不動産税金万全対策！

居住用財産である建物や敷地、いわゆるマイホームの売却を行い、利益が発生した場合にも、他の資産を売った場合と同じように、所得税の課税が行われます。
しかしながら、マイホームという財産の特徴により、次の二つの特例を適用することができます。
・譲渡所得の計算上、3,000万円の特別控除を適用することができます。
・その所有期間の長短に応じ、所得税額の計算上、軽減税率を適用することができます。
本問では、上記のうち3,000万円控除に関して説明を行います。

1.マイホームを売った場合における所得金額の計算方法
マイホームを売った場合における譲渡所得の金額は、次のように計算します。
譲渡所得金額＝譲渡価額－(取得費＋譲渡費用)－3,000万円の特別控除
それゆえ、例えば、敷地と家屋併せて5,000万円で売り、取得費は5,000万円の5％、譲渡費用は20万円である場合には、譲渡所得金額は次の通りになります。
5,000万円－(5,000万円×5％＋20万円)－3,000万円＝1,730万円

2.税務上3,000万円の特別控除を適用できるかどうかの検討
賃貸用マンション等の、マイホームではない不動産を売った場合、3,000万円の特別控除を適用することは不可能です。ゆえに、税務上、いかなる場合がマイホームを売った場合に含まれるのかに関して、詳細が定義付けられています。したがって、次の(1)～(5)の要件に合致するかどうかの確認が必要です。

(1)マイホームを売った場合とは
　マイホームを売った場合とは、ご自分が居住している家屋を売った場合、又は家屋と共にその敷地や借地権を売った場合のことです。所有期間の長短は、問わないのが原則です。
　そして、次のような家屋を売却しても、この場合におけるマイホームとはいえません。
・この特例を受けることのみを目的に入居したと認められる家屋
・居住用家屋を新築する期間だけ仮住まいとして用いた家屋その他一時的な目的による入居が認められる家屋
・例えば別荘のように、主として趣味、娯楽又は保養を目的に所有する家屋

(2)住まなくなったマイホームは除外されるのか
　ア．単身赴任等の特殊な事情によって、一時的に住んでいないマイホーム
　　　単身赴任や転地療養等のために他の場所に居住している場合においても、配偶者等が以前と変わらずその家屋に居住していて、自らの単身赴任等の事情が消失したときは配偶者等と一緒にまたその家屋に住むことを予定しているならば、ご自分にとっても居住用家屋であるとの取り扱いが行われ、マイホームに含まれます。
　　イ．単身赴任等の特殊な事情がない場合
　　　過去に居住していた家屋や家屋と共にその敷地等を売却する場合においては、居住しなくなった日から3年目の年の12月31日までに売却することが必要です。
　　　居住していた家屋又は居住しなくなった家屋の取壊しを行って、その敷地を売却する場合においては、次の二つの要件全てに合致しなければなりません。
　　・その敷地の譲渡契約が、家屋の取壊しを行った日から1年以内に締結され、かつ、居住しなくなった日から3年目の年の12月31日までに売却すること。
　・家屋の取壊しを行ってから譲渡契約の締結日まで、その敷地を貸駐車場等のその他の用に供していないこと。
　ウ．災害により家屋が滅失している場合
　　　その敷地を居住しなくなった日から3年目の年の12月31日までに売却する必要があります。ただし、東日本大震災で滅失した家屋に関しては、災害があった日から7年を経過する日の属する年の12月31日までです。

(3)誰に売るのか
　親から子へ、夫から妻へ、社長から社長の会社へ売却を行う等、売り手と買い手の関係が、親子や夫婦といった特別な間柄であってはなりません。

(4)近年にマイホームに関する特例を適用していないか
　売った年の前年及び前々年に、この特例や、マイホームの買換え・交換の特例、マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例を適用していないことが必要とされます。

(5)他の特例を適用していないか
　売却した家屋や敷地について、収容等の場合の特別控除等の他の特例を適用していないことが必要とされます。

3.適用するための手続き
この特例を適用するには、一定の書類を添付して、確定申告をすることが必要です。