不動産税金万全対策！

Q：私が所有する建物及び土地(売却価額：建物Ａ1,000万円、土地Ａ3,000万円)を、ある人の建物及び土地(売却価額：建物Ｂ700万円、土地Ｂ3,300万円)と交換したのですが、交換の特例を適用できますか？


A：交換の特例を適用するためには、交換において譲渡を行う資産と取得を行う資産は同種の資産であることが必要です。ゆえに、土地と土地、建物と建物の交換がそれぞれなされたものとし、交換の特例の適用要件に合致するかどうかを考えることになります。
土地と建物の両方が適用要件に合致していれば、あなたは両方の譲渡に交換の特例を適用することが可能であり、どちらか一方が適用要件に合致していれば、合致している固定資産の交換に交換の特例を適用することができます。

1.交換の特例を適用できるか
固定資産の交換の特例を適用するための要件の一つが、交換において譲渡を行う資産と取得を行う資産が同種の資産であることだといえます。そのため、ご質問の事例においては、土地と土地、建物と建物の交換がそれぞれなされたものとし、交換の特例の適用要件に合致するかどうかを考えることになります。
ちなみに、取引の契約金額が土地・建物一括の金額になっているときには、合理的な方法によって土地・建物の売却価額に按分して、これらのことを考えます。

(1)土地部分
　土地Ａと土地Ｂの差額300万円≦3,300万円×20％
したがって、交換譲渡資産の時価と交換取得資産の時価との差額がこれらの時価のうち高い方の価額の20％以内であることという要件に合致します。
　　また、交換取得資産を交換譲渡資産の交換直前の用途と同じ用途に用いることとの要件に関しては、土地Ａも土地Ｂも建物の敷地の用に供されていることから、共に宅地であるということができ、この要件に合致します。
　　このほか、交換譲渡資産と交換取得資産は各々の所有者の所有期間が1年以上であること、交換取得資産は交換の相手が交換目的で取得したものではないこととの要件にも合致すれば、土地部分については交換の特例を適用することができます。

(2)建物部分
　建物Ａと建物Ｂの差額300万円＞1,000万円×20％
それゆえ、建物については交換譲渡資産の時価と交換取得資産の時価との差額がこれらの時価のうち高い方の価額の20％以内であることという要件に合致していませんから、交換の特例を適用することはできません。ゆえに、建物Ａの売却のみを行ったものとし、所得税の計算をします。
　　ちなみに、もしこの要件に合致しているのなら、上記1(1)と同様に、他の要件に合致するかどうかを考えます。交換取得資産を交換譲渡資産の交換直前の用途と同じ用途に用いることが要件の一つとなっていますから、建物Ａを居住用として使っていたのであれば、建物Ｂも居住用として使うことが必要です。

2.相手方が第三者でない場合における注意点
親子間や、役員と会社の間でも、交換の要件に合致すれば、交換の特例を適用することができます。ただし、低額譲渡を気に留めることが重要です。

(1)親子間の交換の場合
　親が土地(時価3,000万円)を、子供の土地（時価2,000万円)と等価交換した場合、親子の土地の時価の差額は、次の通りです。
親子の土地の時価の差額1,000万円＞3,000万円×20％
ゆえに、交換譲渡資産の時価と交換取得資産の時価との差額がこれらの時価のうち高い方の価額の20％以内であることという要件に合致しませんから、交換の特例を適用することは不可能です。そのため、親は3,000万円の土地を、子供は2,000万円の土地を売却したものとされ、譲渡所得に対する課税が行われます。また、その差額1,000万円は親から子供へ贈与されたものされ、子供に贈与税の課税が行われます。

(2)役員と会社の間の交換の場合
　役員が会社に対し、時価の2分の1未満の低額によって不動産の譲渡をした場合、時価相当額による譲渡がなされたものとみなされます。上記2(1)と同様に、交換の特例を適用することは不可能であり、かつ役員から会社に寄附があったものとして、会社に認定課税がされることとなります。