Manachan's World－東京下町日記

私は子供の頃、学校の先生から、｢借金は良くない｣と教えられた記憶があります。

でも、大きくなったら、ガッコのセンセだって、みんな、大きな借金をこさえてマイホームを買っていたことに気づきました。

今の私は、借金が良くないなんて、これっぽっちも思っちゃいません。その証拠に、複数の国で借金して、不動産を買っております。

一時期は、陸軍中野予備校のゲゲーベン(死語)みたいに、｢億の借金を持つ男｣でした。さすがに今は、借金をずいぶん減らしてきましたが･･･。

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では、学校の先生は、なぜ借金して家を買えるんでしょうか？それは、｢属性｣が良いからです。

属性とは、金融機関などでよく使われる言葉で、お金を借りる人の社会的信用度や経済的安定度を意味します。

金融機関にとって、属性が良い人というのは、たとえば一部上場企業の社員や、公務員のように、収入や雇用が安定し、大金を貸しても非常に高い確率で返してもらえると期待される人のことです。属性が良ければ、それだけ多額の住宅ローンを組めたり、ローンの利子も優遇してもらえる可能性が大といえます。

家を買う時だけでなく、借りる時にも、｢属性｣が問われます。

大家さん(家主、オーナー)にとって、属性が良い人とは、金融機関と同じく、安定した堅い勤め先で働く人とか、あるいは一流大学に通う学生などが挙げられます。

逆に、一般に属性が低いとされるのは、アルバイトやフリーター、零細自営業者、母子家庭、生活保護者、外国人など･･･そうした人たちに間貸しするのを露骨に嫌がる大家さんも大勢いますし、間貸しするにしても、連帯保証人をつけたり、家賃保証保険に入らせたりして、ハードルを高くするのが世の常といえましょう。

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とは言うものの、世の中は変わるものです。今では、家を貸し手と借り手の力関係が、完全に逆転してしまいました。

戦後の日本は、バブル期に至るまで、ずっと住宅不足が続いたため、｢大家優位｣の時代でした。｢(家を)貸してやる｣、｢住まわせてやる｣みたいなタカビーな(死語)態度の大家も少なくなかったのです。

ところが、バブル崩壊後の低成長時代、人口減少時代を迎えて、今の日本では、人間よりも彼らを住まわせる住宅の方がずっと多くなってしまいました。今や全国平均で、賃貸住宅の空室率が１３％を超えるそうです。東京を含めてその数字なのですから、地方都市の空室率の高さは、推して知るべし。

そして、経済構造の変化により、日本の人口のなかで、｢低属性｣とされる人々の割合も確実に増えています。

だから、いまの時代、大家は、｢属性が良い人でないと貸さない｣みたいなことは、言っておれない。逆に、自腹でリフォームしたり、礼金・敷金ゼロにしたり、１か月分の家賃をタダにするなどして、｢借りていただく｣。そんな時代になったのです。

最近では、賃貸マンション更新料訴訟が知られていますが、これも、力関係が｢大家＜賃借人｣となった時代を象徴する出来事といえましょう。

これからの時代は、家を借りる側が大家を選ぶ。ある意味、｢大家の属性｣を問うようになってくるような気がします。

もちろん、賃貸物件に住まうかどうかを決めるのは、立地や間取り、設備内容、デザインといった要素が最も大きいわけですが、

副次的な要因として、大家の属性も問われる。つまり借り手が、｢この大家の物件だったら、お金を払っても住みたい｣と思うかどうか？それが、これからの住宅余りの時代、満室経営できるかどうかを左右するような気がします。

では、借りる側の立場からみて、望ましい大家の属性とは何か？

・借り手が住みやすいように、細かいところまで配慮してくれる。
・建物や設備の不具合の相談に、迅速に対応してくれる。
・家賃支払いの相談にも乗ってくれる。
・借り手の属性に過度にこだわらない。
・礼金、二度目以降の更新料など、納得感の薄い出費を要求しない。
・家賃滞納や室内汚損、近隣トラブルなど、想定される問題に対するルールを明確化できる。
等々・・・



逆にいえば、上に挙げたことを実践できない大家は、早晩、日本の賃貸市場から淘汰されるでしょう。

実際は、特に年配の大家を中心に、未だに古い時代の｢大家優位｣の感覚を引きずっている者が多いようです。たとえば、立地や物件内容に大して競争力がないのに、借り手の属性に異常にこだわる、礼金２～３ヶ月は当然支払うべきと思っている、何も配慮しなくても、借り手がついて当たり前と思っている･･･そういう大家は、真っ先に淘汰されることでしょう。

逆に、全体に占める割合は少数ながら、物凄く熱心に勉強している大家さんもいて、成功者は彼らのなかから出ているようです。