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2019.01.02
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京阪神ビルディングはぶれない事業経営で電算センターを増設し続けています。９月６日のメルマガの資料ですが、新しい決算短信を見なくても安心して買い増せました。
京阪神ビルディングは「安全で快適な事業用空間を提供し、行き届いたビルマネージメントにより顧客満足度を高めること」を事業方針とし、さらに価値の高い施設の提供と質の高いビル運営を目指して経営努力を積み重ね成長してきました。 京阪神ビルディングは、膨大な含み益のある不動産の賃貸業で、どのような経済状況であっても確実に利益を確保している高い収益力を持っている企業です。 今日の研究銘柄として京阪神ビルディングを選んだ一番の理由は他の多くの企業の株価が低迷するものが多い中で、京阪神ビルディングの株価が急速に回復しており、ついに２０１８年１月に付けた高値９９５円を抜いてきたからです。 京阪神ビルディングの６か月間のチャートです。
出来高も着実に増加してきており、早めに研究銘柄にするほうが良いと判断しました。 京阪神ビルディングの直近の株価情報です。 https://www.nikkei.com/nkd/company/history/dprice/?scode=8818&ba=1 いよいよ、京阪神ビルディングの株価が正当に評価される可能性が高いと判断しました。 京阪神ビルディングは内需１００％の賃貸不動産業者です。為替の影響も受けず、トランプ大統領の関税政策などの影響も受けません。 そして、なによりも安心なのは、京阪神ビルディングの賃貸ビルのポートフォリオはバランスが良く、これから世界中でＩｏＴ（モノのインターネット）が活用されるようになって、ネット需要が伸びていくときに、必要不可欠なインターネットインフラの基盤となるデータセンタービルを賃貸ビルポートフォリオのトップの事業として位置付けている点です。 ２０１８年３月期はデータセンタービル賃貸が４２．３％、オフィスビル賃貸が２４．６％、ウインズビル賃貸が２４．２％、流通事業が８．１％の状況となっています。 ２０１８年３月期末には賃貸物件を２７棟所有しており、賃貸可能総面積は約７５，７９３坪となっています。 ＩＴ銘柄の中には、驚くほど高ＰＥＲになっている企業もあります。しかしＩＴ銘柄は玉石混合で、どの企業の株に資金が入ってくるか見極めが難しいこと。更にはフィンテック、人工知能、ビックデータなどの事業をスタートすると発表しただけで、利益が伴っていないのに『言葉』だけに反応して株価が噴き上がるような企業の株に投資するのは不安が多いと、私は考えています。投資環境が悪化した時に株価がどこまで下げるか予想もつかないからです。 米国のゴールドラッシュで沸き返ったときに、一番儲けた人はゴールドを掘り当てた人ではなくサン・ブラナンというゴールドを探す道具安く買い占めて高く売った商人だったということです。 私もビックデータとかＩＴとか、オンラインゲームとかの利用が増加の一途をたどるなら、どのＩＴ企業が稼ぎを大きくできるか、どれほどの多くのデータセンターが必要になるのかなどと想像をたくましくして銘柄チェックをしています。 このように、いろいろとチェックした企業の中で、ゴールドラッシュ時のサン・ブラナンと同じ立ち位置にいる、京阪神ビルディングはインターネットを利用するためには必要不可欠なデータセンター事業を２５年も前から展開しているので、とても有望な企業だと判断しました。 このことも本日の研究銘柄として京阪神ビルディングを選んだ大きな理由の一つです。 （京阪神ビルディングの沿革）
京阪神ビルディングは戦後間もない１９４８年に、軍用飛行場に転用されてしまった旧阪神競馬場を再興させようという声が関西馬主・財界人を中心にわき起こり、そのような強い想いを背景に、農林省(現：農林水産省)の賛同を得て、「阪神競馬場」を建設し競馬の振興を図ることを目的として設立されました。 このため京阪神ビルディングの設立当初の社名は「京阪神競馬株式会社」でした。不動産会社としての京阪神ビルディングの歴史は宝塚市の宅地分譲から始まりました。 １９６２年には大阪市中央区に賃貸オフィスビル第１号「瓦町ビル」を竣工させます。当時は、御堂筋で一際目立つ大きなビルでした。１９８８年には初のデータセンタービル「新町ビル」を建設しました。 京阪神ビルディングを本日の研究銘柄として選んだ理由を、より具体的に説明します。 １＞ 京阪神ビルディングの株価はリバウンドを始めていますが、賃貸不動産業としては低ＰＥＲでＰＢＲも低いこと。 ６月８日の終値の株価１０００円で計算したＰＥＲとＰＢＲは次の通りです。
２０１８年３月末時点の一株純資産１１５４．７５円 ＰＢＲ０．８７倍です。 ２＞ 京阪神ビルディングの業績は安定的であり、順調に利益を増やしている企業であること。 京阪神ビルディングの経常利益の推移は以下の通りです。 ２０１２年３月期 ３４．４億円 〇京阪神ビルディングの純利益と一株利益の推移 ２０１２年３月期 １７．４０億円（一株利益 ３８．７円） 〇京阪神ビルディングの財務ハイライトのページです。 http://www.keihanshin.co.jp/ir/finance/hilight.html ３＞ 京阪神ビルディングの利益は着実に増加しており、財務内容も強化されていること。 ６年前の２０１２年３月期と２０１８年３月期を比較すると売上高で１．１１倍。経常利益で１．４６倍。純利益は２．０６倍と増収増益の企業です。 資産状況はどうかについても、２０１２年３月期のバランス・シートの主要科目と２０１８年３月期の２０１８年３月末のバランス・シートの主要科目を比較してみます。 ＜２０１２年３月末＞ （資産の部）資産合計１１０６．７１億円 現・預金４７．４１億円 （負債の部）全ての負債７１８．８０億円 有利子負債４６５．９１億円 ＜２０１８年３月末＞ （資産の部）資産合計１２３０．３５億円（１２３．６４億円増加） 現・預金７０．５１億円（２３．１０億円増加） （負債の部）全ての負債６０８．０８億円（１１０．７２億円減少） 有利子負債４８２．５３億円（１６．６２億円増加） （コメント） 総資産は１２３．６４億円増加しましたが、すべての負債は１１０．７２億円減少しています。 現・預金は２３．１０億円増加し、投資有価証券は９４．８１億円増加しています。現金性資産は合計で１１７．９１億円増加しています。 賃貸物件の入替（買替）により土地（含み信託土地）は１１７．１３億円増加しましたが、建物等（含む信託建物）は８９．０２億円減少しています。土地と建物合計で２６．５４億円増加しています。 賃貸不動産の含み益を２０１２年３月末と２０１８年３月末とで比較しました。２０１２年３月末の賃貸不動産の含み益は３７４．３２億円、２０１８年３月末の賃貸不動産の含み益は６３５．６７億円であり、含み益は２６１．３５億円増加しています。賃貸不動産の買替は効率的に実施されていることが確認できます。 ＜注＞参考 〇２０１２年３月期 賃貸不動産の時価１３２２．４１億円。簿価９４８．０９億円。含み益３７４．３２億円。 〇２０１７年３月期 賃貸不動産の時価１４６７．７２億円。簿価８８６．４７億円。含み益５８１．２５億円。 ただ、今回初めて開示された資料では２０１８年３月期の賃貸不動産の含み益が大きく増えていると考えられる数字が開示されています。 ５月１０日に開示された平成３０年３月期決算発表資料の６ページです。 https://www.keihanshin.co.jp/pdf/2018.5.16.pdf ２０１７年３月期までの賃貸不動産の時価と簿価の状況が過去の有価証券報告書の数字と一致しています。この資料によると２０１８年３月期の賃貸不動産の含み益は６３５．６７億円に拡大しています。 賃貸不動産の時価１６１０．５４億円。簿価９７４．８５億円。含み益６３５．６７億円。 京阪神ビルディングは過去の利益で投資有価証券という現金性資産を増加させていることが分かります。 １６１０．５４億円―６０８．０８億円＝１００２．４８億円 京阪神ビルディングの６月８日の終値１０００円で計算した時価総額は５３８．３億円であり、非常に割安であることが分かります。 賃貸不動産の他に現・預金７０．５１億円＋投資有価証券１５２．８９億円＝２２３．４億円の現金性資産を持ち、金融資産だけで時価総額の４１．５％を占めています。 ４＞ 京阪神ビルディングの所有不動産の含み益が大きいこと。 いままでは貸不動産の含み益は本決算の有価証券報告書にのみ開示されていました。しかし今年は決算開示資料にも賃貸不動産の含み益が開示されました。この資料の変化をみれば、いちいち有価証券報告書を確認しなくても一目で土地の含み益の変化の状況が確認できるようになりました。 ＜注＞参考 〇２０１２年３月期
〇２０１７年３月期 賃貸不動産の時価１４６７．７２億円。簿価８８６．４７億円。含み益５８１．２５億円。 〇２０１８年３月期 賃貸不動産の時価１６１０．５４億円。簿価９７４．８５億円。含み益６３５．６７億円。 https://www.keihanshin.co.jp/business/index.html ２０１８年３月期の四半期の部門別売上高比率を平成２５年３月期と比較すると、オフィスビルは、ビル売却に伴う減収やデータセンタービルの伸長により２７．６％から２４．６％に低下しています。 貸ビル業界では、平成１９年のサブプライムローン問題に端を発した世界同時不況、実態経済の悪化から、ビル需給が急速に悪化し、空室率が上昇を続けました。平成２３年３月には、東京地区が９．１％、大阪地区が１２．４％と、過去のピークまで上昇しました。その後は緩やかに改善し、平成２９年９月末には東京地区が３．２％、大阪地区が３．８％となりました。 こうした中、京阪神ビルディング所有物件の空室率は、ここ１０年、一貫して業界平均を下回る水準を維持しています。平成３０年３月末には、御堂筋ビル、新町第１ビル等で新規テナントの入居が進み、平成２９年３月期末の２．１％から１．５％に改善しています。 http://www.keihanshin.co.jp/ir/individual/prospect.html 京阪神ビルディングのホームページにある上記の「今後の戦略」の資料にあるとおり、地域ポートフォリオ分散の観点から東京都心部を中心としたエリアへの投資を進めていること。 〇決算説明会資料７ぺージ
＜２０１８年３月期の地域別賃貸可能面積＞ 関西圏 ５８．６％ このために、２０１６年３月期には２００９年に取得した簿価２３２億円の心斎橋アーバンビルを売却し売却益は１２．５億円を計上しました。 そして２０１５年４月に東京都渋谷区の代々木公園ビルを６０億円で購入し２０１５年１２月に埼玉県川越市の冷蔵冷凍配送センターを３０億円しました。 「心斎橋アーバンビル」は６年前に購入したものですが、土地単価が坪３０百万円と路線価と比べ非常に高価だったこと、築４０数年で経年劣化が進んでいることから譲渡益のでる価格での売却を決定したとのことです。 京阪神ビルディングの沿革を見ると、物件の入れ替えの状況が分かりやすく出ています。 http://www.keihanshin.co.jp/pdf/2015.4.24.1.pdf
〇２０１５年１２月１７日の川越の冷蔵冷凍配送センター取得のＩＲ
代々木公園ビルはイッセイミヤケ本社として1棟貸しており、冷凍冷蔵配送センターも現在この配送センターを使用中の大手物流業者に対する一棟貸しを継続します。 〇２０１６年１０月には神奈川県藤沢市に食品スーパーマーケットを展開しているサミット株式会社に一棟貸する商業施設を取得しています。 今後の課題はこのような物件をどうファインドアウトしていくかです。物流倉庫については、大きい倉庫に集約化され古い倉庫が浮いてくる状況が東京でも出ていますが、あくまでロケーションが重要だと判断しています。東京では圏央道中間をはじめ道路の発達により物流ネットワークはよくなっています。 ６＞ 現金性資産をため込むばかりではなく、有望な賃貸物件を開発するため土地の取得も進めていること。 ２０１７年３月には、大阪ビジネスパーク（ＯＢＰ）でデータセンタービル開発用地（約２０００坪）を取得しました。ＯＢＰは、高層ビルが林立する大阪市内のオフィス街で、徒歩６分のＪＲ京橋駅は、大阪駅から１０分弱の距離に立地しています。南西に大阪城を臨み、上町台地の北東に位置するこの地域は、古くから地盤が高く、水害に強いため、最新鋭のデータセンタービルを建設すべく、現在、テナント候補先数社と折衝を進めています。 〇５月１０日に発表されたデータセンタービル建設決定のＩＲ https://www.keihanshin.co.jp/pdf/2018.5.10.3.pdf ＜取得資産の概要＞ （1）名称 （仮称）京阪神 OBPビル ７＞ 京阪神ビルディングは内需１００％の企業であり為替がどのように動こうと業績に受ける影響はないこと。 首都圏でも賃貸不動産を着実に増やしていることも魅力があります。 ８＞ 京阪神ビルディングは個人投資家に人気のある優待銘柄であること。 （京阪神ビルディングホームページの配当と優待情報のページ） http://www.keihanshin.co.jp/ir/individual/dividend.html １００株以上 １枚 ２０１５年２月には長期保有優遇制度を発表しています。２年以上保有している株主には上記に加えてお米券を以下のようにプラスします。 １００株以上 ＋１枚 計２枚
なお配当は７年連続で増配する計画です。 以上の理由から京阪神ビルディングを本日の研究銘柄として選びました。 では、いつものようにバランス・シートから京阪神ビルディングの資産価値を見ていきます。 平成３０年３月期の第３四半期の決算短信から調べました。必ず自分の眼で確認する癖をつけてください。(去年の数字です。でもほとんど変わません） ２０１８年３月期の決算開示資料に記載されている賃貸不動産の時価と簿価の差額（＝含み益）は６３５．６７億円です。 京阪神ビルディングの時価総額は原稿執筆時（６月８日）の株価１０００円（⇔５３，８２８，１４２株）で計算すると、５３８．３億円となります。決算短信発表時の自己株式は株数に含めず計算しています。 京阪神ビルディングの株価は賃貸不動産の含み益を勘案すれば、上記の資産価値からだけ判断しても十分に割安だと考えます。 上記の資産価値に計上しなかった、資産を見てみます。 建物等３１３．０億円＋信託建物２４．３億円＋その他の資産２９．７億円＝３６７．０億円。 お気に入りの記事を「いいね！」で応援しよう
Last updated
2019.01.02 13:18:40
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