素麺の夫婦で不動産投資～日曜劇場～

皆様こんばんは。

夏野家経理部長、夏野素麺でございます。

多くの企業が半期決算を迎える

9月末を控え、いよいよ

噂されていたあ～んな企業や、

予想もしていなかったこ～んな企業の

倒産話が相次いでおりますが、

大家の皆様にとって衝撃が大きかったのは

やはりリ○ラスの倒産でしょう。

滞納家賃を保証する会社が

保証家賃の支払いを滞納する

という笑えない笑い話

が起こっていたわけですね。

保証会社を選ぶときは

・保証会社自体の財務健全性

・その会社の他の事業内容

などもよくよく検討しなければならないと

考えさせられた一件ではあります。

さて、今週のテーマは

「小さくすりゃいいってもんじゃない！

　～流動性と不動産投資（その２）」

ということで、流動性を高めたことが

パニックの一要因となった、

サブプライムローン問題を切り口に

お話を始めたいと思います。

皆様もよく耳にする

「サブプライムローン」とは、

米国の低所得者向け住宅ローンのこと。

金融の世界では、ローンを証券化する

ということが頻繁に行われています。

ごくごく簡単に言うと、

「ローン債権5億ドル」を

「ローン元本返済と金利を受け取る権利100万ドル×500本」

に分解して売り出すわけです。

サブプライムローン債権5億ドルそのものだと

踏み倒されるリスクが高いので

値を下げないと誰も買ってくれないのですが、

証券化して1本あたりの金額を下げると

「1人あたり100万ドルならま、いっか～」

とみんな買ってくれるわけです。

証券化されたといっても、サブプライムローンの

貸倒リスクがなくなったわけではないんです。

貸倒リスクによって下がった値段を

流動性を高めたことで穴埋めしている

だけなのですから。

しかし、このサブプライムローン証券を

組み込んだ金融商品は広く取引されるようになり、

世界中に地雷をばら撒いた状態

になったわけです。

そして、準備が揃ったところでいよいよ

サブプライムローンの回収不能が続々登場！

と相成ったわけです。

その結果、

サブプライムローン証券化商品の貸倒リスクが

表に出てしまい、

それまでは「小額だからま、いっか～」

というノリで流動性が高かったのに、

みんなが「いらんいらん」と言うようになったために

流動性が剥げ落ちてしまったわけです。

つまり、

貸倒リスクの増大＋流動性の急激な低下

で、

・サブプライムローン組込金融商品をたくさん持っている

　金融機関の信用力が低下

・ローン証券化商品はどこでどう組み込まれているか

　実態把握が難しい

で世界中がみんな揃っての金融不安につながった、

というのがサブプライム問題の一側面であります。

さて。

一介の個人不動産投資家のブログにもかかわらず

随分とワールドワイドなお話をしてしまいましたが、

それじゃ結局我々個人不動産投資家と

流動性プレミアムの関わりって何かいな？

というお話です。

読者の皆様も、投資方針を決める時にも、

流動性プレミアムについての態度というものを

おそらく無意識的に考えているのではないかと思います。

というのは、

１．一生手放す気はないから、他人が手を出さないような

　物件を高利回りで手に入れる

とか、

２．何年に1度かは所有資産を入れ替えるため、

　いつでも買ってもらえる物件を手に入れる

といったことを考えているはずだからです。

１．の考え方ですと、流動性が低い分、

安く買える物件を買う、

２．の考え方ですと、流動性プレミアムの分だけ利回りが

下がることを覚悟して買う、

ということですからね。

このように無意識的に考えていたことを

意識的に考えて、

自分が現在所有している物件との

バランスなども考えてみると、

本当に自分が次に買うべき物件が

どういう物件なのか、

だんだんと見えてくると思います。

今、夏野家もそれを考え、

毎日が緊急家族会議中なのであります。

さーて、来週の素麺日曜劇場は、

これまた時事ネタでテーマを

鋭意考案中であります。

来週もまた、見てくださいね～！