得ながら、申告所得を１万ドル以内に抑えられるか、とか、値上がり益や減価償却分のTax Benefitを如何に先送りするか、とか、かなり実践的な講義でした。これに次回の法人化の話を加えれば、結構インフォーマティブなセミナーが受けられ、いやいや参加した継続教育ですが、結果的には申し込んだ甲斐がありそうです。受講生のレベルが全て不動産エージェントであり、そのうち何人もの人が実際に投資をしている、という均一さが、その内容を結構掘り下げたものにしている点も良かった点です。あとは、惜しむらくは、講師の英語がセミナー用ではなくて、普段のおしゃべりと同じような口調で話をされたので二割ぐらいは内容がつかめなかった点です（汗）冗談を言いながら一人で笑いながら話すので、どうもしらけてしまいました。やはり講師は講師らしく話をして欲しいものです。ともあれ、久しぶりに自分の投資を再考する機会ともなり、来年に予定されている２物件の空きを機会に、この１０３１Tax Deffered Exchangeというのもひとつ試してみるかな、と思った次第。さてそのころにはまだ買い手市場が続いているといいのですが。

  2007.12.05

  コメント(2)

• はやまったかな？

  今日は、先日のリース・パーチェスの人のウォーク・スルー、つまり入居前の事前検査でした。相手の不動産エージェントとも初めて会い（今までは電話とE-Mailだけ）、またテナントさんの奥さんの方だけがみえました。まあ、人となりは合格点で心配したようないい加減さとかちゃらちゃらしたところはなく、ひとまず安心。同じサブデビジョンの他の物件も見たか聞いてみたが、「もちろん」全部見たけれども、やはりこの物件が一番良かった、と二人とも口をそろえて言っていた。ひととおり検査が終わって特に問題はなく、あとは入金用にもらったデポジット（前金）の小切手がきちんと現金化されたことが確認できれば、正式入居の許可、ということになる。それはそれで終わったのだが、帰ってきたら別のエージェントから電話。そのエージェントは先週末に他のクライアントにこの物件を見せたらしいが、そのクライアントがこの物件に依然として購入したい意向があるがまだアクティブか？という電話。残念ながらリース・パーチェスでオファーがあり、最終決定はまだだが（リース・パーチェスの前提条件である手付金がまだ確認できていないため）、ほぼ最終段階だ、と言うと、残念そうな声で、もしそれが駄目になったら是非電話してくれ，と言う。それも、そちらはリース・パーチェスではなく、「購入」だ、と言う。う～ん、前回のリース・パーチェスのオファーを受けたのは、もしこれを受けなかったらまだまだ他のオファーは入らないだろう、という不安があったからだったが、こんなにも早く次の買い手が現れるとは思っても居なかった。ただ、どんな条件でオファーを入れてくるか、までは聞かなかったので、それがいいものであったかどうかはわからない。しかし、どちらかと言うと売ってしまいたかったのも確かで、こんな話がくると、「うん？ちょっとはやまったかな？」と思ってしまう。しかし、すでにサイは投げられているので、あとはこれがうまく行くことを祈りばかりである。

  2007.10.13

  コメント(4)

• 結果はどう出るか？

  先日来悩んでいたリース・パーチェス、本日、なんとか合意に達しました。クレジットレポートの内容にかなり影響され、初めの契約内容以上に、いろいろと要求しましたが、今日までにそれも全てクリア。そうなると、契約というのは一種の約束ですから、それにのっとって進める、ということになりました。しかし、追加条項で、入居時点でほぼ４ヶ月相当の家賃をもらえる、ということになり、契約は一年ですが、その三分の一は前受けできる、という形です。また、以前住んでいた家のオーナーに過去の支払い状況、家の使用状況をも確認しましたが、なんの問題もなく、クレジットスコアが悪い以外は、これといって断る理由がなくなった、ということもあります。さて、これが結局、いい判断だったか悪い判断だったか・・時が経てばおのずとわかるでしょう。一年後、いや、もしかしたらそれ以前に結果がでるかもしれません。どうなるか、心配半分、期待半分です。

  2007.10.09

  コメント(2)

• クレジットレポートに見る「アメリカ」

  昨日のリースパーチェスにおいて、契約の条件として、借り手の経済状況を確認し、その中で問題があれば契約を破棄できる、という条項を追加しておきました。これは普通にリースする場合も同様で、日本でも借り手のバックグラウンドチェックをするし、多くの場合保証人を立てたりしますが、保証人というのが一般的ではない（コーサイナー：債務を引き受ける第三者の合意：というのはあります）アメリカでは、まずは当人の信用調査が重要になり、この結果によっては契約を拒否または破棄することができます。その条件を昨日のカウンターオファーに盛り込んだため、相手方から彼らのクレジットレポートが届きました。今回、家を買いたくてもローンが付かないがためにリース・パーチェスの申し込みとなったわけですから、初めから良いクレジットであることは当然期待していませんでした。しかし、受け取ったレポートを見ると・・・・！！！！驚きの内容です。いえ、クレジットスコアが低い、ということもさることながら、その「低い」理由が１０ページほどのレポートに克明に列挙されているのですが、それを見ると、この人たち（３０台の夫婦）の消費性向というか、経済面の傾向が如実に見て取れます。はっきり言って、これほど悪いクレジットレポートというのは、私自身に関して言えば見たことはありません。過去の延滞や支払い漏れ、クレジットカードの残債務の多さ、それにも関わらず、４００万円近い車をローンで購入していたり、各種のカードをたくさん持っていたり、過去にはフォークロージャーになった実績も記載されています。よく、会社の健全性を見るときに、その会社の経理データを見れば一目瞭然のように、やはり個人の生活の健全性を図るのに、その経済的なデータを通して見ることはかなりの有効性を持つでしょう。この人たちは一見、いい家に住み、いい車に乗り、もしかしたらいい会社に勤めていて、そこそこの給料をもらっているのかも知れません。しかし、それは外見であって、実際の台所事情というか経済的な能力というのは、こういったレポートがあるとつぶさに分かります。唯一救いなのが、その支払い遅れやフォークロージャーが２００６年以前のものが多く、最近は改善されているきざしが見れることです。だからこそ、この夫婦も一年かけて本気になって改善をして家を購入しようとしているの「かも」知れません。「かも」と書いたのは、本当にそうなのか、それとも単なるジェスチャーか、は分かりませんし、ある程度本気であっても、実際の行動がついていかない、ということも十分有り得ます。そんなこんなで、せっかくオファーが入ったのですが、これはかなり難しい判断になりそうです。

  2007.10.06

  コメント(2)

• あっさりと承諾されて・・・・

  昨日の日記で書いたリース・パーチェスでの「満額オファー」。リース・パーチェスなので、昨日も書いたように、たとえこの人が最終購入しなかったとしても、単なるレントとして考えてもきちんと利益が出るように、というカウンターオファーを昨日出したところ・・・今日、基本的には全て飲む、という旨の連絡がありました。しかし、こんなんでいいのかな～、というのが本音。いえ、私の立場だったら良いのですが、この買い手（あるいは借り手）の立場からすると、あまりいい条件とも思えない。私にとっては、実質レントを表面１０％近いリターンになるように設定しているし、ローンは３０年固定の６％だから、税金その他を払ってもこのリース期間中は絶対に損にはならないんですが・・・・もし、この人たちが一年後に購入できなかったら、この一年間を普通の家賃より２０％は高い家賃で賃貸するのと同じ。それを、こうもあっさり飲む、ということは、ちゃんと考えているのかな？という感じです。まあ、向こうにもちゃんとエージェントが付いているので、真面目なエージェントだったらきちんと説明するんでしょうが、なにせ契約が成立すれば収入になるし、成立しなければ一銭にもならない、ということから、やはり多少は無理でも契約させようとしているのではないか、とかんぐってしまいます。一番いいのは、予定通り、一年後にきちんと今回契約した金額でこの購入者が購入できる、ということになることなのですが、はたしてそうなるのかどうか・・・まあ、正式サインは明日なので、そこでもう一度確認したいと思います。しかし、こうあっさりと承諾されるとは思っても居ませんでした。考えてみると、こういった目先のことだけ考えて契約書にサインしてしまう、というのがそもそものサブプライム問題の根底にあるんではないか、と思えてしまいます。まあ、今回の相手がそうだ、と断言できるわけではありませんが・・・複雑な心境です。

  2007.10.05

  コメント(2)

• リース・パーチェスについて

  世の中、特に米国における不動産市場はサブプライム問題もからみとことん低迷している。市場にはリスティングされた物件があふれ、売りに出してもなかなかオファーが入らない、入っても強気の買い手が相当値切った指値を入れてくる、というのが普通になっています。そんな中、今年自分として売りに出した物件３軒のうち、一軒は売れ、一軒はリースパーチェスでの購入申し込みがあり、そして最後の一軒もまたリース・パーチェスでのオファーを、リスティングしてから２週間も経たないうちに受け取りました。すべて、リスティングしてから１ヶ月やそこらで購入申し込みがあったわけですが、これらを見ると、今の市場の状態の中でこのリース・パーチェスプログラムというのが如何に有効か、といことを物語っているように思えます。確かに、買い手にとっては、昨今ローンがつきにくくなっている中で、とりあえず気に入った物件にレントという形で住め、１年とか定めた期間内に、自分のクレジットや経済状況が改善すればその時点で購入できる、というオプションを手にすることができます。しかし反面、もし一年経っても購入するだけの信用と資金が溜まらなければ、単なるリースよりも出費は多くなる場合がほとんどです。逆に売り手の方から見ると、今の低迷した市場の中で、一年先とは言えある一定の金額で売れることが確定し、それまでの間レントしておくことで、そこでもまた最低限の利益を上げることも可能な方法であり、やり方次第では、この市場の状態の中ではなかなか良い販売方法ではあるかもしれません。いわんや、もし買い手がこのオプションを行使しなかったとしても、通常のレントとしてきっちりと利益を確保しておけば良いわけです。この売り方は、どうしても今保有している家を売らないと次の家が買えない、という状況では適用できませんが、一定期間レントしているだけの体力がある売り手には、この低迷している市場の中では有効な手段かもしれません。問題は、「もし買い手がこのオプションを行使しなかったら」という状況においても、きちんと損失を出さず、一定の利益を確保するか、だと思われます。昨日受けたリース・オプションでの購入申し入れに対し、その点を考慮したカウンターオファーを今日出しました。さて、結果はどうなるでしょうか？

  2007.10.04

  コメント(6)

• 俄然忙しくなりました

  急に忙しくなった気がします。昨日から就職し、今日は朝8時から見込み客先へ訪問＆会議ということでスタートし、先ほど夜８時ごろ帰宅。と言っても、この新しい仕事が忙しい、というわけではありません。実は、この顧客先とのミーティング中、先日売りに出した物件にオファーが入ったのです。それも、ちょっと高めに出した価格に対して満額のオファー・・・それ自体はなにも悪いこともなく、逆に大歓迎なのですが、いろいろと付帯条件があり、それですぐには承諾できない、という類のオファーでした。回答は明日一杯。新しい仕事も、だんだん勉強することが増えてきて大変ななか、早くこちらの不動産関連を収束させたいものです。だからと言って、損失を出すのもしゃくなので、なんとか納得できる条件でまとめたいとは思っています。しかし、あまり欲を出すと元も子もないかな、という気が一方ではしていて、どのあたりで手を打つべきか、今後一年ぐらいの生活にダイレクトに影響するかもしれないので、慎重に検討してゆきたいと思います。

  2007.10.03

  コメント(0)

• 実体経済への影響はこれから？！

  今日、日経に、前FRB議長のグリーンスパン氏の談話が載っていました。バーナンキさんに代わっても、さすがにこの人の発言は重きを置かれ続けていますね。そして、彼はサブプライム問題について、「実態経済への影響はこれから」とここで言っています。先日の、FRBによる金融損失の発表が上方修正（というか、最悪ケースの２倍とか！）されたり、この発言もしかり、この事態は負のスパイラルに入っている感じです。となると、過去の日本のバブル崩壊時に似た状態とも言え、個人として何をなすべきか、というのは、そこからの教訓に学ぶ、ということでもあります。すでに手を打ち終えた人も居るのでしょうが、大多数はこの波に翻弄されるままになりかねません。少なくとも、波に乗る手立てを打たなければ、と思っています。

  2007.09.29

  コメント(2)

• 

  物件売り出し価格の検討

  今月でテナントさんが出てしまう物件の売り出し（リスティング）を準備しています。（この物件です。↓） その際に一番重要なのは、売り出し価格の決定です。そして売り出し価格の決定のためには、近隣の類似物件の価格を調べ、その状態・価格と比較して、自分の物件の評価をしなければなりません。ということで、今日、一般の不動産エージェントのふりをして、同じサブデビジョンの中でリスティングされている物件を見て回りました。売り出し中が５軒。その中で、比較対象となるのは地下室なしの３軒で、それぞれ（１）４BR　２．５Bath　＄２４６９００（２）４BR　２．５Bath　＄２４９９００（３）４BR　２．５Bath　＋　オフィス・ライブラリー　＄２５００００というような価格でリスティングされている。で、私の物件はこの（３）と全く同じフロアプラン。広さも同じ。ただし、これら３軒と比較すると、裏庭の広さは随一で、課税評価額ではやはり一番高い。しかし、この（３）が安く値付けしすぎている。（１）や（２）よりも一部屋多く、しかもファミリールームは吹き抜けで、天井が低い（１）や（２）よりも格段に開放感がある。（↓）にも関わらず、（２）とほとんど同じ値付けをしていることで、どうしても、私の物件の価格もこれに引っ張られてしまう。今日これら全部の物件を見てきた限りでは、どれも皆きれいに使っており、これといったマイナスポイントはない状態でこの値付けがされていて、なおかつ、まだ売れていない、というのが現実だ。内容から言えば、この（３）よりも多少高めの設定をしてもおかしくないのだが、さて、ここが思案のしどころである。

  2007.09.23

  コメント(4)

• 遅すぎた？FF金利引き下げ

  今日、FRBはFF金利の誘導目標の０．５％引き下げを発表した。これ自体は、前々から予測されていたが、０．２５％か０．５％か、というところで予想が分かれていたが結果０．５％引き下げ、という思い切ったものになり、市場はこれを好感してDJ始めNASDAC、S&P全て２．５％から３％近い上昇を示した。しかし、一方で8月のフォークロージャー統計が発表されたが、それによるとますますフォークロージャーは全国的に増え、前月比で３６％増、トップのネバダではなんと１６５軒に一軒の割で、６０００件以上のローン破産がファイリングされた。MidWestもさることながら、サンベルト地帯、特にカリフォルニアやフロリダは高率で推移し、私が住んでいるジョージアも約２６０軒に一軒、ということでますます悪化傾向にある。そしてなによりも、これらのサブプライムローンの状況として、固定金利から変動金利へ移行し月々の支払いが急増するローンはまだまだこれからその移行タイミングを迎えるものが増える、ということ。つまり、サブプライムローンの破綻は収まるどころかまだ増加途中で、９月には一つのピークを迎えるようなので、これまで以上のローン破産の申請が出てくるだろう。ある予想では、今年のローン破産申請件数は２百万件を超えるだろう、とのこと。２００万件！！である。そりゃ證券が紙くずになるのもうなずける数字だ。FRBの利下げの判断は歓迎だし、その市場安定化への決意も評価するけれども、前回のタイミングではまだインフレ警戒に縛られてレート維持に終わったことがなんとも歯がゆい。このサブプライムローン問題は昨年の末からすでにささやかれ、３月には一気に表面化し、そして、この状況が悪化する一方だということはローンの内容を把握している限り予想できたはずだ、と思えるからだ。私にしても、この信用不安まで広がるような状況はついぞ考えても居なかったが、４月、５月ぐらいからはこの状況は１年ぐらいは収まらないのではないか、と思うようになった。それが１年で済むのかどうか、あるいは継続的な不動産不況の波がやってくるのか、その辺はまだわからない。にしても、今回の金利引き下げは、やや遅すぎたのではないか、と感じる。さて、あと最低１年。なんとかしのいでいかなければならない。少なくとも、将来、今を振り返って、「あのときのFRBの対応は遅すぎた」という評価にならなければいいが・・・・

  2007.09.19

  コメント(2)

• 不動産巡り

  今日は取り立てて書くことがない。午前中に、契約書を書き終え、１２時には昨日のテナントさんと物件のオーナーが来る。双方に契約内容の説明をし、納得してもらった上で、仮契約にサインしてもらい、１０月半ばに来られるテナントさんの住居は一応リース契約の仮契約が終了。あとは、ちょっと自宅の周辺で気になっている物件を見て回る。こんな時、不動産エージェントをやっていると本当に便利。リスティングしているエージェントに家を見たい旨を伝え、了解を取り付ければ、どの家でも不動産屋が皆もっている電子キーで入って見られる。今日も３軒ほど、近場の物件を見て回った。自分の家の住み替えの候補探し、次の不動産投資先、そして、クライアントが出てきたときに物件を探す際の市場勘を養う、という一石三丁の不動産巡り・・・やっぱり、不動産を見て回るのは楽しい。

  2007.09.15

  コメント(2)

• 一難去ってまた一難

  先週の金曜日に、ここ一ヶ月空いていた家にやっと契約がまとまりました。やっと所有物件全てが満室になったなあ、と思ったのもつかの間、今朝、別の物件のテナントさんから電話で、急遽日本帰任が決まり、今月一杯で退去したい、との申し入れ・・・なかなか楽をさせてもらえません。またまた売却リスティングからなにから、すべて一からやらなければなりません。せっかく不動産エージェント業務に一区切り付いて、先日書いた就職に向けて少しは前進したはずだったのですが、また振り出しです。だからと言って「損切り」確実のような価格で売りたいとも思わないので悩ましいところです。そんな時に、また別のテナントさんから電話で、こちらは突然居間の電気が点かなくなったので見て欲しい、という。さて、いつになったら多少とでも手を離せるのでしょうか・・

  2007.09.05

  コメント(2)

• テナントがサブプライム！

  今日は昨日と打って変わって、株式市場は２％以上の上げ。それに伴って（？）為替も米ドルがこの２日間で１１６円台から１１４円台へ、そしてまた１１６円台へ、とめまぐるしく動いています。こうなるとほとんどファンダメンタルもテクニカルもなく、かなりの人が市場に翻弄されているでしょう。特に信用取引や、外国為替証拠金取引でレバをかけまくっている人は、振り落とされた人が多いのではないか、と想像しています。あ、私は何もやっていないので当然無傷ですが（笑）、もしやっていたら完全に振り落とされる側にまわっていたことでしょう。そんな中、昨日書いたリース・パーチェスの申し入れがあったお客様と、今日はじっくり話をしてきました。このお客さん、今話題のサブプライム層そのものです。つまり、クレジットが悪く、普通の金利ではローンが借りられず、昨年までだったらそれでも高金利で１００％のファイナンスを受けて住宅を購入していたような層の人です。これだけ騒がれているサブプライム層の人が、私の顧客になるとは夢にも思いませんでしたが、考えてみると当然で、このような人たちは今やローンを組むことができません。勢い、アパートか、借家住まいになるしかなく、それでも家を購入したい人は、こういったリース・パーチェスオプションを選ぶことになります。しかし、今回の人はリース・パーチェスに必要なダウンペイメント（頭金）もない、という状況。したがって、リース・パーチェスもできず、残るは普通のレントしかない。こんな人にレントして大丈夫か？というのが心配な点だが、その点はこの夫婦の収入を証明する書類や銀行口座の控え、そして、なによりも、過去２年間住んでいたアパートの家賃支払い状況などを調べるしかない。これらをチェックすると、銀行は残高が毎月微々たるものとは言え、一応カウンティー（郡）に努めている奥さんの方の口座には毎月しっかりと給料が振り込まれているし、また先月まで住んでいたアパートの支払いも、２年間延滞もなくきちんと払っていた。そして、なによりもこの二人が家を気に入っていて、２年後か３年後にはこのレントした家を購入したい、という意志が明確で、そのためにクレジットカウンセラーまで付けて毎月のお金の管理を本気になって改善しようとしている、という点がプラス材料となって、私の方からしばらくはレントで継続し、リースパーチェスに必要な頭金が出来たところでリース・パーチェスの契約に移行する、という案で、今日説明を行った。詳細を書くと大変なので割愛するが、この方法なら、どちらにもある程度のメリットがある。私にとっては、一定期間家賃収入が確保できた上に、払い戻し不用の頭金を入れてもらって、ある一定の価格で売却できる、ということを保障してもらえる。もし買わなかったらこの頭金はそのまま賃貸収入となる。また、購入側にとっても、賃貸料の一部を毎月積み立てていって、それが一定の金額になったところで、それを頭金にローンを組んで、今までと同じ家に住み続けることができる。そして、今現在の相場で購入価格を固定できるので、将来的な値上がりを心配する必要もない。まあ、私にとってもはじめてのケースなので、現在想定している以外にどんな問題が起こるのか、その辺はわからないが、今現在考えた中では最善策だと思っている。ただし、すべての計画も、この人がきちんと毎月の家賃を払い続けてくれたら、という条件つきなのだが・・・

  2007.08.30

  コメント(2)

• じっと我慢の子

  今日のニューヨーク市場は大幅続落。いろいろ後付の説明はあるものの、基本的には住宅市場の低迷がその背景にあるのは変わりありません。ということで、私がやっている不動産投資も冬の時代を迎え、ここはなんとかこの時期を損益０でも切り抜ける手段が求められます。私にも一軒だけまだ売れていない物件がありますが、そこに今日リース・パーチェスの申し入れが入りました。リース・パーチェスというのは購入側が一定期間リースして、その間、定められた価格で購入する権利を保持する、といった、一種の購入オプションです。ただ、今回のお客さんの条件があまりよくない。しかし、一方では売れ残ることを考えると、このオプションに乗って、今後１年なり２年なりまたRentしていれば、少なくともキャッシュフローはプラスで行ける、という面もあります。ということで、今回の「選択」は、「損きり」覚悟でこの際価格を下げても売るか、はたまた、このリース・パーチェスの申し入れに乗って、現時点でのキャッシュフローを確保するかという選択になります。昨日までの「再就職」の状況もからんで、しばらく不動産の方は安定させておきたい、という気持ちもあります。ここは「じっと我慢の子」かな？

  2007.08.29

  コメント(0)

• 

  不動産はロケーション

  不動産はロケーションとはよく言われることです。我が家を買った時はまだ不動産に関して知識もなく、あまり意識はしていなかったものの、今住んでいるこのサブデビジョンはたまたま結構いいロケーションだったようです。今現在、アメリカの不動産はサブプライムの問題に端を発して、レンダーの貸し出し条件がだんだんきつくなり、市場は在庫が増え続け、それによってさらにローン破綻が増加する、という悪循環に嵌っているように見えます。そんな市場環境の中、今期（と言うか、５月以降）、私の隣近所の家が相次いで売りに出されました。この一角は、同じサブデビジョンの中の一つの通りに面していて、総計１５戸ほどの家がこの通り沿いに建っているのですが、その中の５件、つまり三分の一が売りに出た、というすさまじさです。価格も決して安くなく、この市場低迷の中、昨年に比べても皆強気の価格で売りに出している。どうなるか、と思っていましたが、今現在、２件は売れ、２件が購入申し込みがあり決済待ち、残りはあと一軒だけ、という状態です。つまり３ヶ月ちょっとの間に相次いで４件が売れ、最後に購入申し込みがあった家など、市場に出てからまだ１ヶ月も経っていません。実はこの家、冒頭の写真の家なのですが、築年数が２年ほど若いだけで我が家とまったく同じ間取りで、です。庭は逆にかなり我が家に比べるとかなり狭い。はたしてこれがこんな値段で売れるのかどうか、と、自分の家を売る場合を想定してみていたのですが、あっと言う間に購入申し込みが入ったようで、今ペンディングになっています。やはり不動産はロケーションですね。

  2007.08.16

  コメント(0)

• 

  改装後の写真

  昨日までにひととおり改装を終わり、今日は改装後の点検と掃除を兼ねて物件に赴き、これらの写真を撮ってきました。この写真たちはなにもこのブログのために撮ったわけではなく、売却物件としてのリスティングに写真を８枚まで載せられるので、それ用に撮った写真です。といってもど素人の写真なのでなかなかうまく「良さ」が伝わっていませんが、まあ、今までの写真よりもいいかな、と、明日にでも交換予定です。ファミリールーム　　もっとも汚れがひどかったところ。カーペットを交換し、見違えるようになりました。キッチン＆ブレックファストエリアドライブウェイまでクリーニングした家の外観キッチンから見たブレックファストエリアとファミリールーム　ダイニングルームマスターベッドルーム（主寝室）キッチンを除き、今回カーペットを交換して見違えるようになった部屋です。あまり写真ではわかりませんが、実際にはビフォアとアフターでは雲泥の差。しかし、こんなきれいになった家が、土地４００坪付きで２５００万円ぐらいです。設備的にも、１、２階独立冷暖房・空調設備、キッチンには当然ガスレンジ、ガスオーブン、皿洗い機、ディスポーザー、電子レンジ、冷蔵庫、それに洗濯機・乾燥機まで付けてこの値段！売る立場としてはちょっともう少しなんとかならないの？という感じです。（笑）

  2007.08.07

  コメント(2)

• 大改装

  先週テナントが出た物件、先週末から今週にかけて、大改装中です。改装が終わったら、一度内部の写真を載せたいと思います。この家、テナントが犬を飼っていたせいで、かなりカーペットの汚れもひどく、最小限でも一階の一部屋と階段のカーペットは取り替える必要が生じた。また壁もどういうわけか床から１ｍぐらいまではよごれがひどい。本来、通常の使用状態で多少よごれるぐらいは別にセキュリティーデポジットを使わないのだが、今回はあまりにもよごれがひどく、これは「通常の使用による汚れ」の範囲を逸脱している、ということで、このセキュリティーデポジットは全額この改装に使うことで前のテナントと合意。この「最小限」のところのカーペットの交換と壁のペンキ塗り替えだけでもいいのだが、この際だから、と購入してから一度も交換していないカーペットの全面張替えと、ペンキのほぼ全面塗り替えを同時に実施。またフローリングも、サンドペーパーをかけ、ニスの塗りなおし。そして、昨日はカーペットの交換と同時に、家中のエアダクトクリーニングを実施。これはエアコンディショニング、つまり冷暖房用に家中に張り巡らされているダクトとそのフィルター、そして空気の出入り口のベントの清掃一切を行うもの。業者にこれらの作業をしてもらっている間、こちらは自分で窓とブラインドのクリーニング、庭の手入れ（芝刈り＆雑草取り＆植木の剪定）、キッチンの清掃、洗濯機・乾燥機の清掃と、このところ３日間連続して一日中作業している。ついでに、久しぶりにプレッシャーウォッシャー用に昨年購入したケルヒャーで、建物の外面とドライブウェイをきれいにする。連日、日中は35度前後の暑さになるので、この中で作業しているだけで２～３時間でかなり疲れる。外の作業は３時間が限度で、それから家の中の作業に入る。しかし、これだけ集中的に働いたのは久しぶり。なんの作業が原因かはわからないが、久しぶりに体の方も筋肉痛で、夜はぐったり・・・この週末でやっと全ての作業は終わりそうである。後は・・・早く購入者かテナントが現れてくれるのを待つばかり。しかし購入以来６年経つがここまできれいにしたのは初めてのこと。いっそのこと、この「一番きれいな状態」で売れてくれると一番いいのだが、さてどうなるだろうか。

  2007.08.05

  コメント(0)

• 路線価の上昇

  平成１９年度の路線価が発表になった。不動産投資をしている人に限らず、ある程度「土地」と縁がある人は気になるところ。私も早速調べてみた。結果、4箇所のアパートの中で、横ばいが２箇所、３％の上昇が一箇所、１４％の上昇が一箇所で、土地の面積による加重平均で総合的に4.1％の上昇、という結果になった。私は毎月バランスシートを更新しているのだが、その「資産」欄は基本的には「現在価値」で行っている。つまり、不動産の場合は「市場価格」なのだが、アメリカと違って日本の場合はこの「市場価値」というのがはなはだわかりずらい。勢い、固定資産評価をもとに行っているのだが、昨年までは地価が下落し続けていたので、自分の中では建物同様、土地も同率で減価償却した価値を「現在価値」ということでカウントしてきた。しかし、実際に売るまではわからないにしろ、路線価の上昇は、この減価償却同率、つまり年４．２％（木造家屋の場合）の減少、という評価方法とは乖離してきているかもしれない。今年の路線価上昇分を加味した土地価額評価と、今までの自分なりの建物減価償却並み価額評価では、今年度はプラスマイナス５００万円ぐらいの差異が生じる。バランスシートの評価方法を変えるべきかどうか、あるいはここはあくまでもコンサバに今までの方法を継続するか、思案のしどころ。とりあえずは、もう一年、土地価格の上昇傾向がはっきりするまで、今までの方法を継続することにしました。

  2007.08.02

  コメント(2)

• バイヤーズ・エージェントの限界

  このブログでも何回か書いたように、アメリカの不動産屋というのは、売主側に立ってその利益の最大化を図るリスティング・エージェント（またはセラーズ・エージェント）と、購入者側の立場になって、その利益の最大化を図るバイヤーズ・エージェント（またはセリング・エージェント）という、二つの相反する利害を代表するエージェントに分かれているのが普通である。当然、バイヤーズ・エージェントというのは、少しでも安く家を買うことで購入者の利益の最大化を図ることがその義務なのだが、細かな点を言うと、それがそうならないケースも無いわけではない。ひとつは、エージェントのコミッション収入というのが、「物件価格のｘｘ％」という形で、実際の購入価格に対して何％という形で支払われる、という点がある。つまり、値引きをすれば、当然購入者には喜ばれるが、それ自体は自分の収入を減らす方向になる、ということ。これを回避するためには、定額のコミッションにしておき、いくらで買おうがエージェント収入に影響しないようにするか、もっと言えば、基本のコミッションを固定しておき、ある一定以上の値引き交渉が成功した暁には、それに見合ったプラスアルファを支払う、という形にしておくことであろうか。であれば、このエージェントは、それこそ、購入者の利益を最大化するために、物件の値下げ交渉に全力をつくす、ということにはなる。しかし、この一つ目の点は、実際には大して金額的に大きくない。もっと、エージェントと購入者の利害が相反するのは、「この物件を購入するかどうか」という判断において、である。エージェントとしては、数十件案内しても、購入者がある物件を購入しない限り収入は０である。勢い、見せた中では一番いいと思われるもの（ここにおいては、購入者のベストインタレストを代表している）を購入するように勧める、ということになる。しかし、購入者の経済状況やその他の状況から、「購入しないほうがいいですよ」とは絶対に言わない。たとえ、それが購入者にとっては最善のことかも知れなくとも、である。自分として、不動産エージェントをどうやっていくか、ということを考えるときが最近はちょくちょくある。その一つの回答が、このバイヤーズエージェントの限界を破ることかな、ということを考えるこのごろである。

  2007.07.31

  コメント(0)

• 労働力投入も限界か？

  今日は半日引越しでした。引越し、と言っても私自身ではありません。教会を通したある知人の引越しです。午前中は教会に行き、その後、その教会の仲間４人と引越しの手伝いに駆けつけ、ほぼ５時間ほどかかって移動を完了しました。引越しと言っても、業者を頼んだわけではなく、引越し用の中型トラックを一台借り、それに教会関係者の持つ1台のピックアップトラック、それに皆が乗っている乗用車４台に積めるだけ積み込んでなんとか収まりました。作業自体は上記４人に、このご本人とその二人の息子がいたので総勢７名。細かなものは昨日ある程度運んであったし、引越し先が今までの家からたった５分ほどのところにある家なので、移動時間はほとんどなしだったため、この短時間での引越し完了となりました。しかし、昨日も休養のはずがやはり夕方から自宅の芝刈りを息子としてしまい、このところ４日連続で肉体労働が続いています。明日も、もう一軒の家の芝刈りを敢行する予定。ほぼ午前中一杯で終わると思いますが、だんだんと純肉体労働者並に日に焼けてきました。いわゆる「土方やけ」です。（笑）だんだんと、こんな肉体労働もせいぜい６０歳ぐらいまでだろう、と思っていたのが、もっと以前に挫折しそうな気がしてきました。資産運用方針を転換しようかな・・・・・

  2007.07.30

  コメント(0)

• 疲れました、掃除の一日

  スポーツでもなんでも、普段やりなれていることをやる分にはあまり疲れないが、そうでもないことをやるとすぐに疲れる、ということがある。いつも（と言ってもたまにだが）庭のメンテナンスをやるが、疲れた疲れたとは言いながらも、それほどでもない。しかし、今日は、昨日テナントが退去した賃貸物件に行き、一日中掃除をしていた。この「掃除」。普段、自宅の掃除はほとんど１００％、妻がやっているので自分は外回りに徹していて、ほとんどやらない。それが、今日は一日中、掃除機をかけ、床を磨き、キッチン周りの拭き掃除、そしてブラインドの掃除と、休み休みほぼ５時間ほどやっただけでばててしまった。なにか使う筋肉が違う、というか、姿勢が違うというか、いつもの庭のメンテナンスでは感じないような疲れ方・・・明日あたり、とんでもないとことが筋肉痛にでもなるかもしれない。まあ、しかし、こういうことをやらない限りは妻がいつもやっていることの大変さはわからない。いつも自宅をきれいに保ってくれている妻に感謝である。

  2007.07.25

  コメント(0)

• またまた空き家に

  このところ、人様の賃貸の世話がメインになってきているが、そうこうしているうちに、自分の賃貸物件の一つが今日空きになった。６月に一軒空きになり、それが7月頭に売却できてホッとしたのもつかの間、今度はこの物件に力を入れなければならない。まあ、不動産をやっていると、この入退去はどうしてもついてまわるので仕方がないが、その間、賃貸収入が途絶えるのはやはり痛い。先日、せっかく条件的には8割がたぴったりの日本人テナントの方が居られたのだが、どうしても一点だけある条件がひっかかって契約には至らなかった。その一点、というのが、この物件の内部の汚さのことなのだが、私としては初めてアメリカ人のテナントだった。で、そのテナントが出てきれいになってから見せたら良かったのだがタイミング的にどうしても入居中に見せざるを得なかった。そして、私自身も驚いたぐらい、その内部は掃除がされておらず、これでは見た人の印象は押して知るべし、という感じだったので仕方がない。そのテナントが今日退去し、最終確認に行ってきた。意外にも、退去した後の清掃はかなりきちんとやったようで、じゅうたんの汚れなどの仕方がない部分はあるにしても、先日見たときの愕然とするような汚さはなくなっていた。こういう状態になってから先日のテナントさんに見せれば結果は違ったかもしれないが、もうそのことは言うまい。さて、これからこの物件、For　Sale　と、For　Rentのどちらかでなんと早く決着をつけたいものだ。

  2007.07.24

  コメント(6)

• 中国人恐るべし？？

  先日、貸し家を探している日本人に賃貸の一軒家を仲介した。で、今、その生活設営をも受け持っていて、電気・ガス・水道・ケーブルTV・電話・インターネットなどなどの接続手続きをしている。ところが、ケーブルTVの会社が約束をすっぽかし、リスケジュールの電話も、２度も念を押したにも関わらずかかってこないのに業を煮やし、とうとう衛星放送に変更することになった。衛星放送というと、当然Dishを置かなければならないが、外観・美観にうるさいこちらは、それをつける場所が表から見えてはいけない、とかいろいろ制約がある上、賃貸の場合はその設置許可を大家さんから文書でもらわなければならない。そこで、一応、文章をでっちあげてサインだけください、と大家さんの家にお邪魔した。この賃貸の家、３７万ドルぐらいの結構りっぱな家なので、大家さんはさぞ立派なところにお住まいだろう、と思って行ったのだが・・・行ってみて驚愕！！こんなところに住んでいるはずはないよな、と思える、平屋のみすぼらしい家が教えられた住所にあり、まさか、と思いながら呼び鈴を押すと、顔を知っている大家さん（女性）が出てきた。やっぱりこの家で間違いではなかったのだ。なんでも、この家は娘さんが住んでいるらしく、本人はニューヨーク在住で今月中にむこうへ戻るらしい。彼らは中国人である。それにしても３７万ドルの家を購入して、他人に月１８００ドルで賃貸する・・・表面でも５．８％だが、実際はアソシエーションフィーなどを払うから、ほとんど５％前半だと思われる。それでも、値上がりがガンガン見込める地域であるなら、まあ、頭金をたくさん入れて、月々のローンの返済ぐらいが賃貸料でまかなえればいいか、ということもあるかもしれないが、私の見たところ、この家は新しいことは新しいが、それほどの値上がりが期待できるとも思えない。もしかすると、ローンなしの現金払いかもしれないが、それにしても・・・である。多分、親子（母親と娘）で、将来的な家、という意味合いを兼ねて購入し、それをしばらく賃貸に出そう、ということなのだろうけれど、しかし、不動産投資的に見たら、まったく採算が合わない。母親が戻る、というニューヨークの住所を教えてもらったら、なんとアパートメントだった。母親、つまりオーナー自身はアパート暮らし、娘は１０万ドルもしないような平屋のボロ屋に住む。そして、購入した豪華な家は、採算を度外視して賃貸に出す。どう考えても何を考えているのかわからないケースでした。

  2007.07.10

  コメント(1)

• 売却完了！　しかし・・・

  先ほど、売却物件の最終決済が終了し、売却が完了しました。いちおう、売出しから一月半ほどの不安定状態から脱却し、一安心、というところです。しかし、いろいろ直前までありました。クロージングの４時間前に、アトーニー（弁護士）からローン会社のインフォメーションが来ていない、などというバカな電話があり、大慌てで家に戻って情報を伝えたり。。。そんなことは何日も前に済んでいなければならないことなのに・・・今日は同時に、先日斡旋したテナントさんの家にケーブルTVを引く工事があるはずだったのでまっていたのですが、約束の時間（１時から５時まで）待てど暮らせど来ない。クロージングが６時からだったので、５時半にはその家を出たのですが、あとから突然電話で７時ごろ行く、という。クロージングを終了し、大慌てでその家に戻ったのが７時１５分。そうしたら、すでに業者は来た後で、置手紙がありました。曰く「リスケジュールしてください」！バカな！！そんなこんなで、達成感に乏しい、疲れた一日でした。しかし、なにはともあれ、一軒、いや一件落着です。イエイっ！！！

  2007.07.04

  コメント(6)

• 人間、辛抱が肝心・・・

  今日は、本当は売却物件の最終決済のはずでした。ところが約束の時間の２０分ほど前に、相手のエージェントから電話が入り、担当の弁護士と連絡が取れない、という。やっと連絡が取れたら、どうやら設定の日にちをどちらかが誤解していたらしく、弁護士の方は明日の予定でいたらしく、今日一日は裁判所に行っていて時間がとれない、という。仕方がなく、決済は明日にまたまた延期です。これで２度目の延期で、本当にもう少しちゃんとして欲しいものですが、このぐらいでやきもきしたり怒ったりしていたらアメリカでは仕事ができません。今年の一月にすったもんだしたローンのことを思えば、まだまだかわいいものです。ただし、こんなことを言っていられるのも、明日はきちんとできるだろう、と思っているからですが、さて・・・人間、辛抱が肝心ですね。

  2007.07.03

  コメント(4)

• 今年はツイてる！　かも

  ２６日の日記でも書いたように、今売りに出している物件のうち一つが売却が決まり、本当なら今日が最終決済の予定でした。しかし、どうも準備が間に合わなかったらしい。弁護士のほうから来週月曜日に延期してくれ、との連絡。まあ、２１日に購入契約で、２９日にクロージングでは確かに中８日しかありません。ちょっと無理だったようです。ということで、「売却完了！」と報告できるのは月曜日（以降？）になってしまいました。そうこうしているうちに、もう一軒売りに出している物件の方に、もしかしたらテナントが決まるかもしれない、という情報が・・・・２ヶ月前には、二月続けて２軒も空きになってしまい、今年はどうなるのだろうか、と心配していました。が、一軒は１ヶ月で売却が決まり、もう一軒は、もしかしたらテナントさんが決まるかもしれません。入居時期は、現在のテナントさんが退居したすぐ後ですので、空き室もほとんど発生しません。う～ん、今年はツイている、かもです。

  2007.06.30

  コメント(4)

• 出来ることは自分でやる

  売却が決まった物件のインスペクションが行われ、指摘事項が６項目ほどあった。１）ガス給湯器が作動していなかった　⇒　修理可能と思われる２）煙検知警報機が作動しない　⇒　ユニットの交換が必要か３）屋根の煙突の周囲に水によるダメージが認められる４）ガレージから居間へドアのパッキンが破損５）キッチンのアイランドの角が壊れている６）裏のパティオのレンガ積みが危険といった内容。なにか、大した内容はないな、と思いながらも、つい２週間前まで人が住んでいたので、（１）はありえないだろう、と思っていた。（２）も試したことはないが、新品だったのでなにも心配していなかった。そこで、自分でこの二つをチェックに行ってきた。（３）は業者に来てもらい修理（というか、ダメージ部分のペイント塗り替えとコーキング処理を行ってもらった）。すると、（１）は、ガス給湯器のパイロットが点いていない。これではお湯が出るわけがない。　操作説明書を読みながらこれを点火させて、しばらく経ってから確認するとちゃんとお湯がでるではないか。そして、この（２）は、検知器を見ると、新品のため電池が入っていない。早速買ってきて電池を入れ、天井の所定の位置に取り付けして、真下でライターに火をつけて試してみると５秒ぐらいでけたたましい警報音が鳴り響く。これも、つまり電池がなかっただけのこと。なにか、このインスペクター、本当に資格をもっているのだろうか、と首をひねるような指摘事項で、後の項目も些細な内容なので、すべて対応終了。これら全て含め、煙突の修理も入れて＄１５０もかかっていない。家を売るにあたっては普通ペンキの塗り替えやら修理やら、インスペクションで指摘された項目への対応で数千ドルかかるのが普通だが、今回はこれっきり。ただし、これを業者に来てもらって全てやったら、やはり＄１０００ぐらいはかかっていたかもしれない。自分でやれることは自分でやる。経費節約と、自分の知識・経験の向上との一石二鳥だ、と思いながらもしこしこやっている。

  2007.06.29

  コメント(0)

• 何とか売れそうです・・・

  先日の日記で、売出し中の物件に初めてオファーが入ったことを書いた。先週の土曜日に、買い手側のインスペクターが建物の検査を実施し、今日レポートが届いたが、購入時いろいろと直していて、それから一年しかたっていないため、大きな指摘項目はなし。通常、家を売るときには最低でも２～３千ドルの出費を覚悟しなければならないのですが、今回は、指摘項目を全て直しても＄５００ぐらいで済みそうです。購入者は全額自己資金でローンを取得する必要がないため、最終決済は早ければ今週の金曜日にも出来そうな雲行きになってきました。今回は、購入申し入れの金額が結構低かったのですが、それでも「全額自己資金」「ローン不要」で最短で１０日で決済可、という条件がすばらしかったので、価格交渉をせずにそのまま承諾したものの、実際、本当に購入するかどうかは最後までわからない。でも、明日、契約上キャンセルできるデューデリジェンスピリオドを終えるので、そこまで行けばほぼ売却は確定です。取らぬ狸のなんとか、ではありませんが、昨年４月にこの物件を購入し、それから賃貸、そして売却へ、という一連の「不動産投資」プロセスがそれで完了するわけなので、一応、収支をざくっと計算してみました。本来なら２年以上保有しないと損失を出すのですが、今回は、１年で売却となり、ちょっと心配でしたが、なんとか＄２０００ぐらいの黒字で終われそうです。まあ、ここにキャピタルゲインTaxがかかってくるのですが、それも１５％ですので、ほぼ黒字のまま終わることが出来そうです。テナントさんの突然の解雇に始まった今回の本物件のどたばたも、最小限の被害に留めることができそうで、胸をなでおろしています。しかし・・・・テナントさんの斡旋、物件調査、案内、購入、修理、メンテナンス（労働力投入）、そして売却という一連の活動で、投入した手間隙は結構なものがあります。それで「なんとか損失を出さずに済みそう」というのも、なんだかガッカリする結果ですが、まあ、いくつも投資をしていれば、こんなこともあるでしょう。とにかく、この契約完了までもう少し。頑張ります。

  2007.06.26

  コメント(0)

• 初オファー

  現在、所有物件のうちアトランタにある２軒を売却orレントのリスティングをしていますが、本日、そのうち一軒にオファーが入りました。購入申し込み価格は、満額とは行きませんが想定範囲内だったので、折り返し受諾の旨サインして送り返しました。この物件、先月末でテナントさんが出て空き家になっていたわけですが、それからすでに２０日。リスティングを挙げてから４０日目です。結構ショーイングがあり、この４０日で２０組以上のお客さんが見に来ているわりにはオファーがなく心配していましたがやっと・・・。ただし、今回の買い入れ申し込みにはデューデリジェンスピリオド、ということでこの購入申し込み受諾以降５日間は、買い手が建物の検査や評価をする期間が与えられ、その結果としてこの買い入れ申し込みをキャンセルできる条項が付加されています。なので、これで売却が決定！というわけには行きませんが、希望購入価格にはマッチしたので、そこそこ可能性はあると思っています。これが売れれば、もう一軒の売却に専念できます。何も問題なくいって欲しいものです。

  2007.06.21

  コメント(6)

• 負けた！！

  現在、２件の賃貸物件を売却と賃貸で市場に出しているが今のところなんのオファーもなし。そうした中、一軒の方の同じサブデビジョン（団地）で、同じような物件なのに、オファーが入ったものが出ました。その物件は、４ベッドルーム、２バスルームで２５万ドル。私の物件は、３ベッドルーム、２バスルームで２４万４９００ドル。ベッドルームは一つ少ないのですが、床面積は逆に私の物件の方が広く、土地も広い。この価格付けをするときには、当然このもう一つの物件をにらんで５０００ドルほど安く価格設定したのですが・・・・しかし、結果、もう一方の物件に先にオファーが入ったことから見ると、内容の問題か、あるいはやはり４ベッドルーム欲しかったのか、というところです。ロケーションは同じ、同じ平屋、築年数も一緒、ということで、今回「負けた」原因をちょっと調べようと思います。ただし、需要との関係で言えば、この物件とこの価格でオファーが入った、ということは私の物件の条件も悪くないとも言えます。希望はあるものの、決まったのと決まっていないのでは大違い。早く決まってくれるといいのですが・・・

  2007.05.26

  コメント(0)

全335件 (335件中 1-50件目)

1 2 3 4 5 6 7 >