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大家デビュー　in 2007

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今週はセミナー三昧

やっと本業が一息ついたので明日、明後日と二日続けてセミナーに参加することにしました。　22日　緊急！銀行決算期向け、オーバーローン＆キャッシュフロー案件23日　城南3区に新築RCデザイナーズ1棟マンションを持とう！いずれも健美家さんに出ていたセミナーです。このプチバブルのような状況で、すぐ買えるような情報はあまり期待していませんが、まぁ、動かないと何も始まりませんから。　種を蒔いておく感じですかね。24日夜は、業者さんと面談だし、久しぶりの不動産三昧です。 3区とは言いませんが、最終的には城南に一棟持ちたいです。品川区と大田区も全然ありです。（大田区生まれなので贔屓目です）千川3号の一室は明日から入居になります。今回は塗装もクリーニングも今一つの出来だったので、両方（違う業者さん）ともやり直していただきました。すっかり綺麗になったので入居者さんも喜んでくれるでしょう。やっぱり自分の目で確認しないと安心できませんね。遠距離物件の難しさの一つだと思います。よろしければクリック宜しくお願いいたします。人気blogランキングへ不動産投資の健美家

2014.01.21

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捕らぬ狸の皮算用

前に書いた更新料ですが、まさしく捕らぬ狸の皮算用でした。5室のうち4室更新で更新料は平均85,000円×4室× 1/2（管理会社と半々）で＝170,000円のプラス。退去部屋の原状回復費大家負担分が-50,000円。管理会社の手数料が半月分で-43,000円。（礼金の1ヶ月は客付の仲介会社へ）　10日分の空室ロスが91,000円×1/3で約-33,000円。totalで-126,000円。差引はわずかプラスの44,000円でした。20万の臨時収入の予定がとほほです。まぁ、空室が10日で済んでラッキーでしたね。　1ヶ月空いたら完全にマイナスでした。次回の更新時は、更新料をとるか、取らないかよく考えないといけません。よろしければクリック宜しくお願いいたします。人気blogランキングへ不動産投資の健美家

2014.01.20

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不動産投資は儲かるのか？　6年半を検証する

不動産投資を始めて約6年半。本当に儲かっているのかを個人のB/Sから検証してみます。札幌1号購入前の2007年7月のB/Sはこんな感じでした。資産現金：約500万　（いい年して500万しか持っていませんでした　爆）株式等金融商品時価：約1570万自宅マンション：約2800万　（売却時価格を簡易的に利用）合計4,870万負債自宅マンション住宅ローン：1,380万自動車ローン：110万合計：1,490万ネット・アセット：3,380万そして現在のB/Sは？資産現金：3,700万株式等金融商品時価：約1,430万東中野2号：8,700万（簿価）千川3号：10,800万（簿価）合計：24,630万負債東中野2号ローン：8,000万千川3号ローン：8,270万自動車ローン：140万合計：16,410万ネット・アセット： 8,220万6年半のネット・アセット増加額：4,840万1年あたりの増加額は約740万。1年あたりの給与からの貯蓄額が約450万なので不動産からは300万弱です。4,840万の増加だと儲かっているような気がしますが、分析するとしょぼい結果ですね。ただ、不動産の資産計上額は簿価をつかっているので、実際にはもう少しネット・アセットは増えると思いますが。（間違いなく簿価以上で売れるという根拠の無い自信です。爆）不動産投資を始めて良かったのは、給与からきちんと貯蓄をするようになったことですね。　だって3億近く（最大時）も借金があったら、怖くて使えないです。爆結論：不動産投資悪くないけど本業で稼ぐほうが手っ取り早いですよろしければクリック宜しくお願いいたします。人気blogランキングへ不動産投資の健美家

2014.01.15

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入居者のリテンションには収納が有効かも？？

千川3号の賃貸部分には２つのタイプの部屋があります。　約27平米で大き目なWICがある部屋が4部屋と約28平米で小さなクローゼットのみの2部屋。ちょうど竣工から2年ですが、今まで退去の2部屋はいずれも収納が少ない部屋のほうです。　まだ、サンプルが少なすぎて、結論を出すには早すぎますが、収納が大きいと他に移りにくくなる気がします。ワードローブもチェストも必要ないので部屋がすっきりしますし、この位の大きさでWICがついている物件は多くないですから。以前に床下全体にに収納があるRCの賃貸マンションを見せてもらいましたが、これは有効だなと思いました。音の問題も防げますしね。ただ、高さの問題があるので10メートルに4層を建てようとする場合など到底無理ですけどね。　その後、あまりこの会社のこと聞かなくなっちゃいましたけど、まだあるのかな。よろしければクリック宜しくお願いいたします。人気blogランキングへ不動産投資の健美家

2014.01.14

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新築案件流れました

昨年11月に買い付けを入れていた江東区の新築S造８％の企画は完全に流れました。なんとその候補地に500万も高い買い付けが入ったらしいです。　唖然です。江戸川区寄りの江東区で坪150万超え（商業地域ではありません。）　とてもついていけないです。こういうときは、買うなのサインだと思うことにしています。都銀で9割融資がつくことがわかったので良しとします。　でも金利は思ったより高かったですね。あと変動より10年固定の融資可能額が多いのはなんでだろう。そんなの聞いたことがないです。よろしければクリック宜しくお願いいたします。人気blogランキングへ不動産投資の健美家

2014.01.08

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デザイナーズは男にモテル！

今月末から来月中旬に6戸中5戸の更新を迎える千川3号ですが、3戸は更新、1戸は未定、残念ながら1戸は退去となりました。その退去の1戸（年末に退去済み）ですが、本日既に申し込みが入りました。　年末に募集を開始してあっという間の申し込み。　他にも申し込みが入りそうだったとのことで、うれしい反面、家賃安すぎるんじゃねという思いもあります。　残念ながらまた男性ですし・・・。　ほんとデザイナーズは男にモテます。　考えてることは手に取るようにわかりますが。爆家賃は1/12までもらっていますので約20日間の空室ロス。とりあえず想定通りにいってよかったです。　やはり竣工時期は結構重要ですね。しばらくは更新もそのタイミングですから。以前はそこまで考えていませんでした。よろしければクリック宜しくお願いいたします。人気blogランキングへ不動産投資の健美家

2014.01.05

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2013年を振り返る

明けましておめでとうございます。本年も宜しくお願いいたします。2013年は不動産投資に関してはいい年だったような気がします。年初にたてた目標は以下の2点。•3棟26室の入居率を95％以上にする。（札幌次第かな）•現金を最低1000万増やす。（給与からの貯蓄も含みます）入居率に関しては以下の通りにクリアしました。札幌1号　　91.6％　一室がなかなか埋まりませんでしたが、退去が2戸と少なかったため東中野2号　100％　　サブリース千川3号　　98.6％　1室１ヶ月のみの空室合計 96%現金資産も札幌の健闘のおかげで1100万ほど増加で目標クリア。（札幌1号売却による増加は含まず）札幌1号売却で債務も8200万ほど減少し、財務状態も少し改善しました。それよりも築６年を超え、埋まりにくくなってきた札幌１号をプラスで売却できたことで精神的にかなり楽になりました。2014年は東京で物件を１棟増やしたいのですが、この建築費の高騰を考えると新築は難しいかもしれません。　中古物件も過熱気味なので様子見が妥当ですかね。　株と一緒で買うタイミングが大事だと思います。。　チャンスがあるとすると消費税が10％まで上がった後かもしれません。　とにかく慌てずにいい物件が出た時だけ動こうと思います。ということで今年の目標はただ一つ、現金資産を900万以上増加させること。　よろしければクリック宜しくお願いいたします。人気blogランキングへ不動産投資の健美家

2014.01.01

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