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貧乏父さんの不動産投資日記～目指せ！３００万円からのひゃくまんどる大家～　　　

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2010年11月の記事

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融資の準備

明日から12月ですね。風邪ひかないようにがんばりましょう！熱いエキスを注入して下さいな。↓　↓　↓ あ～さて、本日、帰宅すると融資を受ける金融機関さんからFAXが届いていました。【必要書類】と書いてました。まぁいっぱいあること！しょーがないですね。いっぱいお金を借りるんですから。忙しくなります。少しづつ実感が湧いてきました。でも、まだ契約が終わっていません。アル理由で地積の関係について役所の確認がいりましてちょっと、重説の作成て手間取っているらしいです。予定では今日、事前にメールにて送られてチェックする予定でしたが木曜日になりそうです。となると、契約は日曜日ぐらいになりそうです。まぁ、ぼちぼちいきまひょ。

2010.11.30

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大阪ミナミの街を夜な夜な歩いていたら・・・

もっとクリッとしてくれなくちゃ、いや～↓　↓　↓ 先週のことですがおっさん２人で酔っ払ってミナミの街を歩いているとこんなもんにぶちあたりました。そう、あの人気のクリスピー・クリーム・ドーナツおっさん２人で並んで買いました。普段は平気で２時間待ち（とか言う話、最近は知らん）とかでも、さすがに夜の１０時近くでしたら５分ぐらいで買えました。当然、家族へお土産です。かなり甘めでしたが、とってもおいしゅうございました！さ～て、本日、腹をくくりました。今週末には契約しま～す！はっきりいって、かなりのボロ物件です。正式に決済が終わりましたらもう少し、詳しく報告します。一応、１棟もんですぜ。

2010.11.29

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新築マンション見学　いよいよ契約間近だが・・・

いつもありがとうございます。みなさまのやさしいポチリが励みになります。ヨロチクB！↓　↓　↓ 昨日、自宅近所で新築賃貸マンションの見学会をしているのを発見した。昨日は時間がなかったので、本日行ってきました。南建コーポレーション（仮名）施工の物。どうも、同社のお客さんやオーナーさん向けがメインらしくて私のような飛込みの見学はあまり想定していなかったのか私が行くとすこしあたふたしていた。物件は重量鉄骨３階建て、１LD×１２室。まぁ、新築だから当然きれだね～でも、クロスやフローリングはふつ～、というより金額のわりには工夫がないし、目新しいものはない。クロスは量産品に近い。エントランスがこじゃれているが・・・パッとしない。あまりいい写真がありませんが。さて、この物件、建設費おいくらでしょうか？ななななんと、建物だけで約１億２千万円、他のもろもろをいれると１億４千万円だとさ。私がびっくりすると営業の人が「私どもは経営含めたトータルの提案ですからと。当然、空室の保証も付いてますから」とのこと。当然ながらオーナーさんは地主のかたの土地活用です。まぁ、建物だけでの利回りは１０％弱ぐらいだそうです。相続税対策ではいいんでしょうかね～そうそう、既に竣工前に満室だそうです。なんと言っても新築はいいね～ちゃかり、お土産をいただきました。さて、私の物件購入の件。結構時間がかかっていますが最後の懸案事項の確認に行ってきました。正直言って、悩んでいます。物件に行く度に印象が悪くなるんだよね～一応、今週内には契約する予定なんですが・・・どうしたもんかな。

2010.11.28

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契約までの道のり　

Hey,you! Please click!　Thank　you.↓　↓　↓ 契約予定の物件、本日、まだ見てない空き部屋の内覧に行ってきました。初めて内覧してから約３週間。どうして、こんな時間がかかってるかというと空室が５/12でそのうち３部屋の鍵がないということで初回の時見れませんでした。それでも、一応買付を入れていくつか条件を出して、指値をしました。その条件というか当たり前のことですが見てない部屋の内覧、賃貸契約書の確認などほかいくつか。売主さん、かなり高齢で、御歳、８０歳とのこと。なかなか、人の言うことを聞かないようで指値は、即効、却下！ビタ一文まけまへんとのこと。いくつか指値の理由を書いて、買付証明書と一緒に渡しました。売主さん曰く「それも含めてこの値段じゃ～」とかなり強気の様子。まあ、確かに価格的には評価からすると安いのは事実なので満額を了承し、購入条件というより当たり前の内覧や契約書の確認をお願いしました。カギがないの一点張りでしたが仲介業者さんの努力もあり、カギを壊してでも見せるということでようやく本日に至りました。満額で買付を入れたのが効いたのかもしれません。そして、本日は、カギ屋さんを呼んで開錠しようやく開かずの間の内見。プチ玉砕ですが、まぁ、耐えれる程度か。一応、前に進めることにしましたが新たな問題が発生し今週中に契約する予定が１２月にずれ込みそうです。契約の現状は仲介業者さんが売り渡し承諾書というの取ってくれているのですが今回のやり取りの中でかなり、売主さんと険悪なムードになったとかでまだまだどなるかわかりません。なんとか年内に決算を終わらせてくれよ～譲渡益課税の特例で来年になったら全然ちがうんだよ～

2010.11.23

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カップヌードルごはん　思い込みはいかん　最終内覧？

やっぱり上がると嬉しいくりっとね！↓　↓　↓ カップヌードルごはん。皆さん食べましたか？少し前に発売されて人気で生産が追いつかず、一時販売中止になっていた。そこまでは、新聞かなにかで見て知っていました。一部の地域で再販売されていたらしい。北海道の人に、大阪で売っているらしいから買ってきて欲しいと頼まれ先月ぐらいから探していました。と言っても、近所のスーパーとコンビニぐらい。ず～となかったのだが、昨日、妻と一緒にお買い物にいつものスーパーに行ったら売ってました。数は少なかったが普通に。でも、以前から見てたところと違う棚で。カップヌードルの一種なんでカップめん売り場ばかりを探してた。今回発見したのは、カレーなどレトルト系の棚。カップめんと筋が違うところ。まぁ～正直、どうでもい～や～的に探していたが（すんません、依頼人）思い込みはいかんね。固定概念ってやつは、見えるものも見えません。というわけで物件を見るときも同じ、無理やりこじつけてっと！購入予定のブツ、明日、最終内覧。というのも、売主さんが高齢で、鍵がない～とかで空室全部が見れていませんでした。明日、最終チェックです。固定概念を捨てて見てきやす。

2010.11.22

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家主破綻しないために

応援お願いします！↓　↓　↓ ずいぶん前に紹介してそのままでした本の感想です。「家主破綻」題名、本の表紙のデザインはショッキングですが、内容はショッキングの内容というより、とても参考になる内容でした。著者の丸山氏は当然、家主さんですが自ら「賃借人保証事業」まで起こされた方です。内容は家主業の現状から実際にあった滞納の話や今後の防衛策までとても参考になりました。つづいて、これも少し前にご献本いただきご紹介が遅れていました。すみません。「住宅脳クイズ100問」クイズ形式で不動産のさまざまのことが解説されています。国語、算数、理科、社会といった教科に当てはめて語源や歴史、建築基準法まで。そして、通信簿まで付いてます。楽しめて自然に知識が入りますね。いずれの本も家主破綻しないために大家力を高めるのにいいかもしれませんね。

2010.11.21

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秋も深まり今年もあと１ヶ月ちょっと　

ずいぶんご無沙汰してました。その分もグリグリやったってくださいまし。↓　↓　↓ やっと迷惑コメントを回避するすべを身に付けました。以前の日記になんとコメントが２５５もついてました。これでも少し削除しました。しばらく放置してたんですが、最近またひどいので、やっとのことで、コメントの管理で回避する方法を発見です。こんな簡単なこと。「画像認証」です。今まで気がつかなかった～さて、本日、本来はお休みなのに悲しきリーマン、急なお仕事で京都の亀岡というところに行ってまいりました。ＪＲ嵯峨野線という少し田舎の線で京都から２０分ぐらいのところですが、電車が満員でした。嵯峨嵐山でほとんどの人が降りました。そうです！紅葉の季節ですね。皆さん、「トロッコ列車」に乗られるようです。今年もあと１ヶ月ちょっと、そんな時期なんですね。このままでは、今年は物件入手が“なし”かと思いきや年内ゲットに向けて着々と進行しております。詳細はまだお伝えできませんが、既に融資の内諾もあり、買い付けも通っています。諸事情で少し時間がかかっていますがなんとか年内決済したいところです。もったいぶるほどのブツじゃありませんので～

2010.11.20

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地方巡業そして競売開札

グッドなモーニングのポチをお願いしま～す！↓　↓　↓ 月、火曜日とリーマン業の巡業に行ってました。今回は高知に入り、香川の丸亀、高松と周り昨夜に帰阪しました。地方に行くといつも感じる。こんなところで賃貸経営大丈夫なのかな～というところにアパートやマンションが建っている。ただ、地方だからと言って当然、需要がないわけでなく都市と比べて競争率は低いかもしれないし、意外と地主系大家んさんとの競争だったら楽かもしれない（地主系大家さんすみません）。ただ、やはりあまり土地勘のないところではなかなか踏み出せないっすね。さて、呑気（？）に高知でカツオのたたきを食している間に入札していた競売の開札があった。そう３重苦物件だ。４日入札締め切りで、昨日の９日開札だったようだ。通常、１週間後と思っていたので、今朝まで気づかなかった。先ほど、リーマン業の出社していそいでBITで確認した。ちょっとドキドキした。結果はやはり“玉砕”でした。落札者はやはり法人。この物件落札価格は基準価格の３倍近く。基準価格が低かったのだが、それには理由があって、基準価格の３倍の管理費などの滞納があった。そして、占有者の残置物が山盛り、ゴミ屋敷。今回の落札価格では賃貸としてはおもろーない。法人さんは転売なんすね、きっと。ちなみに今回の物件はマンション、つまり区分でしたが、この地裁の今回の事件で１５件の区分があったが、なんと、落札者はすべて業者であった。他で、私が入札を考えた物件はなんと、基準価格の５倍の落札額であった。最近の競売事情、おもろーない。では、リーマン業に移りま～す。

2010.11.10

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福山雅治さんとの共通点　ハーフマラソン

おやすみのチューのかわりにポチをお願いします。おはようのチューのかわりでもＯＫですぅ。↓　↓　↓ 本日、車上で某ＦＭ局の福山雅治さんの番組を聴いていたら福山さんと私、以外な共通点があることがわかった。やはり、いい男同士は通じるものがある（石を投げないで下さい）。それは何かというと福山さんは携帯メールでよく“ヨロチクビ”と使うそうだ。私、たまにブログでも使うが、当然、携帯でも、惜しげもなく（？）使う。一緒に番組に出てた人が「“ヨロチクビ”なんてメールで使うのは、福山さんぐらいですよ！」なんて言っていた。いやいや、なんの、ワタシも使ってまっせ！と言うことを、喜んで妻に報告すると、「フン！」と一蹴されてしまった。ちょっと、悲しかった。さて、そんな不健康なワタシですが、本日はハーフマラソンの大会に出場し無事、完走して、健康的な１日を送りました。

2010.11.07

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残置物処理

応援お願いします！↓　↓　↓ 本日は秋晴れの行楽日和でした。その日は、さわやかに残置物処理が投資家にお似合いです（笑）物件に多量に残された残置物。本日は投資家仲間が購入した物件の物件見学を兼ねた残置物廃棄のお手伝いをしてきました。本日で３日目ということだが結構な量。午前中４名、午後３名。トラックは山積みでこそないが、１．５トントラックで３往復でほぼ完了。この物件、所有者の方が倉庫代わりに使っていたとのことだがほぼ、ゴミに近い残置物だった。物件自体は築フルのテラスだが、とてもしっかりしておりゴミがなくなるとかなり良い状態であった。一般売却で、なんと、大阪市内駅近３分で１００万円以下。おそろしい利回りを生みそうである。今日もいろいろ勉強になりました。

2010.11.06

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競売、３重苦物件

応援お願いします！↓　↓　↓ また懲りずに競売に入れました。今度はワタシにとっては初めての試みです区分です。まぁ、区分自体はそんなにたしたことないですね。あえて、チャレンジです。ゴミ屋敷トイレがウ〇チまみれ（写真でみると）管理費など多額の滞納ありの３重苦です。落札したらどうしよう！考えると、夜も眠れない、のでお仕事中に昼間寝ちゃいました。おやすみ。

2010.11.03

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墓地裏物件

おはよう、おやすみ、こんちにはもポチをお願いします。↓　↓　↓ 先日きた物件情報。築古アパートメントであるが悪くはない。土地もある。路線価ではかなり出ている。土地値以下だ。利回りもいい。なぜ？安いのか？なぜ、売れてないのか？添付資料をよく見ると。ムムッ！広い墓地に隣接している。ゲゲゲの物件だ。意外とトレンドかもしれない。訳ないか。どうなんだろう？墓地裏って。とりあえず見に行くか。

2010.11.02

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