高騰
某情報誌で「札幌市の新築マンションの販売価格は、平均3,500万円、中央区では4,000万円を超える(平成26年データ参照)」とあった
もしも北海道在住(主に札幌)の一般的なサラリーマンが購入したならば、どの様な未来が待ち受けているのか考察した
北海道の平均年収400万円の会社員が、下記の条件で、3,500万円の新築マンションを購入したとする
条件
購入価格の2割、700万円(諸経費は含まない)を頭金に入れ、2,800万円借入する
フラット35、金利1.480%(融資率90%以下の場合)、返済期間35年を適用する
結果
月々85,457円(ボーナス払いなし)の支払いとなる
さらに維持費として、管理費、修繕積立金、駐車料金、固定資産税、都市計画税を加味し算定する
管理費9,890円(国土交通省「平成25年 マンション総合調査」参照)
修繕積立金16,160円(機械式駐車場がある場合の加算額4,723円)国土交通省(マンションの修繕積立金に関するガイドライン参照)
機械式駐車場代は、10,000円とする
ここまでの、月のコスト計126,230円
固定資産税、都市計画税(床面積82.5平方メートル、土地1,000万円、建物2,500万円として試算、建物の減価償却は無視する)
年間87,300円(1~5年目)
年間139,800円(6年目以降)
年間コスト 計1,602,060円(1~5年目)
月に換算すると、133,505円
年間コスト 計1,654,560円(6年目以降)
月に換算すると、137,880円
考察
ローン返済比率は、維持費を含めると30%ほどが理想とされる。しかし現状では、マンションを維持するための年間コストは約165万円で、年収400万円の可処分所得は約330万円ほどだから、可処分所得ベースで計算すると比率が50%となる。この理想値とのギャップは、現在のマンション価格では、頭金を用意できたとしても、年収400万円ほどではマンションを維持することは困難であることを示している。また昨今の 中古マンション(1,000〜1,500万円)へのこの層のシフトは、返済比率の数字から考察すると当然の流れと言える。