武田つとむファイナンシャルプランナー事務所　岩手 盛岡駅前

[マイホーム] カテゴリの記事

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• オリックスや楽天も？

  プロ野球のお話ではなく、住宅ローン・・です。「長期住宅ローン」にノンバンクが次々参入します。これまでのノンバンク14社に、3月1日からオリックスが参入しました。住宅金融公庫との長期固定の提携ローン、フラット35。楽天も10月に参入するそうですよ～。3月の金利水準、最低レベルはＳＢＩモーゲージと全宅住宅ローンです。　　　　　　　　　（ひも付きは除く）オリックスはちょっと高め？（手数料は安い）具体的な比較のため、試算してみました。融資額1,000万円を30年返済の場合・・ＳＢＩモーゲージまたは全宅住宅ローン　・金利　2.591％　・手数料2.1％　・返済月額　39,986円　・融資手数料　210,000円　・支払い総額　14,843,294円（手数料込み）オリックス　・金利　2.641％　・手数料1.89％　・返済月額　40,249円　・融資手数料　189,000円　・支払い総額　14,921,291円（手数料込み）ご参考に・・どうぞ。

  2006/03/02

• 住宅ローンの申込み。

  「フラット35の申込み用紙をお願いします。」顧問会員のＫさん（40代男性）から電話です。受話器をカジっているんじゃ・・？・・ひどい・・・声です。風邪をひいてしまったようですが、電話は職場から・・です。今年のマイホーム建築に向けて住宅ローンの内定を得ておきたい・・。うちの事務所の顧問会員ですから、住宅ローンの選択は全期間固定金利です。まちがっても「3年固定1％！」なんていうモノには引っかかりません。「フラット35」は金融機関のほか、ノンバンク14機関が扱っています。同じ「フラット35」でも、扱う機関によって大きく金利が異なります。（銀行は金利バカ高！）2月時点で最も低い金利は、2.461％3機関が横並びです。　1　日本住宅ローン　2　ＳＢＩモーゲージ　3　全宅住宅ローン1はひも付き（住宅メーカー）で対象外。2か3から選択することに・・。（条件は同じ）3の全宅住宅ローンは、不動産業界の関連機関です。銀行窓口のローン受付けの役割を全国の不動産屋さんが行ないます。うちはＦＰ事務所であり、普通の不動産屋さんのように不特定多数を対象に取引き行なうことはしていませんが、宅建業登録はしてあるので、全宅住宅ローンの申込み窓口になることはできます。明日、Ｋさんへ資料を送ります。おだいじに・・Ｋさん。

  2006/03/01

• 200万円値上げ？

  「売主さん、2,500万円で売りたいそうです。」顧問会員のＴさん（30代男性）が広告で見つけた中古住宅（2,300万円）のお話です。週末に内部を見せてもらおうと、仲介の不動産屋さんに私が連絡しました。そうしたら、冒頭のお話です。広告を出してすぐ反応があったので、売主さん、勘ちがい？「もっと高く売れるんじゃ・・？」ホントに勘ちがいです。2,300万円でも高い・・・です。（落雪でカーポートやテラス屋根が崩壊）不動産の売買では色々なことが起こります。私とＴさんの作戦会議。「見学中止、放っておきましょう。」「不動産屋さんには、同地域の別の物件を・・。」・・ということで、様子を見ることに・・。売主さんが元に戻れば、折衝へ。そうでなければ、この話はお終い。並行して、他の物件を探していきます。

  2006/03/01

• お父さんが家を・・・。

  「お父さんが家を建てるって・・聞かないんです。」午前中に突然相談に訪れたのは、Ｙさん（50代女性）です。先月のマイホームセミナーに参加された方です。（岩手県森林組合連合会 主催）定年を過ぎ、3年間だけの職場についているご主人は62才です。そのご主人が、自宅から離れた所のニュータウンに土地を購入しました。家を建てようと熱くなっています。「この自宅を売ればなんとかなる。」住宅会社も銀行も、あおっています。当然です。住宅会社は受注で儲かります。銀行はローンの利ざやで儲かります。奥さんは不安です。自宅がそのような価格で本当に売れるのか、これから年金収入だけになるのに、やっていけるのか・・・。ライフ･プランニング、リタイアメント・プランニング、しっかり見通しを立ててからかかりたいですね。見通しが立たない場合は、「止める」という決断も。後日、お父さん（ご主人）を伴なっておいでいただくことに・・・。

  2006/02/28

• 女性向け住宅ローン

  マンションを購入する女性が増えていますが・・、気を付けたいことが2つありますよ～。金融機関は新たな顧客層の取り込みをしようと、争って色々な企画を・・。各種サービスの割引特典や保険などをつけて、通常の住宅ローンと同水準の金利に・・。１「将来もし結婚したら、貸して　　　その賃貸収入でローンを返済する。」・・つもり。　そんなに甘くないですよ～。　・買った時点のレベルの家賃が取れることはない。　・借り手の入退去時に数ヶ月のロス（家賃が入らない）　・室内補修の費用負担（数か月分の家賃がパアに）　・将来のマンション全体の補修・建替えの費用負担。２「お得な住宅ローンが色々出てきたから　　　この機会にぜひ検討・・。」・・してみたい。　銀行が提供する住宅ローンは、　特典がいっぱいで魅力的！　・・なんて能天気はダメ。　一生を左右します。ローンの本質を検討しましょう。　・これから先、金利が上がることを前提に考える。　　固定金利期間が短いローンを選んではいけない。　　全期間固定で考える。（金利上昇観測はもう常識）　　⇒　特典付きローンに全期間固定金利は無い。早まってはいけませんよ～。人生は長いですよ～。取り返しのつかない大きな損・・をしないように・・・。

  2006/02/25

• 3月までにしておく？

  「3月までにやっておいた方が得なことって？」午後は、Ｋ市のＡさんご夫婦の相談です。　　　　（スポット相談：2時間まで3,000円）これから土地を購入して自宅を建築予定です。不動産業者がこれから宅地造成する1画を購入するため交渉中・・。今日の相談。・土地取引に係わる注意点や慣習・常識・・など。・住宅ローンの選択の考え方・・。その中での質問。「3月までにやっておいた方が得なことはありますか？」　（年度変わりで損得が発生することがあるかどうか）答え。　大部分の制度は暦年を基準にしているので、　区切りは3月ではなく、12月・・と考えましょう。　☆固定資産税　　土地の固定資産税は、更地と住宅付きで6倍の差です。　　土地購入は今年で住宅建築は来年・・は損です。　　土地購入と住宅建築は同一年・・がお得。　☆住宅ローン控除　　控除上限額の総額は、年々減ります。　　業者のセールストークになっています。　　が、所得税があまり多くない人は、ほぼ影響なし。　☆子作り　　出産予定がお正月前後なら、がんばって年内出産。　　確定申告で、税率20％の人なら76,000円をゲット！　　親孝行な子ども・・です。　　(^^ゞＡさん、自分の所得税を知りませんでした。　(^^ゞマイホーム取得＝生涯を設計する・・のつもりで。税金・社会保険料を含めた家計の出費額は、きちんと把握しておきましょう。

  2006/02/25

• 自宅をリフォーム？

  太～い柱、梁（はり）に愛着が・・でも金額が。農家住宅です。・・・古民家。ご主人が定年退職します。この機会に家をリフォームするか・・？顧問会員のＫさんが、親戚を連れて来てくれました。リフォームを検討中のご家族です。奥さんと娘さんがお出でになりました。ある業者に見てもらったら、「新築するよりもお金がかかるかも・・。」どうするか、家族で思案中のようです。太～い柱、梁（はり）に愛着が・・でも金額が。収入は、奥さん・娘さん・息子さんの３馬力。現状の家族構成・収入を前提にしてはいけません。・・・で、Ｋさんに勧められて当事務所に。顧問会員の内容を説明しました。家計の現状診断（貯蓄・保険・不動産・相続等々）　　～プラン作成（キャッシュフロー表・グラフ）　　ここで住宅に出費することが、　以後の家計にどれだけのインパクトを　与えるか・・を見ることができます。　　その上で、住宅に関して　1　会員と相談してプラン原案作成　2　複数の業者に見積り依頼（競争入札）　3　会員が業者選定（契約立会い）　4　着工～完工　（立会い）競争入札することで、100万円でも200万円でも工事費を安く・・。今日お出でになれなかったご主人と相談してもらいます。

  2006/02/25

• 予定の住宅会社は、だいじょうぶ？

  分譲マンションだけでなく、一戸建ても保険？欠陥住宅の、補修や建替え費用を負担する保険。一戸建て住宅も、加入が義務付けられることに・・。　　　　　　　　　（国土交通省）今の国会で、宅建業法などを改正するようですよ～。現在でも売主は瑕疵（かし）担保責任といって、10年以内に欠陥が見つかった場合、補修や建替えをする責任を負っていますが・・。「業者の支払い能力」が心配されるわけで、いくら責任があるといっても、ヒューザーのように支払い能力が無ければ、購入者は救われません。「支払い能力の保証」　業者が倒産した場合　・(財）住宅保証機構の保証制度　・損害保険会社の瑕疵担保責任保険　・銀行が支払いを保証　　　　・同業者が支払いを保証　　　この保険料負担、中小業者にとってはけっこうな重荷になります。⇒　住宅保証機構の割引き制度（1割程度）　　を利用することに・・。それでも保証を受けられない売主は、市場から退場？財務基盤や信用力により、住宅会社の再編・淘汰が進みそうですよ～。これから・・という人、意中の住宅会社さん・・だいじょうぶ？

  2006/02/24

• 分からない事が多い？マイホーム取得。

  ありがとうございます。（嬉しくて涙が出そうです）Ｋ市のＡさんからのメールです。先日、住宅取得に関して顧問の依頼を受け、不動産業者・住宅業者が決定済みということで、丁重にお断りをした方・・です。「顧問会員」が、だめなら「スポット相談」でもいいから、相談に乗って欲しい・・。・・で、お受けすることにしました。それに対するお返事のメールに、冒頭の言葉が・・。明日、事務所にお出でになります。　　　「スポット相談」：2時間まで3,000円。　　　　　　顧問会員とちがい、資料作成や　　　　　　支援作業は、ありません。　　　　　　対面での口頭相談のみです。さしあたって、土地購入で不動産屋さんとのやりとりで、不安を感じているようです。そして、住宅ローンの選択。不動産やマイホーム、素人には分からない事が多いですよね。まだまっ白な時期、不動産・住宅の業者が決まっていない時期に依頼を受けていれば、フルパワーで支援業務をしたんですが・・。遠いところをお出でになります。「スポット相談」でも、しっかり対応しますよ～。

  2006/02/24

• せっかくのお話を、お断りしてしまった。

  「家を建てるのは、分からない事だらけで・・。」困っています。顧問になってください。・・という、ありがたいメールをいただきました。・・が、丁重にお断りのメールを送りました。新しく顧問会員になろうという方に・・。盛岡から南に50kmほどのＫ市にお住まいのＡさん。　2～3年前から、マイホームのための土地を　探していて、やっといいところを見つけ、　契約になりそう。　並行して、住宅見学を繰り返してきて、　依頼する業者もほぼ決定。・・という状況で、これから前に進めていく上で色々分からない事があるので顧問になってほしい。年間顧問料は12,000円で、お金持ちだけでなく、だれもが利用できる超低料金です。商品販売をしない、消費者サイドのFP事務所、これだけで食べていけるわけはありません。「顧問会員 12,000円」の条件は、たとえば建築案件が発生したら、当事務所とプランを打ち合わせて、複数の建築業者に競争入札をさせて、価格を圧縮、会員が業者を選ぶ・・・という作業をすることです。当事務所は、受注が決まった業者からコンサルタント料をいただきます。（見積り依頼段階で説明しておきます）これが大きな収益源のひとつです。今回の依頼では、不動産：決定済み、建築業者：決定済み・・・・・ということです。FP事務所としての支援業務で、ボリュームが大きいのは、「マイホーム取得支援」「相続設計・支援」「不動産運用設計・支援」などです。これらの業務を年12,000円でやって・・と3件ほど請け負うと、あっという間に事務所破綻！です。貯蓄や保険の見直しとは、別の次元のお話です。Ａさんには、たいへん申しわけなかったんですが・・。土地を探し始める・建物を見学し始める・・段階でご相談いただければ、全力投球できたんですが・・。ごめんなさい・・です。

  2006/02/22

• 住宅ローンはフラット

  「今年マイホームを建てたいんですが、　住宅ローンの手続きは、いつまでに何を？」顧問会員のＫさん（40代男性）からメールが入りました。住宅ローン「フラット35」についてです。ライフプランを作成する独立のファイナンシャルプランナー事務所としては、お勧めの住宅ローンです。（全期間固定金利）全国の金融機関が扱って・・いることになっています。が、私たち消費者には積極的に勧めていません。金融機関以外では、14の機関が現在扱っています。その中で最も低金利なのが、「全宅住宅ローン」と「ＳＢＩモーゲージ」です。全宅住宅ローンのフラット35の申込手続きについて説明します。事前審査から資金実行まで、最短で1ヶ月半です。まず「事前審査」があります。　記入・押印する資料　　・事前審査申込書　　・事前審査申込書（連帯債務用）　　・住宅ローン フラット35商品概要書　　・個人情報の取扱いに関する同意書　　・住宅ローン借入申込書⇒結果回答（約5営業日後）適合したら「借入本申込」をします。　記入・押印する資料　　・申込書（実印）　　・火災保険見積書・申込書作成依頼書　　・団信申込書兼告知書　　・口座振替依頼書（銀行印）　本人確認資料　　・運転免許証orパスポートの写し　用意する書類（役所・勤務先より）　　・住民票　（給与所得のみ）　　・特別徴収税額の通知書（支払い給与の総額記載）　　　　または住民税課税証明書等　（給与所得のみ以外）　　・納税証明書「所得金額用」および「納税額用」　　　　または住民税課税証明書および住民税納税証明書　用意する書類（主に建築・不動産業者より）　　・売買契約書（写）　または・請負契約書（写）　　・重要事項説明書（写）またはパンフレット　　・建築確認通知書（配置図・案内図付き）（写）　　・土地公図（写）　　・地積測量図（写）　　・不動産登記簿謄本（土地）　　・不動産登記簿謄本（建物）　　・住宅地図（写）　（土地が田畑の場合）　　市街化区域内　　・農地転用届出書または受理通知書（写）　　市街化区域外　　・農地転用許可書（写）　　　（敷地が仮換地の場合）　　・仮換地証明書及び仮換地図

  2006/02/21

• 半分の土地に新築？

  「売り地を半分だけ買って新築・・ってできる？」顧問会員のＴさん（30代男性）から電話が・・。先日、折衝してきた中古住宅の話が決裂しました。以来、二面対応で検討中です。　・広い一戸建て貸家　・中古住宅そこに、不動産屋さんの言葉からヒントを得て、「売り地を半分だけ買ってマイホーム新築」というグッドアイディア？・・を思いついたようです。総額をおさえるために・・・。マイホーム取得で、総額をおさえる方法　1 規模の小さいモノを購入　2 土地は購入しない　3 地理的条件をレベルダウンする　4 大手メーカーは対象から除外　5 住宅見積りは競争入札で　（すべてを・・ではなく、許容できるモノを選択）2は、借地に家を建てる・・ということです。資金を建物に集中できます。「定期借地」という方法が、浸透してきています。土地建物購入の場合の、6割程度の予算で取得できます。当然、住宅ローンの負担はかなり軽減されます。固定資産税等も、土地分の負担がありません。Ｔさんが電話で言っているのは、1・・です。ただし、元もとの売り地を半分に・・ということは、なかなか難しい場合が多い・・・です。中途半端に半分残された売主さんは、売りにくくなります。　⇒　最初から話にならない。　(^^ゞ　購入者が2人同時に契約・・の場合だけ、可能です。（ただし分筆測量・登記のコスト発生、買主負担）基本的には、元々の小さい土地を探す・・ということになりますよ～。

  2006/02/18

• 住宅ローン破綻へ？

  「家賃なみの支払いで家が建ちます。」・・？販売側である住宅会社の、よくある話法・・です。踊らされると、ローン破綻予備軍になりますよ～。住宅会社は、住宅ローンの返済がキツい・・という感じを持たれると、売れません。提案のしかたに工夫が必要です。なんとか返済できるかな・・と思わせることができれば、契約してもらえる確率が高くなります。民間金融機関（銀行等）は、住宅ローンの融資残高を増やしたくてたまりません。・・で、住宅会社と民間金融機関が提携して取り扱う住宅ローンは、お決まりのモノに・・・。「固定金利選択型の住宅ローン」民間金融機関も、2年･3年ていどであれば、食いつきのいい低金利の設定が可能です。住宅会社と民間金融機関の利害が一致します。3年固定金利 1％！このようなモノを基準に将来を考えると、とんでもないことになりますよ～。たとえば30年返済であれば、27年という大半の期間の見通しが立たなく・・。「そんな、急に金利が上がるなんて考えられない。」「金利が上がれば、景気がよくなって給料も上がる。」相談者が言います。・・・その根拠を訊ねると、「銀行の人が言ってました。」「住宅会社の人が言ってました。」金利上昇観測は、もう既定事実です。1％ 2％の上昇が私たちの家計に与えるインパクトは、とてつもなく大きいですよ～。今は高度成長期ではありません。景気といっしょに給料が上がる・・なんて幻想をもとに将来を設計してはいけません。全期間固定ローンの2％台は、充分に低金利です。これで支払いがキツいという人は、計画そのものに無理があります。　　　　レベルダウン　モ　カンガエナキャ　(^^ゞ　

  2006/02/18

• 住宅ローン 倉庫保存

  「顧問会員の、○○（地名）のＫです。」朝、電話で相談が入りました。岩手県の南部に位置する市にお住まいの、顧問会員のＫさん（40代男性）からです。　相談は3点。Ｋさんは今年、マイホームを建築予定です。　1 農地（畑）を宅地に　・・固定資産税はどうなる？　2 お父さん名義の土地に建築　・・何か問題は？　3 住宅ローン「フラット35」についてマイホーム取得の際は、色々分からないことが次々と出てきますよね～。それぞれについてお答えして、3については後で資料を送ることにしましたよ～。参考までに「フラット35」の、この2月の融資金利を比較してみましょう。　　　　　　　　　　 　　 岩手県版・・ですが。　(^^ゞ　取扱い金融機関　　融資金利（％）　融資手数料（円）岩手銀行　　　　　　3.010　　　　52,500　　東北銀行　　　　　　3.010　　　　52,500　　　　　　北日本銀行　　　　　3.010　　　　52,500盛岡信用金庫　　　　2.810　　　　48,510みずほ銀行　　　　　2.760　　　　31,500みちのく銀行　　　　2.910　　　　52,500東北労働金庫　　　　2.810　　　　31,500日本住宅ローン　　　2.461　　　392,381SBIモーゲージ　　　2.461　　　融資額×2.1％全宅住宅ローン　　2.461　　　融資額×2.1％　　　　　　　　（住宅金融公庫東北支店の資料より）注）・日本住宅ローンは、ヒモ付き。（大手ハウスメーカー4社）・全宅住宅ローンは、全国の宅建業者が手続き窓口。銀行の「フラット35」は、金利が高いですよね～。そもそもお客さんには勧めていないんですよ～。店頭に並べず、倉庫に保存？していますよ・・・。　(^^ゞ　どうして？「フラット35」は、成績（業績）にならないから。　手続き時の手数料収入でおしまい。自前の住宅ローンを売れば、　「融資残高」という成績（業績）になるんですね。　手続き時の手数料収入の他に、長期間利ざやを　稼げるんですね。　関係継続で、金融商品販売の顧客化も・・？良い・悪い・・・ではなく、利益を追求する機関の当然の行動なわけです。だから私たち消費者も、そのようなことを「想定内」として考慮・判断できるよう、勉強が必要ですよ～。

  2006/02/16

• 子育て世帯に高齢世帯の住まいを？

  子育て世帯のマイホーム取得は郊外へ、郊外へ・・。一戸建ての場合、子育て世帯の経済力を考えれば、どうしても都心から遠い郊外に・・。賃貸の場合は、広い家に住みたいけれども・・・無い。一方、広い一戸建てに住む高齢者は、体力的に建物の維持管理の負担がたいへん・・。通院に不便な場合も多い・・。かといって、売るわけにもいかない。・・・そこで！国と住宅関連業界が相談していい知恵を。　法人設立：高齢者世帯の家を借り上げ、子育て世帯へ貸す　高齢者世帯　⇒　都市部のマンションへ　子育て世帯　⇒　高齢者世帯の一戸建てへ2006年中にも、まず東京から始めるようですよ～。　法人：建設・不動産・リフォーム・老人ホームなど　　　　関連業界で、利益を追求しない法人を設立。　　　　定期借家契約で借り上げ、子育て世帯へ貸す。　　　　借り手がない場合でも約8割を保証。（国の基金）　　　　高齢者世帯は、確実に家賃が入るので安心。2015年には、1,100万の高齢者世帯から、80万戸の家が市場に出ると見込んでいるようです。　　　　　　　　　　　　　　　　　　（国土交通省）「どうしても自分の家が欲しい！」という子育て世帯には、あまり意味がないですが・・・。　　　　　

  2006/02/13

• 住宅ローンと宝くじ。

  地元のＩ銀行がでかでかと、新聞広告を掲載しました。「憧れのマイホームに3億円のチャンスがプラス！」保険を合体した住宅ローンに、さらにジャンボ宝くじを！「3大疾病になったら後はローンを払わなくていいんだ！」「ジャンボ宝くじの楽しみも、おまけに付くの？！」「どうせ家を建てるなら、お得な住宅ローンの方が・・。」・・・と考える人が、けっこういるようです。本当に・・・お得・・でしょうか？銀行は、損をするような企画や商品販売はしません。当然、利益を見込んで販売攻勢をかけています。消費者から見たらどうでしょうか？おおざっぱに眺めてみると・・・。☆宝くじを買う・・という取引。　当選金に充当されるのは50％・・買ったとたんに半分に。☆競馬の馬券を買う・・という取引。　払い戻し充当額は75％☆保険を契約する・・という取引。　保険金や給付金に充当されるのは85％☆預金をする・・という取引。　満期返済に充当されるのは100％個別の取引はそれぞれ損が伴ないます。（損を覚悟で必要・・という場合もありますが・・）色々なものをてんこ盛りで契約すると、本来不要なモノ、そのレベルまで必要ないモノまで、買うことになります。それぞれ別個に検討した方がいい場合が多いですよ～。今回のお話で、本当に検討しなければならないのは、住宅ローンの中身です。（本末転倒にならないように！）この広告では1,000万円以上借入れ、期間10年以上が条件で、期間中0.2％金利優遇・・としています。肝心のローン金利その他の情報は掲載されていません。一般的なお話をします。地方銀行の住宅ローン、返済期間10年以上のモノの金利は、バカ高いですよ～。「0.2％金利優遇」があっても焼け石に水ですね。真剣にライフプランを考慮して住宅ローンを検討するのなら、当然　全期間固定金利でなければ・・・。銀行以外でも、色々な機関が扱っています。現在の金利水準は2％台半ばから後半で、充分に低金利です。ネットで検索、比較してみましょう。「フラット35」で検索できますよ～。

  2006/02/11

• 地震とマイホーム

  「地震対策する人、優遇しますよ～！！」今回の与党の税制改正案の一部です。（案ですから、まだ決定ではありませんが・・）1　地震保険をかけた人、優遇してあげますよ～。　　今まで「損害保険料控除」で、火災保険料が所得控除　されていました。　上限3,000円ですので、所得税の税率10％の人は　　たったの300円しか得をしませんが・・　(^^ゞ　☆「地震保険料控除」創設！！　・・・です。　所得税で上限50,000円！　住民税で上限25,000円！　所得税では税率10％の人で、5,000円のお得に。　地震保険の1年契約・年間保険料、木造1,000万円当たり　　　東京・神奈川・静岡　　35,500円　　　埼玉・京都・大阪 　　 23,500円　　　岩手・富山・大分　　　 16,500円　　　北海道・広島・沖縄　　12,000円　従来の「損害保険料控除」は廃止に・・・なりますよ～。2　耐震改修工事をした人も優遇してあげますよ～。　☆中古住宅の耐震改修工事をすると、所得税が安くなる！　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（税額控除）　　　要した費用の10％（上限20万円）　☆中古住宅の耐震改修工事をすると、固定資産税が安くなる！　　　固定資産税が1/2に！　　　　　どうせやるなら、早くやった方が得・・みたい。　　　・改修時期　平成18年～21年の場合　：　3年間　　　・改修時期　平成22年～24年の場合　：　2年間　　　・改修時期　平成25年～27年の場合　：　1年間国の後押しに、素直に乗っかった方がお得・・・ですね。3月末には国会で成立？　所得控除＝その分所得が無かったことにしてあげるよ。　税額控除＝その金額分まるまる税金を引いてあげるよ。　　（当然、税額控除はストレート！　お得度が高い！）

  2006/01/20

• ローン控除不可能？

  　　　☆セミナー参加者から問合せが2件ありました。　　　　　やはり、セミナーの効果は大きいですね。　　　　・女性（20代？）：マンション購入での　　　　　　　　　　　　　　住宅ローンの選択。　　　　・女性（50代？）：相続に関して相談したい。　　　　　　　　　　　　　　どうすれば・・・。住宅ローン控除に異変！　・・・というお話です。住宅ローン控除は、所得税から控除される制度ですよね。その所得税の最低税率が5％に引下げられます。そうすると、今までであれば控除できた金額が、不可能になる場合が出てきます。・・損しますよねえ。そこで所得税で控除しきれなかった分を、住民税から減額する措置が創設されましたよ～。　　　・平成11年～18年に入居　　　・平成19年分以降の所得税で、翌年分の住民税から　　　・本人が申請　市町村長が税務署長に照会・確認ボーッとしていると取り返せませんよ。　自分で申請！しっかり理解して、ガッチリ控除しましょう。参考までに、新しい税率です。●所得税　　　　　　　　 現行　　　　改正　　　　195万円以下　　　10％　　　　5％　　　　330万円以下　　　10％　　　10％　　　　695万円以下　　　20％　　　20％　　　　900万円以下　　　20％　　　23％　　　1,800万円以下　　　30％　　　33％　　　1,800万円超　　　　 37％　　　40％　　　　（平成19年分以後の所得税から適用）●住民税　　　　　　　　 現行　　　　改正　　　　200万円以下　　　　5％　　　　　　700万円以下　　　10％　　一律10％　　　　　700万円超　　　　 13％　　　　（平成19年度分以後の住民税から適用）

  2006/01/18

• 県森連の住宅セミナー

  日曜日でしたが、セミナーのため休日出勤です。「マイホームと生涯設計」岩手県森林組合連合会＆岩手県の共催セミナーです。また、しくじってしまいました。(^^ゞ後半部分のお話をしている時に、主催者側から「先生！　時間が過ぎているんですが・・・。」（45分で・・と言われていたのが軽くオーバーです）ホント、へたですねえ、時間で納めるのが・・。時間の納め方はさておき、内容については皆さん興味深くお聞きになっていましたよ。大部分の人にとって、初めて聞くことばかりだった・・・と、思います。目を見開いたり、メモを一生懸命取ったり・・。主催者の職員の方々も、「お客さん向け・・よいうよりも、自分のこととして　　ライフプランの話に聞き入った。」そうですよ。感心したことがあります。一般の住宅系セミナー（住宅会社主催）の場合、講師の話が終わると、水が引くように　す～～っとお客さんがいなくなることが多いんですが、今回は全員がテーブルディスカッションに残りました。主催者の構成・進行の妙・・・ですね。テーブルディスカッションでも、色々個別の質問をいただきました。もちろん主催者側の狙いである木造住宅の話や県産材の話でも盛んに盛り上がっていましたよ。全て終わってからも、数人の方々から感想・質問・相談依頼・・等々いただきました。充実した休日出勤・・・でした。県森連の皆さん、ごくろうさまでした。

  2006/01/15

• 住宅セミナーの原稿。

  県森連は、岩手県森林組合連合会の略称です。1/15(日）の「木造住宅普及フォーラム」の私の講演原稿が完成直前・・・はい、未完成です。(^^ゞ本当は今日完成させて届けるつもりでしたが・・。先方の準備の都合もあるかと・・原稿を届ける日時を担当者Ｔさんに確認するため電話しました。県森連職員（女性）　「Ｔは出張中で、7時過ぎでないと戻りません。」FPの武田　（・・・ラッキー！？）　「明日は・・おいでですか？」県森連職員（女性）　「Ｔは明日も出張です。」FPの武田　（・・・ますますラッキー！？）　「準備はだいじょうぶですか？」県森連職員（女性）　「Ｔは土曜日に出勤して色々準備すると言っていました。　　あと日曜日の当日は、午前中に皆で準備することに　　なっていますので、だいじょうぶだと思います。」FPの武田　（・・・完璧にラッキー！！）　「それじゃ明日、日中にお届けしますので・・。」よかった、よかった。間にあうかどうか、ハラハラドキドキ仕事をしていた佐々木ＦＰも一安心。余裕を持って、明日に先送り・・・。明日できることは、今日やらない。　(^^ゞ地方自治体の財政難、深刻ですね～。北海道が07年中にも、赤字再建団体に陥る可能性が・・。これから10年間で職員を3割削減するようです。6,000人です。日本最大規模です。定年退職・早期退職・新規採用凍結も・・。次いで秋田県、13年で27％（1,300人）大阪府は、10年で20％（3,200人）格差社会、・・・地域格差が鮮明になってきました。

  2006/01/12

• FPの住宅セミナー。

  雪かき♪　雪かき♪　一日快晴だったので、昨晩積もった分を除雪。駐車場・事務所前・歩道・・きれいになりました。佐々木FPは1/15（日）のセミナー用の基本資料を作成中です。（岩手県森林組合・岩手県　主催）マイホーム・セミナーですが、シミュレーションの設定は初めての40才代家族です。　　　　　　　　　（主催者のリクエスト）30才代・50才代であれば、以前に作成したものを使えるんですが・・彼女、悪戦苦闘しています。　家族・資産・収支・希望・・等の設定　現状のキャッシュフロー表・グラフ作成　公的年金、夫婦の受給額の計算　生命保険、死亡保障必要額の計算　家計見直しプラン・マイホーム建替えプラン　対策後のキャッシュフロー表・グラフ作成・・・等の作業をやってもらっています。武田FPは、鼻歌を歌いながら雪かき♪　雪かき♪　・・と、立て看板用のポスター原稿作りです。「暮らしの相談」「マイホーム相談」の2つ。生命保険の見直しやローンの相談は、FPとしては一般的によく受ける相談ですが、今年はもっとマイホーム関連をアピールしていきたいと思っています。相談者といっしょに、住宅会社と折衝していますよ。いっしょに住宅プランを作成して、数社の住宅会社に競争入札をさせていますよ～。　（競争ですから、100万円とか安くなったり・・）プロがお客さんの後ろ盾になりますから、住宅会社の営業マンもとたんに遠慮してしまいますよ～。　（これ、おもしろい現象です）

  2006/01/11

• マイホームの座談会

  今日から佐々木FPが出勤・・が、ちょっと変？(^^ゞ12日間も休むと、感覚も鈍り、記憶も・・。（彼女の名誉のために詳しく書く訳にはいきません）ＡＭ：税務署へ源泉所得税の手続きに。ＰＭ：　13：00　暮らしの座談会「マイホームと生涯設計」　16：00　岩手県教職員組合Ｏ氏　セミナー打合せ暮らしの座談会は、顧問会員のＫさん夫婦がお友達のＳさんを連れて、遠路はるばるいらっしゃいました。　　　　（いやがるＳさんをむりやり・・・？）Ｋさんは今年マイホーム新築予定です。Ｓさんは住宅取得済みで、ローン返済中です。主題は「住宅取得の時こそ生活設計をしっかりと」ということです。マイホームのセミナーでありながら、色々な要素のお話が入ってきます。1　シミュレーションで現状把握（具体的な家族が登場）2　公的年金　（自分で年金額を概算できるようになる）3　貯蓄　　（基本的なことを知って、損をしないよう）4　生命保険（基本知識や社会保障制度を知って節約を）5　住宅　（業者選び・ローン選択・繰上げ償還・税金）6　シミュレーションで生活設計（登場した家族の場合）本来セミナーで2時間かけてやる内容を、なんとか1時間で・・・、結局1時間15分かかりました。(^^ゞ　　　　（・・・へたですねえ。進歩がない）終わってからの雑談で・・・思いっきりがっかり！！Ｋさんは、すでに建築業者が決まっていて、現在商談進行中！・・だそうです。　ガ～～ン！！マイホーム関連の当事務所の業務は・・　1　ライフプラン作成　2　予算・資金計画作成　3　展示場・土地等見学同行　4　住宅プラン作成（平面・立面・設備・仕様等）　5　建築業者競争入札　⇒　住宅会社決定　6　請負い契約立会い　7　着工・完工立会い年間顧問料わずか12,000円で、これだけのバックアップをしています。　　（おカネの話だけのＦＰではないんですよ～）実は、この業務があることで、事務所の運営が成り立っています・・・よ。　　（Ｋさんの場合は、それが無くなりました）「商品販売をしないFP事務所」ができるのは、この業務のおかげ・・・なんですう・・。・・・ガ～～～～～ン！！！　・・・でした。立ち直るのに、ちょっと時間が・・・。(^^ゞおみやげにいただいたショートケーキをみんなでいただきながら・・の座談会でした。（佐々木FPも）ごちそうさまでした。おいしかったですう。(^^ゞ

  2006/01/10

• 2位争いの大手住宅。

  天気予報がはずれて、とてもいい天気でした。解けては凍り・・の繰り返しで道路はボコボコ　(^^ゞ　　　史上初めて運休していた秋田新幹線は、　　　今日お昼過ぎに運行を開始！！・・ホッ。お昼前に、大手住宅会社の K さんが突然来所しました。私が元いた会社で、彼は元部下です。（最近、松井秀喜がコマーシャルに出ている会社）以前は、この住宅会社が岩手県では着工棟数ダントツのトップ・・という時期が続きました。今は、中堅の会社がトップで、もうひとつの大手と2位争いをしているそうです。中堅どころの社員も、かなり辞めているようで、実は今トップに立っている会社にも数人行っています。(^^ゞ彼を応援してあげたい・・気持ちはやまやまですが、大手は単価が高すぎる・・・(^^ゞ相談者の立場で仕事をしていると、どうしても中小の工務店に競争させて・・ということになります。大手と中小では、数百万円の差がつきます。（規模の大きい住宅では、千万単位の差が・・）中小の工務店どうしでも競争させると、100万円以上の差がつきますよ。この差額を、家具や設備の費用に充てられますよね。公共工事では「入札」ということをやって、業者に価格競争をさせますが、これと同じ事を相談者といっしょにやっていますよ。（質を落とす・ごまかす・・が無いようきびしく監視）K さん、40代ですがまだ独身です。「20代の女の子はもうきつい・・佐々木さんはなんか、　俺とちょうど合いますねえ。」・・・なんて30代前半の佐々木FPに話しかけたり・・。佐々木FPは4才の娘がいる主婦ですよ～。(^^ゞ社内で外人と結婚する人がチラホラ出てきているようで、ポーランド人やら、フィリピン人やら・・・。自分も・・なんて思っている？私のアドバイス：きれい・かわいい・・で専業主婦、はなく・・相手もフルタイムで稼げる人の方が・・・。おまえ、いつクビになるか分からないんだから・・・・・リスク分散！　打算！　人生は打算！？ライフ・プランニングは、そもそも打算！？

  2006/01/06

• 住宅の改装工事費？

  道路わきは例年にないほど雪が積み上がっていますが、2日続きで気持ちのいい快晴です。マイホームは新築して終わり・・ではなく、将来に向けて色々なコストがかかります。今回は、改装工事費のお話です。先日、佐藤1級建築士とともに下見をしてきた住宅・・・顧問会員 T さん（30代男性）の案件です。　○延床面積 49坪　総3階建て　築後15年1外壁　2屋根　3軒天井　4ベランダ　5サッシ6内部補修塗装　71階トイレクロス　8カーポート・・各部分の改装、締めて概算300万円強になります。実際にやることになれば、実施工事を整理して複数の業者に見積り依頼、価格競争させます。・・結果、若干安くなるものと思われます。その中から、Tさんが業者を選択することに・・。ライフプランの中に、マイホームの改装工事費もきちんと組み込んでおきたいですね。当FP事務所は、明日から年末年始休みです。佐々木FPは、12/29～1/9の12日間お休みです。「よいお年を～。」　ルンルン♪・・と帰っていきました。　サビシ～　(^^ゞ暗くなってから、住宅雑誌製作販売の　S社のSさん（20代？女性）が来所して、私の原稿を本のページにしたモノを置いていきました。1/5までに最終チェックをしなければなりません。さあ！　年末年始、やることがいっぱいあります！

  2005/12/28

• 中古住宅をチェック

  中古住宅の内部のチェックに・・・。顧問会員のＴさんはマイホーム取得を検討中です。いずれは実家を継ぐ・・という事情があるので、家計上の負担が大きい新築ではなく、中古住宅です。不動産屋さんの紹介物件ですが、素人の目では分からない・気付かない部分も・・ということで、私と佐藤1級建築士が同行して内部をチェックしました。さすがは現場たたき上げの1級建築士です。見えなかった部分が色々見えてきました。手直し・補修等の見積りをすることに、・・その数字を基に、売買価格折衝へ。ＦＰ事務所でありながら、新築・中古を問わず、マイホーム取得をプロとして実務面でもバックアップしていますよ。もちろん、ライフプランを大前提として。普通のＦＰは、マイホームというと住宅ローンのアドバイスのみですが・・。盛岡、12月としては市場最高の積雪！！　　　　61cmです。ズブズブ・・駐車場に入って、ドアが開かない！金曜日の午後から、土曜日の午前まで、雪かき、雪かき、・・・楽しい雪かき、です。事務所周りをやって自宅周り、自宅周りをやって事務所周り・・鍛えられました。やっていると暑くなって、自宅周りの時は半そでTシャツ姿で・・体育会系FPです。近所の人たちは冬服完全武装ですが・・。(^^ゞ

  2005/12/24

• 住宅会社の広告チラシ

  プリンター君！　いいかげんにしなさい！佐々木ＦＰは、年賀状プリント作業で困っています。普通紙ではきれいにプリントされますが、ハガキだと　かすんだり曲がったり・・。　　（名前はキャノンのピクサス君、１才半です）　　（先月治療をして１万円強払ったばかり・・）地元某住宅会社の広告チラシから住宅価格のお話です。　チラシの文面は下記の内容です。　坪30万円台の家をお考えの皆様へ　建築費をムダにしない秘訣をご存知ですか？　坪50万円の家が30万円台でつくることが　可能になっています。　しかし、そのことを知らずに大きな会社だから　安心だとか、家はブランドよね、とか間違った　思い込みで高い家を買われています。　300～600万円もの建築費を浮かすことができます。　安くていい家を建ててみせましょう。文面の大きな会社は確かに単価が高いですね～。大きな会社＝全国展開しているハウスメーカー（以前私も所属）ですが、地元の住宅会社と比較して１戸の建物で数百万円もちがいます。規模が大きくなると、1千万円台の差に・・・。どうしてそんなに大きな差が出るか・・？荒利益率の違いが大きいですね。地元が20％台に対し、メーカー系は40％台？原価2,000万円なら建築請負い額は、　　地元　　　2,400万円　　メーカー　2,800万円　・・・ということになりますね。だから、私も広告チラシの通りだと考えます。相談者サイドに立つＦＰ事務所としても、自分が元いたハウスメーカーを推奨することはありません。ＦＰ事務所として、ライフプラン作りといっしょに、住宅プラン作りもお手伝いしています。相談者といっしょに考えたプランで、住宅会社数社に見積りをさせています。（入札）この入り口時点で、メーカー系は価格が違い過ぎるために入ってくることができません。当事務所で扱った実際の事例で、この広告チラシの住宅会社も参加してきました。地元３社で、1,500万円付近の競争になりました。間取り・設備・仕様・外観・外構、ほぼ同じです。地元同士でも、100万円以上の差が付きました。一番高かったのは、この広告の会社でした。(^^ゞ　　だから、地元同士でもしっかり競争させましょう。（もちろん内容をしっかりチェックの上）・・・さらに100万円ほど浮かせることも可能カモ。

  2005/12/19

• 不動産屋さんや銀行も疑ってみる？

  一日中、氷点下の寒い盛岡でした。佐藤一級建築士と中古住宅の売り物件を外部のみですが、確認してきました。顧問会員のTさんが購入を検討している物件です。2人の評価は、これをホントにあの値段で買うの？・・・といったところです。事務所に戻って、概算で評価してみると販売価格より500～600万円も小さい数字が出ました。（⇒オススメできない）不動産屋さんのローンの説明資料も、ちょっと問題が・・・。3年や5年の短期固定金利のローンを利用したほうがいい・・ような内容になっています。並行して全期間固定金利のフラット35も説明していますが、地方銀行で扱っている高い金利3.05％を表示しています。フラット35は、扱う機関によって内容が異なります。全宅のフラット35は、12月実行金利が2.64％です。住宅ローンは、基本的に全期間固定金利でないと生活設計が成り立ちません。世の中が超低金利である今は、異常な時期だということを認識してください。いずれ、金利は動き出します。（下がることは無く、上昇のみです）だから全期間固定金利で固定して安心しましょう。20年、30年という長いスパンで見ると、2％台の金利は充分に低いレベルですよ～。地方銀行と不動産屋さん、なんらかの関係が・・と、疑ってしまいます。

  2005/12/13

• 人生の選択！！

  ・・・って、タイトルほどの一大事ではありませんが・・。人生には、大なり小なり何度か選択を迫られる場面が出てきます。FP事務所の日記ですから、経済的な選択・・。住宅ローンの選択に関するお話です。実は、私自身の住宅ローンに関するお話です。住宅ローンといっても、自宅のモノは数年前に繰り上げて完済しています。今日の話の住宅ローンは、アパートローンです。私はアパートを所有しており、そのローンを返済中です。あと5年ほどで終わりです。変動金利のローンですが、金利の上限が3％に設定されたモノです。銀行から、その上限設定期間の満了の通知が届きました。自動的に一般の変動金利に・・。ここで、人生の選択・・になります。下記から選んで・・ということです。（固定金利を選択した場合、手数料5,250円）　　変動金利　　　　　　2.375％　　上限設定（5年）　　2.575％　　上限設定（10年）　3.00％　　固定金利（3年）　　2.00％　　固定金利（5年）　　2.40％　　固定金利（10年）　3.30％　　期間満了の時、残期間は5年弱。5年以上のモノの選択は不可！選択肢は「変動」or「固定3年」の2つだけです。これから金利があがるかどうか・・の賭けです。ハンか、チョウか！　・・・ですね。GDP速報値は4半期連続プラスで、景気は緩やかな回復基調を維持しています。日銀は、量的緩和政策の解除の時期を探っています。　　　（来春にも・・？）新発10年物国債の利回りは、上昇が続いています。普通に考えれば、近々金利が上昇・・ということに。⇒「固定3年」を選択します！残りの2年弱の期間分の金額は、一括繰上げ償還で。今回のお話は、ローンの残期間が短いケースです。これからマイホームを取得する人は、だめですよ！3年固定金利や変動金利を選択しては！！これからの人は、全期間固定ローンで！　（銀行は店の奥にしまっていて、出しませんが）銀行はできるだけ短期のローンを貸したい。　（短いほど銀行のリスクが小さくなる）消費者は全期間固定ローンでなければ、生活設計が成り立たない。売る側と買う側の間には、「利益相反関係」が・・。

  2005/11/12

• 20年後も、笑おう。

  どうして月曜になると、こんなに快晴に・・。と言いたくなるほど、週末は悪天続きです。　　佐々木FPは季節の変わり目に弱いようで、　　朝の乾燥した空気でノドがちょっと・・。　　チビちゃんにはオネショをくり返されるわ　　で、たいへんなようです。「20年後も笑おう。○○○の住宅ローン」　　今日の新聞広告です。　　住宅ローン特別金利キャンペーン　　家は人生最「長」の買い物。　　ずっと買い続ける、という視点で　　ローンを選んでください。たとえば、　　10年固定金利2.1％　5年固定金利1.45％　　　3年固定金利0.95％　2年固定金利0.90％　目先の数年のおいしい話で消費者を釣り上げて、「20年後も笑おう。」はないですよ・・という話です。20年後、確実に笑うのは銀行です。固定期間が短いほど、銀行のリスクは低くなります。20年後というより数年後、笑えない・あるいは泣いているかもしれないのは消費者です。「ずっと買い続ける、という視点で」なんで、2～3年の固定金利ローンを勧めているんでしょう？実に変な文章です。金利上昇の気配が見え隠れしています。銀行は決して、そのようなシミュレーションは示してくれません。（売れなくなりますから）ウチに来れば、やってあげるんですが・・・。将来の生活設計が成り立つためには、現在の超低金利の内に、全期間固定金利で組みましょう。変動金利や短期固定金利のローンを組んでいいのは、高金利の時です。今はまだ、超低金利です。選択が逆ですよ。利益相反の関係にありますから、消費者が逆の選択をしてくれると、銀行はホクホク・・ですね。我が岩手県ではここ数年、新築住宅の着工件数が減り続けていますが、3つの銀行の住宅ローン貸出し残高は、逆に毎年増え続けています。なぜか。ローンの借換えが増えているからです。せっかく全期間固定で2％台で借りていたのに、目先の低金利で3年固定などに借換えているようです。（もったいない・・・）銀行は法人向けの融資がなかなか伸びないので、住宅ローンにシフトしてきています。最近は週末も、住宅ローンの営業をしています。過去には、金利7～8％の時代もありました。3年後、5年後、金利が跳ね上がっていたら・・。地獄の入り口に足を踏み入れないように・・・。

  2005/10/31

• 暮らしのセカンド・オピニオン。

  今日の盛岡は一日中、雨でした。ここのところ週末は天気が良くないですネ。紅葉の山の写真撮影は、今年はギブアップ？？今日は一日、チラシの原稿作りをしていました。きのうの夕方、1級建築士のＳさんと打ち合わせて、いっしょに住宅取得者のバックアップ業務を本格的にやろう・・ということになっていました。そのための宅配用のチラシを作っています。暮らしのセカンド・オピニオン。　シリーズの中には、貯蓄や保険等々ありますが、6番のマイホーム取得です。複数の住宅会社に、競争させましょう！！ポスティング（入札）方式で賢いマイホーム取得ず～っと先の、老後までケアして考えましょう！・・なあんていうヤツを作成中です。・初期段階で無理だ、というケースは止めさせます。・住宅プランの前に、ライフプランです。・住宅ローンは銀行のペースではやらせません。・住宅プランは相談者といっしょに作成します。・複数の住宅会社に見積り競争させて価格圧縮します。・契約立会いや、工事の立会いをします。・住宅会社のアフター対応もチェックします。これらのことを、相談者側に軸足を置いて行います。だいたい、デザインや基本的な文言もなんとか格好が付きました。天気が悪くて、気分も乗らない一日でしたが、なんとか一段落です。夕方、封書が届きました。生命保険の相談に乗っていた「ゆきごろう」さんのお母さんからです。　チラッと眺めたところ、保険の資料がドッサリ入っていて、こちらが確認したい「本人情報」が無い・・みたい。う～～、たいへんそう・・です。

  2005/10/15

• 金利上昇！警戒警報！

  長～～く、長く続いてきた超低金利に変化の兆しが。私たちの暮らしにも少なからず、影響が出てきそうです。ここ数ヶ月、株価が力強く上昇してきました。なんとなく景気がよくなるんじゃ・・という雰囲気が、期待感が広がってきています。その雰囲気が遅ればせながら、債券市場にも波及して、脱デフレを直視し始めた？日本銀行の「量的緩和解除」が、今年度中にも実施されそうな観測にも後押しされています。長期金利が今年の最高水準にまで上昇しました。・・・それが、暮らしにどう係わるの？長期の借金・長期の貯蓄をこれから検討する人、最近実施した人、・・考えどころです。　・長期の借金：代表的なモノは住宅ローンです。　　　　※モタモタしていると金利上昇で損？　　　　※短期固定金利で借りている人は判断要？　・長期の貯蓄：学資保険や個人年金保険（定額）など。　　　　※これからの人は、金利上昇を待った方が得？　　　　※最近始めたばかりの人は損？・・などなど、真剣に損得を考えたいですネ。ただし今のところ、「量的緩和解除後もゼロ金利政策が続くと見られ、長期金利の上昇余地は限定的」といった見方が支配的なようです。・・・注視しましょう。　　　　　

  2005/10/05

• シングル女性のマンション購入。

  ほんの数年前まで、女性は「もう結婚しないかも」と考えた時に、家を買うパターンが多かったんですが、今は、購入者のすそ野が広がっているようです。6割が「いずれは結婚したい。」40才前後に限れば、8割に達するようです。首都圏の新築マンション、契約者の割合　　シングル女性：7.7％　　シングル男性：7.2％　マンション購入シングル女性の平均像　　年齢：35.8才　　年収：「400～600未満」が41％　　　　　「400万円未満」が22％　　物件価格：3,214万円　　専有面積：53平方メートル　　自己資金：1,124万円（贈与含む）　　ローン：2,287万円　　年間返済額：111万円　　返済期間：30.4年「もし結婚したら、他人に貸せば収入が・・。」このもくろみは、大きくずれる可能性が大きいことを認識しておきましょう。　・空室リスク（マンション販売業者は説明しない）　・家賃下落リスク（　　同　　）　・リフォーム費用（入居者が変わる都度）　※管理組合の活動参加（面倒な人はやめた方が・・）買って5年・10年は快適でいいんですが・・・、老朽化すれば改修や建て替えで、当然費用がかかります。その時期には大部分の住民が、定年退職などで所得が減り、新たな負担を避けたがります。　　02年「マンション建て替え円滑化法」老朽化対策として、住民の5分の4以上の賛成で建て替えを決議できるようにしました。（お金が無いから反対・・という人は出て行く？）今の日本のマンションの構造では、将来このようなことが起こりえます。外断熱構造のマンションなら、問題無いんですが新築時のコストが高く、ほとんど採用されていません。マンション購入を検討する際は、自分の20年・30年後を思い描いてから・・・に、したいですネ。

  2005/10/02

• 住宅ローンの説明会に行ってきました。

  住宅ローンの説明会・・といっても銀行主催のモノではないんです。住宅ローン専門機関のモノです。「全宅住宅ローン」といって、住宅金融公庫がローン証券を買い取る「フラット35」を、全国の宅建業者が10月から取扱いを始めるための説明会です。全期間固定金利ローンです。参加者は当然、不動産屋さん、建築屋さん、といったところです。このような業界が10月から住宅ローン手続きの窓口になります。私のところは、これらの業種ではなく、ＦＰ事務所ですが、顧問会員のニーズに対応するため、宅建業登録はしてありますので、今回の参加対象者になりました。「住宅ローンの相談は、銀行で」という常識がくつがえる状況ができつつあります。この全宅ローン以外にも、専門機関が次々とできてきています。ローンの選択、一般的には　低金利時：全期間固定金利ローン　高金利時：変動金利ローンです。そして今は、史上稀な超低金利です。説明会や研修で人の話を聞く時は、私はいつも最前列の真ん中を陣取ります。貴重な時間をつぶすのですから、できるだけしっかり吸収して帰ろう・・・と思うからです。質問もしやすいし。（実際1本してきました）2部構成で、前半は住宅金融公庫の人、後半は全宅の人で1級ＦＰ技能士（女性）でした。美人ＦＰさんは、分かりやすく、いかにも素人向けの説明をしていました。私も1級ＦＰ技能士で、時々セミナーをやってます。美人ＦＰさんの話し方・声・しぐさ・間などをボーっと眺めていました。　　　（ホラ、ガンバレッ・・・と言う感じで）

  2005/09/13

• 注意！住宅ローン分捕り合戦。

  あいかわらず各銀行が、消費者の生活設計を無視した住宅ローンの分捕り合戦を展開しています。注意しましょう！今日の日本経済新聞の掲載広告より。　○○信託銀行　9月も、引き続き、この金利！　住宅ローン夢の金利キャンペーン　固定金利3年型/団体信用生命保険付　キャンペーン金利　年0.78％　例えば、お借り換えにより当初3年間で　約103万円おトクなケースも！　・・と、2.55％から0.78％への借り替えを試算して　見せています。　（太字のところが非常に大きい活字になっています）これを見て、あるいは説明を受けて、フラフラっと契約をしてしまう人が、けっこう多いんですね。おトクに見せるのはカンタンなことなんですが・・。　非常に小さい文字で書かれています。　○4年目以降の金利のご選択（変動・固定）や金利情勢　　等によっては、完済までの総返済額の比較において　　有利にならない場合があります。　○借り換えに際しては保障会社への保証料（例示の場合　　654,287円）その他手数料が必要となります。小さい文字の中に、消費者の重要情報が書かれています。しっかり確認しましょう！銀行はできるだけリスクを抑えて、利益をあげようとします。　銀行にとってリスクの小さい住宅ローンを順番にあげると、　　1　変動金利　　2　短期間の固定金利　　3　長期間の固定金利　　4　全期間固定金利　だから銀行は、変動金利か短期の固定金利で貸したがります。消費者にとってリスクの小さい（生活設計が成り立つ）住宅ローンの順番は、銀行の場合の裏返しです。これも、売る側と買う側の「利益相反関係」です。安易に目先のおいしい情報に食いつくと、将来たいへんなことになるかもしれません。何が起こっても、「自己責任」ということに。

  2005/09/12

• 住宅ローン 個性派ぞくぞく！

  従来の民間の住宅ローンは、「固定」か「変動」かぐらいしか選択肢がありませんでした。融資残高の伸びが鈍る中、単純な金利引下げ合戦に走る消耗戦から脱するべく、各金融機関が商品内容に工夫を凝らすようになってきました。○生き方・働き方で　・子どもの数で金利優遇　・夫婦で借入れで金利優遇　・契約社員への融資　・パート社員の収入合算○住まいの形態で　・オール電化住宅専用ローン　・ガス設備利用優遇ローン　・地盤改良工法で優遇ローン　・天然素材重視住宅ローン○返済方法で　・設定超過分を自動繰上返済　・預金を超えた分のみに金利○もしもの時　・がんと診断で返済免除　・脳卒中 心筋梗塞で半額免除　・倒産 解雇で半年返済免除地域金融機関がいろいろ知恵を絞って、さらに新しいモノが出てくるかもしれんません。自分で調べてみましょう。金利優遇のために条件を変えてしまうのは、本末転倒ですが、自分の生き方・建て方・備え方を熟考した上で、慎重に選びたいですね。（写真：事務所裏の のどかな河川敷）

  2005/09/02

• 住宅ローン金利、一部引上げ！

  このところの長期金利の上昇傾向を反映、住宅ローン金利を、9月1日から引上げへ。三井住友銀行　超長期固定型（20～35年）　　0.14％引き上げて、2.82％にみずほ銀行　15年.20年固定は、引上げ　　10年以下は据置き住宅ローンは銀行だけでなく、別の選択肢もありますが、景気の回復にともない、長期金利もこれからさらに上昇？住宅ローンの金利は、申込み時ではなく、実際にお金が出てきた時に決まります。1％のちがいが大きな金額差になります。生涯設計をしっかり作って、マイホーム計画を。（写真は、事務所前の街路樹の根元に咲く花）

  2005/09/01

• マンションは30年先も考えて！

  マンション購入を検討している人は、自分の老後にあたる、30年・40年先のことも考えましょう。今現在、完成から30年を越えるマンションが急増しています。三大都市圏あわせると50万戸を突破し、5年後には100万戸に達するそうです。老朽化すれば改修や建て替えで、当然費用がかかります。その時期には大部分の住民が、定年退職などで所得が減り、新たな負担を避けたがります。余裕のある人は物件の価値が高いうちに売って移住するので、残った人の負担はさらに重くなります。時間の経過と共に賃貸も増えたりして、立場のちがう住民の合意形成も難しくなります。建て替えの話が出てから、実施まで10年かかったりするケースもあります。02年「マンション建て替え円滑化法」老朽化対策として、住民の5分の4以上の賛成で建て替えを決議できるようにしました。（お金が無いから反対・・という人は出て行く？）古くなっても、場所柄で価値を保てる物件であれば、新たな入居者が確保できるので、対応法はいろいろ考えられますが、ちょっと不便な場所柄の物件は、検討に際してぜひ、数十年先の自分を想像し、しっかり考ましょう。

  2005/08/28

• 税金を節約！マイホーム取得は年度内？

  05年度末（06年3月）で、期限切れの減税措置がいろいろあります。税金を安く押さえていた措置がいろいろありましたが、その期限が来年3月で切れようとしています。私たち一般個人の関係しそうなところでは、不動産流通税の引き下げ措置。不動産流通税って何かと言うと、　登録免許税：土地・建物を購入した人が　　　　　　　　　　自分のモノになりましたと　　　　　　　　　　登記する時に納めます。　不動産取得税：土地・建物を購入した人が　　　　　　　　　　納めます。　　　　　　　　　　登記の有無は関係ありません。流通税は土地・建物の評価額の一定割合を納めるものですが、1994年度からその評価額の算出手法が変わり、平均で4倍に引き上げられたことなどから、税負担の軽減措置が導入されていました。具体的には下記の内容です。　登録免許税　 ：税率2％が1％に　不動産取得税：税率4％が3％に軽減措置が切れると、4,200万円の分譲住宅を取得する場合で、約32万円の負担増になります。家計にとっては、けっこう大きいですよね。各お役所の動きは、　国土交通省：経済活性化のため、引き下げ措置の延長を。　財務省　　 ：財源確保のため、延長に反対。今回の総選挙の結果次第でどうなるか？来年度の税制改正。　

  2005/08/27

• 住宅取得の時こそ、家計見直しの大チャンス！

  アシスタントの佐々木さん（3級ＦＰ技能士）に、シミュレーションの作成を、やってもらっています。マイホーム取得と、その後のシミュレーションです。セミナー用の資料準備です。30代後半の会社員の家族：妻・子ども2人住宅ローンは銀行のワナにはまって、3年固定金利1％（30年返済）4年目以降金利は、現実的に3.50％の設定。キャッシュフロー表とグラフを作成。貯蓄残高の推移を見ます。現状のままシミュレーションした結果、トータルで4,200万円弱が不足に！住宅資金だけではなく、教育資金・老後資金の準備についても、今からしっかり考えましょう。⇒家計の徹底見直しを考えましょう。生命保険・車の費用・教育資金・夫婦の働き方・繰上げ返済等々。家計の徹底見直しをシミュレーションした結果、トータルで、59万円プラスに！約4,000万円をひっくり返しました。「家計の見直し」だけでも、十分な成果が得られることをぜひ、知ってほしいと思います。家計見直しの良い点　（資産運用・投資との比較）●だれでも、すぐ始められる。（投資は事前の勉強が必要）●だれでも、確実に成果が得られる。（投資は市場しだい）

  2005/08/22

• 3大病なら、ローン返済免除！？

  住宅ローン返済、3大病なら免除　がん・脳卒中・心筋梗塞三井住友銀行　金利0.3％上乗せ・45才以下（日本経済新聞　05年8月21日）住宅ローンと医療保険を合体した商品が、登場します。どのような内容でしょうか？新型住宅ローンの発売は、10月から。医療保障への関心の高まりに対応する商品。借り手の選択肢を広げて、住宅融資の拡大を狙う。「三大疾病保障100％型」融資金利は通常型店頭金利に0.3％上乗せした水準。借入れ時年齢が満45才以下であること。用途：住宅・宅地の購入資金、増改築、住替え、　　　住宅ローンの借換え。通常の民間医療保険に加入できない人は不可。元々民間の住宅ローンには、原則加入する団体信用保険があります。死亡や高度障害の際には、以後の返済が免除に。今回の新型住宅ローンは、そこまでいかなくても、3大疾病で長期入院で、就労が難しくなった場合をケアしようというもの。検討する場合は、以下を考えてみましょう。○3大疾病に「何」で備えるか？　・民間の保険で備える。　・公的保険（健康保険）と貯蓄で備える。　後者であれば、この商品は検討不要。○ローンとの抱き合わせが、得かどうか？　・抱き合わせの場合の0.3％というコスト。　・ローンと保険、別個の場合のコスト。　　　　　　コスト＝保険料○使える住宅ローンの条件　基本的には全期間固定金利が、ベストだが、　紙面では変動金利の説明しかない。　低金利時に、変動金利の住宅ローン選択　はあり得ない！

  2005/08/21

• 銀行が隠す、おいしい住宅ローン！

  住宅ローンの選択は、一生を左右します。ほんとうに、よくよく考えたいものです。住宅ローンに関する各銀行の行動パターン各銀行は、常に自前の住宅ローンをお客さんに奨めます。●「融資残高」という業績を上げるため。できれば、変動金利のローンをお客さんに奨めます。●銀行のリスクをゼロに押さえるため。固定金利のローンでも、固定期間の短いものをお客さんに奨めます。●銀行のリスクを低く押さえるため。そのためのセールストークをしっかり準備しています。素人である一般消費者を納得させるのは、それほど難しいことではありません。時には住宅会社といっしょになって奨めます。「利益相反関係」と言って、「売る方の利益は、買う方の不利益」になります。ファイナンシャル・プランナーの立場からは、全期間固定金利の住宅ローンがお奨めです。史上最低金利の今、その低金利を全期間固定した方が有利に決まっています。各銀行が店の奥にしまって売りに出さないものが、消費者にとって最良の住宅ローンです。民間と住宅金融公庫が提携した「フラット35」です。各銀行が店の奥にしまって売りに出さないものの、具体的な融資実行金利（平成17年8月）を示します。・・・岩手県の場合　カッコ内は融資手数料　みずほ銀行　2.60％　（31,500円）　岩手銀行　　3.21％　（52,500円）　東北銀行　　2.81％　（52,500円）　北日本銀行　2.81％　（52,500円）　盛岡信用金庫2.61％　（48,510円）銀行が扱う「フラット35」は全国的に同様のレベルだと思われます。昨今、新規参入してきている住宅ローン専門会社の中には、2％台前半というものもあります。住宅ローンは、専門会社から借りる人が増え、銀行は手続き窓口になる。・・・そんな時代が来るかもしれません。

  2005/08/18

• 変動で攻めるか、超長期で守るか！

  広告記事　日経8月17日住宅ローンの選択は、一生涯を左右します。広告掲載された住宅ローンを眺めてみましょう。「変動で攻めるか、超長期で守るか。」○○バンクの住宅ローン金利優遇キャンペーン年0.7％優遇□優遇後金利　　　　　変動金利　　　　　　　　　　1.067％　　　　固定金利（15年）　　　　　　2.480％　　　　固定金利（20年超全期間）2.897％□保証料・団体信用生命保険料は無料□取扱い手数料　42,000円□繰上げ返済は、10,000円から可能。（要：所定の手数料）□来店不要（申込みから契約まですべてインターネットから）×この広告は、タイトルで変動金利か長期固定金利か　の選択を迫っています。（企業姿勢を疑います）　　●今は史上まれにみる超低金利が、長期間続いています。　　　これから金利が下がる余地はありません。　　　従って変動金利の選択は、あり得ません。　　　銀行は変動を選択してもらったほうが嬉しい。　　　（リスクを背負わなくて済むから）×超長期の金利レベル　　●2.897％は、他の住宅ローンよりちょっと高め　　　全期間固定金利のレベルは、低いもので2％台前半。　　　各住宅ローンを比較してみたい。○保証料が無料　　●これは「丸」です。　　　保証料の金額は、ローンの額に比例して大きなものに。×繰上げ返済に手数料がかかる　　●無料で繰上げ返済できるものもある。住宅ローンは、住宅会社や他人まかせにせず、しっかり比較検討しましょう。リスクを背負うのは、自分自身です。

  2005/08/17

• 3年固定金利１％は、地獄の入り口！？

  住宅ローン金利優遇キャンペーン３年固定金利１％！各銀行が同様のキャッチコピーで、お客さん集めに躍起になっています。各銀行の企業姿勢を疑います。銀行のメリット　・融資残高が実績として増える。　・固定金利期間が短いので、リスクが小さい。　・他の融資に比較して、安定した融資先。　・長期の付合いの中で、金融商品の販売も。消費者（お客）のメリット　・ないまず、私たちが　今　置かれている環境　　「超低金利」：これ以上、下げようが無い金利水準。これからどうなるか？　・金利は同水準で推移（景気回復が進まない場合）　・金利は上昇に転じる（景気が回復）　　・・・景気回復を示す指標が、チラホラと。仮に4年目から金利が3.5％になった場合は、返済額は　5割近くもアップします。そうなった時に、どういう行動をとるかというと、せっかくの家を手放したくないから、できるだけがんばって返済する。何ともならなくなれば、借りてはいけない所に走る。そちらの返済のために、別口を・・・。　破綻。住宅取得は、生涯設計そのものです。そのためには、全期間固定金利ローンで！銀行にも、全期間固定金利の住宅ローンが実はあります。売りたがらないだけです。銀行が売りに出してくれなければ、ノンバンクの住宅ローン会社が、次々と参入してきています。　

  2005/08/12

• 住宅会社の選択で家計破綻！？

  事務所のアシスタントの佐々木さんごくろうさんでした。やっと、セミナー用のテキスト作成完了。「生涯設計の視点で捉える、住まいづくり」30代の家族の人生シミュレーションです。夫婦と子ども2人の家族が、選ぶ住宅会社によって、生涯がどのように違っていくか・・・。比較する住宅会社は、　・大手の住宅メーカー　・地元の住宅会社当然、価格差分の差が最後まで・・・ということに・・は、ならなくて、もっと大きな差になっていきます。キャッシュフロー表とグラフで見ていきますが、グラフでは、貯蓄の残高を、夫、妻のそれぞれが死亡する時期までを確認します。マイホームを建築する前の家計を、将来に渡ってシミュレーションしてみると、60代・70代で貯蓄が底をつくケースが多いんですが、今回もそのパターンで設定しています。そういう家庭が、家を持つためには、しっかりとした生活設計が必要になります。夫婦それぞれの働き方・その期間、公的年金の受給時期・金額、生命保険の徹底整理、趣味やレジャーの費用、現役時の生活費・老後の生活費、子どもの教育資金、等々の考え方を整理して、必要な対策を施して、やっと、住宅取得を組み込みます。結果　地元の住宅会社のケースは、なんとか　妻の死亡時まで貯蓄残高がプラスに。　大手の住宅メーカーのケースは、がんばっても　妻の存命中に貯蓄ゼロに。大手の住宅メーカーで建てる場合は、予算的にも背伸びしてしまい、後々の繰上げ償還もなかなか実行しにくい・・・ということもあります。私自身は、大手住宅メーカーに22年間在籍していましたが、現在は、相談を受けた場合は、相談者といっしょに間取り・外観・設備・仕様などを決めて、その原案で、3～4社に見積りを依頼し、競合させて、一段の価格圧縮をさせています。　　　（入札：公共事業の個人版）大手住宅メーカーを除外しているわけではありませんが、価格差が大きすぎて、参加は事実上不可能ですね。将来に渡る生活設計を、ぜひ　しっかり考えましょう。

  2005/08/11

• 銀行の自前の住宅ローンは損！？

  【全宅住宅ローン】今日、ローン説明会の案内が届きました。9月13日、参加します・・とさっそくＦＡＸしました。この全宅住宅ローンは、不動産業界団体の関連会社が、住宅ローン専門会社として、10月から全国で扱いを開始します。当然、全期間固定金利の住宅ローンです。東京で先行取扱いしている今の金利は、2％台前半です。このローン以外にも、全期間固定型のモノがいろいろ出てきています。金利が上昇気配を見せる今、住宅ローンの選択は、全期間固定型でないと、将来の生活設計が成り立ちません。銀行が奨める自前のローンは、はっきり言えば、おやめなさい・・ということです。★銀行のホンネリスクを背負いたくない。リスクはお客さんに背負わせたい。銀行自身のリスクが低い順に、自前のローン商品を奨めたい。「自前のローン」を扱わないと、「融資残高」という業績扱いができないから。⇒変動金利ローン　（銀行のリスク：ゼロ）⇒固定金利選択ローン　　　3年固定金利　（銀行のリスク：小）　　　5年固定金利　（銀行のリスク：中）　　10年固定金利　（銀行のリスク：ちょっと大）　　全期間固定金利　（銀行のリスク：無限大、ありえない）商品売買は常に「利益相反関係」にあります。売る側の利益は、買う側の不利益。売る側の不利益は、買う側の利益。結局は本人の自己責任になります。賢い消費者になりましょう。

  2005/08/11

• 公庫提携住宅ローンが伸びる？

  【フラット３５】私たちの一生を左右するかもしれない住宅ローンの選択。各銀行が自前の住宅ローンを優先して、なかなかお客さんに奨めない公庫提携の住宅ローン、全期間固定金利なので「フラット３５」といいます。決して、飲み屋さんの名前ではありません。　　　　　　　　（ふらっと立ち寄る？）取り扱い件数　住宅金融公庫によると　昨年度　　　17,000件だったのが今年度　　　60,000～70,000件になりそう。将来的には　400,000件に？現在、提携ローンの取り扱いは銀行以外のノンバンクが４割。何度も言いますが、これから　長期金利が上昇する気配を見せています。住宅ローンを検討する場合は、銀行が奨める3年や10年の固定金利ローンではなく、全期間固定金利を選びましょう。できれば、まだ超低金利のうちに。このフラット３５も扱う機関によって、金利や手数料が異なりますので、よく比較してみましょう。

  2005/08/07

• 住宅会社はどこを選ぶ？

  住宅の価格について大雑把な話をします。住宅会社は、大きく２つに分けられます。1全国展開の大手住宅メーカー2地元密着の住宅会社・工務店1と2では、同サイズ・設備・仕様で、大きく価格が異なります。小規模の住宅で数百万円、規模が大きくなると、一千万円以上の価格差が出たりします。大手住宅メーカーは、価格の高さを正当化させるために、強さ・性能・サービス等のちがいを盛んにアピールしています。莫大な広告宣伝費をかけて。この価格の差は、実は利益率のちがい、なんですね。地元工務店は、20～30％大手メーカーは、40～50％見積書を見たって、分かりませんよ。そのまま利益○○％なんて書いたら値引きの対象にされたりしますから。上手に表面に見えないようにしています。大手メーカーは、高い利益率を確保しなければ、成り立たないしくみになっています。一般の方の家計の現状診断をすると、老後資金で、一千～二千数百万円不足するケースが多いのですが、ライフプランを総合的に考える場合、「住宅」の部分で、たとえば数百万円がどっちに転ぶか・・・は、たいへん重要です。私は、相談を受けた場合、いっしょに間取り等を考えた後、地元の住宅会社3～4社に見積もり依頼し、競合させることで、内容をチェックしながらさらに価格を圧縮させます。因みに、私は22年間大手住宅会社に在籍していました。お気軽にコメントを。できるだけ、お返事します。

  2005/08/05

• 広がる住宅ローンの選択肢

  住宅ローンの専門会社が増えます今までは、住宅ローンは銀行に相談して、その銀行の自前のローンを奨められ、そのまま借りていました。（住宅会社もそれを後押し）固定金利期間は最長10年です、とか金利優遇キャンペーンで3年固定1％です、とか消費者の生活設計を無視した訳の分からないシロモノばかりでした。これからは、私たち消費者の選択肢が広がります。ぜひ、勉強して、賢く利用しましょう。証券化の手法を使って住宅ローンを手がける「モーゲージバンカー」と呼ばれる専門会社が増えています。今年、4社が住宅金融公庫の提携ローン（フラット35）の取り扱いを始めました。このような参入増が、住宅ローン金利全体への下げ圧力になりそうです。消費者にとって、歓迎する状況になってきました。なんといっても、全期間固定金利は魅力です。借金は、低金利時は長期固定、それも全期間固定がベスト。金利も2.5％前後の低水準です。銀行が商品として持ちながら、隠して売りに出さなかったものが、銀行以外のところからもっと魅力的に姿を変えて（低金利）登場してきました。○日本住宅ローン　2.49％　○ＳＢＩモーゲージ　2.25％　○東芝住宅ローンサービス　2.26％　○旭化成モーゲージ　2.45％　○東京合同ファイナンス　2.55％　○全宅住宅ローン　2.38％　○ファミリーライフサービス　2.55％　○協同住宅ローン　2.55％　○三井住友海上火災保険　3.00％

  2005/07/30

• 住宅ローン

  今朝の新聞広告（住宅会社＆銀行）住宅ローンお支払い参考例1,750万円借入れの場合月々53,154万円「小規模な建物であれば、全額借入れでもマイホームが取得できちゃいますよ。」・・・という話ですね。これは某銀行の金利優遇キャンペーンで元利金等返済、返済期間35年で当初3年間の返済金額です。（金利1.45％）給与振込み・公共料金の抱込みが条件です。常々思っていることですが、住宅会社も銀行も、その企業姿勢を疑います。今は史上稀に見る超低金利です。これから先の金利水準は現状維持か上昇しかないわけで、固定期間が3年間だけでは個別の家計の設計は成り立ちません。過去には7％台、8％台という時代もありました。破綻予備軍を生産しているようなものです。住宅ローンは全期間固定金利がいいに決まっています。実はそのような商品は、各銀行にもあります。店の奥の方にしまっていて、売りに出していないだけです。なぜかというと、「融資残高」という業績にならないからです。自前のローンを売ったほうがいいわけです。それもできるだけ銀行がリスクを取らなくていいものを。　1　変動金利ローン　2　固定でも固定期間の短いもの住宅会社も銀行も、口では顧客指向といいながら・・・。ファイナンシャル・プランナーを名乗るなら、お客さんのライフプランをしっかり考えてあげたいものです。

  2005/07/27

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