適格物件を作り出す!?
新築プロジェクト遂行のため、土地探しについて考えました。 私ぼのろんろんは、神奈川県相模原市在住です。都心と自然に近いこのエリアを気に入って、マイホームを購入しました。 地方やら都内やら検討しましたが、多少の有利不利はあっても成否は結局自分次第。まずは地元を拠点に始めたいと思います。 相模原市の主要な駅近辺の家賃相場を調べると、おおよその坪単価が0.8万円です。 年収に換算すると9.6万円/建坪となります。 これを元に、土地の選定基準をはじいてみます。 土地の値段はピンきりですが、主要駅徒歩5分以内で30坪で3000万円の土地がありました。100万円/土地坪です。 これだけでおおよその利回りが決まってきます。 容積率200%をフル活用して延べ床面積60坪(約200平米)のアパーを建築するとします。 今度の工務店さんは建築費の坪単価25万円くらいです。そうすると建築費は1500万円。 土地・建物合わせて4500万円です。トータル費用の坪単価は75万円/建坪となります。 賃料年収の9.6万円/建坪を、トータル費用の75万円/建坪で割ると表面利回りになります。 結果は次の通り。9.6÷75=12.8% 相場賃料がとれる立地で、容積率200%土地を(フルに使って)、坪100万円で購入することができれば、表面利回り12.8%が確定です。控え目に目標の表面利回り12%を期待すると、トータル費用はいくらかけられるでしょうか。 9.6万円/建坪 ÷ 12% = 80万円/建坪 80万円/建坪のうち25万円/建坪は建築費になりますので、土地購入費は55万円/建坪。⇒一種単価と言われているものに相当すると思います。 容積率100%の土地なら、55万円/土地坪までが土地購入予算。容積率200%の土地なら、110万円/土地坪まで土地購入予算ということになります。 ということで、土地の選定基準が決まりました。合致する物件が出れば立地を調査、という方針です。 実際には容積率を消化しきれないと思われますので、その分差し引いておかないといけませんね。 ちなみに、賃料の坪単価と期待利回りから物件の建物坪単価を算出する上記のやり方は、ほとんど受け売りです。株式会社インベストの代表である北田さんのメルマガの内容を元にさせていただきました。 期待利回り12%として、賃料1.2万円/建坪 なら、 購入予算120万円/建坪賃料1万円/建坪 なら、 購入予算100万円/建坪賃料0.8万円/建坪 なら 購入予算80万円/建坪という感じです。 インベストさんの検索システムでは、土地坪単価、建物坪単価で物件検索をすることができます。早速活用させていただきます!