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砂利まき 昨日は一階のベランダの前に、防犯用に砂利をまきました。ホームセンターで砂利を探したんですが、一番安いのがコンクリート骨材用の砂利でした。1袋20キロで280円。それを21袋まきました。 合計420キロで、しめて5880円。骨材ですから、水に湿らせてあって、まくときに多少濡れるという不都合はありましたが、乾いたら普通の砂利でした。車で3往復、20キロを21袋運んでまいたので、少々、疲れました。 小粒の砂利は、歩くと音がするので、防犯にはもってこいです。安いですし、雑草も生えにくくなります。 今回のマンションのROAとROI ボクのマンションのROAとROIを出してみます。総資産額は、とりあえず総投資額とします。本来は、資産額は相場によって変わるはずだし、買った時の諸経費などを入れるか否かは考えどころです。相場によっては資産価値が上下し、含み益、含み損も発生します。話を単純にするため、総資産額は総投資額として計算します。また、家賃から引かれる経費は、かなりおおざっぱに大きめに想定したものです。ただし、支払い金利は入っていません。 総資産額≒総投資額=売値4180万+諸経費380万=4560万 初期投資額の内の自己資金=1460万 年間純家賃収入(駐車場収入含む)=250万(自宅として使った場合は150万) 自宅を貸した場合 ROA=(Return)÷(Asset)=250万÷4560万=5.5% ROI=(Return)÷(Investment)=250万÷1460万=17.1% 自宅を貸さない場合 ROA=(Return)÷(Asset)=150万÷4560万=3.3% ROI=(Return)÷(Investment)=150万÷1460万=10.3% 分母がAsset(総資産)なのかInvestment(初期投資した自己資金)なのかで、利益率が大幅に変わってきます。負債が多いと、ROIが急激に高くなるのが分かります。ROIが高ければいいというわけではないのは、株式投資でROE(株主資本利益率、自己資本利益率)が高い会社がいいとは限らないのと一緒です。 不動産投資のメリットのひとつに、レバレッジがかけやすいというのがあります。株を買うのに銀行はお金を貸さないけれど、不動産には喜んで貸してくれます。このレバレッジ効果がROAとROIの差に現れています。リスクが高くなる反面、普通に回れば、利回りを高くしてくれるのがレバレッジ効果、借金の効果です。 [不動産の資産価値を上げる方法 105] 玄関上り口の框を、自然石に替える。 框だけ高級な材料に換えるのは、案外、有効な手法です。設計者は一点豪華主義を嫌いますが、一般の方の見る目は、目立つ所に集中します。玄関の上がり框も、入ってすぐの靴を脱ぐ段差の所ですから、目立つわけです。 ボクのマンションでは、初めから框に石が使われていました。高さ3センチ、奥行き7センチの断面の緑色の蛇紋岩(じゃもんがん:大理石の仲間)です。木製框のように痛まないので、長い目では安くつきます。 お気に入りの記事を「いいね!」で応援しよう
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