株式会社　みずほ不動産販売のブログ

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• 足かせにもなる住宅ローン

  「住宅ローンは55歳までに返せる範囲で組みましょう」「住宅ローンは55歳までに返しましょう」昔ほどではないものの、持ち家神話が今も根強くあって、ご家庭によっては住宅取得が優先順位の高い「夢」に挙げられることも少なくありません。しかし、「夢」である住宅を取得することだけに頭がいきすぎてしまい、家計としてのバランスを欠くような、無理のある住宅ローンを組んでしまうケースが目に付きます。身の丈に合わない住宅ローンを組んだ瞬間から、夢だったはずの「家」が人生の重荷、足かせになってしまうことがあるのです。悪くすれば、子どもの進学や、定年後はのんびり趣味に生きることをイメージしていた人生設計が根本的に狂ってしまう可能性も……。

  2012年03月22日

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• 緊急時の集合場所を確認しておく

  避難所に行かなくてはならなくなった場合を想定して、日ごろから、家族と避難場所・集合場所について確かめ合っておきましょう。入手できる情報、物資の多さから、やはり、みなさんがお住まいの自治体が指定している避難場所がベストだと思います。

  2012年03月21日

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• 自宅へ辿り着くルートをシュミレーションする。

  電車がストップして、帰宅するには歩くしかないという事態に備え、どのルートを通れば帰宅できるかをいくつか調べておきましょう。幸運にも、誰かの車に相乗りできることだってあるかもしれません。そんなとき、道順をあらかじめシミュレーションしてあると、慌てずにすみますよね。

  2012年03月20日

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• 災害用伝言ダイヤルを試しておく

  震災時に家族が連絡を取り合う方法として、最も手軽なのが携帯電話でしょう。ただし、散乱した家具などにまぎれて紛失、バッテリー切れ、混線などの事態も考えられます。そこでおすすめなのは「171」などの災害用伝言ダイヤルです。念のため加えておきますが、もちろん無料。これ、名前は聞いたことがあるけれど、使ったことはないという方がほとんどではないでしょうか？実は、毎月1日には体験利用が可能で使い方もカンタン。「171」にかけてガイダンスどおりに操作すれば、録音、あるいは録音された伝言の再生ができます。固定電話、携帯、PHSなどどんな電話でも使えますよ。ただし、いくらカンタンでも家族全員が使い方を分かっていなければ連絡を取り合うことはできません。必ず全員で試しておいてください。

  2012年03月19日

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• 家具のレイアウトを見直す。

  これから家を新築する方なら、理想的なのは、寝室の収納はウォークインクロゼットや納戸、造作収納などにしてしまうことです。これなら「倒れてくる」ことを心配せずに済みます。お住まいの家で工夫するなら、寝ているときに倒れても、身体を直撃しないような場所に家具を置く、倒れてくるような場所には寝ない、などです。倒れた家具が邪魔になって部屋から出られなくなるケースも考えられるので、出入口近くに倒れないような配慮も必要でしょう。できれば、寝室には倒れそうな高さの家具を置かない、置くのなら家具転倒防止金具を使う、他の部屋に移せないかなどを検討してみましょう。

  2012年03月18日

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• 買い置きやストック

  普段食べている缶詰やレトルト食品、即席めんなどをちょっと多めにストックしておきましょう。ラップも多めにストックしておきましょう。食器に巻いて使うと、食器を洗う水が不要になるうえ、ゴミも案外少量で済みます。

  2012年03月17日

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• 水槽にいつも水を張っておく。

  カンタンに手を付けられるところからいえば、オススメなのは、お風呂の残り湯をとっておくこと。残り湯は洗濯に使ったらすぐ浴槽に水を張り、夜に沸かすように習慣づければ、断水した場合でも、手を洗う程度のきれいな水が確保できます。事実、阪神淡路大震災のときにこの方法が役に立ったご家庭もあると伺いました。あの震災が発生したのは1月の寒い時期。朝に水を張って日中に上昇する気温で水温を上げ、夜に追い焚きするというエコ目的での水張りだったようですが、結果的に防災用水を確保することができたのです。

  2012年03月16日

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• ほぼ予算ゼロの防災対策

  万が一の震災に備えた防災対策。みなさん、準備していらっしゃいますか？やっておいたほうがいいと頭では分かっていても、面倒くさいし、お金もかかるし……と、実際には手をつけていないという方、少なくないのではないでしょうか。防災グッズなどを用意しようとすればそれなりの予算は必要です。しかし、新たに大きな支出はせず、日常生活をちょっと見直すだけでも防災対策は立てられるもの。それほど手間もかかりませんから「面倒」という気持ちも少しは小さくなるでしょう。

  2012年03月15日

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• 「火災報知器｣を設置しましょう。

  1970年代、アメリカで住宅に“あるもの”を設置することが法律で義務づけられ、火災による犠牲者を半減させることに成功した――この“あるもの”が住宅用火災警報器です。これを受け、日本でも平成18年6月1日に消防法が改正され、全国で火災警報器等の設置が義務づけられました。(※設置完了期日は、各市町村の条例によって定められているため、地域によって異なります。)

  2012年03月14日

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• ストーブ周辺からの出火に注意！

  冬に活躍する電気ストーブや石油ストーブが、出火の原因になっていることも見逃せない事実です。こたつの中に生乾きの洗濯物を入れていて、出火したケースもあります。ちなみに、死者を伴う住宅火災の原因としては、ストーブはたばこに次いで2番目に多いです。ストーブの周辺から出火する時期は、やはり、寒さが厳しくなる12月～2月に集中しています。くれぐれもご注意ください。

  2012年03月13日

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• たばこの火の始末は念入りに！

  住宅火災が発生した原因で、コンロの次に多いのが「たばこ」です。具体的には、ベッドや布団での寝たばこ、お酒を飲んでいる時に灰皿に火の点いたままのたばこを放置する、などの不始末が多くなっています。かつては、たばこの火の不始末が住宅火災が起きる原因のワースト1でしたが、最近は、喫煙者人口の減少もあり、2位に下がりました。しかし、死者を伴う住宅火災に限れば、ワースト1はたばこです。喫煙者の方、ご注意を！

  2012年03月12日

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• コンロから離れるときは必ず消火！

  一般住宅で発生した火災原因の第1位（「放火」を除く）はコンロ火災です。中でも注意していただきたいのが「天ぷら火災」です。例えば、天ぷらを揚げている時に電話がかかってきた、あるいは誰かが訪ねてきた等で、「ちょっとの間だから」と火を消さずにコンロを離れ、その間に火が天ぷら油に燃え移る…というケースです。天ぷら中に、火をつけたままその場を離れるなんて、あるわけないじゃない！と思われるかもしれませんね。ところがある日、家族で夕食に天ぷらを食べていたときのこと。天ぷらを揚げていたのは私。アツアツの揚げたてを、キッチンから食卓へ運んでいました。「食卓まで運んで戻ってくるだけだから、火は消さなくても大丈夫」とタカをくくっていたところ、食卓に天ぷらを置こうとして、お茶のコップを倒してしまい、テーブルが水びたしに・・・！慌てた私は、テーブルの掃除に気を取られて、火をつけたままの天ぷら鍋のことを忘れてしまい、そのまましばらく放置してしまったのです。幸い、火事には至りませんでしたが、まさに、前ページでお話した「ヒヤリハット」。あのとき以来、どんなに短い時間でも、火元を離れるときには必ず火を消すようにしています。最近、多くのコンロ（ガスコンロ、IHクッキングヒーター共に）には、天ぷら油が高温になったら自動的に加熱を停止する、天ぷら火災防止機能が搭載されています。だからといって100％安全が保証されるわけではありませんが、ある程度の安心を得られるのは確かでしょう。この機会にコンロ設備を見直し、買い換えを検討してはどうでしょうか。

  2012年03月11日

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• 地域によって種類は異なります。

  ハザードマップとは、何らかの自然災害が発生した際に予測される被害等の程度を示した、特殊な地図のことです。災害の発生地点、被害の拡大範囲やその程度、また、避難所などの情報が掲載されています。これを使えば、万が一の災害発生時でも的確に避難できますし、二次災害の発生が予測される場所を避けることもできます。ところで、自然災害にはご承知のとおり、地震、洪水、土砂災害、火山の噴火、津波、高潮などさまざまな種類がありますよね。そして、地域によって発生が予測される災害は異なりますから、各々のエリアのハザードマップの種類も異なることが一般的です。例えば、沿岸部なら津波・高潮、休火山が近い地域なら火山災害、といった具合ですね。ただ、中には日本のほとんどの市区町村でつくられているハザードマップもあります。それが水害を予測した「洪水ハザードマップ」（「水害ハザードマップ」「水災ハザードマップ」「内水ハザードマップ」など自治体によって呼び方が異なる）です。日本は国土のあちこちに河川が伸びているだけに、水害が発生する可能性が高いのですね。

  2012年03月10日

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• ｢返済額軽減型｣の活用方法

  もし家計が厳しいため「返済額軽減型」を利用しようとするならば、それは少々間違った使い方になってしまいます。なぜならば、今100万円の繰上返済をしても、毎月4,000円程度のメリットしか得られないからです。(3,000万円を30年、3％で借り入れた場合)このような状況であれば、繰り上げ返済をするよりも、手元に預貯金を残しておくべきでしょう。この「返済額軽減型」は長期的な目的のために利用するものと考えましょう。住宅ローンの返済という長期戦に備えるために計画的に使っていくのが「返済額軽減型」です。将来の支出増の時期に備えて返済額を少なくしておくことのほか、変動金利型や固定金利選択型で、金利上昇のために返済額がアップすることに備えるには「返済額軽減型」が効果的です。また、景気低迷による収入減や、病気や災害にあってしまった場合などさまざまなリスクに備えておくことも必要です。そのためには、預貯金をしっかり備えておくこととともに、固定支出（ローンの返済もその一つです）も少なくしておくことも効果的です。一時的な効果で見てしまうと、確かに「期間短縮型」の方が効果が大きいのですが、「返済額軽減型」で返済額が軽減された分も繰り上げ返済にまわし続けることによって、実は、その利息軽減効果の差に大きな違いはありません。繰り上げ返済の利用方法を十分理解して初めて余剰資金を賢く使うことができます。住宅ローンとは長いお付き合いになるため、繰り上げ返済の利息軽減効果だけに目を奪われることなく、くれぐれも預貯金とのバランスを重視し、計画的に行ってください。

  2012年03月09日

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• 繰上返済貧乏地獄にハマる人も！

  日本人は借金が嫌い！住宅ローンも借金と考えている方は、「期間短縮型」の繰り上げ返済貧乏地獄にはまってしまうケースが多く見られます。特に、何事もしっかりしている女性にはこの傾向が強いかもしれません。「期間短縮型」の利息軽減効果は高いです。確かに預金通帳に記載される預金利息と、住宅ローンの支払利息を比べると腹立たしくなりますが、ここは冷静になりましょう。繰り上げ返済貧乏地獄とは、「期間短縮型」の支払利息軽減効果と期間短縮効果に魅了され、どんどん繰り上げ返済を行ってしまい、急な出費に対応できなくなる状況を指します。また、常に預貯金が少ないため、生活が苦しい感じを持ち続けてしまう人が多く見られます。繰上返済は「生活資金」ではなく「余剰資金」で行うように注意が必要です。さらに、「期間短縮型」は残り期間が短縮されますので、借換えにも影響することを覚えておきましょう。多くの住宅ローンでは、借換えの際は従前の住宅ローンの残返済期間までとなります。そのため、年収が下がっている場合などには、借換えが難しくなる事態も考えられます。

  2012年03月08日

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• 繰上返済の落とし穴

  繰り上げ返済について、もう一度よく考えてみましょう。当然のことですが、繰り上げ返済は手持ちの現金を使います。言い換えれば、手元の現金が少なくなり、急な出費などが発生した場合に使えるお金がない！という状況も起こりうるということです。一般的な住宅ローンでは、一度繰り上げ返済してしまうと、その繰り上げ返済資金はあなたのものではなくなってしまいます。住宅ローンの返済は通常の返済であろうと、繰り上げ返済であろうと預貯金とのバランスがもっとも重要です。「ご利用は計画的に」というのは、繰り上げ返済の利用にも当てはまります。

  2012年03月07日

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• 将来のキャッシュフローを安定させる！｢返済額軽減型｣

  【返済額軽減型の特徴】■毎月返済額(ボーナス加算額）：軽減される■残り返済期間：変わらず【効果検証】3,000万円借入で毎月126,481円返済。三回目の返済に100万円繰上返済。これが「返済額軽減型」の場合、■毎月返済額：122,243円（4,238円カット）■残り返済期間：29年9ヶ月（変わらず）■総支払額：約4,553万円⇒約4,502万円　（約51万円の将来利息払いをカット！）【このような方にオススメ！】■将来の教育費負担などに備えるために、　家計のキャッシュフローを調節したい人■毎回の返済額が多くて負担に思う人■将来は共働きでなくなるなど、将来の収入減に備える人■将来の借換えに備えて、期間は短縮したくない人

  2012年03月06日

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• 利息を効果的にカット！｢期間短縮型｣

  【期間短縮型の特徴】■毎月返済額(ボーナス加算額)：変わらず■残り返済期間：短くなる※繰り上げ返済の金額が少ないと　短くならない場合もあります。【効果検証】3,000万円借入で毎月126,481円返済。三回目の返済に100万円繰上返済。これが「期間短縮型」の場合、■毎月返済額：126,481円(変わらず)■残り返済期間：1年6ヶ月短縮■総支払額：約4,553万円⇒約4,415万円(約138万円の将来利息払いをカット！)【このような方にオススメ！】■総返済額を効率的に減らしたい人■ローンの早期完済を目指す人

  2012年03月05日

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• 競売のメリット・デメリット

  競売のメリットとしては、裁判所が全ての手続きを行うことでの信頼感が挙げられます。反面、最大のデメリットは、売却価格が安くなってしまうことです。一般的に競売物件は売主の協力が得られない場合が多く、引渡しに法的手続きが必要になる場合が多いことと、買受希望者は落札まで物件内部を内覧できない点、瑕疵担保責任免責である等の理由から、市場価格より20～30%も安く設定されているのです。その為、競売後の債務圧縮も少なくなります。次に、競売で売却した場合、売却金額は全て債権者に配分されますので手元には1円も入ってきません。強制退去などの場合、鍵の交換費用や引越し費用などが発生しますが、これらも退去者の自己負担となります。また、ホームページなどでの公告が始まりますので、広く知られてしまうことも覚悟しなければいけません。

  2012年03月04日

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• 競売の手順

  【開始決定】事件番号が付され、競売決定通知・差押登記がなされます。【現況調査】裁判所の執行官が物件・現況調査のため訪問し、写真撮影や様々な調査を行います。【最低売却価格の決定】裁判所が選任した不動産鑑定士が作成した評価書を元に、裁判所が最低競売価格を決めます。【入札期間の公示】入札期間を決め、裁判所のホームページや様々な媒体で公告されます。【入札開始】1週間の入札期間を定め(期間入札方法の場合)入札が行われます。【開札　買受人決定】入札開始より2週間後、開札が行われ、買受人が決定します。【売却許可決定】買受人が代金納付した時点で不動産の所有権が買受人に移ります。【引渡し命令】前所有者に対し引渡し命令が出ると強制退去となります。

  2012年03月03日

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• 競売申立て、開始、差し押さえ

  債務の一括返済がなされない場合、債権者は裁判所に対し競売の申し立てを行います。管轄裁判所では、競売の申し立てを受け競売に関しての手続きを進めていきます。その過程で、担保権が設定されている不動産は「差押登記」がされ、不動産の所有者は不動産を自由に処分することが出来なくなります。本人には競売開始通知正本が送付されます。

  2012年03月02日

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• 債権者が保証会社に代位返済を要求し、債務者は債務(借金)の一括返済を求められます。

  金融機関は、保証会社に対し、債務の返済を要求し、保証会社が債務者の代わりに債務を返済します（代位返済）。債権や担保物件は求償権の範囲内で保証会社に移転し、不良債権として扱われます。保証会社が介在しない場合もあります。また、金銭貸借契約書の「期限の利益の喪失」に基づき、債務の一括返済を求められます。この時点で個人信用情報に「事故」として記録されます。(ブラックリスト)

  2012年03月01日

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• ｢督促状｣｢催告書｣

  1ヶ月程度住宅ローン等の支払が遅延すると「督促状」「催告書」が届きます。その後、約2ヶ月程度支払が遅延すると、金融機関からの呼び出しがあり、今後の返済について協議が行われます。協議の結果、支払い方法を調整してもらえることになりますが、再度支払を滞納すると「期限の利益の喪失」として扱われることになります。

  2012年02月29日

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• 競売とは？

  競売とは、何らかの理由で住宅ローンが支払えなくなった時や税金、管理費を滞納した時に、金融機関が「返済不能状態」と判断した場合、裁判所に申し立てを行い、不動産を換金し、借金返済の一部に充てる仕組みの事を言います。金融機関では、住宅ローンや事業ローンなどで融資をする場合に、抵当権を設定しています。競売とは、この抵当物件を対象として、裁判所の管理のもと、執行される仕組みです。

  2012年02月28日

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• 特定調停のメリット・デメリット

  特定調停の最大のメリットは個人で行えるため費用が安く行えることが挙げられます。また、特定調停の場合、任意整理を行うのと同様に、どの債権者を対象にするかを選べるため、不動産や住宅、自動車などの財産を保持できます。デメリットとしては、特定調停は任意整理に比べて手続きが煩雑であること、取立て行為が止まるまで時間が掛かること、過払い請求は別に行う必要があること、調停が成立しない場合があることなどが挙げられます。また、調停委員は必ずしも専門家ではないため、調停が成立しても払い終わっているはずの借金が残っていたり、利息の割引がされていないなど債務者に不利な内容になることもあるようです。

  2012年02月27日

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• 民事再生と住宅ローン

  破産とは違い、民事再生の場合、住宅を失うことはありませんが、住宅ローンは免債されません。その為、結果的に住宅ローンを支払えなくなり破産してしまう方も多く存在します。そういった場合に備え、一定の状況を満たした場合「住宅ローン特則」が適用されます。その場合、最終返済期間を延長することで月々の返済額を減額したり元本の支払を猶予する事などが可能です。しかし、住宅ローン特則とは、住宅ローンの支払猶予が原則であり、支払額を減額するものではありません。

  2012年02月26日

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• 個人民事再生の手続き

  民事再生申立てを、債務者の住所地の地方裁判所に行います。その後、裁判所からの呼出、審尋があります。その結果、個人再生委員が選任され手続きが開始されます。その後、弁護士などに依頼し、負債額や資産などを勘案し、債権者との協議の上、3年間36回(特別な事情がある場合には5年以内)の返済額を決定します。再生計画案が認可され、債権者からの異論が無い場合、再生計画に基づいた返済が開始します。全ての手続きの中にあっても住宅ローンの返済は継続されることになります。

  2012年02月25日

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• 民事再生(個人再生)のデメリット

  ▲継続的な収入がないと申請できません。▲手続きが煩雑で時間と費用が掛かります。▲住宅ローンは減額されません。　(住宅ローン特則は受けられる)▲借金の総額は5,000万円以下に限られます。　(住宅ローンを除く)

  2012年02月24日

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• 民事再生(個人再生)のメリット

  ○免責不許可事由のある個人債務者でも　免責が受けられる。ギャンブルや浪費、詐欺の被害など破産手続きが受けられない方も対象となります。○不法行為に基づく窓外賠償請求権でも　免責が受けられる。悪意を持って加えた不法行為に基づく損害賠償であっても免責の対象となります。○資格制限が無い。破産宣告を受けると弁護士や公証人などの資格は喪失、会社の取締役などは退任事由となりますが、個人再生手続きではその制限はありません。○財産管理処分権を保持できる。破産と違い、住宅を処分する必要はありません。○裁判所が関与する分、信頼性が高い

  2012年02月23日

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• 自己破産のメリット・デメリット

  自己破産のメリットとしては、全ての借金がゼロになるという事が挙げられます。デメリットとしては、不動産や自動車、生命保険などは全て処分の対象となる点、弁護士など資格停止になる職業があること、保証人が付いている債務は保証人に請求が行くことなどが挙げられます。また、ギャンブルなどでの浪費による借金等の場合、免責が受けられない場合もあります。

  2012年02月22日

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• 自己破産とは

  自己破産とは、借金の返済が出来なくなった人が裁判所に申し立てて破産宣告を受けた後、免責の手続きを経て借金をゼロにする制度の事です。自己破産をすると、住宅や自動車などの財産は処分され、連帯保証人がいる場合には残った債務が連帯保証人に催促されることになります。大まかな手続きの流れは次の通りです。【自己破産申立て】債務関係の書類や申立書を作成し裁判所に出頭して申立てを行います。【破産の審尋】破産にいたった状況など、裁判所からの質問に対し説明します。【破産開始の決定】審尋の数日後に破産の決定がなされます。この時点では借金は残っています。【破産管財人の選任】破産者に財産がある場合には破産管財人を選任します。【債権者との調整】破産者に財産がある場合には破産管財人が債権者間で財産の処分後の分配方法などを調整します。【破産手続き完了】破産者に財産がある場合には破産手続きがこの時点で完了します。【免責の審尋】免責に向けた質問などが行われます。【免責の決定】債務者に対し全ての借金が帳消しにされます。

  2012年02月21日

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• 任意整理のメリット・デメリット

  任意整理は裁判所による手続きではなく、弁護士や司法書士の仲介による債務圧縮になります。その為、○家族に知られずに手続きが出来る。○車や不動産など特定の債務を残して手続きが出来る。○ギャンブルによる浪費等、免責不許可事由が無い。○手続きが簡単でスピードが速い。○返済プランに対して希望が出せる。等が挙げられます。反面、グレーゾーン金利が該当しない場合などは債務圧縮額が減る場合もあり状況によっては必ずしも借金が減るとは限りません。

  2012年02月20日

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• 任意整理とは？

  消費者金融などに対する、いわゆるグレーゾーン金利問題が問題視され、それまで利息制限法の上限金利(15～20%)を超えて請求されていた利息に関しては撤廃され、過払い請求が出来るようになりました。任意整理とは主に、過払い請求などを目的として債務の圧縮を行う制度を指します。

  2012年02月19日

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• 考えていますか？債務整理後の人生

  任意売却や競売、破産などで住むところを失った場合、次の住まいを探さなくてはいけません。ですが、債務整理をしていると保証人が見つけることも困難で、貸主、売主さんの信用を得ることも難しい場合が多くあります。更にお手元に現金が無いため、引越しすら不可能なこともあります。当社では、新しい出発を応援するために、新しい家探しのお手伝いや、金融機関との協議による引越し費用の捻出まで出来る限りのお手伝いをさせて頂いております。少しでもお客様の笑顔のために頑張りたい。これが私達の想いです。

  2012年02月18日

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• 次の住まいが決まるまで住んでいてもいい？

  競売の場合は落札者への受け渡し期日(退去時期)がくれば、どんな理由があっても住まいを出て行かなくてはいけません。ですが、任意売却の場合は、債権者との話し合いの上、お子さんの卒業式まで･･･とか、次の住まいが決まるまで･･･など、柔軟に対応してもらえるケースが多いです。また、競売とは異なり、近所の方に知られることなく手続きを進めることができますので、精神的にずいぶんと楽になる制度です。

  2012年02月17日

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• 引越し費用や修繕費も出るって本当？

  競売の場合は、売却金額は全額返済に充てられてしまい、引越しの費用や修繕費、マンションの管理費などは別の方法で調達しなければいけません。ですが、任意売却の場合は、債権者と相談の上、どうしても必要な費用を売却金額から捻出する事が出来ます。競売にせよ、任意売却にせよ、住むところがなくなってしまいますので、新しい住まいも探さなければいけませんし、家具も残したいところです。任意売却の場合は、「やり直しを目指す方の為の再出発支援策」の意味合いが強いので、様々なサポートが充実しています。

  2012年02月16日

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• 残った債務はどうなるの？

  競売でも任意売却でも、土地や建物を手放したても、支払いきれなかった借金・債務は残ります。ですが、任意売却の場合は、債権者と事前に返済プランの相談が出来ます。債権者としても、任意売却は前向きに借金を返します！という姿勢を評価しますので、返済についても月々数千円～数万円と、できるだけ返済しやすい金額に調整してもらえます。競売の場合は、債権者と事前に返済プランを相談することはありませんので、返済金額も数万円～数10万円と割高になってしまうことが多いようです。また、任意売却のほうが高く売れることが多いため、残る借金も少ないといえます。

  2012年02月15日

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• 競売よりも売却金額が高い？

  競売の場合は、評価人により算出された「評価額」が最低売却価額を決定するうえでの基準となります。一般的に建物の価格は建物と土地利用権価格となっており、更地価格の6～8割相当に、土地の価格は更地価格の2～4割相当になるようです。希望者は、この金額を基準に入札していきます。最近は、割安に不動産を購入できるので、一般の方や業者さんにも人気が高く、落札価格（売り出した側に支払われる金額）も市場価格の1割～2割程度安いようです。任意売却の場合は、評価人等は存在せず、一般の市場価格で取引されますので、やはり売却金額は競売よりも1割～2割程度高めの場合が多いです。

  2012年02月14日

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• 任意売却とは？

  住宅ローンの融資を受けている人（債務者）と住宅ローン金融機関（債権者・抵当権者）との合意により、競売処分のような強制ではなく「任意」で不動産を売却する制度のことです。債務者が住宅ローン・借入金等の支払いができなくなると、銀行など債権者は担保不動産の競売申立を行い、これを売却して資金を回収します。しかし、競売の場合は、場合によっては破産手続きが必要となり、競売での売却後は一切の財産を失うことになってしまい、住む所を探すことも困難になってしまいます。債権者側にとっても、市場価格に近い金額で売却できる「任意売却」は、競売処分するよりもより多くの資金を回収できるというメリットがあります。債務者も通常の売却と同じですから、ご近所にも状況が知れ渡ることもなく、売却後に残ったローンの返済についても、家庭生活の実情に合わせて、毎月の返済金額の見直しや、少額返済、一時金による減免など柔軟な対応を交渉することが出来ます。何よりも、交渉しだいでは引越し費用を捻出することも可能です。このように、強制的に不動産を売却するのではなく、債権者との話し合いの中で、将来の債務返済方法を含めて、お互いに合意した上で売却手続きを進めることができるのが一番の特徴です。

  2012年02月13日

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• 債務問題　よくあるご相談

  Q.無担保ローンでの借金があり、　返済が滞っています。　返済を強く催促されており、　自己破産を考えています。　破産した場合でも、住むところは　手放さないですむのでしょうか？自宅を手放す事なく、自己破産する事は不可能です。あくまで自宅を処分する事なく債務を減らしたい場合は個人再生手続きをお勧めします。弁護士さんに申立てをすると全ての債務者からの返済催促はストップしますが、解約返戻金が生じるもの全て、生命保険等の解約が余儀なくされ費用が約40万円程必要です。再生計画に対して、裁判所の許可が得られると無担保ローンの債務が随分圧縮されますので自宅に住み続け、返済の見直しが可能です。但し、安定した収入が見込める等の一定の条件をクリアしなければなりません。

  2012年02月12日

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• 債務問題　よくあるご相談

  Q.無担保ローンでの借金があり、　返済が滞っています。　返済を強く催促されており、　自己破産を考えています。　破産した場合でも、住むところは　手放さないですむのでしょうか？自己破産した場合は、ご自宅は手放すことになります。自己破産ではなく、「債務整理」という方法があります。住宅ローンは債務を圧縮する事はできませんが、無担保ローンは債務をかなり圧縮する事が出来ます。住宅ローンと圧縮した無担保を支払っていくことが出来ればご自宅を手放さなくても済みます。一度弁護士さんにご相談される事をお勧めします。

  2012年02月11日

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• 債務問題　よくあるご相談

  Q.無担保ローンでの借金があり、　返済が滞っています。　返済を強く催促されており、　自己破産を考えています。　破産した場合でも、住むところは　手放さないですむのでしょうか？無担保ローンで返済が滞っても、担保があれば差押さえられる事もありますので、自己破産する前に必然的に自宅を売却しなければなりません。民事再生法という方法がございます。民事再生は自己破産と違い住むところを手放さず債務整理を行う事が出来ます。住宅ローンを除く借り入れが5,000万円以下で、将来において一定の収入を得る見込みが必要となります。

  2012年02月10日

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• 債務問題　よくあるご相談

  Q.無担保ローンでの借金があり、　返済が滞っています。　返済を強く催促されており、　自己破産を考えています。　破産した場合でも、住むところは　手放さないですむのでしょうか？自己破産をしても債権が無くなる訳ではありません。不動産を所有していれば、債権者より何らかの手続きはされると思います。その上で返済出来なければ、所有の不動産を競売される事も有ります。その為、自宅を残す事は難しいです。自宅を残す事を考えると自己破産より個人再生の方がいいかもしれません。

  2012年02月09日

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• 債務問題　よくあるご相談

  Q.無担保ローンでの借金があり、　返済が滞っています。　返済を強く催促されており、　自己破産を考えています。　破産した場合でも、住むところは　手放さないですむのでしょうか？破産をして住宅(持家)を残す事は非常に難しいです。何故なら破産をするという事は、財産処分をする事が前提となります。貯金がたくさんあって破産する人はいません。しかし、個人再生法により今の借入(無担保借入等)を清算すれば、十分生活のめどが立つ方(住宅ローン等は十分返済していける様な人)には、適応できると思います。

  2012年02月08日

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• 相続問題　よくあるご相談

  Q.弟の持っていた土地を売却したいのですが、　相続人となる(5人)が全国に住んでおり、　連絡も途絶えています。　どうしたらいいですか？名東区在住の75歳前後の女性(Aさんとします)から売却相談がありました。物件は北区の古い戸建て、所有者はAさんの弟さんです。その弟さんがお亡くなりになり奥さんや子供がいなかったため相続人はAさんと5人のご兄弟となっていました。生前よりAさんが弟さんの面倒を見ていて、葬式代も全てAさんが支払っていた為、他の兄弟もAさんが相続することには納得していました。ただ、Aさんをはじめみなさん高齢者で遠方にお住まいの為、いざ相続登記の準備に入るとなかなか必要書類がそろいません。Aさんをお連れしてご兄弟に会いにゆき、印鑑証明書や実印を頂きました。一番苦労したのは、四国に在住の妹さんで「Aさんが相続するのは構わないが印鑑証明書を渡したり実印を押すのはいやだ」と言って相続登記に協力してくれません。最終的にはAさんと四国まで行って、その妹さんに相続登記の事を納得するまでご説明し、やっと了解頂いた事があります。高齢のAさんを連れて住所だけを頼りに駅でレンタカーを借りて、ナビで妹さん宅を捜し回った事は今でも覚えています。

  2012年02月07日

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• 相続問題　よくあるご相談

  Q.相続人が7名いるため、話がまとまらず　売却したいが、売却できずに困っています。まず相続の持分で意見の違いがあり売却したい人・売却したくない人もあり話がまとまりません。今回は売却したい人の申請で法定相続を行い持分が決まります。当社では、必要に応じて、他の相続人の方との交渉や事情の説明などにも同行し、一緒になってお話を進めさせていただいております。その上で、決まった持分を当社が買取しました。

  2012年02月06日

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• 債務問題　よくあるご相談

  Q.住宅購入時よりも収入が減り、　月々のローンの返済が苦痛です。　何かいい方法はないでしょうか？ご提案事例　その4一度、ローン会社に事情を説明して相談する事をお勧めします。少しの間、返済を利息だけにするなど、何か解決策が見つかるかもしれません。もしくは、借入先金融機関に相談してみましょう。今後の返済計画の見直しに応じて頂ける可能性があります。また、残りのローンに関して他の金融機関への借り替えというのも一つの方法です。それでもダメな場合は、残念ですがマンションを手放すしかないと思います。

  2012年02月05日

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• 債務問題　よくあるご相談

  Q.住宅購入時よりも収入が減り、　月々のローンの返済が苦痛です。　何かいい方法はないでしょうか？ご提案事例　その3まずは今借り入れしている銀行へ「返済が難しい」旨のご相談をされた方が良いと思います。返済スケジュールの見直しが出来る場合もございます。現在の金利より安い他の銀行への借り換えのご相談や、もう少し金額がお値打ちの物件へ買い換えをすると借り入れ金額や月々の返済金額を減らす事ができます。住宅金融支援機構の住宅ローンを組んでいらっしゃる方は、返済変更のAプラン(返済期間の見直しなど)Bプラン(しばらくの間返済金額を減らしてもらう)Cプラン(ボーナス返済分の負担を減らす)といったものがあり、審査に通れば住宅ローン返済の負担を小さくする事ができます。

  2012年02月04日

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• 債務問題　よくあるご相談

  Q.住宅購入時よりも収入が減り、　月々のローンの返済が苦痛です。　何かいい方法はないでしょうか？ご提案事例　その2銀行と話をして、返済内容を変更してもらい今後返済が出来るようになれば問題ありません。銀行との話がつかず返済を延滞してしまうと、損害金がおおよそ14％ぐらいつきますので、返済金が膨らんでしまいます。ですから銀行と話がつかない場合は今の自分のマンションがいくらで売却できるのか査定してもらい少しでも早く現状を知ることが大切です。住宅ローンの残高が、実勢価格を下回るなら自宅売却の方向で、上回るなら金融機関に返済猶予(貸付条件の変更等)の相談をしてみましょう。

  2012年02月03日

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• 債務問題　よくあるご相談

  Q.住宅購入時よりも収入が減り、　月々のローンの返済が苦痛です。　何かいい方法はないでしょうか？ご提案事例　その1まずは、住宅ローンの残金を確認しましょう。そして、まずは借入をしている銀行に毎月の返済額の減額が可能か相談します。最近、銀行も返済についてずいぶん相談にのってくださる様になってきました。しかし、リストラにあったり、会社が倒産して返済の見込みが無くなった場合には、残高と現在の売却可能金額を考えて売却を進めていく事も重要です。

  2012年02月02日

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