ぼのろんろんの　キャッシュフル￥CASTLE￥

[アパマン経営（第１章）] カテゴリの記事

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  今度は水が。。。味方を増やせ作戦！？

  相模原の１Kアパート ”Catsle1号”に水漏れ発生です。 浴室からサニタリー（脱衣所）への水漏れ。サニタリー側のクロスと幅木がカビカビです。    原因（推測）として報告されたのは、「サッシのコーキング漏れ」。。。。新築から3か月。。。。本当だとしたらなんとお粗末な。  当然、追加コーキングがされる予定です。「乾いてから」ということで日を改めて。  先日の、床がもりあがり現象は103号室。今回の水漏れは102号室。 盛り上がり対策のため現場に行った管理会社さんとメンテナンス業者さんへ、そのお隣の部屋から声がかかった。。。ということ。  床の盛りあがりだけならともかく、 水漏れはまずいです。１階だからよかったものの。。。 とりあえず工務店さんへ軽く抗議の電話。一次窓口はメンテナンス会社さんですが、最終的に工務店さんの人員で対応することが予想されるので、今のうちから認識を合わせておかないと。  壁内部の状態は？床下への水漏れは？ 他の部屋はどうなのか？ ・・・いろいろと気になってきます。  まずは、メンテ会社さんで水漏れの解消と、他の部屋の再チェックをすることになりました。 水漏れが解消されたら、カビカビのクロスと幅木の対処です。  今回気をつけたのは、工務店さんとメンテ会社さんの誠実な対応を”引き出す”こと。一方的に責め立てると往々にして守りに入られてしまうので、先方の考えを聞き、こちらの要望を伝え、方針を確定、としました。   そしてもう一つ、入居者さんへの配慮。  管理会社さんいわく、怒っている様子ではないとのこと。木曜日に申告を受けて、次の火曜日に対処することが決まっているので、対応には満足されているのかもしれません。 ただ、オーナーからも一言あると、もっと納得感がありますよね。 そこで、お手紙を書きました。プラス数千円分の商品券。  管理会社さんには、菓子折り程度でよいのでは？ とも言われたのですが、用意している時間もなく。迅速さの方が大切と考え、自宅にあった商品券でまかないました。 末永く入居し続けていただくことを祈ります。 

  2009/08/08

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  盛り上がってるぅ～・・・床が。

  毎度平穏無事な、相模原１Kアパート”Catsle1号”。 ・・・と思いきや、事件が起こりました。  今回のアパート掃除は夕方。 共用部をほうきで掃いていると、入居者さんがきました。  先日、浴室のスノコのカビを申告いただいた方です。  聞けば、カビハイターは効いたとのこと。お礼の言葉をいただきました。沁み入ります。   「実は他のところが・・・」と言われ、、、居室内を見せていただき、、、あら！びっくり。   ■キッチンの床です。    ■見難いので斜め方向から撮影。 フローリングの継ぎ目が押し合って浮いてきています。山のように、盛り上がってるぅ～。   こりゃ直さないと。 早速工務店さんのアフターサービスに電話。そして、管理会社さんに立ち会いを依頼。  早々に対応してくれることを祈ります。    ついでと言ってはなんですが、撮影させてもらいました。  スノコのカビ。  ん～。確かに黒くなってますね。自分のお風呂だったらちょっとやな気分。    でも発生は一ヶ所だけ。他のところは全く問題なしでした。↓    タオル掛けやせっけん類の棚の下あたり、水気の残るところに集中して発生しているという状況です。 入居者さんの使い方によって生じたということが言えなくもない。 かといって、普通に使っていたら回避するのは難儀でしょうね。  ということで、入居１年経ったら、お祝いにスノコをプレゼントしましょうかね！

  2009/07/26

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• 久々のイベント（・・・飲み会）

  久々の更新になってしまいました。この間、不動産関連のイベントは特になし。 相模原１KアパートCatsle1号も、平穏無事。  飲み会に行きました。 財布の中身レポートの読者懇親会です。  コテツさん、投資家けーちゃん、NSX松田さんが毎月発行するレポート。その読者の集まりです。  実は初めてなんです。 大家さんたちの飲み会に参加するのは。  みなさん予想以上に盛り上がっていました。 そして意外にフラット。  どんな人たちがいるのかどきどきしていました。 資産規模はまちまちなんだろーなー。と思ったのは予想通り。でも、１戸も持っていない人も、○○億円の人も、全くフラットに話して、飲んでしているのでした。   著名人、大御所も多数来られました。特に２次会。  やー、勉強になったなー。 というよりも、エネルギーもらったなー。  主催のみなさま。同席のみなさま。どうもありがとうございました！

  2009/07/25

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  スノコにカビ？

  相模原の１Kアパート”Catsle1号”は今週も平穏無事。 と思いきや、小さな出来事がありました。 いつものように共用部を掃除していると、入居者さんの一人がやってきて、「浴室のスノコのカビがすごいので交換したい・・・。」 Catsle１号の浴室はスノコ仕様です。↓   「交換したい・・・」は、”交換してほしい”ってことでしょうね。 現状を見せてもらおうかとも思ったのですが、「管理会社さんと相談します」と持ち帰ってしまいました。 入居者さんと積極的に関わるか、距離を置くか、スタンスを決めかねています。せめて写真を撮ってもらえばよかったです。 ただ、少し話を聞いてみるとスノコ全体でなくて、端の方が黒くなっている程度のようなので、「お掃除・換気で対策」をお願いしようと思います。 帰宅して調べてみると、浴室のカビへの一般的な予防策はこんな感じでした。 （１）入浴後お湯をかける　石けんやアカ（カビの栄養源）を洗い流す（２）そのあと水を必ずかける　室温を下げ、カビの繁殖を抑える（３）タオルで水分を拭き取る（４）浴槽に残り湯を残さない  カビがはえてしまったら。カビハイター、カビキラーで除去、というのが王道ですね。世間の評判はカビハイターのほうが高いようです。  カビハイターはたれない、よく落ちるという書き込みが多いのですが、同時に「目鼻に染みる」という感想も多々。  そんな中で面白い商品を見つけました。↓ 無害無臭　自然のカビとり　カビとれ～る 善玉菌でカビを殺しスポンジで落とせるようになる。その後はカビを抑止し続ける。というスグレものです。   以前住んでいた公団マンションはカビがひどかった。試してみたかった！ 今はマイホームでとても快適ですが。。。  カビハイターとカビとれーる。入居者さんへプレゼントしたいと思います。  ネットでスノコとカビを調べていて、浴室のスノコという家庭も結構あることが分かりました。 Catsle1号の工務店さんオリジナルのアイデアかと思っていたのですが、ちょっとがっかりしたような、でも何となく安心したような。。。

  2009/07/05

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• 電気使用者の切り替え

  唐突に、東京電力からの連絡がありました。 相模原１Kアパート”Catsle１号”の６戸中２戸で電気使用者の切り替えがされていないとのこと。 工務店さんに請求書が行っていたそうです。 １戸は６月入居なので仕方ないとして、もう１戸は５月のオープン当初からの入居者さん。 忘れていたんでしょうかね。 すぐに切り替えをしていただくのですが、既に請求書が発行されていた分はどうなるんでしょう？ 全額大家持ちは御免です。 望ましいのは、入居前⇒大家、入居後⇒入居者さん、なのですが、遡って検針してもらうことはできません。 結局、検針日が５／１１と６／８だったことから、東京電力の方との相談で次のようになりました。 ・入居者負担分１０１（５月３日入居）・・・５／１０以降使用料２０１（６月７日入居）・・・６／７以降使用料 これ以前は大家もち、ということでわずかながら想定外の出費でした。  ただ、よくよく考えてみると工務店さんから大家への切り替えも、共用部しかしていません。  引渡日から各戸の入居日までの電気代は・・・・・・？  ・・・・。 

  2009/06/30

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• 静かな結末。残工事。

  相模原の１KアパートCatsle１号の完成引き渡しから２ヶ月経ち、ようやく残工事の扱いが決まりました。 工務店さん側に残っていた工事は、２つ。 ・換気扇の製品違い・ゴミ集積BOX  そして、自分のほうに残っていたのも、２つ。・水道工事残代金５万円 ・追加した階段手すりの部材費？？円   結末はこうなりました。・換気扇、ゴミ集積BOXは中止。・手すりの部材費は支払いなし。・水道工事残代金も支払いなし。 お互いの残債務を相殺した格好です。  換気扇、ゴミ集積BOXと手すり部材費の相殺はこちらからの提案通りでした。  意外だったのは水道工事残代金。当然支払うものと思っていたのですが。  工務店さんからは不要との見解。   見解は電話で来ました。AM１０時。工務店の有能な現場調整役Tさんからです。  親方との面談を希望していたのですが、現場が忙しいらしく、３週間日程調整したのち、断念。  「新築が忙しく、追加工事に対応しきれなかった」とのメッセージをいただきました。なので、水道工事残代金の支払いは不要、ということなのでしょう。  最後にお会いできなかったのは残念ですが、 残っていたものが全て解決したので、とてもすっきりしました。 親方、いろいろとありがとうございました。 

  2009/06/29

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  プランターの花＼(◎o◎)／！

  相模原の１ＫアパートＣａｔsle１号ですが、平穏無事。変わりありません。 オープンから２ヶ月。 満室になって１ヶ月。 だんだんと手がかからなくなって来ます。   ブログのネタも、だんだんと。。。。   ともかく、今週も共用部の掃除に行きました。  懸案のきんぴらのような事象は、今回は見られませんでした。毎週掃除の勝利か！？ いやいやまだ油断できません。経過観察。   今週気になったのは、花の咲き具合。 一年草のペチュニアは元気なのですが、多年草のマリーゴールドがいまいちです。  ■ペチュニア 咲き誇っている感じ。   ■マリーゴールドなんとなくまばら。アンバランス。   毎週欠かさず、花ガラをつみっているのですが、度が過ぎたのでしょうか。 マリーゴールドのプランタはつぼみ率が高くなって来ました。 多年草ということはこのつぼみたちが咲き誇るのでしょうか。 とりあえず、まばらな感じがさみしさをそそるので、マリーゴールドのつぼみ率がより高いほうを、自宅へ一時撤収。経過をみます。   ・・・・花について何も知識がないことに気づきました。 ちょっと調べてみました。 ”プランター　花” でぐぐっ。 園芸相談掲示板というところに辿り着きました。 以下、引用です。 ”手間のかからず、花が長く楽しめるもののお勧めをお願いします。” ”パンジーがもうすぐ終わりで、次はペチュニアが定番でしょうね。色数も選べますし、花はひっきりなしに咲きますから・・・でも水遣りできないと厳しいですね。”  ”コリウスの寄せ植えも良いですよ。葉ですから、花のように咲き休みすることがありませんから、”  ”ポーチュラカと松葉ボタンはいいですねー。夏には絶対お勧め！”   出ました。ポーチュラカ。浦田健さんの書籍にも「冬はパンジー、夏はポーチュラカ」とありました。  ポーチュラカ。まずは自宅で。

  2009/06/28

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• Catsle２号。

  5月にオープンした相模原の１Kアパートが満室になり、ちょっと落ち着いて来ました。  資金が潤沢とはいえないのですが、つい２棟目を考えてしまいます。  Catsle2号。。。手にすること想像するだけでゾクゾクしてしまいます。早く欲しいです。  Catsle１号（１Kアパート）で得たノウハウを活かし、かつブラッシュアップしていきたいです。   そんなところへ近場の情報が入ってきました。相模原市内です。   ８０平米の土地。４００万円です。路線価は１２万円。  現地の写真を見ると、、、古家があります。・・・まだ使えそう。  バス便ですが現在も新築が建つ住宅密集地です。小中学校が近く、子育て需要が見込めます。  リフォーム費用込みで４００万円だったら・・・ 家賃６万円くらいとれたら・・・  表面利回り１８％。   ・・・・。とりあえず週末に見に行こうと思います。   こういうのを買ったら、 セルフリフォームの良い修行になりそうです。土地値以下での現金買いになるので、バランスシートも改善しますね。 

  2009/06/22

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  せんべい？

  相模原１Kアパートを掃除中に、ショッキングなものを見つけました。 ひとつは、きんぴらごぼう。 もうひとつは、こちらです。  共用廊下のヘリのグレーのライン部分です。  防水層が薄いかったので上塗りをしてもらったのが1週間前のこと。 きれいに塗られていたと思ったのに、表面が膨れて歪んで、、、、まるでせんべいです。 ゲリラ豪雨のせいか、日当たりのせいか分かりません。    いろいろ調べてみると、 FRP防水を下地に水分が残ったまま施工すると、太陽熱で熱せられて膨らみ、夜に冷えて縮み、最終的に反ってはがれてしまう という事例がいくつもネット上に上がっていました。 修復の仕方としては剥がして削って、塗りなおしになるようです。  近いうちに工務店さんへ連絡して対応してもらいます。 2度目の補修です。なんとも。。。。

  2009/06/21

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• きんぴら？

  今週も相模原の１Kアパートの掃除に行ってきました。次の物件の資金を稼ぐまでは、運営に専念する日々です。   ショッキングな出来事が２つ。   ■ひとつめ アパートエントランスのコンクリの上にさり気なく盛られた何かを見つけました。。。 近づいてみると、きんぴらごぼうのようです。ちょうど大人の一口分くらいの量です。 匂いがするので、 まだ新しいと思われます。  なんだろう。誰が置いたのか。なんのために。   うろたえて、写真撮り忘れました。。。。  考えこんでいてもそれはそこにあるので、仕方なく撤去します。少しこびりついていたので、ほうきの柄でこすります。   ・・・その姿をじっと見つめる猫。    おや？　お隣の家で飼われている猫です。   ・・・もしかして、、、君のものですか？これ。   どうやら、誰かが猫に餌をあげているようです。 誰だか分りませんが、 困ったものです。    そう言えば、先週はそのコンクリから道路側の砂利の上に、何やら猫の毛が張り付いていました。 手に砂利を持ってみると何だかベタベタします。 そして、共用水栓の水が使用された形跡が。。。  今週も同じ場所に同じ現象が。このベタベタが何だったのか。。。。あまり考えたくありません。  しばらくは掃除を欠かさず、様子を見ようと思います。   ■ふたつめ・・・長くなったので次回にします。お楽しみに！

  2009/06/20

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• 最後の入居者さん。

  今年の目標の一つ「もっと健康になる」にようやく着手できました。朝のジョギングです。 ６時に起き、７時から８時までエクササイズ。爽快な朝でした。 ８時からはアパートの掃除。時間がたっぷりあるので、いつもできないところも念入りにできました。 (1)　手に触れるところの雑巾がけ（ポスト、共用階段手すり、玄関ドア）(2)　目に触れるところの雑巾がけ（外壁、看板、自販機） (2)+α　共用階段の各段を雑巾がけ　　 (3)　共用廊下と共用階段のほうきがけと落ち葉拾い(4)　プランターの花ガラ整理と水遣り 掃除をしていると無心になれる気がします。  さて、(2)まで終わったところで、見かけぬ入居者さんとバッタリ。階段から下りる自分に挨拶をして来てくれました。  最後に決まったRoom２０１の入居者さんです。  見た目はちょっとやんちゃな感じ。挨拶もぶっきらぼうな感じ。  「大家の○○です。」と自己紹介すると、愛想のよい笑顔を見せて下さいました。 いい人そうでよかったです。(o^∇^o)ﾉ   ★★★★★★★★★★★★★★★★★★ 共用廊下のFRP防水追加も完了されていました。 一部乾いていなくて段ボールで養生されたままですが、きれいに仕上がっていて安心しました。工務店さんありがとうございます。

  2009/06/14

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• 残債務の清算。

  会社で受けた人間ドックの結果が来ました。 ・血液検査系は去年より良い数字になりました。・胃の検査（バリウム）では十二指腸球部変形がなくなりました。・臓器の超音波検査では引き続き胆のうポリープ君が居ました。 ポリープだけが気がかりです。 ★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★   満室御礼の相模原１Kアパート。残る気がかりは、残工事と残代金の精算です。 残工事は、換気扇の交換とゴミ集積ボックス。 換気扇は製品間違いでパワー不足でした。交換するには取り付け場所（コンロの上）の天井を下げる工事も必要になるそうです。大変そう。 ゴミ集積ボックスは、鉄筋を組んだ手製のボックスが設置されたものの、蓋が開かない、ぐらつく、デカ過ぎるということで撤去。市販品の安いものを設置するよう要望して、保留となっています。 残代金は、水道工事のうちの５万円。建物完成時に支払おうと留保していたのですが・・・。 残工事が終わったら、、、と思っているうちに引き渡しから１ヶ月経過してしまいました。残工事も半分（ロフト階段、共用廊下防水）が終わってひと段落したので、残金支払いのよいタイミングかもしれません。  残工事の残り半分も、そろそろすっきりしたいところです。 ・換気扇とゴミボックスは取りやめ、・代わりにロフト階段の手すりの部材費にあててもらうという方向で提案してみたいと思います。 換気扇交換は工務店さんにも入居者さんにも大きな負担になります。ゴミは今のところ自治会の場所に捨てさせてもらえており、集積ボックスがなくても支障ありません。  手すりの部材費と相殺できるなら、追加の支払いがないほうむしろありがたいですね。★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★  胆のうポリープについて調べてみました。調べてみると、10mm以下なら経過観察。10mmを超えると切除手術が望ましい、というのが一般的な見解のようです。  ちなみに、、、 ・・・10mmを超えて大きくなっていくと稀に癌化の可能性・・・・   、、、気にしない。気にしない。病は気から。元気も気から。  昨年同様に１２ヶ月後に再度検診に来るようにと指導されました。「経過観察」ということなんでしょうね。 でも、送られてきた検査結果の資料にはポリープのサイズが書いてない。確かめておきたいと思います。

  2009/06/11

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• 未完了工事の進展（５０％）

  相模原１Kアパートの未完了工事。  ロフト階段の直しに続き、共用廊下FRPの補修を実施していただけることに。 前の週に雨天で延期になっていました。天候がよければこの週で完了となる予定です。  これで進捗率５０％。  あとは換気扇の交換と、ごみ集積ボックスの設置です。  換気扇は、当初希望した製品と違うものが設置されています。 希望した製品： ・換気量　２００（立方メートル／時間）・市場価格　１２，０００円（ネットショップ）  設置された際品：・換気量　５０（立方メートル／時間）・市場価格　５，０００円（ネットショップ）   電気工事のご担当者へ希望が伝わっていなかったとのことです。平たく言うと工務店さん内部の連絡ミスということ。   親方からは、担当者と直接調整してほしい旨、依頼されました。  かわいそうなのはご担当者。親方に叱られ、 私に責められ。  話を聞くと、換気扇を交換するには（天井上の）スペースが足りないとのこと。 小さい換気扇に合わせてコンロの上の天井高さを決めたことが原因です。始めから正しい製品を知っていれば、、、、、  それよりも懸念されるのは入居者さんへの影響。立ち会わっていただかないといけないし、キッチンも汚れてしまうだろうし。  悩みます。 ★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★ ところで溶連菌ってご存知でしょうか。初めて聞いたので、少しだけ調べてみました。 ・正式名称はA群β-溶血性連鎖球菌・飛沫感染と皮膚からの接触感染。・高熱を伴って主に次の症状が出る。（1）咽頭炎や扁桃腺炎（2）とびひ ・予防はできない。・抗生物質の服用で比較的早く治る。・溶連菌感染症は学校保健法によって定められた伝染病。  我が家では、まず娘５歳が発症しました。 当然、息子２歳にも感染して発症。 ついでに親も発症。   全員治るのに１～２週間くらいかかったでしょうか。 娘５歳は近所の医院で”治癒証明”をもらって、幼稚園に復帰しました。 みなさんもお気をつけください。

  2009/06/09

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  未完了工事の進展！？

  満室になった相模原の１Kアパート。  名実ともに「メゾネット風階段」にするため、ロフト階段（はしご）の踏み板拡張と、手すり設置をしてもらいました。  ほっとしたのも束の間、手すりを拒否した入居者さんがいたとのこと。聞けば、「角材の出っ張りが上り下りの邪魔」だそうな。↓   そう言えば、元々の要望ではパイプの手すりはでした。↓いつの間に角材になってしまったんだろ。     入居者さんの「手すり拒否」ニュースは、管理会社さんからと、工務店の営業マンTさんから入ってきました。 Tさんからのニュースは、おまけつき。 ★手すりについては材料費を請求する方向、、、、なんですと！★「手すり拒否」に親方は不快感を示している。。（そもそも手すり自体不要と主張しておられましたので。）   あら～。またやってしまいましたぁ。　”追加費用の有無”は、依頼する前に確認必須ですよね！？ 「はしごライク」を「階段」にするための補修依頼から始まった話なので、当然無償と思いこんでいました。。。 迂闊。。。。勉強になります（泣）。   パイプが角材に化け、そして費用発生・・・・・。 またも試練です。アパートの神様はなかなか楽させてはくれませんね。   そして換気扇の交換とゴミボックスの設置は未だ保留。。。。  一方、 「工事完了時に支払う」としていた水道設備費の一部（5万円）もまだ未払いのままです。   工務店さんも自分も、互いに、残債務。  さて、 どうしたもんでしょう。   ところでTさんは最近入社したらしい営業マン。現場の調整役だそうです。非常に優秀、かつ誠実な感じ。 電話でしか話をしたことはありませんが、補修工事も安心してお任せできています。 我が１Kアパートも、工事の段階から調整に入ってくれていたらよかったのですが、それは叶わぬこと。  引き渡し後の工事という込み入った状況に、察しのよい調整役が入ってくれて、それだけでもラッキーかもしれません。

  2009/06/08

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  工事は続くよ。あと一息。

  相模原の新築１Kアパートは満室になり、募集活動ひと段落です。 タイミングよく、ロフトの階段工事（やり直し）が実施されました。 ■Before「手ぶらで上り下りできるように・・」というお願いをしていたのですが、出来上がってみるとこうでした↓。   階段、、、というよりは梯子に近いです。意地になって上り下りしているうちに、手ぶらでいけるようになりましたが。。。 ■After 工務店さんが手すりを追加、踏み板を拡張してくれました。少しでも上り下りが楽になるように、という意図です。    室内なので、入居者さんにも立ち会ってもらう必要がありました。ご迷惑をおかけしました。  自分は立ち会うことができなかったので、管理会社さんからの写真で確認。  事前の打ち合わせでは手すりは金属製のパイプとのことだったのですが、なぜか角材に。 踏み板は素晴らしい出来栄えです。足もとの安定感が増しますし、 何より下りるときの安心感がでました。    多少の予定変更はありましたが、 これで大問題が解決できました。 オープン前から「メゾネット風階段・・」と謳ってチラシを作っていたので、入居者さんへの実行責任を果たさなければと、プレッシャーでした。  まだまだ階段とは呼べないだろ、、、という声も聞こえてきそうですが、今回はこれで。。。 余剰金をためて築１０年頃には、がっしりとした収納兼階段を設置します！ 残るは、共用廊下の防水と、換気扇、とゴミ集積ボックス。あと一息です。 

  2009/06/06

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  もう決まったの？ついに満室です！

  やりました！ついに満室ですぅ！！！ 相模原の新築１Kアパート。最後の１室は他の部屋に遅れること１ヶ月。 ロフトなしが原因か、、、と少し不安に思ったこともありました。 それでも、「満室にできない物件などない」という教えを信じて対策を打ってきました。  ６／１から募集条件を変更をしました。２日後には４件の問い合わせがありました。そして、その２日後に申込＆審査OKという結果。 これまでの１ヶ月で内見３という実績がウソのようです。   なぜこんなに劇的に変わったのか、考えてみました。  それは、、、管理会社さんが本気モードに入ったからでした。  自分の中で予定していた対策もそれなりに大きいものでした。家賃を下げ、広告費を積み増し、、、  でも管理会社さんからの提案はすさまじかったです。仲介手数料とりません、保証料は管理会社持ち、敷金に代わる清掃費はなしでいきましょう、契約当月はフリーレントでお願いします。。。。 そこまでやるか、という徹底ぶり。  で、入居時に必要な初期費用は火災保険の￥１５，０００のみ。 これで広告を出したら、即効で反響があったとのことでした。「本当に￥１５，０００なんですか？」「１５万円の間違いですか？」・・・    つい先日までは営業担当さんも「最近は他社も動きがないんですよね～」「お客さんが来てもほとんど様子見で・・・」という感じでした。 ところが、マネージャークラスの方々が成約件数の低迷を見かねて全社的にテコ入れをする方向となったようでした。   結果的に、壮大な実験でした。初期費用が１０万円を切ると、とたんに反響が増えるようです。相模原エリアでは。  閑散期でもお客さんはいる。ということを身をもって体験できたこの１週間でした。ついてるついてる！

  2009/06/04

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  内見数・・・・３・・・・？

  内見数のレポートをいただきました。 ３です。 ３。   オープンから3週間で、この内見数。オープン前も入れると5週間以上です。 何かを間違えてしまったとしか思えません。 敷金礼金でしょうか、、、　ゼロゼロです。清掃費￥３１，５００いただいていますがこれをやめるか・・・。 広告費でしょうか、、、、　1ヶ月です。近隣相場は0～0.5ヵ月なので、問題ないはず。 １．５ヵ月にすればモチベーションが上がるのか。。。 やっぱり、賃料でしょうか、、、  確かに新築プレミアムを乗せています。ロフトなしですがロフトありの部屋と同程度。　現行の￥５２，０００を￥４９，０００とすればネット検索でかかりやすくなります。　下げすぎなので、管理費￥２，０００を￥３，０００にしましょう。 あとできることは、その他の謝礼、、、　 　「客付けは仲介業者のモチベーション次第」　というのが諸先輩方の教え。  さらなるモチベーションアップを図ります。 ★★★★★★★★★★★★★★★★ ようやくじはんきが来ました。    ・本体色が白の予定→青・アパート名を広告パネルに入れてもらう予定→ノーマル ということでまだ完了でないのですが、ともかく来ました。  これからは、アパート掃除の後の一杯が楽しみです。 

  2009/05/29

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  入居後も工事は続く！？

  工務店さんとスケジュールを合意しました。  なにかというと未完了工事の実施スケジュールです。 ・ロフト階段の手すり＆踏み板拡張・換気扇の交換（製品違い）・共用廊下の防水不足の解消・ゴミ集積ボックスの設置 いずれも6月上旬の実施となりました。 室内は入居者さんとの日程調整も必要です。 共用廊下の防水工事も。  困った時の管理会社さん。 快く引き受けてくださいました。 頼りになります。    悩ましいのはゴミ集積ボックスです。現状は自治会のゴミ集積所へ捨てさせていただいています。 6戸なので自前のボックスはなくても支障なし。  工務店さんには追加工事の費用として￥５５，０００円を支払いました。こちらから依頼したものではないのですが、工務店さんの説得にて。 いわく、「入居者さんのことを考えるとあったほうがいいでしょう」 と。   工務店さんのスケジュールミーティングの直前、 アパートへ掃除に行くと、共用階段の下に見慣れないものが。 どうやらゴミ集積ボックスのようです。鉄骨を組んで溶接して塗装して、、、、、、、手作り、、、、ですね。  ところがところが、 これが難あり。・必要以上に場所を取る。デカイ。 ・蓋が開かない。・ぐらぐらする。 とても￥５５，０００の品とは思えません。。。。 その後、工務店さんにて親方に陳情。やり直しとなりました。  規模が小さいので、￥３０，０００も出せば市販の良い品が買えます。   手作り品で利幅を取るのは理解できなくもないですが、 市販品には及びません。親方、カッコいいものを設置して下さいね。 

  2009/05/23

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• ゼロ・ゼロ募集に切り替え。

  満室まであと１部屋ですが、祝勝会を開催しました。 管理会社さんへの謝恩会です。  予算の都合もあり、控え目にお二人だけお招きしました。店長さん、そして懇意にしている営業さん。  店長さんが途中参加となってしまったものの、日頃はできないお話をさせていただいて、新密度がグンと増したように思います。  ちなみに、店長さんが遅れたのは滞納者対応のため。夜遅くまでご苦労様でした。 ★★★★★★★★★★★★★★★★★★ さて残りの１室ですが、 募集条件を敷金ゼロにしました。 ゼロ・ゼロ物件です。   右往左往し内容がよいかとも思ったのですが、問い合わせの報告もなく、週末に室内を掃除しても人が入った形跡がなく、内見自体が少ないのではないかと。   ゼロ・ゼロにしたことで、探す方の目に止まりやすくなったはずです。まずは内見数の増加を期待します。 渾身のグッズを見ていただいて、いい反応が得られるといいのですが。

  2009/05/19

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  渾身のポップ設置！

  オープンから２週間経過しました。残り１室が決まりません。 未完了工事でバタバタしていたのですが、入居付けも早いところ完了したいところです。 で、またまた諸先輩方のノウハウを投入。■ポップ■芳香剤■フロアのWAXがけ   ポップはPCでプリントして手張りラミネートしました。  ・手張りラミネート機械がなくてもラミネートできるんですね。 A5×４枚を２セット購入。１０００円くらいです。  ・プリント浦田健さんのこの本を購入するとフォーマットがもらえます。画像編集ソフトで文字列を上書きして出来上がり！ ・設置文句なく長所の部分はもちろんですが、内見する人が気にしそうな箇所を重点的に。 ⇒一風変わったお風呂へ。スノコの清潔感と追い炊きを説明して快適さをPR。   ⇒デッドスペースを作ってしまっている居室ドアへ。収納家具をおけるようにスペースのサイズを測って明記しました。将来はハンガーパイプを設置するなどして、本当にオープンクローゼットにしてしまうつもりです。  その他も含め、合計８ヶ所設置しました。  あとは悩みに悩んで厳選した芳香剤を３ケ所に設置。 そして、床はWAXかけで、新築の輝きをより一層PR。   内見はあるようなので、現地の雰囲気のよさで思わず申し込みしてしまう作戦です。   と、、、いろいろやってみて思うのですが、 この部屋以外は、ほとんどオープンと同時に入居でした。  つまり、完成状態で内見しないまま契約に至ったのです。  と、、、いうことは部屋の印象以外に、何か違いがあるはず。   決定的な違いは、、「ロフトがないこと」！この部屋だけ、斜線制限を作れませんでした。   その分家賃は２０００円下げているのですが。 ６畳ロフトの有り無しはもっと大きな差なのかもしれません。。  管理会社さんに内見数を聞いてみましょう。 ★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★ 回顧録です。 そろそろリアルタイムの日記に追いついてきました。  ■４月２４日（金）水道局の工事許可が下りました。現場では、早速引き込み工事が始まったと聞かされました。 オープンまであと１０日。何とか間に合わせてほしいものです。  ■４月２５日（土）大雨の中、現場へ。  アパートの前では道路を掘り返して水道工事。アパートの中では床張り。   そしてアパートの裏は水たまり。  土を足して固めていただくことをお願いしました。 大雨のおかげです。    そしてこの日、顧問設計士の先生に最後のチェックをしていただきました。約３ヵ月間、お目付け役としてお世話になりました。ありがとうございました。  ■４月２６日（日）パネルカーテン返品です。返品のためだけに IKEAへ。。。 思わぬコスト削減でした。

  2009/05/17

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  仲間大家さん

  物件探しや新築の管理業務（？）で活況だった自分は、セミナーや勉強会への参加が少なく、大家さん仲間も数えるほどです。  相模原の新築アパートが無事オープンしたので、今後のために横のネットワーク作りを始めたいなー、と思っていたら。 居ましたよ！すぐ横に。  会社の後輩。まだ勉強中といいつつ、自己資金を用意して物件探しを始めたとのこと。  飲み会の場を忘れて、不動産談義に大盛り上がり。もともと立場が同じ仲間なので、何もかも共感。 大家さん仲間ならぬ、仲間大家さん！  うれしいもんです。  ★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★ さて、ようやくの回顧録です。リカバーします。■４月１７日（金）洗面化粧台を工務店の倉庫に搬入してもらいました。キッチンは現場へ設置済み。 搬入確認の電話をしてから、振込みで支払いを済ませました。６戸で総額８７万円。  ★キッチンはメーカ施工でした。施工費３０万円（ディスカウントしてくれて１８万円）は痛かったです。見積もりから見落としていたというミス。  ■４月１８日（土）通販で購入したスポットライトを現場へ搬入。 現場へつくと、２人しかいませんでした。聞けば午後から増員とのこと。午前は残りのクロス張りとか。 でも、親方がいません。事前にメールで現地打ち合わせを打診していたのですが。 呼び寄せてもらい、課題の進捗確認。  キッチンの換気扇が希望の製品になるか見積もり中だったのですが、問題ないとの回答をいただきました。  しかし、キッチンと壁にスキマが。コーキングをお願いしました。   ■４月１９日（日）ＩＫＥＡへ。くねくねミラーとコートハンガーを確保。 それから、建築確認の関係で居室ドアがつかなかった部屋のために、パネルカーテンも購入しました。これが一番高かった。 ヨメもこれに乗じてあれこれ購入。我が家のものを。家族孝行になったでしょうや。  ■４月２２日（水）くねくね、ハンガー、パネルカーテンを現場へ。 ところがどっこい。ドアがついてる？親方曰く、「つけるんじゃなかったっけ？」  つけれるんなら始めからつけてくださいよ！  パネルカーテンは返品です。 ところで、親方に会ったのはこの日が最後。次の現場へかかりきりとのうわさでした。 こっちの現場だって、未確認の施工箇所は多々。これが後日のやり直しを招くのです。 ★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★  新築へ自己資金を投入した身としては、しばらく運営に専念です。 ノウハウを活かしたい。。。物件を探したい。。。。 後輩のこまっつん、いつでも協力しまっせ！

  2009/05/16

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  新築なのに網戸発注。

  相模原の１Kアパートですが、網戸がありません。新築なのに。  建築中に管理会社さんから指摘を受けたのですが、もっと重要な課題が山積みだったので、そのままにしてしまっていました。 単身者だから不要かな、、、なんていうのは甘い考え。 オープン後、５人中３人の入居者の方々から別々に、網戸設置の要望がありました。  というわけで、見積もりをとろうとネット検索。。。。 ★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★ ここで、はたと気づきました。そう言えば、工務店さんの標準工事に「網戸付き」ってなかったっけ？   ありました・・・ばっちりと。 他にも、「１階はシャッターまたは面格子」とあるのも実際にはついていません。  ・・・忘れたんでしょうか。それとも・・・節約？ 請負契約上の債務不履行と考えれば、今からでも請求できそうです。。。。が、すんなりOKしてくれるかどうか。  そして入居者さんが待っています。スピード対応優先。 とりあえず、網戸設置はやってしまいましょう。   ★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★  気を取り直してサイト検索。 パッと見た感じ、１枚数千円で済むようです。 自分で採寸をした結果をもって見積もりを依頼するというパターンが多いようです。↓ http://www.ainokaze.jp/amido/  入居者さんのことを考えると、部屋にお邪魔して採寸は避けたいです。   そこで、工務店さんにサッシの型番を教えてもらいました。型番が分かれば網戸接地部分の寸法も分かるはず、、、というのは管理会社さんからのアドバイス。 サッシは、三共立山アルミのマディオでした。★１６０１３×５箇所★１６００９×１箇所  １箇所だけ違うのは、 ロフトのない部屋。 ここだけは、入居申し込みキャンセルで、再募集中なのでいつでも室内に入れます。 管理会社さんがご丁寧に写真を撮ってきてくれました。 こういう対応、ほんとありがたい。こんなに手厚い管理会社さん、他にあるんでしょうか。   サッシも扱っているサイトがあったので、型番情報から網戸の見積もりを依頼。↓http://www.amido-dieken.com/  それから、ここも安そうです。電話でしか問い合わせできないので、明日。。。 http://www.amidocenter-keihin.com/   

  2009/05/15

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• 気持ちだけ忙しい日。

  ここ数日涼しい日が続いていますね。アパートオープンのMY祝いで買ったジャケット(*^。^*)が大活躍です。   さて、特大に幸せな出来事と、ちょっとだけさみしい出来事がありましたので、ご報告を。★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★  ■特大に幸せな〇〇 相模原のメゾネット風１Kアパートがオープンした5月3日。同時に4戸が入居しました。 それから2週間・・・・ ついに・・・・   初めての家賃収入が入金されましたぁあ！＼(◎o◎)／！ 　　 記念すべき人生初の家賃収入。えらいこっちゃです！　   よく頑張った自分に拍手。理解し支えてくれた家族、親族に感謝。そして、現在進行形でご協力いただいている工務店さん、工事関係者のみなさん、管理会社さん等々に、さらなる感謝。  信金さんのネットバンクの画面を眺め、しばらくにやにやしていました。  細かな問題はあろうとも、特大に幸せを感じる時間でした。  ■ちょっとだけさみしい〇〇 顧問設計士さんへコンサルフィーの残金をお届けに伺いました。  会社帰り。２１時４０分。  相模原のメゾネット風１Kアパートの建築に際して、ご意見番としてサポートをしていただきました。こちらの先生です。   企画面や工事不備の補修についていただいたアドバイスはとても有益でした。それよりも精神的な支えになっていただいたことのほうが大きい。。。 また計４回の現場チェックは効果的でした。指摘内容よりも、第三者の建築士が現場チェックをしているという事実のほうが。   アパートオープンに伴い、顧問契約完了。 ちょっとさみしいです。    いろいろお話させていただき、お別れの時が。２２時３０分。 先生は、まだまだお仕事する様子。  願わくば、先生とともに１棟作り上げたい。 そんな日を夢見て帰宅しました。 

  2009/05/14

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  施主支給の品々

  今回は相模原のメゾネット風1Kアパートへ投入した施主支給品の数々をご紹介します。 振り返れば昨年末。 建築費のディスカウント交渉の末、大幅な価格ダウンを勝ち取ったため、資金計画は余裕がありました。  ・・・・というのは駆け出し大家の勘違いだったのですが。  ともかく、少しでも効率的なグレードアップを図ろうと、いろいろ自己調達しました。 ・キッチン親類のツテで。 ２口ガスコンロでグリル付きでもミニキッチン以下の価格でした。 ・洗面化粧台これも親類。 扉の色にこだわりましたが、ホームセンター並みの価格ですみました。  当初は、トイレとユニットバスも検討していただのですが、いろいろあって結局工務店さん経由に。  今思うと洗面化粧台だけでよかったかもしれません。キッチンは、多少多機能でも家賃への反映は？？？ いい勉強になりました。  ・スポットライト これで入居を決める人がいるのかは？？？。ですが、６戸で３．５万円ほどなので、あって当然。と思うことにします。 今    ・帽子掛け／コートハンガーIKEAで２４８０円でした。 玄関が余分に広くなってしまった部屋が２戸あったので。    回顧録。書こうとしたのですが、 なぜか文字数オーバーになってしまいました。 ということで次回こそ。。。。 

  2009/05/12

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  カティングシートをドアプレート代りに。

  首都圏は夏がやってきたような陽気。この週末、全国各地で真夏日が記録されたようです。 ぼのろんろんも、張り切って半袖で出勤しました。満員電車もなんのその。汗一つかかず快適です(^_^)v  ★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★  さて、オープンしたての相模原の１Kアパートですが、各戸のドアに表札がついていませんでした。 入居者さんは困らないとして、宅配便などの配達の方が部屋番号を知ることができません。  案１：ポストと同様にシールをプリントして貼る⇒色あせが気になる 案２：型紙を作ってペンキで塗る（書く）⇒失敗すると大惨事  ということで、半日悩みながらホームセンターをめぐっていました。   そこで見つけたのがこれです。 カッティングシート用の文字の型抜きキット。プリントでないので色あせしないし、ミスったらやり直せばいい。     で、さっそく型抜いてみました。ポストのシールとデザインを揃えます。     ポストの表札↓    自宅で作成して持っていったのですが、現地で２点吟味しました。 ・下地となるドアの色（赤）とマッチするか・カットした文字のサイズがバランスとれているか   用意した”Room101”を貼ると見た目の印象が変わりすぎる感じでしたので、結局は部屋番号のみを貼り付けることにしました。   ■貼り付け前    ■貼り付け後 じゃじゃーん。     さりげなく、ドアの角に張り付けました。 部屋番号を認識するのに支障なく、かつおしゃれな感じになったのでは？   我ながらまずまずの出来映えに満足です。  雨ではがれたら、 もっとうまいことデザインしようと思います。 ★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★  前回の、回顧録は４月１１日（土）まででした。 ４月１３日（月）の週は、内装と設備がゆっくりじっくりと仕上がっていくという感じでした。  要望を出し切った施主としてはあまりやることがありません。  工務店さんが要望通りに完成させてくれることを信じて待つだけです。    ■４月１５日（水）というわけで、自宅で毎晩パンフレット作り。 とうとう完成しました。    写真はA3冊子４ページのパンフレットタイプで、内見したかたのお持ち帰り用。 諸先輩方に習い、 「オーナーからのメッセージ」「PR付きの間取り図」「賃料メニュー表」「周辺マップ」で構成されています。    他にA4表裏のカードタイプも作成して客付け業者さんに配布し、現地にも置きました。定番のイーゼル（￥１００）で。 こちらは「オーナーからのメッセージ」を削除して、 周辺マップを詳細に。 内見時に室内に加えて、立地の良さを感じていただけることを狙いました。  さーこれで、満室。満室。  ■４月１６日（木）  パンフレットが完成したところで久々の現場チェックです。 週末に備えて、チェックポイントを整理していました。 ・ロフト階段・キッチン換気扇 ・ユニットバス・トイレ・床材・照明  ⇒結局１８日（土）には完了しておらず、次週持ち越しとなりました。 いまかいまかと、出勤前の早朝に現場へ立ち寄る日々が続きます。。   何の問題もなかったのがクロス。 白一色とはじめから決めていましたし、ジョイントもきれいに仕上がっていました。  今回の新築工事、MVPをあげるとしたらクロス屋さんです。     次回も、回顧録綴ります。 施主支給の品々について。。。  

  2009/05/10

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  エントランスは華やかに。

  ＧＷが過ぎましたね。ＥＴＣ１０００円のため、例年よりも高速道路渋滞が多かった模様。我が家も両家へ帰省しました。 神奈川県から近県車移動ですが、高速を使っても渋滞にははまりません。秘伝の渋滞回避策があるのです。１．子供を普通に寝かしつけます。２．ジジババとの会話を楽しみます。３．夜中になったら子供を車に運んで出発です。（２３時以降）渋滞はないし（むしろガラガラ）、子供は静かだし（爆睡）。いいことづくめです。是非お試しを。 ★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★ さて相模原の新築アパートでは、もう入居者さんが生活されているようです。未入居の２戸を清掃しに行くと、引越し荷物を運ぶ親御さんや、家電を運ぶ電気屋さんでにぎわっていました。雨の中、お疲れ様です。 入居者さんの快適な毎日を願います。願いをこめて、建物の外側にも少し飾りをしました。 ■ポストにルームナンバーを貼り付け  ■玄関前の砂利を白に。　★Before 　北側ということもあってちょっと暗めです。  ★Ａｆｔｅｒ　地面が輝いてきました。外壁との相乗効果！  ■プランターを設置最寄のホームセンターで一番元気のよかったマリーゴールドとペチュニアを購入。各９８円×１２株。  花はやっぱりいい！ さっきまで工事現場だったところが、一気に華やかに。 写真撮り忘れました。。。。 ★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★ ＧＷらしく、家族サービスもしました。 シンケンジャーと握手した息子２歳。    驚いて硬直気味でしたが、２歳の彼は現実として受け入れたようです。  ５歳の内弁慶娘は、目をそらして足早に通り過ぎるのでした。。。。  次回は回顧録、再開します。 

  2009/05/06

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  新築アパートオープン。４戸入居。

  新築アパートの電気引き込みと、水道本管接続工事が完了し、４月３０日（水）時点で入居者さんが生活できる状態になりました。 そして、6戸中4戸が5月3日（日）入居予定。 でも、建物本体は約束した工事が未完了の個所がいくつか。工務店さんは次の現場が始まっているようで、主力の職人さんはそちらへ。 こんなときはどうすればよいのでしょう。 直前で入居日を遅らせると色々な方に迷惑がかかります。特に新生活を心待ちにしている入居者のみなさん。 いろいろ考えた末に、予定通りオープンすることに決めました。 ということで、5月2日に引き渡し。工務店側は会長さんが立ち会ってくれました。 未完了部分について深刻に考えていたのですが、 入居後でも管理会社さんと連携して対応する、との約束をいただき少し安心しました。 ■未完了部分ロフト階段の手すりと踏み板追加キッチンの換気扇（製品間違い）ごみ集積所■その他、共用廊下の防水不足など。。。 ★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★ いったん満室になったこのアパート。実は、１室キャンセルが出てしまいました。 そこで、満を持して造花とご入居プレゼントを投入。言わずと知れた諸先輩方のノウハウです。   この１室。我が"メゾネット風１Ｋアパート"で、唯一ロフトなし。 でも２階の角部屋です。１日でも早く決めたいところ。 ★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★ ここ数週間、本業を除くライフタイムとライフパワーを全て新築オープンに向けて注いできました。いろいろありましたが、とにかくオープンとなりました。 ６戸中５戸契約で、初日に４戸入居。まずまず快調なスタートです。 ということで、ライフタイムとライフパワーに若干余裕ができましたので、今日からまた、回顧録を綴りたいと思います。 ■４月４日（土）親方との現場打ち合わせは１０時からでしたが、３０分前に現場へ到着し、あちこち見て回りました。 アパート工事は外側から内側へ。ボードが張られてくるとだいぶ部屋らしく見えます。    そして目についたのはこれ。↓★外壁に設置されたフラワーボックス 輝く外壁の向こうに広がる青空・・・・。とてもさわやかです。 が、、、フラワーボックスの取り付け部は、 、、、   窓枠となる木材とサイズが合わず、はみ出しています。はみ出した部分は外壁との隙間が残り、ネジがむき出し。 これは錆びる。そして壁に水が入る。後日、サイズを直してつけなおしてもらいました。 外壁の穴は、空しくコーキングでふさぐことに。  実はこのフラワーボックス。追加工事の費用に計上されていました。 ５万円×６個。追加となることを知っていたら頼まなかったでしょうが、知った時には発注済み。キャンセルできませんでした。 ４月５日の段階で２階３戸しかついていませんでした。１階３戸分は返金？と少し期待しましたが、最終的に全戸設置。 これも勉強です。。。。入居者さんの安心と安全の向上、ということで意義ありとしましょう。  親方との打ち合わせでは、外構の詳細が決まりました。 この工務店さんの他の物件で、共用廊下に水たまりができるという出来事がありました。そのため、水はけ重視の内容にしました。外構でも油断禁物です。 北側（玄関側）は全面コンクリで玄関高さに合わせる。南側（窓側）もコンクリ。西側（建物奥側は砂利敷き。北側、南側とも隣地境に１０ｃｍ幅くらい砂利敷きで水はけ確保。東側（道路側）は、全面コンクリ。玄関前は階段。他はスロープで水はけ確保。共用階段下にポスト、自販機、ゴミ箱を設置。  ■４月７日（火）最寄りの日本政策金融公庫へ。 追加工事費用が想定外の額であったため、施主支給のキッチン、洗面台に追加融資を受け、余剰金を確保しておこうという考えでした。 投資家けーちゃんのノウハウを読み返し、事業計画書、収支計画書をばっちり作成しました。けっこうな力作でした。 登記簿謄本の写しや身分証明書など必要書類を完備して臨んだのですが、初回の相談ではそこまで必要なかったようで。 しかし、２００万円借りて変動２．６％１０年返済とすると、返済額は毎月２万円くらい。１Ｋ６戸の月収に占める割合としては誤差範囲ではありません。 結局、後日の面談は辞退しました。自己資金で解決。 その頃には申し込みが入りだしていたので、決断することができました。 公庫の帰り、現場チェックへ。道すがら、物件案内パンフレット用の写真撮影です。コンビニ、スーパー。。。。 まずは、周辺マップ作成開始です。   ■４月１１日（土）管理会社さんを現場へご案内＆親方へご紹介。  そしてこの週も親方と打ち合わせ。 天井が高いので、上下でクロスを張り分けるとのこと。ジョイント部分にアクセントを入れる提案をいただきましたが、、、、熟慮してお断りしました。分断されると高さが感じられなくなるし、高い窓や間接照明、スポットライトなどの光に映えるのはやはり白。 外部では共用階段が設置されました。赤色なのでぎょっとしますが、 これが見事な白に塗られていくわけです。。。  白い階段。小まめに掃除しないといけません。  外観デザインを優先した結果です。   工事が進んできて、相談事項が減ってきたように感じていました。ボードが張られた部屋で天井が高いね－、なんてのんきな会話。 でもこの時期に確認しておくべきことがもっとありました。 ロフトの階段の実物を見せてもらったり、換気扇の型番を確認したり、、、、、、、早めのチェック。漏れなくチェック。 この教訓を次の物件で活かさないといけません。  そして、この日は客付け業者さんのモチベーションアップ作戦を実行。管理会社さんへあるものを託しました。 このあと２週間で５戸の申し込みが入ることになりましたが、 最も貢献したのは、このモチベーションアップだったのではないか！？と思います。 ★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★ この頃は本業の会社勤めが活況＆車通勤が電車通勤に変わり、あまり現場へ行けませんでした。 一方の現場もなんとなくゆっくりすすみ具合に感じていました。キッチンや洗面台などの住宅設備がなかなか入らなかったからなのですが、クロスや床が終わってから、、、という説明でした。 

  2009/05/03

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• 気がつけば満室。・・・・全空6戸が１ヶ月で申込済みとなりましたっ。

  全空６戸は、建築中のアパートのこと。新築なので全空は当たり前ですね。 回顧録の連載中なのですが、ビッグニュースなので割り込ませていただきます。 なんと本日でめでたく全戸申込済みとなりました！！！ 未完成なのに。。。家賃設定低すぎたんでしょうか。。。 でも入居者さんがお買い得と感じて、長いこと居てくれれば、こんなにうれしいことはありません。 ★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★ ノウハウとは、誰がつかっても効果があるものなんですね。それゆえ価値があるんだ、と再認識しました。 満室になるためにとった戦略は、”ノウハウの集結”です。（↓アフィリではありません。）  １．建物の仕様決めには赤井誠さんのノウハウ。 ２．管理会社さん選びとコミュニケーションには投資家けーちゃんのノウハウ。３．家賃設定のための聞き込みには今田信宏さんのノウハウ。４．パンフレット作成やグッズには浦田健さんのノウハウ。５．みなさんに共通の広告宣伝費の支払い方のノウハウ。 現状に合うノウハウを拝借して、組み合わせて、計画して、実行しただけ。ただ、それだけです。  １から順に実施していきましたが、最後の浦田健さんのノウハウに関しては半分も実行していません。計画の一部を実行した時点で満室になってしまいました。残りは退去があるまでお預けです。  実行できたのはパンフレットの現地への設置までです。 ■先週土曜日（４／１１）管理会社さんへメールで送信。 この時点で３戸（半分）決まっていました。 ■今週水曜日（４／２２）現地へ掲示用のパンフレットと持ち帰り用の冊子を設置。→翌日に残りの３戸申込みで満室！  ノウハウ１～３で勢いづけ、ダメ押しのパンフレットで一気にクローズといった感触です。実行した翌日に３戸まとめて決まるところがすごい。  パンフは我ながら力作で、こちらにアップしてご披露したいところなのですが、諸事情あって公開しにくいのでまた今度にします。 ★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★目標を紙に書くと現実になる。 って本当でしょうか。 これまでは、半分信じていました。今回の満室で、完全に信じてしまいます。  回顧録作成のためブログとシステム手帳を振り返ってみましたら。。。。 １ヶ月前のブログ。管理会社さんを決定した時点での目標は「１ヶ月以内の満室を目指す」でした。 システム手帳のスケジューラ。４月のページには、至る所に「４月満室」を書き込んでいました。  もちろん、書いていただけではないですよ。できる限りの努力はしたつもりです。 目標を掲げていたからこそ、達成できるような行動につながって、達成した。そういうシステムなのかなと思います。

  2009/04/23

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  引き渡し時に水道設備金を支払うとどうなる？

  諸事情で３週間中断していたアパート新築日記。回顧録的に更新中です。 前回（４／１２）は、金消契約と工事の微妙な進捗状況について 。今回は、工務店のオリジナルバスルームについてと、建物残金支払いの紆余曲折を書きたいと思います。 ★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★■　３／２８（土）　工務店打ち合わせ。顧問の設計士さんの現場チェックのあと、親方と打ち合わせです。。別の新築アパートの現場。「オリジナルバスルーム」を見せたいとのこと。 「オリジナルキッチン」はイマイチでした。バスルームはどうか・・・。   じゃじゃーん。    なんとスノコが敷いてあります。温泉チック！？なんだかワクワクします。 ちょっと暗くて見難いですが、壁の一部にタイルを使っています。タイルとパネルの上から防水加工しているようです。 防水した上に、湯船とスノコを置く形。一般のユニットバスより安くできるのですが、インパクトはＧＯＯＤ！即決でお願いすることにしました。  しかもスノコは、入退居時に気軽に交換できます。清潔感ばっちり。    「これが本当の差別化ですよ」と胸を張る親方。 ・・・防水、しっかりと頼みますよ！  ■３／３０（月）　融資実行工務店の営業担当さんと、司法書士先生と、自分。 朝から信金さんに集合しました。  細かな書類がわんさかあります。・表示登記の書類・抵当権設定書類・建物残金の明細書類・明細毎の領収書 建物残金の金額は、本来支払う額から少し減じてあります。これは事前に、工務店さんとの間で交渉した結果でした。  残金の一部を、融資実行時に支払わず、 建物引き渡し時に支払うように相談をしていました。先方の都合で早めに融資実行するので、いくらかは引き渡し時まで留保してしかるべき、と考えていました。ここまでは希望通りとなったわけです。   ところが、建物残金の明細書類に工務店さん側の意向がしっかりと反映されていました。 ・こちらから提案していたこと →後から請求された”追加工事費用”を、留保の対象にする・建物残金の明細書類 →”水道設備費の一部”  なぜ？なぜ？ なぜ、支払いを遅らせる対象を変えてきたのでしょうか。。。。。営業担当さんに聞いてもはっきりと答えてくれません。  「残りの支払いは引き渡しの時で良いんですよね？」と聞けば、「はい、そうです」と答える。  ●その時点での自分の理解（思い込み）　 「名目は何でもよい。引き渡し時＝入居可能時＝水道工事も完了している。」 ●工務店側の考え（後からわかったこと）「融資実行時に受け取ったお金で建物本体は完成できる。引き渡し時に水道設備金の残りを受け取ったら、水道局に申請して、、、、許可を待って工事して、、、、」 ！！！！！！！！  なんと、引き渡し時に水道が使えないというシナリオになっていました！ 工務店さんとして、破格値で受注したために資金がぎりぎり。追加工事費用の支払いを引き渡し時まで待つことができない状態だったのです！！  他の受注案件もあり、そこから回してくることもできたようなのですが信義一徹、正義人の会長さんが許さなかったものと推測できます。  あるいは、私の支払い能力に不安があったのか？？？自社の取り分を確保しておこうということだったのか？？？・・・・邪推が働きますが、呑み込んでおきましょう   融資実行後に、工務店さんの営業さんや、役員である主任さんへ電話で何度も確認をする中で、言葉の端々から状況を悟りました。  ■４／４（土）　親方と現場打ち合わせ最後は、親方へ水道工事の具体的日程を確認して判明、となりました。融資実行から５日後のことです。。。。  「引き渡しまで支払いを待つのは厳しい・・・」（親方） 「お支払いただけるなら、すぐにいただいて水道局に申請しないと工程が・・・」（親方）   それならそうと言ってくれればいいのにぃ～～！  ■４／７（火） 早急に水道設備金をお支払いすることにしました。行き違いがあるといけないので、振り込みは避け工務店へ持参。領収書と交換。 ★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★  ということで無事（！？）、残金支払いが済み、完成がグンと近づいて来ました。 でも、妥協を許さない私。額はわずかですが、引き渡し時までの留保分も確保しましたよ。 完成して、確認して、支払う。当然の流れですからね。 留保分は、、、、５万円です。  残金の紆余曲折の間もいろいろあったのですが、それはまた次回。 

  2009/04/20

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• 気がつけば３週間。。。。その２

  前回の更新（４／８）で、３月半ばからの経過報告をさせていただきました。工務店さんの都合に合わせて融資実行と、残金決済について。お金のことなので、慎重さを要しました。本日はその後の顛末と、建築工事の進捗についてです。★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★３／２３（月）銀行さんで金消契約と抵当権の書類作成。融資実行がほぼ確実になりました。が、まだまだ気は抜けません。ひとつ助かったのが、質権設定がないこと。これで当初の火災保険掛け金を抑えることができます。帰り際、管理会社さんへ押印済みの契約書を渡してきました。この方たちが、満室経営のためのカギを握っているのです。どうかよろしく、お願いしたいものです。３／２４（火）建物残金の一部を入居可能時期まで留保する件について、親方からの返事なし。工務店の営業さんに電話すると、「親方からはまだ何も。。。」とのこと。忙しいのか、何か問題があるのか。。。残金の額もさほど大きくないし、仕上げまで工事が完了してから支払う。というのはまともな話だと思うのですが。。。もやもやした気持ちでいると、段々寒気がしてきて、、、、、、勤務中に発熱！！のどが痛いと思ったらやっぱり！４月１日の人事異動に向けた引継ぎの多忙。子供の春休みで帰省中のマイ・ファミリー。ガタガタ震えながら深夜に帰宅し、何もできず力尽きたのでした。。。３／２５（水）水曜日は気が楽です。なぜなら公務店兼不動産屋さんがお休みなので、連絡がとれなくても諦めがつくから。火災保険見積もり、施主支給のスポットライト見積もりなど。単独業務をこなします。火災保険は全労災に気を惹かれましたが、義理堅く知人へ依頼。割安で見積もってもらえました。施設賠償特約や家賃担保特約など、全労災ではつかないのもあって結果オーライです。この日は、自分の送別会その１のため、退社後に横浜へ。依然として熱があったので、車で行き、飲まずに帰ってきました。ブーイングの嵐。でも楽しかったです。３／２６（木）～２７（金）都内へ出張のため、嫁と子供が帰省している嫁実家へ。そして、自分の送別会その２。気がつくと熱も下がり。快調。今回の風邪は薬より、のどぬーるスプレーが効果的でした。技ありの回復。３／２８（土）顧問の設計士さんの現場チェック。待ち合わせて現場へ行くと、、、なんだか先週とあまり変わっていないような。。。とりあえず、あちこち見て回ります。そこへ親方登場。断熱材の留めがあまいとか、土台補強のケミカルアンカーがまだだとか、指摘させていただき、対応をお願いします。親方より、他の現場でオリジナルバスルームを見せたいとのこと。設計士先生をお送りしてから、向かいました。。。。オリジナルキッチンの例があったので、あまり期待していなかったのですが。意外や意外。★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★この週は、会社の引継ぎと風邪との戦いで手一杯でした。ライフパワーの８割くらい。オリジナルバスルームについては、次回写真つきで。。。

  2009/04/12

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• 気がつけば３週間。。。。（陳謝）

  こんなに長いこと更新をしなかったのは、ブログ開設以来初めてです。本ブログをお読みくださっている希少で貴重なみなさま、本当に申し訳ありませんでした。忙殺というほどではありませんが、会社勤め／アパートどちらもとても活況で、ここぞ正念場とライフパワーを注ぎ込んでおりました。それでは、３週間近くの間、何をしていたか。。報告させていただきます。★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★３／１８（水）工務店さんから建物残金支払いの前倒し（？）の要望あり。急遽３月中の融資実行を銀行さんへ打診。４月から職場が変わって休暇とりづらくなる自分としても好都合。夕方、銀行担当者さんがアパートを見に行き「ＯＫ」の連絡あり。３／３０（月）実行の運び。３／２０（金）残金支払い前倒しについて、大長先生にメール相談。なんと「お会いして相談に乗りましょう」とのありがたいお返事。少し急ぐこともあり、お電話での相談を申し出てお返事待ち。メールで携帯電話番号をお知らせしました。３／２１（土）午前、現場でエアコンの相見積もりのはずが渋滞で遅刻。業者さんで写真とって帰った様子。現場では親方と未決定の設備決めやロフト高さの微調整。それから建物残金支払いについて、一部は入居可能時期まで留保したい意向を伝えました。親方快諾。提示した留保金額について持ち帰り検討。★ただ、これが後日ちょっとした問題に。。。午後、突然大長先生から携帯へ着信。おどろきました。懇切丁寧にご相談に乗っていただき、心から感謝。事情のわかる仲間に話を聞いてもらえることのありがたさ。★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★この週は、融資実行の段取りに右往左往しました。お金の話は、結構ライフパワーを使いますよね。つづく。。。

  2009/04/08

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  激動の１週間（（熱ッ））

  前回の更新から１週間以上も経ってしまいました。。。 なかなか活況の１週間でした。上司から本社への転勤を告げられ、 日常業務＋引き継ぎ業務。 そしてメゾネット風１Ｋアパート建築も活況です。ブログ書く時間も惜しんで、格闘。 次々発生する問題との格闘です。★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★ ３／１４（土）　追加工事について打ち合わせ ホワイトデーのクッキーを持って、工務店さんへ。まずは建物のこと。 ジャンカの補修未完了部分の指摘。 居室ドアは引き戸を改めて主張。戸板６００ｍｍ、開口５４０ｍｍ。次にお金のこと。残金決済の日程について相談。追加工事費用が提示される。高い。天井が低いための浅型レンジフードが３万円。取り付け前だったのでダクト換気扇に変更。道路側の小窓６つはＦＩＸなので高い。差額１５万円。変更間に合わず。会長なぜか切れる。親方は冷静。 ３／１５（日）　電気配線の現場確認前日時間切れのため翌日朝から現場へ。親方おらず、電気屋さんとサシ。意外と部屋が狭いことに気づく。しかし天井は高い！居室コンセントは３ヶ所→２ヶ所スポットライトは２ヶ所→１ヵ所ロフト間接照明は中止。２０１号室居室は斜め天井のため窓側に間接照明無理。保留。 合間を縫って以前から依頼していた、土台欠損の補修を確認。ご苦労様です。埋め木というそうです。 ３／１７（火）　 残金決済の相談（再度）午前中会社休み、再度工務店さんへ。日程の詳細詰め。合意。 追加工事費用の交渉し、３０万円削減。感謝。明細書再提示を依頼。 帰りに現場。白と黒の外壁がカックイー！！  ３／１８（水）　資金再チェックしたところ、自己調達のキッチンに取り付け費がついてくることが判明。というか、見落としに気づく。＋３６万円。 工務店さんから施主支給を頼まれている照明器具。概算１８万円。顧問の設計士さんがツテで販社社長へ割引伺い。。 余剰金不足気味のため、国金を検討開始。 ３／１９（木）　管理会社決定の連絡をしたら、責任者不在。夜になってコールバック＆メールをいただく。  オープン１ヶ月での満室を目指します。 エアコン見積もりいただいた設備屋さんへ値下げ交渉。「社長と相談します」とのこと。あなたが社長では？現状３０万円。更なる値下げを期待します。  ★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★  そしてこちらは取り壊しです。  自宅裏の社宅。あっという間になくなってしまいました。    

  2009/03/20

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• 悩ましや管理会社。

  まだ迷っています。管理会社さんの選択。。。。 候補２社の管理物件を見学にいったり、自社ホームページを見比べたりしているのですが、決断できず。 管理充実のC社で決めたいところなのですが、どうしても募集の不安が残ります。地元最大手のA社は沿線９店舗で水曜日も営業。 そこで、C社の頼みの綱である”バラマキ効果”について考えてみました。 C社では、自社管理物件の半分は他社客付け。→つまり、レバレッジ２倍です。 A社では、自社管理物件はほぼ全て自社客付け。→レバレッジなし。さらに、最寄の店舗へ聞いてみると、成約件数全体に占める自社管理物件の割合は５０％→つまり、レバレッジ０．５倍です。 A社に管理を頼むということと、A社の客付け力の恩恵を受けられるということは、さほど関連性がないということが言えるのでは？ 逆にC社に管理を委託しても、A社で客付けしてくれるケースも十分あるんですね！  C社のバラマキ作戦を沿線にまで広げてもらえたら？？？レバレッジ∞！ （妄想∞？）  ん～。もう決めますか！   ★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★ ところで、ツイてるお話をひとつ。 工務店さんに要望していたスポットライト。レールを設置しててライト本体をはめ込むやつです。 「個人のほうが安く買える」と言われ、施主支給となりました。 ネットで格安の照明製品を探していると定価の半額くらいで出しているショップを発見。 さっそく、、、、と思いきや必要な付属品が分かりません。  それに、もっと安くておしゃれなものがあるかも。 ふと思い立って、施工検査をお願いしている設計士さんに相談。  すると、「そのショップ知っています。社長と知り合い」だって！さらに安くしてもらえるかも～～～。

  2009/03/11

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  修復！ビフォー・アフター

  上棟時に指摘した基礎のジャンカと土台のズレなど、補修の状況をチェックしてみました。 床下に隠れてしまう箇所はすべて補修されていました。晴れてビフォーアフターをご披露！ 【補修前】１０１玄関脇・・・・おぞましや。 【補修後】１０１玄関脇・・・砂利の露出がなくなりました。 【補修前】１０１窓側・・・・肌が粟立ちますね。床の白い粒はお清めの米。【補修後】１０１窓側・・・・まあよし。 【補修前】１０１内壁下・・・・こんな状態でも。【補修後】１０１内壁下・・・・きれいになってしまうんですね。 【補修前】１０３内壁下北側・・・・側面と底面が。。。。【補修後】１０３内壁下北側・・・・つるつるになりました。 【補修前】１０３内壁下南側・・・・底面が浮いているような。。。。【補修後】１０３内壁下南側・・・・底面の隙間がなくなりました。  他にも１０ヶ所ほどありましたが、上の５つよりも軽微なものでした。 素早く修復してくれた工務店さん。ありがとうございます。

  2009/03/09

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  イメトレ。

  このところ週に２～３回のペースで建築現場へ出かけています。何をするでもなく、見て、写真をとるだけですが。 昨日も早朝から現地へ。給配水管の工事が終わっていたので位置をチェック。 完成後をイメージして、トイレで用を足し、洗面台で手を洗い、洗濯をしてみました。  洗面台からの排水と洗濯機からの排水が合流されています。トイレの排水は別個。 これについて調べてみると、相模原市の条例で配水管の内径が異なるためと分かりました。小便器、手洗器、洗面器及び洗濯機50ミリメートル以上浴そう(家庭用)及び炊事場75ミリメートル以上大便器100ミリメートル以上   何の間違いか、トイレ排水管と洗濯機の排水管がクロスしています。基礎の段階でトイレの位置を間違えたのか。。。。 そう言えば、現場での間取り確認の際に、親方へトイレの位置を指摘した記憶が蘇ります。  直ったから良しとしましょう。 直ったといえば、 先日２２ヶ所も指摘した基礎のジャンカなど。床下に該当するところは全て補修されていました。明日のブログにBefor After 形式で載せたいと思います。    ところで再び床下配管。クロスのために配管全体として高さが増しています。 こうなると、先日取りやめた置き床作戦は実施困難ですね。 ２階のロフト高を確保するために１階天井梁の下に２階の配管を這わせ、１階床も基礎の中まで下げてくる作戦でした。排水管の勾配確保も厳しそうでしたし、排水音の漏れを懸念して作戦中止。２階の配管は２階の土台の上にしてもらいました。 インフラあってこその住空間ですからね。いい判断でした。ついてます。  おかげで、１階の天井高３．５ｍをキープできました。   キッチン（北側）から居室の窓（南側）を撮影。腰高から天井ぎりぎりまで窓にしてもらいます。 お隣が迫っていますが、居室の真ん中あたりまで行くと空が見えます。  これも天井高のおかげ。  居室の中でロフト階段の位置、収納の広さ、ドアの方向や間口など、イメトレしてきました。  未検討の課題は収納の扉。意外とスペースが取れなかったので、扉をなくして収容能力を上げる必要があるかもしれません。 その場合の目隠しは・・・？  パネルカーテンなんかいいかもしれませんね。要調査。

  2009/03/08

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  募集力の上げ方。

  ２日遅れの更新になってしまいました。 金曜日は午前中、会社を休んでメゾネット風１Ｋアパートの現地へ。 最寄り駅付近の管理会社さん偵察のため。ついでに、工程の進捗を確認です。 ★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★ 今回来訪した管理会社さんは、管理が充実しているＢ社。ちょっと不安の残る募集力と、家賃回収能力を見極めるためたいと思いました。 ついでに賃料メニューの相談。ネット料金込みにするか別にするかデジタルキー追加で家賃上乗せできるかなど。何パターンか用意して意見をもらって、募集賃料を決めます。 ■募集力の見極め 自社での募集がいまいちでも、他社客付の連携がうまくいっていれば、総合的な募集力は十分なレベルになるはず。 前回弱気なコメントをしていた店長代理へ「２ヶ月で満室」という希望を表明してみました。 すると店長代理、賃料表を眺めつつ今回は前向きなコメント。「今からに募集を始めれば住み替えを待つお客さんがいるかも」「他社に広告費を積み増しすれば内見増やしてもらえる」 なるほど。完成前から募集するというのは認識していましたが、もうそろそろ始める段階にあるようです。 また、日頃付き合いのある仲介専門会社が駅前に２社あるとのこと。沿線の他社へも募集依頼をかけてもらえれば相当数になりますね。 うまくすれば自社で抱え込んでいる大手のＡ社よりも、強力かも！ ■家賃回収能力家賃を口座引き落としで回収しているようなのですが、ライバルの大手Ａ社はカード決済。回収と審査は問題ないか。  また、保証会社がＬＥＮＴＧＯという点が心配でした。そこで、滞納者への対応方針を確認。  通常、２ヶ月滞納する前に手を打つそうです。 電話・来訪・連帯保証人への連絡で、滞納分を支払ってもらい＋退去というパターンがほとんどだそうな。 ＬＥＮＴＧＯについても前身のリプラスとは雰囲気が違い、審査で落としてくるようになったということです。 当り前と言えばそうですが、違う会社になったと言えるかもしれません。 さらに保証会社でＯＫでも、 管理会社さんの判断で落とすこともあるとのこと。 回収率は限りなく１００％に近いそうです。なんだか逆に頼もしくなってきました。 ■賃料メニュー割と高めの希望を出したのですが、管理会社さん側の査定とあっていたようです。査定は意外と細かく、最後に残る一室まで予想されていました。一番高い部屋または二番目に安い部屋（不人気かつ格安でもない） また賃料の配分については、やはりネット込みがよいとのご意見。賃料が高く見える心配がありますが、一括で契約する大家にとっては、確実にネット料金をとれるというところメリットがあります。 ネットを使わない若者も少ないだろうと考え、ネット込みに決定。デジタルキーをオプション（家賃＋千円）で付けることにしました。 ちょっとした実験です。   募集開始から満室までの戦略を詳細に相談すると、にわかに現実味がわいてきます。  今回の訪問で、概ね意志が固まりました。★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★ さて現場では、足場が組まれてシートがかかっていました。 そして、見慣れない軽トラ。水道屋さんが配管工事をしていました。 雨の中ご苦労さまです。・・・と思ったら、もう屋根が葺き終わっていました。 柱と足場の隙間からのぞき見る屋根。いつの間に。  これで外壁が終われば、天候に左右されず手堅いスケジュールが組めます。 入居可能日も決まってくる！やるぞ～～～。

  2009/03/06

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• 管理会社の選択の自由

  アパート建築のほうは少しずつではあるものの進捗。先日会社帰り（夜中）に現場へ寄ってみると、３分の１だけ屋根がかかっていました。 そこへ来て、明日の天気予報はなんと降水確率１００％。年間通してもそんなにないですよね。１００％なんて。 「ゆっくりやれ」 というお告げなのでしょうか。 ★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★ 工程がゆっくりなうちに、管理会社さんを決めておこうと思います。 今のところの候補は３つ。家賃相場の問い合わせで対応の良かったところから比較検討しています。 ■Ａ社地元最大手沿線中心に９店舗募集形態：専任（自社で客付が基本）ネット広告：自社サイト、HOME'S、athome、いい部屋ネット、アパマン広告費：１ヶ月分管理物件：７０００戸稼働率：９５％ 管理料：６％巡回・清掃：別途家賃回収：クレジットカード滞納保証：保証会社（６ヶ月）定期借家契約：対応 最寄の店舗は駅前貸しビル。きれいだが狭い。４人体制。定休日：３月までは無休。■Ｂ社 地元の老舗１店舗募集形態：専任（自社客付中心に他社客付も）ネット広告：自社サイト、ＭＡＳＴ広告費：１ヶ月分管理物件：２０００戸稼働率：９３％ 管理料：５％巡回・清掃：別途家賃回収：？滞納保証：保証会社（６ヶ月）定期借家契約：不可 最寄の店舗は駅前自社ビル。古くて暗い。５人体制。定休日：水曜日？■Ｃ社地元建築会社の賃貸部門（最近立ち上げ）市内に２店舗募集形態：専任＋他社紹介（自社客付５０％、他社客付５０％）ネット広告：自社サイト、HOME'S、athome広告費：１ヶ月分（他社への渡しは０．５～１）管理物件：１０００戸稼働率：９４％ 管理料：５％巡回・清掃：込み（月３回）家賃回収：口座引き落とし滞納保証：保証会社（６ヶ月）定期借家契約：対応 最寄の店舗は駅３分のおそらく自社ビル。広くてきれい。１０人体制。定休日：水曜日、第１・３・５火曜日  挙げた項目が判断材料として適切なのかすら、微妙です。  ただ、Ｂ社はまず店舗の雰囲気でＮＧ。これは勘です。 若者（特に女の子）が部屋を探しに来る様子がイメージできません。管理や客付の対応に関して他社からの評判が良いのですが、社長一人で持っている感じ。  ということで、Ａ社かＢ社か。  規模で行けば断然Ａ社。 沿線の他店舗からお客さんを引っ張ってきてくれそうです。３月まで無休・・・４月以降の集客力も期待できます。  一方、Ｂ社の良さは管理。月３回の巡回・清掃とオーナーへのレポート（写真付き）が管理料５％に含まれています。ただ、募集が不安。  新築（全空き）からのスタートでなければ迷わずＢ社なのですが。以前問い合わせたときには、店長代理が「５月完成だと、、、６・７・８月で埋める感じですね～。」と。もう少し客付パワーを見せてほしいなー。  でも、他社に手数料を多めに払っているところはプラス。フィーの増額も柔軟に対応してくれるようなので、これで集客をカバーできるかもしれません。   逆にＡ社は管理が不安。既に７０００戸も抱えていると、今回の１Ｋアパート６戸なんて誤差範囲。大事に扱ってくれるかどうか。。。 さらに言うと募集のほうも自社で丸抱えという点が不安。どう考えても他社にばらまいた方が集客は上がるはず。   中村一晴さんの「儲かる大家さんになる不動産投資術」では、管理会社の見極める基準として次の項目が紹介されていました。管理能力管理内容集客力物件回転率   管理物件を見させていただいて、ホームページで物件の入れ替え頻度を見て、決断しようと思います。  ★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★ 中々つかまらない親方とのコミュニケーションのため、「連絡票」を使っています。 ＰＣでＦＡＸ送信票のフォーマットを変更して、メモ欄に親方への質問や依頼事項を列記。 週一くらいで事務員の女の子へメールで送信します。プリントアウトして親方に渡してもらっています。 親方から反応がない時は基本的に了解。気づくと依頼事項が完了しています。  本日は、施主支給するキッチンと洗面台の図面を送り、収まりと配管の位置と方向について確認を依頼しました。それから、基礎と土台の補修についての状況確認。。。 直接電話で確認するようなことも事前にメモを送っておきます。そうすると話が早い。気分はツーカー。  便利な「連絡票」ですが、週２回が限度と思います。度が過ぎると”モンスター施主”になってしまいます。 気をつけよっと。    

  2009/03/05

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• 量販店下請け業者さんからエアコンを直で買う。

  社員食堂に珍しく「ちらし寿司」が出ました。そういえばひな祭りだなー、と言いつつ。 食べ始めて思い出しました。我が家も今宵はひな祭り・・・？ 案の定。昼に続き夜もちらし寿司をおいしくいただきました。 ★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★  日曜日・・・曇りのち雨月曜日・・・曇り時々晴れ火曜日・・・曇りのち雪 すっきりしない天気です。「行列のできるメゾネット風１Kアパート」も骨組みのままで哀れです。 雪の降り始めまでに屋根葺きが終わっていたりしないかなー。  ところで、アパート建築中の工務店さんではエアコンが標準設備に入っていません。理由は・・・・・・ 「個人で買ったほうが安いから」。 ということで、格安エアコン業者さんを探しているわけです。  ひとつ思いついたのが、自宅のエアコンを取り付けた業者さん。 Y電機の下請けです。 マージンとられているはずです。 じゃあ直に頼んだら安くなるのでは？    連絡先が分からないのでとりあえずY電機に電話。 自宅エアコン移設の相談という名目で下請け業者さんに取り次いでもらいました。  いぶかしげなところへ事情を説明。エアコン６台の受注にまんざらではない様子。 お見積もりをいただくとまあまあのお値段でした。 最後の切り札として温存させていただきます。 ★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★  ひな祭りについて調べてみると、Wikipediaでは「女の子のすこやかな成長を祈る年中行事」とあります。 その昔はお祓いの行事であったようです。「雛祭を過ぎて飾っていると嫁に行き遅れる」 というのはここから来ているそうな。 我が家の娘５歳。大きくなったら息子２歳と二人でこの家に住むと言っています。 どうなることか。

  2009/03/03

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  間取りも補修？

  晴れたと思うと雨が降り、アパート工事は依然骨組みのまま。  次は屋根葺き。ですが、雨の翌日は滑って危険なので延び延びになっています。。。。 安全第一。 ★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★ さて、随分前から親方に要求している工程表と設備等の差額の提示。ようやく本腰を入れてくれるようです。   工程表作成のために、現場で間取り確認したいとのこと。 ２階へ上がってロフトの高さと壁の位置を決めました。骨組みができているのに、まだまだ調整がきくんですね。 さらに窓の配置も変更をお願いしているので建築確認の変更申請をしてもらうことになると思います。 ■ロフトの高さ２階の給配水管の設置方法で悩みました。２階床を上げるか、１階天井を下げるか。 床上にすると１５０～２００ｍｍの高さが必要。２階のロフト天井が低くなります。→梁の無い部分の天井を上げる対策 床下にすると１階天井の梁の下に設置するので、１５０～２００ｍｍ＋１階梁高さ（２００ｍｍ）のロス。→１階床を基礎に沈み込ませる対策 １階床を下げるのは湿気の問題とメンテナンス性に難点があります。決断できず、自宅でロフト高さ（低さ）の許容範囲を検討することに。 ■壁の位置「行列のできるメゾネット風１Ｋ」は、各戸１８．５平米。 キッチンを９００ｍｍ→１２００ｍｍに変更、サニタリにー洗面化粧台を追加するので、もうキチキチです。 まず靴箱の幅が５００ｍｍ→３００ｍｍに削減。腰高にするつもりでしたが、もっと段数を作らないと足らなそうです。  化粧台のためにサニタリーが拡大。おかげで居室側のクローゼットが削れてしまいました。奥行き５００ｍｍ。扉をつけると洋服が収まらないかもしれません。 ロールカーテンでもつけますか・・・。ＩＫＥＡのパネルカーテンでもいいかも。 最大の難関が居室入り口の幅。耐力壁に挟まれ、芯－芯で１３５０ｍｍです。 実質は１２５０ｍｍくらい。 １Ｋとして募集するためだけの扉です。開けっ放しで使われることを想定すると引き戸がベター。 親方曰く「引き戸じゃ間口６００ｍｍしかとれない。家具が通らない。」では、開き戸か。 狭い部屋で開き戸は大きなスペースロス。 しかも、扉の厚みや取っ手の出っ張りを考えると、実効的な間口は引き戸と代わらないのでは？ ！！ひらめきました。家具を入れるときは戸板を外せばいいんですよ ！！  １２５０ｍｍのうち、壁を６００ｍｍ、引き戸間口を６５０ｍｍとして、戸板はもちろん６５０ｍｍ。 戸は開ききらずに開口幅６００ｍｍになりますが、人が通るにはＯＫ。家具を入れるときは戸板を外して開口幅６５０ｍｍ・・・ＯＫ！ これでやってもらいましょー。  ★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★ 基礎と土台の補修箇所を親方へ提示しました。渋い顔が目に浮かびますが、やることはやってもらいます。 あまり見たくないのですが、１枚だけ写真を。強度の心配が第一ですが、見た目的に寒気を誘います。  ちなみに、工務店さんの事務所の基礎はきれいなもの。ここまでは修復できるってことでしょ！？

  2009/03/02

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• 全部直せるんですよね？

  土曜日は現場に寄った後、工務店さんの事務所で親方と打ち合わせ。 現場に寄ったのは、裏取りのためです。現場に入り込んで基礎と土台をくまなく見ていきます。  あるはあるは、亀裂、欠損。次から次と見つかります。 あまりの数に寒気がして中断。。。。。。工務店へ向かいました。。。  写真を見ると今でも気分が悪くなるので、載せません。修復された後に、ビフォーアフターでご紹介します。 翌朝に気を取り直して基礎のジャンカ全２２ヶ所、土台のズレ５ヶ所を撮影しに行きました。図面に該当箇所を書きこんで、親方へ提示することになります。 ★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★ そんな心情を知ってか知らずか、親方との打ち合わせでは開口一番、「基礎と土台は補修しますから」とのこと。 やっぱり自分でもまずいと思っているのね。 基礎のジャンカは補修材というもので隙間なく埋まるそうです。土台のズレはケミカルアンカーで強化し、はみ出し部分の下に基礎を継ぎ足すらしい。   でもジャンカは２２ヶ所ですよ。２／３くらいが床下の基礎。 床工事前に修復するといっていたので、工程に影響ないといいのですが。  修復の件のほか、設備の差額や配線などについて 確認して事務所での打ち合わせ終了。★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★ 打ち合わせ終了と思いきや、「現場で間取り確認しましょう」と親方。 ふたたび現場へ戻って、ぎりぎりの間取りをギリギリに見てきました。間取りは間取りで新たに対策をしないといけません。  自分にファイツ！

  2009/03/01

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• 裏取り。

  金曜日は雪、そして今週も火曜日あたりに雪という予報。ということで、アパート新築工事はなかなか進みません。 今週末は谷間の晴れであるわけですが、雨上がりで木が滑るということで休工。 ・・・ちょっとチャンスです。上棟のときに見つけた、基礎のジャンカと土台のずれ。じっくり再チェックすることができそうです。 床が張られる前に修復を依頼する箇所を全部洗い出しておかないと。ついてるついてる。

  2009/02/28

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  棟上げ速し。

  今日は会社を休んで個人活動です。 午前中は確定申告書の提出。消費税還付のために設置した自宅の自販機。。。。若干赤字です。郵便局で発送したのですが、 送料２００円になりそうなところ、計量し直して１４０円にしてくださった局員さん。ありがとうございます！ 午後からはメゾネット風１Ｋアパートの上棟。まず、顧問設計士のＳ先生と工事の内容をチェック。そして、 上棟後、お清めと職人さんへのご祝儀配布です。 ★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★ 最寄り駅でＳ先生をピックアップして現場へ。到着すると親方が出迎えてくれました。 １階の柱が立ったところ。続けてクレーン車でどんどん組みあがっていきます。その速さに唖然。  気を取り直して、基礎の再確認です。 先週末に撮影した写真を親方に見せ、不備を指摘。 ■アンカーボルトの傾き曲げて垂直に直したとのこと。 元々Ｓ先生も土台がずれるほどでないので許容、との見解だったので良しとしましょう。既に土台が組まれていて直せない状態ですが。 それにしても、曲げるんですか！？　ボルトの強度落ちませんか？ 帰宅後にネットで調べてみると、５～１０度くらいの傾きであれば許容範囲で、曲げて直すらしいです。 ■ＧＬ下部分のジャンカジャンカのあった立ち上がりのＧＬ下部分は既に埋められていました。外構工事になるとコンクリで固められてしまいます。 それまでに掘り返して直してもらいたいと思います。いろいろありすぎて修正の約束を取り付けられなかったので、今週末の親方とのミーティングで再度念押ししないと。    そして、型枠が外れた基礎を見るのは今日が初めて。ん～。なんだか不安な個所がいくつかあります。  ■立ち上がり角部分の欠損２ヶ所ありました。 速攻で親方に指摘。ちょっと気まずそう。 知っていたのか。 直してくれる約束を取り付けましたが、２ヶ所のうちのひとつは床下にあたります。 いつ直すのか。今日にでも再確認しようと思います。 ■基礎と土台のずれ１階の玄関側２戸分の土台が基礎の上から１／３くらいずれています。     Ｓ先生曰く「建物の重量を支えるという意味では許容範囲」とのこと。え？許容しちゃうんですか先生。寛大すぎません？ 自分としてはＮＧ。やっぱり親方に修正をしてもらう約束を取り付けました。  修正方法は２案。アンカーボルトを追加（ケミカルアンカー？）土台のはみ出し方向へ基礎の立ち上がりを継ぎ足し 中間検査の結果を踏まえて決めるとのこと。土台が覆われる前に決着付けないといけませんね。中間検査、立ち会おうかな・・・。 玄関ドア設置のために１／４くらい切られてしまう土台ですが、直すに越したことはありません。   と、とりあえず重要な指摘項目はこんなところ。 それにしても職人の皆さん高いところでてきぱきと働きます。よく見るとみな若い。   親方は基本的に外からの指示。 曰く、「工場には長老たちが控えていて、後日施工チェックに来る」ということだそうです。 ミスがあると怒られるんでしょうね。皆さん若くても、仕事ぶりはまじめそうなので、割と安心しました。 見物しているとあっという間に夕方。今日は２階の梁まで完了しました。 明日以降、屋根葺き、足場組み、金物、筋かいと進みます。  棟上げを見るのは初めてで感動しました。何もなかったところに今や立派な２階建。 人間の力ってすごい。親方の言葉に同感です。  半日現場にいたので、親方ともいろいろ話をすることができました。残課題の半分くらいは解決。  あとは、窓の修正等に伴う建築確認の変更申請。工務店下請けの設計士さんがゴネているようですが、なんとか対応してもらいたいものです。 ★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★ ご祝儀配布で職人さん一人一人のお名前を聞いてご挨拶させてもらいました。無事故で完成の日を迎えることを祈ります。

  2009/02/25

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• 気になるところ。

  基礎の気になるところについて、顧問の設計士さんから回答がありました。結局工務店さんへ指摘すべきは１件となります。 ■　気になるところその１：配筋の傾斜・・・いきなり相談し忘れました。 内壁の下に相当する基礎立ち上がりの部分で水平方向の配筋に傾斜がありました。うなだれる感じしかも今となっては基礎立ち上がりのコンクリが流し込まれてしまっているので ・・・。 我が相模原市では配筋の施工状況を行政へ報告する制度があるそうなので、その報告書を確認することにします。 ■　気になるところその２：基礎立ち上がり上面のヒビアンカーボルト根元にヒビがあったのですが、 レベラーといわれる水平を出すための層で、問題なさそうとのこと。  ■　気になるところその３：アンカーボルトのズレ水平方向から見比べてボルト並びが不揃いだったのですが、基礎と土台のズレを起こすほどではないとの見解。 ■　気になるところその４：ジャンカ基礎のGL以下の部分側面にあったぼこぼこはジャンカというそうです。ジャンカが無い部分と比べて脆くなるので修正が必要とのこと。   顧問を依頼した甲斐があるというもの。 不備がない完璧な施工なんて滅多にあるものではないと思います。なので、見つけて直す。で行きたいと思います。

  2009/02/24

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• カミングアウツ

  実家へ帰ったついでに、両親へアパート経営着手の旨、報告しました。勇気を出してカミングアウツ。 詳細なところまでは聞かれませんでしたが、理解者が増えて心強い感じです。と、いうか、正直ほっとしました。 ★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★ 「行列ができるメゾネット風１Kアパート」の建築現場では、雨続きで、基礎工事から進んでいないと思われます。（推測） なぜ推測かというと、サラリーマン業が活況で現地にいけないのと、親方がつかまらないため。  基礎の養生は最低でも中３～４日と言われますので、ちょうどいいかもしれませんね。  上棟は２／２５（水）の予定です。会社を休んで、お清め＆職人さんへのご祝儀配りをします。   ・・・・あれ？えっっ！？ 土台と棟上って １～２日でできるもの？？？ もしかして延期？    親方いまだに、工程表提示せず。計画と計画変更はきっちり伝えてもらわないといけません。 忙しいのは見て分かるけど。施工方法などはきちんと説明してくれるけど。  プロジェクトは計画管理が重要ですよ！ 工程数日遅れてもいいので、作ってくださいよ！と言ってみることにします。 ★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★ カミングアウツを終えてほっとしたのは、怖かったからです。怖かったのは否定や拒絶。 収支がでると分かっていてもリスクを負うことに違いなく。堅実な人生を送ってきた両親からどう見えるか、少し不安でした。  実は両親も貸家を持っています。戸建１戸のみですが、毎月家賃が入ってくる感覚はもっているということ。 なので根掘り葉掘り聞かれなかったのかもしれません。 間取り図を見た我が父からの質問は、２つだけ。駅からの道のり家賃  以上です。やっぱりこれらが核心なのですね。

  2009/02/23

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  基礎コンクリ打設完了（たぶん）。

  週末は先日死んでしまった愛犬とのお別れに、実家へ行ってきました。火葬して、尻尾の骨を分骨してもらいお守りに。  ★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★ 実家への行き帰り、メゾネット風１Kアパートの建築現場に寄りました。 土曜日は職人さんたちが基礎の型枠（コンクリを流し込むための木の板）を組んでいるところでした。 差し入れを、と思ったのですが近くのコンビニは改装中。小銭が無く自販機も使えないので、断念。 笑顔と挨拶で元気を差し入れておきました。  今になって写真を見てみると 、几帳面な自分としては気になるところが。。。 ■　気になるところその１中央部分の配筋がなんだか斜めってません？コンクリをかぶるのでこのくらいは影響ないんでしょうかね。 顧問の設計士さんに早速相談です。やはりありがたき存在。    日曜日は、缶コーヒーを用意していったのですが、休工。拍子抜けです。   型枠にコンクリが流し込まれていました。工程としてはこれでコンクリ打設まで完了なんだと思います。たぶん。 でも、誰も居ないおかげでじっくり、隅々まで見ることができました。 ただ、見れば見るほど、気になるところが出てきます。  例えばこれ↓。立ち上がりの上面にアンカーボルトが固定されています。 ■　気になるところその２写真の上の方のボルト。根元のコンクリにひびが入っています。また、中心の分岐部分も表面にへこみとひび割れ。 ■　気になるところその３写真の左右のボルト。位置がずれているようです。さらに、水平方向から見比べると２つのボルトの角度が違うような。。。。見比べて違和感があるということは、どちらかまたは両方が真直ぐ立っていないということでは！？  そしてこれ↓。基礎の地中部分です。 ■　気になるところその４型枠の下にむき出しになっている部分。なんだか、ぼこぼこです。 いわゆる捨てコンというものでしょうか。   これもまとめて設計士さんに相談。さてどうなることか。 ★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★ 以前、ペットの火葬場にいったことがあります。 今回は、火葬車でした。 業者さんが火葬場ではなく専用の炉を備えたワゴンがやって来ました。 愛犬を託し、自宅で待機。２時間後に骨壷を受け取りました。 どこでどのような作業をしたのか不思議です。あまり考えないことにします。  娘5歳と息子2歳も連れて行きましたが、やはりまだ、 「死」を理解できない様子。ジジババを休ませることなくはしゃぎ回っていました。 そのおかげで寂しい雰囲気はなく、逆にジジババにも笑顔が絶えませんでした。連れてってよかった！

  2009/02/22

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• 上棟式のお清め

  我が家の金魚に続き、実家の愛犬が天に召されました。 １３歳。あまりにも急で驚きました。正月には走り回っていたのに。 ネットで調べてみると犬の平均寿命は大型犬で１０歳、小型犬で１２～１４歳あたりの説が多かったです。 ★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★ 雨が上がり、「行列のできるメゾネット風１Ｋアパート」の建築現場では、基礎工事が再開しました。早ければ来週中に上棟。 地鎮祭はしなかったのですが、上棟時に「お清め」をする予定です。職人さんたちへの顔合わせも兼ねて。 自宅は建売だったので、このようなイベントはやったことがありません。経験者の話では、「お清め」自体はシンプルで、基礎の四隅に米と塩を撒いて、その上から酒をかけるという儀式のようです。 上棟式は、料理や引き出物の費用がかさむので省略。 ただ、職人さんへの心付けは重要。気持ちよく建ててもらいたいですね。 顔合わせでご祝儀を配る感じで行きたいと思います。★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★ 猫の死に際でよく聞くのが、姿をくらますという行動。一説では体が弱り、天敵から身を守るために隠れるということだそうです。  実家の愛犬も死んでしまう数日前に具合が悪くなり、庭の隅の方へ行って動かなかったとのこと。甘えん坊で、実家の両親にべったりだったのですが。 安らかに眠ってほしいです。

  2009/02/20

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• 雨。

  今日は、職場のチームミーティングで先輩と意見が合わず、議論になりました。昼間バタバタ忙しかった後の夜ミーティングで気が抜けていたこともあり、我慢強く聞きに回ることができませんでした。もっと修業しないと。 ★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★ 雨ですね。 アパート建築現場はどうなっていることか。。。 同じ市内とは言え、車で片道３０分。通勤と反対方向だし、中々見に行けません。  工程は少し遅れが出て、まだ基礎配筋の途中です。配筋して、型枠を組んで、、、、というところ。 幸か不幸かコンクリートを流し込む直前でストップ。雨がやむまでお預けです。  工期の遅れ具合については、顧問契約の設計士さんから聞きました。ちょうど、基礎配筋のチェックに行っていただいていたのです。 現場が引き締まるだけでなく、進行状況の遅延や深刻度合いまで教えていただけるので、とても助かります。 心強い味方です。 ★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★ 会社の新製品検討チームで半年間活動してきているのですが、なかなか成果が出ず、リーダであるところの先輩は、じりじりしているようです。 入居が決まらず、ピリピリしている大家さんもこんな感じなんでしょうか。 管理会社さんの気持ちがちょっとだけわかった気がします。    

  2009/02/19

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• 基礎工事開始！

  今日は仕事で東京駅へ。 かなり久しぶりですが、八重洲口の地下街が様変わりしましたね。国際空港のような雰囲気です。 日本人としてちょっとうれしい。 ★★★★★★★★★★★★★★★★★ 昨日、ついに基礎工事が始まりました。 防湿シートなるものを敷き、砕石を敷き、本日から配筋だそうです。 現地を見に行きたいところですが、親方の電話報告でよしとしましょう。  地盤調査で１．１ｍまでしか測定されていなかった場所に埋設物があることを懸念していましたが、結局出ず。 ５箇所のうちの１箇所で若干の自沈層があったことについては、他の箇所では良好な結果であったことべた基礎により重力を分散することを考え合わせて、総合的には問題ないという結論になりました。  顧問の設計士さんによる第一回現場確認の日程調整も完了。配筋をチェックしていただくために、コンクリートの流し込み作業を半日遅らせてもらうことになりました。 このあたり、工務店さんの協力姿勢に安堵します。 専門の調査会社ではなく、知り合いの設計士さんにお願いして費用節約しましたが、現場の引き締め的な効果はばっちりあるようです。 ここまでは作戦成功。あとは、設計士さんがきっちりチェックしてくださることを願います。 ★★★★★★★★★★★★★★★★★ 東京駅で待ち合わせ中にノートＰＣで仕事をしていました。 待ち合わせスペースに旅行者やビジネスマンがあふれて、周りをカフェやレストランで囲まれていて。思わず駅の中であることを忘れていました。

  2009/02/18

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  基礎工事開始！・・・直前。

  週末は春のような陽気でした。洗車して蘇るマイカー。 ★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★ さて、マイカーで向かった先はアパート建築現場でした。 ショベルカーの掘削（根切りというんだそうです）が途中で止まっている状態。 地盤調査の結果についての判断待ちのためです。  調査地点５つのうち、３つは文句なし、２つがグレーという結果。 顧問契約した設計士さんのコネクションで検討していただいたところ、「悪くはない」「造成地でなければべた基礎のみで問題ない」との見解をいただきました。  まずは一安心。 ただ、いくつか未確認事項があるので、それらをスッキリさせてからＧＯ！かけたいと思います。 工務店の親方からの報告待ちとなりました。（１）調査報告書の不明点について渋谷地質調査事務所への問い合わせ結果（２）地点Ｎｏ．１の埋設物の確認結果（３）Ｎｏ．１とＮｏ．３で自沈層がある点と総合的な地耐力の判断 ★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★ 娘５歳＆息子２歳を連れての現場訪問でした。近くに公園があるので、毎週末そこで遊ばせるのが定番になりそうです。 

  2009/02/16

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  難題に向かう。

  嫁母の知人で高級家具屋を廃業される方がいて、テーブルとソファーを譲っていただきました。タダではありませんが、ニトリなみに格安。 ガランとしたマイホームにようやく相応しい家具がやって来ました。贈り物に感謝です。  ★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★ 昨日の親方との面談で、我が師匠Ｈさんとのトラブルについて詳しく聞きました。ここでは書けないのですが、責任の所在や修復方法の内容などについてあまり密なコミュニケーションはとられていなかったようです。工務店さん側としては不備があれば当然無償で直したいとのこと。。。  自分のアパートについても不備があってはもちろん困るので、懸念を率直に伝えました。柱なしのハネダシ共用廊下なので、特に支持部の錆→強度低下は大敵です。 そこで、今後に向けて具体的な改善内容を聞きました。既にいくつか案をお持ちのようでした。効果的に実施してもらいたいと思います。 施主としては気を抜かず、チェック方法を考えたいと思います。   ところで、地盤改良の要否について、月曜ＡＭ中に回答が欲しいと言われています。顧問契約の設計士さんに依頼はしてあるものの、意見を聞いて決断するのは自分。 Ｗｅｂで調べたところ、なんとか調査結果を読めるようになりました。調査はスェーデン式サウンディング試験で５地点です。解読の結果は次の通り。 ■Ｎｏ．１・・・要確認貫入深さ０．２５～０．５ｍは１．０ＫＮ（１００ｋｇ）で自沈なし。深さ０．７５～１．００ｍでは１．０ＫＮで自沈。ですが、０．７５ＫＮでは自沈しないということなので地耐力２ｔ／平米ありでＯＫ。 問題はその下で、１．１１ｍで調査が終わっていること。そこから下の自沈層の有無が分かりません。 「ガラまたは礫のため貫入不能」とのことですが、、、位置を変えて調査しなおしてくれてもよさそうなもの。再調査を希望したいと思います。 ■Ｎｏ．３・・・ギリギリセーフ？貫入深さ０．７５ｍまで１．０ＫＮで自沈。ここまでは基礎（０．８ｍ）より浅いのでＯＫ。 深さ０．８１ｍは０．５ＫＮで自沈。深さ０．９２ｍは０．７５ＫＮで自沈。深さ１．０ｍは１．０ｋＮで自沈。深さ１．２５～４．５ｍは１．０ＫＮで自沈なし。 ということで、２０ｃｍくらいの厚さで地耐力２ｔ／平米以下の自沈層があります。 ■Ｎｏ．２，４，５・・・問題なし貫入深さ０．２５～４．５ｍ、１．０ＫＮで自沈なしなのでＯＫ。  木造２階建なので建物の重さはさほどでないと思います。Ｎｏ．１の再調査で更なる自沈層がなければ、少しスッキリします。 後は、建築の一般常識としてべた基礎で済む範囲なのかどうか、専門家の意見に従うところ。 サイトには結構詳しく情報が載っていました。特に参考になったものをご紹介します。 ■建築主のためのWEBサイト---　スウェーデン式地盤調査では、25kg、50kg、75kg、100kgの４種類のおもりを25cm掘り下げるのに、ハンドルを何回転させたかによって地盤の強さを計算します。そして、半回転を単位１とし、25cm掘り下げるために半回転数が１以上あれば地耐力は3.0t/m2以上あり、100kgでは、沈んでしまい、75kgのおもりでとどまっている場合は地耐力2.3t/m2程度、75kgでも沈み込み、50kgのおもりでとどまっている場合は2.0t/m2以下の地盤となります。　そのため、地盤調査書の中で、半回転数が０の自沈層がどの程度あるのか、あるいは75kgや50kgで沈んでしまう自沈層があるのかという自沈層の有無で、地盤補強の必要性を判断することになります。　つまり、地盤補強の有無（軟弱地盤）は地盤調査書の自沈層（半回転数が０の部分）を見ればわかるのです。 ---ちなみに、国土交通省告示第1113号では、基礎の底部から下方２M以内に荷重１kN以下で自沈する層がある場合は、沈下などが生じないように確かめなければならないとありました。これは布基礎を基準にしているようですが。  ★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★ 我が家にやってきたありがたい家具ですが、ソファーの搬入に一苦労しました。苦労したのは運送屋さん。 １階から２階への階段が狭く（天井が低い）、通りませんでした。 仕方ないので翌日、クレーン車で３階へ。道路側のバルコニーから屋内へ入れ、３階から２階への階段を無事通過。 設置まで丁寧にやっていただきました。ありがたやありがたや。

  2009/02/15

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