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2005年01月の記事

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光陰矢の如し。：時間を味方につける。

2005年ももう1ヶ月が終わりです、時間はこうやってあっという間に過ぎてしまいます。この過ぎ去る時間を味方に付けるのが不動産投資です。何もやっていなければもちろん何も残りません。高い収益率の中古ﾏﾝｼｮﾝをﾛｰﾝで買っておけば、家賃がﾛｰﾝを払ってくれて10～15年後にはﾛｰﾝが終わり100%自分のものになるという簡単な仕組みです。不動産投資というとちょっといかがわしいという響きがありますが、私ほど買い増すのは特別な例として、年金の足しにと1～2戸買われた先生や公務員の方も多いと聞いています。情報に敏感な方というのは職業に関わらずﾘｽｸﾍｯｼﾞの準備はされるようです。まあ、これだけ年金が騒がれて何もしないでいる事ができるというのも神経が太いというより鈍感という気がします。現在ﾌｧﾐﾘｰ向けの中古の不動産はあまり動いていません。団塊ｼﾞｭﾆｱの新築指向と新築価格の低下がｼﾝｸﾛしてしまっているからです。新築がここまで買い易くなると中古物件は検討の俎上にさえ上がりません。しかし、今後購買対象となる世代の人口は漸減しますから、売り側としては減少するﾊﾟｲを奪い合うという状態となる事は避けられません。割安感が有るといっても買い急ぐ必要は無いのです。これに対し投資用はちょっと事情が異なります。収益率10%が一つの目安になって過去数年ほとんど値下がりしていません。売主が売り急いでちょっと割安な物件が出るとすぐに売れてしまいます。常にｳｵｯﾁしている人間がいる事がわかります。値下がり期待があるものと下げ止まり感のあるものとどちらを先に買うべきか、賢明な皆さんであればすぐにわかるでしょう。昨日もNHKで原油に投資するﾍｯｼﾞﾌｧﾝﾄﾞの話をしていましたが、多くのﾍｯｼﾞﾌｧﾝﾄﾞがしくじると思います。しかし、富豪と呼ばれる人達は資産を分散して運用しているから別のところで稼げるから良いのです。まあ、だいたいNHKが放送した頃がﾌﾞｰﾑの終わりというのが従来の傾向です。北半球の冬が終わって下落のﾘｽｸが出始めると少しずつ抜けるところが出てきて最後は暴落、毎度の事です。まあ、素人の内はこういう一攫千金の夢は見ない事です。お金の話ばかりして私自身ちょっと不快ですが、ある程度の知的水準が有る人が裕福になると教養が高くなるという傾向があります。私はまず目先の事としてお金の話をしていますが、それが目的ではありません。金持ち父さんのｷﾖｻｷさんが言われるように自由な時間を手に入れて教養を高めてください。『恒産なくして恒心なし。』これは有ると思います。今日で退職されるOさんが挨拶に来られました。『知にはたらくと角がたつ。』と含みの有る事を言われましたが、男らしい人ほどこのように60歳まで数年残して退職されます。ｻﾗﾘｰﾏﾝというのは何歳になってもなかなか上司とは上手く行かないものです。上しか見ないﾋﾗﾒというのがごまをすって出世し、善人はこういう人間の下で苦労するというのは世の常なのです。でも以前も言いましたが、田舎に帰って住む家が有る人は幸運です。現在の家を売るなり貸すなりしてしまえば、家を収益資産に変える事ができるのです。資産価値が3,000万円であっても自分が住んでいる分には何も生まなかったのですから。とにかく、お金は使うものという考えは一度捨ててください。お金は働かせるのです、どんどん働かせてどんどん繁殖させるのです。その内使い切れないほど繁殖します。富める者は更に富み、持たない者は持たないままというのが資本主義社会なのです。この社会の原理を知らないで勝ち続ける事はできません。

Jan 31, 2005

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女性が結婚しないのは社会が悪い｡　：問題解決は男が資産家になるしかない。　

聡明で容姿端麗の女性が結婚しないという事に対し彼女達を負け犬呼ばわりしている話が有ります。問題の本質を誤ったｺﾝﾌﾟﾘｰﾄﾘｰｼﾘｰな分析です。容姿端麗を良い事に寄り好みをしているという卑しい自分の価値観で現象をとらえ、根底には階層的な妬みが感じられます。考えてみてください、いくら一流大学卒で一流企業に勤めている男性とはいえ、午前様に帰ってくる人間といまどき家庭を築く気持ちになれるでしょうか。そう、この件の原因は日本社会に有るのです。英国では10年前7時に帰宅していた私の帰りが遅いと妻はご近所で同情されていたのです。結局この件も私がいつも言っている企業での愚者の戦略：深残の影響の結果なのです。将来の富裕層をめざす皆さん、こういう聡明で容姿端麗な女性は現在圧倒的な供給過剰状態なのです。彼女達は聡明で有るばかりにｸﾞﾛｰﾊﾞﾙｽﾀﾝﾀﾞｰﾄﾞの夫婦像を持ってしまっているのです。もちろん先立つ物が潤沢に有っての上ですが、ｷﾖｻｷさんが言われるように最高の贅沢は時間だと知っているのです。そして、一流大学卒、一流企業勤務でも父親を見てそういう男性の将来が決して約束されていない事も知っているのです。この問題は、ﾗｯﾄﾚｰｽを続けるﾎﾜｲﾄｶﾗｰの男性の悲劇と表裏を成すﾐﾄﾞﾙｱｯﾊﾟｰという階層に産まれついた子女の悲劇なのです。下の階層から見れば贅沢と見えても、階層には階層独自の悩みがまた有るのです。だいたい、40歳以上くらいまででしょうか、一流企業のﾎﾜｲﾄｶﾗｰは帰りが遅いのが当たり前で、女性は覚悟の上で結婚していたものです。ﾎﾝﾀﾞの開発の人などもう車を作るのが人生で家にもあまり帰らなかったけど離婚にも至らなかったというような冗談が私の世代ではよく有ったくらいです。しかし、もう全くいけません。皆さん、高収入の人は特に人生の良き伴侶を見つける為にも早く収益を生む資産を構築しなさい。ﾗｯﾄﾚｰｽの悲劇はまだまだ続きます。だいたい日本はこういう社会的な原因を個人の問題にすりかえてしまうような浅薄な社会なのです。ﾗｯﾄﾚｰｽからは自分の意志でしか抜け出せません、高級車の購入のような刹那的な消費は一時的なｶﾞｽ抜きにはなっても根本的な問題解決にはなりません。しかし、日本社会では女性の一生は男性に左右され過ぎます。私にしたところで、損失をﾘｶﾊﾞﾘｰできていなければただの偏屈な貧乏人に過ぎず、妻は一生英国での生活を人生の一番良かった頃として思い出の中に生きて行かなければ行かなかった事でしょう。皆さんには、伴侶になる女性にこう言ってもらいたいと思います。自分はまだ未完だが非常に有望な投資家だと。そして、この人生は君と二人で完成させるのだと。実際に私の妻は2歳の息子を連れて裁判所の入札に通ったものです。駅でﾀｸｼｰに裁判所までというと運転手の表情が硬くなるそうで途中から離婚の調停か何かと勘違いしているようだと気付いたそうです。まあ、日本広しと言えども幼児を連れて不動産競売に通ったのは妻以外にはいないでしょう。まあ、能天気なOLもいざとなればこんな事もできるようになるのです。ｷｬｯｼｭﾌﾛｰ的にもたいへんでした。以前も言いましたが、横須賀支部あたりには200万円で特別売却にごろごろしているのです。こんな事は長く続かないだろうというのは感じていましたから全ての資産は現金化して投入しましたし、ﾌﾘｰﾛｰﾝを借りたり、給料も当然ｷﾞﾘｷﾞﾘまで投入しました。いやはやそれはﾀｲﾄな生活でした。まあ、いまでこそ妻の友人達の主人の帰宅が皆午前様なので、変な人と結婚したけどまあ、変化が有って面白かったと言いますが、豊かな社会では家庭を作るというのもなかなか順風満帆とは行かないものです。英国には語学留学で渡英したまま住み着いている女性がけっこういます。まあ、変わり者同士というのか話が不思議と合うのですが、本当に彼女達は日本社会を嫌っていました。日本の社会は企業と爺に都合が良いようにできているのです。若き投資家の皆さん、聡明で容姿端麗の多くの女性がこういう男性の変化を期待しているのです。10年後は投資家として成功して夫婦でどんどんSTORYに登場してほしいですね。

Jan 30, 2005

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知人へのメール。　：不動産投資は50代では遅すぎる。

今日は、先日定年を数年後に控えた知人に宛てたメールを紹介しましょう。現在団塊の世代は老後の資金・インフレに底知れぬ恐怖を感じています。今回も上手い話はないかという漠然とした話だったのですが、『50歳では遅過ぎる。』で書いたように50代後半で不動産投資は効果的に機能しません。無責任なようですが、何か特技を身に付けない限り効率良く稼ぐ方法は無いでしょう。 -------------------------------------------------------私は起業コンサルタントではありませんが、戦略シナリオ～ロードマップを構想しないで難しそうだでは始まりません。サラリーマンをやっていると自分で動くのが面倒になるのですが、私など事の成行きで山口組の幹部という人とも不法占有の部屋の明渡しの交渉をしました。面倒でない事＝人に使われる＝低賃金となります。非常に厄介ですが競売不動産の不法占有など占有者が出て行けば一件百万円は軽く稼げたものです。ビジネスは土地感です。自動車産業の知識が市場性が無いのは細分化がされていて個人ビジネスに繋がらないからです。有る意味で不幸な能力です。不動産業の知人はどんどん独立します、非常に対照的です。私がこんなところでいい年をして薄給でMGRをやっているのも組織で知識を活用して楽しめるからです。だから、定年後もだらだらと会社を去る事のできない人の気持ちはよくわかります。しかし、死ぬまで楽しめる仕事をやらない限りいずれ会社は去らなければいけません。結局課題を先に送っているだけなのです。だから、大事な一歩が自分の意志で踏み出せないで定年後も小娘のような給料で残っている人を嫌うのです。正直奥さんが銀行でパートは笑いました、妻の知人も皆体裁が良いという理由で銀行です。しかし、独立に繋がる能力をつけるのだったら貿易関係か質屋でしょう。私は以前妻に質屋で働いて鑑定の知識を学べと言っていました。私自身質屋は経験したいと思います、非常に面白い分野だと思います。いきなり独立は無謀です。宝石も同じです、どこかで働いて知識をただで得るのが一番手っ取り早いのではないでしょうか。○○さんは美しく生きる方に価値観がバイアスしています。どんぐりの中で美しく生きようとすると絶対に浪費します。私も昔はそうでしたが、もはや美しく生きるというような競争心はありません。花より団子。貪欲に財を得て、その財力でコンペティターを叩くそれだけです。圧倒的な財力が顕在化した時、どんぐりはもはや競争心さえ持ちません。厭な話ですが、それが階層社会というものです。向上心の有る人は若い内からシナリオを作り淡々と実行して行くしかないのです。　　　　　　　　　　　----------------------------------------無為に過ごした時間は戻ってきません、自分より裕福になってしまった知人、面白くないですね。でも一回り若い私が億万長者になったのは事実なのです。昨年は楽天ﾌﾘﾏで勤務先の年収くらい買ったでしょうか、こんな人間を相手にﾛｰﾚｯｸｽやｳﾞｨﾄﾝで何を競うというのでしょうか。もはや物で競争しようなんて気持ちは起こらないでしょう。私がこんな馬鹿げた事をやっているのは、必要条件を持っている人達を挑発する為です。私と同じ条件を持った若者は割合としては少ないかも知れませんが1億2700万人の人口の中で絶対数はかなりの数になるでしょう。私のように失敗からの再出発ではないので危ない橋も渡らず易々と億万長者になれるでしょう。さて、定年後の資金繰りで悩むか、ｲﾝﾃﾞｨﾍﾟﾝﾃﾞﾝﾄになって好きなように生きるか、それはあなたの描く人生ｼﾅﾘｵ次第なのです。

Jan 29, 2005

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富裕層になるには全てをｱｰﾋﾞﾄﾗｰｼﾞの視点で。：愚か者は価値の下がる物を買い続け最後は何も残らない。

　ようやく女性の服装等目に見えて景気が良くなって来た事がわかるようになって来ました。私は最近の日本経済を例えるなら大洋ではないかと思います。表面付近はだいぶ暖まりどんどん循環するようになっています。一方で深層水は冷たいままです。海水（社会）は上と下で分離してしまったようです。そういう中で、若い深海魚達は深層の負け組企業に見切りをつけどんどん表層の勝ち組企業へ転職しています。今後上層はより活性化し、深層はより冷えて行く事になるでしょう。不動産業も新築組は団塊ジュニアを購買層に取り込んで売りまくりました。貸ビルや賃貸業が不振なのと対象的です。しかし、相変わらず新築のマンションや新車を買う思慮の浅い若者が多いのは残念な事です。まあ、人生の後半で深海魚にならない事を祈るばかりです。しかし、この温んで来た表層も人件費は抑えられています。勝ち組に乗り移ったからといってせいぜいミドルクラスの生活が保障されているに過ぎません。多くの人達にとってこれからミドルクラス以上を目指すには副業はMUSTと言えるでしょう。逆に、転職に安心して新築のマンションでも買おうものなら人生の後半は生活水準の維持さえ危ないと思います。まあ人間、勝って兜の緒を締める事はなかなかできません、誰もが嵌る陥穽でしょう。先日、会社の同僚が金融工学でも勉強しようかというので、私はその道は詳しいと言ったら、何かコツは無いかと聞いてきました。本当に素人は資産運用=株価の上昇しか頭に無いのには呆れます。資産運用とは？　簡単な事です、全てアービトラージ（利ざや）なのです。値上がりするだろう株を買う、これもアービトラージの一つです、間違ってはいません。重要なのは全ての意思決定においてアービトラージという評価が入っているかどうかです。富裕層であるのにほしい物を買わないというのは単なるケチに過ぎません。こういう知人もけっこう居るのですが、好きにはなれません。無駄な物は論外ですが、ほしい物はどんどん買えば良いのです。そして、買う時にどうせ買うなら安く買う、こういう頭の使い方をする事です。人間は多元的な価値観というのはなかなか持てません。一貫したアービトラージ的評価はシンプルで良いと思います。安く買うのは高い利回りで運用するのと同じです。私が楽天フリマが好きな理由がわかるでしょう。例えば、実際には食料品等有るのでそうはなりませんが、価格の下がらない物だけを生涯買い続けたとします。そうすれば、定年の時は2～3億円の生涯賃金分の物に囲まれているはずです。しかし、現実はそうなっていません。なぜでしょうか、車やPCなど価値が無くなる高額の物を買い過ぎなのです。金利もいけません、欲望の先取りの為に価格以上のお金を支払わされているのです。このように資産運用というのは何も株や不動産を運用するという部分的なものではありません。生活全てが資産形成に関係しているのです。ここまで来れば、宵越しの金は持たないというような庶民から見れば金持ちのくせにケチというふうに見えるかもしれません。しかし、富裕層は継続の為にあくまでｽﾏｰﾄｼｮｯﾊﾟｰでなければいけません。しかし、早くも鉄鉱石や石炭が値上がりし始めました。どうも物価上昇の第一波は輸入品の価格上昇という形で来そうです。とはいえ素材価格の上昇は円高と企業の合理化努力で緩和されるのでそれほど大きな衝撃にはならないでしょう。こういう現象は逆に年金生活者の緊張感を解いてしまうかもしれません。しかし、近い将来大きな輸入ｲﾝﾌﾚは間違いなく来ます。おそらくこの波は現役時代は中流にいた年金生活者の大きな塊をﾛｱｸﾗｽに押し下げるでしょう。大洋の表層が循環し始めた事で、国債のﾃﾞﾌｫﾙﾄﾘｽｸは下がりました。逆に自然なｲﾝﾌﾚ､金利上昇の可能性が上がって来ました。しかし、私は人件費が抑制されている為になんでもかんでも価格上昇とは行かないと思います。ﾌﾞﾗﾝﾄﾞ地以外の不動産価格は下がり続け、家賃も下がり続けるのではないでしょうか。さて、どうすれば良いのでしょう？答えは簡単です。含み益の有る物、高い利回りで収益を発生させる物を買えば良いのです。新築の家・BMWの新車・ｱﾙﾏｰﾆの服・LVのﾊﾞｯｸﾞにﾛｰﾚｯｸｽ、良いですね。しかし、借入れ金が有ってこういう生活をしていたら、将来は限りなく暗いものになるでしょう。まあ、河川敷のﾌﾞﾙｰｼｰﾄの家での生活も毎日がｷｬﾝﾌﾟと思えばそれはそれで楽しめるかもしれませんが。

Jan 28, 2005

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ｴｸｲﾃｨあなどるべからず。：投資は投資、趣味は趣味。

色々な人達からどうやって資産を形成したのかという質問を受けるのですが、個人レベルの資産というのは運用総額がしれているので一攫千金、株を売り逃げて1億円儲かったというように簡単に行くものではありません。私が時間を味方につけてこつこつローンを払ってデットをエクイティに変えて行きなさいと言っているのは空理空論では有りません。実際に私の場合このエクイティ化した借入れ金の元金部分はなんと15年で7，000万円も有るのです。私程度の能力では7，000万円を株やファンドで稼ぐのは容易ではありません。しかし、エクイティ化に知恵は要りません。借入金の返済に廻る家賃が何の労も無くエクイティをコツコツ積み上げてくれたのです。正直、結果だけ振り返ってみると一所懸命に株やファンドを追いかけていたのはなんだったのだろうという気になります。言い古された事ですが、結局こういう地味な亀のビジネスモデルというのは非常に心強いという事がわかります。これまでも言ってきたように、日本の経済力を考慮すると20年後には円資産は円安で必ず目減りするでしょう。若者が今後の資産形成を不動産投資一本で行くというのは間違いです、資産分散は絶対に必要です。しかし、この私のエクイティの例に見るように、手元資金に乏しい若者が、信用創造により最初はデットの塊かもしれませんが、あるボリュームの運用不動産を持つという事は資産形成から外せないでしょう。しかし、じゃあ誰にでも投資不動産を買う為に借入れができるかといえばそういうわけではありません。高収入の本業が有ってはじめて高額の借入れが可能なのです。つまり、高収入という事は、それだけでも有利なのに、潜在的な選択肢も広いのです。不平等これが資本主義の本質です、資本主義というのは財を持てば持つほど有利なのです。当然です、その起源は資本家が持たざるものを搾取する仕組みをこう読んだのですから。私は資本主義の信奉者ではありません、おそらく人間が一番幸福だったのは原始共産主義の時代でしょう。しかし、残念ながら戻る事はできません、気持ちよく生きるには置かれた環境で競争に勝つしかないのです。蟹は甲羅の大きさの穴を掘る。という諺がありますが、この年になって世間を鳥瞰できるようになると本当にこの諺の意味する所がよくわかります。聞く耳を持たないで独自の境地にひたっている人間は本当に多いものです。なぜ、こういう風に時代の流れの影響を受けないで存在できるのか私にはわかりません。皆さんはこれを読まれているくらいですからそんな事はないでしょうが、決して時代の変化に対する感受性を失ってはいけません。凡人が唯我独尊となった時、それは生きる屍：ゾンビーにほかなりません。人間は、思うように行かなかったりした事の印象が強く残ったりするので、全てがロジカルに流れていないような気がします。しかし、実際にはほとんどの事はきわめてロジカルに進んでいます。他人と異なる結果を望むなら何か違った事をしなければいけません。同じ事をやっていて異なる結果になる道理がありません。私が30代の時、コツコツと不動産を買い増している時も多くの人達は聞き流していました。そして、10年以上経って、どうやったら良いのか聞かせてくれと言われます。しかし、もはや50代では遅過ぎるのです。過ぎた時間は戻って来ないのです。ﾉｰｵﾌﾟｼｮﾝ､ﾌﾟｱｰなﾌｧｲﾅﾝｼｬﾙｽﾃｰﾀｽを受入れるしかないのです。だから、まだ若い皆さんには同じ轍は踏まないでほしいと思うのです。三菱自動車の株が個人投資家の売買で賑わっているようですが、退廃的というか、不健全な資本主義の悪い側面です。しかし、三菱自動車は遂に合計で1兆円近い資金を投入という話ですが、いったい何年で回収できるのでしょう。日産だってﾙﾉｰからの資金は6,800億円に過ぎなかったように記憶しています。BMWは1ﾎﾟﾝﾄﾞでﾛｰﾊﾞｰを売却しましたが、現在の三菱自動車にﾛｰﾊﾞｰ以上の価値が有るのでしょうか。ﾛｰﾊﾞｰはかつて日産に技術を指導したｵｰｽﾁﾝの血統を引く名門だったのです。投資は冷徹にｸｰﾙﾍｯﾄﾞで判断しなければいけません。判断基準にROIやKPI以外を入れてはいけません。KPIで評価できないものは趣味です。私は三菱ｸﾞﾙｰﾌﾟはちょっと趣味が過ぎるのではないかと思います。私も趣味に大金をつぎ込むのは好きなので気持ちはよくわかりますが。

Jan 27, 2005

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遅ればせながらの自己紹介。

楽天フリマでコレクションを楽しんでいる『第九の鉄人』です。このニックネームは、不動産投資の成功体験を紹介するアパマンプラザの鉄人シリーズで九番目の紹介者だったという意味で、楽天でもそのまま使っています。私自身、バブルの頃一世を風靡したサラリーマンでも億万長者になれるという不動産投資に刺激されこの世界に入りました。まあ、結果からいうとおかげさまで億万長者に成る事ができました。しかし、ここまでの道のりは決して平坦だったわけではありません。実際にはバブルの崩壊で大失敗をやらかし、失意の中で英国に赴任という試練を味わいました。おかげで英国では資産形成について勉強しました。さすが資産運用先進国、多くを学びました。帰国前は、英人にMIRASやファーストタイムバイヤーに関する優遇税制の利用法を教えるほどで、英人と結婚されている日本人の奥さん方から主人より英国に詳しいと冗談を言われていました。本当に深層心理的な部分からテクニカルな部分まで多くを学びました。私は不動産業の専門家でも金融の専門家でもありません。私は工学部を卒業したエンジニアです。こんな専門外の人間でもそれなりの成果が出せるというのが個人の投資不動産の面白いところです。なぜかといえば、レバーレッジで信用創造ができるとか一流のコンペティターがいないとか、0から始めるのに色々好条件が揃っているからです。どんな業界でも同じですが、能力というのは結果と強い相関があります。投資の世界ではこれが顕著に出ます、絶対に自分より優秀な人間と真っ向から競ってはいけません。いつか間違いなく撃墜されます。まわりくどい言い方ですが初心者はレバーレッジで株をやってはいけません。楽天フリマは本当に楽しいですね、・・・お金が有れば。しかし、フリマで良い物を安く買おうという選択こそ資産家になる素質が有るのです。そういう事もあってここにホームページを開設しました。過去のエッセイを読みたいなあという方はアパマンプラザさんのホームページを見てください。とにかく1人でも多く億万長者になって楽天で楽しんでほしいと思います。日本ではファイナンシャルプランナーというとだいたいどこかの企業のお抱えで自社の商品を上手く売りつけるというケースが多いのですが、私は投資に関してどこにも雇われていませんので、そういう事はしません。他人の不幸を喜ぶような日本社会で他人にノウハウをただで教えるなんて夢のような事をと思う方もいるでしょう。そう、私は誰にもやさしい仏さまではありません。資本主義社会で競うからには競争相手に情けはかけません。ただ、向上心の有る人に将来1人でも多く華僑や印僑のように世界の日本人として活躍してほしいと思うのです。いずれ、この国は二流になり世界から見向きもされなくなるでしょう、その時何処に住んでいても一流の日本人として武士道のような良き日本の伝統を世界に発信してほしいと思うのです。ちょっと格好いい話ですが、二流国の人がいかに軽んじられるか欧州でいつも目にしてきました。逆に私は日本人として先人の努力のおかげでとても良い思いができて幸せでした。だから、後進の為に何かできる事をしたいと思うのです。もちろん既に世界で活躍している日本人はたくさんおられます。私はそういう非常に優秀な人の為にこれを書いているのではありません。もっと普通の人にどんどん資産家になってもらい海外の普通の人達と草の根で繋がりを深めてほしいのです。現に私の英国での出向先の部下だったﾘｰ君は英国の不動産ﾌﾞｰﾑで5億万長者になりました。当然ですが現在親日家である事はいうまでもありません。一期一会、人間の一生なんて何がどうなるか本当にわかりません。これを読まれたのも何かの縁です、お金は賢く使って資産家になって人生を楽しみましょう。

Jan 26, 2005

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歴史の研究1

人間の経験というのは本当に面白いものです。ﾊﾞﾌﾞﾙﾊﾞｰｽﾄ後に成人した世代はあのﾊﾞﾌﾞﾙの事を知らないのです。次の世代は同じ過ちを繰返すと言われていますが、こういう現実を目にするとさもありなんと思えてきます。ﾊﾞﾌﾞﾙの時、ｻﾗﾘｰﾏﾝのﾓﾗｰﾙが失われたわけですが、この原因の一つは商店街の八百屋・魚屋が借地権を3億円で売って買い替え特例で世田谷等の高級住宅地に引っ越したからです。そう3億円、一流企業に40年勤めあげた時の生涯賃金が一夜にして生まれたのです。こんな例を目にしてｻﾗﾘｰﾏﾝがまじめにやってられるかと思ったのは当然です。さて、3億円の不動産を仲介した不動産屋にいくらの手数料が入るでしょうか。3%で900万円です。一件扱って900万円笑いが止まりません、そして、皆が上がる前に買おうと焦るものだからどんどん売れました。厚木あたりでも不動産屋の若造がBMWの5ｼﾘｰｽﾞを営業車の白いｶﾛｰﾗのように使っていたものです。それまで都内で700万円で分譲されたﾜﾝﾙｰﾑﾏﾝｼｮﾝもまたたくま間に3,500万円になりました。NHKのﾊﾞﾌﾞﾙ特集で不動産屋の親爺が言った言葉を覚えています。『不動産は金融商品です。』その後、都内の地価が上がり過ぎて投資ﾏﾝｼｮﾝは郊外に出て行きます。結局首都圏は厚木まで、そして博多をはじめとした地方都市まで広がりました。この時、厚木で2,000万円、小さな地方都市で1,500万円程度でした。信じられないでしょうが、一戸建ては新宿へ50分と言って厚木で1億円まで行きました。世田谷など2億円、3億円なんてしたものです。最近、転職の為に世田谷の自宅を手放した知人が当時郵便受けに入っていた2億円で売りませんかというﾁﾗｼを真剣に検討していたら良かったなあと半分冗談で言っていましたが、あの時売った人は億万長者になりました。数年前埼玉の畑から1億円入ったｸｰﾗｰﾎﾞｯｸｽが出てきて話題になりましたが、土地を売った埼玉の農家には数十億円のお金が転がり込んだという話です。今から思うと、ﾜﾝﾙｰﾑﾏﾝｼｮﾝを購入するという事はとても投資と呼べるしろものではありませんでした。正に値上がり益を目的とした金融商品で、真っ赤の収益の代償として税の還付が付いていました。そして、1991年ﾏﾙｺｰの破綻でﾏﾝｼｮﾝ投資は終焉をむかえます。ただ、地価が再び上昇するのではないかという皆の期待が有り価格自体は1/2になった後1998年の銀行の破綻まで続きました。しかし、結局銀行の破綻～不良債権の処理となり、価格は更にじりじり下げて現在に至っているのです。現在の価格はだいたいﾋﾟｰｸの1/3～1/5です。出遅れて指をくわえて見ていた青年だった私はﾏﾙｺｰの米国不動産ではまりました。ただ、損失額からすると米国の不動産を失った人も国内で自宅を買った人もｷｬﾋﾟﾀﾙﾛｽは賃金に比較すると途方も無く大きなものになりました。この時自宅を買った人も皆数千万円のｷｬﾋﾟﾀﾙﾛｽを抱え込んだのです。これだけのｷｬﾋﾟﾀﾙﾛｽを背負い込んでどうして明朗でいれるでしょうか。これが、今日の日本社会の根暗の主犯格と言うところでしょうか。正直、競売を見つけてｷｬﾋﾟﾀﾙﾛｽを減らす事ができると気付いた時の私の嬉しかった事、最後に背中の十字架がなくなった時本当に肩の荷が降りたと安堵したものです。若い皆さんはこういう話を聞いても実感がわかないでしょう。私も正直ここまで下がらなくても良いんじゃあないのと思うのです。何度も言っていますが西洋社会はﾊﾞﾌﾞﾙの時の日本に相当する価格まで上がっているのです。この不均衡は非常に理解に苦しむところです。その上、日本はこれで下げ止まったわけではないのです、更に下がると言われているのです。価格は需給ﾊﾞﾗﾝｽで決まりますから、現金がほしくて売りたい高齢者、ｷｬﾋﾟﾀﾙﾛｽが有って買えない中年、将来の事を考えた事も無いぬるま湯の青年という図式が成立しているのだと思います。当分この図式は変わりそうにありません。おそらく、後20年して歴史を知る当事者のほとんどがあの世に行った時、もはやﾊﾞﾌﾞﾙ後ではないと宣言されるはずです。そして、今度は経済2流国としてﾊｲﾊﾟｰｲﾝﾌﾚの洗礼を受けるに違い有りません。それに比べれば、現在はまだ良かったなあと懐かしまれる過去の1ﾍﾟｰｼﾞなのかもしれません。

Jan 25, 2005

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